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Processo nº 0000403-31.2024.8.17.3250

ID: 274944030

Tribunal: TJPE Órgão: 2ª Vara Cível e Regional da Infância e Juventude da Comarca de Santa Cruz do Capibaribe Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0000403-31.2024.8.17.3250

Data de Disponibilização: 21/05/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

ALTAS HORAS PE ADMINISTRADORA DE SHOPPING CENTERS LTDA

Sentença (Outras)

Advogados:

FÁBIO RAUL DE ALBUQUERQUE LIRA

OAB/PE XXXXXX Desbloquear

ARTHUR EDMUNDO DE SOUZA RIOS JUNIOR

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

JOAO FLAVIO SACRAMENTO FLORENCIO

OAB/PE XXXXXX Desbloquear

MARIA ANGELA DE MELO FLORENCIO

OAB/PE XXXXXX Desbloquear

Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 2ª Vara Cível e Regional da Infância e Juventude da Comarca de Santa Cruz do Capibaribe Rod Rodovia PE 160, KM 12, SANTA CRUZ DO CAPIBARIBE - PE - C… Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 2ª Vara Cível e Regional da Infância e Juventude da Comarca de Santa Cruz do Capibaribe Rod Rodovia PE 160, KM 12, SANTA CRUZ DO CAPIBARIBE - PE - CEP: 55190-000 - F:(81) 37598281 Processo nº 0000403-31.2024.8.17.3250 AUTOR(A): JOSE CORDEIRO DE LIMA RÉU: ALTAS HORAS PE ADMINISTRADORA DE SHOPPING CENTERS LTDA SENTENÇA JOSÉ CORDEIRO DE LIMA, devidamente qualificado, assistido por advogados constituídos nos autos, ajuizou a presente AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS em desfavor de ALTAS HORAS PE ADMINISTRADORA DE SHOPPING CENTERS LTDA, sob a alegação de que efetuou a compra de 08 (oito) lojas no empreendimento da ré, mas não conseguiu dar prosseguimento aos pagamentos devido a problemas financeiros. Narra o autor na petição inicial que adquiriu 08 (oito) unidades comerciais no empreendimento da ré, sendo as lojas 59K, 59L, 61K, 61L, 63K, 63L, 65K e 65L, conforme propostas de compra anexas (IDs 159724186 a 159724194). Alega que realizou pagamentos parciais, totalizando R$ 22.566,32 (vinte e dois mil, quinhentos e sessenta e seis reais e trinta e dois centavos), que atualizados corresponderiam a R$ 27.329,26 (vinte e sete mil, trezentos e vinte e nove reais e vinte e seis centavos) (ID 159718701). Aponta que o empreendimento não se valorizou conforme esperado, não tendo a aceitação desejada, o que, associado à redução nas vendas de suas empresas, acarretou a impossibilidade de continuar pagando as parcelas das lojas. Posteriormente, ao procurar o empreendimento para tentar negociar a atualização dos pagamentos, foi surpreendido com a informação de que as lojas já haviam sido vendidas a outras pessoas. Sustenta que nunca recebeu qualquer notificação para proceder com a rescisão dos contratos. Informa que, ao buscar o recebimento dos valores pagos, foi informado de que nada receberia e que não precisaria assinar qualquer documento de distrato ou rescisão, o que considera totalmente ilegal. Defende que a ré está se locupletando indevidamente dos valores por ele pagos. Requereu a rescisão contratual, com a consequente restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso, em parcela única e no prazo máximo de 05 (cinco) dias, com acréscimos de juros de mora de 1% ao mês. Juntou procuração e documentos comprobatórios (IDs 159722129 a 159725420), incluindo os contratos de compra e venda, comprovantes de pagamentos, demonstrativos de valores pagos e planilhas de atualização. Custas recolhidas (Id 161052850). Citada, a ré apresentou contestação (ID 166029477) suscitando, preliminarmente, a não inversão do ônus da prova, sob argumento de que o autor não demonstrou a satisfação dos requisitos exigidos pelo CDC, não comprovando sua vulnerabilidade nem a verossimilhança das alegações. No mérito, a ré argumenta que o autor confessa na inicial sua inadimplência por motivos próprios e que o contrato prevê cláusula resolutiva expressa no tocante à mora e posterior distrato, sem necessidade de notificação judicial ou extrajudicial. Sustenta que, apesar da não obrigatoriedade de fazê-lo, efetuou todas as comunicações possíveis ao comprador, seja por meio de WhatsApp (ID 166030932) ou notificação extrajudicial (IDs 166029479 a 166029481), incluindo notificação pessoal por meio de funcionária da empresa. Alega que o autor