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"1036207-90.2022.4.01.3800" - Resultados da Busca

Resultados para "1036207-90.2022.4.01.3800"

Flavio De Souza Valentim x Felix Ricardo Goncalves Moutinho e outros

ID: 329490959

Tribunal: TJMG Órgão: 1ª Vara Cível da Comarca de Nova Lima Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5002478-71.2023.8.13.0188

Data de Disponibilização: 21/07/2025

Polo Ativo:

FLAVIO DE SOUZA VALENTIM

Polo Passivo:

FELIX RICARDO GONCALVES MOUTINHO LUCIA MARIA VAZ DE OLIVEIRA MOUTINHO

Intimação

Advogados:

LUIZ GUILHERME DE MELO BORGES

OAB/MG XXXXXX Desbloquear

ANDRE MUSSY DE SOUZA ALMEIDA

OAB/MG XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Nova Lima / 1ª Vara Cível da Comarca de Nova Lima Avenida José Bernardo de Barros, 0, Oswaldo Barbosa Pena II, Nova… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Nova Lima / 1ª Vara Cível da Comarca de Nova Lima Avenida José Bernardo de Barros, 0, Oswaldo Barbosa Pena II, Nova Lima - MG - CEP: 34002-116 PROCESSO Nº: 5002478-71.2023.8.13.0188 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Promessa de Compra e Venda] AUTOR: FLAVIO DE SOUZA VALENTIM CPF: 037.697.386-24 RÉU: LUCIA MARIA VAZ DE OLIVEIRA MOUTINHO CPF: 132.801.476-20 e outros SENTENÇA I-RELATÓRIO Vistos, etc. Cuida-se de ação ordinária de rescisão contratual cumulada com reparação por danos materiais e morais, ajuizada por FLÁVIO DE SOUZA VALENTIM em face de FELIX RICARDO GONÇALVES MOUTINHO e ESPÓLIO DE LÚCIA MARIA VAZ DE OLIVEIRA MOUTINHO, todos devidamente qualificados nos autos. O autor alega, em síntese, que em 03 de junho de 2022 firmou contrato particular de promessa de compra e venda do Lote 48, da Quadra 18, do Bairro Vila Castela, em Nova Lima/MG, objeto da Matrícula nº 34.724 do Cartório do Registro de Imóveis de Nova Lima – MG, pelo preço de R$ 1.100.000,00. Afirma que, conforme cláusula 1.1 do instrumento contratual (ID 9746898681), o imóvel deveria estar livre e desembaraçado de quaisquer ônus. Sustenta que, em 15 de dezembro de 2022, a Juíza da 5ª Vara Federal Cível da SSJ de Belo Horizonte, nos autos do processo nº 1016904-90.2022.4.01.3800, proferiu decisão reabrindo o processo de licenciamento ambiental e proibindo o Município de Nova Lima de conceder autorização de construção e de supressão de vegetação nos imóveis integrantes do empreendimento do Vila Castela, incluindo o lote adquirido pelo autor (ID 9746898023). Argumenta que tal fato impossibilita a utilização do lote para qualquer fim, tornando o bem fora de comércio, configurando infração contratual e violando o dever dos réus de manter o imóvel nas exatas condições acordadas. Alega que buscou amigavelmente o distrato do contrato, com a restituição integral dos valores pagos e das despesas suportadas com o condomínio e projetos ambientais, mas não obteve êxito. Diante da recusa, enviou notificação extrajudicial aos promitentes vendedores, comunicando formalmente a rescisão do contrato (ID 9746899428). Em resposta à notificação, os promitentes vendedores mantiveram a negativa de desfazer o contrato, argumentando que não havia descumprimento do Termo de Acordo ou óbice para a venda do imóvel pelo autor (ID 9746908204). Diante disso, o autor ajuizou a presente ação, requerendo: a) a rescisão do contrato por culpa dos promitentes vendedores; b) a aplicação da multa de 10% prevista na Cláusula Sétima do contrato; c) a restituição integral dos valores pagos a título de sinal, dos valores gastos para aprovação dos projetos ambientais e das taxas condominiais vencidas e vincendas; d) a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais, em valor não inferior a R$ 10.000,00; e) a concessão de tutela de urgência para suspender a obrigação do autor de pagamento das taxas condominiais do imóvel, repassando-a aos promitentes vendedores. A inicial (ID 9746898681) veio acompanhada de documentos. Decisão (ID 9762505035) deferiu a tutela de urgência requerida e designou audiência de conciliação. A parte ré foi devidamente citada (ID 9783605039 e ID 9783605040). Audiência de conciliação restou infrutífera (ID 9823894101). Contestação apresentada (ID 9831320969). Impugnação à contestação (ID 9869304859). As partes foram intimadas a especificar provas (ID 9870765416). O autor pugnou pelo julgamento antecipado da lide, caso fosse deferida a inversão do ônus da prova (ID 9888818615). Os réus requereram a produção de prova testemunhal e depoimento pessoal do autor (ID 9893771667). Decisão (ID 10103119202) deferiu a inversão do