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Gabriel Toledo De Souza e outros x Enoque Henrique Leonel Pinheiro e outros

ID: 291679401

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Jaguariúna - 2ª Vara Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1003910-37.2022.8.26.0296

Data de Disponibilização: 06/06/2025

Polo Ativo:

GABRIEL TOLEDO DE SOUZA LOHANNE RAMOS DE OLIVEIRA

Polo Passivo:

ENOQUE HENRIQUE LEONEL PINHEIRO ROBERTA CRISTINA LYRA

Intimação

Advogados:

SAMIRA TAINAR DE LIMA SIMÕES

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FERNANDO VITAL DE LIMA JUNIOR

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CAIO DE LUCCAS

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Processo 1003910-37.2022.8.26.0296 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Gabriel Toledo de Souza - - Lohanne Ramos de Oliveira - ENOQUE HENRIQUE LEONEL PINHEIR… Processo 1003910-37.2022.8.26.0296 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Gabriel Toledo de Souza - - Lohanne Ramos de Oliveira - ENOQUE HENRIQUE LEONEL PINHEIRO - - ROBERTA CRISTINA LYRA e outro - Vistos. GABRIEL TOLEDO DE SOUZA e LOHANNE RAMOS DE OLIVEIRA ajuizaram a presente ação de rescisão contratual com devolução de valores pagos cumulada com indenização por danos morais em face de ALC ASSESSORIA HABITACIONAL, representada pela pessoa de Alice Lucena Cruz. Sustentaram, em síntese, que no dia 25 de março de 2022 celebraram um negócio jurídico, tendo a requerida como intermediadora, para aquisição de um imóvel localizado no Jardim Nova Europa, sito na Rua Manoel Sylvestre de Freitas Filho, n° 75, Apto. 203, Bloco E - Condomínio Residencial Rubi Ville, na cidade de Campinas/SP, objeto da matrícula nº 184.204 do 3º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas, pelo valor total de R$288.000,00, que seria pago da seguinte forma: R$32.000,00 com recursos próprios, R$30.000,00 através de FGTS e R$226.000,00 através de financiamento imobiliário. Aduziram, ainda, que cumpriram todas as suas obrigações iniciais no contrato, inclusive realizando o depósito de quantia superior à devida, no total de R$46.450,00, e que, embora houvesse previsão de conclusão do negócio em 90 dias, tal prazo não foi cumprido, sendo que a requerida apenas apresentava respostas evasivas às suas solicitações quanto ao contato com a Caixa Econômica Federal, responsável pelo financiamento pretendido. Acrescentaram que enviaram e-mail à requerida em 26 de julho de 2022 notificando-a da intenção de rescindirem o contrato, com desobrigação de multa contratual e devolução dos valores pagos, e, embora a ré tenha informado que encaminharia o distrato nesse formato, não o fez e tampouco apresentou qualquer justificativa quando contatada pelo patrono que ora os representa. Diante disso, requereram a concessão de tutela de urgência para restituição imediata dos valores pagos e, ao final, a declaração de rescisão do contrato por culpa da ré, confirmando-se o direito deles à devolução da integralidade do montante adiantado, e a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$15.000,00. Juntaram documentos. A requerida foi devidamente citada (fls. 115), mas não apresentou defesa. Às fls. 117 foi determinado que os autores emendassem a inicial para inclusão dos promitentes vendedores do imóvel no polo passivo da demanda, em razão do litisconsórcio necessário havido, o que foi cumprido às fls. 120. Os requeridos ENOQUE HENRIQUE LEONEL PINHEIRO e ROBERTA CRISTINA LYRA apresentaram contestação (fls. 236-251), alegando, em preliminar, que são parte ilegítima para responder aos termos da presente ação, uma vez que, embora fossem proprietários do imóvel, não deram causa à rescisão pleiteada e tampouco receberam qualquer valor decorrente do contrato. No mérito, por sua vez, sustentaram que a responsabilidade pelos prejuízos alegados decorre exclusivamente da atuação da imobiliária e de sua representante, que deu causa inequívoca à rescisão contratual e receberam valores diretamente dos autores sem conhecimento ou anuência deles; que não praticaram qualquer ato ilícito que enseje a responsabilização deles pelos fatos ora descritos; que, além de não terem dado causa à rescisão, foram prejudicados pela não conclusão do negócio; que cobraram reiteradamente dos intermediadores a conclusão da venda, sendo a todo momento informados de que o processo de financiamento estava em andamento e de que a decisão de rescisão partir dos compradores; que a rescisão de fato deve ser reconhecida, seja por culpa dos autores ou da intermediadora, sem prejuízo das penalidades que cobrarão em processo próprio; que, se a rescisão do contrato foi motivada exclusivamente pela iniciativa dos autores, a responsabilidade pela multa contratual deve recair sobre eles, e, da mesma forma, se a rescisão foi provocada pelos intermediadores, a responsabilidade deve recair também sobre eles, na proporção da culpa e iniciativa de cada um; que os valores pagos pelos requerentes foram entregues diretamente