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Condominio Edifício Castel De Maranello x Marcio Cavalcante Da Silva

ID: 293145035

Tribunal: TJSP Órgão: Foro Regional XV - Butantã - 3ª Vara Cível Classe: EXECUçãO DE TíTULO EXTRAJUDICIAL Nº Processo: 1003467-60.2021.8.26.0704

Data de Disponibilização: 09/06/2025

Polo Ativo:

CONDOMINIO EDIFíCIO CASTEL DE MARANELLO

Polo Passivo:

MARCIO CAVALCANTE DA SILVA

Intimação

Advogados:

VANISE ZUIM

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THOMAS RODRIGUES CASTANHO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1003467-60.2021.8.26.0704 - Execução de Título Extrajudicial - Condomínio em Edifício - Condominio Edifício Castel de Maranello - Marcio Cavalcante da Silva e outro - Vistos. Trata-se de pr… Processo 1003467-60.2021.8.26.0704 - Execução de Título Extrajudicial - Condomínio em Edifício - Condominio Edifício Castel de Maranello - Marcio Cavalcante da Silva e outro - Vistos. Trata-se de processo de execução de título extrajudicial em que se discute a arrematação de direitos sobre imóvel objeto de alienação fiduciária. Conforme se observa dos autos, foi deferida a penhora sobre os direitos do executado em relação ao imóvel alienado fiduciariamente ao Itaú Unibanco S/A (fls. 237/238). O imóvel foi avaliado em R$ 397.000,00 (fls. 413/437), posteriormente atualizado para R$ 408.323,34 conforme edital de leilão (fls. 495/498), que especificou tratar-se de alienação dos direitos do devedor fiduciante. O Sr. Eduardo Augusto Medeiros de Oliveira apresentou proposta de arrematação no valor de R$ 204.161,67 (fls. 597/598), propondo a quitação das taxas condominiais em aberto e impostos, destinando o saldo remanescente ao credor fiduciário, com consequente quitação do contrato de alienação fiduciária. Intimado, o credor fiduciário manifestou-se contrariamente à proposta (fls. 779/782), alegando que o saldo devedor do financiamento é de R$ 212.661,40, sendo a proposta insuficiente para a quitação integral. Sustentou ainda que o arrematante deve sub-rogar-se nos direitos e deveres do devedor fiduciante. O exequente (condomínio) alega que o Banco Itaú permaneceu inerte por quase três anos, desde o último pagamento efetuado em 17/10/2022, sem consolidar a propriedade do imóvel, resultando em prejuízos à coletividade condominial, que continua a suportar o ônus dos débitos condominiais não pagos. A questão central consiste em definir os termos em que pode ocorrer a arrematação dos direitos do devedor fiduciante em processo de execução de taxas condominiais, diante da recusa do credor fiduciário em aceitar proposta que não cubra integralmente o saldo devedor do financiamento. Na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, disciplinada pela Lei nº 9.514/97, o devedor fiduciante transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel, permanecendo com a posse direta e os direitos aquisitivos, que se resolverão com o pagamento da dívida garantida. Esses direitos do devedor fiduciante são passíveis de penhora e alienação judicial, conforme já pacificado pela jurisprudência, inclusive em execuções condominiais. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, aderem ao imóvel independentemente de quem figure como seu titular. Esta característica é fundamental para a proteção dos interesses da coletividade condominial, que necessita de recursos para sua manutenção e funcionamento. Conforme dispõe o art. 1.345 do Código Civil: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." Todavia, constata-se neste caso um aparente conflito entre a garantia fiduciária e a natureza propter rem das despesas condominiais, gerando situação prejudicial à coletividade condominial na hipótese em que o adquirente não paga as quotas condominiais e o condomínio