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Waterdesign Sp Limitada x Jfl 1 Realty Reboucas Participacoes Ltda.

ID: 313324218

Tribunal: TJSP Órgão: Processamento 13º Grupo - 25ª Câmara Direito Privado - Pátio do Colégio, 73 - 5º andar Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº Processo: 2190717-61.2025.8.26.0000

Data de Disponibilização: 02/07/2025

Polo Ativo:

WATERDESIGN SP LIMITADA

Polo Passivo:

JFL 1 REALTY REBOUCAS PARTICIPACOES LTDA.

Despacho

Advogados:

RODRIGO JOSE HORA COSTA DA SILVA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

FERNANDA COSTA PAGANI

OAB/RJ XXXXXX Desbloquear

DESPACHO Nº 2190717-61.2025.8.26.0000 - Processo Digital. Petições para juntada devem ser apresentadas exclusivamente por meio eletrônico, nos termos do artigo 7º da Res. 551/2011 - Agravo de Inst… DESPACHO Nº 2190717-61.2025.8.26.0000 - Processo Digital. Petições para juntada devem ser apresentadas exclusivamente por meio eletrônico, nos termos do artigo 7º da Res. 551/2011 - Agravo de Instrumento - São Paulo - Agravante: Waterdesign Sp Limitada - Agravado: JFL 1 Realty Reboucas Participacoes Ltda. - DESPACHO Agravo de Instrumento Processo nº 2190717-61.2025.8.26.0000 Relator(a): ANA LUIZA VILLA NOVA Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado Agravante: Waterdesign Sp Limitada Agravado: JFL 1 Realty Reboucas Participacoes Ltda. Vistos. Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto contra a r. decisão de fls. 322/327 da origem que, em ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de urgência, concedeu a tutela provisória requerida pela ré, ora agravada, nos autos de origem, para determinar à parte autora que SUSPENDA imediatamente quaisquer obras, ligações, instalações, aquisições, contratações e demais providências para equipação e inauguração de academia no imóvel objeto do feito, até a decisão de mérito. Em suas razões recursais, e no que importa ao presente recurso, o agravante alega, em síntese, a presença dos requisitos legais para a antecipação da tutela recursal. Diz que está presente o risco de dano irreparável em caso de manutenção da decisão agravada. Aduz que em oportunidade anterior, foi deferido o seu despejo, por falta de pagamento de aluguéis que sequer poderiam ser cobrados, e em razão de inadimplemento contratual por ausência do soft open que não poderia ocorrer, eis que o atraso decorreu por culpa da própria agravada. Menciona que para provar sua boa fé, efetuou a purga da mora dos débitos totais indicados pela agravada e, ainda, apresentou garantia ao juízo. Afirma que mesmo não sendo obrigada a arcar com valores locatícios, neste momento, estes estão sendo pagos, de modo que não pode ser cerceada de seu direito de livre acesso ao imóvel. Ressalta que há no interior da loja bens que necessitam de manutenção, como por exemplo um jardim vertical, devidamente instalado, sob pena de perecimento e perda do investimento empreendido. Diz que a interrupção de quaisquer obras, ligações, instalações, aquisições, contratações e o que mais caracterizar providencias de equipação e inauguração da academia, até a decisão de mérito, importa em prejuízo desproporcional, com risco de perecimento dos investimentos consolidados. Aduz que a probabilidade do direito está demonstrada pelo próprio contrato de locação firmado entre as partes, que permanece em curso, não podendo ser impedida de acessar o imóvel locado. Alega que não há qualquer perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, uma vez que, caso se conclua ao final pela razão à agravada, esta poderá levantar os valores já depositados à disposição do Juízo e, ainda, recobrar eventual diferença que entender cabível. Argumenta que a decisão agravada é teratológica, eis que o Juízo a quo não acolheu o pedido de suspensão do pagamento de aluguéis, mas determinou impedimento da locatária de praticar qualquer ato no imóvel, sob o inovador argumento, que poderá gerar novos dispêndios desnecessários. Ressalta que conforme clausula 4.3 do contrato, as benfeitorias realizadas no imóvel serão incorporadas ao mesmo, tendo a locatária renunciado a qualquer direito de indenização ou retenção, sendo, portanto, de sua conta e risco a permanência dos investimentos no local, de modo que ausente risco ao resultado útil ao processo. Atribui culpa exclusiva à agravada pela não conclusão das obras de sua incumbência no prazo fixado, em razão do vício crônico do imóvel relacionado à entrada de água, especialmente durante as chuvas, portanto, não tem cabimento a limitação da posse imposta pela decisão agravada, uma vez que trará prejuízos de manutenção ao que já está instalado no local e que envolve significativo investimento. Requer a antecipação da tutela recursal a fim de que sejam suspensos os efeitos à Decisão Agravada, garantindo a Agravante a posse a que faz jus por força do contrato, bem como a manutenção de seu investimento. No mérito, requer o provimento do agravo de instrumento, para que seja reformada (ou anulada) a Decisão recorrida, sendo indeferido de plano o pedido incidental, declinado pela Agravante, por ausência de cabimento (ou fundamentação), interesse de agir ou no mérito, pelo embate disposto nesta peça (fls. 01/13). É o relatório. Recebo o recurso, com fundamento no art. 1.015, inciso I, do Código de Processo Civil. Nos termos do artigo 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Em cognição sumária, nesta fase de recebimento do agravo de instrumento, vislumbra-se presente probabilidade do direito invocado e o perigo da demora, a autorizar a