Catia Melo De Lima x Life Is Jardim Brasil Empreendimentos Ltda
ID: 274976835
Tribunal: TJPR
Órgão: 25ª Vara Empresarial de Curitiba
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 0005948-96.2023.8.16.0194
Data de Disponibilização:
21/05/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
ALCEU RODRIGUES CHAVES
OAB/PR XXXXXX
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LUIZ SÉRGIO RIBEIRO CORRÊA JÚNIOR
OAB/SP XXXXXX
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LUCIANO HINZ MARAN
OAB/PR XXXXXX
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SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA 1. RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por CATIA MELO D…
SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA 1. RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO CUMULADA COM RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS E TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada por CATIA MELO DE LIMA em face de LIFE LS JARDIM BRASIL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Narra a parte autora que: (i) em data de 06/08/2019 celebrou contrato particular de compra de um terreno urbano, constituído pelo lote 13-B, da quadra C11, matrícula nº 62.343, do loteamento denominado “Vistas do Brasil”, na cidade de Fazenda Rio Grande/PR, matriculado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Fazenda Rio Grande/PR; (ii) o preço de venda foi estipulado em R$ 81.500,00, pagos da seguinte forma: entrada de R$ 4.800,00 e o restante dividido em 240 parcelas mensais e sucessivas, no valor de R$ 827,46; (iii) os valores pagos até a presente data estão no valor de R$ 46.569,89; (iv) seu sonho de aquisição da casa própria terá de ser adiado, já que em razão de dificuldades financeiras não tem como pagar as altas parcelas do financiamentos que vem acrescido do IGPM; (v) tentou várias vezes a rescisão contratual pela via extrajudicial, porém, sem êxito; (vi) o contrato está permeado de cobranças abusivas. Postulou pela concessão de justiça gratuita; aplicação do Código de Defesa do Consumidor com a inversão do ônus da prova; tutela de urgência visando suspender a cobrança das parcelas vincendas e impor à ré o ônus do pagamento das despesas relacionadas ao imóvel, tais como IPTU e condomínio, assim como para a não inserção de seu nome junto aos serviços de proteção ao crédito e; ao final, a declaração de rescisão do contrato de compromisso de venda e compra, bem como condenação da requerida a restituir em parcela única o equivalente a 90% dos valores pagos em contrato até a presente data, no total de R$ 46.569.89, além da restituição integral dos valores pagos indevidamente a título de supostas comissões de corretagem e taxa SATI, bemcomo determinação para que a requerida junte aos autos o extrato das parcelas pagas. Atribuiu à causa o valor de R$ 46.569,89. Juntou documentos (movs. 1.2 ao 1.10). Determinado à parte autora que acostasse documentos a fim de comprovar sua hipossuficiência financeira (mov. 12), o que foi atendido pela parte ao mov. 14. Decisão ao mov. 17 deferiu a justiça gratuita à parte autora, assim como indeferiu a concessão de tutela antecipada. Acostada decisão monocrática de agravo de instrumento n. 0041480- 34.2023.8.16.0000 que concedeu a antecipação dos efeitos da tutela recursal a fim de suspender a exigibilidade das obrigações relativas ao contrato objeto dos autos (mov. 26). A requerida compareceu aos autos e apresentou contestação ao mov. 34. Argumentou, em síntese, que: (i) o contrato foi firmado sob as normas do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), conforme autorizado pela Lei nº 9.514/97 e Lei nº 10.931/2004; (ii) não atuou como instituição financeira sem autorização legal; (iii) o índice de correção aplicado é o IPCA, e não o IGP-M, como alegado pela autora; (iv) o contrato foi distratado em junho de 2023, após inadimplemento desde julho de 2022; (v) a cláusula resolutiva expressa foi aplicada conforme o artigo 474 do Código Civil; (vi) o contrato foi firmado após a vigência da Lei do Distrato, sendo plenamente aplicável; (vii) a cláusula penal de retenção de 10% e demais penalidades estão em conformidade com o artigo 32-A da Lei nº 6.766/79; (viii) a comissão foi integrada ao preço do imóvel, conforme cláusula contratual e artigo 32-A, V da Lei nº 6.766/79, de modo que não há que se falar em devolução; (ix) não houve cobrança da taxa SATI, tornando o pedido de devolução improcedente; (x) deve ser aplicada a taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor do contrato, desde a posse até adevolução do imóvel; (xi) a posse foi transmitida no ato da assinatura do contrato, mesmo sem edificação no lote; (xii) se opõe à inversão do ônus da prova, diante da ausência de hipossuficiência da autora e verossimilhança das alegações; (xiii) em caso de condenação, os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado, conforme jurisprudência do STJ (REsp 1740911 – DF). Pugnou pela improcedência dos pedidos deduzidos na petição inicial. Juntou documentos (movs. 34.2 ao 34.8). Impugnação à contestação com pedido de devolução dos valores pagos a título de arras (mov. 38). Em especificação de provas a parte autora demandou pelo julgamento antecipado dos pedidos (mov. 39). Doutro vértice, a parte ré refutou o pleito de devolução das arras, bem como rogou pelo julgamento antecipado da lide e acostou documento (mov. 45). Realizada audiência de conciliação, a qual restou infrutífera (mov. 61). Intimadas para se manifestar acerca da ausência de interesse processual da autora quanto ao pleito de rescisão contratual, a requerente impugnou o instituto (mov. 66). Por seu turno, a ré requereu pelo reconhecimento da ausência de interesse de agir (mov. 68). Decisão ao mov. 71 anunciou o julgamento antecipado da demanda e deferiu a aplicação do Código de Defesa do Consumidor com a inversão do ônus da prova e, quanto a existência e extensão dos danos materiais, determinou que ônus probatório segue a regra geral do artigo 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório conciso, na forma do inc. I do art. 489 do CPC, estando o nome das partes no cabeçalho.2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. DA