ônus da prova e designou audiência de instrução e julgamento. Em petição (ID 10137848740), o autor informou fato superveniente: o transcurso do prazo de 18 meses para a regularização do imóvel, previsto na cláusula 3.3 do contrato, requerendo o julgamento do feito no estado em que se encontrava. Audiência de Instrução e Julgamento realizada, com a oitiva de uma testemunha arrolada pelos réus (ID 10247227172). Alegações finais apresentadas pelas partes (IDs 10285597802 e 10266273754). Em petição (ID 10333602414), o autor requereu medida cautelar de restrição de alienação do imóvel objeto da lide. É o relatório. Decido. II-FUNDAMENTAÇÃO A presente ação versa sobre a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais, não havendo óbices processuais a serem superados, estando presentes as condições da ação e os pressupostos de validade do processo, motivo pelo qual passo à análise do mérito, além do pedido cautelar apresentado após o encerramento da instrução. Da Medida Cautelar de Restrição de Alienação do Imóvel O autor requereu, em ID 10333602414, a concessão de medida cautelar para restringir a alienação do imóvel objeto da lide, sob o argumento de que tal medida é necessária para assegurar o seu direito ao recebimento dos valores pleiteados na ação. Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência de natureza cautelar será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. No caso em tela, entendo que o periculum in mora restou demonstrado, porquanto a ausência de restrição sobre o bem poderá dificultar ou mesmo impossibilitar a satisfação de eventual crédito do autor ao final da demanda, caso procedente o pedido de rescisão contratual e condenação dos réus à restituição dos valores pagos. Quanto à probabilidade do direito, embora a questão seja controvertida e demande análise mais aprofundada das provas produzidas, é fato que a existência da ação e a pretensão do autor em rescindir o contrato, com a consequente restituição de valores, já configuram um indicativo de que o seu direito pode ser reconhecido ao final do processo. Ademais, a medida não se mostra irreversível, porquanto, caso julgada improcedente a ação, a restrição poderá ser facilmente levantada. Assim, presentes os requisitos autorizadores, defiro a medida cautelar requerida. O ofício imobiliário deverá ser notificado. Do Mérito A controvérsia central da presente ação reside em determinar se houve ou não descumprimento contratual por parte dos réus, a ensejar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, bem como se o autor faz jus à indenização por danos materiais e morais. Da Relação de Consumo Inicialmente, cumpre analisar a alegação do autor de que se trata de relação de consumo, aplicando-se, portanto, as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Nos termos do art. 2º do CDC, consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Já o art. 3º define fornecedor como toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, que desenvolve atividade de produção, comercialização ou prestação de serviços. No caso em tela, o autor adquiriu o lote como destinatário final, para fins de construir sua residência ou revendê-lo, enquadrando-se, portanto, no conceito de consumidor. Quanto aos réus, embora se trate de pessoas físicas, a análise das provas dos autos revela que eles atuam de forma habitual e profissional na comercialização de lotes no empreendimento Vila Castela, conforme se extrai das diversas matrículas de lotes de propriedade dos réus (IDs 9746900322, 9746903351, 9746895638, 9746895478, 9746906207, 9746895878 e 9746888094). Além disso, o contrato foi intermediado por empresa imobiliária (LBX GESTÃO DE NEGÓCIOS LTDA), conforme cláusula 6 do instrumento contratual (ID 9746900322), o que demonstra a natureza comercial da transação. Assim, restou comprovada a relação de consumo entre as partes, aplicando-se, portanto, as disposições do Código de Defesa do Consumidor, inclusive no que se refere à inversão do ônus da prova, já deferida por este Juízo (ID 10103119202). Do Descumprimento Contratual O ponto crucial para a resolução da lide é determinar se houve ou não descumprimento contratual por parte dos réus, a ensejar a rescisão do contrato e a sua responsabilização pelos danos decorrentes. O autor alega que a decisão da 5ª Vara Federal Cível da SSJ de Belo Horizonte, que proibiu a concessão de autorização de construção e de supressão de vegetação nos imóveis integrantes do Vila Castela, impossibilitou a utilização do lote para qualquer fim, tornando