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Processo nº 1002569-38.2020.8.11.0045

ID: 320331019

Tribunal: TJMT Órgão: 4ª VARA CÍVEL DE LUCAS DO RIO VERDE Classe: REINTEGRAçãO / MANUTENçãO DE POSSE Nº Processo: 1002569-38.2020.8.11.0045

Data de Disponibilização: 09/07/2025

Polo Ativo:

ANTARES EMPREENDIMNETOS IMOBILIARIOS LTDA SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

ARINILSON GONCALVES MARIANO

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MICHELLE DE CASTRO CINTRA

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JULIANA LAZARA ALVARENGA MONTALVAO SILVA

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RAFAEL EDUARDO DA SILVA COSTA

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CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO

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ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE LUCAS DO RIO VERDE SENTENÇA Processo: 1002569-38.2020.8.11.0045. AUTOR: SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ANTARES EMPREENDIMNETOS IMOBI… ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 4ª VARA CÍVEL DE LUCAS DO RIO VERDE SENTENÇA Processo: 1002569-38.2020.8.11.0045. AUTOR: SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ANTARES EMPREENDIMNETOS IMOBILIARIOS LTDA REU: RUDINEI MERTZ DE FRANCA Vistos. Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS C/C PEDIDO LIMINAR, proposta por SOLIDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e outros em face de RUDINEI MERTZ DE FRANCA, ambos devidamente qualificados nos autos. A parte autora alega, em síntese, que celebrou com o requerido contrato de compromisso de compra e venda em 15/04/2013, referente ao lote n. 14, da quadra n. 32, localizado no Loteamento “Residencial Jardim Amazônia II”, na cidade de Lucas do Rio Verde/MT, pelo valor total de R$ 75.116,15 (setenta e cinco mil, cento e dezesseis reais e quinze centavos), a ser quitado em 120 parcelas mensais. Sustenta que a posse direta foi transmitida ao requerido, permanecendo a autora com a posse indireta do imóvel. Relata que o requerido se encontra inadimplente desde a parcela nº 44, vencida em 10/01/2017, e que, mesmo após notificações extrajudiciais, manteve-se inerte. Diante disso, requer: (i) a rescisão contratual com retorno ao status quo ante; (ii) a reintegração de posse do imóvel; (iii) a restituição dos valores pagos, com os devidos abatimentos conforme cláusula 19ª do contrato, bem como taxa de fruição de 1%. Subsidiariamente, pleiteia a fixação da cláusula penal e retenção no importe de 25% sobre a quantia já quitada. Custas recolhidas ao ID. 34429653. Recebida a inicial, a tutela de urgência postulada foi indeferida, conforme ID. 34161280. Citada por edital (ID. 164274363), a parte requerida apresentou contestação por negativa geral, por intermédio da Defensoria Pública (ID. 176503845), requerendo a nulidade da citação editalícia. Impugnação à contestação (ID. 177418382), oportunidade em que a parte autora manifestou-se requerendo o julgamento antecipado da lide. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Fundamento e decido. Inicialmente, quanto a nulidade da citação por edital, a análise dos autos revela que o requerente cumpriu as exigências legais para a citação por edital, porquanto foram realizadas diligências em diversos endereços em aos menos quatro oportunidades, tanto via carta registrada, quanto por oficial de justiça, sem êxito na localização do demandado, circunstância que autoriza a citação por edital, Sem outras questões preliminares a serem apreciadas, presentes as condições da ação e os pressupostos de constituição e existência válida da relação jurídico-processual, prescindindo o feito de produção de outras provas, passo ao julgamento do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC. Prosseguindo, a hipótese se submete aos princípios e normas de ordem pública insertas na Lei 8.078/90, por se tratar de relação contratual de prestação de serviços e/ou fornecimento de produto, se coadunando com arts. 2º e 3º, §§ 1º e 2º, do CDC, assumindo assim, especial relevância as regras de julgamento da lei 8.078/90, como o reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor. Analisando detidamente os autos, verifico que é o caso de procedência em parte da demanda. A controvérsia do feito versa sobre