Processo nº 1026140-36.2021.8.11.0002
ID: 310038686
Tribunal: TJMT
Órgão: Quinta Câmara de Direito Privado
Classe: APELAçãO CíVEL
Nº Processo: 1026140-36.2021.8.11.0002
Data de Disponibilização:
27/06/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
MARLON DE LATORRACA BARBOSA
OAB/MT XXXXXX
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ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1026140-36.2021.8.11.0002 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e dev…
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1026140-36.2021.8.11.0002 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro] Relator: Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA Turma Julgadora: [DES(A). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, DES(A). LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, DES(A). MARCOS REGENOLD FERNANDES] Parte(s): [PAULO CESAR DE CAMPOS - CPF: 442.594.921-87 (APELADO), ANNA PAULA PELIZER - CPF: 009.189.131-01 (ADVOGADO), JANAINA MACIEL SOUTO DO NASCIMENTO - CPF: 009.376.941-50 (ADVOGADO), JADILTON ARAUJO SANTANA - CPF: 021.869.725-22 (ADVOGADO), SINEREIDE INACIO DE MEDEIROS CAMPOS - CPF: 832.678.911-91 (APELADO), CIJ IMOVEIS LTDA - EPP - CNPJ: 21.725.976/0001-00 (APELANTE), MARLON DE LATORRACA BARBOSA - CPF: 545.963.431-87 (ADVOGADO)] A C Ó R D à O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO. E M E N T A APELANTE: CIJ IMOVEIS LTDA APELADO: PAULO CESAR DE CAMPOS e SINEREIDE INACIO DE MEDEIROS CAMPOS EMENTA. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. LOTEAMENTO EMBARGADO POR IRREGULARIDADE AMBIENTAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. VALOR REDUZIDO PARA SE ADEQUAR A CRITÉRIOS DE PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. MULTA CONTRATUAL. DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a Recorrente a à restituição integral das quantias pagas, multa de 10% e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) verificar a nulidade da sentença por ausência de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande; (ii) definir se a CIJ Imóveis deu causa ao inadimplemento contratual; (iii) examinar a legalidade da condenação por danos morais e eventual necessidade de sua redução; (iv) apurar a possibilidade de restituição integral dos valores pagos e aplicação da multa contratual em desfavor da vendedora; e (v) reavaliar a distribuição dos ônus da sucumbência. III. RAZÕES DE DECIDIR A ausência de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande não configura nulidade da sentença nem cerceamento de defesa, por inexistência de vínculo contratual entre esses entes e as partes litigantes, sendo incabível sua inclusão na lide. O inadimplemento contratual decorre de culpa exclusiva da apelante, que comercializou lote em empreendimento embargado por decisão judicial, em razão de graves irregularidades ambientais e urbanísticas, não podendo transferir a terceiros a responsabilidade pelas consequências do vício de origem da transação. A condenação por danos morais é cabível, tendo em vista a frustração do legítimo projeto de aquisição de imóvel, configurando falha na prestação do serviço, com aplicação da responsabilidade objetiva do fornecedor (art. 14 do CDC). Contudo, o valor arbitrado deve ser reduzido de R$ 10.000,00 para R$ 5.000,00, à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. A restituição integral dos valores pagos é devida quando a resolução do contrato decorre do inadimplemento do promitente vendedor, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo igualmente cabível a aplicação da cláusula penal de 10% prevista contratualmente, mesmo quando originalmente estipulada apenas contra o comprador, em conformidade com o Tema 971/STJ. Inexistem razões para modificação da distribuição dos ônus da sucumbência, mantida a condenação da apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A ausência de vínculo do INCRA e do Município com o contrato afasta a nulidade por falta de intimação. A venda de imóvel embargado por irregularidades ambientais configura inadimplemento da vendedora. O dano moral é indenizável diante da frustração da compra, porém o quantum deve ser proporcional ao dano. Havendo culpa da vendedora, impõe-se a devolução integral dos valores pagos e aplicação da cláusula penal originalmente prevista apenas para o comprador. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 475; CPC, arts. 344, 370, 373, II, e 85, §§ 2º e 11; CDC, arts. 6º, VI, e 14, caput; CF/1988, art. 5º, V e X. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas 43, 54 e 543; STJ, Tema 971, REsp 1.635.428/SP, AgInt no REsp 1888853/SP,; TJMT, 1021240-44.2020.8.11.0002 e 1008916-27.2017.8.11.0002. R E L A T Ó R I O RELATÓRIO EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA. Egrégia Câmara: Trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL, interposto por CIJ Imóveis Ltda., contra sentença (ID. 430840345 – Autos de Origem nº 1026140-36.2021.8.11.0002), proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, nos autos da Ação de Rescisão Contratual Cumulada com Restituição de Valores Pagos e Indenização por Perdas e Danos, sob os seguintes fundamentos: Vistos, etc... Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS ajuizada por PAULO CÉSAR DE CAMPOS E SINEREIDE INÁCIO DE MEDEIROS CAMPOS, devidamente qualificados, em face de CIJ IMÓVEIS LTDA.–EPP, em que alegam e requerem o seguinte: Alegam que celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a ré, no qual se comprometeram ao pagamento parcelado do preço ajustado. Entretanto, apesar do adimplemento de suas obrigações financeiras, a ré não teria cumprido sua parte no contrato, impossibilitando a concretização da aquisição do bem. Sustentam que o contrato previa pagamentos mensais, os quais foram efetuados regularmente, conforme comprovantes anexados aos autos. Alegam, ainda, que a ré descumpriu obrigações essenciais do contrato, impedindo o registro e a entrega definitiva do imóvel. Asseveram que, apesar das tentativas de resolução amigável, a ré não adotou qualquer medida para solucionar o impasse, restando aos autores apenas a via judicial para rescisão do contrato e recuperação dos valores pagos. Como consequência, pleiteiam a resolução do contrato, com a devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros moratórios, além da condenação da ré ao pagamento de danos morais, fixados em valor equivalente a 20 (vinte) salários mínimos, e multa de 10% sobre o valor do contrato. No Id. 63447167 concedi a tutela para suspensão das cobranças e proibição de restrição de crédito no nome dos autores. Termo de audiência de conciliação no Id. 99565996 e não sendo ofertada defesa vieram-me os autos conclusos. SÃO OS FATOS EM SUMA. PONDERO E DECIDO: Nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil, o réu será considerado revel se, citado regularmente, não apresentar contestação dentro do prazo legal. A consequência imediata da revelia é a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor, salvo se o contrário resultar da prova dos autos ou se a demanda versar sobre direito indisponível. No presente caso, a ré foi devidamente citada e deixou transcorrer in albis o prazo para apresentação de contestação, tornando-se revel e fazendo incidir os efeitos do artigo 344 do CPC. Dessa forma, presumem-se verdadeiros os fatos alegados na inicial, especialmente o inadimplemento contratual da ré e o direito dos autores à resolução do contrato com a devolução dos valores pagos. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel é um compromisso bilateral, no qual ambas as partes assumem obrigações recíprocas. A ausência do cumprimento de uma dessas obrigações por uma das partes autoriza a rescisão contratual por inadimplemento, conforme dispõe o artigo 475 do Código Civil: "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo-lhe, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos." Os autores demonstraram nos autos que cumpriram integralmente suas obrigações financeiras, enquanto a ré não adimpliu sua parte no contrato, impedindo o avanço da relação jurídica e frustrando a expectativa legítima dos autores em adquirir o imóvel. Diante do inadimplemento exclusivo da ré e da presunção de veracidade dos fatos em razão da revelia, impõe-se a rescisão do contrato, conforme jurisprudência consolidada: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - RESPONSABILIDADE CIVIL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO - ATRASO INJUSTIFICADO - RESCISÃO DO CONTRATO - DIREITO DE RETENÇÃO - INEXISTÊNCIA - CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR - MULTA CONTRATUAL - APLICAÇÃO AO VENDEDOR - POSSIBILIDADE - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - QUANTUM INDENIZATÓRIO - MANUTENÇÃO - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - CITAÇÃO - RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - BASE DE CÁLCULO - VALOR DA CONDENAÇÃO - RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO - RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. 1. A responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, sendo direito básico do consumidor a ampla reparação por danos patrimoniais e morais, somente afastada nas hipóteses de comprovação de inexistência do defeito e culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (art. 14, § 3º, do CDC). 2. O atraso injustificado na conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, ultrapassando o prazo convencionado, configura falha na prestação de serviços e justifica a rescisão contratual. 3. Nos termos da jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor não autoriza a retenção de qualquer percentual das parcelas pagas. 4. A cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente pode ser aplicada em desfavor da vendedora, em observância à equidade e ao necessário equilíbrio contratual (Tema 971 dos recursos repetitivos). 5. Quando o contexto fático evidencia atraso expressivo na entrega das obras de infraestrutura, extrapolando os limites do simples inadimplemento do contrato, impõe-se o dever de indenizar pelos danos morais causados. 