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Processo nº 5006747-48.2023.4.03.6338

ID: 338133896

Tribunal: TRF3 Órgão: 2ª Vara Gabinete JEF de São Bernardo do Campo Classe: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CíVEL Nº Processo: 5006747-48.2023.4.03.6338

Data de Disponibilização: 30/07/2025

Polo Ativo:

INTEGRAçãO DJEN-TRF3

Polo Passivo:

Sentença

PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5006747-48.2023.4.03.6338 / 2ª Vara Gabinete JEF de São Bernardo do Campo AUTOR: MAURICIO DOS SA… PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5006747-48.2023.4.03.6338 / 2ª Vara Gabinete JEF de São Bernardo do Campo AUTOR: MAURICIO DOS SANTOS REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA A parte autora postula em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando a aplicação do INPC ou IPCA, ou ainda qualquer outro índice mais favorável, no cálculo de correção do saldo de sua conta do FGTS. Aduz, em breve síntese, que a TR não remunera adequadamente o saldo de sua conta do FGTS, razão pela qual postula pela substituição. É o sucinto relatório, inclusive dispensado nos termos do artigo 38 da Lei 9.099/95. O feito comporta julgamento de improcedência liminar do pedido, nos termos do art. 332, II, do CPC, consubstanciada na decisão definitiva de mérito proferida pelo E. STJ no REsp 1.614.874/SC, corroborada pelo E. STF na ADI 5090 em data recente. Da manutenção da suspensão. Não cabe mais a manutenção da suspensão do processo. O STF já decidiu que, uma vez julgada a questão constitucional pelo seu Plenário “outra solução não cabe senão a de se dar efetivo cumprimento ao que foi decidido pelo Supremo Tribunal Federal, ficando sem objeto a suspensão nacional determinada quando da apreciação do pedido liminar” (Rcl 53462 AgR, Primeira Turma, Relator Min. DIAS TOFFOLI, Julgamento: 03/10/2022). A publicação da ata de julgamento contendo a tese de julgamento da ADI 5090, definida em sessão plenária no Supremo Tribunal Federal, é suficiente para autorizar a retomada do curso dos processos e o julgamento do mérito dos processos individuais que versem sobre a matéria, independentemente da publicação do acórdão ou do trânsito em julgado, conforme interpretação do próprio Supremo Tribunal Federal. Cito precedente: “Ementa: Direito Processual Civil. Agravo interno em reclamação. Aplicação imediata das decisões do STF. Desnecessidade de aguardar o trânsito em julgado. 1. As decisões proferidas por esta Corte são de observância imediata. Portanto, não é necessário aguardar o trânsito em julgado do acórdão paradigma para aplicação da sistemática da repercussão geral. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento, com aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, em caso de decisão unânime” (Rcl 30003 AgR, Relator (a): ROBERTO BARROSO, Primeira Turma, julgado em 04/06/2018, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-116 DIVULG 12-06-2018 PUBLIC 13-06-2018)” Neste sentido, o art. 1040, inc. III, do Código de Processo Civil: Art. 1.040. Publicado o acórdão paradigma: (...) III - os processos suspensos em primeiro e segundo graus de jurisdição retomarão o curso para julgamento e aplicação da tese firmada pelo tribunal superior; Passo a análise do mérito. O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) foi criado para proteger o trabalhador demitido sem justa causa, em substituição, por opção do trabalhador à época, à estabilidade decenal prevista no artigo 492 da CLT. Após a promulgação da Constituição Federal de 1988, o FGTS passou a ser direito social, elencado no rol dos Direitos e Garantias Fundamentais, no art. 7º, III, da CF/88, perdendo sua natureza opcional. Regulamentando a matéria constitucional, a Lei 8.036/90 disciplinou a cobrança do FGTS, fixando como recursos incorporados ao fundo, a correção monetária e os juros, de modo a assegurar a cobertura de suas obrigações. Neste sentido, encontra-se o disposto nos artigos 2º e 13 da Lei 8.036/90. Por sua vez, os artigos 17 e 18, da Lei 8.177/91, traduzem com precisão a correlação dos índices de correção utilizados nas contas do FGTS e o saldo devedor dos financiamentos imobiliários pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), in verbis: Art. 17. A partir de fevereiro de 1991, os saldos das contas do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) passam a ser remunerados pela taxa aplicável à remuneração básica dos depósitos de poupança com data de aniversário no dia 1º, observada a periodicidade mensal para remuneração. (...) Art. 18. Os saldos devedores e as prestações dos contratos celebrados até 24 de novembro de 1986 por entidades integrantes dos Sistemas Financeiros da Habitação e do Saneamento (SFH e SFS), com cláusula de atualização monetária pela variação da UPC, da OTN, do Salário Mínimo ou do Salário Mínimo de Referência, passam, a partir de fevereiro de 1991, a ser atualizados pela taxa aplicável à remuneração básica dos Depósitos de Poupança com data de aniversário no dia 1º, mantidas a periodicidade e as taxas de juros estabelecidas contratualmente. § 1º Os saldos devedores e as prestações dos contratos celebrados no período de 25 de novembro de 1986 a 31 de janeiro de 1991 pelas entidades mencionadas neste artigo, com recursos de depósitos de poupança, passam, a partir de fevereiro de 1991, a ser atualizados mensalmente pela taxa aplicável à remuneração básica dos Depósitos de Poupança com data de aniversário no dia de assinatura dos respectivos contratos. § 2º Os contratos celebrados a partir da vigência da medida provisória que deu origem a esta lei pelas entidades mencionadas neste artigo, com recursos de Depósitos de Poupança, terão cláusula de atualização pela remuneração básica aplicável aos Depósitos de Poupança com data de aniversário no dia de assinatura dos respectivos contratos. De tal modo, logo se vê que a correção monetária dos recursos do FGTS está intimamente ligada à correção dos saldos devedores do SFH, subsidiado com os recursos do FGTS, de modo que alterar o índice de correção monetária de um instituto (FGTS), sem alterar o índice de correção monetária do outro (SFH), ensejaria desequilíbrio nas contas de custeio dos recursos da habitação, hipótese não desejada pela Constituição da República. As ações veiculando a pretensão de alteração do índice de correção monetária do FGTS estiveram por muito tempo suspensas, por força da decisão monocrática proferida no REsp 1.614.874/SC, que determinou a suspensão dos processos que versavam sobre o tema. Contudo, em 11/04/2018, pacificando a controvérsia em sede de Recurso Especial Repetitivo (art. 1.036 do CPC/2015), a 1ª Seção do STJ, de forma unânime, decidiu que “A remuneração das contas vinculadas ao FGTS tem disciplina própria, ditada por lei, que estabelece a TR como forma de atualização monetária, sendo vedado, portanto, ao Poder Judiciário substituir o mencionado índice.” (REsp 1.614.874/SC). Retornados os autos ao sobrestamento, em 12 de junho de 2024, o Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade – ADI 5090, cujo resultado ficou assim sintetizado na certidão de julgamento: “O Tribunal, por maioria e nos termos do voto médio do Ministro Flávio Dino, Redator para o acórdão, julgou parcialmente procedente o pedido formulado na ação direta, com atribuição de efeitos ex nunc, a contar da publicação da ata de julgamento, estabelecendo o seguinte entendimento: a) Remuneração das contas vinculadas na forma legal (TR + 3% a.a. + distribuição dos resultados auferidos) em valor que garanta, no mínimo, o índice oficial de inflação (IPCA) em todos os exercícios; e b) Nos anos em que a remuneração das contas vinculadas ao FGTS não alcançar o IPCA, caberá ao Conselho Curador do Fundo (art. 3º da Lei nº 8.036/1990) determinar a forma de compensação. Vencidos os Ministros Luís Roberto Barroso (Presidente e Relator), André Mendonça, Nunes Marques e Edson Fachin, que julgavam parcialmente procedente o pedido para declarar que a remuneração das contas do FGTS não pode ser inferior à da caderneta de poupança, modulando os efeitos para os novos depósitos efetuados a partir de 2025. Ficaram vencidos parcialmente os Ministros Cristiano Zanin, Alexandre de Moraes, Dias Toffoli e Gilmar Mendes, que julgavam inteiramente improcedente o pedido. Plenário, 12.6.2024.” Em virtude dos efeitos vinculantes das decisões do STF em ação direta de inconstitucionalidade, que se produzem perante a Administração e os órgãos do Poder Judiciário, a partir de agora a correção das contas de FGTS passará automaticamente a ser feita na forma estabelecida. Por outro lado, considerando os efeitos somente para o futuro (“ex nunc”) estabelecidos pelo STF, não há quaisquer diferenças relativas ao passado, razão pela qual não há como vingar a tese inaugural. Por fim, os embargos de declaração opostos foram rejeitados, por unanimidade, conforme julgamento realizado no dia 28/03/2025, DJE 03/04/2025, de forma que não houve alteração da tese fixada, sendo de rigor o julgamento do feito. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, com resolução do mérito, nos termos do artigo 332, II, c.c. artigo 487, I, do CPC, nos termos da fundamentação supra. Ficam prequestionados todos os dispositivos normativos já expressamente invocados pelas partes. Sem custas e sem honorários nesta instância. Defiro a justiça gratuita. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com as baixas e anotações de praxe. Sentença registrada eletronicamente. Intimem-se. Cumpra-se. São Bernardo do Campo, data registrada no sistema.

