Processo nº 0800452-40.2021.8.14.0045
ID: 255892545
Tribunal: TJPA
Órgão: 1ª Turma de Direito Privado - Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE
Classe: APELAçãO CíVEL
Nº Processo: 0800452-40.2021.8.14.0045
Data de Disponibilização:
14/04/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO
OAB/GO XXXXXX
Desbloquear
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800452-40.2021.8.14.0045 APELANTE: BURITI IMOVEIS LTDA APELADO: CEILA PEREIRA SILVA RELATOR(A): Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA …
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0800452-40.2021.8.14.0045 APELANTE: BURITI IMOVEIS LTDA APELADO: CEILA PEREIRA SILVA RELATOR(A): Desembargadora MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE EMENTA EMENTA DIREITO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. TAXA DE FRUIÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação cível interposta por BURITI IMÓVEIS LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, reconhecendo a rescisão do contrato, determinando a reintegração do imóvel ao patrimônio da autora e fixando a restituição de 75% das parcelas pagas pelo compromissário comprador, com retenção de 25% pela vendedora. II. Questões em discussão 2. As questões em discussão consistem em: (i) possibilidade de revogação da justiça gratuita concedida ao réu; (ii) necessidade de condenação do comprador ao pagamento de taxa de fruição pelo período em que permaneceu na posse do imóvel; e (iii) cabimento da indenização por benfeitorias úteis e necessárias, condicionada à comprovação documental e realização de laudos técnicos. III. Razões de decidir 3. A justiça gratuita não foi concedida ao réu na sentença recorrida, razão pela qual o pleito recursal sobre essa matéria não foi conhecido. 4. Quanto à taxa de fruição, a cumulação desta com a multa compensatória configura bis in idem, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Tema 970/STJ), sendo incabível sua exigência. 5. No tocante à indenização por benfeitorias, restou reconhecido o direito do possuidor de boa-fé à restituição dos valores gastos com benfeitorias úteis e necessárias, devendo sua apuração ser realizada em liquidação de sentença, nos termos do artigo 1.219 do Código Civil e do artigo 34 da Lei nº 6.766/79. IV. Dispositivo e tese 6. Apelação conhecida e desprovida. 7. Tese de julgamento: "Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, é cabível a restituição parcial dos valores pagos, com retenção de até 25% pelo vendedor, sendo indevida a cobrança de taxa de fruição quando já estipulada multa compensatória, e devendo as benfeitorias úteis e necessárias ser indenizadas ao possuidor de boa-fé." Dispositivos legais citados: Código Civil, arts. 1.219 e 884; Lei nº 6.766/79, art. 34; Código de Processo Civil, art. 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1300418/SC; STJ, AgInt no AREsp 1247150/SP; STJ, REsp 1191862/PR; TJ-SP, AC 1008084-64.2018.8.26.0576. ACÓRDÃO Vistos, etc. Acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores componentes da 1ª Turma de Direito Privado, na 9ª Sessão Ordinária de 2025, realizada por meio da ferramenta plenário virtual, sistema PJE, à unanimidade, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Julgamento presidido pelo Excelentíssimo Sr. Desembargador CONSTANTINO AUGUSTO GUERREIRO Turma Julgadora: Desembargadora Maria Filomena de Almeida Buarque, Desembargador José Torquato Araújo de Alencar e o Desembargador José Antônio Ferreira Cavalcante. Belém (PA), data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora RELATÓRIO 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL N.º 0800452-40.2021.8.14.0045 APELANTE: BURITI IMÓVEIS LTDA. APELADA: CEILA PEREIRA SILVA RELATORA: DESA. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por BURITI IMÓVEIS LTDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Empresarial de Redenção, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, que JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para o fim de: “a) DECLARAR a rescisão do Contrato de ID 23472206, ressalvados eventuais direitos de terceiros, retornando-se o imóvel ao patrimônio da parte Autora, consequentemente, deferida a reintegração de posse definitiva; b) CONDENAR a parte Ré ao pagamento de 25% (vinte e cinco por cento) do valor total das parcelas adimplidas, autorizando à parte Autora/vendedora reter o referido percentual, procedendo, logo em seguida, à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) do valor total das parcelas adimplidas pela compromissária compradora, devidamente atualizados pelo INPC, com juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado desta Sentença; c) CONDENAR a parte Autora a indenizar a compromissária compradora, de uma só vez, por eventuais