antecipação da tutela recursal e a atribuição de efeito suspensivo. Cumpre expor aqui um breve histórico, acerca do contrato celebrado entre as partes e em razão do qual controvérsias surgiram, o que deu causa à propositura de ações e interposição de recursos de agravo de instrumento contra decisões proferidas no curso das ações, sendo que o presente é o quarto recurso, em curto espaço de tempo, e todos versam predominantemente sobre as mesmas questões ou a estas estão relacionados. Assim, em razão de contrato de locação comercial celebrado entre as partes, com início de vigência em 01/05/2024 e término em 30/04/2027, surgiram divergências quanto a ocorrência ou não de descumprimento contratual pela locatária, em razão da não finalização das obras de adaptação por parte dela, ora agravante, no prazo previsto de 18 meses e durante o qual foi concedida carência quanto ao pagamento do aluguel mensal, estabelecido no valor de R$ 22.800,00. A autora alega que tal situação decorre de culpa exclusiva da ré, ora agravada, que não proporciona os meios adequados e necessários para o término de tais obras, porque não solucionou até o momento os vícios crônicos existentes no imóvel, referentes à entrada de água (infiltrações). A fim de comprovar a alegada culpa exclusiva da locadora agravada por vícios no imóvel, foi ajuizada pela locatária ação de produção antecipada de prova (autos nº 1012598-96.2024.8.26.0011). A locadora, por sua vez, em razão do término do prazo de carência e não pagamento do aluguel, ajuizou ação de despejo por falta de pagamento, na qual foi concedida a liminar para o despejo da locatária, o que deu causa à interposição do primeiro agravo de instrumento, distribuído a esta Relatora sob nº 2079151-10.2025.8.26.0000, no qual a locatária argumentou justamente que, em razão da ausência de infraestrutura do imóvel locado, houve concessão do prazo de carência de 18 meses quanto ao pagamento do aluguel, para que realizasse as obras necessárias à inauguração e início das atividades da academia no local, e, assim, ali desenvolver sua atividade comercial, porém, nada obstante as obras realizadas, mediante investimento aproximado de R$ 4.894.616,89, a conclusão da obra não ocorreu por culpa exclusiva da locadora agravada, que não sanou o vício existente, qual seja, entrada de água no imóvel, como ficou comprovado na aludida produção antecipada de prova. Argumentou ainda neste recurso que tem interesse em permanecer no imóvel locado e que purgou a mora. O efeito suspensivo requerido para obstar o despejo deferido foi concedido por decisão por mim proferida, na qual constou ainda que afirme a autora/agravada ter a ré agravante descumprido o prazo contratual para a conclusão das obras de adaptação, consta nos autos de origem que a ré enviou contranotificação extrajudicial informando a ocorrência de culpa exclusiva da locadora pelo não cumprimento do prazo convencionado diante do registro de diversos episódios de infiltrações em diversos pontos do imóvel, o que vem sendo objeto de pedido de solução até os dias atuais, sem sucesso, com pedido de realização de medidas para solucionar os vícios existentes, a fim de finalizar a obra convencionada (fls. 65/67 dos autos do recurso). Em seguida, foi mencionada nesta mesma decisão a cláusula 2.2 do contrato de locação, que trata do aludido prazo de carência de 18 meses e que a partir de maio de 2024 o pagamento do aluguel e encargos passariam a ser cobrados, e que, neste contexto em que se verifica que a alegada inadimplência da locatária não estava bem caracterizada, era caso de se aguardar a dilação probatória na ação de conhecimento, pois, na hipótese de alteração do prazo para a conclusão das obras, seria alterada também a data do início do pagamento dos aluguéis e encargos, e, assim, foi deferido o efeito suspensivo, para obstar o despejo até o julgamento do agravo. Ocorre que sobreveio notícia que a Magistrada a quo revogou a liminar de despejo, em razão da purgação da mora, o que fez com que o recurso fosse considerado prejudicado, pela perda do objeto (decisão monocrática de fls.100/105). No curso da ação de despejo, foi proferida nova decisão (fls.777/781) que determinou a reunião do processo desta com aquele da ação de obrigação de fazer ajuizada pela locatária contra a locadora, para julgamento conjunto, mantendo-se a independência dos feitos, em razão da conexão, na consideração de que esta última ação proposta visa a conversão da quantia depositada a título de purgação da mora na ação de despejo (R$ 351.292,10) seja convertida em garantia do juízo; para declarar a validade da carência prevista na cláusula 2.2. do contrato de locação, com suspensão do prazo contido na cláusula 2.3 até a conclusão das obrigações da locatária ou até o julgamento do mérito, e determinar que a ré solucione definitivamente o vício de construção apontado no laudo pericial. Na sequência, esta mesma decisão de fls.777/781 da origem, analisou o pedido de despejo liminar novamente requerido pela locadora, e deferiu tal pedido, sob o fundamento de que a situação fática sofreu alterações desde que proferida decisão no primeiro agravo de instrumento que suspendeu a ordem de despejo, e, por entender, com base no laudo pericial da ação antecipada de prova, que o perito afirmou que "Em diligência realizada em 10/10/2024, todas as obras de adaptação estavam feitas, pois houve a instalação de solução alternativa de arquitetura e engenharia para proteção do piso e materiais de madeira, até eventual solução definitiva" e ainda concluiu "Assim, na