Processo nº 5000851-20.2023.4.03.6113
ID: 260724638
Tribunal: TRF3
Órgão: 2ª Vara Federal de Franca
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5000851-20.2023.4.03.6113
Data de Disponibilização:
25/04/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
VALDER BOCALON MIGLIORINI
OAB/SP XXXXXX
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IZABEL CRISTINA RAMOS DE OLIVEIRA
OAB/SP XXXXXX
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MARINA EMILIA BARUFFI VALENTE
OAB/SP XXXXXX
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CRISTINA BEATRIZ MATIAS DA SILVA
OAB/SP XXXXXX
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PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000851-20.2023.4.03.6113 / 2ª Vara Federal de Franca AUTOR: NEUZA DOS REIS FERREIRA PINTO, ANTONIO APARECIDO PINTO Advogado do(a) AUTOR: CRISTINA BEATRIZ MATIAS DA SI…
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000851-20.2023.4.03.6113 / 2ª Vara Federal de Franca AUTOR: NEUZA DOS REIS FERREIRA PINTO, ANTONIO APARECIDO PINTO Advogado do(a) AUTOR: CRISTINA BEATRIZ MATIAS DA SILVA - SP430021 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF LITISCONSORTE: FERNANDO HENRIQUE PINTO FILHO Advogados do(a) REU: IZABEL CRISTINA RAMOS DE OLIVEIRA - SP107931, MARINA EMILIA BARUFFI VALENTE - SP109631 Advogado do(a) LITISCONSORTE: VALDER BOCALON MIGLIORINI - SP300573 S E N T E N Ç A Vistos em sentença I – RELATÓRIO Trata-se de demanda ajuizada por ANTÔNIO APARECIDO PINTO e NEUZA DOS REIS FERREIRA PINTO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, com pedido de tutela provisória de urgência de natureza antecipada, objetivando seja a parte ré compelida a aceitar o pagamento das parcelas em atraso, via depósito judicial, para complemento dos valores remanescentes, antes da realização do leilão, reativando-se o contrato de financiamento. Em sede de tutela provisória de urgência, objetiva compelir a parte ré a “aceitar o pagamento das parcelas em atraso via depósito judicial para complemento dos valores remanescentes antes da realização do leilão, portanto, a paralisação do leilão que será realizado em 18/04/2023 e seus efeitos bem como da consolidação e alienação do imóvel a terceiro, ou ainda de promover atos para a desocupação do imóvel, oficiando-se oportunamente, determinando ainda em tutela precoce a impossibilidade de inscrição do nome do autor no SPC e SERASA e demais órgãos de crédito, e ao final seja a ação julgada totalmente procedente”. Em suma, relatam que, em 17/08/2012, alienaram fiduciariamente em favor da CEF, por meio do contrato nº 8.4444.0135614-1, o imóvel localizado à Rua Francisca Ferreira de Salles, nº. 1670, Residencial Meireles - CEP: 14407-266 – Franca – São Paulo, registrado na matrícula 53.711, 2º CRI de Franca - SP. Informam que se utilizaram de recursos próprios no valor de R$33.184,98 (trinta e três mil, cento e oitenta e quatro reais e noventa e oito centavos) pagos à época da contratação, e vinham adimplindo as parcelas mensais por mais de 10 (dez) anos. Alegam, contudo, que, em razão de dificuldades financeiras, não mais conseguiram pagar corretamente as parcelas, tendo, então, firmado acordo com a CEF para o pagamento de entrada de R$ 2.453,73 (dois mil, quatrocentos e cinquenta e três reais e setenta e três centavos) e parcelamento do restante do débito. Relatam, porém, que, em seguida, tiveram muita dificuldade para a obtenção dos boletos de pagamento e que, diante das tentativas infrutíferas de contato com a CEF, passaram a guardar o dinheiro. Afirmam que, devido ao interesse de retomarem o financiamento, os requerentes realizaram o depósito judicial no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais), para purgar a mora, e, após, depósitos judiciais mensais de R$700,00 (setecentos reais) para adimplir o contrato. Ao fim, alegam que não receberam qualquer notificação/intimação pessoal com relação à realização do leilão, que está agendado para 18/04/2023, às 10h00min. Atribuem à causa o valor de R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais). Decisão Id. 282635614 deferiu o benefício da assistência judiciária gratuita; indeferiu a tutela provisória de urgência de natureza antecipada; concedeu à parte autora prazo de 15 (quinze) dias para juntar aos autos comprovante de residência hábil e legível, com data contemporânea ao ajuizamento da ação. Designou-se audiência de conciliação, a ser realizada pela CECON – Central de Conciliação da Subseção Judiciária de Franca. Determinou-se, ainda, a citação da parte ré. A parte autora requereu a apresentação pela CEF de planilha detalhada dos valores devidos e requereu a reapreciação da tutela de urgência (Id. 283116971), juntou comprovante legível e atualizado de endereço (Id. 283116977) e apresentou extrato referente ao depósito judicial