6. No arbitramento do valor indenizatório devem ser observados os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, de modo que a reparação pecuniária não pode servir como fonte de enriquecimento do ofendido, nem consubstanciar incentivo à reincidência do responsável pela prática do ilícito. 7. Em se tratando de responsabilidade civil contratual, os juros moratórios incidem desde a citação (art. 405 do CC). 8. A fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais deve observar a regra geral prevista no § 2º do art. 85 do CPC, a qual estabelece os parâmetros de 10% (dez por cento) a 20% (vinte por cento) do valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa. (TJ-MG - Apelação Cível: 50037555220218130525, Relator: Des.(a) Eveline Felix, Julgamento: 16/07/2024, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Publicação: 16/07/2024). Diante da rescisão contratual por culpa exclusiva da ré, os valores pagos pelos autores devem ser integralmente restituídos, conforme Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça[1], e quanto à multa contratual, prevista exclusivamente na hipótese de inadimplemento do adquirente, deve ser aplicada à construtora que descumpriu o contrato, conforme Tema 971, do Superior Tribunal de Justiça: Tema 971-STJ. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. DOS DANOS MORAIS Nesse aspecto, sendo a conduta das rés de vital importância para a não finalização do contrato, entendo demonstrado o dano moralpor serem responsáveis pela quebra do sonho da casa própria, tão presente na vida dos brasileiros, ou até para fins de investimento. Consequentemente, deve ser fixada indenização pelos danos morais – inclusive, presumidos – sofridos pela parte autora, não se podendo deixar de censurar a conduta das rés. Entendo, ainda, que o valor pretendo é elevado e destoa do quantum que venho aplicado em casos semelhantes. A fim de aplicar o caráter pedagógico pela postura da ré, sem também representar enriquecimento sem causa, tenho por bem em fixar a verba no patamar de R$ 10.000,00. ANTE O EXPOSTO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos feitos nesta Ação de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos para DECLARAR a rescisão do contrato firmado entre as partes. Ainda, CONDENO a ré ao pagamento das seguintes verbas em favor dos autores: a) restituição integral dos valores pagos, conforme demonstrado nos autos; b) multa contratual de 10%; e c) danos morais, que fixo em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Pelo princípio da sucumbência e por terem os autores decaído apenas no quantum indenizatória (Súmula 326-STJ) condeno a ré ao pagamento das custas processuais, bem como, honorários advocatícios, esses fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Para fins de liquidação da sentença no tocante aos danos materiais a correção monetária deverá incidir desde cada pagamento efetuado, nos termos da Súmula 43 do STJ, e os juros moratórios são de 1% ao mês a partir da citação, conforme Súmula 54 do STJ. Relativamente aos danos morais o valor deverá ser atualizado com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária pelo INPC desde o arbitramento por tratar-se de relação de natureza contratual Decorrido o prazo recursal e não havendo manifestação das partes ao arquivo com as devidas baixas. PUBLIQUE-SE. INTIME-SE. CUMPRA-SE. Em razões recursais (ID. 291593378), a parte recorrente sustenta as seguintes teses: Nulidade da sentença por ausência de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande Ausência de culpa da apelante quanto ao inadimplemento contratual que deu causa à rescisão Impossibilidade de condenação ao pagamento de danos morais ou minoração Impossibilidade de condenação à devolução integral dos valores pagos e à multa rescisória Pedido de reforma da distribuição dos ônus de sucumbência Assim, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso, a fim de que seja acolhida as teses preliminares, subsidiariamente, que seja reformada a sentença para que a ação seja julgada inteiramente improcedente, ou em caso de parcial procedência, que seja afastada a multa aplicada e a indenização por danos morais. Devidamente intimado, o apelado apresenta contrarrazões em ID. 291593383 alegando violação ao princípio da dialeticidade e, no mérito, pugna pelo desprovimento do recurso. Dispensado parecer do Ministério Público em razão da matéria. É o relatório. Sebastião de Arruda Almeida Desembargador Relator V O T O R E L A T O R APELANTE: CIJ IMOVEIS LTDA APELADO: PAULO CESAR DE CAMPOS e SINEREIDE INACIO DE MEDEIROS CAMPOS VOTO – PRELIMINAR EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA. Egrégia Câmara: Alegação de ausência de dialeticidade recursal em Contrarrazões Inicialmente, os Apelados sustentam que o recurso não deve sequer ser conhecido, pois não cumpre os requisitos legais previstos no artigo 1.010, III, do Código de Processo Civil. Alega que a apelante não impugnou de forma específica os fundamentos da sentença, limitando-se a repetir alegações genéricas, sem