benfeitorias necessárias e úteis existentes no imóvel. Sendo o caso, o quantum indenizatório por benfeitorias será objeto de discussão em cumprimento de sentença. Por conseguinte, extingo o processo com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil”. Narram os autos que BURITI IMOVEIS LTDA ajuizou a AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS em face CEILA PEREIRA SILVA. Alega, em síntese, que firmou Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de lote/terreno com a Ré, em 27/10/2009, tendo como objeto um lote de terras, localizado na Rua 01, Quadra 33, Lote 16, Residencial Jardim América, Redenção/PA, com área de 266,50m2. Afirma que se comprometeu a pagar, inicialmente, o valor de R$ 10.420,15 em 144 parcelas mensais, sendo a primeira em 01/01/2010, reajustáveis com juros compensatórios de 6% a/a e correção monetária pelo IGPM. Aduz que ocorreram diversas renegociações ao longo da relação contratual, sendo a última em agosto de 2019 (ID 23472210), de modo que a Requerida se encontra inadimplente desde 23/12/2020, data que requer a rescisão contratual, com a consequente reintegração de posse e condenação ao pagamento das verbas pertinentes às multas e despesas contratuais, bem como indenização por perdas e danos. Juntou documentos contratuais, demonstrativos de pagamentos, dentre outros documentos. Citada, a parte Ré, quedou-se inerte (ID 48316659). Ao ID 50821147, requerimento de julgamento antecipado. Sobreveio a sentença lavrada nos seguintes termos: (...) Compulsando os autos, verifica-se a desnecessidade de instrução probatória, motivo pelo qual, cabível o julgamento antecipado do mérito, na forma do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Dispõe o art. 344, do Código de Processo Civil: "Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor". Considerando que, em que pese devidamente citada, a parte Ré, quedou-se inerte, a declaração de sua revelia é medida de rigor. Não obstante, consigne-se que a revelia não implica, por si só, a procedência da pretensão. Longe de se emitir um juízo sentencial inteiramente favorável, total, irrestrito e absoluto à parte Autora, deve-se apreciar as provas carreadas aos autos e sua certificação para, com razoabilidade, subsumirem-se os fatos à normatividade do ordenamento jurídico, certificando-se sobre a correta categorização jurídica. Cumpre assinalar a aplicação à relação jurídica em exame, do regime do Código de Defesa e Proteção ao Consumidor por força da Súmula 297, do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Portanto, resta a aplicação de normas protetivas em benefício da Ré, dentre as quais se destacam aquelas que dizem respeito ao ônus da prova (art. 6º, inc. VIII, CDC) e a vedação de que o fornecedor de produtos ou serviços tenha vantagem manifestamente excessiva ao consumidor (art. 39, inc. V, CDC). Incontroverso, nos autos, que as partes firmaram, em 27/10/2009 (ID 23472206) Compromisso de Compra e Venda de bem imóvel (lote de terras localizado na Rua 01, Quadra 33, Lote 16, Residencial Jardim América, Redenção, Pará, com área de 266,50m2), com repactuações posteriores, conforme documentos de ID’s 23472208, 23472209 e 23472210. A mora foi comprovada ao ID 23472218. Reafirme-se que a Ré não apresentou defesa e as alegações iniciais da Autora encontram amparo na prova documental, que demonstra, de fato, que houve o inadimplemento contratual. Restando, assim, a análise das consequências jurídicas reivindicadas pela parte Autora em decorrência da rescisão contratual. Quanto aos pedidos iniciais, pretende a rescisão contratual, além da condenação da Ré ao pagamento de multa compensatória correspondente a 2% (dois por cento) da quantia atualizada do contrato, 30% (trinta por cento) das parcelas pagas a título de ressarcimento de despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitarias, de lançamento e lucros cessantes e indenização de 0,5% (meio por cento) ao mês do valor atualizado do Contrato a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do imóvel. Pois bem. O Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Especial Repetitivo, deixou assente que, tratando-se de desfazimento de contrato de compra e venda de imóvel, "deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2013). Vale lembrar que a nova Lei de regência de contratos, como o que aqui discutido, fora promulgada em 28/12/2018, razão pela qual não pode ser aplicada ao caso sub judice, pactuado em 27/10/2009. Observa-se que consta do Instrumento de Contrato firmado que, em caso de atraso no pagamento superior a 61 dias, a vendedora poderia rescindir o Contrato, incidindo o vencimento antecipado das parcelas com a aplicação das seguintes penalidades: a) Perda da posse precária do lote/terreno; b) Multa compensatória em valor