não tem a possibilidade de penhorar o imóvel, pois este não é de propriedade do devedor fiduciário/condômino. Nestes casos, a inércia do credor fiduciário em consolidar a propriedade do imóvel, apesar do inadimplemento do devedor, prolongou uma situação de inadimplência condominial, transferindo injustamente o ônus financeiro para os demais condôminos. Paradoxalmente, esta omissão do banco também resulta na depreciação da própria garantia fiduciária, uma vez que os débitos condominiais continuam a se acumular, reduzindo o valor de mercado do imóvel e sua atratividade para eventuais arrematantes. Porém, resulta em maior prejuízo ao condomínio, que não consegue meios efetivos de cobrar seu débito. Na realidade, a inércia do credor fiduciário chega a caracterizar abuso do direito, pois ele permanece proprietário da unidade condominial, mas não tem o ônus de pagar qualquer contribuição ao condomínio. Contudo, esclareço que foram levados a leilão apenas e exclusivamente os direitos contratuais que o executado possui no contrato de alienação fiduciária em garantia, e não a propriedade plena do imóvel. Trata-se, portanto, da transferência dos direitos do devedor fiduciante no âmbito do contrato de financiamento, mantendo-se inalterada a posição jurídica do credor fiduciário como proprietário resolúvel do bem. O arrematante assume, assim, a posição contratual do executado perante a instituição financeira credora, incluindo as obrigações de pagamento das prestações em aberto e demais encargos contratuais, sem que isso implique a aquisição da propriedade do imóvel, que permanece vinculada ao contrato de alienação fiduciária originário. Desta feita, o produto da arrematação seria destinado ao condomínio, pois se trata de alienação dos direitos do devedor e não do imóvel em si. Assim, INDEFIRO, por ora, a homologação da proposta de arrematação apresentada por Eduardo Augusto Medeiros de Oliveira (fls. 597/598), por requerer a arrematação do próprio imóvel e sem considerar que o valor oferecido é insuficiente para cobrir os débitos condominiais e os referentes ao contrato de alienação fiduciária, especialmente porque será necessário efetuar os descontos atinentes às penhoras efetivada no rosto dos autos e eventuais débitos tributários pendentes (que em maio de 2024 eram de R$28.139,58). Ao exequente, vale observar que a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu importante precedente no julgamento do REsp n. 2.059.278/SC, reconhecendo a possibilidade de penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente em execução por dívida condominial, tendo em vista a natureza propter rem desta obrigação: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) O entendimento jurisprudencial fundamenta-se no princípio de que a natureza propter rem da dívida condominial se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa, sobrepondo-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, uma vez que este, na condição de proprietário sujeito à condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. Para tanto, seria necessário promover a inclusão do credor fiduciário no polo passivo e sua citação, permitindo que este último, caso opte pela quitação da dívida para preservar sua garantia, se sub-rogue nos direitos do exequente e tenha regresso contra o condômino executado e exerça os direitos de defesa em sua plenitude. Assim, manifeste-se o exequente em termos de prosseguimento do feito, especificando se deseja a continuidade da execução apenas contra o condômino e tendo por objeto os direitos deste sobre o imóvel ou se incluirá a instituição financeira proprietária do bem no polo passivo, com a possibilidade de penhora do bem. Intime-se. - ADV: THOMAS RODRIGUES CASTANHO (OAB 243133/SP), VANISE ZUIM (OAB 190110/SP)