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Processo nº 5002977-87.2020.4.03.6100

ID: 278607335

Tribunal: TRF3 Órgão: 14ª Vara Cível Federal de São Paulo Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5002977-87.2020.4.03.6100

Data de Disponibilização: 26/05/2025

Polo Ativo:

RODRIGO AUGUSTO PALORCA

Polo Passivo:

Sentença

Advogados:

EDUARDO DAVI MONTEIRO DE BARROS

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

THAYANE RIBEIRO MOURAO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002977-87.2020.4.03.6100 / 14ª Vara Cível Federal de São Paulo AUTOR: RODRIGO AUGUSTO PALORCA Advogados do(a) AUTOR: EDUARDO DAVI MONTEIRO DE BARROS - SP346662, THAYA… PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002977-87.2020.4.03.6100 / 14ª Vara Cível Federal de São Paulo AUTOR: RODRIGO AUGUSTO PALORCA Advogados do(a) AUTOR: EDUARDO DAVI MONTEIRO DE BARROS - SP346662, THAYANE RIBEIRO MOURAO - SP412451 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, PROJETO PRESIDENTE ALTINO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., BANCO DE PROJETOS CONSTRUCOES LTDA., BANCO DE PROJETOS IMOBILIARIOS LTDA. Advogado do(a) REU: DIEGO MARTIGNONI - RS65244-A Advogado do(a) REU: CLAUDIO OLIVEIRA CABRAL JUNIOR - SP130544 S E N T E N Ç A Trata-se de ação de procedimento comum, proposta por LIZ BEATRIZ PALORCA, em face de CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF, PROJETO PRESIDENTE ALTINO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., BANCO DE PROJETOS CONSTRUCOES LTDA. e BP8 - BANCO DE PROJETOS IMOBILIARIOS LTDA., visando à concessão de tutela de urgência, para exclusão da negativação do nome da parte requerente no SERASA, SCPC e CADIN, sob pena de multa. Narra a parte autora que, em 21 de maio de 2018, firmou compromisso de compra e venda, para aquisição de futura unidade autônoma do Empreendimento denominado “Condomínio Via Nações”, situado na Rua Jubair Celestino, nº 195, em Osasco/SP, pelo valor de R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais). Aduz, no entanto, que não possui condições financeiras para arcar com a totalidade das prestações assumidas, razão pela qual pretende a resolução do contrato, com a devolução de parte dos valores já desembolsados. Relata que solicitou, de forma extrajudicial, o desfazimento do negócio, mas recebeu a informação de que o distrato não seria possível em razão da assinatura do contrato de financiamento. Afirma que, até o ajuizamento da ação, havia desembolsado o montante total de R$ 23.425,36 (vinte e três mil, quatrocentos e vinte e cinco reais e trinta e seis centavos). Defende a incidência das disposições do Código de Defesa do Consumidor e a necessidade de reconhecimento da abusividade e da ilegalidade da cláusula de distrato que estabelece a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo promitente comprador. Ao final, requer a rescisão do contrato e a retenção de, no máximo, 20% (vinte por cento) dos valores até então desembolsados. A inicial veio acompanhada da procuração e de documentos. O pedido de tutela de urgência foi indeferido (id nº 28971796). Na mesma oportunidade, houve concessão do benefício de gratuidade da justiça e retificação do valor atribuído à causa. Citados, os corréus PROJETO PRESIDENTE ALTINO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., BANCO DE PROJETOS CONSTRUCOES LTDA. e BP8 - BANCO DE PROJETOS IMOBILIARIOS LTDA. apresentaram contestação (id nº 29804855). Preliminarmente, defenderam a impossibilidade jurídica do pedido, sob a alegação de que o ato jurídico de compra e venda do imóvel encontra-se perfeito e acabado, não sendo admitida a rescisão unilateral do negócio. No mérito, sustentaram a improcedência da demanda, ao fundamento de que não existe mais o compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, uma vez que a transação foi concluída e devidamente formalizada em cartório de registro de imóveis. Argumentaram, ademais, que o desfazimento do negócio, com a devolução de valores, subverteria as regras de movimentação do saldo vinculado ao FGTS. Asseveraram, ainda, a inaplicabilidade do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ ao caso narrado, por não se tratar de mera rescisão de compromisso de compra e venda. Impugnaram, por fim, o valor indicado pela parte autora como adimplido. A Caixa Econômica Federal também ofereceu contestação (id nº 29943615). Pugnou pela improcedência da demanda, em decorrência da impossibilidade de rescisão contratual e devolução de valores no âmbito da alienação fiduciária de imóveis. Instadas as partes à especificação probatória, os corréus informaram não possuir outras provas a produzir (id nº 33211848 e id nº 34155540). Houve réplica (id nº 34193410). Foi proferido despacho (id nº 294379231) intimando a CEF a regularizar sua representação processual. A instituição financeira promoveu a regularização (id nº 297626515). A parte autora apresentou manifestação (id nº 345324147) comunicando que o imóvel objeto da presente demanda foi arrematado em leilão realizado na data de 08 de dezembro de 2023. Na ocasião, requereu que a CEF fosse intimada a apresentar informações acerca da eventual quitação do débito e existência de saldo remanescente. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Fundamento e decido. Preliminar de impossibilidade jurídica do pedido O Código de Processo Civil anteriormente vigente especificava três condições da ação, a saber: a possibilidade jurídica, a legitimidade das partes e o interesse processual (art. 267, inciso VI, do CPC/73). O Novo Código de Processo Civil deixou de explicitar a possibilidade jurídica do pedido, remanescendo a legitimidade e o interesse processual (art. 485, inciso VI, do CPC/15). Diante da exclusão da previsão da impossibilidade jurídica do pedido como condição da ação, afasto a preliminar suscitada pelas corrés, por se confundir com o próprio mérito da causa. Deixo de intimar a CEF para informar sobre a quitação do débito e a existência de eventual saldo remanescente por não constituir a alienação extrajudicial do imóvel o objeto da presente demanda. Passo, então, ao exame do mérito. Mérito da causa Em 26 de outubro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Recurso Especial representativo de controvérsia nº 1.891.498-SP e fixou a seguinte tese: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. A questão debatida na presente demanda assemelha-se ao caso concreto analisado pelo C. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do recurso repetitivo em questão, devendo ser aplicada a tese nele fixada. Os documentos colacionados (id nº 28846824, p. 1-28 e 47-51) demonstram que as partes –, a parte autora e as corrés –, celebraram contrato de financiamento imobiliário, com alienação fiduciária em garantia, para aquisição de futura unidade autônoma do Empreendimento “Condomínio Via Nações”. Na petição inicial, a parte autora alega apenas “(...) não ser possível financeiramente honrar com o pagamento das 16 parcelas devidas a construtora no valor de R$ 1.778,76 mensais e com as 21 parcelas da fase de obras devidas a Caixa Econômica no valor inicial de R$ 258,66 e final de R$ 281,45 cada” (id nº 28846311, p. 2), não tendo apontado qualquer irregularidade no negócio celebrado. Além disso, a Caixa Econômica Federal entregou à vendedora do imóvel o valor contratado, ficando a parte autora obrigada a pagar as prestações mensalmente devidas, previstas no contrato de financiamento. Ausente a alegação de quaisquer irregularidades que maculem a relação contratual, convém destacar a importância de dois dos princípios que norteiam as relações contratuais. O primeiro deles é o da autonomia da vontade, que confere às partes total liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando livremente seu conteúdo, desde que em harmonia com as leis e a ordem pública. E é justamente dessa autonomia de vontades que decorre o segundo princípio em questão, qual seja, o da obrigatoriedade contratual, posto que, uma vez travado o acordo de vontades, torna-se ele obrigatório para as partes, que deverão cumpri-lo conforme o contratado, possibilitando à parte adversa exigir o cumprimento diante da recusa injustificada daquele que livre, válida e eficazmente se obrigou. É o que se denomina pacta sunt servanda ou “os acordos devem ser observados”, preceito cuja finalidade é dar seriedade às avenças e segurança jurídica às obrigações contraídas. No presente caso, o próprio contrato de financiamento imobiliário (id nº 28846824, p. 1-28) estabelece, na cláusula 22, procedimento específico a ser adotado em caso de inadimplemento pelo mutuário, com a execução extrajudicial do imóvel alienado fiduciariamente à instituição financeira, nos termos da Lei nº 9.514/97. A jurisprudência do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região, alinhada à tese formulada pelo C. Superior Tribunal de Justiça, também reconhece a impossibilidade de rescisão dos contratos de alienação fiduciária em garantia, celebrados na forma da Lei nº 9.514/97. Nesse sentido: “APELAÇÃO CÍVEL. SFH. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA IMÓVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIFICULDADES FINANCEIRAS. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. TEMA 1.095 DO STJ. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO ("ANTECIPATORY BREACH"). INAPLICABILIDADE DO CDC. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECÍFICA. - É necessário registrar que, uma vez obtido o financiamento pela Caixa Econômica Federal, mediante alienação fiduciária em garantia, não é mais possível a resilição contratual, devendo ser exigida a aplicação da Lei 9.514/97, a qual não prevê qualquer hipótese de resolução unilateral do contrato por parte do devedor na hipótese de enfrentar dificuldades financeiras. - Salienta-se que a parte autora afirma possuir direito em resilir os contratos firmados, porém não justifica tal fato em uma suposta irregularidade praticada pelos réus, apenas expõe não ter mais desejo em continuar na compra do imóvel, em decorrência de questões pessoais que passou a enfrentar. - Nesse sentido, ressalto que o C. STJ, no Tema 1.095, passou a entender que “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". - No caso concreto, foi juntada a matrícula do imóvel nos autos com o registro da garantia fiduciária no R.05 da matrícula. De qualquer sorte, mesmo se não houvesse o registro, já restou assentado pelo C. STJ que “a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas” (AgInt no REsp n. 1.870.092/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 7/12/2023). - A despeito de não fixada a tese para as hipóteses em que a parte autora não está constituída em mora, filio-me ao entendimento esposado no REsp n. 1.867.209/SP de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no qual compreende o inadimplemento referido na Lei nº 9.514/97 como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário. - O pedido de resilição do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, por desinteresse da parte autora em continuar pagando as prestações, em virtude de dificuldades financeiras ou ausência de planejamento financeiro, embora não constituída em mora, configura a quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, por ser norma específica, prejudicando o direito do consumidor de resilir unilateralmente o contrato e não se aplicando a Súmula nº 543/STJ. Precedentes. - Por fim, quanto ao pedido subsidiário, também dever ser indeferido pelas mesmas razões já expostas. Nessa senda, cabe a parte autora cumprir com as suas obrigações contratuais, visto que os réus não praticaram irregularidade suscetíveis de romper o pacto firmado livremente entre as partes. - Apelação desprovida”. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001952-04.2018.4.03.6102, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 20/09/2024, DJEN DATA: 25/09/2024, destaques inseridos) “DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – SFH. RESCISÃO CONTRATUAL. RESILIÇÃO UNILATERAL. IMPOSSIBILIDADE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. - Para extinção do contrato de compra e venda e financiamento imobiliário em razão do inadimplemento deve ser observado o procedimento na Lei nº 9.514/97, via execução extrajudicial, como dispõe o Tema 1.095 do C. STJ: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". - Ausência de fundamento jurídico para a rescisão unilateral pretendida, uma vez que não foi demonstrada irregularidade nos termos livremente pactuados pelas partes. - A mera indicação de falta de condições financeiras para adimplir o contrato não pode ensejar sua extinção, por não gerar mudança no equilíbrio do contrato. Não há fundamento legal para alteração ou cessação unilateral do contrato caso o devedor sofra desajuste financeiro, considerando que as mudanças nas obrigações demandam acordo bilateral de vontades entre as partes. - Por sua natureza real e unilateral, o contrato de mútuo não comporta a resilição unilateral (art. 473, caput, do Código Civil). - Negativação do nome do devedor como exercício regular do direito de cobrança. - Não cabimento da aplicação indiscriminada da norma consumerista para acolher impugnações desprovidas de razoabilidade. Para a invalidação de cláusula calcada no CDC, é imperiosa a demonstração concreta de abusividade ou onerosidade na avença da forma como foi pactuada. - Inexistência de irregularidades: contrato mantido em seus termos originais, em atenção à segurança jurídica, ao princípio da intervenção mínima e à excepcionalidade da revisão contratual, nos termos do art. 421, parágrafo único e art. 421-A, inciso III, ambos do CC/02, além do princípio da pacta sunt servanda. - Em razão da sucumbência recursal, desprovido o apelo, os honorários fixados na sentença devem ser majorados em 2%, observada a suspensão prevista no artigo 98, §§2º e 3º, do CPC. - Apelação desprovida”. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5004975-68.2018.4.03.6130, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 15/08/2024, DJEN DATA: 21/08/2024) “APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DIFICULDADES FINANCEIRAS. IMPOSSIBILIDADE. - Pretensão à rescisão do “Contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV com recursos do FGTS” firmado com a Caixa Econômica Federal, em 28/03/2018. - Assinado anteriormente, em 28/02/2018, o compromisso de compra e venda com a empresa SPE Vitta Residencial 24 Ltda. na qual encontram-se detalhados todos os valores prometidos (Cláusula E – Pagamento). - Não se alega descumprimento de cláusula contratual por parte da Caixa Econômica Federal ou mesmo da incorporadora, não demonstrado desequilíbrio financeiro ou onerosidade excessiva. Cabe destacar que a mudança na renda da parte contratante ou a sua mera vontade não são argumentos suficientes para caracterizar direito à rescisão e, consequentemente, ao reembolso dos valores pagos. - O fato da parte autora não possuir qualquer pendência em relação ao contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária não autoriza a sua rescisão por mero arrependimento, seja por conta de motivos pessoais ou por dificuldades financeiras enfrentadas. A rescisão unilateral configura a quebra antecipada do contrato, implicando na incidência dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, por ser norma específica. - Tema 1.095 (REsp. 1.891.498) Contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. - Matéria preliminar rejeitada. Apelações providas”. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5006747-19.2019.4.03.6102, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 14/08/2024, Intimação via sistema DATA: 19/08/2024) Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, extinguindo o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas e de honorários advocatícios em favor dos corréus, fixados no total de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Entretanto, tendo em vista que a parte autora é beneficiária da gratuidade da justiça, o pagamento das verbas acima permanecerá suspenso até que se configurem as condições do parágrafo 3º do artigo 98 do Código de Processo Civil. Com o trânsito em julgado, em nada sendo requerido, arquivem-se os autos. Sem prejuízo, proceda a Secretaria à retificação do polo ativo da presente demanda, nos termos da manifestação id nº 345324147. Publique-se. Intimem-se. São Paulo, data da assinatura eletrônica. ISRAEL ALMEIDA DA SILVA Juiz Federal Substituto (Assinatura eletrônica)

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Processo nº 5002977-87.2020.4.03.6100

ID: 278607347

Tribunal: TRF3 Órgão: 14ª Vara Cível Federal de São Paulo Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5002977-87.2020.4.03.6100

Data de Disponibilização: 26/05/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

BANCO DE PROJETOS IMOBILIARIOS LTDA.