o bem fora de comércio e caracterizando infração contratual. Os réus, por sua vez, argumentam que a referida decisão foi suspensa pelo TRF, e que o autor poderia ter solicitado o alvará de construção antes da decisão judicial, bem como que a intenção de rescindir o contrato decorreu de problemas pessoais do autor (divórcio), e não da impossibilidade de construção. Analisando as provas dos autos, verifico que, de fato, houve a decisão da 5ª Vara Federal Cível da SSJ de Belo Horizonte, que restringiu a utilização do lote pelo autor (ID 9746898023). Tal decisão, embora posteriormente suspensa, gerou um período de incerteza e insegurança jurídica que, por si só, já poderia justificar a rescisão do contrato, conforme se depreende dos arts. 234, 235 e 237 do Código Civil, que dispõem sobre os riscos da coisa até a tradição. Ademais, a oitiva da testemunha Lucas Xavier Barcelos Costa em audiência de instrução e julgamento (ID 10247227172) confirmou que o autor manifestou interesse na venda do lote antes mesmo da prolação da decisão judicial, o que demonstra que a sua intenção de rescindir o contrato não decorreu unicamente da impossibilidade de construir. Contudo, a referida testemunha também confirmou que, após a decisão judicial, a venda do lote tornou-se mais difícil, em razão da incerteza quanto à possibilidade de construção no local. Assim, ainda que a intenção inicial de venda do lote tenha decorrido de questões pessoais do autor, a proibição de construção, mesmo que temporária, certamente dificultou a sua comercialização e gerou um prejuízo ao autor. Não bastasse isso, verifico que houve um fato superveniente que também justifica a rescisão do contrato por culpa dos réus. Conforme a cláusula 3.3 do contrato (ID 9746900322), competia aos promitentes vendedores tornar o imóvel apto à transferência no prazo de 18 meses, contados da assinatura do contrato, sob pena de rescisão contratual. Ocorre que, conforme noticiado pelo autor (ID 10137848740), o prazo de 18 meses transcorreu em 06 de dezembro de 2023, sem que o imóvel estivesse apto à transferência, o que configura descumprimento contratual por parte dos réus. Os réus, em sua defesa (ID 10144460215), alegam que o atraso na regularização do imóvel decorreu de casos fortuitos e de força maior, como o falecimento de um dos promitentes vendedores e a demora na análise do ITCD pela Secretaria de Estado da Fazenda. Todavia, tais argumentos não são suficientes para afastar a responsabilidade dos réus, porquanto, como bem salientado pelo autor em sua impugnação (ID 9869304859), as Partes previram expressamente no contrato firmado que a não regularização dentro do prazo implicaria a rescisão, por culpa dos réus. Além disso, ainda que se reconheça a ocorrência de eventos imprevistos, como o falecimento de um dos promitentes vendedores e a demora na análise do ITCD, cabia aos réus comprovar que diligenciaram de forma efetiva para cumprir com a sua obrigação contratual, o que não ocorreu no caso em tela. Conforme se depreende dos documentos juntados, o inventário de Lucia Maria Vaz de Oliveira Moutinho sequer havia sido iniciado até a data do óbito de Félix Ricardo Gonçalves Moutinho. Diante de todo o exposto, concluo que restou comprovado o descumprimento contratual por parte dos réus, tanto em razão da proibição de construção e supressão de vegetação no imóvel, quanto em razão da não regularização do imóvel dentro do prazo previsto no contrato. Das Consequências da Rescisão Contratual Diante do reconhecimento do descumprimento contratual por parte dos réus, é imperiosa a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com o retorno das partes ao status quo ante. Nos termos da cláusula sétima do contrato (ID 9746900322), em caso de rescisão por culpa dos promitentes vendedores, estes deverão restituir ao promissário comprador o valor recebido, devidamente corrigido pelos índices pactuados no contrato, acrescido de multa de 10% sobre o valor total atualizado do contrato, sem prejuízo de eventual indenização por perdas e danos. Dessa forma, os réus deverão restituir ao autor o valor do sinal de R$ 500.000,00, devidamente corrigido pelo índice do IPCA, bem como pagar a multa rescisória de 10% sobre o valor total atualizado do contrato. Quanto aos danos materiais, o autor comprovou ter despendido valores com a aprovação dos projetos ambientais e com as taxas de condomínio. Tais despesas, por terem sido realizadas em razão do contrato que ora se rescinde, devem ser ressarcidas pelos réus, sob pena de enriquecimento