a possibilidade de rescisão do contrato, em virtude de inadimplência do comprador, e a retenção dos valores previstos à título de cláusula penal, taxas tributárias, de administração e de fruição do imóvel, bem como a reintegração de posse ao requerente, além da inexistência de indenização pelas edificações realizadas, por se tratar de obra clandestina. Verifica-se que a relação contratual estabelecida entre as partes teve como objeto a alienação de bem imóvel mediante compromisso de compra e venda firmado com cláusula de pagamento parcelado, cujo adimplemento era condição essencial para a consolidação da propriedade plena em favor da compromissária compradora. Extrai-se dos autos que o objeto da relação jurídica corresponde ao lote n. 14, quadra n. 32, com área de 345,83m² do Loteamento denominado “Jardim Amazônia”, ajustado sobre o preço total de R$ 75.116,15 (setenta e cinco mil, cento e dezesseis e seis reais e quinze centavos), dividido em 120 parcelas no valor individual de R$ 626,38 (seiscentos e vinte e seis reais e trinta e oito centavos), conforme previsão contratual (id. 33158174 e 33158174). Acontece que o requerido tornou-se inadimplente a partir da 44ª parcela, vencida em 10 de janeiro de 2017, e apesar de devidamente notificado para purgar a mora, manteve-se inerte e não adimpliu o débito. De início, saliento que a rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de inadimplência do promitente comprador, pressupõe a regular constituição em mora do devedor, nos termos do art. 32, § 1º, da Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano). Assim, independentemente da existência de cláusula resolutória expressa, a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda depende de prévia notificação do promissário comprador para que ele tenha oportunidade de adimplir o contrato, o que não foi providenciado no caso em tela. Nesse sentido, é firme o entendimento de que “o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, pois o objetivo da notificação premonitória é permitir ao comprador a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes” (EDcl no AgInt no AREsp1.302.229/SP,Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/3/2020, DJe13/3/2020). Especificadamente, quanto à forma de notificação, o e. STJ já se posicionou ressaltando a necessidade de intermediação da Serventia Extrajudicial ou, sendo realizado mediante carta registrada, é imprescindível a assinatura do devedor, vejamos: “A constituição em mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei n. 6.766/1979, pode se dar mediante intimação realizada pelo Oficial do Cartório do Registro de Imóveis (art. 32), pelo Oficial do Cartório do Registro de Títulos e Documentos (art. 49) ou por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, esta última hipótese decorrente da exegese do citado art. 49” (STJ, REspn.1.745.407/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em11/5/2021,DJe de 14/5/2021). (destaquei) Na espécie, a parte autora acosta aos autos notificação encaminhada ao promissário comprador, realizada através do Cartório do 1º Ofício de Lucas do Rio Verde/MT, devidamente recebida pelo requerido, conforme se extrai dos documentos de id. 33158179. Sobre a temática, preceitua o artigo 475 do Código Civil: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Nesse sentido, a mora contratual, devidamente demonstrada, enseja a resolução do contrato nos termos pactuados, uma vez que o inadimplemento contratual persistente compromete a função social do contrato e rompe com o dever de boa-fé objetiva que deve reger a relação entre as partes. A posse exercida pela ré é de natureza precária, uma vez que decorre de contrato de compromisso de compra e venda não quitado, situação que autoriza a retomada da posse direta do imóvel pelo promitente vendedor. Sobre o tema: (...) Sendo o comprador inadimplente constituído em mora, a rescisão do contrato está autorizada, bem como a consequente reintegração do vendedor na posse do imóvel. Não apenas o contrato, mas o Código Civil em seu art. 475, autorizam a rescisão contratual por inadimplemento do comprador, dispondo que “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. (TJ-MT - AGR: 10018103520198110037, Relator.: MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, Data de Julgamento: 