Sentença

Advogados:

DIEGO MARTIGNONI

OAB/RS XXXXXX Desbloquear

CLAUDIO OLIVEIRA CABRAL JUNIOR

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002977-87.2020.4.03.6100 / 14ª Vara Cível Federal de São Paulo AUTOR: RODRIGO AUGUSTO PALORCA Advogados do(a) AUTOR: EDUARDO DAVI MONTEIRO DE BARROS - SP346662, THAYA… PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002977-87.2020.4.03.6100 / 14ª Vara Cível Federal de São Paulo AUTOR: RODRIGO AUGUSTO PALORCA Advogados do(a) AUTOR: EDUARDO DAVI MONTEIRO DE BARROS - SP346662, THAYANE RIBEIRO MOURAO - SP412451 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, PROJETO PRESIDENTE ALTINO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., BANCO DE PROJETOS CONSTRUCOES LTDA., BANCO DE PROJETOS IMOBILIARIOS LTDA. Advogado do(a) REU: DIEGO MARTIGNONI - RS65244-A Advogado do(a) REU: CLAUDIO OLIVEIRA CABRAL JUNIOR - SP130544 S E N T E N Ç A Trata-se de ação de procedimento comum, proposta por LIZ BEATRIZ PALORCA, em face de CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF, PROJETO PRESIDENTE ALTINO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., BANCO DE PROJETOS CONSTRUCOES LTDA. e BP8 - BANCO DE PROJETOS IMOBILIARIOS LTDA., visando à concessão de tutela de urgência, para exclusão da negativação do nome da parte requerente no SERASA, SCPC e CADIN, sob pena de multa. Narra a parte autora que, em 21 de maio de 2018, firmou compromisso de compra e venda, para aquisição de futura unidade autônoma do Empreendimento denominado “Condomínio Via Nações”, situado na Rua Jubair Celestino, nº 195, em Osasco/SP, pelo valor de R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais). Aduz, no entanto, que não possui condições financeiras para arcar com a totalidade das prestações assumidas, razão pela qual pretende a resolução do contrato, com a devolução de parte dos valores já desembolsados. Relata que solicitou, de forma extrajudicial, o desfazimento do negócio, mas recebeu a informação de que o distrato não seria possível em razão da assinatura do contrato de financiamento. Afirma que, até o ajuizamento da ação, havia desembolsado o montante total de R$ 23.425,36 (vinte e três mil, quatrocentos e vinte e cinco reais e trinta e seis centavos). Defende a incidência das disposições do Código de Defesa do Consumidor e a necessidade de reconhecimento da abusividade e da ilegalidade da cláusula de distrato que estabelece a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo promitente comprador. Ao final, requer a rescisão do contrato e a retenção de, no máximo, 20% (vinte por cento) dos valores até então desembolsados. A inicial veio acompanhada da procuração e de documentos. O pedido de tutela de urgência foi indeferido (id nº 28971796). Na mesma oportunidade, houve concessão do benefício de gratuidade da justiça e retificação do valor atribuído à causa. Citados, os corréus PROJETO PRESIDENTE ALTINO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., BANCO DE PROJETOS CONSTRUCOES LTDA. e BP8 - BANCO DE PROJETOS IMOBILIARIOS LTDA. apresentaram contestação (id nº 29804855). Preliminarmente, defenderam a impossibilidade jurídica do pedido, sob a alegação de que o ato jurídico de compra e venda do imóvel encontra-se perfeito e acabado, não sendo admitida a rescisão unilateral do negócio. No mérito, sustentaram a improcedência da demanda, ao fundamento de que não existe mais o compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, uma vez que a transação foi concluída e devidamente formalizada em cartório de registro de imóveis. Argumentaram, ademais, que o desfazimento do negócio, com a devolução de valores, subverteria as regras de movimentação do saldo vinculado ao FGTS. Asseveraram, ainda, a inaplicabilidade do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ ao caso narrado, por não se tratar de mera rescisão de compromisso de compra e venda. Impugnaram, por fim, o valor indicado pela parte autora como adimplido. A Caixa Econômica Federal também ofereceu contestação (id nº 29943615). Pugnou pela improcedência da demanda, em decorrência da impossibilidade de rescisão contratual e devolução de valores no âmbito da alienação fiduciária de imóveis. Instadas as partes à especificação probatória, os corréus informaram não possuir outras provas a produzir (id nº 33211848 e id nº 34155540). Houve réplica (id nº 34193410). Foi proferido despacho (id nº 294379231) intimando a CEF a regularizar sua representação processual. A instituição financeira promoveu a regularização (id nº 297626515). A parte autora apresentou manifestação (id nº 345324147) comunicando que o imóvel objeto da presente demanda foi arrematado em leilão realizado na data de 08 de dezembro de 2023. Na ocasião, requereu que a CEF fosse intimada a apresentar informações acerca da eventual quitação do débito e existência de saldo remanescente. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Fundamento e decido. Preliminar de impossibilidade jurídica do pedido O Código de Processo Civil anteriormente vigente especificava três condições da ação, a saber: a possibilidade jurídica, a legitimidade das partes e o interesse processual (art. 267, inciso VI, do CPC/73). O Novo Código de Processo Civil deixou de explicitar a possibilidade jurídica do pedido, remanescendo a legitimidade e o interesse processual (art. 485, inciso VI, do CPC/15). Diante da exclusão da previsão da impossibilidade jurídica do pedido como condição da ação, afasto a preliminar suscitada pelas corrés, por se confundir com o próprio mérito da causa. Deixo de intimar a CEF para informar sobre a quitação do débito e a existência de eventual saldo remanescente por não constituir a alienação extrajudicial do imóvel o objeto da presente demanda. Passo, então, ao exame do mérito. Mérito da causa Em 26 de outubro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Recurso Especial representativo de controvérsia nº 1.891.498-SP e fixou a seguinte tese: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. A questão debatida na presente demanda assemelha-se ao caso concreto analisado pelo C. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do recurso repetitivo em questão, devendo ser aplicada a tese nele fixada. Os documentos colacionados (id nº 28846824, p. 1-28 e 47-51) demonstram que as partes –, a parte autora e as corrés –, celebraram contrato de financiamento imobiliário, com alienação fiduciária em garantia, para aquisição de futura unidade autônoma do Empreendimento “Condomínio Via Nações”. Na petição inicial, a parte autora alega apenas “(...) não ser possível financeiramente honrar com o pagamento das 16 parcelas devidas a construtora no valor de R$ 1.778,76 mensais e com as 21 parcelas da fase de obras devidas a Caixa Econômica no valor inicial de R$ 258,66 e final de R$ 281,45 cada” (id nº 28846311, p. 2), não tendo apontado qualquer irregularidade no negócio celebrado. Além disso, a Caixa Econômica Federal entregou à vendedora do imóvel o valor contratado, ficando a parte autora obrigada a pagar as prestações mensalmente devidas, previstas no contrato de financiamento. Ausente a alegação de quaisquer irregularidades que maculem a relação contratual, convém destacar a importância de dois dos princípios que norteiam as relações contratuais. O primeiro deles é o da autonomia da vontade, que confere às partes total liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando livremente seu conteúdo, desde que em harmonia com as leis e a ordem pública. E é justamente dessa autonomia de vontades que decorre o segundo princípio em questão, qual seja, o da obrigatoriedade contratual, posto que, uma vez travado o acordo de vontades, torna-se ele obrigatório para as partes, que deverão cumpri-lo conforme o contratado, possibilitando à parte adversa exigir o cumprimento diante da recusa injustificada daquele que livre, válida e eficazmente se obrigou. É o que se denomina pacta sunt servanda ou “os acordos devem ser observados”, preceito cuja finalidade é dar seriedade às avenças e segurança jurídica às obrigações contraídas. No presente caso, o próprio contrato de financiamento imobiliário (id nº 28846824, p. 1-28) estabelece, na cláusula 22, procedimento específico a ser adotado em caso de inadimplemento pelo mutuário, com a execução extrajudicial do imóvel alienado fiduciariamente à instituição financeira, nos termos da Lei nº 9.514/97. A jurisprudência do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região, alinhada à tese formulada pelo C. Superior Tribunal de Justiça, também reconhece a impossibilidade de rescisão dos contratos de alienação fiduciária em garantia, celebrados na forma da Lei nº 9.514/97. Nesse sentido: “APELAÇÃO CÍVEL. SFH. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA IMÓVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIFICULDADES FINANCEIRAS. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. TEMA 1.095 DO STJ. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO ("ANTECIPATORY BREACH"). INAPLICABILIDADE DO CDC. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECÍFICA. - É necessário registrar que, uma vez obtido o financiamento pela Caixa Econômica Federal, mediante alienação fiduciária em garantia, não é mais possível a resilição contratual, devendo ser exigida a aplicação da Lei 9.514/97, a qual não prevê qualquer hipótese de resolução unilateral do contrato por parte do devedor na hipótese de enfrentar dificuldades financeiras. - Salienta-se que a parte autora afirma possuir direito em resilir os contratos firmados, porém não justifica tal fato em uma suposta irregularidade praticada pelos réus, apenas expõe não ter mais desejo em continuar na compra do imóvel, em decorrência de questões pessoais que passou a enfrentar. - Nesse sentido, ressalto que o C. STJ, no Tema 1.095, passou a entender que “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". - No caso concreto, foi juntada a matrícula do imóvel nos autos com o registro da garantia fiduciária no R.05 da matrícula. De qualquer sorte, mesmo se não houvesse o registro, já restou assentado pelo C. STJ que “a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas” (AgInt no REsp n. 1.870.092/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 7/12/2023). - A despeito de não fixada a tese para as hipóteses em que a parte autora não está constituída em mora, filio-me ao entendimento esposado no REsp n. 1.867.209/SP de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no qual compreende o inadimplemento referido na Lei nº 9.514/97 como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário. - O pedido de resilição do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, por desinteresse da parte autora em continuar pagando as prestações, em virtude de dificuldades financeiras ou ausência de planejamento financeiro, embora não constituída em mora, configura a quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, por ser norma específica, prejudicando o direito do consumidor de resilir unilateralmente o contrato e não se aplicando a Súmula nº 543/STJ. Precedentes. - Por fim, quanto ao pedido subsidiário, também dever ser indeferido pelas mesmas razões já expostas. Nessa senda, cabe a parte autora cumprir com as suas obrigações contratuais, visto que os réus não praticaram irregularidade suscetíveis de romper o pacto firmado livremente entre as partes. - Apelação desprovida”. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001952-04.2018.4.03.6102, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 20/09/2024, DJEN DATA: 25/09/2024, destaques inseridos) “DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – SFH. RESCISÃO CONTRATUAL. RESILIÇÃO UNILATERAL. IMPOSSIBILIDADE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. - Para extinção do contrato de compra e venda e financiamento imobiliário em razão do inadimplemento deve ser observado o procedimento na Lei nº 9.514/97, via execução extrajudicial, como dispõe o Tema 1.095 do C. STJ: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". - Ausência de fundamento jurídico para a rescisão unilateral pretendida, uma vez que não foi demonstrada irregularidade nos termos livremente pactuados pelas partes. - A mera indicação de falta de condições financeiras para adimplir o contrato não pode ensejar sua extinção, por não gerar mudança no equilíbrio do contrato. Não há fundamento legal para alteração ou cessação unilateral do contrato caso o devedor sofra desajuste financeiro, considerando que as mudanças nas obrigações demandam acordo bilateral de vontades entre as partes. - Por sua natureza real e unilateral, o contrato de mútuo não comporta a resilição unilateral (art. 473, caput, do Código Civil). - Negativação do nome do devedor como exercício regular do direito de cobrança. - Não cabimento da aplicação indiscriminada da norma consumerista para acolher impugnações desprovidas de razoabilidade. Para a invalidação de cláusula calcada no CDC, é imperiosa a demonstração concreta de abusividade ou onerosidade na avença da forma como foi pactuada. - Inexistência de irregularidades: contrato mantido em seus termos originais, em atenção à segurança jurídica, ao princípio da intervenção mínima e à excepcionalidade da revisão contratual, nos termos do art. 421, parágrafo único e art. 421-A, inciso III, ambos do CC/02, além do princípio da pacta sunt servanda. - Em razão da sucumbência recursal, desprovido o apelo, os honorários fixados na sentença devem ser majorados em 2%, observada a suspensão prevista no artigo 98, §§2º e 3º, do CPC. - Apelação desprovida”. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5004975-68.2018.4.03.6130, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 15/08/2024, DJEN DATA: 21/08/2024) “APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DIFICULDADES FINANCEIRAS. IMPOSSIBILIDADE. - Pretensão à rescisão do “Contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV com recursos do FGTS” firmado com a Caixa Econômica Federal, em 28/03/2018. - Assinado anteriormente, em 28/02/2018, o compromisso de compra e venda com a empresa SPE Vitta Residencial 24 Ltda. na qual encontram-se detalhados todos os valores prometidos (Cláusula E – Pagamento). - Não se alega descumprimento de cláusula contratual por parte da Caixa Econômica Federal ou mesmo da incorporadora, não demonstrado desequilíbrio financeiro ou onerosidade excessiva. Cabe destacar que a mudança na renda da parte contratante ou a sua mera vontade não são argumentos suficientes para caracterizar direito à rescisão e, consequentemente, ao reembolso dos valores pagos. - O fato da parte autora não possuir qualquer pendência em relação ao contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária não autoriza a sua rescisão por mero arrependimento, seja por conta de motivos pessoais ou por dificuldades financeiras enfrentadas. A rescisão unilateral configura a quebra antecipada do contrato, implicando na incidência dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, por ser norma específica. - Tema 1.095 (REsp. 1.891.498) Contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. - Matéria preliminar rejeitada. Apelações providas”. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5006747-19.2019.4.03.6102, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 14/08/2024, Intimação via sistema DATA: 19/08/2024) Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, extinguindo o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas e de honorários advocatícios em favor dos corréus, fixados no total de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Entretanto, tendo em vista que a parte autora é beneficiária da gratuidade da justiça, o pagamento das verbas acima permanecerá suspenso até que se configurem as condições do parágrafo 3º do artigo 98 do Código de Processo Civil. Com o trânsito em julgado, em nada sendo requerido, arquivem-se os autos. Sem prejuízo, proceda a Secretaria à retificação do polo ativo da presente demanda, nos termos da manifestação id nº 345324147. Publique-se. Intimem-se. São Paulo, data da assinatura eletrônica. ISRAEL ALMEIDA DA SILVA Juiz Federal Substituto (Assinatura eletrônica)