realizado (Id. 283116979). Despacho Id. 284116298 que intimou a CEF para se manifestar acerca do pedido formulado pela parte autora e sobre o depósito judicial no valor de R$5.000,00 (Ids. 283116971 e 283116979). A CEF informou que o valor das parcelas vencidas perfaz, em 26/04/2023, o montante de R$20.082,99, e solicitou prazo suplementar para apresentar documentos (Id. 286492822). Juntou instrumento de procuração, substabelecimento e demonstrativo de débito (Id. 286492826). Despacho Id. 286685046 que concedeu à CEF o prazo suplementar de 15 (quinze) dias e manteve a decisão Id. 282635614. Depósito judicial nos valores de R$8.500,00 (Id 288030872- Pág. 1) e R$7.500,00 (Id 288030872 - Pág. 2) efetuado pela parte autora. Intimada a se manifestar acerca do depósito judicial (Id. 288215915), a CEF ofereceu contestação, arguindo, preliminarmente, a falta de interesse processual em razão do vencimento antecipada da dívida e da consolidação da propriedade imobiliária. No mérito propriamente dito, pugna pela improcedência do pedido. Advoga que o procedimento extrajudicial realizado pela CEF, após a constatação da inadimplência contratual e a constituição do devedor em mora, deu-se em conformidade com a Lei nº 9.514/97. Expõe que, com a consolidação da propriedade em favor da CEF, exauriu-se a possibilidade de renegociação contratual. Acrescenta que, com a rescisão do contrato e a consolidação da propriedade, iniciam-se os atos de alienação extrajudicial, na forma do art. 27 da Lei nº 9.514/97, os quais foram cumpridos pelo agente financeiro. Assinala que, alienado o imóvel, a CAIXA entregará ao devedor a importância que sobrar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos, importando em recíproca quitação. Juntou novos documentos (Id. 289205477). A parte autora informou que efetuou depósito judicial no valor de R$921,40 (Id. 290937946), no entanto não juntou o respectivo comprovante. Réplica apresentada pela parte autora, que reiterou o pedido para que seja declarada purgada a mora, aceitando-se os depósitos realizados nos autos (Id. 291521771). A parte autora informou que efetuou depósito judicial no valor de R$918,52 (Id. 294483975). Comprovante anexado no evento Id. 294483987. Despacho Id. 297242408 que converteu o julgamento em diligencia, para a CEF, no prazo de 05 (cinco) dias, informar o estágio atual da transmissão do bem ao terceiro arrematante e apresentar toda a documentação relativa ao procedimento de consolidação e alienação do imóvel, devendo, ainda, no mesmo prazo, especificar se houve o pagamento do preço da arrematação e se houve importância que sobejou o valor da dívida. Esclarecimentos apresentados pela CEF, que informou que o bem imóvel foi vendido para o Sr. Fernando Henrique Pinto Filho, pelo valor de R$161.000,00. Requereu prazo complementar para juntar os documentos alusivos à venda (Id. 299227554). Despacho Id 299244139 que deferiu o prazo complementar requerido pela CEF. A CEF noticiou que Fernando Henrique Pinto Filho comprou o imóvel através de financiamento habitacional e o contrato foi assinado em 18/07/2023, encontrando-se no CRI para registro, razão por que não conseguiu exibir tal documento em juízo (Id. 300111910). Despacho Id. 301512035 que concedeu mais 15 (quinze) dias de prazo à CEF para cumprir integralmente a anterior determinação judicial. A parte autora apresentou planilha dos valores depositados (Id. 302088749) e requereu a juntada de guia de depósito judicial no valor de R$454,92 (Id. 302090358). Despacho Id. 307986866 que intimou novamente a CEF para cumprir a anterior determinação judicial. A parte autora requereu a juntada de guia de depósito judicial no valor de R$452,03 (Id. 309373211). A CEF informou que os trâmites de consolidação e alienação do imóvel ainda não foram finalizados e “consta a ausência da liquidação do contrato”, não sendo, por ora, “possível apresentar a documentação requerida” (Id. 310066489). Proferida sentença (Id. 316786181) que rejeitou a questão preliminar de falta de interesse de agir arguida pela CEF e julgou improcedentes os pedidos formulados pela parte autora. Apelação interposta pela parte autora (Id. 318118189) e contrarrazões apresentadas pela CEF (Id. 324799776). A Segunda Turma do Tribunal Regional Federal anulou de ofício a sentença, determinando-se o retorno dos autos para proceder à citação do arrematante e julgou prejudicada a análise da apelação (Id. 341083151- 341083154). A parte autora informa o endereço dos arrematantes, questiona e existência de valores a serem devolvidos aos requerentes, já que a arrematação se deu pelo dobro da dívida do contrato; afirma que a CEF não respeitou a possibilidade de purgação da mora até assinatura do auto de arrematação, mesmo com depósito judicial dos valores supostamente referentes à mora; e requer que