correspondente à 2% (dois por cento) do valor atualizado do contrato; c) Perda de 30% (trinta por cento) do valor das parcelas pagas, à título de ressarcimento por despesas tributárias, administrativas, financeiras, publicitárias, lançamento e indenização por perdas e danos e lucros cessantes; d) Indenização de 0,5% (meio por cento) ao mês do valor atualizado do contrato, à título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data de assinatura e rescisão do contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último. Constata-se que, excluído o percentual a título de fruição do imóvel, eventual valor de IPTU e outros tributos (cláusula 21ª, parágrafo terceiro), o percentual de retenção totaliza 30% sobre o valor das parcelas pagas somado à 2% do valor total do contrato atualizado, em consonância com a jurisprudência recente dos Tribunais de Justiça e do Superior Tribunal de Justiça, não se mostra proporcional e razoável considerando a alegação de compensação das despesas elencadas pela Ré. Nesse sentido, extraem-se os seguintes julgados recentes: COMPRA E VENDA Rescisão Sentença de procedência parcial para rescindir o compromisso de compra e venda de imóvel e condenar a loteadora ré a restituir ao comprador autor 90% dos valores pagos, corrigidos desde o desembolso e acrescidos de juros legais desde a citação, retendo-se de tais valores a serem restituídos, eventuais impostos e taxas condominiais vencidos e não pagos durante a vigência do contrato Entendimento desta Câmara de que, nos casos de rescisão da avença por culpa da parte compradora, é cabível a devolução do preço pago com a retenção de, no máximo, 20%, patamar que se reputa razoável para recompor as perdas incorridas pela parte vendedora Juros legais sobre as quantias a serem restituídas à autora devem incidir desde o trânsito em julgado, porque é do comprador a culpa pela rescisão Inaplicável ao caso a correção monetária nos moldes da Lei nº 6.899/91 Decisum modificado em parte Ônus sucumbenciais rearranjados Apelo parcialmente provido (TJ-SP - AC: 10080846420188260576 SP 1008084-64.2018.8.26.0576, Relator: Rui Cascaldi, Data de Julgamento: 29/04/2020, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/04/2020). Destaquei. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL RESOLUÇÃO POR -INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO PARCIAL PROCEDÊNCIA INSURGÊNCIA DA LOTEADORA E DO ADQUIRENTE. Recursos ofertados em face da sentença que decretou a rescisão de compromisso de venda e compra de lote, condenando a ré à devolução de 90% dos valores pagos, excluindo-se as arras, e, de outro lado, condenou o adquirente ao pagamento de taxa de fruição, em 0,5% do valor do contrato, para cada mês de ocupação Insurgências recursais que se acolhem em parte, sendo que o autor tem razão quanto às arras, uma vez que tais deverão compor a base de cálculo das quantias a incidir a percentagem da devolução, embora, no que é acolhido o reclamo da ré, majora-se o montante, para alcançar 20% dos valores pagos de retenção Juros de mora, para a devolução de valores, incidem apenas com o trânsito em julgado, considerando a culpa do adquirente pelo desfazimento - Valores a título de fruição que são devidos desde o início da posse, a despeito da inexistência de construção, observando-se a data da averbação do TVO (termo de verificação de obras de infra-estrutura) na matrícula-mãe, momento que possível exercê-la. Recursos parcialmente providos. (TJ-SP - AC: 10574487320168260576 SP 1057448-73.2016.8.26.0576, Relator: Costa Netto, Data de Julgamento: 31/08/2021, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/08/2021). De igual modo, é o entendimento do C. STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. (...) 1. O acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte de Justiça, segundo a qual, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, é possível a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. (...) (STJ; AgInt no AREsp 1285480/DF, Rel. Ministro Lázaro Guimarães, julgado em 23/08/2018). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. (...) 