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Processo nº 5050147-93.2022.8.13.0079

ID: 313321934

Tribunal: TJMG Órgão: 2ª Vara Cível da Comarca de Contagem Classe: CUMPRIMENTO DE SENTENçA Nº Processo: 5050147-93.2022.8.13.0079

Data de Disponibilização: 02/07/2025

Polo Ativo:

COOPERATIVA DE CREDITO CREDIFOR LTDA. - SICOOB CREDIFOR

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

FELIPE COUTO E SILVA LOPES

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FERNANDO HENRIQUE FERREIRA

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RODRIGO COUTO E SILVA LOPES

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Contagem / 2ª Vara Cível da Comarca de Contagem Avenida Maria da Glória Rocha, 425, Centro, Contagem - MG - CEP: 32…

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Processo nº 5050147-96.2024.8.13.0702

ID: 274948816

Tribunal: TJMG Órgão: 2ª Unidade Jurisdicional - 4º JD da Comarca de Uberlândia Classe: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CíVEL Nº Processo: 5050147-96.2024.8.13.0702

Data de Disponibilização: 21/05/2025

Polo Ativo:

JET COMPANY LTDA - EPP

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

JUNIO CESAR DOS SANTOS

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberlândia / 2ª Unidade Jurisdicional - 4º JD da Comarca de Uberlândia Av: Rondon Pacheco, 6130, TIBERY, Uberlândia…

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Processo nº 5050147-25.2024.8.13.0079

ID: 283462791

Tribunal: TJMG Órgão: 3ª Vara de Família e Sucessões da Comarca de Contagem Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5050147-25.2024.8.13.0079

Data de Disponibilização: 29/05/2025

Polo Ativo:

CAROLINA GUERRA VIEIRA

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

LUDMILA BEATRIZ PEREIRA

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Contagem / 3ª Vara de Família e Sucessões da Comarca de Contagem Avenida Maria da Glória Rocha, 425, Centro, Contag…

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Processo nº 5050147-21.2024.8.13.0145

ID: 257021375

Tribunal: TJMG Órgão: 8ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5050147-21.2024.8.13.0145

Data de Disponibilização: 15/04/2025

Polo Ativo:

JUNIA TEIXEIRA CAMPOS NEVES

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

ANA PAULA MENDES PEREIRA

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CARLOS MANOEL GOMES DE CARVALHO

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Juiz De Fora / 8ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora Rua Marechal Deodoro, 662, Fórum Benjamim Colucci, Centro, … PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Juiz De Fora / 8ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora Rua Marechal Deodoro, 662, Fórum Benjamim Colucci, Centro, Juiz De Fora - MG - CEP: 36015-460 INTIMAÇÃO PAGAMENTO DE DÉBITO DE CUSTAS PROCESSUAIS PROCESSO: 5050147-21.2024.8.13.0145 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nome: JUNIA TEIXEIRA CAMPOS NEVES DONA MARIANA EVANGELISTA, 200, 307, Poço Rico, Juiz De Fora - MG - CEP: 36010-430 Nome: SERASA S.A. BARAO DO RIO BRANCO, 2390, SALAS 1101,1102 E 1103, CENTRO, Juiz De Fora - MG - CEP: 36010-310 Prezado(a) Senhor(a), Pela presente, fica a pessoa acima identificada INTIMADA para o recolhimento da importância de R$ 616,15 (seiscentos e dezesseis reais e quinze centavos), a título de custas finais (custas judiciais, taxa judiciária e de outras despesas processuais), no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de inscrição do débito, acrescido de multa de 10% (dez por cento), em dívida ativa e de registro no Cadastro Informativo de Inadimplência em relação à Administração Pública do Estado de Minas Gerais - CADIN-MG e do protesto extrajudicial da Certidão de Dívida Ativa, pela Advocacia-Geral do Estado - AGE. Observações: 1- Para emissão da guia de custas finais, acessar o Portal do TJMG > Guia de Custas > Acesso ao sistema > Selecionar a instância > Selecionar o tipo de processo > informar o número do processo > tipo de guia: Custas Finais. 2- Havendo condenação em multa, deve ser observado o dispositivo legal, mencionado na decisão do MM. Juiz para, então, verificar no anexo único do Provimento Conjunto 75/2018, qual a destinação da multa para correta emissão da guia. Se a multa for destinada ao Fundo Especial do Poder Judiciário - FEPJ, a guia deverá ser emitida no Portal do TJMG > Guia de Custas > Acesso ao sistema > Selecionar a instância > Selecionar o tipo de processo > informar o número do processo > tipo de guia: Fiança/multa. Atenciosamente, Juiz De Fora, data da assinatura eletrônica. SARAH MARTINS DE MELLO BERTOLINO ASSIS Servidor(a) e Retificador(a)

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Aide Aparecida Gonzaga Ambrosio e outros x Villa Fiore Incorporacao Imobiliaria Spe Ltda

ID: 306210747

Tribunal: TJMG Órgão: 26ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5050147-64.2022.8.13.0024

Data de Disponibilização: 24/06/2025

Polo Ativo:

AIDE APARECIDA GONZAGA AMBROSIO THIAGO GONZAGA AMBROSIO

Polo Passivo:

VILLA FIORE INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA

Intimação

Advogados:

RICARDO SCALABRINI NAVES

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ADRIANA PASSOS FERREIRA

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LILIAN MARCIA VASCONCELOS VILACA

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DANIEL FERREIRA DE FARIA NETTO

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MAIRA BATISTA MARTINS AMARILLA

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POLLYANNA RITA DE LIGORIO CORREIA

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 26ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizont… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 26ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 MT PROCESSO Nº: 5050147-64.2022.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] AUTOR: AIDE APARECIDA GONZAGA AMBROSIO CPF: 812.386.906-10 e outros RÉU: VILLA FIORE INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA CPF: 26.938.931/0001-29 SENTENÇA Vistos etc RELATÓRIO AIDE APARECIDA GONZAGA AMBRÓSIO e THIAGO GONZAGA AMBRÓSIO, devidamente qualificados nos autos, ajuizaram, por meio da petição de Id. 8997968093, AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES em face de VILLA FIORE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA, também qualificada, alegando, em síntese, que, no dia 03/09/2020, firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel da unidade BL27UN303, no empreendimento Villa Fiore, situado na Rua Geraldino Rocha, n° 171, bairro Felixlândia, em Ribeirão das Neves/MG, pelo valor de R$ 138.298,70 (cento e trinta e oito mil e duzentos e noventa e oito reais e setenta centavos). Aduzem que o pagamento ocorreria mediante sinal de R$ 2.500,87 (dois mil e quinhentos reais e oitenta e sete centavos), R$ 299,70 (duzentos e noventa e nove reais e setenta centavos), a título de seguro prestamista, 30 parcelas mensais de R$ 533,40 (quinhentos e trinta e três reais e quarenta centavos), parcelas intermediárias no total de R$ 6.000,00 (seis mil reais) e financiamento habitacional de R$ 113.496,13 (cento e treze mil e quatrocentos e noventa e seis reais e treze centavos). Afirmam ter sido informados de que as parcelas mensais seriam fixas e que os valores não sofreriam alterações, exceto as oriundas da evolução da obra, tendo quitado R$ 22.173,76 (vinte e dois mil e cento e setenta e três reais e setenta e seis centavos), referentes ao sinal, ao seguro prestamista, às parcelas intermediárias e às mensais. Sustentam, contudo, que houve aumento excessivo nas mensalidades, decorrente da correção monetária das parcelas pelo índice IGP-M acumulado, supostamente previsto em contrato, que nunca foi objeto de negociação prévia. Mencionam que o reajuste dos valores não está descrito de forma clara no contrato e coloca os consumidores em posição desfavorável. Afirmam, ainda, que a ré transferiu aos autores o ônus da comissão de corretagem e a obrigação quanto ao pagamento de multa de 50% (cinquenta por cento) das parcelas pagas em caso de resolução contratual, de modo ilegal, devendo ser limitada ao importe de 10% (dez por cento) dos valores pagos. Pugnam pela pela concessão do benefício da gratuidade de justiça e pela inversão do ônus da prova. Requerem que seja concedida a tutela de urgência, para que a parte ré seja determinada a suspender qualquer tipo de cobrança relativa ao contrato objeto da lide, bem como seja impedida de incluir os seus dados nos cadastros de proteção ao crédito. Requerem, ainda, a declaração de nulidade do contrato e a consequente restituição dos valores pagos, inclusive a título de taxa de corretagem; subsidiariamente, pugnam pela resolução do contrato com retenção do valor máximo de 10% (dez por cento) do valor total pago em favor da requerida, a título de multa penal redibitória. Decisão, em Id. 9056943038, que declinou a competência para o juízo de Sabará/MG. Por sua vez, o juízo da 2ª Vara Cível e de Execuções Fiscais da Comarca de Sabará, em Id. 9488348804, suscitou conflito negativo de competência. Decisão, em Id. 9571568907, deferindo a gratuidade de justiça aos requerentes e intimando a ré a se manifestar sobre o pedido liminar, tendo essa pleiteado o seu indeferimento, em Id. 9591030566. Decisão, em Id. 9593036662, deferindo parcialmente a tutela de urgência, a fim de determinar que a parte ré apresente aos autos o contrato celebrado junto aos autores, o que foi cumprido pela requerida, em Id. 9598761469. A ré apresentou contestação, no Id. 9605283023. Alegou, em síntese, que os requerentes efetuaram o pagamento de R$ 22.393,07 (vinte e dois mil e trezentos e noventa e três reais e sete centavos), referente ao contrato de promessa de compra e venda firmado no dia 03/09/2020, estando inadimplentes em relação a sete parcelas mensais, impossibilitando a aprovação do financiamento bancário. Sustentou, também, que o contrato prevê o reajuste mensal das parcelas contratuais desde a sua assinatura até a quitação, bem como a utilização da amortização pelo sistema PRICE, tendo os autores assinado, inclusive, termo de declaração de conhecimento sobre as condições de reajuste contratual e eventuais taxas acessórias. Apontou que as cobranças são realizadas segundo ditames legais e contratuais, inexistindo irregularidades ou onerosidade excessiva no reajuste das parcelas, e que a cláusula contratual que prevê multa rescisória de 50% (cinquenta por cento) sobre os valores pagos está de acordo com a Lei n° 13.786/18, aplicável à presente demanda. Salientou, ainda, que a devolução integral de valores aos autores representaria o seu enriquecimento ilícito, sendo devida a retenção nos termos do contrato; subsidiariamente, requer que seja