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Processo nº 1003467-40.2019.8.26.0604

ID: 317648591

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Sumaré - 2ª Vara Criminal Classe: AçãO PENAL - PROCEDIMENTO ORDINáRIO Nº Processo: 1003467-40.2019.8.26.0604

Data de Disponibilização: 07/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

A. M. M. C. D. P. C. E. A. E. A. DO A. F. DE P. R. M. DE S. F. J. R. R. F. W. M. G. C. DO N. A. G. N. F. B. J. S. Q. L. F. M. DO A. L. M. S. M. A. R. F. M. C. P. DOS S. M. L. N. DE A. M. M. S. A. P. A. DE O. P. P. DE A. B. P. G. P. P. M. P. T. R. R. L. S. G. V. A. DE F. W. L. C. P.

Intimação

Advogados:

WILLIAM CESAR PINTO DE OLIVEIRA

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MARIA DE NAZARÉ ABREU DE MOURA

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EDUARDO DE CAMPOS MARCANDAL

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DIEGO ALVES MOREIRA DA SILVA

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Processo 1003467-40.2019.8.26.0604 - Ação Penal - Procedimento Ordinário - Associação para a Produção e Tráfico e Condutas Afins - F.J.R.R. - - C.E.A. - - M.S.A. - - P.M. - - L.M.S. - - P.A.B. -… Processo 1003467-40.2019.8.26.0604 - Ação Penal - Procedimento Ordinário - Associação para a Produção e Tráfico e Condutas Afins - F.J.R.R. - - C.E.A. - - M.S.A. - - P.M. - - L.M.S. - - P.A.B. - - M.C.P.S. - - W.L.C.P. - - G.N.F.B. - - M.L.N.A.M. - - G.C.N.A. - - R.L. - - L.F.M.A. - - C.D.P. - - F.W.M. - - F.P.R.M. - - P.T.R. - - V.A.F. - - A.M.M. - - E.A.A. - - J.S.Q. - - M.A.R.F. - - S.G. - - P.G.P. - - P.A.O.P. e outros - Vistos. 1. Compulsandos os autos, observo que: 1.1. Em relação ao réu FÁBIO WELLINGTON MANCINI, representado pela defensora constituída, Dra. Gabriele Lorençatto (fl. 2435), houve citação pessoal (fl. 2365) e resposta à acusação (fls. 2430-2434). 1.2. Em relação ao réu FRANCISCO DE PAULA ROHWEDDER MARTINS DE SÁ, representado pelo defensor dativo, Dr. Edson Rodrigo Maciel (fl. 2534), houve citação pessoal (fl. 2292) e resposta à acusação (fls. 2580-2581). 1.3. Em relação a ré PRISCILA TOLEDO RETI, representada pela defensora constituída, Dra. Célia Regina de Andrade Ferreira (fl. 2662), houve citação pessoal (fl. 2696) e resposta à acusação (fls. 2686-2689). 1.4. Em relação ao réu VALDIR ALVES FRANÇA, representado pelo defensor dativo, Dr. Rubens Champam (fl. 2535), houve citação pessoal (fl. 2304) e resposta à acusação (fls. 2552). 1.5. Em relação a ré ALINE MOREIRA MANCINI, representada pela defensora dativa, Dra. Tatiana Tamy Fernandes Takahashi (fl. 2536), houve citação pessoal (fl. 2419) e resposta à acusação (fls. 2606). 1.6. Em relação ao réu CARLOS DANIEL PRAGIDI, representado pela defensora dativa, Dra. Daniele Konh Pelicer (fl. 2533), houve citação pessoal (fl. 2350) e resposta à acusação (fls. 2340-2345). 1.7. Em relação ao réu JEFFERSON STORTI QUEIROZ, representado pelo defensor constituído, Dr. Elias Ferreira de Souza (fl. 2295), houve citação pessoal (fl. 2212) e resposta à acusação (fl. 2319). 1.8. Em relação ao réu MARCO AURELIO REDAELLI FERNANDES, representado pelo defensor dativo, Dr. Eleandro Francisco Silva (fl. 2537), houve citação pessoal (fl. 2268) e resposta à acusação (fl. 2601). 1.9. Em relação a ré SUELI GOMES, representada pela defensora dativa, Dra. Rozelene da Silva Kuae (fl. 2538), houve citação pessoal (fl. 2445) e resposta à acusação (fls. 2617-2618). 1.10. Em relação ao réu PAULO GERMANO PAES, representado pela defensora dativa, Dra. Gisele Ajeje de Carvalho (fl. 2714), houve citação pessoal (fl. 2281) e resposta à acusação (fls. 2607-2609). 1.11. Em relação ao réu PAULO ANTONIO DE OLIVEIRA PAES, representado pelo defensor dativo, Dr. Emerson Aprigio Ferreira (fl. 2547), houve citação pessoal (fl. 2266) e resposta à acusação (fls. 2588-2589). 1.12. Em relação ao réu MARCOS ROBERTO ARTEN (preso por outro), representado pela defensora dativa, Dra. Maria de Nazaré Abreu de Moura (fl. 2540), houve citação pessoal (fl. 2375) e resposta à acusação (fls. 2613-2615). 1.13. Em relação a ré MARIANA STEFANI ARTEN, representada pelo defensor dativo, Dr. Alexandre Sorgi da Costa (fl. 2541), houve citação pessoal (fl. 2262) e resposta à acusação (fls. 2583-2584). 