4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. (...) (STJ, AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018). Dessa forma, sedimentado na jurisprudência a possibilidade de retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) sobre todos os valores efetivamente pagos (já incluído eventuais arras adiantadas pelo(a) compromissário(a) comprador(a)), razoável, pois, a redução do percentual estipulado em Contrato para 25% (vinte e cinco por cento). No que tange à cobrança da taxa de fruição/ocupação, é incabível a mencionada indenização em casos de rescisão de compromisso de compra e venda referente a lote sem prova cabal da ocupação ou uso efetivo do imóvel, pela construção, edificação, realização de benfeitorias ou proveito econômico, não havendo prejuízo, diante da possibilidade de comercialização do imóvel. Nesse sentido: APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão de contrato c.c devolução de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da ré. Possibilidade de retenção de 20% dos valores pagos. As penalidades previstas na cláusula do contrato são de fato abusivas (artigo 32 da Lei nº 6.766/79), pois epigrafado dispositivo contratual impõe desvantagem exagerada ao comprador. Taxa de fruição/ocupação. Incabível a mencionada indenização em casos de rescisão de compromisso de compra e venda referente a lote sem prova cabal da ocupação ou uso efetivo do imóvel, pela construção, edificação, realização de benfeitorias ou proveito econômico. Recurso a que se nega provimento. (TJSP; Apelação Cível nº 1022062-58.2022.8.26.0224, Relator Desembargador JOSE RUBENS QUEIROZ GOMES, j.02/05/2023, 7ª Câmara de Direito Privado). Ademais, cabe ressaltar que, provada a realização de benfeitorias pela compromissária compradora, estas devem ser indenizadas pela Loteadora vendedora, já que contribuem diretamente para a valorização comercial do imóvel. Evidencia-se, do Contrato, que a compromissária compradora figurou como possuidora de boa-fé, firmando contrato a fim de adquirir o domínio do imóvel, pagando parcelas mensais. Em que pese não se olvide que possa, de fato, ter auferido vantagens com a ocupação do imóvel, como alegado, é certo que os melhoramentos úteis e necessários ao bem, devem ser indenizados, porquanto nesse período se encontrava no exercício regular do direito de ocupação. A propósito, o direito do possuidor à indenização das benfeitorias, encontra-se previsto no art. 1.219, do Código Civil. Vejamos: Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis. Quanto ao valor, propriamente dito, deve ser apurado em liquidação de sentença a ser proposta pela parte interessada, no qual será discutida eventual depreciação do imóvel, comprovada a realização de benfeitorias úteis e necessárias ao imóvel objeto da lide. Lado outro, quanto ao pagamento do IPTU, diante da jurisprudência firmada, bem como da incidência de multa rescisória, razoável considerar que as despesas com IPTU’s não pagos sobre o imóvel, esteja incluído no valor da multa rescisória. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONCILIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. IPTU. CLÁUSULA PENAL. RESSARCIMENTO DE DESPESAS. A vontade de acordar no processo deve ser guiada sob a razoabilidade. Uma vez que a parte demonstrou não ter interesse em transacionar, deve ser rescindido o contrato ante o inadimplemento. A cláusula penal tem a finalidade de amparar aquele que não deu causa a rescisão contratual, cobrindo as despesas e prejuízos decorrentes do negócio. Por isso, as despesas com IPTU's não pagos sobre o imóvel, objeto do contrato rescindido, está incluído no valor da multa rescisória. (Grifei) (TJ-MG - AC: 10702010139732001 MG, Relator: Antônio Bispo, Data de Julgamento: 27/08/2020, Data de Publicação: 02/09/2020) Por fim, em que pese a aparente relevância dos demais argumentos deduzidos, correspondem a pontos não pertinentes ao deslinde da causa e, portanto, incapazes de infirmar a conclusão adotada neste julgamento. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para o fim de: a) DECLARAR a rescisão do Contrato de ID 23472206, ressalvados eventuais direitos de terceiros, retornando-se o imóvel ao patrimônio da parte Autora, consequentemente, deferida a reintegração de posse definitiva; b) CONDENAR a parte Ré ao pagamento de 25% (vinte e cinco por cento) do valor total das parcelas adimplidas, autorizando à parte Autora/vendedora reter o referido percentual, procedendo, logo em seguida, à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) do valor total das parcelas adimplidas pela compromissária compradora, devidamente atualizados pelo INPC, com juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado desta Sentença; c) CONDENAR a parte Autora a indenizar a compromissária compradora, de uma só vez, por eventuais benfeitorias necessárias e úteis existentes no imóvel. Sendo o caso, o quantum indenizatório por benfeitorias será objeto de discussão em cumprimento de sentença. Por conseguinte, extingo o processo com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Expeça-se Mandado de Reintegração de Posse em favor da parte Autora, intimando-se a Ré para a desocupação voluntária no prazo máximo de 30 (trinta) dias, contados da intimação pessoal da presente Sentença, ficam estendidos os efeitos desta Decisão para qualquer terceiro ocupante do imóvel objeto da lide. Considerando a sucumbência recíproca, as despesas do processo deverão