apresentar provas ou argumentos concretos. Assim, sustenta que o recurso de Apelação da parte Ré/Apelante não observou o princípio da dialeticidade, pois as razões apresentadas não atacam diretamente os fundamentos da sentença. Segundo o recorrido, o recurso é genérico e não aponta de forma clara os trechos da sentença que merecem reforma/nulidade por meio da revisão judicial pleiteada. Assim, por não haver uma réplica específica e fundamentada às considerações da sentença, o apelado aduze que o recurso não apontou causa suficiente para sua reforma, devendo, portanto, ser negado provimento. Pois bem. Rejeito a preliminar, eis que, as razões recursais abordam os pontos fático-jurídicos expostos na sentença objurgada, não se tratando de mera reprodução da peça defensiva, estando em consonância com a exigência do art. 1.010, incisos II, III e IV, do Código de Processo Civil. Nulidade da sentença por ausência de intimação do INCRA e do Município de Várzea Grande Os Recorrentes suscitam preliminar de cerceamento de defesa em razão do não acolhimento da denunciação da lide ao INCRA e ao Município de Várzea Grande. No entanto, trata-se de contrato particular entre entes privados e nenhum desses dois órgãos públicos participa dele ou tem gerência sobre as cláusulas firmadas, o que afasta qualquer responsabilidade ou interesse para se manifestarem no feito. Desse modo, não há fundamento para a inclusão no processo. Em igual sentido, digo que a partir de uma simples análise do feito se verifica que a obra foi paralisada através de decisão judicial proferida nos autos da ação civil pública n. 0000659-81.2017.8.11.0082 ajuizada pelo Ministério Público do Meio Ambiente, ante a existência de irregularidades, sendo de clareza solar a impossibilidade de tais Entes integrarem a lide. Ademais, caso as rés se sintam prejudicadas, devem ajuizar demanda própria contra os entes estatais. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C/ INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARICAL PROCEDÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURADO. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DO INCRA E DO MUNICIPIO DE VÁRZEA GRANDE. ENTES QUE NÃO FAZEM PARTE DA RELAÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO MOTIVADA POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RESPONSABILIDADE DA CORRETORA. NÃO CONFIGURADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. DANO MORAL. EXISTÊNCIA. VALOR ARBITRADO EM CONSONÂNCIA COM OS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. APLICABILIDADE DO CARÁTER PUNITIVO E PEDAGÓGICO DA CONDENAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DE CIJ IMÓVEIS LTDA DESPROVIDO. RECURSO DE ALAN JUNIOR MARTINEZ. PARCIALMENTE PROVIDO. 1. “No caso concreto em que o INCRA e o Município de Várzea Grande não têm qualquer relação com o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, não há falar em eventual interesse para manifestarem no feito, porquanto inócua será a intimação, porquanto não caracteriza cerceamento de defesa o indeferimento do pedido para a realização da diligência.” (N.U 1003301- 22.2018.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/07/2020, Publicado no DJE 10/07/2020). (...) 2. Comprovado que o consumidor foi induzido a erro, o contrato deve ser convertido para a modalidade de empréstimo consignado, devendo ser adequada a taxa de juros à média de mercado para essa modalidade de empréstimo. 3. A hipótese dos autos não retrata uma mera frustração do cotidiano, mas sim o descumprimento de uma obrigação que proporcionaria à autora/recorrente a modificação de seu modo de vida, sendo inegável a sua angústia e sofrimento, sobretudo, porque representa o rompimento do sonho de ter o seu próprio espaço de lazer, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício. 4. Para a fixação da quantia indenizatória, deve-se levar em consideração a extensão do dano, ao comportamento dos envolvidos, às condições econômicas das partes, à repercussão do fato, além da observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como o caráter punitivo e pedagógico da condenação, a fim de que não se caracterize enriquecimento ilícito. 5. Sentença reformada. (N.U 1008916-27.2017.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/12/2024, Publicado no DJE 11/12/2024) EMENTA APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS MATERIAIS E MORAIS– CERCEAMENTO DE DEFESA – INCLUSÃO DO INCRA E MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE NA LIDE – PRELIMINAR REJEITADA – LOTEAMENTO PARALISADO POR DECISÃO JUDICIAL – IRREGULARIDADE NO LICENCIAMENTO AMBIENTAL – IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DO IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL CARACTERIZADA - RESOLUÇÃO DA AVENÇA POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – ABALO MORAL NÃO CONFIGURADO – RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DAS RÉS NÃO PROVIDO. Ausente o interesse dos órgãos públicos na lide e não fazendo eles parte do contrato objeto do feito, sua ausência no processo não configura cerceamento de defesa. A impossibilidade de entrega do imóvel em razão de decisão judicial que embargou a obra por irregularidade no licenciamento ambiental caracteriza inadimplência contratual passível de resolução da avença por culpa exclusiva do vendedor. “Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem. Precedentes.” (AgInt no REsp 1837228/RJ). A inadimplência contratual que autorize a reparação por dano moral exige a efetiva demonstração do abalo sofrido. (N.U 1006672-57.2019.