diligência realizada por este perito em 10/10/2024, verificou-se que todas as pendências estavam resolvidas, com as obras de adaptação do imóvel realizadas e prontas para a eventual instalação de equipamentos destinados ao objetivo da locação", de modo que o fundamento para a suspensão do despejo determinado, no recurso de agravo de instrumento, referente a existência de vícios não solucionados pela locadora, foi afastado pela prova técnica, e, consequentemente, não se justificava a permanência no imóvel sem o pagamento integral dos aluguéis, aliado ao fato de que o valor depositado pela locatária em 05/05/2025 de R$ 22.800,00, referente ao aluguel vencido em abril de 2025 não observou o reajuste previsto no contrato e configura parcial inadimplemento. Sobreveio então o segundo recurso de agravo de instrumento interposto, sob nº 2163637-25.2025.8.26.0000, contra referida decisão, onde o pedido de efeito suspensivo foi novamente concedido (fls.804/811 dos autos principais) sob o fundamento, em síntese, de que a conclusão do perito judicial na ação de produção antecipada de prova não é exatamente aquela considerada na decisão agravada, pois, conforme aquele trecho do laudo pericial reproduzido e outro acrescentado na decisão por mim proferida, ainda que se considere, como destacada pela MMª Juíza, que houve finalização das pendências de obra de responsabilidade da locadora, certo é que tal constatação ocorreu somente em 10/10/2024, quando já superado o prazo contratual para a locatária finalizar a obra e iniciar o pagamento do aluguel mensal, de modo a indicar que o atraso da locatária neste período decorreu do anterior atraso da locadora em concluir as pendências que lhe competiam. Ainda, o outro trecho do laudo pericial por mim reproduzido na decisão que proferi, menciona que a locatária instalou um "batente" de alumínio na soleira da porta principal de entrada de água pelo local, até solução definitiva, de modo a indicar que permanece não caracterizada com segurança o alegado descumprimento contratual a justificar o despejo concedido. Em continuidade, nos autos da ação de obrigação de fazer proposta pela locatária contra a locadora, conexa com a ação de despejo, a ré locatária pediu e não obteve a concessão da tutela de urgência, conforme decisão de fls.184/187, integrada pela decisão de fls.245/246, ambas dos autos principais, com o fim de suspender o andamento da ação de despejo (processo nº 1001053-92.2025.8.26.0011) até o julgamento final da ação de obrigação de fazer e de que seja declarada a validade da carência prevista na cláusula 2.2. do contrato, suspendendo-se o prazo contido na cláusula 2.3 no tocante ao início da operação da operação da autora ("soft open") até que concluídas todas as obrigações da locatária ou até o julgamento de mérito da presente ação, suspendendo-se portanto a exigibilidade dos aluguéis durante o prazo ali disposto (18 meses) ou seja, até 01/11/2025. Contra referida decisão foi interposto o terceiro agravo de instrumento, nº 2180455-52.2025.8.26.0000, e, novamente, sob os mesmos fundamentos das decisões proferidas nos recursos de agravo de instrumento anteriormente interpostos, foi concedida a antecipação da tutela recursal, para conceder a tutela de urgência, por se vislumbrar a plausibilidade do direito invocado, com base na perícia produzida na ação de produção antecipada de provas, a indicar ausência de conclusão definitiva do problema de infiltração, o que, em tese, altera o prazo para cumprimento da obrigação da locatária, e o prazo da carência contratual, e, consequentemente, a exigibilidade do pagamento dos aluguéis, o que afasta o alegado inadimplemento contratual. A decisão mencionou também a configuração do perigo da demora, em razão dos dois pedidos de despejo liminares formulados na ação proposta e outros que possivelmente se seguirão, e sua decretação, considerando o investimento vultuoso já realizado no imóvel e a impossibilidade de utiliza-lo para obter o retorno financeiro esperado, ao passo que não se vislumbra dano reverso à locadora agravada, uma vez que a eficácia de eventual provimento final que lhe for favorável, estará integralmente preservada. Assim, foi deferida a antecipação da tutela recursal para suspender o andamento da ação de despejo e a exigibilidade do pagamento dos aluguéis, até o julgamento do presente recurso (fls.358/366 dos autos da ação de obrigação de fazer). Por fim, o presente quarto recurso interposto, novamente pela locatária, decorre da decisão proferida na ação de obrigação de fazer, que deferiu a tutela de urgência requerida pela locadora, ré na ação, para determinar à parte autora que SUSPENDA imediatamente quaisquer obras, ligações, instalações, aquisições, contratações e demais providências para equipação e inauguração de academia no imóvel objeto do feito, até a decisão de mérito. A petição da locadora (fls.294/299) na qual formula o pedido de tutela de urgência deferido, relata todos os fatos controvertidos e prova pericial produzida, ou seja, os mesmos fatos e provas que foram analisados e decididos nos recursos de agravo de instrumento anteriormente interpostos, nos termos acima mencionados, e acrescenta que em razão de tais fatos, providenciou a lavratura de ata notarial, "de modo a evidenciar a inexistência de atividades do empreendimento, trazendo inatividade ao local e desvalorização do empreendimento face aos clientes, interessados e usuários como um todo" (fl.296). Em prosseguimento, insiste e reafirma que há viabilidade de início de qualquer atividade pela autora, e, considerando