a CEF apresente planilhas dos débitos relacionados ao financiamento imobiliário (Id. 341083155). Juntou documento (Id. 341083156). Certidão de trânsito em julgado acostado aos autos (Id. 341083159). Despacho Id. 341600908 que cientificou as partes do retorno dos autos, determinou a citação dos arrematantes e deferiu a produção de prova documental, determinando-se a intimação da CEF para anexar a documentação relativa ao procedimento de consolidação e alienação do imóvel, objeto do presente feito. A CEF requereu a dilação do prazo para cumprimento da determinação (Id. 346444346). Juntou procuração e substabelecimento (Ids. 346444347 e 346444348). Os arrematantes ofereceram contestação requerendo a concessão do benefício da gratuidade de justiça (Id. 346593332). Sustentam, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva afirmando não ter nenhuma relação processual com as partes em relação ao contrato em discussão. Defendem que foram cumpridas todas as formalidades no procedimento de alienação do imóvel através do leilão extrajudicial realizado, não havendo nos autos provas suficientes para corroborar as alegações da parte autora. Postulam a improcedência da ação. A CEF promoveu a juntada de documentos (Ids. 349785335- 349786951). Réplica apresentada pela parte autora, que defendeu a necessidade de prosseguimento do presente feito, sustentando a irregularidade do leilão extrajudicial e a falha da CEF que se absteve de emitir o boleto necessário para cumprimento de eventual acordo e a má-fé dos arrematantes. Afirmou, de forma equivocada, que os arrematantes alegaram a ilegitimidade dos devedores. Requereu o reconhecimento da nulidade do leilão e de seus efeitos e a continuidade do processo (Id. 349854947). Instada a se manifestar sobre os documentos apresentados pela CEF (Id. 353026140), a parte autora insistiu na ausência de notificação válida para purgação da mora, sustentando a irregularidade da consolidação da propriedade. Requereu o levantamento dos depósitos judiciais realizados no presente feito em nome da sua patrona, indicando os dados bancários. A Magistrada da 5ª Vara Cível da Comarca de Franca solicitou a este juízo a reserva do montante de R$10.144,66 (dez mil, cento e quarenta e quatro reais e sessenta e seis centavos) para atendimento ao requerimento formulado pela parte exequente (arrematantes Patricia Sandri Amaral Marangoni Pinto e outro) no processo nº 0002865-53.2024.8.26.0196, em trâmite perante aquele juízo (Ids. 358856044 e 358856045). Em suma, é o relatório. Fundamento e decido. II – FUNDAMENTAÇÃO O caso é de aplicação da regra contida no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Preambularmente, defiro aos arrematantes o benefício da gratuidade de justiça. 1. PRELIMINARES 1.1 FALTA DE INTERESSE DE AGIR DOS AUTORES Colhe-se da petição inicial a existência de cumulação própria de pedidos: a) o cancelamento da consolidação da propriedade do imóvel que a parte autora adquiriu através de contrato de mútuo firmado com a Caixa Econômica Federal, bem como do processo de venda extrajudicial do bem a terceiros ou de eventuais atos tendentes a promover a desocupação do imóvel; b) aceitação dos valores depositados em conta judicial (i) R$5.000,00 – data: 18/04/2023 - Id 283116979; (ii) R$8.500,00 – data: 18/05/2023 - Id 288030872 - Pág. 1; (iii) R$7.500,00 – data: 18/05/2023 - Id 288030872 - Pág. 2; (iv) R$921,40 – data: 16/06/2023 - Id 290937946; (v) R$918,52 – data: 12/07/2023 – Id 294483987; (vi) R$454,92 – data: 06/09/2023 - Id 302090358; (vii) R$452,03 – data: 06/12/2023 - Id 309373211), para fim de purgação da mora e restabelecimento do negócio jurídico. Urge sublinhar que a jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que pretensão anulatória de consolidação da propriedade fiduciária, arrematação ou adjudicação deve ter como causa de pedir apenas nulidades intrínsecas ao ato. Não podem ser levantados argumentos ínsitos ao contrato levado à execução, como, v. g., sua falta de liquidez ou abusividade de suas cláusulas, visto que, consolidada a propriedade, com o registro do imóvel em nome do credor fiduciário, não podem mais os mutuários discutir cláusulas do contrato de mútuo, na medida em que a relação obrigacional decorrente do referido contrato se extingue com a transferência do bem. Portanto, uma vez consumado o registro da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário perante o competente Cartório de Registro de Imóveis, face à extinção do contrato, a pretensão revisional torna-se superada e o mutuário torna-se carecedor de ação em que se discuta a revisão de cláusulas contratuais. Nesse sentido, o C. Superior Tribunal de Justiça: Ementa: SFH. MÚTUO HABITACIONAL. INADIMPLÊNCIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI Nº 70/66. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL. EXTINÇÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PROPOSITURA DE AÇÃO. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. I - Diante da inadimplência do mutuário, foi instaurado procedimento de execução extrajudicial com respaldo no Decreto-lei nº 70/66, tendo sido este concluído com a adjudicação do bem imóvel objeto do contrato de financiamento. II - Propositura de ação pelos mutuários, posteriormente à referida adjudicação do imóvel, para discussão de cláusulas contratuais, com o intuito de ressarcirem-se de eventuais pagamentos a maior. III - Após a adjudicação do bem, com o conseqüente registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóveis, a relação obrigacional decorrente do contrato de mútuo habitacional extingue-se com a transferência do bem, donde se conclui que não há interesse em se propor ação de revisão de cláusulas contratuais, restando superadas todas as discussões a esse respeito. IV - Ademais, o Decreto-lei nº 70/66 prevê em seu art. 32, § 3º, que, se apurado na hasta pública valor superior ao montante devido, a diferença final será entregue ao devedor. V - Recurso especial provido. (Origem: STJ - SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA; Classe: RESP - RECURSO ESPECIAL – 886150; Processo: 200601605111 UF: PR; Órgão Julgador: PRIMEIRA TURMA; Data da decisão: 19/04/2007; Fonte: DJ DATA:17/05/2007 PÁGINA:217 e Relator(a): FRANCISCO FALCÃO) Na mesma esteira do entendimento acima proclamado tem decidido os Tribunais Regionais Federais, conforme arestos a seguir colacionados (grifei): PROCESSUAL CIVIL. SFH. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. PERDA DE OBJETO. 1. Uma vez consumada a execução extrajudicial, nos moldes do Decreto-Lei n. 70/1966, com a adjudicação do imóvel pela CEF, não mais subsiste o interesse processual dos mutuários no prosseguimento da ação que visa à revisão das prestações e do saldo devedor do contrato de mútuo habitacional firmado sob à égide do Sistema Financeiro de Habitação, em face da extinção do contrato. 2. Apelação a que se nega provimento. (AC 319120064013800 – Relator DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO BATISTA MOREIRA – TRF 1 – Quinta Turma - DATA:25/02/2011) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SFH. AÇÃO REVISIONAL. EXTINÇÃO DO PROCESSO EM FACE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 01. A sentença recorrida extinguiu o processo, sem resolução do mérito, por superveniente falta de interesse de agir, em razão de considerar extinto o contrato de mútuo, face a adjudicação do imóvel pela instituição financeira. 02. Não colhe o argumento do apelante acerca da inconstitucionalidade do DL - 70/66, porquanto a matéria encontra-se de há muito no seio do STF. Demais disso, inexistiu qualquer depósito conducente à suspensão do procedimento da execução extrajudicial do imóvel. 03. Assim, concretizada a adjudicação, há perda de objeto do processo. 04. Apelação improvida. (AC 200781000139030 – Relator Desembargador Federal Frederico Dantas – TRF 5 – Terceira Turma - Data::06/10/2010) DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL - SFH. REVISÃO CONTRATUAL. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL. PERDA DE OBJETO. CDC. APLICAÇÃO. DL 70/66. CONSTITUCIONALIDADE. LEGALIDADE. ARTIGO 557 DO CPC. POSSIBILIDADE. 1. Esta E. Corte já decidiu no sentido de que a prova pericial é desnecessária quando se trata de contrato de financimento em que se adota o SACRE como sistema de amortização, o que é o caso dos autos. Nesse sentido: TRF 3ª Região, 1ª Turma, AC nº 2006.61.05009988-0, Rel. Des. Johonsim di Salvo, DJF3 CJ1 DATA: 28/10/2009 p. 73. 2. Consumada a execução extrajudicial, com a arrematação ou adjudicação do imóvel, não podem mais os mutuários discutir cláusulas do contrato de mútuo habitacional, visto que a relação obrigacional decorrente do referido contrato se extingue com a transferência do bem. Dessa forma, a arguição de questões relativas aos critérios de reajustamento das prestações do mútuo habitacional poderia embasar apenas um pleito de perdas e danos, e não mais a revisão contratual. 3. Nos casos em que a ação é ajuizada antes do término da execução extrajudicial, não tendo os mutuários obtido provimento jurisdicional que impeça o seu prosseguimento, sobrevindo a arrematação ou adjudicação do imóvel, forçoso é reconhecer que não mais subsiste o interesse quanto à discussão de cláusulas do contrato de financiamento, em razão da perda superveniente do objeto. 