CARÊNCIA DA AÇÃO Foi determinada a manifestação das partes acerca da carência da ação em decorrência da ausência de interesse processual quanto ao pleito de rescisão do contrato pactuado entre as partes, uma vez que segundo a requerida em sua contestação, houve distrato contratual em junho de 2023 por força da ausência de pagamento pela autora das parcelas mensais desde julho de 2022, a qual provocou a Notificação Extrajudicial da requerente em 10/05/2023, objetivando a cobrança das parcelas. As partes se manifestaram aos movs. 66 e 67, com requerimento da ré pelo reconhecimento da falta de interesse processual. Pois bem. À luz do art. 485, a carência de ação abrange os aspectos: a legitimidade das partes e o interesse processual. Como preleciona Humberto Theodoro Júnior: “O interesse processual, a um só tempo, haverá de traduzir-se numa relação de necessidade e também numa relação de adequação do provimento postulado, diante do conflito de direito material trazido à solução judicial. (...) Falta interesse, em tal situação, “porque é inútil a provocação da tutela jurisdicional se ela, em tese, não for apta a produzir a correção arguida na inicial. Haverá, pois, falta de interesse processual se, descrita determinada situação jurídica, a providência pleiteada não for adequada a essa situação”. 1 O interesse de agir ou interesse processual como condição da ação é instrumental e surge da necessidade da parte obter, através da tutela judicial, a proteção ao seu interesse substancial. Haverá interesse processual sempre que o provimento jurisdicional pedido for o único caminho para tentar obtê-lo e tiver aptidão para propiciá-lo àquele que o pretende. 1 JÚNIOR, Humberto T. Curso de Direito Processual Civil. v.1 . Grupo GEN, 2023. E - book. P. 194.No caso em testilha, não subsiste interesse processual quanto ao pedido de rescisão contratual, haja vista a comunicação de resolução contratual pela requerida em decorrência do inadimplemento das parcelas vencidas desde 20/07/22 até 14/03/23 (movs. 34.7 e 34.8). A questão também foi elucidada no julgamento do agravo de instrumento n. 0041480-34.2023.8.16.0000 (mov. 26 daqueles autos): “Compulsando os autos de origem, vislumbra-se a perda superveniente do objeto recursal. Tal fato se revela em razão de comunicação de superveniente dissolução do contrato que, por esta via recursal, buscava a recorrente rescindir. Tendo em vista a imprestabilidade da tutela jurisdicional para a resolução de contrato, já rescindido administrativamente, subsume-se ao caso o preceptivo do artigo 1.018, § 1º, do Código de Processo Civil, restando prejudicado o recurso interposto.” Diante da ausência de utilidade da prestação jurisdicional se revela a falta de interesse de agir quanto ao pedido, razão pela qual acolho a preliminar. 2.2. DO MÉRITO Trata-se de ação de rescisão contratual com o escopo de obter a declaração de rescisão do contrato de compromisso de venda e compra, bem como condenar a requerida a restituir em parcela única o equivalente a 90% dos valores pagos em contrato até a presente data, no total de R$ 46.569.89, além da devolução integral dos valores pagos indevidamente a título de supostas comissões de corretagem e taxa SATI, bem como determinar que a requerida junte aos autos o extrato das parcelas pagas. A parte requerida acostou o extrato das parcelas adimplidas pela parte autora ao mov. 34.6, bem como foi reconhecida a ausência de interesse processual quanto ao pedido de rescisão contratual. Nessa toada, cinge-se a controvérsia quanto: (i) ao dever da requerida restituir os valores pagos em contrato até a presente data pela parte autora; (ii)possibilidade de retenção do montante pago pela requerente a título de comissão de corretagem e taxa SATI. 2.2.1. DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL Inicialmente, impende destacar que o artigo 22, § 1°, da Lei n° 9.517/97 dispõe que a alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), razão pela qual, ao revés do que sustenta a requerente, inexiste qualquer ilegalidade na atuação da requerida ao pactuar o instrumento (mov. 34.4, fl. 4):Ato contínuo, aplica-se ao caso em comento a Lei n° 13.786/18, que dispõe acerca da resolução contratual por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, uma vez que não há notícias nos autos de que o respectivo instrumento (movs. 34.4 e 34.5) tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis, conforme artigo 23, caput, da Lei n° 9.517/97: 2 “ Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. (...)” 2.2.2. DA DEVOLUÇÃO DO MONTANTE PAGO A Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça dispõe que: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Outrossim, estipula o artigo 32-A da Lei nº 13.786/97: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; 2 (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0018183-36.2022.8.16.0031 - Guarapuava - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 23.04.2025)II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. § 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. § 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei. § 3º O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.” Volvendo ao caso em comento, restou comprovado por meio da notificação extrajudicial que a parte requerente foi quem deu causa a rescisão contratual em decorrência do inadimplemento das parcelas pactuadas (movs. 34.7 e 34.8). Conforme ajustado em contrato se a ré optasse pela rescisão contratual em razão do inadimplemento da parte autora seriam devidos todos os valores pagos pela autora, exceto aqueles referentes a: (i) multa compensatória de 10% do valor estipulado na cláusula 6.1; (ii) impostos e taxas incidentes sobre o imóvel que na data da resilição sejam devidos e estejam vencidos e não pagospela compradora; (iii) valor referente à taxa mensal de ocupação do imóvel no total de 0,75% do montante estipulado na cláusula 6.1; (iv) encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pela compradora; (v) comissão de corretagem; (vi) qualquer valor eventualmente devido pela compradora a qualquer título, com base no contrato e legislação, inclusive a título