determinada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago. Ao final, requereu sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais. Impugnação à contestação, no Id. 9690694111. Acórdão do TJMG, no Id. 9635128219, acolhendo o conflito e declarando competente este Juízo. Audiência de conciliação, no Id. 9658159847, ocasião em que as partes não compuseram acordo. Em sede de especificação de provas, os autores pugnaram pela juntada de nova prova documental e pela produção de prova oral, no Id. 9695097762, enquanto a parte ré pleiteou o julgamento antecipado da lide, no Id. 9697621168. Manifestação dos autores, em Id. 9697621168, afirmando terem continuado o pagamento das parcelas do contrato e que a ré notificou-lhes sobre o distrato. Pontuaram que o valor pago alcança R$ 32.293,85 (trinta e dois mil, duzentos e noventa e três reais e oitenta e cinco centavos). Juntaram os documentos em Ids. 9764743011 e seguintes. Petição da ré, em Id. 9834478400, arguindo a perda do objeto ante o distrato contratual. Ainda, aduz que os documentos trazidos não são novos e não demonstram o pagamento das parcelas contratuais e que os comprovantes apontam o pagamento de R$ 22.792,90 (vinte e dois mil, setecentos e noventa e dois reais e noventa centavos). Por fim, requereu a nulidade dos atos praticados pelo Juízo de Sabará/MG. Manifestação dos autores, em Id. 9835096291, rechaçando a preliminar de perda de objeto, já que o cerne da demanda é a análise quanto à abusividade da cláusula contratual rescisória imposta pela parte ré. Decisão, em Id. 10136167874, ratificando os atos processuais praticados pelo Juízo da 2ª Vara Cível e de Execuções Fiscais de Sabará. Decisão de saneamento, no Id. 10205351998, indeferindo a inversão do ônus da prova e declarando saneado o feito. Alegações finais, nos Ids. 10227124225 e 10226957081. Contra a decisão que indeferiu a inversão do ônus da prova, os autores interpuseram agravo de instrumento, em Id. 10230239436, ao qual foi negado provimento pelo e. Tribunal de Justiça de Minas Gerais, conforme acórdãos de Id. 10444144532 e 10444144533, com trânsito em julgado em 06/05/2025, em Id. 10444144531. É o breve relatório. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, a parte ré, em petição de Id. 9834478400, arguiu a perda superveniente do objeto da ação, sustentando que o contrato teria sido objeto de distrato administrativo, comunicado e posteriormente aceito pelos autores. Entretanto, da análise da manifestação dos autores em Ids. 9764733202 e 9835096291, verifica-se que, apesar de cientes da intenção da requerida quanto ao distrato do contrato, eles discordam expressamente dos termos propostos quanto à retenção de valores pagos e à multa rescisória, que consideram serem abusivos. A controvérsia central da lide, portanto, não reside tão somente nas hipóteses de nulidade ou resolução do negócio jurídico em análise, mas também na análise da validade e legalidade das cláusulas contratuais impostas unilateralmente pela incorporadora, especialmente aquelas que tratam do reajuste das parcelas e da multa rescisória. Ademais, o documento de Id. 9764743011, invocado pela ré, consiste em uma notificação unilateral de rescisão do contrato por inadimplência dos consumidores, com previsão de devolução das quantias pagas com retenção de 50% (cinquenta por cento) do montante investido. Tal documento, por si só, não ostenta a natureza de distrato, que, por definição do art. 472 do Código Civil, é um negócio jurídico bilateral que exige a manifestação de vontade de ambas as partes para extinguir as obrigações de um contrato anterior. Note-se, ainda, que o documento não possui sequer as assinaturas dos autores. No caso em tela, não há nenhuma prova apresentada de que os autores tenham anuído aos termos da rescisão propostos pela parte ré, uma vez que o próprio ajuizamento desta ação judicial, realizada antes mesmo da notificação em discussão, demonstra e fundamenta a inequívoca discordância dos consumidores com as condições impostas pela incorporadora para o desfazimento do negócio. Assim, a simples comunicação de distrato pela ré, cujos termos são objeto de litígio, não acarreta a perda do interesse processual dos autores em obter um provimento jurisdicional que defina as condições da rescisão e os valores a serem restituídos, persistindo a necessidade e a utilidade da tutela jurisdicional pleiteada. Rejeito, pois, a preliminar de perda do objeto. Passo a análise do mérito. A relação estabelecida entre as partes é de consumo e, portanto, regida pela Lei 8.078/90. É cediço que, na responsabilidade por ato ilícito, exige-se o concurso da prova do dano e do ato culposo ou doloso do agente, ligados pelo nexo de causalidade. Destarte, a responsabilidade civil, em regra, tem como fundamento a culpa. Não obstante, ao caso em questão, por tratar-se de relação consumerista, aplica-se o previsto no artigo 14 do CDC. Assim, é prescindível a verificação de culpa para responsabilização do fornecedor de serviços por danos decorrentes de falha na sua prestação. A responsabilidade da requerida é, então, objetiva. A responsabilidade do agente causador do dano, contudo, não é integral, conforme disposição do art. 14, § 3º, do CDC, que afasta a sua responsabilização quando houver inexistência de defeito do serviço prestado, culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro, ou caso fortuito ou força maior, que rompam o nexo causal. Cumpre registrar, ainda, que o contrato objeto da lide foi celebrado em 03/09/2020, após a vigência da Lei nº 13.786/2018, conhecida como “Lei do Distrato”, publicada em 27/12/2018, que alterou as Leis nº 4.591/64 e nº 6.766/79 