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Processo nº 0121075-03.2022.8.17.2001

ID: 327926782

Tribunal: TJPE Órgão: Seção A da 33ª Vara Cível da Capital Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0121075-03.2022.8.17.2001

Data de Disponibilização: 17/07/2025

Polo Ativo:

POLLYANA DE SOUZA BARROS

Polo Passivo:

Sentença (Outras)

Advogados:

RODOLFO MEDEIROS DA LUZ

OAB/PE XXXXXX Desbloquear

WELLINGTON SILVA DO MONTE

OAB/PE XXXXXX Desbloquear

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Seção A da 33ª Vara Cível da Capital Avenida Desembargador Guerra Barreto - Fórum do Recife, S/N, Ilha Joana Bezerra, RECIFE - PE - CEP: 50080-900 -… Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário Seção A da 33ª Vara Cível da Capital Avenida Desembargador Guerra Barreto - Fórum do Recife, S/N, Ilha Joana Bezerra, RECIFE - PE - CEP: 50080-900 - F:(81) 31810494 Processo nº 0121075-03.2022.8.17.2001 AUTOR(A): POLLYANA DE SOUZA BARROS RÉU: ARRECIFES SENTENÇA Vistos, etc. POLLYANA DE SOUZA BARROS e RODRIGO JOSE GOMES DA SILVA, por advogado(s) regularmente constituído(s), ajuizaram a presente AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS em face de ARRECIFES NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA EPP, objetivando a rescisão de contrato de administração de imóvel, a condenação da ré ao pagamento de aluguéis não repassados (R$ 8.225,09) e débitos de IPTU (R$ 2.635,30), bem como indenização por danos morais (R$ 10.000,00). Em síntese, os autores narram que são proprietários de um imóvel cuja administração locatícia foi confiada à ré. Alegam que, a partir de janeiro de 2022, a demandada cessou o repasse dos aluguéis devidos, além de não ter quitado débitos de IPTU, gerando prejuízos materiais e morais. Requereram, em sede de tutela de urgência, a rescisão imediata do contrato e o pagamento dos valores em atraso. O despacho de Id. 117098652 determinou a intimação da parte autora para comprovar a hipossuficiência econômica ou recolher as custas processuais, o que foi atendido com o pagamento das custas e despesas postais (Ids. 118514477 e 118515283). Citada (Id. 124571504), a ré se manifestou quanto ao pedido de tutela de urgência (ID 124955544) afirmando que não se opõe ao pedido de rescisão contratual, mas com incidência da multa prevista na cláusula 9 e argui sua ilegitimidade para pagamento do IPTU, cuja obrigação recai sobre o inquilino, pelo que pede o indeferimento do pedido antecipatório nesse particular. Ato contínuo, apresentou contestação (Id. 125962757), arguindo, em sede de preliminar, sua ilegitimidade passiva quanto aos débitos de IPTU, a ilegitimidade ativa do autor Rodrigo Jose Gomes da Silva vez que o contrato foi firmado exclusivamente pela Sra. Pollyana de Souza Barros e requerendo os benefícios da justiça gratuita. No mérito, defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sustentando tratar-se de relação de mandato. Impugnou os valores pleiteados, apresentou seus próprios cálculos e, embora não se opondo à rescisão, pleiteou a aplicação de multa contratual em desfavor da parte autora. Negou a ocorrência de danos morais. Houve réplica (Id. 131786328), na qual a parte autora impugnou as preliminares e reiterou os termos da inicial. Proferida Decisão de Saneamento (Id. 140794995), este Juízo acolheu a preliminar de ilegitimidade ativa para excluir o Sr. Rodrigo Jose Gomes da Silva do polo ativo da demanda, indeferiu o pedido de justiça gratuita à ré, declarou rescindido o contrato a partir de 25/01/2023 e postergou a análise da multa contratual para a sentença. Indeferido o pedido de denunciação da lide e determinada a intimação das partes para que se pronunciassem quanto ao interesse na produção de outras provas. A ré opôs Embargos de Declaração (Id. 142409868), que foram rejeitados pela decisão de Id. 161704051. Instadas a especificar provas, a parte autora requereu a produção de prova oral (Id. 165628960), enquanto a ré permaneceu inerte (Id. 169357968). Posteriormente, a ré juntou vasta documentação (Id. 199650248) renovando o pedido de gratuidade de justiça. Realizada audiência