1.14. Em relação ao réu CARLOS EDUARDO ARTEN, representado pela defensora dativa, Dra. Ana Paula Ribeiro Nishida (fl. 2542), houve citação pessoal (fl. 2264) e resposta à acusação (fls. 2591-2592). 1.15. Em relação ao réu EDIVALDO APARECIDO DO AMARAL, representado pelo defensor constituído, Dr. Valmir Ernesto (fl. 2242), houve citação pessoal (fl. 2277) e resposta à acusação (fls. 2215-2241). 1.16. Em relação a ré LUZIA FRANCO MARTINS DO AMARAL, representado pelo defensor constituído, Dr. Valmir Ernesto (fl. 2239), houve citação pessoal (fl. 2647) e resposta à acusação (fls. 2320-2338). 1.17. Em relação ao réu CLODOALDO FERREIRA DOS SANTOS, representado pela defensora dativa, Dra. Camila Fernanda Pereira (fl. 2750), houve citação pessoal (fl. 2211) e resposta à acusação (fls. 2771-2772). 1.18. Em relação a ré PATRÍCIA MEDEIROS, representada pela defensora constituída, Dra. Judite Batista de Oliveira (fl. 2710), houve citação pessoal (fl. 2382) e resposta à acusação (fls. 2204-2209). 1.19. Em relação ao réu LUCAS MANCINI SEPULVIDA, representado pela defensora constituída, Dra. Gabriele Lorençatto (fl. 2604), houve citação pessoal (fl. 2501) e resposta à acusação (fls. 2602-2603). 1.20. Em relação a ré PATRÍCIA DE ALBUQUERQUE BENTO, representado pela defensora constituída, Dra. Gabriele Lorençatto (fl. 2028), foi dada por citada (fl. 2823) e apresentou resposta à acusação (fls. 2253-2260). 1.21. Em relação ao réu WANDER LUIZ COSTA PORTO, representado pelo defensor constituído, Dr. José Pedro Said Junior, Paulo Antonio Said, Gabriel Martins Furquim, Henrique Zigart Pereira e Salvador Scarpelli Neto (fl. 2451), houve citação pessoal (fl. 2421) e resposta à acusação (fls. 2553-2568). 1.22. Em relação a ré GIEDRI NATASHA FERNANDA BUENO, representada pelo defensor dativo, Dr. Danilo Coelho de Souza (fl. 2545), houve citação pessoal (fl. 2275) e resposta à acusação (fls. 2593-2598). 1.23. Em relação a ré MICAELLE LORRAINE NUNES DE AGUIAR MANCINI, representado pela defensora constituída, Dra. Joseane Alexandrina Pontes (fl. 2837), foi dada por citada (fl. 2823) e apresentou resposta à acusação (fls. 2470-2474). 1.24. Em relação ao réu GUILHERME CANEDO DO NASCIMENTO ANTONIO, representado pela defensora constituída, Dra. Ariane Gabriele Aparecida Santos (fl. 2790), houve citação pessoal (fl. 2272) e resposta à acusação (fls. 2031-2032 ). 1.25. Em relação ao réu ROBSON LENCINA, representado pelo defensor dativo, Dr. Demetrius Adalberto Gomes (fl. 2546), houve citação pessoal (fl. 2270) e resposta à acusação (fls. 2611-2612). 1.26. Em relação a ré ERIKA CRISTINA IVO DE OLIVEIRA, representada pela defensora dativa, Dra. Camila Fernanda Pereira (fl. 2750), houve citação por edital (fl. 2671) e resposta à acusação (fls. 2769-2770), com a suspensão do processo e do prazo prescricional (fls. 2742-2743). 1.27. Em relação ao réu FABIANO JUSTINO ROCHA RAMOS, representado pela defensora dativa, Dra. Eliana Aparecida Bicudo (fl. 2734), houve citação por edital (fl. 2667) e resposta à acusação (fls. 2638-2639), com a suspensão do processo e do prazo prescricional (fls. 2742-2743). 1.28. Em relação a ré MARIA CELESTE PEREIRA DOS SANTOS, representada pelo defensor constituído, Dr. Pedro Renato Lúcio Marcelino (fl. 2710), houve citação pessoal (fl. 2283). Considerando o decurso do prazo para apresentar a resposta à acusação (fl. 2838), intime-se a ré para constituir defensor no prazo de 10 dias, advertindo-o de que não o fazendo lhe será nomeado defensor dativo. Decorrido o prazo em branco, solicite-se a nomeação de defensor dativo, o qual, conhecido o nome, fica desde já nomeado acerca da audiência designada. 