ser rateadas, proporcionalmente, na forma do art. 86, do CPC. Fixo honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, cabendo a cada parte o pagamento aos seus respectivos advogados. Havendo recurso, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, remetendo-se os autos ao E. Tribunal de Justiça do Estado do Pará – TJPA. Após as cautelas legais, ARQUIVEM-SE os autos com as devidas baixas. P.R.I. Cumpra-se, expedindo o necessário. SERVE COMO MANDADO/OFÍCIO. Redenção/PA, data registrada no sistema. NILDA MARA MIRANDA DE FREITAS JÁCOME Juíza de Direito Titular da 1ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Redenção/PA Inconformada a BURITI IMÓVEIS LTDA interpôs APELAÇÃO CÍVEL pleiteando a reforma parcial da sentença, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação, sob os seguintes fundamentos: DA IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA Argui que o Juízo recorrido concedeu indevidamente o benefício da justiça gratuita ao Apelado, uma vez que este não demonstrou sua hipossuficiência financeira. Insiste que, o Apelado não juntou aos autos extrato bancário ou declaração de imposto de renda que comprovasse sua incapacidade financeira. Por fim, alega que o benefício foi concedido sem embasamento probatório e que o Apelado deveria arcar com o pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. DA NECESSIDADE DE CONDENAÇÃO DO APELADO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL Argumenta que a sentença indevidamente afastou a condenação do Apelado ao pagamento da taxa de fruição pelo período em que esteve na posse do imóvel. Segundo a Apelante, o Réu está inadimplente desde 01/10/2019 e permaneceu na posse do imóvel por mais de quatro anos sem efetuar qualquer pagamento. Isso configura enriquecimento ilícito, conforme previsto no artigo 884 do Código Civil. Destaca que a Cláusula 16ª, §1º, alínea "e" do contrato prevê expressamente que, em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, este deve pagar 0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato a título de ressarcimento pela ocupação do imóvel. Embasa sua pretensão seu pedido na Lei nº 6.766/79, alterada pela Lei nº 13.786/18, que permite a cobrança de fruição até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato. Além disso, cita jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que reconhece a possibilidade de condenação do comprador inadimplente ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel. Assim, requer a reforma da decisão para incluir a condenação do Apelado ao pagamento da taxa de fruição. DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS Diz que mais que, a sentença determinou que a Apelante indenizasse o Apelado pelas benfeitorias úteis e necessárias existentes no imóvel. No entanto, a Apelante alega que essa determinação foi feita sem a devida comprovação das benfeitorias alegadas. A Apelante argumenta que: O contrato firmado entre as partes (Cláusula 17ª) prevê que somente as benfeitorias úteis e necessárias serão indenizadas; O Apelado não juntou aos autos qualquer documentação que comprove a regularidade das benfeitorias, como alvará de construção, habite-se ou projeto aprovado pela Prefeitura; A indenização pelas benfeitorias deveria ser apurada por laudos técnicos de, no mínimo, três profissionais da área (corretores de imóveis ou engenheiros civis), escolhidos em comum acordo entre as partes; O custo dos laudos técnicos deve ser arcado pelo Apelado, uma vez que este deu causa à rescisão do contrato. Dessa forma, requer a reforma da sentença para que a indenização pelas benfeitorias seja condicionada à efetiva comprovação documental e à realização de laudos técnicos conforme prevê o contrato. Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso, com a reforma da sentença nos seguintes pontos: Revogação do benefício da justiça gratuita concedido ao Apelado, com a condenação deste ao pagamento das custas e honorários advocatícios; Condenação do Apelado ao pagamento da taxa de fruição mensal, conforme previsto no contrato (0,25% ao mês sobre o valor atualizado do contrato); Modificação da condenação referente às benfeitorias, para que a indenização somente seja devida mediante comprovação documental e realização de laudos técnicos conforme as disposições contratuais e a legislação vigente; Caso mantida alguma condenação à Apelante, que sejam acolhidas as razões recursais subsidiárias para minimizar os impactos da decisão. Condenação do Apelado ao pagamento da sucumbência em segundo grau, no percentual de 20% sobre o valor da condenação imposta em primeiro grau. Sem contrarrazões (ID. 21101467 - Certidão). Instado a se manifestar o Ministério Público opinou por não intervir no feito (ID. 23970264). É o relatório. VOTO Preenchidos os