de conciliação em 01/04/2025 (Id. 199654842), a tentativa de acordo restou infrutífera. Na ocasião, as partes não requereram a produção de outras provas. Anunciado o julgamento do feito. Assim vieram-me os autos conclusos. É o que importa Relatar. DECIDO. Em que pese a denominação atribuída ao feito, trata-se de procedimento comum de pretensão indenizatória, lastrada na alegada falha na prestação de serviço de administração imobiliária. Inicialmente, necessário analisar o renovado pedido de justiça gratuita formulado pela ré ARRECIFES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA EPP. Conforme a Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça, "Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais". A concessão do benefício à pessoa jurídica não é automática e exige prova robusta e inequívoca da insuficiência de recursos, não bastando a mera alegação de pobreza ou crise setorial. Embora a ré tenha juntado documentação adicional, a análise dos balanços patrimoniais, declarações fiscais e consultas a órgãos de proteção ao crédito não demonstra de forma cabal a impossibilidade de arcar com as custas processuais. Os documentos indicam empresa em funcionamento, com patrimônio e movimentação financeira, ainda que reduzida. A alegada crise no setor imobiliário, por si só, não justifica a concessão da gratuidade de justiça, especialmente considerando que a ré mantém atividade empresarial e possui outros processos em andamento. Desta forma, mantenho o indeferimento do pedido de justiça gratuita formulado pela ré. Passo à análise do mérito, iniciando pela natureza Jurídica da Relação Contratual. A jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas relações entre locador e administradora de imóveis. Conforme decidido pelo STJ, "pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora. A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto. Em algumas situações, pode o locador se apresentar ainda como parte vulnerável - técnica, jurídica, fática e/ou informacional - em relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um contrato de adesão. O serviço oferecido pela administradora possui caráter profissional pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica. Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC".(STJ - AREsp 2490836 - Relator(a) Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE. Data da Publicação DJe 06/02/2024) No caso concreto, a autora Pollyana de Souza Barros, proprietária de um único imóvel, contratou os serviços da ré para administração da locação. A autora figura como destinatária final dos serviços de administração, sem qualquer expertise no ramo imobiliário, encontrando-se em evidente situação de vulnerabilidade técnica e informacional diante da ré, empresa especializada no setor. Aplica-se, portanto, o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual, com todas as suas consequências protetivas, incluindo a responsabilidade objetiva da prestadora de serviços (art. 14 do CDC) e a inversão do ônus da prova em favor da consumidora (art. 6º, VIII, do CDC). Reconhecida a relação de consumo, a responsabilidade da administradora pelos vícios na prestação do serviço é objetiva, nos termos do art. 14 do CDC. A ré tinha o dever contratual de repassar os aluguéis recebidos à autora, deduzida apenas a taxa de administração acordada. Restou incontroverso que a ré deixou de repassar os valores dos aluguéis à autora a partir de janeiro de 2022, acumulando débito que perdurou por, no mínimo, oito meses. As provas documentais (e-mails e mensagens de WhatsApp) demonstram que a autora realizou reiteradas cobranças extrajudiciais, sem obter resposta satisfatória da ré. Quanto ao valor do débito, os documentos juntados pela ré (Id. 125962761 e 125962762) indicam que o aluguel mensal era de R$ 1.000,00, sendo repassado à autora o valor de R$ 816,12 (após dedução da taxa de administração de R$ 169,68 e "impostos/ISS" de R$ 14,20). Contudo, a cobrança de R$ 14,20 a título de "impostos e despesas incidentes" não encontra amparo contratual, caracterizando cobrança abusiva vedada pelo art. 51, do CDC. Assim, o