o fato incontroverso de que a academia não está em funcionamento, aliado ao perigo de dano em razão do prejuízo financeiro que ambas as partes poderão vir a sofrer no caso de avanço no que tange à instalação e inauguração da atividade comercial, uma vez que a discussão abarca justamente a viabilidade ou não e o descumprimento ou não, existindo claros indícios da incapacidade injustificada da autora, pediu e obteve a tutela de urgência. O fundamento da r. decisão agravada, que acolhe os argumentos da locadora, baseia-se na Ata Notarial lavrada em 23/05/25, na qual consta que o imóvel está com porta fechada, ausente pessoas, aparentemente em reforma, sem equipamentos necessários e sem qualquer atividade comercial, Em seguida, a decisão agravada menciona os argumentos da locatária, de que a inatividade decorre da imprescindibilidade de cumprimento pela locadora de realizar os reparos estruturais no imóvel, referentes às infiltrações de água que permanecem, porque as soluções foram paliativas. Por fim, diz que existe perigo de dano, porque eventual continuidade das obras e investimentos pela autora, sem o reconhecimento judicial de que não houve inadimplemento de sua parte, poderá gerar novos dispêndios desnecessários, configurando risco ao resultado útil do processo, e, assim, deferiu a tutela de urgência, nos termos acima expostos. Primeiro, o fato de o imóvel estar fechado e sem sinal de prestadores atuando naquele momento e sem pessoas no seu interior, não significa necessariamente que não esteja em obra, inclusive, constou da ata "aparentemente em reforma no andar térreo" e mais adiante constou "tudo sem sinal de prestadores atuando no momento para execução da aparente obra", de modo a indicar que, nada obstante ausente pessoas no local naquele momento, o estado aparente do imóvel é de que está em obra, e, efetivamente está, uma vez que para o término da obra a locatária alega que a locadora tem que sanar o vício crônico existente, de modo que a paralisação temporária está justificada. Segundo, considerando a controvérsia instaurada, a prova pericial produzida e as decisões por mim proferidas nos recursos anteriormente interpostos, nos termos exaustivamente mencionados, mostram que a referida Ata Notarial é inócua, porque não traz, com a devida vênia, nada de interesse ao deslinde da controvérsia, uma vez que, justamente em razão do que se controverte, a locatária não deu início ao funcionamento da academia, e, como acima mencionado, se a obra está paralisada, total ou parcialmente, isso decorre justamente do fato de a locatária alegar que, para se exigir a inauguração, é necessário que a locadora primeiro cumpra o seu dever de resolver de forma definitiva o vício crônico mencionado, o que não fez até o momento. Ora, se é assim, ou seja, se a controvérsia permanece a mesma, nas duas ações propostas por cada qual das partes (despejo e obrigação de fazer) em coerência com os fundamentos das decisões por mim proferidas anteriormente, pelas quais, ao menos na atual fase processual, concluo pela plausibilidade do direito invocado pela locatária, pelos fundamentos exaustivamente acima expostos e constantes das decisões proferidas nos agravos de instrumento interpostos e aos quais me reporto, o que, portanto, afasta a plausibilidade do direito invocado pela locadora. O perigo de dano irreparável ou de difícil reparação está configurado, devido ao investimento vultuoso já realizado e a justificada expectativa e interesse da locatária de efetivamente ter condições de terminar a obra e inaugurar a academia, para obter o retorno financeiro esperado, o que denota, portanto, que se tivesse realmente condições de iniciar as atividades já teria feito, aliada ao fato de que em razão das obras e instalações já realizadas, a exemplo do mencionado jardim vertical (paisagismo) conforme fotografias de fls.309/315 dos autos principais, dentre outras, há necessidade de proceder a manutenção das instalações, a fim de evitar prejuízos significativos decorrente do perecimento, e de dar continuidade ao exercício da posse plena do imóvel, decorrente do contrato de locação vigente, inclusive para possibilitar, assim que possível, a inauguração da academia. Por fim, não se verifica a possibilidade de dano irreparável ou de difícil reparação à locadora agravante, porque a eficácia de eventual provimento final que lhe for favorável estará integralmente preservada, não só pelos depósitos dos aluguéis até o momento realizados, como pela aparente situação financeira da locatária agravante, com patrimônio suficiente para adimplir os débitos que eventualmente estiverem pendentes, caso fique vencida, e na consideração de que, como observado pela agravante, de acordo com a cláusula 4.3 do contrato, as benfeitorias realizadas pela locatária serão incorporadas ao imóvel, renunciando a locatária a qualquer eventual indenização. Recebo, assim, o agravo de instrumento com efeito suspensivo, e defiro a antecipação da tutela recursal para garantir a Agravante a posse a que faz jus por força do contrato, bem como a manutenção de seu investimento até o julgamento de mérito do presente agravo de instrumento. Comunique-se a presente decisão ao Juízo a quo com urgência. Intime-se a parte agravada, para contraminuta. Cumpridas as determinações supra, tornem os autos conclusos para julgamento. Int. São Paulo, 28 de junho de 2025. ANA LUIZA VILLA NOVA Relatora - Magistrado(a) Ana Luiza Villa Nova - Advs: Fernanda Costa Pagani (OAB: 133012/RJ) - Rodrigo Jose Hora Costa da Silva (OAB: 397312/SP) - 5º andar