requisitos extrínsecos de admissibilidade, passo a examinar do mérito recursal. DA RELAÇÃO DE CONSUMO No caso dos autos, verifico que a relação jurídica estabelecida entre as partes está submetida às disposições do Código de Defesa do Consumidor, nos termos do artigo 1º da referida legislação. Ademais, considerando que o contrato foi celebrado em 27/10/2009, antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, inaplicáveis as disposições da referida norma sobre a devolução de valores e retenções, conforme pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1816960/RJ). DA JUSTIÇA GRATUITA CONCEDIDA EM FAVOR DA RÉ. Quanto ao benefício da justiça gratuita, não assiste razão ao Apelante, eis que não consta na sentença combatida qualquer referência da concessão do benefício em favor a Ré. Assim, deixo de conhecer da arguição, nos termos do art. 932, inciso III, do CPC. DA TAXA DE FRUIÇÃO No tocante à taxa de fruição, esta diz respeito à indenização pelo uso do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda. O contrato firmado pelas partes prevê multa compensatória em valor correspondente a 2% (dois por cento) do valor atualizado do contrato, a título de indenização por lucros cessantes decorrentes da rescisão e indenização de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) ao mês do valor atualizado do contrato, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último (Num. 21101422 - Pág. 11). A sentença recorrida considerou devida, somente, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor total das parcelas adimplidas. Ocorre que a condenação da Apelada à taxa de fruição no percentual de 0,25% (zero vírgula vinte e cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória, incorre em bis in idem. A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019) (grifo nosso). Assim, não pode a Autora/Apelante pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória. Desta forma, pela ratio decidendi do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o tema 970, entendo que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016). Neste contexto, vejamos precedente da 1ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal, in verbis: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 2020-03-02, Publicado em 2020-03-04) Logo, havendo multa convencional no sentido de prefixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em posterior cumulação com a taxa de fruição, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem. Dito isso, entendo que a sentença guerreada merece reforma neste ponto. DA INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS Com efeito, nota-se que a parte Ré é possuidora de boa-fé do bem objeto do litígio, realizou benfeitorias úteis/necessárias no imóvel, conforme se verifica da consulta do Google Maps/Street View (https://www.google.com.br/maps/@-8.0480324,-50.0251583,3a,75y,17.46h,94.66t/data=!3m7!1e1!3m5!1sHDmtZfcmDh3eMBgNWMTfJQ!2e0!6shttps:%2F%2Fstreetviewpixels-pa.googleapis.com%2Fv1%2Fthumbnail%3Fcb_client%3Dmaps_sv.tactile%26w%3D900%26h%3D600%26pitch%3D-4.655359640788674%26panoid%3DHDmtZfcmDh3eMBgNWMTfJQ%26yaw%3D17.464837190042406!7i13312!8i6656?entry=ttu&g_ep=EgoyMDI1MDMxMi4wIKXMDSoASAFQAw%3D%3D ), o que enseja a devida indenização, nos termos dos arts. 1.219 do Código Civil e 34, da Lei n. 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, vejamos: CC Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis. Lei n. 6.766/79 Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário. De igual forma, prevê o instrumento contratual (id. 21101422 - pág. 12), vejamos: “CLÁUSULA 17ª: DA RESCISÃO CONTRATUAL DE LOTE/TERRENO COM BENFEITORIAS SE ESTE CONTRATO FOR RESCINDIDO, POR QUALQUER MOTIVO, E HOUVER BENFEITORIAS NO LOTE/TERRENO, A VENDEDORA PODERÁ, A SEU CRITÉRIO, OPTAR: A) PELA EXECUÇÃO JUDICIAL DO SALDO DEVEDOR DESTE CONTRATO. B) PELA RETOMADA DO LOTE/TERRENO. § 1º SE A VENDEDORA OPTAR PELA RETOMADA DO LOTE/TERRENO, SERÃO APLICADAS AO COMPRADOR AS MESMAS PENALIDADES PREVISTAS NA CLÁUSULA 16ª E SEUS PARÁGRAFOS E O COMPRADOR RECEBERÁ INDENIZAÇÃO SOMENTE DAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS, LEVANTADAS DE ACORDO COM AS NORMAS DE CONSTRUÇÃO PREVISTAS NESTE CONTRATO, DA PREFEITURA MUNICPAL E DEMAIS ÓRGÃOS PÚBLICOS COMPETENTES.” Portanto, diante dos comandos legais supracitados, é devida a indenização das benfeitorias úteis e necessárias do imóvel em litígio, com os valores a serem apurados em liquidação. Não destoa a jurisprudência pátria: AGRAVO DE INSTRUMENTO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMODATO - RESCISÃO - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - RETENÇÃO - ART. 1.219, DO CC. Para concessão da liminar em reintegração de posse, faz-se necessária a comprovação da posse, do esbulho (e