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Alessandro Aparecido Ramos Ferreira e outros x Rci Brasil Prestação De Serviços De Intercâmbio Ltda. e outros

ID: 278336114

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de São José dos Campos - 7ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1037818-47.2024.8.26.0577

Data de Disponibilização: 26/05/2025

Polo Ativo:

ALESSANDRO APARECIDO RAMOS FERREIRA MARIA INêS DOS SANTOS

Polo Passivo:

RCI BRASIL PRESTAçãO DE SERVIçOS DE INTERCâMBIO LTDA. RD MULTIPROPRIEDADE SPE S/A

Intimação

Advogados:

MIQUEIAS FERREIRA DO RÊGO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

MÁRCIA CRISTINA REZEKE BERNARDI

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

JULIO CESAR ACIOLY DORVILLE

OAB/AL XXXXXX Desbloquear

ADV: Márcia Cristina Rezeke Bernardi (OAB 109493/SP), Julio Cesar Acioly Dorville (OAB 13962/AL), Miqueias Ferreira do Rêgo (OAB 460193/SP) Processo 1037818-47.2024.8.26.0577 - Procedimento Comum Cív… ADV: Márcia Cristina Rezeke Bernardi (OAB 109493/SP), Julio Cesar Acioly Dorville (OAB 13962/AL), Miqueias Ferreira do Rêgo (OAB 460193/SP) Processo 1037818-47.2024.8.26.0577 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Alessandro Aparecido Ramos Ferreira, Maria Inês dos Santos - Reqdo: Rd Multipropriedade Spe S/A, Rci Brasil Prestação de Serviços de Intercâmbio Ltda. - Republicação da r. Sentença de fls. 311/318: Vistos. Trata-se de ação na qual a parte autora alegou, em síntese: Celebração com a parte ré de contrato de compromisso de venda e compra de fração do apartamento nº 1109 do empreendimento denominado Riacho Doce Residente Flat, situado na cidade de Maceió-AL e outras avenças. Houve vício/descumprimento contratual. Sofreu danos. Pretende rescisão contratual e condenação em indenização e consectários de praxe (fls. 01/12). Juntou documentos (fls. 13/125). Houve pedido de liminar, que foi indeferido (fls. 126/127). A parte ré RD foi citada e contestou a ação (fls. 183/188), alegando, em síntese, que reconhece o atraso na obra, impossibilidade de condenação em lucros cessantes, não cumulação da multa contratual e inexistência de danos morais. Assim, requereu a improcedência. A parte ré RCI foi citada e ofertou contestação a fls. 257/290, com matéria preliminar. No mérito alegou ausência de irregularidade na contratação, inexistência de danos morais e impossibilidade da aplicação da multa pretendida. Assim, requereu a improcedência. Houve oportunidade para réplica. É o relatório D E C I D O. O feito comporta julgamento antecipado, não havendo necessidade de produção de outras provas. Por primeiro, acolho a matéria preliminar de ilegitimidade passiva da parte requerida RCI. Isto porque a parte não participou do negócio tampouco consta ter recebido qualquer valor da parte referente à obra em atraso. No mérito, em relação à requerida RD, por primeiro, a relação é de consumo, logo plenamente aplicável as normas do Código de Defesa do Consumidor. Ainda, as Súmulas TJSP nºs 01, 02 e 03 e a Súmula STJ 543 encontram plena incidência no caso concreto: Súmula TJSP 1 - O Compromissário comprador do imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Súmula TJSP 2 - A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Súmula TJSP 3 - Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção. Súmula STJ 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. E, também o decidido em sede de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas pelo Egrégio TJSP: INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS. TEMAS RELACIONADOS AOS REQUISITOS E EFEITOS DO ATRASO DE ENTREGA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM CONSTRUÇÃO. TEMAS APROVADOS PELA TURMA JULGADORA Tema no. 01 - "É válido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível". Tema no. 02 - "Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel." Tema no. 05 - "O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada" Tema 06 - "É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância". Tema 07 - "A restituição de valores pagos em excesso pelo promissário comprador em contratos de compromisso de compra e venda far-se-á de modo simples, salvo má-fé do promitente vendedor". Tema 08 - "O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária, mas tão somente dos juros e da multa contratual sobre o saldo devedor. Devem ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a variação do custo da construção civil, por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais gravosos ao consumidor". Tema 09 - "Não se aplica a multa prevista no artigo 35, parágrafo 5º. da L. 4.591/64 para os casos de atraso de entrega das unidades autônomas aos promissários compradores". TEMAS PREJUDICADOS OU REJEITADOS Tema 03 - "Alegação de que a multa contratual, prevista em desfavor do promissário comprador, deve ser aplicada por reciprocidade e isonomia, à hipótese de inadimplemento da promitente vendedora". Tema 04 - "Indenização por danos morais em virtude do atraso da entrega das unidades autônomas aos promitentes compradores". (TJSP; Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas 0023203-35.2016.8.26.0000; Relator (a):Francisco Loureiro; Órgão Julgador: Turma Especial - Privado 1; Foro de Piracicaba -5ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 31/08/2017; Data de Registro: 02/10/2017). Nestes termos, analisando os fatos apresentados e a pretensão de rescisão contratual pelo consumidor, de rigor reconhecer esse direito ao interessado, com o consequente retorno das partes ao "status quo ante" na medida de lei e do possível, analisando-se com sua devida importância quem deu causa à rescisão contratual. Com efeito, no essencial, as partes celebraram negócio de promessa de venda e compra, no qual a parte ré incorporadora/construtora comprometeu-se a construção e entrega do imóvel descrito, nos prazos e condições estipulados e o requerente obrigou-se ao pagamento do preço, isto entre outros intervenientes e avenças acessórias do negócio, tudo conforme instrumento contratual e demais documentos de fls. 28/69. E, a prova dos autos evidenciou mesmo a culpa da parte vendedora pela rescisão contratual. Houve problema na documentação do empreendimento e consequente demora no início e no andamento do cronograma das obras, ficando configurado o atraso na entrega do imóvel, cujo prazo estabelecido era para o dia setembro/2022, além do prazo prorrogável de 180 dias, o que resultava em março/2023, tudo conforme cláusula/item 3.4.1, alínea c, do referido contrato (fls. 39). Ocorre que de forma incontroversa, o habite-se ainda não foi expedido. Em outras palavras, a parte requerida não logrou comprovar a entrega regular da unidade imobiliária, já considerada a excepcionalidade daquele período extensivo de 180 dias previsto em contrato. Nesse ponto, mesmo em face das normas do CDC, a referida cláusula de tolerância, por ser expressa, de fácil e evidente compreensão não pode ser considerada abusiva ou ilegal, nada havendo a maculá-la. Igualmente, a cláusula atinente à previsão de caso fortuito ou força maior, decorre expressamente da norma civil em vigor, razão pela qual também não poderá ser considerada abusiva tal e qual redigida. Entretanto, o ônus da prova é da parte vendedora, a qual no caso concreto muito pouco trouxe aos autos para comprovar essa alegada existência de fato justificador da demora na obrigação de entregar o imóvel pronto. Veja-se que eventual escusa justificadora por problema climático, descompasso administrativo, operacional, financeiro, ou crise do setor, falta de mão de obra especializada e exigências dos órgãos públicos, tratam-se de vetores ordinariamente previsíveis e que sem dúvida integraram o planejamento e a aferição de riscos do empreendedor imobiliário. Impossível transferir estas circunstâncias inerentes ao risco da atividade empresarial ao cliente-consumidor. Ademais, diversamente do que pretende a parte ré, a pretensão de entrega ficta não é de ser acolhida, pois o habite-se evidencia apenas a autorização administrativa para ocupação do imóvel, o que não se confunde com a efetiva entrega do bem ao consumidor. Sem dúvida, a expedição do "habite-se" não pode ser tratada com elemento de prova irrefutável de conclusão da obra ou de efetiva entrega do imóvel, a qual se configura apenas quando viável dentro de certa realidade fática, notadamente com a prova documental da efetiva entrega, e/ou a inauguração da coletividade condominial ou a instalação da assembleia de convenção de condomínio. Entendimento em sentido contrário seria colocar o consumidor em condição de absoluta inferioridade e ao talante único da parte contrária, devendo ser prestigiada no caso concreto a boa-fé objetiva, pois obviamente nenhum interesse teria a parte compradora de recusar a entrega ou retardar sua ocupação injustificada no imóvel adquirido, se já concluída a obra e estando o imóvel pronto, em condições e disponível para entrega. De todo modo, é de se reconhecer que houve descumprimento