ilícito. Assim, deverão os réus ressarcir ao autor: (i) o valor de R$ 4.500,00 gasto com a aprovação dos projetos ambientais junto à Prefeitura Municipal de Nova Lima; (ii) o valor de R$ 1.920,00 referente às taxas condominiais pagas; e (iii) o valor de R$ 10.359,10 referente aos custos da compensação ambiental necessária. Além disso, deverão os réus arcar com o dever de pagamento dos valores ainda não adimplidos pelo Autor, isto é: a) o valor de R$3.000,00 (ainda faltante da contratação do projeto ambiental junto à Prefeitura de Nova Lima; e b) o valor de R$ 20.718,20, ainda faltante do pagamento da compensação ambiental, valores estes que se obrigou a pagar em contrato. Dos Danos Morais Por fim, o autor pleiteia indenização por danos morais, sob o argumento de que a impossibilidade de usufruir do lote adquirido, a ofensa à sua honra e imagem ao se ver vinculado à venda de um imóvel com imbróglios judiciais, causando prejuízos a sua credibilidade, são fatos que lhe causaram constrangimento e sofrimento. Em que pese o reconhecimento do descumprimento contratual por parte dos réus, entendo que, no caso em tela, não restou configurado o dano moral. Isso porque, o mero descumprimento contratual, por si só, não é suficiente para gerar o dano moral, sendo necessária a demonstração de que tal descumprimento causou um abalo psíquico ou emocional significativo ao autor, o que não ocorreu no caso em tela. Com efeito, o autor não comprovou ter sofrido qualquer prejuízo à sua imagem ou honra, nem demonstrou que a impossibilidade de usufruir do lote lhe causou um sofrimento que ultrapassasse os limites do mero dissabor ou aborrecimento. Assim, embora reconheça o direito do autor à rescisão do contrato e à restituição dos valores pagos, entendo que não há elementos suficientes para a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais. III-DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) Declarar rescindido o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda do Lote 48, da Quadra 18, do Bairro Vila Castela, em Nova Lima/MG, objeto da Matrícula nº 34.724 do Cartório do Registro de Imóveis de Nova Lima – MG, por culpa dos réus. b) Condenar os réus a restituírem ao autor o valor do sinal de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), devidamente corrigido monetariamente pelo índice do IPCA, desde a data do pagamento, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação. c) Condenar os réus a pagarem ao autor a multa rescisória de 10% sobre o valor total atualizado do contrato pelo índice do IPCA. d) Condenar os réus ao pagamento de R$ 4.500,00 a título de indenização por danos materiais referente à aprovação dos projetos ambientais junto à Prefeitura Municipal de Nova Lima, de forma que o valor deverá ser corrigido monetariamente pelo índice do IPCA, desde a data do desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação. e) Condenar os réus ao pagamento de R$ 1.920,00 referente as taxas condominiais, de forma que o valor deverá ser corrigido monetariamente pelo índice do IPCA, desde a data do desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação. f) Condenar os réus ao pagamento de R$ 10.359,10, de forma que o valor deverá ser corrigido monetariamente pelo índice do IPCA, desde a data do desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação, referente aos custos da compensação ambiental necessária, sem prejuízo do dever de pagar o valor de R$ 20.718,20 (ainda faltante da contratação da citada compensação ambiental), que deverão ser pagos antes da restituição do imóvel para que seja cumprida a sentença de forma integral. Julgo improcedente o pedido de indenização por danos morais. Condeno os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Defiro o pedido de tutela cautelar e determino o lançamento de impedimento judicial sobre o Lote 48, da Quadra 18, do Bairro Vila Castela, em Nova Lima/MG, objeto da Matrícula nº 34.724 do Cartório do Registro de Imóveis de Nova Lima – MG, até o cumprimento integral da presente sentença. Expeça-se ofício para tal finalidade. Com o transito em julgado, arquivem-se os autos com baixa no sistema. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Nova Lima, data da assinatura eletrônica. KLEBER ALVES DE OLIVEIRA Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Nova Lima

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Resultados para o tribunal: TJMG

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Flavio De Souza Valentim x Felix Ricardo Goncalves Moutinho e outros