de penalidade (mov. 24.4, fls. 6 e 7):Outrossim, com a resolução contratual fica obrigada a compradora à devolução imediata da posse do imóvel (mov. 34.5, fl. 6): 2.2.2.1. DA CLÁUSULA PENAL Evidente que não se pode impor ao comprador a perda de todo o montante pago, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor. Por outro lado, a restituição dos valores pretendidos pela parte autora não pode ser integral, uma vez que o vendedor deve ser ressarcido em razão das despesas administrativas sofridas. Isso ocorre porque a rescisão do contrato enseja na redução do fluxo de caixa e necessidade de devolução das parcelas pagar, onerando o empreendimento. Assim, a devolução parcial do montante adimplido decorre da necessidade de restituição das partes ao estado anterior, assim como cumprepapel indenizatório e punitivo, suprindo também a função da cláusula penal, nos termos dos artigos 182, 408 e 416 do Código Civil. Isto posto, correta a retenção dos valores correspondente a multa compensatória, nos termos do artigo 32-A, inciso II, da Lei n° 13.786/18. Nesse viés: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE PROCEDIMENTO COMUM – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL POR INCONTROVERSO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – MULTA CONTRATUAL E COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALORES DEVIDOS NOS TERMOS DO CONTRATO – ABATIMENTO/COMPENSAÇÃO, DO VALOR DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS JÁ PAGAS PELO COMPRADOR – INEXISTÊNCIA DE “BIS IN IDEM” – IMPOSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO ADICIONAL POR CONTA DA IMPOSSIBILIDADE DE VENDA OU LOCAÇAO DO IMÓVEL PELO PERÍODO DE TEMPO ENTRE A CONTRATAÇÃO E O INADIMPLEMENTO – PREJUÍZO QUE JÁ ESTÁ ÍNSITO NA CLÁUSULA PENAL PREVISTA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0061671- 58.2023.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 12.05.2025) “DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO NÃO EDIFICADO). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. DISCUSSÕES RECURSAIS SOBRE MONTANTE DA CLÁUSULA PENAL, EXIGIBILIDADE DE TAXA DE FRUIÇÃO, RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS, ALÉM DA REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS ENTRE AS PARTES. I. CASO EM EXAME1. Apelações cíveis visando a reforma de sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, condenando a loteadora ré e promitente vendedora à restituição de valores pagos pela autora e promissária compradora, com dedução de multa compensatória (cláusula penal) de 10% sobre o valor atualizado do contrato, além de afastar a cobrança de taxa de ocupação e da comissão de corretagem.2. A autora argumenta e requer que a base de cálculo da multa deve ser os valores pagos, enquanto a ré sustenta e requer a validade e incidência das cláusulas que tratam da cobrança de taxa de fruição e da comissão de corretagem, bem como que a incidência de juros moratórios sobre os valores a restituir à autora se dê a partir do trânsito em julgado da decisão.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO3. As questões em discussão consistem em saber: (i) qual deve ser a base de cálculo da multa contratual; (ii) se é devida a taxa de fruição durante o tempo de posse do terreno pela autora; (iii) se é válida a retenção da comissão de corretagem; (iv) a partir de quando deve ocorrer a contagem dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos pela ré à autora.III. RAZÕES DE DECIDIR4. A rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da autora, que não honrou os pagamentos acordados, como decidido na sentença, não tendo havido recurso a respeito do afastamento da alegação de ilegalidades e/ou abusividades no contrato.5. É válida a multa (pena convencional) de 10% sobre o valor atualizado do contrato, conforme nele prevista e de acordo com o artigo 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, pois o negócio é de 24/08/2020. 6. Não se perfectibilizou a alienação fiduciária sobre o imóvel porque o contrato não foi levado a registro na matrícula.7. A cobrança da taxa de fruição não é legítima, apesar de prevista em cláusula do contrato, pois se trata de um lote urbano comercializado vazio (não edificado) e que assim permaneceu, não havendo qualquer enriquecimento sem causa da autora ou efetivo prejuízo da ré, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, mesmo porque não alegado e demonstrado potencial locativo nesse estado.8. A retenção da comissão de corretagem é admissível porque prevista nocontrato de acordo com as exigências dos artigos 26-A, incisos II e V, § 2º, e 32-A, inciso V, da Lei nº 6.766/1979, incluídos pela Lei nº 13.786/2018, havendo prova da ocorrência da intermediação do negócio, contudo sendo restrita ao valor indicado pela ré à autora nas tratativas iniciais do distrato.9. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos à promissária compradora que dá causa exclusiva à rescisão do negócio, devem incidir do trânsito em julgado da decisão, segundo o Tema Repetitivo nº 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, mesmo em contrato posterior à Lei nº 13.786/2018, pois inalterada a situação de configuração dessa mora.10. Os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos proporcionalmente entre as partes, quer pelo princípio da causalidade e quer pela sucumbência mútua.IV. DISPOSITIVO E TESE11. Recursos conhecidos, sendo o Apelo da autora desprovido e o Apelo da ré parcialmente provido, para permitir a retenção da comissão de corretagem no valor de R$ 2.994,64 e para alterar o termo inicial dos juros moratórios para o trânsito em julgado, com a redistribuição dos ônus sucumbenciais.12. Teses de julgamento: “Em contratos de compra e venda de imóveis celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 a rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador permite a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal, contudo sendo indevida a cobrança de taxa de ocupação em caso de lote não edificado. A retenção do valor da comissão de corretagem por parte da vendedora é possível, dependendo da previsão contratual e da demonstração de que houve a intermediação. Os juros