4. A arguição de inconstitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto no decreto-lei nº 70/66 não deve ser acolhida. Com a devida vênia aos doutos entendimentos em sentido contrário, a garantia do devido processo legal, consagrada no artigo 5º, LIV, da Constituição Federal de 1988, não deve ser entendida como exigência de processo judicial. Por outro lado, o devedor não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já realizado o leilão, caso em que eventual procedência do alegado resolver-se-ia em perdas e danos. Tal entendimento não exclui a possibilidade de medida judicial que obste o prosseguimento do procedimento previsto no Decreto-Lei nº 70/66 , desde que haja indicação precisa, acompanhada de suporte probatório, do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo mediante contra-cautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor exigido, o que não ocorre no caso dos autos. 5. A providência da notificação pessoal, prevista no §1º do artigo 31 do Decreto-Lei nº 70/66, tem a finalidade única de comunicar os devedores quanto à purgação da mora, não havendo qualquer previsão legal no sentido da necessidade de intimação pessoal dos mesmos nas demais fases do procedimento. 6. Resta claro que, a parte autora tomou ciência acerca da realização do leilão extrajudicial, não se podendo dizer que a finalidade de tais diligências não foi atingida, não caracterizando qualquer prejuízo à parte, fato que elide a decretação de qualquer eventual nulidade, nos termos do artigo 250, parágrafo único, do Código de Processo Civil. 7. Alegações genéricas de descumprimento dos termos contratuais e onerosidade excessiva das prestações, mesmo que hipoteticamente admitidas, não teriam o condão de anular a execução do imóvel. 8. Agravo interno improvido. (AC 200761000098500 – Relatora JUIZA SILVIA ROCHA – TRF 3 – Primeira Turma - DATA:31/08/2011) In casu, a parte autora não discute cláusulas do contrato de financiamento, porquanto busca desfazer a consolidação da propriedade imobiliária, anular o procedimento extrajudicial de alienação do bem imóvel, sobrestar eventuais atos tendentes à desocupação do imóvel e reconhecer purgada a mora em razão dos depósitos judiciais. Dessarte, rejeito a questão preliminar arguida pela CEF. ILEGITIMIDADE PASSIVO DOS ARREMATANTES O arrematante é litisconsorte necessário nas ações que tenham por objeto a anulação da execução extrajudicial promovida nos termos da Lei nº 9.514/1997, por expressa disposição legal (art. 114, do CPC), mormente tendo em vista que o seu direito poderá sofrer influência de eventual decisão judicial, que anula o ato de expropriação judicial. Ademais, no caso presente, houve determinação expressa do Tribunal Regional Federal da Terceira Região para os arrematantes integrarem a lide através do Acórdão proferido pela Segunda Turma, que anulou a sentença proferida por este juízo. Desse modo, possuem os arrematantes legitimidade para figurarem no polo passivo da lide. Assim, rejeito a preliminar suscitada pelos arrematantes. Presentes os pressupostos processuais de existência e validade da relação processual, bem como as condições necessárias para o exercício do direito de ação, passo ao exame do mérito da causa. 2. DO MÉRITO O procedimento extrajudicial levado a efeito pela CEF encontra-se albergado pela Lei 9.514/97 (que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel), uma vez que o contrato de compra e venda firmado com aquela foi submetido à alienação fiduciária em garantia. A alienação fiduciária em garantia consiste na transferência da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem infungível, feita pelo devedor ao credor como garantia do seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação (pagamento da dívida garantida). Se a dívida não for paga no vencimento, e se após regular intimação, não houver a purgação da mora pelo fiduciante, deve o fiduciário vender o bem a terceiros. Importa saber que, não sendo purgada a mora no prazo legal, efetiva-se em nome do fiduciário a consolidação da propriedade (anteriormente resolúvel), o que é averbado na matrícula do imóvel, à vista da prova, por aquele, do pagamento do imposto de transmissão inter vivos. Assim, se com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e seu registro junto ao Cartório do Registro de Imóveis competente, o fiduciante perde a posse direta do imóvel, que se consolida no domínio pertencente àquele, certo é que a ampliação da esfera de direitos do fiduciário justifica que as causas que possibilitem a anulação do ato de efetivação da consolidação da propriedade sejam reduzidas às inerentes ao próprio procedimento legal, e não a quaisquer outras que se refiram ao contrato inicial, sob pena inviabilizar a defesa do credor fiduciário neste ponto, apresentando-lhe matéria estranha. No caso concreto, o procedimento extrajudicial levado a efeito pela CEF foi o contemplado pela Lei nº. 9.514/97 (que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel), uma vez que o contrato de mútuo foi submetido à alienação fiduciária em garantia. Acerca do procedimento em comento, estabelecem