13/09/2023, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/09/2023) Tal compreensão está em consonância com a jurisprudência consolidada que reconhece que até o pagamento integral do preço e a correspondente transferência do domínio, o promitente comprador detém mera posse indireta e precária do bem. Portanto, resta plenamente justificada a rescisão do contrato firmado entre as partes, bem como o retorno da posse plena à autora. Em relação à restituição do montante pago, requer a parte autora a retenção de 10% do valor atualizado do imóvel a título de cláusula penal compensatória, além da aplicação do percentual de 5% do valor quitado em virtude de despesas administrativas, 5,93% de despesas tributárias, 1% do valor atualizado do contrato pela taxa de fruição do bem. Reconhecida a resolução do contrato por motivo de inadimplemento, o promitente comprador tem direito à devolução dos valores pagos, permitida a dedução de parte da quantia (Súmula 543 STJ). Em relação à cláusula penal, a parte autora pugna pela retenção do percentual de 10% do valor atualizado do contrato. Todavia, a jurisprudência é pacífica no sentido de que o valor deve se dar sobre as parcelas efetivamente pagas, e não sobre o valor atualizado do imóvel. Vejamos: (...) Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, admite-se a retenção pelo vendedor de percentual entre 10% e 25% do total da quantia já pag a. 3. No caso dos autos, reconhece-se abusiva a cláusula penal que prevê a retenção de percentual sobre o valor do imóvel, afigurando-se plausível a retenção do percentual de 10% (dez por cento) sobre a quantia efetivamente paga pelos compradores.(...) (TJ-GO- AC: 51588077120188090100 LUZIÂNIA, Relator: Des (a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, Luziânia - 2a Vara Cível, Data de Publicação: (S/R). Assim, visando manter o equilíbrio entre as partes no retorno ao estado “quo ante” e evitar enriquecimento ilícito, fixo em 20% (vinte por cento) do valor a ser restituído, abrangendo tanto as despesas administrativas e tributárias como a multa penal compensatória. Percentual que se encontra dentro do limite estabelecidos pelo próprio STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento). (STJ - AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp: 1701206 SP 2020/0110897-6, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 01/06/2021,). Com relação ao pagamento dos tributos IPTU/ITU, consabido que ostentam natureza propter rem e, por isso, a responsabilidade por seu adimplemento recai aos promissários compradores desde a sua imissão na posse do imóvel até a data da rescisão contratual, inclusive por expressa disposição contratual (cláusula décima oitava). Por fim, no que diz respeito à condenação ao pagamento da chamada “taxa de fruição” ou “taxa de ocupação”, sabe-se que ela tem como fato gerador a posse exercida pelo comprador de forma injusta, que ficou tendo proveito econômico sobre o imóvel mesmo inadimplente com suas prestações. No caso em apreço, a cláusula 19ª do instrumento prevê o percentual de 1% a título de taxa de fruição. Todavia, considerando que o objeto do feito trata-se de relação regida pelo Código de Defesa do Consumidor e em observância ao princípio da razoabilidade, entendo que o percentual deve ser reduzido em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, porquanto, mostra-se suficiente a indenizar a promitente vendedora pelo tempo em que o promitente comprador ocupou o bem objeto do contrato. Sobre o assunto, já se manifestou a jurisprudência dos Tribunais Superiores: (...) . 4. Contudo, o percentual de 1% é excessivo, sendo razoável sua redução para 0,5%, com base na instrução do STJ e no princípio da proibição ao enriquecimento sem causa. (...) 