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Raul Rai Rejani x S. B. L. Empreendimentos Imobiliários Ltda

ID: 315616836

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Lençóis Paulista - 3ª Vara Cumulativa Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1001053-41.2025.8.26.0319

Data de Disponibilização: 03/07/2025

Polo Ativo:

RAUL RAI REJANI

Polo Passivo:

S. B. L. EMPREENDIMENTOS IMOBILIáRIOS LTDA

Intimação

Advogados:

MARCEL CANDIDO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

FLAVIANO SANCHEZ SOGA SANCHES FABRI

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1001053-41.2025.8.26.0319 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Raul Rai Rejani - S. B. L. Empreendimentos Imobiliários Ltda - Vistos. RAUL RAI REJANI… Processo 1001053-41.2025.8.26.0319 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Raul Rai Rejani - S. B. L. Empreendimentos Imobiliários Ltda - Vistos. RAUL RAI REJANI, devidamente qualificado nos autos do processo em epígrafe, ajuizou a presente demanda em face de S.B.L. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, também qualificada, ao argumento de que a parte autora firmou um contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a parte ré em 22/03/2024, referente ao lote de terreno n. 05, da quadra 51, do residencial denominado Vila da Mata II, nesta comarca, tendo efetuado o pagamento até o momento de R$ 9.532,69. Aduziu que passa por dificuldades financeiras e não possui mais interesse na manutenção do contrato, postulando a devolução dos valores pagos. Sustentou que deveria ser aplicado à espécie o disposto no Código de Defesa do Consumidor. Requereu, liminarmente, a suspensão do pagamento das parcelas. Pugnou pela declaração de rescisão do contrato firmado, condenando-se a parte ré a ressarcir-lhe os valores totais despendidos ou, subsidiariamente, descontando-se 10% a título de multa pela rescisão antecipada. Pugnou, ainda, pelos benefícios da justiça gratuita. A petição inicial de fls. 01/13, com emenda à fl. 36, foi instruída com a documentação de fls. 14/32 e 37/52. Em decisão de fls. 53/54, foi concedida à parte autora a gratuidade da justiça e deferida a medida liminar. Citada, a parte ré apresentou contestação às fls. 60/69, acompanhada dos documentos de fls. 70/84, alegando que o contrato foi celebrado já com a vigência da Lei 13.786/2018, aplicável à espécie, de modo que deveria ser aplicada sua inteligência no que toca à resolução do contrato por iniciativa dos compradores, com a retenção da comissão de corretagem, além de penalidade de 10% sobre o valor do contrato. Requereu a parcial procedência da inicial. Em réplica de fls. 87/91, a parte autora refutou os argumentos da contestação e reiterou os termos da inicial. Após, os autos vieram conclusos. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, sendo desnecessária a produção de outras provas senão as carreadas aos autos; e, inexistentes preliminares ou nulidades a serem sanadas, passo ao mérito. O pedido é parcialmente procedente. É incontroverso que as partes celebraram contrato de compra e venda para aquisição do imóvel objeto desta demanda em 22/03/2024 (fls. 43/52). Como penalidade pela rescisão do contrato a pedido da parte autora, a parte ré requereu a aplicação do art. 32-A da Lei 6.766/1979, com redação dada pela Lei 13.786/2018, que assim dispõe: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. § 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. § 2o Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei. § 3o O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997. (Destaques meus) Contudo, nos casos em que a aplicação do percentual de 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal se mostrar excessivamente onerosa, é possível a sua redução judicial. Nesse sentido: AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C. C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA Compromisso de Compra e Venda Autores que ajuizaram a ação visando a rescisão do contrato por não reunirem condições financeiras para manter a avença Sentença de parcial procedência para declarar rescindido o contrato e condenar as rés a devolverem em até 12 parcelas mensais os valores pagos, devidamente atualizados e acrescidos de juros de mora, com a retenção de 10% do valor do contrato, bem como dos encargos moratórios eventualmente pagos e débitos relativos a impostos e taxas de associação Irresignação dos autores Parcial acolhimento Aplicação das regras do CDC Hipótese em que o contrato foi pactuado após a Lei nº 13.786/2018, que incluiu o artigo 32-A na Lei nº 6.766/1979, e que é aplicável ao caso vertente independentemente de registro do contrato na matrícula do imóvel Possibilidade de restituição parcelada dos valores já adimplidos Aplicação da multa de 10% sobre o valor do contrato que apesar de ser lícita, importaria em onerosidade excessiva, pois o valor da multa supera em muito os valores comprovadamente pagos Retenção de 20% dos valores pagos que se mostra justa e razoável no caso concreto Retenção de encargos moratórios cobrados em razão de pagamentos em atraso que não importa em dupla penalidade, além de ser lícita a retenção de valores eventualmente pagos a título de IPTU Sentença reformada em parte Fixada sucumbência recíproca Recurso parcialmente provido.