artigos 26, 26-A e 27 da Lei nº. 9.514/97: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3 o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2º -A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. § 2º -B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9o O disposto no § 2o -B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. Destaca-se que, nos termos da Lei de Registros Públicos (Lei nº. 6.015/1973), o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais, ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido (artigo 252). O registro não pode ser cancelado por medida liminar e sim somente em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado (artigo 250, inciso I). Da análise dos autos, observa-se que ANTONIO APARECIDO PINTO e NEUZA DOS REIS FERREIRA PINTO avençaram, em 17/08/2012, com Bruno Barcellos Patrocínio, qualificado como vendedor, e a Caixa Econômica Federal – CEF, qualificada como credora fiduciária, contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia – Programa Carta de Crédito Individual - FGTS, tendo por objeto a concessão de financiamento de R$61.085,02, para aquisição do imóvel registrado sob a matrícula nº 53.711 no 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Franca/SP, constituído por um lote de terreno, no loteamento denominado Residencial Meirelles, constituído pelo Lote nº 17 da Quadra H, com área total de 211,03m², com endereço na Rua Francisca Ferreira de Salles, nº 1.670, CEP 14.407-266 (Id. 282421670 e Id. 282421671). O valor da dívida foi parcelado em 300 (trezentas) prestações, com taxa anual de juros de 4,5% (nominal) e de 4,5939% (efetiva), com vencimento do primeiro encargo mensal em 17/09/2012, cujo encargo inicial, no valor de R$492,52, foi composto pela prestação (R$432,68) e pelo seguro (R$59,84). Em garantia da dívida foi dado o imóvel registrado sob a matrícula nº 53.711 no 2º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Franca/SP, avaliado em R$115.000,00, tendo sido levado a registro a garantia fiduciária. Diante do incontroverso inadimplemento da obrigação principal, a parte autora foi regularmente intimada a purgar a mora, tendo deixado transcorrer in albis o prazo de 15 (quinze) dias (Id. 349785347): Cumpre salientar, nos termos do art. 3º da Lei 8.935/94, que o oficial de registro é profissional do direito que goza de fé pública, de modo que, à míngua de prova em sentido diverso, prevalece o valor probante do documento público por ele lavrado de forma legítima. Diante do decurso do prazo legal sem a purgação da mora, sobreveio a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, averbando-se o ato junto à matrícula do imóvel nº 53.711, em 06/01/2023 (Id. 282421670 - Pág. 4/5). O documento Id. 286492826 faz prova de que as prestações relativas às competências de 04/2020 a 01/2023, data da consolidação da propriedade (contrato nº 844440135614-1), encontravam-se inadimplidas, perfazendo, em 04/2023, o saldo devedor de R$20.082,89 (vinte mil, oitenta e dois reais e oitenta e nove centavos). A CEF promoveu a notificação do devedor fiduciante, na data de 13/03/2023 (Id. 289205477), para informar sobre a consolidação da propriedade imobiliária e da designação dos 1º e 2º Leilões Públicos, a serem realizados, respectivamente, nas datas de 18/04/2023 e 03/05/2023. O edital do leilão público foi publicado no Diário Oficial da União, em 08/03/2023, e em jornal de grande circulação, em 14/03/2023 (Id. 289205477). Consta no Edital de Leilão Público de Venda de Imóveis nº 3047/0223/CPA/RE que o referido imóvel tem valor de avaliação atualizada em R$109.700,00 e valor de venda de R$123.100,00 (Id. 282421674 - Pág. 52). Inexistiu, portanto, qualquer vício formal no procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal – CEF. A suspensão dos efeitos do leilão extrajudicial deve ser condicionada ao pagamento da dívida, podendo ser aceito eventual valor que o devedor fiduciante entende devido, desde que comprovada a quebra do contrato firmado entre as partes, com reajustes incompatíveis com as regras nele traçadas. Ademais, não se pode olvidar que a consolidação da propriedade em favor da instituição fiduciária, em decorrência do inadimplemento do mutuário, assegura-lhe o direito de dispor do bem imóvel, que corresponde, inclusive, um dos atributos decorrentes do direito de propriedade. Inteligência do artigo 30 da Lei nº. 9.514/97. Colhe-se, outrossim, do Edital de Leilão (Id. 351369740 – Págs. 15/16) informação clara, precisa e ostensiva de que é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência, até a data da realização do segundo leilão, para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado os encargos e despesas, inclusive tributos, nos exatos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023. Consabido que o Superior Tribunal de Justiça havia firmado a posição de que a consolidação da propriedade não extingue o vínculo contratual, o qual subsiste até a execução da garantia fiduciária, sendo admitida a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014). Ocorre que, quando do julgamento do REsp n. 1.649.595/RS, a mesma Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça assentou que, com o advento da Lei n. 13.465/2017, uma vez consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel objeto de propriedade fiduciária (sem destaques no original): RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI N. 9.514/1997. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. APELAÇÃO. DESERÇÃO AFASTADA. EFETIVA COMPROVAÇÃO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INOBSERVÂNCIA. MERA IRREGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Convém destacar que o recurso especial foi interposto contra decisão publicada após a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, sendo analisados os pressupostos de admissibilidade recursais à luz do regramento nele previsto (Enunciado Administrativo n. 3/STJ). 2. O propósito recursal cinge-se a definir: i) a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário; e ii) se é decadencial o prazo estabelecido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 para a realização do leilão extrajudicial para a excussão da garantia. 3. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 4. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior, à luz do CPC/1973, dispõe que o preparo do recurso deve ser comprovado no ato de sua interposição, nos termos do art. 511, com a juntada da guia de recolhimento e do respectivo comprovante de pagamento. 5. Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997. 6. Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. 7. Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. 8. O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário. 9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020) Observe-se que, no caso concreto, o contrato foi celebrado pelas partes em 17/08/2012 e a propriedade foi consolidada em favor da Caixa Econômica Federal em 06/01/2023, inexistindo qualquer dúvida, por conseguinte, acerca da aplicação da Lei nº 13.465/2017. Nesse sentido a jurisprudência do Eg. Tribunal Regional Federal da 3ª Região (destaquei): PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. DIREITO DE PREFERÊNCIA. - A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações acarreta a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Inteligência da Lei 9.514/97. - Propriedade consolidada em nome da instituição financeira em razão da mora não purgada pelos mutuários, sendo assegurado ao devedor o direito de pagar a dívida até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 26-A, § 2º da Lei n.º 9.514/1997, incluído pela Lei nº 13.465/2017. - Consolidada a propriedade no patrimônio do credor fiduciário, remanescerá apenas direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel com o pagamento de preço correspondente (art. 27, § 2º-B da Lei n.º 9.514/1997). - No caso, o contrato entre os agravantes e a CEF foi celebrado em 19/07/19 e a consolidação da propriedade se deu em 22/02/22 (ID 304157687; ID 304306021), ou seja, depois da vigência da Lei nº 13.465/2017, o que permite ao mutuário devedor apenas exercer direito de preferência para adquirir o imóvel, não havendo constatação de nulidades no procedimento administrativo de consolidação da propriedade e expropriação. - Agravo de instrumento improvido.” (TRF3, Agravo de Instrumento n. 5029445-50.2023.4.03.0000, Primeira Turma, Relator Desembargador Federal Antônio Morimoto Junior, j. 14.03.2024) AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. LAPSO TEMPORAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. - Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ. - Da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. Ao mesmo tempo, essa Lei nº 13.465/2017 introduziu o §2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão). - Segundo orientação do E. TRF da 3ª Região, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciário foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017) - Em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. - Agravo de instrumento não provido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5025302-81.2024.4.03.0000, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 31/01/2025, DJEN DATA: 06/02/2025) Do compulsar do caderno processual, colhe-se que a parte autora efetuou depósitos judiciais aleatórios, em datas e valores distintos: (i) R$5.000,00 – data: 18/04/2023 – Id. 283116979; (ii) R$8.500,00 – data: 18/05/2023 – Id. 288030872- Pág. 1; (iii) R$7.500,00 – data: 18/05/2023 – Id. 288030872 - Pág. 2; (iv) R$921,40 – data: 