4 . Dispositivo e tese. 7. Apelação parcialmente provida para reduzir a taxa de fruição de 1% para 0,5% sobre o valor total do contrato, corrigida pelo INPC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês como fixado no julgado. Mantidos os demais termos da sentença. Tese de julgamento: ?1. A taxa de fruição prevista no contrato pode ser reduzida para 0,5% para evitar enriquecimento sem causa. (...) (TJ-GO 02927781120098090051, Relator.: FERNANDO RIBEIRO MONTEFUSCO - (DESEMBARGADOR), 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 26/09/2024) Entendo ser devido o pagamento da taxa em comento, condenando a parte recorrida a pagar taxa de fruição mensal, no percentual de 0,5% incidente sobre o valor atualizado do contrato, porém, a partir da inadimplência até a efetiva desocupação. De outro lado, quanto à alegação de direito à não indenização por benfeitorias realizadas pelo requerido, não assiste razão à parte autora. Sobre a questão a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem manifestado o entendimento de que não são passíveis de indenização as benfeitorias ou acessões realizadas no imóvel em desacordo com o contrato e a lei, nos termos do art. 34 da Lei 6.766/79 (Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp n. 1.643.771/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/6/2019, DJe de 21/6/2019.)). Outrossim, não se pode considerar a má-fé do requerido, pois, com a existência do contrato de compra e venda, houve a transferência da posse do lote, facultando-lhes realizar edificações no local, sendo correto afirmar que a posterior posse precária em virtude da inadimplência das prestações contratuais não tem o condão de desvirtuar a natureza da posse quando da construção. Ademais, a parte autora não comprovou, ou mesmo apontou eventuais irregularidades e ilegalidades da edificação realizada, o que lhe competia, consoante a regra do ônus da prova prevista no art. 373, I, do Código de Processo Civil. Portanto, o promissário comprador faz jus à indenização pela edificação por ele levada a efeito no imóvel, vez que não comprovada a irregularidade da obra perante o Poder Público. Ainda sobre a devolução das parcelas (saldo), nota-se que a cláusula 19, parágrafo único, do contrato estabelece que a restituição do saldo será em parcelas mensais, cujo número será o mesmo das parcelas já pagas pelo comprador, a partir da primeira revenda do imóvel. Nesse sentido, aplica-se a tese firmada em recurso repetitivo (Tema 577 STJ), para declarar a abusividade da cláusula, determinando que o saldo a ser devolvido deve ser de forma imediata em valor único. Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para: a) Rescindir o contrato de compromisso de compra e venda, referente ao lote n. 14, da quadra n. 32, localizado no Loteamento “Residencial Jardim Amazônia II”, na cidade de Lucas do Rio Verde/MT; b) Condenar o requerido a promover a reintegração do imóvel à autora; c) Condenar o réu ao pagamento da taxa de fruição em valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato, contados a partir da data da do inadimplemento dos promissários compradores, corrigidos monetariamente pelo INPC (Súmula 54 do STJ), e com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação (art. 405, CC); d) Condenar o demandado ao pagamento do IPTU e demais encargos incidentes sobre o imóvel, durante o período em que usufruiu do bem; e) Determinar que a autora promova a devolução das parcelas pagas, em parcela única, com a retenção de 20% (vinte por cento) a título de cláusula penal compensatória e taxas, a partir de cada desembolso. Sobre tais valores deve incidir correção monetária pelo INPC desde a data do pagamento de cada parcela, e com incidência de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença (Tema 1002, STJ); e f) Condenar a parte autora a indenizar a requerida pelas benfeitorias edificadas sobre o imóvel, cujo valor será apurado em fase de liquidação de sentença, a qual deverá ser corrigida monetariamente pelo INPC e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a data da sentença. Diante da sucumbência recíproca, CONDENO o(a) autor(a) e o ré(u), em iguais proporções (50% para cada), ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. Em caso de eventual interposição de recurso (s), INTIME-SE a parte contrária para apresentação de contrarrazões. Após, certifique-se a tempestividade destas peças e REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça, independentemente de juízo de admissibilidade (art. 1010, §3º, Código de Processo Civil). Após o trânsito em julgado e nada sendo requerido, ARQUIVEM-SE os autos com as cautelas e baixas de estilo. INTIMEM-SE. CUMPRA-SE, expedindo o necessário. ÀS PROVIDÊNCIAS. Data da assinatura eletrônica. (assinado digitalmente) LUIZ GUILHERME CARVALHO GUIMARÃES Juiz Substituto em Cooperação Designado pela Portaria TJMT/CGJ nº 866/2025.

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