(TJSP; Apelação Cível 1038493-18.2021.8.26.0576; Relator (a):Marcus Vinicius Rios Gonçalves; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/02/2023; Data de Registro: 08/02/2023) *** Apelação cível. Ação de rescisão contratual c.c. restituição. Compra e venda de imóvel. Desistência. É certo que, neste caso particular, a aplicação integral da Lei 13.786/2018 é excessivamente onerosa ao consumidor. Artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 que prevê limites máximos de retenção em relação às importâncias a serem devolvidas, o que não obsta a dedução de valores em montante inferior, caso verificada a onerosidade excessiva aos adquirentes. Interpretação das disposições da novel legislação em harmonia com o Código de Defesa do Consumidor, ante a natureza da relação negocial existente entre as partes. Retenção de 20% das importâncias pagas pelos compradores que se revela adequada para o ressarcimento das despesas administrativas e de comercialização suportadas pela vendedora. Apelo provido.(TJSP; Apelação Cível 1024348-90.2022.8.26.0100; Relator (a):Silvério da Silva; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -27ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/01/2023; Data de Registro: 17/01/2023) No caso, 10% do valor do contrato sem atualização corresponderia a R$ 20.949,93, sendo que a parte autora efetuou o pagamento das parcelas de R$ 9.532,69 (fl. 31), ou seja, a retenção pretendida pela parte ré seria superior aos valores pagos pela parte autora, sendo evidente o abuso de tal penalidade, ademais considerando que se trata de lote de terreno sem construção que poderá ser novamente vendido pela parte ré. Por sua vez, inaplicável a retenção de 30% dos valores pagos requerida pela parte ré como pedido subsidiário com base no art. 67-A, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, pois não há previsão contratual nesse sentido. Assim, à míngua de previsão contratual expressa, é possível a aplicação do percentual de retenção de apenas 10% dos valores pagos requerida pela parte autora, considerando-se que o terreno poderá ser comercializado novamente pela parte ré. Nesse sentido: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES Compra e venda de imóvel (lote) Sentença de procedência parcial Inconformismo da requerida - Acolhimento parcial Fundamento adotado pela sentença no sentido de que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da requerida em razão de descumprimento do prazo de conclusão da obra, que deve ser revisto, uma vez que os autores demonstraram nitidamente a intenção de rescindir o acordo em razão de problemas financeiros, até mesmo na esfera administrativa Restituição do valor pago com retenção de 10% Possibilidade Súmula 543 do STJ Montante proporcional e razoável para cobrir as despesas pagas pela vendedora Precedentes jurisprudenciais Aplicação da Lei nº 13.786/18 não pode afrontar a legislação consumerista Comissão de corretagem - Contrato que prevê de modo expresso o valor relativo à comissão - Retenção válida Sentença reformada em parte RECURSO PROVIDO EM PARTE.(TJSP; Apelação Cível 1002738-28.2022.8.26.0048; Relator (a):Benedito Antonio Okuno; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Atibaia -4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 03/11/2022; Data de Registro: 03/11/2022) Recuperando o terreno, já estará restituída no status quo ante (situação anterior ao negócio), ficando certamente até em situação mais vantajosa por conta da valorização que os terrenos tiveram desde a época da venda até o presente momento, sendo inviável a incidência de taxa de fruição em lote de terreno não edificado. Nesse sentido, decidiu o E. Tribunal de Justiça em caso análogo: Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse do bem. Procedência em parte. Recurso de ambas as partes. Impugnação ao valor da causa rejeitada. Inadimplemento caracterizado. Desconstituição do ajuste, com determinação de devolução de 90% dos valores pagos pela parte ré como forma de compensação à autora. Dedução de valores decorrentes da fruição. Não cabimento. Lote adquirido sem qualquer edificação. Inaplicabilidade do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, uma vez que foi inserido pela Lei nº 13.786/2018, posteriormente à assinatura do contrato. Sucumbência recíproca que justifica o rateio dos encargos sucumbenciais na forma delineada pela sentença. Incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado em face da responsabilidade da parte ré pela desconstituição do ajuste. Recurso da autora provido em parte, negando provimento àquele interposto pela ré. De início, a impugnação ao valor da causa foi bem afastada pelo Juízo a quo ao observar que "O valor atribuído à causa, na espécie, corresponde ao benefício patrimonial pretendido com a ação. Está em consonância com a diretriz ao art. 292, CPC, de sorte que afasto a impugnação ao valor da causa" (fl. 100). De tal modo, nada há a ser alterado neste aspecto. No mais, o inadimplemento das parcelas ajustadas é incontroverso, fato que autoriza a rescisão do contrato com a consequente reintegração da posse do imóvel em favor da autora. A rescisão contratual acarreta o retorno das partes ao "status quo ante" e, mesmo inadimplente, faz jus a parte ré à restituição parcial dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do STJ. No caso, foi determinada retenção no percentual de 10% dos valores quitados, o qual se mostra adequado à reparação dos prejuízos oriundos da desconstituição do negócio jurídico, não havendo insurgência específica neste aspecto. Por outro lado, tem-se que o imóvel objeto da lide é um lote de terreno não edificado, não sendo passível de uso ou produção de renda, não cabendo retenção de qualquer quantia a título de fruição do bem. Ainda, não se há falar em incidência de cláusula penal, com fundamento no o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, haja vista que tal dispositivo foi inserido pela Lei nº 13.786/18, publicada em 27 de dezembro de 2018, ou seja, posteriormente à assinatura do contrato em discussão, pelo que não se aplica à hipótese. Por fim, nada há a ser alterado quanto ao reconhecimento de sucumbência recíproca. Com efeito, não se pode medir a perda apenas com base em valores quantitativos, mas também naquele qualitativo. Daí porque se reconheceu que cada parte deveria arcar com os honorários do advogado da parte adversa, repartidas em igual proporção as custas.