de mora sobre os valores a restituir ao adquirente, em casos tais, devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão judicial”._________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/1979, arts. 26-A e 32-A, inseridos pela Lei nº 13.786/2018; CC, arts. 421, Parágrafo único, e 1.367; CPC, arts. 82, § 2º, 85, caput, e 86, caput; Lei nº 9.514/1997, art. 23, § 1º.Jurisprudência relevante citada: Súmula nº 543/STJ; STJ, AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 23.08.2021; STJ, AgInt no REsp 1.941.068/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 27.09.2021; STJ, AgInt no REsp 1.933.996/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 21.02.2022; TJPR, Apelação Cível 0001574- 86.2023.8.16.0210, Rel. Desembargador Domingos José Perfetto, 20ª Câmara Cível, j. 28.03.2025; TJSP, Apelação Cível 1008159-78.2022.8.26.0248, Rel. Costa Netto, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 31.10.2023; TJPR, Apelação Cível 0008487-95.2022.8.16.0056, Rel. Substituta Renata Estorilho Baganha, 20ª Câmara Cível, j. 07.06.2024; TJPR, Apelação Cível 0002006-97.2022.8.16.0030, Rel. Andrei de Oliveira Rech, 19ª Câmara Cível, j. 16.04.2024; TJPR, Apelação Cível 0003894-04.2022.8.16.0030, Rel. Desembargador Fabio Marcondes Leite, 20ª Câmara Cível, j. 12.07.2024.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0018183- 36.2022.8.16.0031 - Guarapuava - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 23.04.2025) 2.2.2.2. DOS TRIBUTOS Ademais, o contrato também previu o pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel não pagos pelo comprador (cláusula 14ª, mov. 34.5, fls. 9 e 10), os quais também podem ser descontados, uma vez que devidos a outros títulos, consoante o inciso IV do mesmo dispositivo legal. No mesmo sentido: “APELAÇÃO CÍVEL 1 – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - PRESCRIÇÃO DECENAL – ART. 205 CC - INEXISTÊNCIA DE PRAZO DECADENCIAL EM LEI PARA REQUERER A RESCISÃO CONTRATUAL – APLICAÇÃO DO ARTIGO 205 DO CC, POR ANALOGIA – VALOR DA CAUSA –CONTRATO – RESOLUÇÃO POR CULPA DO COMPRADOR (ART. 475 CC) - CLÁUSULA PENAL – PREVISÃO NA LEI E NO CONTRATO – RETENÇÃO DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS, CORRETAGEM E DÉBITOS COM TRIBUTOS - CABIMENTO – FRUIÇÃO DEVIDA (ALUGUÉIS) – LOTE COM EDIFICAÇÃO - IMÓVEL UTILIZADO PARA MORADIA – DESDE O INÍCIO DA CONSTRUÇÃO ATÉ A REINTEGRAÇÃO DE POSSE - BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS – BENFEITORIAS E ALUGUEL APURADO EM LIQUIDAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. APELAÇÃO CÍVEL 2 - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES – REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA AO RÉU – MANUTENÇÃO DO BENEFÍCIO – PRESCRIÇÃO DECENAL – ART. 205 CC - INEXISTÊNCIA DE PRAZO DECADENCIAL EM LEI PARA REQUERER A RESCISÃO CONTRATUAL – APLICAÇÃO DO ARTIGO 205 DO CC, POR ANALOGIA – BENFEITORIAS – EVENTUAIS IRREGULARIDADES NA EDIFICAÇÃO NÃO ISENTA O PAGAMENTO - FRUIÇÃO DEVIDA (ALUGUÉIS) – LOTE COM EDIFICAÇÃO - IMÓVEL UTILIZADO PARA MORADIA – DESDE O INÍCIO DA CONSTRUÇÃO ATÉ A REINTEGRAÇÃO DE POSSE - JUROS DE MORA – RESOLUÇÃO POR CULPA DO COMPRADOR - TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO - SENTENÇA MANTIDA - HONORÁRIOS RECURSAIS – MAJORAÇÃO (ART. 85, §11 CPC). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0010721-50.2021.8.16.0035 - São José dos Pinhais - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 22.04.2024) 2.2.2.3. DA TAXA DE OCUPAÇÃO No que diz respeito a cobrança da taxa mensal de ocupação a partir da entrega da posse do imóvel, o Superior Tribunal de Justiça já delimitou que respectiva taxa: “é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência” (STJ - AgInt no REsp: 1943713 SP 2021/0177581-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/09/2021). Não obstante, como inferiu a própria requerida, malgrado tenha entregue a posse do bem (mov. 34.1), não havia qualquer construção no local, o que impede a cobrança de taxa de ocupação: “Direito civil e processual civil. Apelação cível. Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e pedido de aluguéis pela fruição do bem. Apelação não provida. I. Caso em exame1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de resolução contratual, declarando rescindido o contrato de compra e venda de lote de terreno e reintegrando a autora na posse do imóvel, além de determinar a perda das parcelas pagas pelo réu a título de indenização porperdas e danos, com condenação do réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. O apelante requer a condenação do réu ao pagamento de aluguéis pela fruição do imóvel desde a celebração do contrato até a desocupação.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a condenação ao pagamento de aluguéis pela fruição de imóvel não edificado, em razão da rescisão contratual.III. Razões de decidir3. O imóvel objeto do contrato de compra e venda é um lote sem qualquer edificação ou benfeitoria, o que impede a fixação de aluguéis pela fruição do imóvel.4. A jurisprudência pacífica, incluindo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, afirma que não há fruição de lote não edificado, não cabendo o pagamento de taxa de ocupação.5. A ausência de provas de alteração no estado do imóvel confirma que não houve efetiva fruição, afastando a possibilidade de arbitramento de aluguéis mensais.IV. Dispositivo e tese6. Apelação cível conhecida e não provida, mantendo a sentença recorrida.Tese de julgamento: Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, não é cabível a condenação ao pagamento de aluguéis ou taxa de fruição quando o imóvel se encontra desprovido de edificação ou benfeitorias, sendo necessária a comprovação de efetiva fruição para tal indenização._________Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 487, I, 1.010 e 1.012, § 1º; CC/2002, arts. 49-A e 50.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.270.435/GO, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 26.06.2023; TJPR, Apelação Cível 0010301-74.2020.8.16.0069, Rel. ROTOLI DE MACEDO, 19ª Câmara Cível, j. 01.08.2023; TJPR, Apelações Cíveis 0001261- 11.2022.8.16.0130, Rel. Desembargador Domingos José Perfetto, 19ª Câmara Cível, j. 17.07.2023; Súmula nº 543/STJ.