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 03/02/2021, Publicado no DJE 03/02/2021) Rejeito, portanto, a preliminar. É como voto. VOTO – MÉRITO EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE ARRUDA ALMEIDA. Egrégia Câmara: Conforme relatado, trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por CIJ Imóveis Ltda., contra sentença (ID. 430840345 – Autos de Origem nº 1026140-36.2021.8.11.0002), proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, nos autos da Ação de Rescisão Contratual Cumulada com Restituição de Valores Pagos e Indenização por Perdas e Danos para condenar a apelante na restituição integral dos valores pagos, multa contratual de 10% e danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais). A Apelante, em suas razões de recurso, defende que não deu causa ao inadimplemento contratual, sustentando que agiu em conformidade com a legislação e somente iniciou a comercialização dos lotes após obter a autorização formal dos órgãos competentes. Argumenta que a paralisação do empreendimento decorreu de decisão judicial proferida em ação civil pública, sendo, portanto, fato superveniente e alheio à sua vontade. Com base nisso, afirma que não pode ser responsabilizada pelos prejuízos alegados pelos apelados. Impugna também a condenação à devolução integral dos valores pagos, defendendo que, se mantida a obrigação, a restituição deve se limitar aos valores efetivamente recebidos pela empresa. Contesta, ainda, a aplicação da multa contratual em seu desfavor, alegando ausência de inadimplemento voluntário e culposo que justifique a penalidade. Por fim, nega a existência de danos morais, por não estarem presentes os requisitos da responsabilidade civil, e requer a inversão da sucumbência caso a sentença seja reformada. Lado outro, os Apelados defendem que a sentença deve ser integralmente mantida, porquanto corretamente reconheceu a culpa exclusiva da apelante pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda, diante da comprovação de que o imóvel objeto da avença foi embargado em razão do descumprimento de obrigações legais e ambientais pela própria apelante. Alegam que esta não adotou as medidas necessárias, como a elaboração de plano de manejo ou obtenção de licenças ambientais, o que impossibilitou a entrega do imóvel nas condições pactuadas. Refutam, ainda, a tentativa da apelante de imputar a responsabilidade a terceiros ou aos próprios apelados, argumentando que não há prova nesse sentido e que eventual ação de regresso deve ser proposta em autos próprios. Ressaltam que a apelante carece de legitimidade para requerer a intervenção de terceiros e que tal pretensão não afasta sua responsabilidade objetiva e direta no presente feito. Por fim, pleiteiam a majoração dos honorários sucumbenciais fixados na sentença, de 10% para 20% sobre o valor da condenação, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, diante do trabalho adicional desenvolvido em grau recursal para rechaçar argumentos infundados e protelatórios da apelante. Passo à análise das teses recursais. Ausência de culpa da apelante quanto ao inadimplemento contratual que deu causa à rescisão A recorrente afirma que tomou todas as providências exigidas para viabilizar o empreendimento, atribuindo a terceiros a responsabilidade pelo impedimento da entrega dos lotes, em especial ao Ministério Público, por força de liminar deferida em ação civil pública que culminou na paralisação das atividades no loteamento. Todavia, tal alegação não encontra respaldo probatório suficiente. A análise dos autos evidencia que a apelante deu início à comercialização das unidades imobiliárias sem possuir plena regularização urbanística, ambiental e registral do loteamento, o que constitui, por si só, grave violação ao dever de diligência e segurança jurídica no trato contratual. Esse fato evidencia o vício no contrato que possibilita seu rompimento por culpa do vendedor já que o objeto não foi entregue e não há previsão para que isso aconteça. Era obrigação dos vendedores, antes de colocarem os lotes à venda, certificarem-se da lisura do licenciamento. No caso, a ausência de regularização compromete a finalidade do contrato e frustra legítimas expectativas dos adquirentes, configurando inadimplemento contratual. Isto porque muito embora tenha a Recorrente oferecido Contrato Particular De Compromisso De Compra E Venda De Unidade Imobiliária, tendo por objeto o “lote 46 da Quadra G, situado no loteamento denominado SÍTIO DE RECREIO SHALOM, na cidade de Várzea Grande – MT, matriculado