parou de pagar as parcelas em fevereiro de 2021, sendo notificado apenas em abril de 2022, após mais de 365 dias da inadimplência. Defende que o contrato celebrado possui cláusula resolutiva expressa que autoriza a rescisão direta sem prévia notificação, conforme art. 474 do Código Civil. Quanto aos valores pagos, argumenta que estes não correspondem sequer à comissão de corretagem dos imóveis, que totalizaria R$ 25.199,68, e que o contrato prevê a retenção da integralidade dessa comissão, bem como a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador, por se tratar de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme averbação na matrícula do imóvel (ID 166030946). Requereu, ao final, a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, caso apurados valores a serem devolvidos ao autor, que sejam observadas as retenções previstas contratualmente, bem como descontados valores de IPTU e taxas condominiais eventualmente devidos pelo período. Em réplica (ID 181750527), o autor impugnou os argumentos da ré, reforçando a necessidade da inversão do ônus da prova, por considerar que este instituto foi criado justamente para equilibrar as partes em relações de consumo. Refuta o argumento de que a comissão de corretagem deveria ser retida, afirmando que o contrato estabeleceu expressamente que ela seria paga pela vendedora, conforme cláusula III.V. Sustenta que o contrato é de adesão e desproporcional, contendo cláusulas abusivas, especialmente a que prevê retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão, pois a jurisprudência pátria admite retenção máxima de 15% em casos como o presente. Reiterou o pedido de restituição integral dos valores e refutou a alegação de obrigação de pagar IPTU e taxas condominiais, afirmando nunca ter tido posse das lojas. As partes foram intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 192760907), tendo a ré requerido a produção de prova oral (ID 193514152), enquanto o autor inicialmente manifestou interesse em depoimento da ré e de testemunhas (ID 193558874), mas posteriormente dispensou a prova oral e pugnou pelo julgamento antecipado da lide (ID 197874669). É o relatório. Decido. O processo está maduro para julgamento, nos termos do art. 355, I do CPC, em razão da natureza documental da análise processual. Deixo de me manifestar sobre a preliminar de indeferimento da inversão do ônus da prova, ante sua desnecessidade no presente feito. Não há outras questões preliminares a enfrentar. No mérito, o pedido é parcialmente procedente. Conforme documentação juntada aos autos, está comprovada a existência de contratos de promessa de compra e venda de oito unidades comerciais entre o autor e a ré, bem como a realização de pagamentos parciais pelo autor. Também é incontroversa a inadimplência do autor, por ele mesmo confessada na inicial ao afirmar que "foram feitos alguns pagamentos, contudo, o empreendimento não se valorizou conforme esperado, haja visto que o empreendimento não estava tendo a aceitação desejada, associado ao fato do autor ter tido uma redução nas vendas de suas empresas, o que acarretou a falta de pagamento das demais parcelas das lojas" (ID 159718701). Assim, a controvérsia principal reside em determinar: a) se a rescisão contratual ocorreu de forma regular; b) se o autor faz jus à restituição dos valores pagos e em que medida. O autor alega não ter sido notificado da rescisão contratual nem da posterior venda das unidades a terceiros. Em contrapartida, a ré sustenta que o contrato continha cláusula resolutiva expressa que dispensaria a necessidade de notificação prévia, além de afirmar que, por liberalidade, teria notificado o autor por diversos meios. Analisando os contratos (IDs 166030935 a 166030945), verifico que, de fato, os instrumentos preveem, em sua cláusula IX, a possibilidade de resolução do contrato em caso de inadimplência do comprador superior a 15 dias, conforme transcrito na contestação: IX - DA MORA E DO INADIMPLEMENTO: (...) IX.II - A falta de pagamentos, no vencimento, de quaisquer parcelas de preço, de despesas, encargos ou de qualquer outra verba que, por disposição contratual, seja devida pelo COMPRADOR, constituí-lo-á automaticamente em mora, independentemente de qualquer interpelação ou notificação judicial ou