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Processo nº 5001978-35.2024.4.03.6120

ID: 257420797

Tribunal: TRF3 Órgão: 1ª Vara Federal de Araraquara Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5001978-35.2024.4.03.6120

Data de Disponibilização: 16/04/2025

Polo Ativo:

SALVIANO TIMOTEO DA SILVA NETO

Polo Passivo:

Sentença

Advogados:

CLAUDIO JORGE DE OLIVEIRA

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ALAN GUILHERME SCARPIN AGOSTINI

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PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001978-35.2024.4.03.6120 / 1ª Vara Federal de Araraquara AUTOR: SALVIANO TIMOTEO DA SILVA NETO Advogados do(a) AUTOR: ALAN GUILHERME SCARPIN AGOSTINI - SP320973, CLAU… PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001978-35.2024.4.03.6120 / 1ª Vara Federal de Araraquara AUTOR: SALVIANO TIMOTEO DA SILVA NETO Advogados do(a) AUTOR: ALAN GUILHERME SCARPIN AGOSTINI - SP320973, CLAUDIO JORGE DE OLIVEIRA - SP247618 REU: ALEA S.A., CONSTRUTORA TENDA S/A, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a) REU: LUIZ RINALDO ZAMPONI FILHO - RJ145770, RODRIGO MATTAR COSTA ALVES DA SILVA - RJ107861 S E N T E N Ç A Trata-se de ação ajuizada por Salviano Timoteo da Silva Neto em face da Caixa Econômica Federal, Alea S/A e Construtora Tenda S/A, objetivando a rescisão de contrato de financiamento habitacional, com a devolução dos valores pagos, no importe de R$ 37.316,29, bem como o recebimento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00. Em síntese, o autor relata que as rés não lhe prestaram informações suficientes quanto ao valor mensal da parcela do financiamento imobiliário, tampouco de que o imóvel seria entregue somente em julho de 2027. Desse modo, requer a rescisão contratual, com fulcro no art. 39, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. Os benefícios da gratuidade de justiça foram deferidos, oportunidade em que foi indeferido o pedido de tutela de urgência (id 345845813). O autor informou a interposição de recurso de agravo de instrumento (id 347838726), no qual fora indeferida a antecipação da tutela recursal (id 348466788). Contestação apresentada por Alea S/A e Construtora Tenda S/A (id 349049250), alegando, preliminarmente, a ilegitimidade passiva, bem como a ausência de interesse processual em face da impossibilidade jurídica do pedido. No mérito, defendem a inexistência de razão ou possibilidade para a rescisão contratual, sendo que a impossibilidade financeira não autoriza a rescisão contratual. A Caixa Econômica Federal apresentou contestação (id 349764981), aduzindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva pois “sequer há narrativa de conduta da Caixa no caso em apreço que pudesse ensejar a obrigação de rescindir o contrato ou mesmo de indenizar o demandante a título de danos morais”. A parte autora não apresentou réplica no prazo fixado pelo Juízo. Proferido despacho de id 353922645, determinando às partes que especificassem provas. Manifestação das requeridas Alea S/A e Construtora Tenda S/A (id 356509372). Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. De início, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelas requeridas, pois todas participaram do contrato, fazendo parte da relação jurídica discutida nos autos, de modo que serão afetadas por eventual reconhecimento judicial do direito à rescisão contratual. A preliminar arguida de ausência de interesse processual em face da impossibilidade jurídica do pedido, por Alea S/A e Construtora Tenda S/A, confunde-se com o mérito e nele será dirimida. No mais, estão presentes as condições da ação, bem como os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular da relação processual. Não há necessidade de produção de outras provas, além daquelas já produzidas, as quais são suficientes para o deslinde do feito (art. 370, parágrafo único, do CPC). Passo à análise do mérito. A parte autora, em 21/05/2024, celebrou Contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida – Recursos do FGTS – com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do(s) devedor(es) e/ou opção pela cessão de direitos creditórios do FGTS futuro, figurando como alienante Maria Luiza Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda; como incorporadora, entidade organizadora e fiadora Alea S/A; como construtora e fiadora a Construtora Tenda S/A e como credora fiduciária a Caixa Econômica Federal, tendo por objeto a aquisição de futura casa, localizada na quadra A do lote 4, do empreendimento Casapátio Tabatinga I, na Rua Otávio de Almeida Coelho, n. 565, Jardim Maria Luiza I, em Tabatinga/SP. Pretende a rescisão contratual do contrato de financiamento, com a devolução dos valores pagos, no importe de R$ 37.316,29, bem como indenização de dano moral, em decorrência de que as rés não lhe prestaram informações suficientes quanto ao valor mensal da parcela do financiamento imobiliário, sendo que o valor de R$ 745,00 que representa 20% a mais, não estava prevista, bem como de que o imóvel seria entregue somente em julho de 2027. O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor estabelece que “nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento cristalizado na Súmula 543 de que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. O caso dos autos é diverso, pois, o contrato de financiamento com pacto de alienação fiduciária entre as partes, por meio do qual a instituição financeira transferiu as demais requeridas os recursos que a autora necessitava para o pagamento do imóvel adquirido e obteve a propriedade resolúvel do imóvel, conforme Lei 9.514/1997. Ocorre que a lei que regula a alienação fiduciária não estabelece hipótese de rescisão do contrato fundada no arrependimento ou na alteração das condições econômicas do mutuário. Em suma, a obrigação só se extingue pela integralização do débito ou, em caso de inadimplemento do mutuário, pela liquidação da garantia, sendo ainda possível o desfazimento do negócio em determinadas hipóteses de descumprimento do contrato pelo incorporador, como atraso na entrega do empreendimento ou vícios de construção, mas nenhuma dessas situações diz respeito à presente ação. Em casos como o dos autos, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento desfavorável à tese defendida pela parte autora, conforme enunciado do Tema 1.095: “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. No mesmo sentido tem decidido o Tribunal Regional Federal da 3ª Região: "CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. VALIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RESILIÇÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES JÁ PAGAS. ARTIGO 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR: INAPLICABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Não se discute a aplicação das medidas protetivas ao consumidor previstas no Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de mútuo habitacional vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação. Tal proteção, porém, não é absoluta e deve ser invocada de forma concreta, de modo que o mutuário efetivamente comprove a existência de abusividade das cláusulas contratuais ou de excessiva onerosidade da obrigação pactuada. 2. Não se trata de hipótese de contrato firmado entre o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela Instituição Financeira Oficial Federal, e a pessoa física, mas, sim, de contrato de compra e venda e mútuo com alienação fiduciária em garantia no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) e do Programa de Apoio à Produção de Habitações com Recursos do FGTS. Não comportam aplicação, portanto, as disposições da Portaria nº 488/2017, do Ministério das Cidades. 3. A norma do artigo 53, do CDC, por sua vez, visa a evitar o enriquecimento injustificado do vendedor, que comumente ocorre quando, diante da inadimplência do comprador, retoma o imóvel e nada devolve ao comprador em relação às parcelas já pagas. 4. Não há como aplicar a referida norma do diploma consumerista em desfavor do mutuante em contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Firmado o contrato de compra e venda, a CEF entrega o valor financiado ao vendedor do imóvel. As prestações que recebe não são a contrapartida da venda, mas sim do financiamento. A possível retomada do imóvel não decorre da rescisão da compra e venda, mas sim de eventual adjudicação em procedimento de execução, judicial ou extrajudicial. 5. Honorários advocatícios de sucumbência majorados para 11% (onze por cento) do valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a condição suspensiva de exigibilidade decorrente da concessão do benefício da gratuidade de justiça. 6. Negado provimento ao recurso de apelação." (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002760-13.2018.4.03.6133, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 18/05/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 27/05/2020). O art. 478 do Código Civil estabelece que “nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação”. O motivo apresentado pela parte autora para a rescisão do contrato foi tão somente a impossibilidade financeira de arcar com o pagamento das parcelas do financiamento, em razão de alegada diferença de 20% do que lhe foi informado originalmente. Todavia, após a celebração do contrato, não é facultado aos contratantes rescindir a avença por mera liberalidade, ainda que fundada em dificuldades financeiras, pois a parte autora, quando de sua assinatura, teve a prévia ciência de seus termos e condições, podendo aferir antecipadamente o comprometimento de sua capacidade financeira. Logo, dificuldades de ordem financeira não constituem fato extraordinário impossível de se antever, pelo que não justificam a rescisão unilateral do contrato ou o descumprimento das obrigações pactuadas. De outra parte, vejo que consta expressamente no contrato o prazo para construção/legalização do imóvel e a forma de composição e cálculo do encargo mensal, consoante itens B.7.1, B.8 e B.9 e cláusula 5.1 (id 345659759), não podendo a parte autora alegar desconhecimento, uma vez que aderiu livremente ao pactuado. Ademais, cumpre ressaltar que o montante da prestação mensal não tem necessária correlação com os valores de planilha de evolução teórica das parcelas fornecida previamente à contratação, os quais estão sujeitos à alteração em decorrência da aplicação das atualizações monetárias previstas no financiamento. Desse modo, não se comprovou a ocorrência de qualquer vício contratual, desequilíbrio financeiro ou acontecimento extraordinário e imprevisível caracterizador de onerosidade excessiva, hábeis a justificar a rescisão do contrato. Nesse sentido: “APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. TESE NO TEMA 1.095 DO STJ. - Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). - Enquanto o negócio jurídico celebrado com a construtora diz respeito efetivamente à compra e venda de unidade autônoma, o negócio jurídico firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do imóvel. - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor à construtora. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. - Não há notícia nos autos de que tenha havido qualquer irregularidade no que restou livremente pactuado entre as partes, sendo que a rescisão pretendida tem por único motivo a alteração da situação financeira da parte autora, que veio a impossibilitar o pagamento das prestações. - Entretanto, como mencionado anteriormente, a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal. - “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (Tema 1.095 STJ). - Não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas. - Apelação não provida.” (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003951-56.2022.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 31/01/2025, DJEN DATA: 05/02/2025) “APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DIFICULDADES FINANCEIRAS. IMPOSSIBILIDADE. - Pretensão à rescisão do “Contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV com recursos do FGTS” firmado com a Caixa Econômica Federal, em 28/03/2018. - Assinado anteriormente, em 28/02/2018, o compromisso de compra e venda com a empresa SPE Vitta Residencial 24 Ltda. na qual encontram-se detalhados todos os valores prometidos (Cláusula E – Pagamento). - Não se alega descumprimento de cláusula contratual por parte da Caixa Econômica Federal ou mesmo da incorporadora, não demonstrado desequilíbrio financeiro ou onerosidade excessiva. Cabe destacar que a mudança na renda da parte contratante ou a sua mera vontade não são argumentos suficientes para caracterizar direito à rescisão e, consequentemente, ao reembolso dos valores pagos. - O fato da parte autora não possuir qualquer pendência em relação ao contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária não autoriza a sua rescisão por mero arrependimento, seja por conta de motivos pessoais ou por dificuldades financeiras enfrentadas. A rescisão unilateral configura a quebra antecipada do contrato, implicando na incidência dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, por ser norma específica. - Tema 1.095 (REsp. 1.891.498) Contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. - Matéria preliminar rejeitada. Apelações providas.” (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5006747-19.2019.4.03.6102, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 14/08/2024, Intimação via sistema DATA: 19/08/2024) Portanto, verificado que as requeridas não deram causa à situação invocada e não tendo a autora demonstrado a ocorrência de onerosidade excessiva ou qualquer vício contratual, a resolução do contrato deve seguir a disciplina prevista na Lei 9.514/1997, sendo incabível o afastamento da obrigação de pagamento das prestações nos moldes em que pretendido, bem como a devolução dos valores pagos pelo autor. Tendo em vista o indeferimento dos pedidos de rescisão contratual e devolução de valores, evidencia-se a ausência da comprovação de qualquer conduta ilícita pela parte requerida, razão pela qual improcede o pedido de sua condenação ao pagamento de indenização por danos morais. Portanto, tudo somado, o feito deve ser julgado improcedente. DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte vencida ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios à parte adversa no valor de 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, observadas as disposições sobre justiça gratuita (art. 98, §3º do CPC). Sentença não sujeita à remessa necessária. Caso interposto recurso, abra-se vista à contraparte. Apresentadas contrarrazões ou decorrido o prazo sem manifestação, encaminhem-se os autos ao TRF da 3ª Região. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Araraquara/SP, data da assinatura eletrônica. JEAN CARLOS DYONISIO FERNANDES Juiz Federal Substituto