no 1º Serviço Notarial e de Registro de Imóveis da Comarca de Várzea Grande – MT, sob o nº 20.462 do Livro nº 02, sobreveio embargo no feito 0000659-81.2017.811.0082. Os argumentos da ação civil publica foram, em suma, ausência de licenciamento ambiental, falta de projeto para tratamento de efluentes, rede de drenagem de água fluviais, sistema de abastecimento e tratamento de água, ausência de outorga para captação de água subterrânea, falta de projeto para sistema de coleta de destinação dos resíduos sólidos domésticos frágeis, ausência de projeto de iluminação pública e serviço de transporte público e impossibilidade de parcelamento da área em terreno inferiores a 2hc (dois hectares), conforme Instrução Especial do INCRA nº 50/97, para a microrregião de Várzea Grande/MT. Ocorre que consta, ainda, do contrato firmado entre as partes em sua cláusula Décima Sétima, que a previsão da entrega da unidade, com rede de água, energia elétrica, iluminação pública e fechamento do perímetro externo deveria se dar “até dezembro de 2018” (ID. 291592871, p. 11. Do mesmo modo, restou demonstrado nos autos que a rescisão contratual foi motivada pela impossibilidade da entrega do imóvel em razão da obra do loteamento ter sido embargada por força da Ação Civil Pública já mencionada, sendo certo também que a aprovação do novo Plano Diretor pela Lei Complementar n. 4.695/2021, em 22 de janeiro de 2021, se deu três anos depois de decorrido o prazo para a entrega da unidade, razão pela qual não é capaz de afastar a responsabilidade da Apelante pelo atraso. Sobre a restituição dos valores pagos, o STJ definiu em jurisprudência uníssona que, quando a rescisão ocorre por culpa exclusiva do vendedor, impõe-se a devolução do total pago. A propósito: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ. (...) 2. Nos termos da jurisprudência do STJ, "resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019). Incidência da Súmula 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido.” (AgInt no REsp 1888853/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, julg. em 30/11/2020, DJe 04/12/2020). “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TERMO FINAL. INOVAÇÃO RECURSAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...) 3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. (...) 5. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no REsp 1864453/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, julgado em 22/06/2020, DJe 01/07/2020). Do mesmo modo, a jurisprudência pátria é firme no sentido de que o incorporador ou loteador assume os riscos do empreendimento, devendo garantir a viabilidade jurídica, técnica e ambiental da transação. Em casos análogos, envolvendo a mesma apelante CIJ IMÓVEIS LTDA e o mesmo empreendimento “Sítio de Recreio Shallon”, já decidiu este Sodalício: “RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C TUTELA DE URGÊNCIA C/C PEDIDO DE SUSPENSÃO DO PAGAMENTO E RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - PARCIAL PROCEDENCIA - PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO - ACOLHIMENTO - PREJUDICIAL MERITÓRIA DE NULIDADE DA SENTENÇA - CERCEAMENTO DE DEFESA - REJEIÇÃO - RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - SÚMULA 543 DO STJ - RECURSO DOS AUTORES NÃO CONHECIDO E RECURSO DA REQUERIDA DESPROVIDO. Não deve ser conhecido o recurso de apelação interposto fora do prazo previsto no art. 1.003, § 5º, do CPC/15, por ausência dos requisitos necessários à sua admissibilidade, qual seja, tempestividade. Se o INCRA e o Município de Várzea Grande não têm qualquer relação com o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, não há falar em eventual interesse para manifestarem nos autos, porquanto inócua a intimação. Assim, não há se falar em cerceamento de defesa no indeferimento do pedido. No caso, a rescisão do contrato se deu por culpa da promitente vendedora que deixou de entregar o empreendimento no prazo pactuado no contrato. Logo, há que ser mantida a sentença no ponto em que atribuiu a culpa pela rescisão contratual à requerida/apelante. Ante a inadimplência contratual da requerida, consistente no atraso na entrega do empreendimento, é devida a rescisão do contrato mediante a devolução integral das parcelas pagas (Súmula 543 do STJ).” (TJMT. N.U 1021240-44.2020.8.11.0002, Câmaras Isoladas Cíveis de Direito Privado, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, Segunda Câmara de Direito Privado, j. 10/04/2024, DJe 16/04/2024) (g.n.) Logo, não há como acolher a alegação de ausência de culpa da recorrente, pois restou configurado o inadimplemento da obrigação principal – entrega do bem livre e desembaraçado, apto ao uso e registro. Impossibilidade de condenação ao pagamento de danos morais ou minoração A parte Apelante alega sobre o descabimento de indenização por danos morais em razão da ausência de ato ilícito. Subsidiariamente, pede a sua redução. No que concerne ao pedido indenizatório, é importante salientar que o dano moral decorre da comercialização de lotes em área não regularizada, frustrando sobremaneira a expectativa de aquisição do bem, o que sem dúvida, gera desconforto, aflição e transtornos e, por isso, tem a extensão suficiente para configurar o dano moral. Imperioso destacar, também, que o deslinde da questão fático-jurídica aqui registrada passa pelaresponsabilidade civil do fornecedor que, em casos tais, é objetiva, em face da sua condição de prestador de serviços que lhe impõe o dever de zelar pela perfeita qualidade do serviço prestado, em conformidade com os ditames doart. 