à imobiliária e à representante dela, que devem, portanto, promover a devolução pretendida; que não participaram da negociação financeira, não receberam valores e tampouco deram causa à frustração contratual, não podendo ser responsabilizados pelos danos morais alegados. Requereram, assim, a total improcedência da demanda. Também juntaram documentos. Os autores se manifestaram em réplica (fls. 273-289). Por fim, instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, os autores e os requeridos Enoque e Roberta pugnaram pelo julgamento antecipado do feito (fls. 293 e 294-295) e a requerida ALC Assessoria Habitacional mais uma vez se manteve inerte. É o relatório. Fundamento e decido. Passo ao julgamento do feito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a elucidaçãodacontrovérsia prescindedaprodução de outras provas e estas sequer foram pleiteadas pelas partes. Trata-se de ação pela qual pretendem os autores ver rescindido o contrato de compra e venda de imóvel firmado com os requeridos Enoque e Roberta, tendo por intermediadora a empresa correquerida ALC Assessoria Habitacional, com a consequente devolução integral dosvaloresinvestidos e com a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais. Primeiramente, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelos requeridos Enoque e Roberta, porquanto a sua inclusão na lide se deu em decorrência do pedido de rescisão contratual formulado na inicial e, uma vez que figuraram no contrato como promitentes vendedores do imóvel, certamente teriam sua esfera jurídica atingida com o julgamento do pleito, justificando o reconhecimento da existência de litisconsórcio necessário. No mérito, analisando os argumentos expostos pelas partes e as provas coligidas aos autos, verifico que o pedido inicial é procedente. É incontroverso que as partes firmaram, em 25 de março de 2022, instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel (fls. 67-74), pelo qual foi negociado o imóvel sito na Rua Manoel Sylvestre de Freitas Filho n° 75, Apto. 203, Bloco E - Condomínio Residencial Rubi Ville, na cidade de Campinas/SP, objeto da matrícula nº 184.204 do 3º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas, pelo valor de R$288.000,00. Também é indubitável que o preço do imóvel seria pago através de uma entrada no valor de R$32.000,00, advinda de recursos próprios; de uma parcela no valor de R$30.000,00, mediante saque do FGTS; e de um financiamento imobiliário no valor de R$226.000,00, que seria obtido junto ao agente financeiro Caixa Econômica Federal. De acordo com a cláusula terceira, parágrafo terceiro, do contato, caso os valores obtidos com o financiamento e FGTS fossem menores do que os previstos inicialmente, os promissários compradores teriam o compromisso de, no ato da assinatura do contrato de financiamento, realizar o pagamento da diferença aos promissários vendedores. O parágrafo quarto da mesma cláusula, por sua vez, atribuía aos compradores a obrigação de tomada de providências visando à liberação e concessão do financiamento bancário e FGTS. Com efeito, verifica-se que, não obstante os autores aleguem que competia à intermediadora ALC Assessoria Habitacional, representada pela corretora Aline Lucena Cruz, diligenciar perante a Caixa Econômica Federal para liberação do financiamento em favor deles, tal obrigação não fazia parte dos encargos dela pelos termos do contrato. De qualquer forma, as conversas reproduzidas às fls. 10 e seguintes, não impugnadas especificamente pelos réus, dão conta de que a intermediadora iniciou as tratativas perante o agente financeiro, responsabilizando-se pelo agendamento da visita do engenheiro civil da Caixa ao imóvel. Em 25 de maio, ou seja, 60 dias após a assinatura do contrato, que tinha prazo de validade de 90 dias, prorrogáveis por mais 30 dias (fls. 73), foi informado à requerente Lohanne que o engenheiro havia avaliado o imóvel em valor menor, o que diminuiria o financiamento e aumentaria a entrada, levando à contestação do laudo de avaliação. Uma vez vencidos os 90 dias do contrato e tendo os requerentes realizado nova cobrança de posicionamento, a intermediadora requerida ALC Assessoria, por meio de sua representante, informou aos requerentes que a situação do financiamento deveria ser verificada diretamente na Caixa Econômica Federal (fls. 18), havendo indicativos de que a representante da instituição financeira deu a mesma informação aos autores, no sentido de que o laudo de vistoria apresentou valor menor do que o solicitado e, por isso, fora pedida a revisão (fls. 19). As conversas reproduzidas às fls. 266-267, por sua vez, trocadas entre os vendedores e a representante da Caixa Econômica Federal também demonstram que a dificuldade na conclusão do negócio decorria da contestação apresentada em relação à avaliação do imóvel. Destarte, ainda que deva ser admitida a rescisão do contrato, já que não há oposição entre as partes quanto a isso, não é possível que ela seja feita por culpa dos réus, devendo ser