Processo nº 5057643-79.2025.4.02.5101
ID: 297908339
Tribunal: TRF2
Órgão: 16ª Vara Federal do Rio de Janeiro
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5057643-79.2025.4.02.5101
Data de Disponibilização:
13/06/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
CONRADO AZEVEDO DE SA SANCHES
OAB/RJ XXXXXX
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PROCEDIMENTO COMUM Nº 5057643-79.2025.4.02.5101/RJ
AUTOR
: IGOR SANTOS DE PAULA
ADVOGADO(A)
: CONRADO AZEVEDO DE SA SANCHES (OAB RJ167519)
AUTOR
: FERNANDA CAMARTE DE PAULA
ADVOGADO(A)
: CONRADO AZE…
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5057643-79.2025.4.02.5101/RJ
AUTOR
: IGOR SANTOS DE PAULA
ADVOGADO(A)
: CONRADO AZEVEDO DE SA SANCHES (OAB RJ167519)
AUTOR
: FERNANDA CAMARTE DE PAULA
ADVOGADO(A)
: CONRADO AZEVEDO DE SA SANCHES (OAB RJ167519)
DESPACHO/DECISÃO
Trato de Ação pelo Procedimento Comum ajuizada por
IGOR SANTOS DE PAULA
e
FERNANDA CAMARTE DE PAULA
em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, distribuído inicialmente para o Juízo da 3ª Vara Cível da Regional de Jacarepaguá sob o nº 0813470-62.2025.8.19.0203 que na decisão, (
evento 1, PED DECLINA COMPET7
), declinou de competência em favor de uma das Vara Cíveis da Justiça Federal do Rio de Janeiro.
A parte autora apresenta os seguintes pedidos:
a) a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade pela ausência de intimação pessoal dos Autores, com fundamento no art. 26, §§ 1º e 3º da Lei 9.514/97, bem como pela omissão dolosa da Ré ao ocultar a consolidação já consumada mesmo após provocada formalmente por email em dezembro de 2024, impedindo os Autores de exercerem seu direito de purgar a mora ou buscar proteção judicial tempestiva;
b) a citação do Réu no endereço constante do introito da ação, para, querendo, conteste a presente, sob pena de revelia e confissão;
c) a Decretação da inversão do ônus da prova, caracterizada a relação de consumo entre as partes;
d) a condenação do Réu em honorários advocatícios e custas processuais;
e) protesta provar o alegado por todos os meios de prova em Direito admitidos, na amplitude dos artigos 369 e seguintes do NCPC, sem exceção de nenhum, notadamente depoimento pessoal da Ré na pessoa do seu representante legal, que desde já se requer, sob pena de revelia e confissão;
f) a procedência integral da presente ação, em todos os seus termos e pedidos
g) a decretação de conexão de todas as ações que sejam movidas em relação ao imóvel ora em litigio, para não ocorrerem decisões conflitantes.
h) a confirmação da tutela provisória concedida, com seus efeitos mantidos até o trânsito em julgado.
i) requer, ainda, a concessão da Gratuidade de Justiça.
Alegam que celebraram celebrou dois contratos de financiamento com a Ré, sob regime de alienação fiduciária, relativos aos imóveis localizados nos bairros de Guadalupe e Valqueire, ambos no Município do Rio de Janeiro/RJ, conforme os contratos discriminados a seguir:
I - Contrato nº 840877000494 do imóvel situaldo na Rua Joaquim Inácio da Silva Cardoso, nº 153 apto 204 bloco 1 Guadalupe - Rio de Janeiro - RJ e
II - contato 144440533008-4, do imóviel situado na Rua Tenente Ângelo Raimundo, nº 10 casa 01 - Vila Valqueire - Rio de Janeiro - RJ.