para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária. A propósito: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL – NÃO CONSTATAÇÃO – APLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO IMOBILIÁRIO – RETENÇÃO CONTRATUAL LIMITADA A 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO – POSSIBILIDADE – CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 – LEI DE Nº 14.905/2024 – OBSERVÂNCIA. Não vulnera o princípio da dialeticidade recursal o recurso munido das razões pelas quais o apelante pretende ver revertido o entendimento externado na decisão recorrida. A Lei 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, publicada em 27/12/2018, disciplinou no art. 32-A da Lei 6.766/79 a possibilidade de desconto dos valores correspondentes à: I) eventual fruição do imóvel no percentual de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato; II) cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% do valor atualizado do contrato; III) encargos moratórios relativos ao período de atraso; IV) débitos referentes ao IPTU, condomínio ou qualquer outra tarifa/tributo incidente sobre o imóvel; e V) comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. Nesse aspecto, se a avença foi firmada em 2019, quando já em vigor a citada lei, é devida a retenção da cláusula penal no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato. Nos termos da lei de nº 14.905/2024 deve ser aplicado o IPCA na correção monetária, e a taxa SELIC nos juros de mora”. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.25.080907-6/001, Relator(a): Des.(a) Jaqueline Calábria Albuquerque, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/05/2025, publicação da súmula em 12/05/2025) grifei Assim, as disposições da referida lei deverão atingir o presente contrato. Trata-se de ação de rescisão contratual c/c com restituição de valores na qual os autores alegam a suposta abusividade da cláusula que estipula a correção monetária das parcelas pelo Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), por terem sido informados que os valores seriam fixos, excetuando-se a correção decorrente da evolução da obra. No caso, a análise do instrumento contratual, juntado no Id. 9598761469, revela, no item 4 do “Quadro Resumo do Contrato”, intitulado “CONDIÇÕES DE PAGAMENTO E REAJUSTE”, de forma explícita, a forma de correção monetária do saldo devedor. A cláusula dispõe: “Condições para o reajuste contratual: Todas as parcelas deste contrato (item 4.1 e subitens, além dos itens 4.2 e 4.3, se houver), serão reajustadas mensalmente. A data base deste contrato, para fins de cálculo de correções, será o primeiro dia do mês de assinatura deste instrumento. Para fins de cálculo de correção, as parcelas serão reajustadas mensalmente pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), através do índice acumulado no período de apuração, utilizando-se como índice inicial o índice de 2 (dois) meses anterior ao mês de assinatura do presente contrato e o índice de dois meses anteriores à data do pagamento da respectiva parcela, acrescido de juros mensais de 1% (um por cento).” (Id. 9598761469, página 11) grifei Ademais, os autores firmaram termos apartados, denominados “DECLARAÇÃO DE CONHECIMENTO DE CONDIÇÕES CONTRATUAIS” (Id. 9598761469, páginas 32 e 33) e “TERMO DE DECLARAÇÃO DE CONHECIMENTO SOBRE AS CONDIÇÕES DE REAJUSTE CONTRATUAL E TAXAS ACESSÓRIAS” (Id. 9598761469, página 34), nos quais declaram ciência das condições de reajuste das parcelas e a incidência do IGP-M. O item 11 desta última declaração é categórico: “Declaro que, caso tenha sido gerada entrada para pagamento, e este valor tenha sido parcelado será(ão) reajustada(s) pelo índice que resultar da divisão do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) de dois meses anteriores ao seu respectivo resgate, pelo IGP-M de dois meses anteriores à assinatura deste contrato, acrescido de juros mensais de 1% (um por cento).” (Id. 9598761469, página 10) grifei A alegação de que os requerentes teriam sido informados verbalmente sobre condições diversas daquelas expressamente consignadas no instrumento contratual e nos termos de ciência assinados carece de substrato probatório. O ônus de comprovar tal vício de consentimento ou a promessa de parcelas fixas recaía sobre os autores, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC, do qual não se desincumbiram, visto que a simples alegação de hipossuficiência ou de desconhecimento técnico não é suficiente para invalidar cláusulas contratuais claras e expressamente aceitas, especialmente quando acompanhadas de declarações específicas de ciência. A previsão de reajuste das parcelas pelo IGP-M é prática lícita e comum nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, não representando, por si só, qualquer ilegalidade ou abusividade, desde que expressamente pactuada, como no caso. Tal índice, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, é um dos mais utilizados no mercado imobiliário e visa a recompor o valor da moeda frente a inflação, especialmente no setor da construção civil, cujos custos são por ele refletidos. A variação do índice, devido a flutuações econômicas, reflete as oscilações inflacionárias, não se podendo imputar à ré a responsabilidade por tal variação, a menos que demonstrado desequilíbrio contratual extremo ou fato superveniente absolutamente imprevisível que justificasse a revisão judicial, o que não ocorreu na espécie. Desse modo, tendo sido a cláusula de reajuste redigida de forma clara e tendo os consumidores expressamente declarado ciência de seus termos, não há que se falar em violação ao dever de informação ou em abusividade, prevalecendo, no ponto, o