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0004675- 68.2009.8.16.0034 - Piraquara - Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH - J. 24.03.2025) Nesse sentido, também dispôs o contrato (mov. 34.4, fl. 2): 2.2.2.4. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM De proêmio, o Colendo Superior Tribunal de Justiça ao tratar do Tema n° 938 entendeu pela: “validade das cláusulas que transferem ao promitente- comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, [...] desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp 1599511 / SP; Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, julgado em 24/08/2016).O caso em comento versa acerca da rescisão de contrato de compra e venda de imóvel celebrado em 06/08/2019. Nesse sentido, o contrato estipulou em sua cláusula 7ª a cobrança de comissão de corretagem, definindo o valor específico a ser adimplido no total de R$ 2.852,50 (mov. 34.3, fl. 2). Assim, do contrato pactuado entre as partes verifico que foi pactuada cláusula transferindo ao comprador o dever de pagamento da comissão de corretagem, sendo o respectivo montante previamente ajustado e com destaque ao montante correspondente a comissão de corretagem e, portanto, válida a respectiva cláusula e indevida a restituição da quantia (mov. 34.3, fls. 2 e 3): No mesmo sentido:“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE RÉ. comissão de corretagem. tema 938 Superior Tribunal de Justiça. aplicação dO DISPOSTO NO ARTIGO 32-A, INCISO V DA LEI Nº 6.766/79, INCLUÍDO PELA LEI Nº 13.786/2018. PREVISÃO CONTRATUAL VÁLIDA E PROVA DO DESEMBOLSO DA COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR. RETENÇÃO DEVIDA. ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA PARA A DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. POSSIBILIDADE. RESCISÃO QUE SE DEU POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE MORA ANTERIOR PELO PROMITENTE VENDEDOR. PRECEDENTES. ônus sucumbencial. MANUTENÇÃO COM FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. I. Caso em exame1. Apelação cível interposta contra r. sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas e danos morais.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é devida a retenção da comissão de corretagem e qual deve ser o termo inicial da incidência dos juros de mora em caso de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador.III. Razões de decidir3. A cláusula contratual que prevê a retenção da comissão de corretagem é válida, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.4. A rescisão do contrato ocorreu por iniciativa do promitente comprador, não havendo mora anterior do promitente vendedor.5. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão.6. A parte apelante foi provida, o que justifica a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais.IV. Dispositivo e tese7. Apelação cível conhecida e provida para reconhecer como devida a retenção a título de comissão de corretagem e fixar como termo inicial da incidência dos juros de mora a data do trânsito em julgado, além de majorar os honorários advocatícios devidos ao patrono da parte apelante.Tese de julgamento: A comissão de corretagem pode ser retida do valor a ser restituído ao comprador em caso de rescisão contratual, desde que prevista no contrato e devidamente comprovada a sua cobrança e pagamento pelo vendedor, com a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão que determinar a restituição dos valores pagos._________Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 396; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, V; CC/2002, art. 396.Jurisprudência relevante citada: TJPR, 20ª Câmara Cível, 0004281- 33.2023.8.16.0014, Rel. Desembargadora Ana Lúcia Lourenço, j. 02.02.2024; TJPR, 19ª Câmara Cível, 0010409-74.2022.8.16.0056, Rel. Desembargador Domingos José Perfetto, j. 13.11.2023; TJPR, 20ª Câmara Cível, 0062507- 31.2023.8.16.0014, Rel. Substituto José Ricardo Alvarez Vianna, j. 13.12.2024.RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0077820-32.2023.8.16.0014 - Londrina - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 28.03.2025) “APEL AÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DEMANDA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. PRELIMINAR. TANTUM DEVOLUTUM QUANTO APPELLATUM. PRELIMINAR. APLICABILIDADE DO CDC. POSSIBILIDADE. MÉRITO. APLICABILIDAD E DA LEI N.º 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) ANTE A NOVAÇÃO REALIZADA DURANTE A VIGÊNCIA DA REFERIDA LEX. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE NOVAÇÃO. PACTO QUEAPENAS REPRISOU O PACTO INICIAL JÁ EXISTENTE. RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE DEU POR CULPA DO COMPRADOR. PER CENTUAL FIXADO EM 20% SOBRE OS VALORES PAGOS. MANUTENÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA INCIDENTES SOBRE OS VALORES A SEREM DEVOLVIDOS. TRÂNSITO EM JULGADO. DEVOLUÇÃO DO VALOR REFERENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO RESPEIT ADO. VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM DELIMITADO. PAGAMENTO PELO SERVIÇO REALIZADO. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO RESP Nº 1.599.511/SP. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. DESNECESSIDADE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS DEVIDOS E REDISTRIBUÍDOS. RECURSO DE APELA ÇÃO INTERPOSTO PELAS RÉS LOTEADORA ASSAÍ S/S LTDA E OUTRA. CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELO AUTOR GERALDO VIEIRA DE SOUZA JUNIOR. CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0004281 - 33.2023.8.16.0014 – Londrina - Rel.: DESEMBARGADORA ANA LUCIA LOURENCO - J. 02.02.2024). “ APELAÇÃO CÍVEL 1 – RECURSO DA PARTE AUTORA – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – RESCISÃO DE CONTRATO POR LIBERALIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR – RETENÇÃO DO VALOR ADIMPLIDO PELO AUTOR A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – MANUTENÇÃO - PREVISÃO CONTRATUAL NA HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO PELO DEVEDOR – ADEMAIS, COMPROVAÇÃO DA INTERMEDIAÇÃO DA IMOBILIÁRIA ATRAVÉS DA JUNTADA DAS NOTAS FISCAIS - SENTENÇA MANTIDA NESTE PONTO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS - RECURSO CONHECIDO E DEPROVIDO. APELAÇÃO CÍVEL 2 – RECURSO DA PARTE RÉ – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – RESCISÃO DE CONTR ATO POR LIBERALIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR – ALTERAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL PARA 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, QUE FOI FIRMADO APÓS O ADVENTO DA LEI Nº 13.786/2018 - PRETENSÃO PELA INCIDÊNCIA DOS JUROS MORATÓRIOS DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO - PERTINÊNCIA - INEXISTÊNCIA DE MORA ANTERIOR DAS PROMITENTES VENDEDORAS - ÔNUS SUCUMBENCIAL – REDISTRIBUIÇÃO NECESSÁRIA – PARTE RÉ QUE SUCUMBIU EM PARTE ÍNFIMA – ÔNUS INTEGRAL ATRIBUÍDO À PARTE AUTORA - RECURSO CONHECIDO E PROV IDO.