Informam que, devido a dificuldades financeiras agravadas no ano de 2024, o Autor tornouse inadimplente em relação a algumas parcelas, acrescentando que, contudo, contratou perito financeiro e buscou, de boa-fé, verificar eventual abusividade nas cobranças e propor repactuação com base em critérios objetivos de razoabilidade.
Afirmam que a CAIXA, entretanto, sem notificar pessoalmente o Autor sobre a suposta mora ou oportunizar qualquer forma de defesa ou regularização, deu prosseguimento ao procedimento extrajudicial previsto no art. 26 da Lei 9.514/97. Ocorre que, conforme averbação recente na matrícula dos imóveis (ambas em anexo), a intimação dos devedores fiduciantes foi realizada exclusivamente por edital.
Sustentam que nunca foram pesoalmente intimados, tampouco receberam qualquer comunicação postal com aviso de recebimento ou tentativa de notificação no endereço constante nos contratos.
Ponderam que a intimação por edital é medida extrema e subsidiária, somente cabível após frustradas as tentativas de intimação pessoal, conforme jurisprudência pacífica do STJ.
Salienta que tal e é agravada pelo fato de os Autores terem efetuado pagamentos consideráveis ao longo dos contratos. Conforme demonstram os laudos periciais anexos, foram realizados pagamentos regulares entre os anos de 2008 a 2023, perfazendo um histórico de longa adimplência, conforme abaixo:
Salienta que, além disso, em 03 de abril de 2025, a coobrigada
Fernanda Camarte de Paula
, ex-esposa do Autor e também signatária dos contratos firmados com a Caixa, recebeu notificação extrajudicial encaminhada pelo birô de crédito Quod, cobrando o débito referente ao contrato de financiamento habitacional. Esse fato demonstra que, até o presente momento, os devedores não foram devidamente notificados pela própria instituição financeira sobre qualquer consolidação ou leilão, tampouco receberam comunicação formal da Caixa sobre purgação de mora ou edital público. A cobrança por intermédio de terceiros reforça o vício no procedimento e a ausência de contraditório.
Nota restado demonstrado histórico de adimplência por mais de uma década, circunstância que evidencia sua boa-fé, seu comprometimento com o contrato e a total ausência de intenção de inadimplência voluntária.
Assevera que, ao ser surpreendido com a informação de que seus imóveis teriam sido consolidados em nome da Caixa e com suscetível encaminhamento para leilão, o Autor imediatamente buscou orientação jurídica e teve acesso às matrículas atualizadas, onde constatou que todo o procedimento fora conduzido sem sua ciência ou participação.
Observa que o valor atualmente apontado como devido pela instituição financeira mostra-se completamente desproporcional ao montante originalmente financiado e ao histórico de pagamentos, o que reforça a necessidade de revisão contratual com base nos princípios da boa-fé, equilíbrio e transparência nas relações consumeristas.
Aduz, ao final, que diante das ilegalidades processuais na consolidação da propriedade e da comprovada abusividade nos encargos aplicados ao longo dos contratos, não restou alternativa ao Autor senão buscar a via judicial para resguardar seu patrimônio e garantir o exercício pleno de seu direito à ampla defesa e ao contraditório.
Inicial e documentos anexados no evento 1.
Há pedido de Gratuidade de Justiça.
É o relatório. Decido.
1 - Acolho o declínio de competência do Juízo da 3ª Vara Cível da Regional de Jacarepaguá e reconheço a competência desse Juízo da 16ª Vara Federal para processar e julgar o presente feito.
2 - Indefiro o pedido de Gratuidade de Justiça eis que os comprovantes de rendimento (Declarações de Imposto de Renda) da parte autora, (páginas 1/48 do documento
evento 1, COMP4
) comprovam o não preenchimento dos requisitos para concessão da aludida benesse.
Intimem-se os autores para que, no prazo de 15 (quinze) dias, comprovem o recolhimento das custas judiciais sob pena de, não o fazendo, ser cancelada a distribuição e extinto o feito sem resolução de mérito.