valor correto do repasse mensal seria de R$ 830,32. Considerando o período de inadimplência de 8 meses (janeiro a setembro de 2022), o débito totaliza R$ 6.642,56, acrescido de juros e correção monetária. Ainda por força contratual, a ré tinha o dever de fiscalizar o cumprimento das obrigações do inquilino, incluindo o pagamento de tributos como o IPTU, e comunicar imediatamente a proprietária sobre eventual inadimplência. O contrato de locação (Id. 124955576) estabelece na Cláusula 5ª que é responsabilidade do locatário o pagamento do IPTU. Entretanto, a ré, na qualidade de administradora, tinha o dever de acompanhar e fiscalizar o cumprimento desta obrigação. Os débitos de IPTU dos exercícios de 2021 e 2022 (Id. 116637184), que totalizam R$ 2.635,30, demonstram falha na prestação do serviço pela ré. A omissão prolongada no acompanhamento e cobrança destes valores caracteriza vício na prestação do serviço, atraindo a responsabilidade objetiva da administradora pelos prejuízos materiais sofridos pela consumidora. Quanto aos danos morais, as circunstâncias delineadas nos autos evidenciam que o inadimplemento contratual extrapolou o mero aborrecimento, a ponto de gerar dano moral indenizável, especialmente quando há falha grave na prestação do serviço que frustra a legítima expectativa do consumidor e depende daqueles valores para o seu sustento / de sua família. A retenção indevida e prolongada dos valores dos aluguéis por oito meses consecutivos, privando a proprietária dos frutos de seu patrimônio, somada à inércia diante das reiteradas cobranças extrajudiciais, configura falha grave na prestação do serviço que frustra a legítima expectativa da consumidora. A jurisprudência reconhece que a retenção indevida dos valores dos aluguéis pela imobiliária, frustrando a legítima expectativa do locador de dispor da quantia, extrapola o mero dissabor, configurando dano moral passível de indenização. Nesse sentido: Ação de rescisão contratual c.c. indenização por danos materiais e morais. Contrato de locação residencial, firmado entre a autora, na condição de locadora e a locatária, por intermédio da ré, na condição de administradora . Locadora que alega ausência de repasse de verbas locatícias pagas pela locatária e recebidas pela administradora no período entre maio e junho de 2022. Cobrança judicial pela quantia de R$1.100,00 a título de aluguéis, acrescida de multa contratual de 10%, que perfaz o valor atualizado de R$1239,56, bem como da quantia paga a título de caução de R$600,00. Sentença de parcial procedência para declarar a rescisão do contrato, condenar a ré ao pagamento de R$ 550,00 e determinar que a ré entregue a autora a quantia R$ 600,00, relativamente à caução oferecida pela locatária . Insurgência da autora, argumentando que faz jus ao pagamento do aluguel do mês de maio de 2022, em razão da ausência de provas de que tenha sido feito o repasse pela administradora, e que suportou danos morais. Cabimento. Repasse dos aluguéis devidos à autora no valor pleiteado. Falta de provas de que o débito foi saldado pela administradora . Retenção indevida de valores dotados de caráter alimentar que enseja reparação a título de danos morais. Recurso provido.(TJ-SP - Recurso Inominado Cível: 1012869-47.2022 .8.26.0344 São Paulo, Relator.: LUIS CESAR BERTONCINI, Data de Julgamento: 06/02/2024, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 06/02/2024) As circunstâncias específicas do caso - prolongado inadimplemento, múltiplas tentativas infrutíferas de solução extrajudicial e a frustração da legítima expectativa de recebimento dos frutos do patrimônio - evidenciam abalo psicológico que supera o mero aborrecimento contratual, justificando a reparação por danos morais. Considerando as funções preventiva, pedagógica e reparatória da indenização, bem como a capacidade econômica das partes e a gravidade da conduta, fixo a indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Finalmente, quanto ao direito da ré aplicar a multa contratual em razão da rescisão unilateral promovida pela autora, tal pretensão esbarra no princípio da exceptio non adimpleti