contratual por parte da empresa ré, configurando-se sua mora, a partir do último prazo acima, ainda que também considerado o prazo de tolerância contratual, situação que perdura até a entrega do imóvel. Portanto, plenamente possível a rescisão contratual por culpa da parte ré, nos termos acima, sendo que o mais não pertine logicamente e as consequências da mora e sua indenização ficam fixadas nos seguintes termos: -Decorrência lógica da rescisão contratual por culpa da parte ré é a devolução de todas as importâncias pagas, inclusive corretagem e demais taxas referentes ao negócio, pois a culpa pela rescisão não pode ser imputada a parte consumidora, tudo com correção monetária do desembolso e juros legais de mora a contar da citação. -Ainda, configurada a inadimplência na entrega da obra no prazo contratual ajustado, devida a multa de 25% sobre o valor pago pela rescisão, a título de perdas e danos, ainda que em paralelismo ao item/cláusula 8.4, do referido do instrumento que vincula as partes. Sobre outros valores ou multa de natureza distinta, não há possibilidade de cumulação de cláusula penal compensatóriacom perdas e danos materiais decorrentes do mesmo fato, sob pena de indevido bis in idem. -O pedido de indenização por danos morais é improcedente. O atraso na entrega do imóvel ou seja o descumprimento de cláusula contratual, referente ao tempo e modo previstos no contrato que vincula as partes, por si só, não gera dor moral, nem ofensa à honra, que mereça indenização. Trata-se, sem dúvida de aborrecimento que causa decepção e transtornos pela quebra das expectativas, mas deve ser interpretado dentro de critérios. A reparação moral pressupõe ofensa a direitos da personalidade ou sofrimento intenso e profundo a ser verificado na peculiaridade de cada caso, o que se constata inocorrente na hipótese concreta dos autos. -Incabíveis lucros cessantes. Pois não cabe a parte ser indenizado por eventual dano material não descrito ou especificado na petição inicial, restando vedada a sua remessa sem qualquer mínima comprovação a fase de liquidação. Decorrência lógica, ficam rejeitados os demais pedidos. Ante o exposto, JULGO EXTINTO o feito nos termos do artigo 485, inciso VI do Código de Processo Civil em relação à RCI Brasil - Prestação de Serviços de Intercâmbio LTda. Arcará a parte autora com as custas e despesas processuais, corrigidas de seu desembolso e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da causa atualizado. Observe-se a justiça gratuita. E, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido inicial em relação a RD Frações Imobiliárias SPE Ltda., para: -declarar rescindido o contrato que vincula as partes; -condenar a parte ré a restituir à parte autora todas as importâncias pagas, inclusive corretagem e demais taxas referentes ao negócio, pois a culpa pela rescisão não pode ser imputada a parte consumidora, tudo com correção monetária do desembolso e juros legais de mora da citação e -condenar ao pagamento da multa de 25% sobre o valor pago, a título de perdas e danos pelo atraso, com correção monetária do ajuizamento e juros legais de mora da citação. Concedo a tutela de urgência para suspender a exigibilidade das parcelas. Atenta ao Princípio da Causalidade e pela sucumbência na maior parte do pedido, a parte ré arcará com o pagamento das custas judiciais e despesas processuais, bem como honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da condenação total atualizada. Oportunamente, sem correta manifestação em prosseguimento, ao arquivo com as cautelas legais. P.R.I.

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Alessandro Aparecido Ramos Ferreira e outros x Rci Brasil Prestação De Serviços De Intercâmbio Ltda. e outros

ID: 278150693

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de São José dos Campos - 7ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1037818-47.2024.8.26.0577

Data de Disponibilização: 26/05/2025

Polo Ativo:

ALESSANDRO APARECIDO RAMOS FERREIRA MARIA INêS DOS SANTOS

Polo Passivo:

RCI BRASIL PRESTAçãO DE SERVIçOS DE INTERCâMBIO LTDA. RD MULTIPROPRIEDADE SPE S/A

Intimação

Advogados:

MIQUEIAS FERREIRA DO RÊGO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

MÁRCIA CRISTINA REZEKE BERNARDI

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

JULIO CESAR ACIOLY DORVILLE

OAB/AL XXXXXX Desbloquear

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Resultados para o tribunal: TJSP

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