3 - Tendo em vista que a(s) parte(s) ré(s) possui(em) maiores e melhores condições de apresentar as provas necessárias para a adequada instrução do feito,
INVERTO O ÔNUS DA PROVA
, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC.
Assim, deverá(ão) a(s) ré(s) trazer(em) aos autos toda a documentação de que disponha(m) para o esclarecimento da lide, nos termos do art. 11 da Lei nº 10.259/2001, bem como verificar(em) se há prevenção, conforme dispõe o art. 337, VI, VII e VIII, do NCPC.
3 - Superada as questões dos itens "1" e "3" e a despeito da determinação contida no item "2", passo à análise do pedido liminar.
No que concerne ao pedido de tutela provisória de urgência de natureza antecipada, urge ressaltar que, de acordo com a previsão contida no artigo 300 do NCPC, hei que observar, para sua concessão, elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, não podendo ser deferida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.
No que tange ao primeiro requisito, observo que os documentos acostados aos autos não evidenciam a probabilidade do direito alegado pela parte autora.
De fato, consoante narrativa da inicial, tendo a parte autora, conforme afirmado por ela mesmo, deixado de pagar as prestações do contrato de mútuo celebrado, para aquisição de casa própria, foi deflagrado o procedimento de execução extrajudicial.
Pois bem, ante a impontualidade confessada pela autora no pagamento das prestações e, estando o contrato garantido por alienação fiduciária, à CEF impõe-se a observância aos ditames do Capítulo II da Lei nº 9.514/97, em especial dos artigos 26 e 27, que assim estabelecem:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º
A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 3
o
-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n
o
13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3
o
-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3
o
-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 4
o
Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária,
contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital
.
(Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7
o
Decorrido o prazo de que trata o § 1
o
sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão
inter vivos
e, se for o caso, do laudêmio.
(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8
o
O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
(...)
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 1
o
Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
(Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2
o
-A. Para os fins do disposto nos §§ 1
o
e 2
o
deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 2
o
-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2
o
deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão
inter vivos
e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:
I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais.
(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do
art. 516 do Código Civil.
§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do
art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002
(Código Civil).
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.
§ 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 5º-A Se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente prevista no § 4º do art. 26-A desta Lei.
(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.
§ 6º (
Revogado
).
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 6º-A Na hipótese de que trata o § 5º, para efeito de cálculo do saldo remanescente de que trata o § 5º-A, será deduzido o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, conforme estabelecido no § 2º deste artigo, incluídos os encargos e as despesas de cobrança.
(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
(Incluído pela Medida Provisória nº 2.223, de 2001)
§ 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
(Incluído pela Medida Provisória nº 2.223, de 2001)
§ 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 9º O disposto no § 2º-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei n
o
11.977, de 7 de julho de 2009.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 10 Os leilões e a publicação dos respectivos editais poderão ser realizados por meio eletrônico.
(Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)
§ 11. Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia.
(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
§ 12. Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda.
(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
Depreende-se do art. 26, §4º, acima transcrito, que, quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária,
contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital
.
Pois bem, verifico que as anotações constantes Certidão de ônus reais/Matrícula dos imóveis objeto do presente feito, conforre a seguir:
a) AV-12-M-88002 da Matrícula 88.002, do 4º Ofício do Registro de IMóveis do Rio de Janeiro, do apartamento 401 do Bloco 08 da Rua Mineros do Tietê, 96 (páginas 50/53 do documento
evento 1, COMP4
),
b) AV - 10 -M 104802 -Matrícula 104802-2DI3-97, do 8º Serviço Registral de Imóveis do Rio de janeiro, do do Imóvel situado à Rua Tenente Angelo Raimundo Barreiras, lote 10, quadra "F", do PA- 34.021
- permitem inferir que a Intimação por Edital se deu em vista de notifficações promovidas pelo Credor fiducíaria terem tido resultado negativo.