princípio do pacta sunt servanda e os termos contratuais. Já se decidiu: “APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DE PARCELAS – NECESSIDADE – LEGALIDADE DA MULTA CONTRATUAL PREVISTA – CLÁUSULA PENAL – SENTENÇA CONFIRMADA – RESCISÃO REQUERIDA PELO COMPRADOR – ONEROSIDADE EXCESSIVA – RETENÇÃO DE VALORES – SÚMULA 543 – ART. 51, IV CDC – LEI 6.766/76 – MULTA RESCISÓRIA – 10% - RAZOABILIDADE – ENTENDIMENTO STJ – RESTITUIÇÃO IPTU E DEMAIS TAXAS – DESDE A IMISSÃO NA POSSE – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – ÍNDICE DE REAJUSTE. De acordo com o STJ, ’nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga’. Nos termos do disposto no inciso II do art.32-A da Lei 6.766/76 ‘o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato’. A partir da data de imissão do promissário comprador na posse do imóvel é de sua responsabilidade o pagamento de IPTU. A cláusula penal, ou multa contratual, tem a natureza de um pacto secundário e acessório, pois a sua existência e eficácia dependem da obrigação principal, devendo esta ser mantida no caso de inadimplemento de um dos contratantes. Nos termos do art. 408 do CC, incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora. Os juros de natureza moratória, no caso de rescisão por culpa do comprador apenas passam a ser exigíveis com o trânsito em julgado da sentença ou acórdão que rescinde o pacto e fixa a quantia devida, momento em que se torna definitiva. Em contrato de compra e venda de imóvel, considera-se válida estipulação do IGPM para correção monetária das parcelas e do saldo devedor, pois tal índice se mostra capaz de refletir a inflação setoria l, sem gerar abusividade”. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.23.085488-7/001, Relator(a): Des.(a) Baeta Neves, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/05/2024, publicação da súmula em 08/05/2024) grifei Não há se falar em nulidade da cláusula de reajuste ou vício de consentimento que macule o contrato, sendo a improcedência do pedido medida que se impõe. A respeito do pedido de rescisão contratual, entende-se ser direito potestativo dos compradores, independentemente da validade das cláusulas contratuais, requererem a rescisão do contrato, ainda que estejam adimplentes ou que a rescisão se dê por sua própria iniciativa, em razão da impossibilidade de continuar com o pagamento das parcelas. Vislumbra-se que os autores ajuizaram a presente ação com esse intuito, alegando onerosidade excessiva, enquanto a parte ré informou a inadimplência dos autores a partir de agosto de 2022, em contestação de Id. 9605283023, página 02. Nesse sentido, considerando que não restou comprovada qualquer conduta culposa da parte ré que tenha dado causa à impossibilidade de prosseguimento do contrato, a rescisão deve ser atribuída à iniciativa ou à impossibilidade financeira dos promitentes compradores, fato esse admitido nos autos. Nesse sentido: “APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINAR DE IRREGULARIDADE NA NOTIFICAÇÃO – EXTINÇÃO DO FEITO – REJEIÇÃO – MÉRITO. AÇÃO ORDINÁRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL – COBRANÇA DE ENCARGOS ABUSIVOS NÃO DEMONSTRADA – CLÁUSULA PENAL – MANUTENÇÃO – RESTITUIÇÃO DO VALOR RELATIVO AO IPTU – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Sabe-se que a inexecução voluntária do contrato ocorre quando o obrigado deixa de cumprir, dolosa ou culposamente, prestação devida, sem a dirimente do caso fortuito ou força maior, devendo, por isso, responder por perdas e danos (RT, 493/210, 435/72, 451/190, 491/77 e 493/196), representados, in casu, por um percentual objeto de retenção. Na hipótese sub judice, o promissário comprador do imóvel deu causa à rescisão do contrato celebrado com a promitente vendedora, posto que é incontroversa a sua inadimplência. Não restou demonstrado nos autos a cobrança de qualquer encargo abusivo por parte da promitente vendedora, não merecendo acolhida a tese de que ela também tenha dado causa à rescisão do contrato. No tocante ao valor da cláusula penal, segundo vasta jurisprudência desta Corte, em caso de rompimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do promissário comprador, a retenção, pelo promitente vendedor, do valor equivalente a 20% dos valores pagos se revela suficiente para a compensação dos gastos efetuados com o empreendimento, corretagem, propaganda, elaboração do contrato, etc. Recurso parcialmente provido”. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.24.323669-2/001, Relator(a): Des.(a) Newton Teixeira Carvalho, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/09/2024, publicação da súmula em 23/09/2024) grifei. Logo, a rescisão contratual é medida que se impõe. Tal fato, todavia, não justifica a restituição integral dos valores pagos, sob pena de enriquecimento ilícito dos compradores em detrimento da vendedora. Inobstante a rescisão contratual seja um direito potestativo dos autores que não mais desejem manter o vínculo contratual, não lhes confere direito à restituição integral, devendo ser observadas as disposições legais e contratuais aplicáveis. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento, através da Súmula 543, acerca da possibilidade atribuída ao promissário comprador de rescindir o contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel quando o negócio não mais lhe convier. Entretanto, nessas situações, os compradores terão direito à restituição parcial das quantias que pagaram, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. grifei Assim, operada a rescisão por culpa dos compradores, assiste à parte ré, na condição de promitente vendedora, o direito de reter parte dos valores pagos, a título de cláusula penal, para compensar os custos administrativos e de comercialização. A controvérsia, neste ponto, reside no percentual de retenção a ser aplicado. A requerida defende a aplicação da Cláusula 7.1.1 do Quadro Resumo do Contrato, que estabelece a retenção de 50% da quantia paga, cuja redação estabelece: “7) CONSEQUÊNCIAS DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO 7.1 Em caso desfazimento do negócio, nos termos da ‘Cláusula Oitava: Da Resolução Contratual’, as consequências serão as seguintes: 7.1.1 – A resolução contratual por inadimplência do CLIENTE ou por qualquer motivo que seja, implica no imediato retorno da posse do imóvel à INCORPORADORA, podendo este dar ao mesmo o destino que achar conveniente, inclusive negociar com terceiros. Neste caso, a INCORPORADORA devolverá ao CLIENTE os valores pagos, corrigidos com base no índice previsto no presente contrato, deduzindo-se os seguintes valores: a. a integralidade da comissão de corretagem; b. multa convencional de 50% da quantia paga”. (Id. 9598761469, página 15) grifei Os autores, por outro lado, contestam a aplicação desta multa majorada, argumentando que a ré não comprovou a efetiva constituição do patrimônio de afetação. A Lei nº 13.786/2018, conhecida como “Lei do Distrato”, alterou a Lei nº 4.591/64, e em seu artigo 67-A, § 5º, passou a admitir a estipulação de pena convencional de até 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, nos casos em que a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação. Vislumbra-se: “Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I – a integralidade da comissão de corretagem; II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (…) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga”. grifei Ocorre, todavia, que a aplicação deste percentual mais gravoso é uma exceção e depende de dois requisitos cumulativos: a efetiva constituição do patrimônio de afetação, mediante averbação no registro de imóveis de termo firmado pelo incorporador, nos termos do art. 31-B da Lei n° 4.591/64, e a previsão clara e expressa no contrato, informando o consumidor sobre a submissão do empreendimento a tal regime. Da análise detida do contrato, não se extrai qualquer cláusula que informe, de maneira clara, ostensiva e inequívoca, que o empreendimento “Villa Fiore” estivesse submetido ao regime de patrimônio de afetação, não bastando a mera alegação genérica por parte da requerida, ora incorporadora, para autorizar tal retenção. Ademais, a parte ré não juntou aos autos a certidão de matrícula atualizada do imóvel que comprovasse efetivamente a averbação do referido regime de patrimônio de afetação no imóvel, ônus que lhe incumbia, como fato impeditivo do direito dos autores a uma retenção menor, nos termos do art. 373, II, do CPC, do qual não se desincumbiu. A simples menção genérica à legislação ou a previsão da multa de 50% não supre a exigência do dever de informação qualificada. A propósito: “APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES – PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE ATÉ 50 DO TOTAL DOS VALORES PAGOS – PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NÃO INFORMADO NA AVENÇA – REGISTRO POSTERIOR NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 50 DOS VALORES PAGOS – RESCISÃO OCORRIDA APÓS O CANCELAMENTO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – ÓBICE A RETENÇÃO DE 50 – JUROS DE MORA INCIDENTES SOBRE O VALOR A SER DEVOLVIDO – CITAÇÃO – CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18 – INAPLICABILIDADE DO REPETITIVO 1.002 DO STJ – SENTENÇA MANTIDA. A Lei n.º 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, publicada aos 27/12/2018, disciplinou em seu art. 67-A que a pena convencional estabelecida para os contratos derivados de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação pode chegar até o limite de 50 dos valores pagos. Todavia, se não há previsão no contrato que ateste a existência de patrimônio de afetação, não se pode admitir a retenção em tal percentual. Corrobora-se, ainda, o fato de que no caso dos autos a rescisão do contrato somente ocorreu após o cancelamento do regime, o que impediria a retenção de 50 em qualquer cenário. Em contratos regidos pela Lei nº 13.786/2018, o valor a ser restituído ao comprador deve ser acrescido de juros de mora contados da citação, vez que não se aplica o Tema Repetitivo nº 1.002 do STJ. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.25.105867-3/001, Relator(a): Des.(a) Jaqueline Calábria Albuquerque, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 06/05/2025, publicação da súmula em 12/05/2025) grifei Desse modo, a cláusula 7.1.1, alínea “b”, do contrato, é manifestamente abusiva, por colocar os consumidores em desvantagem exagerada, devendo ser declarada a sua nulidade parcial, para readequar o percentual de retenção a um patamar razoável. Na ausência de comprovação da submissão da incorporação ao regime do patrimônio de afetação, deve incidir a regra prevista no art. 67-A, inciso II, da Lei nº 4.591/64, que limita a pena convencional a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. Portanto, considerando que a rescisão ocorreu por iniciativa dos compradores, mostra-se justo e proporcional fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelos autores diretamente à incorporadora, que se afigura suficiente para indenizar a vendedora pelas despesas administrativas, de publicidade e comercialização, sem implicar enriquecimento ilícito de qualquer das partes. Vale destacar: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE UNIDADE HABITACIONAL – RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO – POSSIBILIDADE – SÚMULA 543, DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – DEVOLUÇÃO INDEVIDA – SENTENÇA CONFIRMADA. - Em conformidade com a Súmula nr. 543, da do STJ, ‘na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’. - Considerando que o vendedor viu frustrada sua legítima expectativa de conclusão do contrato e a possibilidade de auferir lucros, em razão da desistência do negócio por parte do adquirente, o STJ, em assentada jurisprudência, assegura àquele o direito de retenção que, no caso, corresponde a 25% do valor pago. - Na linha de precedentes do STJ, o valor inerente à comissão de corretagem não deverá ser objeto de restituição, considerando-se que a imputabilidade pela resolução do contrato não recaiu sobre a ré. - Recursão desprovido. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.25.101739-8/001, Relator(a): Des.(a) Amorim Siqueira, 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/06/2025, publicação da súmula em 10/06/2025) grifei No que se refere à comissão de corretagem, os autores asseveram ser nula a cláusula contratual que transfere aos consumidores o ônus quanto ao cumprimento dessa obrigação, pleiteando a restituição de valores pagos, enquanto a requerida pugna pela validade do dispositivo contratual, bem como a retenção de valores a esse título. Na situação em comento, o contrato, no item 6 do Quadro Resumo, prevê expressamente a transferência deste encargo aos compradores: “6) CORRETAGEM: 6.1 – O valor da comissão de corretagem devido em razão da presente negociação será de R$ 6.914,94 (seis mil, novecentos e quatorze reais e noventa e quatro centavos) e será pago de acordo com o contrato de comissionamento celebrado entre a INCORPORADORA e o intermediador imobiliário / imobiliária devidamente credenciado com gestor de vendas do empreendimento. 6.2 - A comissão de corretagem será devida pelo CLIENTE e repassada pela INCORPORADORA”. (Id. 9598761469, página 14) grifei O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Tema 938), sob o rito dos recursos repetitivos, firmou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. A propósito: “RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I – TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II – CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO”. (REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.) grifei No caso dos autos, o contrato preencheu o requisito do dever de informação, pois destacou, no Quadro Resumo, o preço total do imóvel, como também valor específico da comissão de corretagem de R$ 6.914,94 (seis mil e novecentos e quatorze reais e noventa e quatro centavos), atendendo aos requisitos estabelecidos pelo STJ. Ademais, o art. 67-A, inciso I, da Lei nº 4.591/64, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018, autoriza expressamente a dedução da integralidade da comissão de corretagem em caso de desfazimento do contrato por culpa do adquirente. Assim, a cláusula contratual que transfere aos consumidores a obrigação de pagar a comissão de corretagem é válida, não havendo que se falar em restituição de tal quantia, a qual pode ser integralmente retida pela ré. A respeito do montante a ser restituído aos requerentes, nota-se haver divergência quanto ao montante efetivamente pago pelos autores, visto que, em petição inicial, os requerentes informaram ter pago o valor de R$ 22.173,76 (vinte e dois mil e cento e setenta e três reais e setenta e seis centavos). Posteriormente, com a juntada de novos documentos, alegaram, em petição de Id. 9764733202, ter pago R$ 32.293,85 (trinta e dois mil e duzentos e noventa e três reais e oitenta e cinco centavos). A ré, em contestação, reconheceu o pagamento de R$ 22.393,07 (vinte e dois mil e trezentos e noventa e três reais e sete centavos), conforme Id. 9605283023, página 02, e, em manifestação posterior de Id. 9834478400, página 02, afirmou que os comprovantes juntados pelos autores somam a quantia paga de R$ 22.792,90 (vinte e dois mil e setecentos e noventa e dois reais e noventa centavos). Observe-se, ainda, que os autores trouxeram recibos e comprovantes de pagamento em Ids. 9764741423 e seguintes, que demonstram efetivamente o pagamento do montante de R$ 32.293,85 (trinta e dois mil e duzentos e noventa e três reais e oitenta e cinco centavos), referente ao contrato objeto da lide. Assim, considerando a impugnação genérica aos comprovantes que excederiam tal valor, há de se reconhecer o montante total pago pelos autores em R$ 32.293,85 (trinta e dois mil e duzentos e noventa e três reais e oitenta e cinco centavos) como base para os cálculos de restituição. Sobre o valor de R$ 32.293,85 (trinta e dois mil e duzentos e noventa e três reais e oitenta e cinco centavos), deverá ser deduzida a integralidade da comissão de corretagem, no valor de R$ 6.914,94 (seis mil e novecentos e quatorze reais e noventa e quatro centavos), e, sobre o saldo remanescente das quantias pagas, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento). O valor a ser restituído aos autores deverá ser corrigido monetariamente pelo índice contratualmente previsto (IGP-M), conforme previsão na cláusula 4 do contrato, em Id. 9598761469, página 11, a partir da data do desembolso de cada parcela paga. Já se decidiu: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INCORPORADORA E PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE. REEXAME DE CONTEÚDO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. ÓBICE PARA A DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS PAGAS. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. JUROS MORATÓRIOS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. SÚMULA N. 283/STF. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem reexame de fatos e provas (Súmula n. 7/STJ). 2. Dissentir das razões do acórdão recorrido no que se refere à responsabilidade da agravante demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada pela Súmula n. 7/STJ. 3. A incidência desse enunciado também obsta o conhecimento do recurso especial pela alínea ‘c’ do permissivo constitucional, consoante a jurisprudência do STJ. 4. O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes. 5. O recurso especial não trouxe impugnação específica em relação aos juros moratórios capaz de combater o fundamento do acórdão, o que atrai o óbice na Súmula n. 283/STF. 6. Agravo regimental improvido”. (AgRg no REsp n. 1.222.042/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 6/10/2015, DJe de 19/10/2015.) grifei. Por sua vez, os juros de mora incidirão no percentual de 1% (um por cento) ao mês, conforme 4 do contrato, em Id. 9598761469, página 11, nos termos do art. 406, caput, do Código Civil, a partir do trânsito em julgado desta decisão, segundo consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça: “AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. 1. Não procede a alegada nulidade quanto à reconsideração da decisão monocrática proferida pela Presidência desta Corte Superior, que aplicou o óbice da Súmula 182/STJ ao agravo interno de fls. 831-839 (e-STJ). Ao apreciar o referido recurso, verificou-se que, de fato, não subsistiam razões para a manutenção do óbice sumular, havendo impugnação específica dos fundamentos expostos no juiz de admissibilidade proferido pelo Tribunal de origem, razão pela qual a decisão fora reconsiderada. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de ser possível ao relator dar ou negar provimento ao recurso especial, em decisão monocrática, nas hipóteses em que há jurisprudência dominante quanto ao tema. 3. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp n. 1.723.519/SP, em 28/08/2019, de relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal – retenção de 25% dos valores pagos – nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial, isto é, aquém do percentual de 25%. Precedentes. 4. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, ‘nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão’ (REsp n. 1.740.911/DF Relatora p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em14/8/2019, DJe 22/8/2019). 5. Quanto à inversão dos ônus sucumbenciais, o agravo interno merece ser provido ante a ocorrência de erro material na decisão que acolheu os embargos de declaração. Verificada a sucumbência mínima, caberá à parte adversa arcar, por inteiro, com os ônus da sucumbência. 6. Agravo interno parcialmente provido tão somente para afastar a inversão da sucumbência determinada na decisão de fls. 879-880 (e-STJ). (AgInt nos Edcl no AgInt no AREsp 1.756.835/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, T4 – QUARTA TURMA, julgado em 21/02/2022, DJe 24/02/2022). grifei Por fim, menciona-se que a restituição dos valores devidos aos autores deverá ocorrer em parcela única, sendo abusiva qualquer cláusula contratual que preveja a devolução de forma parcelada, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 577: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes”. grifei Assim, devem ser julgados parcialmente procedentes os pedidos iniciais. DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: 1. DECLARAR a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel entabulado entre as partes, referente à unidade BL27UN303 do empreendimento Villa Fiore, por culpa dos autores/promitentes compradores. 2. DECLARAR a abusividade parcial da cláusula 7.1.1, alínea 'b', do Quadro Resumo do contrato, para reduzir a multa convencional (cláusula penal) para o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) sobre as quantias pagas pelos autores, excluído o valor da comissão de corretagem. 3. CONDENAR a ré, VILLA FIORE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA, a restituir aos autores, AIDE APARECIDA GONZAGA AMBRÓSIO e THIAGO GONZAGA AMBRÓSIO, em parcela única, os valores por eles pagos, no montante de R$ 32.293,85 (trinta e dois mil e duzentos e noventa e três reais e oitenta e cinco centavos), autorizada a dedução cumulativa: a) da integralidade da comissão de corretagem, no valor de R$ 6.914,94 (seis mil, novecentos e quatorze reais e noventa e quatro centavos), a ser corrigido monetariamente pelo IGP-M desde a data da assinatura do contrato (03/09/2020); e b) da cláusula penal no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) incidente sobre o saldo remanescente das quantias pagas após a dedução da comissão de corretagem (item 'a'). Tal quantia deverá ser acrescida de correção monetária, utilizando-se o índice IGP-M previsto em contrato, desde o desembolso de cada parcela, bem como de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, conforme previsão contratual, a contar do trânsito em julgado desta sentença, a ser apurado mediante simples cálculos aritméticos. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 30% (trinta por cento) para os autores e 70% (setenta por cento) para a parte ré. Fica suspensa a exigibilidade da cobrança das custas e demais despesas processuais, bem como dos honorários sucumbenciais, devidos pelos autores, vez que litigam sob o pálio da gratuidade de justiça conforme artigo 98, § 3º, do CPC. P.R.I. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. ELIAS CHARBIL ABDOU OBEID Juiz(íza) de Direito 26ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte

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