sua data) e da perda da posse. Em contrapartida, dispõe o art. o art. 1.219, do CC que "o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis". Se as provas dos autos apontam para a existência de benfeitorias indenizáveis no imóvel em litígio, além do desenvolvimento de atividade pecuarista por longa data, o caso é de se manter a decisão que indeferiu a liminar de reintegração de posse. (TJ-MG - AI: 10000212617633001 MG, Relator: Adriano de Mesquita Carneiro, Data de Julgamento: 13/07/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/07/2022) AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - LIMINAR - ART. 561 DO CPC/15 - PROVA DO EXERCÍCIO DA POSSE ANTERIOR, DO ESBULHO POSSESSÓRIO POR PARTE DO AGRAVADO E A PERDA SUBSEQUENTE DA POSSE PELO AGRAVANTE - DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS - ART. 1.219 DO CC/02 - IMPOSSIBILIDADE DA OBTENÇÃO DA LIMINAR. 1. Para o deferimento da liminar de reintegração de posse, devem estar comprovados os requisitos legais do art. 561 do NCPC, ou seja, o exercício anterior da posse sobre o imóvel por parte do autor, bem como de prova robusta da existência do esbulho possessório praticado pelo réu, há menos de ano e dia e a perda subsequente da posse pelo autor. 2. Lado outro, nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito a indenização das benfeitorias necessárias e úteis, podendo exercer o direito de retenção do imóvel pelo valor das referidas benfeitorias. 3. Assim, mesmo que comprovados os requisitos legais do art. 561 do CPC, o alegado direito de retenção do imóvel, por benfeitorias impede o deferimento da liminar de reintegração de posse, até que seja dirimida a espécie e o valor das benfeitorias realizadas no imóvel. 4. Recurso conhecido e não provido. (TJ-MG - AI: 10000180088866001 MG, Relator: Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 03/10/2018, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/10/2018) Outrossim, o fato de inexistir provas que a construção foi legalizada pela Apelada perante os órgãos competentes, não pode ser óbice à realização da indenização das benfeitorias pela construtora, sendo imprescindível a verificação quanto à possibilidade de ser sanada ou não a irregularidade consistente na ausência de alvará/licença para construir, a fim de evitar enriquecimento ilícito de quaisquer dos litigantes. A propósito, o C. STJ: CIVIL. RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ART. 34 DA LEI N. 6.766/1979 - LEI LEHMANN. BENFEITORIAS E ACESSÕES. RESTITUIÇÃO À SITUAÇÃO ORIGINÁRIA. 1. […] 2. O âmago do art. 34 da Lei Lehmann é evitar o enriquecimento ilícito de quaisquer das partes, promovendo a restituição à situação originária. Assim, embora o dispositivo faça menção apenas a benfeitorias, parece claro que abarca também acessões. 3. A ausência de alvará/licença para construir emitido pela prefeitura municipal é irregularidade que pode ser ou não sanável, a depender do caso concreto. É temerário reconhecer - de forma categórica - que a ausência de licença para construir, a ser emitida pela municipalidade, não constitui irregularidade apta a obstar eventual condenação à indenização por benfeitorias/acessões realizadas. A licença para construir é requisito imprescindível a qualquer obra realizada em terreno urbano. 4. Conforme a mais abalizada doutrina, construções realizadas sem licença da municipalidade estão em desacordo com a lei e, assim, sujeitas a sanções administrativas, as quais não podem ser imputadas ao promitente vendedor, porquanto a posse e o direito de construir haviam sido transmitidos ao promitente comprador. 5. No caso concreto, é imprescindível a verificação quanto à possibilidade de ser sanada ou não a irregularidade - consistente na ausência de alvará/licença da prefeitura para construir -, de modo a realizar a restituição das partes à situação anterior e evitar enriquecimento ilícito de quaisquer dos litigantes. 6. Recurso especial parcialmente provido.” (REsp 1191862/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2014, DJe 22/05/2014. E os tribunais pátrios: (...) APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLÊNCIA DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. CERCEAMENTO DE DEFESA POR NÃO ACAREAÇÃO ENTRE PERITO E ASSISTENTE TÉCNICO EM AUDIÊNCIA. NÃO VERIFICADO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS APURADAS. DIREITO DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS COMPROMITENTES COMPRADORES. BASE DE CÁLCULO DA MULTA CONVENCIONAL ESTIPULADA NO CONTRATO. RESPEITO AO PACTO. IMPOSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. I. É tranquilo o entendimento no sentido de que o magistrado pode apreciar os fatos e as provas produzidas nos autos segundo a regra do livre convencimento motivado. Assim, não há se falar que a