contractus, previsto no art. 476 do Código Civil. Conforme estabelece a doutrina e jurisprudência, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". A parte que primeiro descumpre uma obrigação contratual fundamental dá causa à rescisão e não pode exigir da outra o cumprimento de suas obrigações, incluindo o pagamento de multa rescisória. No caso concreto, a ré (prestadora de serviços) descumpriu suas obrigações principais de repassar os aluguéis à autora (consumidora) e fiscalizar o pagamento do IPTU pelo inquilino. Este inadimplemento é a causa direta e exclusiva do pedido de rescisão. Portanto, a ré deu causa à extinção do contrato e não pode pleitear a aplicação de multa contratual contra a autora. A pretensão da ré de cobrar multa é manifestamente contrária à boa-fé objetiva e ao disposto no art. 476 do Código Civil. Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento nos dispositivos legais e orientação jurisprudencial supra, ao passo em que confirmo a decisão antecipatória de tutela JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por POLLYANA DE SOUZA BARROS em face de ARRECIFES NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA EPP e CONDENO A RÉ ao pagamento de: a) R$ 6.642,56 (seis mil, seiscentos e quarenta e dois reais e cinquenta e seis centavos) a título de aluguéis não repassados, com correção monetária e juros de mora conforme Enunciado nº 27 da 1ª Jornada de Direito Privado e Processual Civil dos(as) Magistrados(as) do TJPE: "Com a promulgação da Lei 14.905/2024, que alterou o Código Civil (CC) em relação a juros e atualização monetária, adotar-se-á, nas ações propostas antes da vigência da mencionada lei, regra mista, com a utilização da Tabela do Encoge, e juros de 1% ao mês até o dia 27/08/2024 e, a partir do dia 28/08/2024 a taxa Selic, com a fixação da atualização monetária através do IPCA e os juros através da taxa Selic menos o IPCA", ambos contados desde o vencimento de cada parcela; b) R$ 2.635,30 (dois mil, seiscentos e trinta e cinco reais e trinta centavos) referente aos débitos de IPTU dos exercícios de 2021 e 2022, com correção monetária e juros de mora nos mesmos termos do item anterior; c) indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária a partir desta sentença e juros de mora contados da citação, nos mesmos termos acima; DECLARO inexigível a cobrança de multa contratual pleiteada pela ré em razão da rescisão, bem como a cobrança de R$ 14,20 mensais a título de "impostos e despesas incidentes" não previstos em contrato. CONDENO ainda a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se e Cumpra-se. Eventuais Embargos de Declaração devem observar o Enunciado nº 23 da referida Jornada: "Os embargos de declaração devem indicar especificamente o ponto inicial da decisão judicial que contenha erro material, omissão, contradição ou obscuridade, nos termos do art. 1.022 do CPC/2015, demonstrando sua correlação com os pedidos formulados pela parte embargante. A oposição genérica do recurso ou com intuito de rediscutir teses já apreciadas, sem apontar objetivamente o vício embargável, caracteriza intuito protelatório passível de multa, conforme art. 1.026, § 2º, do CPC/2015". Havendo Apelação, intime-se a parte adversa para contrarrazões e encaminhem-se os autos ao E. TJPE, observadas as formalidades legais. Com o trânsito em julgado, certificada a regularidade das custas processuais, arquive-se. Constatada pendência, adote a Diretoria as providências a seu cargo, conforme Lei de Custas Estadual, independentemente de novo despacho. Recife/PE, data e assinatura eletrônicas. Ana Carolina Avellar Diniz Juíza de Direito

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Processo nº 0121075-03.2022.8.17.2001

ID: 327926796

Tribunal: TJPE Órgão: Seção A da 33ª Vara Cível da Capital Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0121075-03.2022.8.17.2001

Data de Disponibilização: 17/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

ARRECIFES

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Advogados:

AMADEU TIZEI DE SOUZA MENDONCA

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