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Processo nº 5001978-35.2024.4.03.6120

ID: 257420890

Tribunal: TRF3 Órgão: 1ª Vara Federal de Araraquara Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5001978-35.2024.4.03.6120

Data de Disponibilização: 16/04/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

CONSTRUTORA TENDA S/A

Sentença

Advogados:

RODRIGO MATTAR COSTA ALVES DA SILVA

OAB/RJ XXXXXX Desbloquear

LUIZ RINALDO ZAMPONI FILHO

OAB/RJ XXXXXX Desbloquear

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001978-35.2024.4.03.6120 / 1ª Vara Federal de Araraquara AUTOR: SALVIANO TIMOTEO DA SILVA NETO Advogados do(a) AUTOR: ALAN GUILHERME SCARPIN AGOSTINI - SP320973, CLAU… PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001978-35.2024.4.03.6120 / 1ª Vara Federal de Araraquara AUTOR: SALVIANO TIMOTEO DA SILVA NETO Advogados do(a) AUTOR: ALAN GUILHERME SCARPIN AGOSTINI - SP320973, CLAUDIO JORGE DE OLIVEIRA - SP247618 REU: ALEA S.A., CONSTRUTORA TENDA S/A, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a) REU: LUIZ RINALDO ZAMPONI FILHO - RJ145770, RODRIGO MATTAR COSTA ALVES DA SILVA - RJ107861 S E N T E N Ç A Trata-se de ação ajuizada por Salviano Timoteo da Silva Neto em face da Caixa Econômica Federal, Alea S/A e Construtora Tenda S/A, objetivando a rescisão de contrato de financiamento habitacional, com a devolução dos valores pagos, no importe de R$ 37.316,29, bem como o recebimento de indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00. Em síntese, o autor relata que as rés não lhe prestaram informações suficientes quanto ao valor mensal da parcela do financiamento imobiliário, tampouco de que o imóvel seria entregue somente em julho de 2027. Desse modo, requer a rescisão contratual, com fulcro no art. 39, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. Os benefícios da gratuidade de justiça foram deferidos, oportunidade em que foi indeferido o pedido de tutela de urgência (id 345845813). O autor informou a interposição de recurso de agravo de instrumento (id 347838726), no qual fora indeferida a antecipação da tutela recursal (id 348466788). Contestação apresentada por Alea S/A e Construtora Tenda S/A (id 349049250), alegando, preliminarmente, a ilegitimidade passiva, bem como a ausência de interesse processual em face da impossibilidade jurídica do pedido. No mérito, defendem a inexistência de razão ou possibilidade para a rescisão contratual, sendo que a impossibilidade financeira não autoriza a rescisão contratual. A Caixa Econômica Federal apresentou contestação (id 349764981), aduzindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva pois “sequer há narrativa de conduta da Caixa no caso em apreço que pudesse ensejar a obrigação de rescindir o contrato ou mesmo de indenizar o demandante a título de danos morais”. A parte autora não apresentou réplica no prazo fixado pelo Juízo. Proferido despacho de id 353922645, determinando às partes que especificassem provas. Manifestação das requeridas Alea S/A e Construtora Tenda S/A (id 356509372). Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. De início, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pelas requeridas, pois todas participaram do contrato, fazendo parte da relação jurídica discutida nos autos, de modo que serão afetadas por eventual reconhecimento judicial do direito à rescisão contratual. A preliminar arguida de ausência de interesse processual em face da impossibilidade jurídica do pedido, por Alea S/A e Construtora Tenda S/A, confunde-se com o mérito e nele será dirimida. No mais, estão presentes as condições da ação, bem como os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular da relação processual. Não há necessidade de produção de outras provas, além daquelas já produzidas, as quais são suficientes para o deslinde do feito (art. 370, parágrafo único, do CPC). Passo à análise do mérito. A parte autora, em 21/05/2024, celebrou Contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida – Recursos do FGTS – com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do(s) devedor(es) e/ou opção pela cessão de direitos creditórios do FGTS futuro, figurando como alienante Maria Luiza Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda; como incorporadora, entidade organizadora e fiadora Alea S/A; como construtora e fiadora a Construtora Tenda S/A e como credora fiduciária a Caixa Econômica Federal, tendo por objeto a aquisição de futura casa, localizada na quadra A do lote 4, do empreendimento Casapátio Tabatinga I, na Rua Otávio de Almeida Coelho, n. 565, Jardim Maria Luiza I, em Tabatinga/SP. Pretende a rescisão contratual do contrato de financiamento, com a devolução dos valores pagos, no importe de R$ 37.316,29, bem como indenização de dano moral, em decorrência de que as rés não lhe prestaram informações suficientes quanto ao valor mensal da parcela do financiamento imobiliário, sendo que o valor de R$ 745,00 que representa 20% a mais, não estava prevista, bem como de que o imóvel seria entregue somente em julho de 2027. O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor estabelece que “nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento cristalizado na Súmula 543 de que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. O caso dos autos é diverso, pois, o contrato de financiamento com pacto de alienação fiduciária entre as partes, por meio do qual a instituição financeira transferiu as demais requeridas os recursos que a autora necessitava para o pagamento do imóvel adquirido e obteve a propriedade resolúvel do imóvel, conforme Lei 9.514/1997. Ocorre que a lei que regula a alienação fiduciária não estabelece hipótese de rescisão do contrato fundada no arrependimento ou na alteração das condições econômicas do mutuário. Em suma, a obrigação só se extingue pela integralização do débito ou, em caso de inadimplemento do mutuário, pela liquidação da garantia, sendo ainda possível o desfazimento do negócio em determinadas hipóteses de descumprimento do contrato pelo incorporador, como atraso na entrega do empreendimento ou vícios de construção, mas nenhuma dessas situações diz respeito à presente ação. Em casos como o dos autos, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento desfavorável à tese defendida pela parte autora, conforme enunciado do Tema 1.095: “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. No mesmo sentido tem decidido o Tribunal Regional Federal da 3ª Região: "CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. VALIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RESILIÇÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES JÁ PAGAS. ARTIGO 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR: INAPLICABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Não se discute a aplicação das medidas protetivas ao consumidor previstas no Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de mútuo habitacional vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação. Tal proteção, porém, não é absoluta e deve ser invocada de forma concreta, de modo que o mutuário efetivamente comprove a existência de abusividade das cláusulas contratuais ou de excessiva onerosidade da obrigação pactuada. 