extrajudicial, configurando o inadimplemento contratual absoluto na hipótese de o atraso superar 15 (quinze) dias, o que autoriza a VENDEDORA a promover a resolução deste contrato independentemente de qualquer providência especial, como abaixo disposto, ou, ainda, a seu exclusivo critério, cobrar judicialmente o débito por meio de ação de execução. O Código Civil, em seu art. 474, dispõe que "a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial". Assim, havendo previsão expressa no contrato de resolução automática em caso de inadimplemento, é lícito ao credor considerar o contrato rescindido sem necessidade de notificação judicial ou extrajudicial. Esse entendimento encontra respaldo em jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO. (...) Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente." (STJ - REsp: 1789863 MS 2013/0376277-6, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 10/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2021). Nesse sentido, "a cláusula resolutiva expressa, nos termos do art. 474 do CCB, primeira parte, tem efeitos imediatos, sendo desnecessárias notificação prévia, distrato ou decisão judicial, pois sua incidência ocorre de pleno direito. (...). (Acórdão 299435, 20060110287455APC, Relator(a): SANDOVAL OLIVEIRA, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 09/01/2008, publicado no DJe: 07/04/2008). No caso dos autos, contudo, não obstante a previsão contratual, a ré alega enviou notificações ao autor, juntando aos autos documentos que comprovariam tais notificações (IDs 166029479, 166029480, 166029481 e 166030932). Examinando tais documentos, constato que foi juntado aviso de recebimento de correspondência registrada endereçada ao autor (ID 166029480), constando como recebedora "Rejane", que, segundo a ré, seria a esposa do autor. Tal correspondência foi recebida em 05/04/2022. Também foram juntadas capturas de tela de conversas por WhatsApp (ID 166030932), nas quais consta comunicação sobre inadimplência. De toda forma, considerando a previsão contratual de cláusula resolutiva expressa, a rescisão operou-se de pleno direito após o inadimplemento por prazo superior a 15 dias, sendo as notificações enviadas pela ré mera liberalidade que não afetam a validade da rescisão. Assim, reconheço a legitimidade da rescisão contratual operada em virtude do inadimplemento do autor, declarando rescindidos os contratos referentes às unidades 59K, 59L, 61K, 61L, 63K, 63L, 65K e 65L do empreendimento da ré. A Lei nº 13.786/2018, conhecida como "Lei do Distrato", inseriu na Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias) o art. 67-A, que trata especificamente das consequências do desfazimento do contrato de incorporação imobiliária: Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (...) § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga. Verifico que, conforme documento juntado pela ré (ID 166030946), o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, o que permite a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador em caso de distrato, conforme previsto no § 5º do art. 67-A, acima transcrito. Assim, considerando o adimplemento do montante de R$ 22.566,36, que corresponde a 2,07% do valor total dos contratos (R$ 840.000,00), deve ser retido o percentual de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, a título de multa, conforme dispõe a cláusula IX.III) a) dos contratos celebrados entre as partes. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REQUERIDA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O STJ firmou entendimento de que, nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no casos dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento.” (STJ - AgInt no REsp: 2055691 SP 2023/0058369-5, Relator: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2023). (Destaquei). Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos. Desfazimento do negócio por iniciativa dos Autores. Retenção de 50% dos valores pagos à vendedora, eis que a incorporação fora submetida ao regime de patrimônio de afetação. Inteligência do art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/67. Devolução do restante de uma só vez, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. Recursos desprovidos.” (TJSP; Apelação Cível 1026633- 96.2021.8.26.0001; Relator (a): Pedro Baccarat; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/05/2023; Data de Registro: 24/05/2023). (Destaquei). Ademais, o comprador é responsável pelo pagamento do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana e taxas de condomínio durante o período em que usufruiu do bem, ou seja, até a declaração de rescisão da avença. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIA. DEDUÇÃO DE TAXAS DE CONDOMÍNIO E IMPOSTOS. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR DESDE A POSSE ATÉ A RESCISÃO CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO. TAXA DE FRUIÇÃO. TERRENO NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO. 1. As taxas de condomínio e os valores referentes ao IPTU/ITU, devido à sua natureza propter rem, devem ser pagos por quem detém a posse do imóvel até a resolução do contrato. 2. Tendo em vista a data de celebração do contrato, afasta-se a aplicação da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18), vez que, em atenção ao princípio da irretroatividade, referida norma só pode ser aplicada após a sua entrada em vigor ocorrida 28/12/2018. 3. Descabe a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, uma vez ausente o proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido pelo possuidor." APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO - AC: 51405414720228090051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 20/07/2023). Quanto à retenção da comissão de corretagem, a despeito do disposto no art. 67-A, I, da Lei 4.591/1964, verifico que os contratos juntados aos autos (por exemplo, ID 166030935, p. 3) estabelecem expressamente que "A comissão de corretagem devida em decorrência da intermediação do presente negócio é de R$ 3.149,96 (três mil, cento e quarenta e nove reais e noventa e seis centavos), que SERÁ PAGA PELA VENDEDORA ao(s) responsável(is) (...) proporcionalmente ao recebimento do valor do sinal" (destaquei). Ora, se o próprio contrato, redigido pela ré, estabelece que a comissão de corretagem seria paga pela vendedora, não se mostra razoável que agora pretenda deduzi-la dos valores a serem restituídos ao autor. Prevalece, neste caso, o princípio da boa-fé objetiva e a vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Desta forma, os valores que constam nos autos de pagamentos realizados deverão ser restituídos no percentual de 50% (cinquenta por cento), descontadas as despesas de IPTU e taxa de condomínio devidamente comprovadas, em todos os casos, mediante a correção monetária de cada parcela paga pelos autores, pelo índice previsto em contrato, no prazo de até 30 dias, após a revenda da unidade ou expedição do habite-se, conforme o que ocorrer primeiro. Os juros mensais de 1% serão devidos a partir do 31ª dia da revenda da unidade ou expedição do habite-se, conforme o que ocorrer primeiro. ISSO POSTO, amparado nos fatos e fundamentos acima, resolvo o mérito do processo, nos termos do art. 487, I do CPC, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais para DECLARAR a RESCISÃO dos contratos de promessa de compra e venda firmado entre as partes, referentes aos imóveis comerciais das Lojas 59K, 59L, 61K, 61L, 63K, 63L, 65K e 65L, no Empreendimento Altas Horas Outlet PE. Via de consequência, DETERMINO que o valor da restituição deverá observar a multa e a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo autor, conforme disposição contratual e artigo 67-A da Lei 13.786/18, mediante correção monetária de cada parcela, pelo índice previsto em contrato, descontadas as despesas de IPTU e taxas de condomínio devidamente comprovadas, a serem apuradas em liquidação de sentença, em parcela única, no prazo de até 30 dias da revenda da unidade ou expedição de habite-se pela Prefeitura Municipal, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir do 31º dia, mediante apuração em liquidação. Ante a sucumbência recíproca, condeno cada parte ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas e despesas processuais, assim como ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, em favor dos patronos das partes, vedada a compensação. P.R.I. Com o trânsito em julgado, arquive-se. LEONARDO BATISTA PEIXOTO JUIZ DE DIREITO

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