reconhecida a iniciativa por parte dos autores, que manifestaram expressamente o desinteresse em manter a contratação após expirado o prazo de validade do instrumento (fls. 25). De qualquer forma, mesmo que reconhecida a iniciativa dos autores pela rescisão, o que ensejaria o pagamento dos honorários profissionais devidos à corretora, em conformidade com a cláusula quarta, parágrafo quinto, do instrumento (fls. 71), verifico que a requerida ALC Assessoria Habitacional informou, no âmbito administrativo, que concordaria com a rescisão sem qualquer ônus para as partes (fls. 26-27). Outrossim, citada para os termos da presente demanda, também não apresentou oposição ao pleito de devolução integral dos valores investidos pelos autores, devendo, portanto, ser acolhida a pretensão inicial de restituição da importância histórica de R$46.450,00. E porque comprovado através dos documentos acostados às fls. 75-78 que o valor retro referido foi integralmente depositado na conta da intermediadora do negócio, não havendo prova de que os vendedores receberam qualquer quantia em decorrência da contratação, deve ser reconhecida a responsabilidade exclusiva da requerida ALC Assessoria Habitacional pela devolução dos valores. Por fim, conquanto o mero descumprimento do contrato não enseje a presunção por danos morais, no caso em exame o longo tempo decorrido desde a formalização do contrato e a resolução da demanda, sem que os valores investidos tenham sido restituídos aos promissários compradores, permite o reconhecimento dos danos morais sofridos pelos autores em virtude de frustração da expectativa de formalização do negócio e de encerramento amigável, na forma prevista no instrumento. E, nesse ponto, também deve ser reconhecida a responsabilidade exclusiva da requerida ALC Assessoria Habitacional pela reparação, posto que não há prova nos autos de que os correqueridos Enoque e Roberta tenham apresentado qualquer óbice ao distrato, devendo ser destacado, mais uma vez, que não receberam qualquer valor em decorrência do negócio. No que concerne ao quantum da indenização, deve-se verificar a extensão do dano (artigo 944 do CPC), o grau de culpa do causador do dano e sua capacidade econômica, já que a reparação moral, se de um lado busca produzir compensação que possa apagar dor suportada pelo prejudicado, de outro lado há de servir como punição àquele que age ilicitamente causando danos a terceiros. Em consonância com os argumentos supramencionados e com os demais critérios usualmente utilizados pelos Tribunais pátrios, considerando especialmente o tempo decorrido entre a assinatura do instrumento e a resolução da controvérsia e os valores investidos, fixo a indenização no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), valor que reputo justo e suficiente à reprovação da conduta da requerida, sem implicar enriquecimento sem causa por parte dos autores. Impende frisar que o valor de indenização pleiteado na inicial é meramente estimativo, de forma que a fixação do quantum em valor inferior não implica procedência parcial do pedido. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil. Faço-o para: (a) declarar rescindido o instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, pelo qual foi negociado o imóvel sito na Rua Manoel Sylvestre de Freitas Filho, n° 75, Apto. 203, Bloco E - Condomínio Residencial Rubi Ville, na cidade de Campinas/SP; (b) determinar que a requerida ALC Assessoria Habitacional proceda à devoluçãodaquantia paga pelos autores, no valor de R$46.450,00, a ser corrigida monetariamente desde o pagamento e acrescida de juros de mora legais a partirdacitação; (c) condenar a requerida ALC Assessoria Habitacional a pagar para os autores indenização por danos morais no valor de R$5.000,00, com correção monetária desde a sentença e juros de mora desde a citação. Até a entrada em vigor da Lei nº 14.905/24, a correção monetária será pela tabela prática do E. TJSP e os juros de mora serão de 1% ao mês, e, dali em diante, a correção será pelo IPCA-E (art. 389, parágrafo único, do Código Civil) e os juros de mora serão pela taxa legal (art. 406, do Código Civil), que corresponderá à diferença entre a taxa SELIC e o IPCA, calculada mensalmente pelo Banco Central, conforme Resolução CNM nº 5.171/2024), consignando-se que, caso a taxa legal apresente resultado negativo, este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência. Por forçadasucumbência, condeno a requerida ALC Assessoria Habitacional ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, que fixo em 10% do valorda condenação corrigido. Regularizados os autos e com o trânsito em julgado, arquivem-se, observadas as formalidades legais e cautelas de praxe. P.I. - ADV: SAMIRA TAINAR DE LIMA SIMÕES (OAB 357458/SP), SAMIRA TAINAR DE LIMA SIMÕES (OAB 357458/SP), CAIO DE LUCCAS (OAB 451815/SP), FERNANDO VITAL DE LIMA JUNIOR (OAB 370733/SP), FERNANDO VITAL DE LIMA JUNIOR (OAB 370733/SP), CAIO DE LUCCAS (OAB 451815/SP)

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