2. Não se trata de hipótese de contrato firmado entre o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela Instituição Financeira Oficial Federal, e a pessoa física, mas, sim, de contrato de compra e venda e mútuo com alienação fiduciária em garantia no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) e do Programa de Apoio à Produção de Habitações com Recursos do FGTS. Não comportam aplicação, portanto, as disposições da Portaria nº 488/2017, do Ministério das Cidades. 3. A norma do artigo 53, do CDC, por sua vez, visa a evitar o enriquecimento injustificado do vendedor, que comumente ocorre quando, diante da inadimplência do comprador, retoma o imóvel e nada devolve ao comprador em relação às parcelas já pagas. 4. Não há como aplicar a referida norma do diploma consumerista em desfavor do mutuante em contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Firmado o contrato de compra e venda, a CEF entrega o valor financiado ao vendedor do imóvel. As prestações que recebe não são a contrapartida da venda, mas sim do financiamento. A possível retomada do imóvel não decorre da rescisão da compra e venda, mas sim de eventual adjudicação em procedimento de execução, judicial ou extrajudicial. 5. Honorários advocatícios de sucumbência majorados para 11% (onze por cento) do valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a condição suspensiva de exigibilidade decorrente da concessão do benefício da gratuidade de justiça. 6. Negado provimento ao recurso de apelação." (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002760-13.2018.4.03.6133, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 18/05/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 27/05/2020). O art. 478 do Código Civil estabelece que “nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação”. O motivo apresentado pela parte autora para a rescisão do contrato foi tão somente a impossibilidade financeira de arcar com o pagamento das parcelas do financiamento, em razão de alegada diferença de 20% do que lhe foi informado originalmente. Todavia, após a celebração do contrato, não é facultado aos contratantes rescindir a avença por mera liberalidade, ainda que fundada em dificuldades financeiras, pois a parte autora, quando de sua assinatura, teve a prévia ciência de seus termos e condições, podendo aferir antecipadamente o comprometimento de sua capacidade financeira. Logo, dificuldades de ordem financeira não constituem fato extraordinário impossível de se antever, pelo que não justificam a rescisão unilateral do contrato ou o descumprimento das obrigações pactuadas. De outra parte, vejo que consta expressamente no contrato o prazo para construção/legalização do imóvel e a forma de composição e cálculo do encargo mensal, consoante itens B.7.1, B.8 e B.9 e cláusula 5.1 (id 345659759), não podendo a parte autora alegar desconhecimento, uma vez que aderiu livremente ao pactuado. Ademais, cumpre ressaltar que o montante da prestação mensal não tem necessária correlação com os valores de planilha de evolução teórica das parcelas fornecida previamente à contratação, os quais estão sujeitos à alteração em decorrência da aplicação das atualizações monetárias previstas no financiamento. Desse modo, não se comprovou a ocorrência de qualquer vício contratual, desequilíbrio financeiro ou acontecimento extraordinário e imprevisível caracterizador de onerosidade excessiva, hábeis a justificar a rescisão do contrato. Nesse sentido: “APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. TESE NO TEMA 1.095 DO STJ. - Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). - Enquanto o negócio jurídico celebrado com a construtora diz respeito efetivamente à compra e venda de unidade autônoma, o negócio jurídico firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do imóvel. - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor à construtora. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. - Não há notícia nos autos de que tenha havido qualquer irregularidade no que restou livremente pactuado entre as partes, sendo que a rescisão pretendida tem por único motivo a alteração da situação financeira da parte autora, que veio a impossibilitar o pagamento das prestações. - Entretanto, como mencionado anteriormente, a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal. - “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (Tema 1.095 STJ). - Não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas. - Apelação não provida.” (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003951-56.2022.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 31/01/2025, DJEN DATA: 05/02/2025) “APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DIFICULDADES FINANCEIRAS. IMPOSSIBILIDADE. - Pretensão à rescisão do “Contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV com recursos do FGTS” firmado com a Caixa Econômica Federal, em 28/03/2018. - Assinado anteriormente, em 28/02/2018, o compromisso de compra e venda com a empresa SPE Vitta Residencial 24 Ltda. na qual encontram-se detalhados todos os valores prometidos (Cláusula E – Pagamento). - Não se alega descumprimento de cláusula contratual por parte da Caixa Econômica Federal ou mesmo da incorporadora, não demonstrado desequilíbrio financeiro ou onerosidade excessiva. Cabe destacar que a mudança na renda da parte contratante ou a sua mera vontade não são argumentos suficientes para caracterizar direito à rescisão e, consequentemente, ao reembolso dos valores pagos. - O fato da parte autora não possuir qualquer pendência em relação ao contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária não autoriza a sua rescisão por mero arrependimento, seja por conta de motivos pessoais ou por dificuldades financeiras enfrentadas. A rescisão unilateral configura a quebra antecipada do contrato, implicando na incidência dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, por ser norma específica. - Tema 1.095 (REsp. 1.891.498) Contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. - Matéria preliminar rejeitada. Apelações providas.” (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5006747-19.2019.4.03.6102, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 14/08/2024, Intimação via sistema DATA: 19/08/2024) Portanto, verificado que as requeridas não deram causa à situação invocada e não tendo a autora demonstrado a ocorrência de onerosidade excessiva ou qualquer vício contratual, a resolução do contrato deve seguir a disciplina prevista na Lei 9.514/1997, sendo incabível o afastamento da obrigação de pagamento das prestações nos moldes em que pretendido, bem como a devolução dos valores pagos pelo autor. Tendo em vista o indeferimento dos pedidos de rescisão contratual e devolução de valores, evidencia-se a ausência da comprovação de qualquer conduta ilícita pela parte requerida, razão pela qual improcede o pedido de sua condenação ao pagamento de indenização por danos morais. Portanto, tudo somado, o feito deve ser julgado improcedente. DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte vencida ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios à parte adversa no valor de 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, observadas as disposições sobre justiça gratuita (art. 98, §3º do CPC). Sentença não sujeita à remessa necessária. Caso interposto recurso, abra-se vista à contraparte. Apresentadas contrarrazões ou decorrido o prazo sem manifestação, encaminhem-se os autos ao TRF da 3ª Região. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Araraquara/SP, data da assinatura eletrônica. JEAN CARLOS DYONISIO FERNANDES Juiz Federal Substituto

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