regra contida no artigo 477, § 2º, do Código de Processo Civil vincula a atividade jurisdicional do magistrado e o obriga a realizar audiência para promover a acareação entre o perito oficial e o assistente técnico sempre que a parte desejar. Na realidade, em decorrência da regra do livre convencimento motivado, a atividade do sentenciante, nesse caso, é pautada pela discricionariedade que ocorrerá de modo fundamentado. II. Diante do inadimplemento culposo dos compromissários compradores, que reconhecem terem pago apenas 6 (seis) das 60 (sessenta) prestações ajustadas, o direito de resolução do contrato é medida que se impõe, resguardado o direito de retenção deste em relação às benfeitorias realizadas. III. Rescindido o contrato de compromisso de compra e venda por culpa dos compromissários compradores, a indenização das benfeitorias levantadas no imóvel, quando há na peça de defesa pedido específico a esse respeito, é devida, ficando apenas condicionada a avaliação judicial. IV. Caso as benfeitorias sejam irregulares perante o ente público municipal, é imprescindível que o laudo pericial esclareça detidamente todas as questões que envolvem a obra, como por exemplo, se é possível a sua regularização parcial ou total, incluindo os custos a serem despendidos, se for o caso, entre outros, a teor do que dispõe o artigo 34 da Lei nº 6.766/79 ( Lei Lehmann). V. A manutenção da base de cálculo do valor da multa convencional, em razão da expressa disposição contratual, atende ao princípio da força obrigatória do pacto (pacta sunt servanda). VI. Entretanto, mister que o valor do pacto acessório seja corrigido monetariamente pelo INPC desde a data em que se considerou rescindido o contrato, bem assim sofra a incidência de juros moratórios no importe de 1% ao mês também a partir do momento em que se considerou rescindido o contrato. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-GO (CPC): 02451243320068090051, Relator: AMÉLIA MARTINS DE ARAÚJO, Data de Julgamento: 12/04/2019, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 12/04/2019) No mesmo sentido, cito julgado desta Relatora, vejamos: EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS . 1. Descrição do caso: Trata-se de agravo interno interposto por L.M.S .E. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão monocrática que determinou a manutenção dos agravados, NARCISO DA CONCEIÇÃO PEREIRA e MAGILA DO NASCIMENTO PEREIRA, na posse do imóvel até a indenização prévia das benfeitorias úteis e necessárias realizadas no lote urbano, conforme art. 1 .219 do Código Civil. 2. Questões em discussão: (i) Possibilidade de reintegração de posse do imóvel sem indenização prévia das benfeitorias realizadas; (ii) Alegação de violação à coisa julgada e às cláusulas contratuais por parte da agravante; (iii) Princípios do direito à moradia e da boa-fé objetiva na execução do contrato. 3 . Razões de decidir: A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é firme no sentido de que a indenização das benfeitorias úteis e necessárias realizadas por possuidor de boa-fé é requisito para a reintegração de posse (art. 1.219 do CC e art. 34 da Lei nº 6 .766/79), evitando o enriquecimento sem causa da parte vendedora. No caso, não se verifica violação à coisa julgada, uma vez que a decisão agravada observou o direito dos agravados à indenização por benfeitorias, conforme reconhecido em sentença anterior com trânsito em julgado. Ademais, a agravante não comprovou a inexistência ou irregularidade das benfeitorias de forma suficiente a justificar a reintegração sem indenização prévia. 4 . Dispositivo: Recurso de agravo interno conhecido e desprovido. Mantida a decisão que determina a manutenção dos agravados na posse do imóvel até a efetiva indenização pelas benfeitorias realizadas. 5. Tese de julgamento: Para a reintegração de posse do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, é imprescindível a indenização prévia das benfeitorias úteis e necessárias realizadas pelo possuidor de boa-fé, conforme o art . 1.219 do Código Civil e o art. 34 da Lei nº 6.766/79 . (TJ-PA - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 08091688920248140000 22531467, Relator.: MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE, Data de Julgamento: 30/09/2024, 1ª Turma de Direito Privado) DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO provimento ao recurso, nos termos da fundamentação. Deixo de majorar os honorários advocatícios por ter sido a Ré vencedora na demanda e o recurso representar decaimento mínimo do pedido, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC. É O VOTO. Belém (PA) data registrada no sistema. MARIA FILOMENA DE ALMEIDA BUARQUE Desembargadora Relatora Belém, 07/04/2025
Conteúdo completo bloqueado
Desbloquear
Entrar com Google