(TJSP; Apelação Cível 1001202-10.2021.8.26.0438; Relator (a):Kioitsi Chicuta; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Penápolis -1ª Vara; Data do Julgamento: 04/04/2022; Data de Registro: 04/04/2022) Quanto a débito de IPTU e demais tributos, o ônus pelo pagamento seria da parte autora, a partir de quando se imitisse na posse do bem. No entanto, a parte ré não apresentou a data de conclusão do empreendimento imobiliário em que inserido o lote de terreno adquirido pela parte autora, cujo documento seria o termo de vistoria de obras (TVO). Desse modo, ainda que haja cláusula contratual impondo à parte autora o ônus pelo pagamento dos tributos a partir da assinatura do contrato, não se pode falar em ingresso na posse do imóvel pela parte autora, uma vez que não há o TVO a fim de comprovar a possibilidade de o comprador ocupar o bem, caso assim desejasse. Portanto, deve ser afastada a responsabilidade da parte autora pelo pagamento de todos os tributos, taxas e demais despesas a partir da data da assinatura do contrato, por se tratar de cláusula abusiva (artigo 51, inciso IV, CDC). Nesse sentido: Rescisão contratual c/c exibição de documentos e restituição de valores pagos. Instrumento particular de compromisso de venda e compra. Rescisão contratual que é matéria incontroversa. Pretensão à redução da taxa de retenção para 10%. Acolhimento em parte, para ser fixado em 15%. Retenção estabelecida em 25% dos valores pagos que não é adequada ao caso em análise, considerados os valores desembolsados (R$ 32.412,56), além de não ocorrido o pagamento de comissão de corretagem. Autor que responde por eventuais débitos de IPTU, mas cujo marco inicial, no caso em análise, observará a data do TVO de pág. 76. Cláusula sétima, que transfere a obrigação de pagamento a partir da assinatura do contrato que é afastada, por se abusiva, uma vez que o empreendimento em que inserido o lote de terreno não estava concluído. Correção monetária que observará os índices da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Exibição do extrato financeiro que ocorrerá em sede de cumprimento de sentença. Sentença reformada em parte. Sucumbência atribuída como prevalente à Ré. Recurso do Autor parcialmente provido.(TJSP; Apelação Cível 1001580-42.2022.8.26.0369; Relator (a):João Pazine Neto; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Monte Aprazível -1ª Vara; Data do Julgamento: 19/12/2023; Data de Registro: 19/12/2023) (Destaque meu) Já o valor pago de R$ 4.581,99 a título de comissão de corretagem (fls. 45/46), não pode ser restituído, uma vez que a compra e venda se efetivou. Ademais, no julgamento do Tema 938 pelo C. STJ, fixou-se a tese: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (destaque meu). No caso, o valor pago de R$ 4.581,99 a título de comissão de corretagem (fls. 45/46) está devidamente destacado no contrato nos moldes do precedente do C. STJ, sendo desnecessária a comprovação de que o valor foi destinado a corretora. Ante todo o exposto, a devolução deve se operar imediatamente e de uma só vez, conforme a Súmula 2 do Tribunal de Justiça, a qual dispõe que "[a] devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição". Isso porque, a devolução parcelada do montante restituível, a despeito da disposição na Lei do Distrato, no caso é extremamente desvantajosa ao consumidor, mormente porque que a ideia do legislador é a de não prejudicar o prosseguimento da obra, cuja quantia a devolver poderia comprometer a previsão orçamentária e as obrigações já assumidas, o que não ocorre no caso em tela. Nesse sentido: APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. Sentença parcialmente procedente, para determinar a devolução de 80% das quantias desembolsadas de uma só vez. Pleito de reforma, para desconto de IPTU, contribuição associativa e taxa de fruição, além da restituição parcelada dos valores. Contrato firmado em 2019. Lote de terreno. Incidência da Lei 13.786/2018, que introduziu o artigo 32-A à Lei 6.766/1979, mitigada. IPTU e Contribuição associativa. Credores da obrigação que são terceiros na lide. Pedido que extrapola os limites da causa. Custos que cabem ao possuidor do bem. Taxa de fruição. Inexigibilidade. Lote não edificado. Impossibilidade de ocupação imediata do bem. Ausência de desvalorização do imóvel, que, ademais, será novamente comercializado. Precedentes desta C. Câmara. Restituição parcelada. Obras de infraestrutura concluídas. Desvantagem exagerada ao consumidor. Art. 51, IV, §1º, III, do CDC. Devolução em parcela única mantida. Súmula/TJ 02. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1019182-28.2021.8.26.0451; Relator (a):Schmitt Corrêa; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Piracicaba -4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/11/2022; Data de Registro: 17/11/2022) Ainda, a correção monetária se dará de acordo com os índices databelapráticado TJSP, por inexistir índice contratualmente previsto para a hipótese (restituição de valores pagos), e a correção se opera desde os pagamentos das parcelas, até o início da produção de efeitos da Lei 14.905/2024 em 60 dias de sua publicação em 01/07/2024, a partir de quando incidirá o IPCA como índice para a correção monetária e a Taxa Selic (deduzido o índice de atualização monetária - IPCA) para fins de juros moratórios. Já os juros de mora a partir do trânsito em julgado, isso porque, tratando-se de rescisão promovida pelo adquirente, não há se falar em mora da parte ré que justifique a fixação em momento anterior. Nesse sentido: VOTO DO RELATOR EMENTA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PRELIMINAR Incabível a suspensão do processo até o julgamento do Tema 1.095 pelo STJ. Ausência do registro imobiliário da alienação fiduciária - Parcial procedência Inconformismo da autora Acolhimento, em parte Contrato que permaneceu em vigor por poucos meses (tendo sido adimplidas apenas 7 parcelas) Sentença que decretou a perda de todos os valores pagos pela autora - Inadmissibilidade, sob pena de afronta ao art. 53 do CDC, bem como da Súmula nº 543 do STJ - Contrato firmado na vigência da Lei 13.786/2018 que não afasta a incidência do CDC ao caso concreto Abusividade das penalidades previstas na avença De rigor a devolução de 80% dos valores adimplidos pela apelante, retendo-se ainda a comissão de corretagem (diante de expressa previsão contratual sobre o pagamento e o valor a esse título) Precedentes envolvendo contratos idênticos Correção monetária que deve incidir das datas dos desembolsos e juros moratórios, desde o trânsito em julgado (rescisão decretada por culpa da autora e não das rés) - Sentença reformada Recurso parcialmente provido.(TJSP; Apelação Cível 1009391-39.2021.8.26.0482; Relator (a):Salles Rossi; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Presidente Prudente -2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/01/2023; Data de Registro: 26/01/2023) *** Apelação Cível. Ação de rescisão de promessa de compra e venda, de apartamento objeto de incorporação imobiliária, c.c. pedido de restituição dos valores pagos, ajuizada por promitente comprador, sob alegação de dificuldades financeiras para adimplir as prestações. Sentença de parcial procedência. Recurso da parte autora. 1. Regime jurídico. Aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Descabimento. Contrato firmado em data anterior à vigência do novel diploma, de modo que sua aplicação imediata violaria ato jurídico perfeito e direito adquirido dos promitentes compradores. Precedentes deste Tribunal de Justiça. 2. Rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel negociado por incorporadora. Na hipótese de desfazimento contratual por culpa do comprador, o vendedor deve reter entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme prejuízos suportados. Precedentes do STJ e do TJSP. Na hipótese, considerando-se, por um lado, as despesas administrativas da incorporadora e o tempo em que o imóvel ficou indisponível à negociação e, por outro, o fato de o imóvel estar localizado em área nobre da Capital Paulista, sendo improvável, no curso ordinário dos negócios imobiliários, sua desvalorização, há de se fixar a retenção em 20% dos valores pagos, o que é adotado em casos parelhos por esta E. 15ª Câmara de Direito Privado. 2.1. Correção monetária e juros moratórios. Sobre os valores que devem ser restituídos ao comprador há de incidir correção monetária a partir dos desembolsos, de acordo com a tabela prática do TJSP, por inexistir índice contratualmente previsto para a hipótese, bem como juros de mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado, conforme decisão proferida pelo STJ em REsp Repetitivo nº 1.740.911/DF. 3. Sentença reformada, para fixar em 20% do preço pago o valor a ser retido pela vendedora, condenando-se à ré a restituir, à parte autora, 80% do preço pago, incidindo correção monetária pela tabela prática do TJSP a partir dos desembolsos, e juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Recurso parcialmente provido.(TJSP; Apelação Cível 1067110-58.2021.8.26.0100; Relator (a):Elói Estevão Troly; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -43ª Vara CÍvel; Data do Julgamento: 23/01/2023; Data de Registro: 23/01/2023) No que tange ao ônus da sucumbência, o princípio da causalidade seria aplicável se a parte ré concordasse com os termos da rescisão contratual indicados na inicial, o que não ocorreu. Ante o exposto, ratifico a medida liminar de fls. 53/54 e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por RAUL RAI REJANI em face de S.B.L. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA para: i) declarar a rescisão contratual entre as partes (fls. 43/52), correspondente ao imóvel descrito à fl. 43; e ii) condenar a parte ré a restituir à parte autora as quantias referentes ao que foi despendido no decorrer da vigência do contrato, deduzidas as retenções de 10% sobre o valor pago de R$ 9.532,69 e a comissão de corretagem de R$ 4.581,99, corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do E. TJSP, desde a data de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, até o início da produção de efeitos da Lei 14.905/2024 em 60 dias de sua publicação em 01/07/2024, a partir de quando incidirá o IPCA como índice para a correção monetária e a Taxa Selic (deduzido o índice de atualização monetária - IPCA) para fins de juros moratórios. Decido, assim, o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Conforme disposto no § 3º do art. 67-A da Lei 4.591/1964, "[o]s débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2º deste artigo poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída". Ante a sucumbência mínima da parte autora, condeno a parte ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. P.R.I.C. - ADV: FLAVIANO SANCHEZ SOGA SANCHES FABRI (OAB 167411/SP), MARCEL CANDIDO (OAB 348452/SP)

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