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0010409 - 74.2022.8.16.0056 - Cambé - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 13.11.2023). 2.2.2.5. DOS ENCARGOS MORATÓRIOS Outrossim, o pagamento dos encargos moratórios sobre as parcelas não pagas também é devido, à luz do artigo 32-A, inciso III, da Lei n° 13.786/18. Por oportuno:“Direito civil e direito processual civil. Apelação cível. Rescisão contratual. restituição de valores em compromisso de compra e venda de imóvel. I. Caso em exameApelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da autora, condenando a ré à restituição de 90% dos valores pagos, com retenção de 10% a título de cláusula penal. Ambas as partes recorreram, questionando aspectos da decisão, incluindo a retenção de comissões e a inclusão de encargos moratórios nas restituições.II. Questão em discussãoA questão em discussão consiste em saber se é válida a retenção de valores a título de comissão de corretagem e taxa de marketing em caso de rescisão contratual, bem como a possibilidade de majoração do percentual de retenção sobre os valores pagos pela parte autora.III. Razões de decidirIII.I. Em ações de rescisão de contratos de compromisso de compra e venda de imóveis, o tribunal conhecerá parcialmente do recurso quando houver ausência de interesse recursal sobre matéria já decidida em conformidade com o pedido da parte.III.II. Configura inovação recursal a insurgência quanto a débitos de IPTU e taxas condominiais não abordados na contestação, incidindo preclusão e vedação à supressão de instância.III.III. É indevida a retenção de valores a título de comissão de corretagem quando não houver informação clara e destacada sobre os valores no contrato, em inobservância aos requisitos estabelecidos no Tema 938 do STJ e na Lei nº 13.786/2018.III.IV. A retenção cumulada de valores relativos à taxa de marketing e cláusula penal compensatória configura bis in idem, sendo vedada sua cobrança conjunta, pois a natureza indenizatória da cláusula penal já contempla eventuais prejuízos com divulgação e comercialização.III.V. Nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis, é legítima a retenção dos encargos moratórios incidentes sobre as parcelas pagas em atraso, conforme expressa previsão do artigo 32-A, inciso III, da Lei nº 6.766/1979.IV. Dispositivo e teseApelação 1 parcialmente conhecida e, nesta extensão, parcialmente provida. Apelação 2 não conhecida._________Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.013, § 3º, 32-A, III; CC/2002, arts. 413, 1.022; Lei nº 6.766/1979, arts. 32-A, inciso III; Lei nº 13.786/2018.Jurisprudência relevante citada: TJPR, 20ª Câmara Cível, 0001027-90.2022.8.16.0045, Rel. Desembargador Rosaldo Elias Pacagnan, j. 21.06.2024; TJPR, 19ª Câmara Cível, 0000574-29.2021.8.16.0143, Rel. Desembargador José Hipólito Xavier da Silva, j. 07.03.2023; TJPR, 20ª Câmara Cível, 0002953-81.2024.8.16.0160, Rel. Desembargador Francisco Carlos Jorge, j. 14.06.2024; TJPR, 20ª Câmara Cível, 0003623-14.2022.8.16.0056, Rel. Desembargador Rosaldo Elias Pacagnan, j. 09.08.2024; TJPR, 20ª Câmara Cível, 0059811-56.2022.8.16.0014, Rel. Desembargador Fabio Marcondes Leite, j. 19.07.2024; Súmula nº 543/STJ.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0004690- 49.2023.8.16.0130 - Paranavaí - Rel.: SUBSTITUTO OSVALDO CANELA JUNIOR - J. 08.04.2025) 2.2.2.6. DAS ARRAS De mais a mais, deixo de analisar o pleito para devolução do valor despendido pela autora a título de arras, uma vez que deduzido em sede de impugnação à contestação (mov. 38.1, fls. 20 a 23), bem como houve a discordância da requerida ao pedido de aditamento à inicial, nos termos do artigo 329, inciso II, do Código de Processo Civil (mov. 45.1, fls. 1 a 4).2.2.2.7. DO PARCELAMENTO DA QUANTIA Ademais, a devolução da quantia despendida pela autora poderá ser parcelada em até doze parcelas mensais, com início após o prazo de carência, consistente no prazo máximo de doze meses após a formalização da rescisão contratual, nos termos do artigo 32-A, § 1°, inciso II, da Lei n°13.786/18. Veja-se que nesse caso, muito embora a Súmula 543 do C. STJ preveja a devolução imediata, a Lei n°13.786/18 trouxe grandes alterações no cenário jurídico, com o objetivo de equilibrar a relação contratual entre promitente comprador e promitente vendedor, protegendo o empreendedor da falência ou recuperação judicial por inadimplemento do comprador, de forma a estabelecer sanções e regras para o atraso na conclusão da obra. No mesmo sentido: “APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE IMÓVEL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA REQUERIDA – ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA, PORQUE “ULTRA PETITA” – INOCORRÊNCIA – RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS FIXADA EM 10% - PLEITO DA RÉ DE MAJORAÇÃO ACOLHIDO – PERCENTUAL FIXADO QUE NÃO SE MOSTRA RAZOÁVEL PARA FAZER FRENTE ÀS DESPESAS DA RÉ - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DE FORMA PARCELADA – POSSIBILIDADE PREVISTA NA LEI DO DISTRATO – SENTENÇA REFORMADA PARA ADMITIR A DEVOLUÇÃO PARCELADA – SUCUMBÊNCIA MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0002168-82.2023.8.16.0119 - Nova Esperança - Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA - J. 14.09.2024) “APELAÇÃO. RESCISÃO CONT RATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Contrato firmado sob a égide da