Assim sendo, em uma análise não exauriente propícia a esse momento processula, consideram que as anotações colacionadas acima infirmam as alegações da parte autora de que não teria sido intimado para purgar a mora, antes da consolidação da propriedade em favor da CEF
Ora, embora o §3 do artigo 26 da Lei 9.514/1997, disponha sobre a intimação pessoal do dever para purgar a mora, fato é que o mesmo dispositivo legal dispõe que a
"intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no
art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973
(Lei de Registros Públicos).
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
"
Lei 9.514/1997
Art. 26
(...)
§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no
art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973
(Lei de Registros Públicos).
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
Verifico, ademais, que os parágrafos §3-A, §3-B do artigo 26 da Lei 9.514/1997,, afastam a necessidade de intimação pessoal, conforme
in verbis:
Art. 26
(...)
§ 3
o
-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n
o
13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3
o
-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3
o
-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Destaco, por fim, que o §4º do artigo 26 da Lei 9.514/1997, permite, como se deu no presente caso, a intimação por edital.
Art. 26
(...)
,§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.
§ 4
o
Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
(Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)
§ 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
No presente feito, o Oficial do 4º Registro de Imóveis - RJ atestou, com a fé pública que lhe é inerente, através da averbações colacionadas acima, ter sido realizado o procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/97, com a regular intimação do fiduciante para a purgação da mora através de Edital.
Destaco, outrossim, no que tange aos leilões, que a regra prevista no § 2º - A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023 expressamente determinada que o devedor deve ser comunicado
"por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico",
de modo que não há falar em intimação pessoal, conforme sustentando pela parte autora.
Saliento, outrossim, que o artigo 27 do Lei 9.514/1997 dispõe que após a consolidação da propriedade fiduciária é assugrado ao devedor ficuciante, não mais o direito de purgar a mora, mas tão somente o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2
o
deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
.
Saliento, ademais, que a alegação de irregularidade na execução do contrato e de vícios no procedimento de execução dependem de prova a ser produzida, sob o crivo do contraditório, durante o curso da instrução.
De fato, não há como saber, de plano, se as normas relativas ao leilão extrajudicial efetivamente foram descumpridas.
Não visualizo, por ora, elementos nos autos que conduzam, ainda que provisoriamente, à conclusão de que a CEF tenha violado o procedimento previsto na Lei 9514/97.
Pertinente a transcrição da ementa a seguir, que demonstra o entendimento do Eg. TRF da 2ª Região quanto à matéria:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. 1. A hipótese consiste em agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em sede de antecipação dos efeitos da tutela, que indeferiu pedido visando que a CEF se abstivesse de alienar o imóvel ocupado pelos autores a terceiros, ou ainda, de promover atos para sua desocupação, suspendendo todos os efeitos do leilão desde a notificação extrajudicial. 2. A concessão de tutela de urgência se insere no poder geral de cautela do juiz, cabendo sua reforma, através de agravo de instrumento, somente quando o juiz dá à lei interpretação teratológica, fora da razoabilidade jurídica, ou quando o ato se apresenta flagrantemente ilegal, ilegítimo e abusivo, o que não é o caso. Precedentes do STJ e desta Corte. 3. Em se tratando de contrato com alienação fiduciária e conforme previsão contratual, em caso de inadimplência por três meses, é aberta, ao credor fiduciário, a possibilidade de consolidar a propriedade em seu nome, caso, intimado, o devedor não purgue a mora. 4.
Iniciado o procedimento previsto em lei para retomada do imóvel, sua desconstituição só poderá se dar através de provas cabais que demonstrem a existência de vício, no decorrer da ação principal, a qual este agravo está vinculado, ressaltando que até o atual momento processual, a parte agravante não logrou evidenciar qualquer nulidade que macule o procedimento de execução extrajudicial.