2. Não foram arguidas na resposta à acusação hipóteses de rejeição tardia da denúncia (art. 395 do Código de Processo Penal), cuja aptidão já fora antes examinada, nem de absolvição sumária (art. 397 do mesmo Código). De fato, a ação penal versa sobre fato formalmente típico e não se encontra nos autos a existência manifesta de causa excludente de ilicitude ou de culpabilidade, tampouco circunstância apta a produzir a extinção da punibilidade. A efetiva ocorrência dos fatos como descritos na inicial, a sua adequação típica e as consequências decorrentes são todas matérias de mérito, a serem enfrentadas após regular instrução.Assim, mantenho o recebimento da denúncia. Em relação ao réus FABIANO JUSTINO ROCHA RAMOS e ERIKA CRISTINA IVO DE OLIVEIRA, houve a suspensão do curso da ação e do prazo prescricional, nos termos do artigo 366 do Código de Processo Penal. Sem prejuízo, determino a produção de prova antecipada em relação a eles, diante do risco de perecimento em razão do esquecimento da memória humana. Providencie-se assim, a intimação do defensor dativo do referido réu para comparecimento na audiência supra. 3. Designo audiência de instrução, interrogatório, alegações finais e julgamento, DE FORMA HÍBRIDA, para o dia 07.08.2025 às 09:30 horas a ser realizada por VIDEOCONFERÊNCIA. Providencie a serventia todo o necessário para a realização da teleaudiência, inclusive, no tocante às requisições e/ou intimações do réu e/ou das testemunhas, bem como a intimação do defensor e do Ministério Público, consignando que os réus, advogados e testemunhas domiciliadas na comarca de Sumaré deverão comparecer PRESENCIALMENTE no salão do júri do fórum de Sumaré, local da realização do ato, ao passo que as testemunhas forasteiras poderão realizar a audiência de forma telepresencial, pelo aplicativo MS Teams, devendo, no momento da intimação, ou por intermédio de petição dos advogados, apresentarem e-mail e telefone celular para envio oportuno do link de acesso. Desde já, providencie a serventia a intimação do defensor para que, no prazo de 3 (três) dias, informe nos autos o seu telefone e endereço de e-mail para futura disponibilização do link de acesso à audiência. Intime-se, ainda, a defesa para que em igual prazo, apresente o telefone/e-mail das testemunhas eventualmente indicadas a fim de de viabilizar a participação das mesmas por meio do envio do link de acesso à audiência. Intime-se e requisite-se o réu MARCOS ROBERTO ARTEN que se encontra preso por outro processo (Penitenciária de Potim II) de que, em sendo colocado em liberdade, o não ingresso na teleaudiência acima designada implicará na decretação de sua revelia. Intimem-se os réus que se encontram em liberdade de que o não ingresso na teleaudiência acima designada implicará na decretação de sua revelia. Intimem-se eventuais testemunhas arroladas pelas partes, inclusive por carta precatória, se o caso, da audiência que será remotamente realizada, por meio do aplicativo Microsoft Teams. O intimado deverá informar ao sr. Oficial de Justiça um endereço de e-mail, para o qual será enviado o link, que possibilita a entrada na sala virtual, além de um número de telefone para contato. Caso a parte intimada não possua acesso a internet ou informe não ter e-mail e/ou telefone, deverá ser intimada pelo Sr. oficial de Justiça para comparecimento pessoal no Fórum na data da audiência acima designada. O intimado deverá ser advertido que o e-mail com o link será enviado com antecedência, portanto, caso não o receba até 2 horas antes do horário designado para o ato, deverá solicitá-lo por e-mail para (vmateus@tjsp.jus.br), informando o seu nome, data e horário da audiência. Os participantes deverão acessar o link enviado por e-mail no dia da audiência, no mínimo 5 minutos antes de seu início. Após o acesso, aguardará até que o escrevente de sala autorize sua entrada. No mais, os participantes da audiência poderão acessar o manual em: https://www.tjsp.jus.br/Download/CapacitacaoSistemas/ParticiparAudienciaVirtual.pdf. Por força do princípio da duração razoável do processo, garantindo a necessária celeridade processual, servirá a presente decisão como MANDADO e OFÍCIO. Intimem-se. - ADV: WILLIAM CESAR PINTO DE OLIVEIRA (OAB 305099/SP), WILLIAM CESAR PINTO DE OLIVEIRA (OAB 305099/SP), DIEGO ALVES MOREIRA DA SILVA (OAB 376599/SP), DIEGO ALVES MOREIRA DA SILVA (OAB 376599/SP), EDUARDO DE CAMPOS MARCANDAL (OAB 384391/SP), EDUARDO DE CAMPOS MARCANDAL (OAB 384391/SP), MARIA DE NAZARÉ ABREU DE MOURA (OAB 403468/SP)

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