Lei nº 13.786/2018 (novembro de 2020). Rescisão por culpa do comprador. Sentença de parcial procedência, com a devolução dos valores pagos conforme cláusula contratual. Irresignação do Requerente. RETENÇÃO. Restituição de valores que deve observar os termos do artigo 32 - A da Lei 6.766/79. Inexistência de elementos que justifiquem a fixação de cláusula penal e taxa de fruição em seu patamar máximo. Lote não edificado. Multa contratual de 10% sobre o valor do contrato que se revela exagerada e deve ser substituída por retenção de 5% do valor atualizado do contrato, limitado aos valores pagos pelo adquirente. RESTITUIÇÃO PARCELADA. Possibilidade. Inteligência artigo 32 - A, §1º da Lei 6.766/79 . Súmula 543 do C. STJ inaplicável à hipótese. Relação contratual que é dirimida sob a luz da Lei do Distrato. IPTU devido enquantona posse do Adquirente. Comissão de corretagem devida. Juros a partir do trânsito em julgado da decisão definitiva Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido.” (TJSP; Apelação Cível 1053360 - 16.2021.8.26.0576; Relator (a): Vitor Frederico Kümpel; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/02/ 2024; Data de Registro: 19/02/2024 - grifei). 2.2.2.8. DA TAXA SATI Por seu turno, a taxa SATI (serviço de assessoria técnico- imobiliária), se trata de atividade de assessoria prestada por técnicos vinculados à própria construtora, que por ser inerente ao contrato celebrado não constitui um serviço acessório, sendo indevida a sua retenção: “ RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente- vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico- imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade. 2.2. "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.” (REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) O valor despendido a título de taxa por serviço de assessoria técnico- imobiliária não pode ser imputado ao comprador, conforme assetado no julgamento do REsp 1.599.511/SP, contudo não há qualquer cláusula nocontrato tratado nos autos que verse a respeito da cobrança da respectiva taxa, razão pela qual não há que se falar em restituição (movs. 34.4 e 34.5). 2.2.3. DA CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA No que concerne a correção monetária e juros de mora o contrato entabulado previu que incidiria o índice de correção monetária pelo IPCA/IBGE e juros de mora de 1% ao mês ou 12% ao ano (mov. 34.4, fl. 3): Indo adiante, os juros de mora deverão fluir a partir do trânsito em julgado da sentença, uma vez que não há mora anterior do promitente vendedor, ora ré. Já a correção monetária deverá incidir a partir do desembolso: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. INDENIZAÇÃOPELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO AUTOR (TAXA DE OCUPAÇÃO). LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, ‘não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imó vel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem’ (AgInt no REsp n. 1.896.690/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021, DJe 26/8/2021). 2. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de im óvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. 3. O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. 4. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp n.1.988.931/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9/8/202 2, DJe de 19/8 /2022). Nesse aspecto vale pontuar que o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou tese diante do julgamento do Tema Repetitivo nº 1.002: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. O precedente se aplica à lide, malgrado o contrato seja posterior à Lei nº 13.786/2018, porquanto inexiste incompa tibilidade, conforme o sistema de uniformização de jurisprudência nacional e do artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil. Sobre a temática: “ DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO NÃO EDIFICADO). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. DISCUSSÕES RECURSAIS SOBRE MONTANTE DA CLÁUSULA PENAL, EXIGIBILIDADE DE TAXA DE FRUIÇÃO, RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS, ALÉM DA REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS ENTRE AS PARTES. I. CASO EM EXAME1. Apelações cíveis visando a reforma de sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, condenando a loteadora ré e promitente vendedora à restituição de valores pagos pela autora e promissária compradora, com dedução de multa compensatória (cláusula penal) de 10% sobre o valor atualizado do contrato, além de afastar a cobrança de taxa deocupação e da comissão de corretagem.2. A autora argumenta e requer que a base de cálculo da multa deve ser os valores pagos, enquanto a ré sustenta e requer a validade e incidência das cláusulas que tratam da cobrança de taxa de fruição e da comissão de corretagem, bem como que a incidência de juros moratórios sobre os valores a restituir à autora se dê a partir do trânsito em julgado da decisão.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO3. As questões em discussão consistem em saber: (i) qual deve ser a base de cálculo da multa contratual; (ii) se é devida a taxa de fruição durante o tempo de posse do terreno pela autora; (iii) se é válida a retenção da comissão de corretagem; (iv) a partir de quando deve ocorrer a contagem dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos pela ré à autora.III. RAZÕES DE DECIDIR4. A rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da autora, que não honrou os pagamentos acordados, como decidido na sentença, não tendo havido recurso a respeito do afastamento da alegação de ilegalidades e/ou abusividades no contrato.5. É válida a multa (pena convencional) de 10% sobre o valor atualizado do contrato, conforme nele prevista e de acordo com o artigo 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, pois o negócio é de 24/08/2020. 