5. Não comprovado os requisitos autorizadores da tutela antecipada, imperativa a manutenção da decisão agravada. 6. Agravo de Instrumento desprovido. (TRF 2ª Região, Agravo de Instrumento 201302010176009, Relator Juiz Federal Convocado FLAVIO OLIVEIRA LUCAS, 25/08/2014)
Saliento que nem mesmo a afirmação do autor de que teve problemas financeiros e que, por isso, ficou em mora com a requerida, não basta para evidenciar a probabilidade do direito vindicado, seja com base na teoria da onerosidade excessiva, o que não foi suscitado pelo autor, seja com base na teoria da imprevisão.
Importante notar,
in casu
, que a teoria da onerosidade excessiva, positivada no art. 478 do Código Civil, exige, para ser acolhida, tal qual a teoria da imprevisão
,
a concorrência cumulativa de fato imprevisível e extraordinário, com força para romper o equilíbrio econômico financeiro das bases comerciais, impondo, por consequência, a alternativa da readequação do contrato ou a sua resolução.
Ora, a alegação de teve problemas financeiros, em decorrência de desemprego, por exemplo, e que, por isso, ficou em mora com a requerida não autorizam a aplicação da teoria
da imprevisão, uma vez que estes fatos não se apresentam como ocorrências supervenientes imprevisíveis, de caráter geral, no cumprimento do contrato e. assim sendo, a situação econômico-financeira dos mutuários é inoponível ao credor hipotecário, e não tem o condão de modificar as cláusulas contratuais do mútuo.
Ora, é inconteste que quem faz um financiamento de longo prazo sabe que corre o risco de variações salariais, com a perda ou redução da renda, ou até mesmo o desemprego. Tais situações não se submetem à teoria da imprevisão. A simples alegação de diversas dificuldades e de se estar em dificuldades financeiras, embora trate situação extremamente indesejável, não cuida de fato de todo imprevisível ou extraordinário, razão pela qual não é motivo hábil e suficiente para eventual invocação da teoria a imprevisão (art. 478 do Código Civil), mormente ante a ausência do requisito "extrema vantagem para a outra".
Por fim, em caso de julgamento de procedência, ainda que já realizados os leilões, tais atos serão tornados sem efeito, donde se conclui que inexiste prejuízo irreparável que não possa aguardar a decisão final.
INDEFIRO o pedido de tutela de urgência.
4 - Apenas após atendido o item "2" pela parte autora e devidamente certificado o recolhimento das custas judiciais, umpra a Secretaria do Juízo as seguintes diligências:
A) Cite-se a parte ré, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, para apresentar contestação, bem como toda a documentação que tiver relativa à presente demanda, principalmente os relativos ao procedimento de execução extrajudicial, consolicadação da propriedade em seu favor e os atos de alienação
,
nos termos do art. 238 do CPC/15, no prazo de 15 (quinze) dias, devendo atentar para o disposto nos artigos 336 a 342 do CPC/15. Ressalto que o início do decurso do prazo para apresentação de resposta dar-se-á nos termos dos arts. 335, III, c/c 231 e 232, todos do CPC/15.
B) Findo o prazo, intime-se a parte autora para manifestar-se em réplica e, sendo o caso, sobre eventuais documentos juntados, no prazo de 15 (quinze) dias, devendo, ainda, especificar, justificadamente, as provas que deseja produzir, nos termos do art. 350 do CPC/15.
C) Transcorrido o prazo do item "B", intime-se a parte ré, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em provas. Prazo: 15 (quinze) dias.
D) Cientes as partes de que quando da apresentação das contestações e da réplica deverão as partes apresentarem manifestação acerca de eventual prescrição, decadência ou qualquer outra matéria de ordem pública que possa interessar à causa, de modo a alijar qualquer possibilidade de malferimento à norma processual que veda a decisão surpresa (art. 10 do CPC/15).
E) Por fim, voltem-me conclusos para saneamento, havendo pedido de produção de provas, ou, caso contrário, para sentença.
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