16/06/2023 – Id. 290937946; (v) R$918,52 – data: 12/07/2023 – Id. 294483987; (vi) R$454,92 – data: 06/09/2023 – Id. 302090358; (vii) R$452,03 – data: 06/12/2023 – Id. 309373211, perfazendo o valor total de R$ 23.746,87 (vinte e três mil, setecentos e quarenta e seis reais e oitenta e sete centavos). Entrementes, em 26/04/2023, o saldo devedor era de R$20.082,99 (vinte mil, oitenta e dois reais e noventa e nove centavos - Id. 286492822), superior ao depósito judicial efetuado pela parte autora em 18/04/2023, no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais). Ademais, a restituição do bem ao devedor fiduciante somente ocorrerá se houver o pagamento integral da dívida pendente, assim compreendida como as parcelas vencidas e não pagas, além dos valores correspondentes às parcelas vincendas e aos encargos, em conformidade com os valores apresentados pelo credor fiduciário. Os depósitos sucessivos realizados nas competências de 05/2023, 06/2023, 07/2023, 09/2023 e 12/2023 deram-se após a arrematação do imóvel em 1º Leilão Público, realizado aos 18/04/2023, ocasião na qual o arrematante Fernando Henrique Pinto Filho arrematou o bem imóvel pelo preço de R$161.000,00 (cento e sessenta e um mil reais – Id. 299227554). Ademais, os devedores dispuseram do direito de preferência até a data do leilão em 18/04/2023, não o tendo exercido, contudo. Frise-se, ainda, que, em consulta ao sistema processual eletrônico do Tribunal de Justiça de São Paulo, os arrematantes, FERNANDO HENRIQUE PINTO FILHO e PATRÍCIA SANDRIAMARAL MARANGONI PINTO ajuizaram ação de imissão na posse em face de ANTONIO APARECIDO PINTO e NEUZA DOSREIS FERREIRA PINTO, registrada sob o nº 1024351-14.2023.8.26.0196, em curso na 5ª Vara Cível da Comarca de Franca/SP, tendo sido prolatada sentença, em 07/12/2023, que julgou procedente o pedido, para imitir os requerentes na posse do imóvel e condenar os requeridos ao pagamento de taxa de ocupação no percentual de 1% do valor do bem, desde a data da consolidação da propriedade até a data da imissão na posse, incidindo índice de correção monetária e juros de mora. Houve a interposição de recurso de apelação interposto pelos réus (Antonio Aparecido Pinto e Neuza dos Reis Ferreira Pinto), ao qual foi negado provimento, sendo majorado os honorários advocatícios, pela 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, tendo o v. acórdão transitado em julgado em 23/07/2024. O processo encontra-se em fase de cumprimento de sentença perante a 5ª Vara Cível da Comarca de Franca/SP. Colhe-se, outrossim, do Edital de Leilão informação clara, precisa e ostensiva de que é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência, até a data da realização do segundo leilão, para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado os encargos e despesas, inclusive tributos e contribuições condominiais, nos exatos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/97. E, caso opte por exercer o direito de preferência, deverá comunicar à Centralizadora de Vendas, por meio de e-mail, realizar o pagamento por meio de boleto e preencher o formulário disponibilizado pela CEF. Dessarte, diferentemente do que aduz a parte autora, a ela foi assegurado pleno exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, não tendo cumprido o procedimento estabelecido na norma editalícia, tampouco efetuado o pagamento correspondente ao montante integral da dívida até a data da assinatura do auto de arrematação. Nessa esteira, inexistindo o adimplemento integral da dívida, não há se falar em desfazimento da consolidação da propriedade imóvel em favor do credor fiduciário, mantendo-se hígido os atos de alienação extrajudicial. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e extingo o processo com resolução de mérito. Condeno a parte autora em custas e honorários advocatícios, que fixo no percentual mínimo de 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC, de modo a possibilitar sua eventual majoração, nos termos do § 11 do mesmo dispositivo. Sua exigibilidade, contudo, deverá ficar suspensa em razão do deferimento de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º do CPC. Diante da solicitação de reserva de valores formulada pela 5ª Vara Cível da Comarca de Franca/SP (Ids. 358856044 e 358856045), determino que se promova a ANOTAÇÃO DE PENHORA NO ROSTO DOS AUTOS no montante de R$10.144,66 (dez mil, cento e quarenta e quatro reais e sessenta e seis centavos). Após o trânsito o julgado e ante a improcedência do pedido, fica a parte autora autorizada a proceder ao levantamento do saldo residual dos depósitos judiciais efetuados no presente feito. Custas na forma da lei. Sentença registrada e publicada eletronicamente. Intimem-se. Cumpra-se. FÁBIO DE OLIVEIRA BARROS Juiz Federal Substituto
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