6. Não se perfectibilizou a alienação fiduciária sobre o imóvel porque o contrato não foi levado a registro na matrícula.7. A cobrança da taxa de fruição não é legítima, apesar de prevista em cláusula do contrato, pois se trata de um lote urbano comercializado vazio (não edificado) e que assim permaneceu, não havendo qualquer enriquecimento sem causa da autora ou efetivo prejuízo da ré, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, mesmo porque não alegado e demonstrado potencial locativo nesse estado.8. A retenção da comissão de corretagem é admissível porque prevista no contrato de acordo com as exigências dos artigos 26-A, incisos II e V, § 2º, e 32-A, inciso V, da Lei nº 6.766/1979, incluídos pela Lei nº 13.786/2018, havendo prova da ocorrência da intermediação do negócio, contudo sendo restrita ao valor indicado pela ré à autora nas tratativas iniciais do distrato.9. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos à promissária compradora que dá causa exclusiva à rescisão do negócio, devem incidir do trânsito em julgado da decisão, segundo o Tema Repetitivo nº 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, mesmo em contrato posterior à Lei nº 13.786/2018, pois inalterada a situação de configuração dessa mora.10. Os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos proporcionalmente entre as partes, quer pelo princípio da causalidade e quer pela sucumbência mútua.IV. DISPOSITIVO E TESE11. Recursos conhecidos, sendo o Apelo da autora desprovido e o Apelo da ré parcialmente provido, para permitir a retenção da comissão de corretagem no valor de R$ 2.994,64 e para alterar o termo inicial dos juros moratórios para o trânsito em julgado, com a redistribuição dos ônus sucumbenciais.12. Teses de julgamento: “Em contratos de compra e venda de imóveis celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018 a rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador permite a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal, contudo sendo indevida a cobrança de taxa de ocupação em caso de lote não edificado. A retenção do valor da comissão de corretagem por parte da vendedora é possível, dependendo da previsão contratual e da demonstração de que houve a intermediação. Os juros de mora sobre os valores a restituir ao adquirente, em casos tais, devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão judicial”._ ________Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.766/1979, arts. 26-A e 32-A, inseridos pela Lei nº 13.786/2018; CC, arts. 421, Parágrafo único, e 1.367; CPC, arts. 82, § 2º, 85, caput, e 86, caput; Lei nº 9.514/1997, art. 23, § 1º.Jurisprudência relevante citada: Súmula nº 543/STJ; STJ, AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 23.08.2021; STJ,AgInt no REsp 1.941.068/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 27.09.2021; STJ, AgInt no REsp 1.933.996/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 21.02.2022; TJPR, Apelação Cível 0001574-86.2023.8.16.0210, Rel. Desembargador Domingos José Perfetto, 20ª Câmara Cível, j. 28.03.2025; TJSP, Apelação Cível 1008159-78.2022.8.26.0248, Rel. Costa Netto, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 31.10.2023; TJPR, Apelação Cível 0008487-95.2022.8.16.0056, Rel. Substituta Renata Estorilho Baganha, 20ª Câmara Cível, j. 07.06.2024; TJPR, Apelação Cível 0002006-97.2022.8.16.0030, Rel. Andrei de Oliveira Rech, 19ª Câmara Cível, j. 16.04.2024; TJPR, Apelação Cível 0003894-04.2022.8.16.0030, Rel. Desembargador Fabio Marcondes Leite, 20ª Câmara Cível, j. 12.07.2024.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0018183-36.2022.8.16.0031 - Guarapuava - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 23.04.2025) 3. DISPOSITIVO Isto posto, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO, com fundamento no art. 485, inciso VI, quanto ao pedido de rescisão contratual. Ainda, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os demais pedidos, com julgamento de mérito, na forma do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, para o fim de condenar a requerida a restituição dos valores despendidos pela parte autora no curso do contrato, com exceção dos montantes referentes a: (i) multa compensatória de 10% do valor estipulado na cláusula 6.1; (ii) impostos e taxas incidentes sobre o imóvel que na data da resilição que sejam devidos e estejam vencidos e não pagos pela compradora; (iii) encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pela compradora; (iv) comissão de corretagem; (v) qualquer valor eventualmente devido pela compradora a qualquer título, com base no contrato e legislação, inclusive a título de penalidade, tudo em conformidade com a cláusula 12ª do contrato (mov. 34.4, fls. 6 e 7). A quantia deverá ser corrigida pelo índice IPCA/IBGE a partir do desembolso, com juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença (cláusula 7.5, mov. 34.4, fl. 3). Cujo montante final deverá ser apurado pela parte autora por simples cálculos aritméticos.O valor a ser reembolsado à parte autora poderá ser parcelado em até doze parcelas mensais, com início após o prazo de carência, consistente no prazo máximo de doze meses após a formalização da rescisão contratual, nos termos do artigo 32-A, § 1°, inciso II, da Lei n°13.786/18. Como consequência lógica da rescisão, deverá a parte autora restituir a posse do bem à requerida, conforme cláusula 8ª do contrato (mov. 34.5, fl. 6). 3.1. SUCUMBÊNCIA Assim, condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais a ordem de 60% (sessenta por cento) e a parte ré ao pagamento de 40% (quarenta por cento). Também, condeno a ré ao pagamento de honorários advocatícios aos patronos da parte requerente, os quais, fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, Ainda, condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios aos patronos da ré que fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido, consistente na quantia referente aos descontos efetuados no valor que deverá ser reembolsado à autora (cláusula 12ª do contrato, itens ‘a’, ‘b’, ‘d’, ‘e’ e ‘f’, mov. 34.4, fls. 6 e 7), nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. A exigibilidade da condenação da parte autora pelos ônus sucumbenciais resta suspensa, por força do artigo 98, §3°, do CPC, ante a concessão da justiça gratuita. Publique-se, registre-se e intimem-se. Curitiba, data e hora de inserção no sistema. Adriana Benini, Juíza de Direito
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