14,“caput”,do Código de Defesa do Consumidor, senão vejamos: Art. 14. O fornecedor de serviços responde independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. Por isso, diante da falha na prestação dos serviços,penso que inegavelmente, trouxe desgaste emocional e prejuízos de ordem moral à parte recorrente, indenizáveis, portanto Em síntese, a meu ver, tal tese jurídica deve ser rejeitada, na medida que os fatos narrados na inicial são capazes de ensejar abalo moral que ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano. Por essa razão, não há que se falar em inexistência de dano moral indenizável. Diante dessas considerações, deve ser rejeitada a tese sustentada pela parte apelante, porquanto restou comprovada a responsabilidade objetiva da instituição financeira, diante da falha na prestação do serviço. Por outro lado, tenho que deve ser dada parcial guarida à pretensão dos recorrentes. É que o valor deR$ 10.000,00 (dez mil reais), destinados a recompor os prejuízos morais dos apelados, para o caso em testilha, se afigura em desconformidade com a extensão dos danos efetivamente sofridos, a sua reparabilidade, além da finalidade pedagógica em relação à parte recorrida. O valor dos danos morais deve ser fixado em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade para atender ao caráter compensatório da medida, sem implicar enriquecimento indevido da parte autora. Por tais motivos, entendo razoável a estipulação da quantia deR$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de indenização por danos morais sofridos pelos consumidores apelados, atendendo-se ao binômio da reparabilidade do dano experimentado e o efeito pedagógico a ser imposto à instituição financeira. Impossibilidade de condenação à devolução integral dos valores pagos e à multa rescisória A recorrente argumenta sobre não poder ser condenada à devolução integral dos valores pagos ou ao pagamento da multa rescisória. A previsão de cláusula penal, no percentual de 10% sobre o valor do contrato, aplica-se ao caso concreto, uma vez reconhecida a culpa exclusiva da apelante pela rescisão do contrato. Sobre isso, esse Tribunal já se manifestou: EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TAXA DE FRUIÇÃO. MORA DO DEVEDOR. IPTU E BENFEITORIAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, proposta por empresa do ramo imobiliário em face de comprador inadimplente. O juízo a quo declarou a rescisão do contrato de compra e venda de lote urbano, determinando a restituição de 75% dos valores pagos, autorizando a reintegração na posse do imóvel, e condenando o requerido ao pagamento de taxa de fruição mensal, multa compensatória, tributos incidentes, além das custas e honorários. Reconheceu, ainda, o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, desde que regularizadas, e julgou extintos outros processos conexos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há seis questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial contábil; (ii) definir a validade da cláusula de capitalização mensal de juros; (iii) examinar a legalidade da cláusula penal compensatória de 10%; (iv) analisar a legitimidade da taxa de fruição fixada em 0,5% ao mês; (v) apurar a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e pela indenização por benfeitorias; e (vi) avaliar a validade da cláusula de retenção de arras. III. RAZÕES DE DECIDIR O indeferimento da prova pericial contábil, diante da suficiência das provas documentais e da natureza eminentemente jurídica da controvérsia, não configura cerceamento de defesa, conforme o art. 370 do CPC e jurisprudência consolidada do STJ e do próprio Tribunal. A cláusula de capitalização mensal de juros não se mostra válida por ausência de previsão expressa no contrato, sendo admitida apenas a capitalização anual, conforme entendimento jurisprudencial. A cláusula penal compensatória de 10% sobre o saldo devedor é válida, pois pactuada contratualmente e compatível com os limites da razoabilidade, tratando-se de cláusula compensatória e não moratória. A taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato é legítima, por compensar o uso indevido do imóvel pelo comprador inadimplente, sendo razoável e proporcional. Não restou comprovada a alegada mora do credor, sendo o apelante o único responsável pelo inadimplemento contratual, evidenciado pela ausência de pagamentos e recusas às propostas de renegociação. O apelante, na qualidade de possuidor do imóvel, é o sujeito passivo do IPTU, nos termos do art. 34 do CTN, devendo arcar com os tributos incidentes enquanto esteve na posse do bem. Não foram comprovadas as benfeitorias alegadas, nem sua natureza útil ou necessária, sendo incabível a indenização pleiteada, conforme ônus da prova do art. 373, II, do CPC. A cláusula de retenção de arras confirmatórias é válida e eficaz, tendo sido pactuada expressamente entre as partes, nos termos do art. 418 do CC, não havendo abusividade ou violação à função social do contrato. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A ausência de prova pericial contábil não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia é jurídica e os autos estão suficientemente instruídos. É válida a cláusula penal compensatória de 10% quando pactuada expressamente, desde que proporcional e não abusiva. A taxa de fruição fixada em 0,5% ao mês é legítima como compensação pelo uso indevido do imóvel. O possuidor do imóvel é responsável pelo pagamento do IPTU durante o período de sua posse, conforme o art. 34 do CTN. A indenização por benfeitorias úteis e necessárias depende de prova da sua realização e valor, ônus do possuidor de boa-fé. A cláusula de retenção de arras confirmatórias é válida em caso de inadimplemento do comprador, quando ajustada contratualmente. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 370 e 373, II; CC, arts. 418 e 1.219; CTN, art. 34; Lei nº 9.514/1997, art. 5º, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.597.580/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 23.09.2024; TJMT, N.U 1009005-71.2022.8.11.0003, rel. Des. Serly Marcondes Alves, j. 29.01.2025; TJ-GO, ApCiv 5620752-26.2022.8.09.0044, rel. Des. Leobino Valente Chaves, j. 08.05.2024; TJ-SP, ApCiv 1009012-11.2022.8.26.0047, rel. Rômolo Russo, j. 15.04.2024. (N.U 1013965-11.2022.8.11.0055, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/06/2025, Publicado no DJE 09/06/2025) Não há abusividade a ser reconhecida, sendo certo que a penalidade tem por finalidade compensar a parte inocente pelos prejuízos decorrentes do descumprimento contratual, situação amparada pelo entendimento esposado pelo STJ no Tema 971. Com relação a alegação de impossibilidade de devolução integral, tal pretensão não merece prosperar. A jurisprudência do STJ, consolidada na Súmula 543, é clara ao estabelecer que, em caso de culpa exclusiva do fornecedor pela rescisão, impõe-se a devolução integral das quantias pagas pelo consumidor. Assim sendo, a tese recursal deve ser rejeitada. A propósito: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA CONSTRUTORA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97 E DA LEI N° 13.786/2018. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. RECURSO NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação interposto pela construtora contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento contratual da ré, determinou a devolução integral dos valores pagos pelos autores, a inversão da cláusula penal e o pagamento de indenizações por danos materiais e morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) determinar se as razões recursais da apelante observam o princípio da dialeticidade; e (ii) analisar o cabimento do recurso interposto diante da alegação de inadimplemento contratual dos compradores. III. RAZÕES DE DECIDIR O recurso de apelação deve conter fundamentação específica, conforme o princípio da dialeticidade previsto no art. 1.010, incisos II e III, do CPC, sob pena de não conhecimento. A apelação apresentada reproduz integralmente os argumentos já trazidos na contestação, sem impugnar os fundamentos da sentença, limitando-se a repetir alegações genéricas. O descumprimento do princípio da dialeticidade impede o conhecimento do recurso, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do STJ e deste Tribunal. Restou caracterizado o inadimplemento contratual por parte da ré, considerando o atraso na entrega do empreendimento e a ausência de infraestrutura, o que motivou a rescisão contratual e a condenação aos pagamentos determinados na sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso não conhecido. Tese de julgamento: A violação ao princípio da dialeticidade, caracterizada pela ausência de impugnação específica dos fundamentos da sentença, impede o conhecimento do recurso de apelação.A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em razão de inadimplemento da construtora, enseja a restituição integral dos valores pagose o pagamento de indenizações por danos materiais e morais, conforme o Código de Defesa do Consumidor.”(N.U 1006109-09.2020.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/01/2025, Publicado no DJE 26/01/2025) Pedido de reforma da distribuição dos ônus de sucumbência Quanto à distribuição dos ônus da sucumbência, também não há reparo a ser feito. A sentença considerou o grau de êxito dos autores na demanda e fixou os honorários advocatícios de forma adequada e em conformidade com o art. 85 do CPC. Digo ainda que a decaída parcial dos autores, também em grau recursal, configura sucumbência mínima, o que justifica a manutenção da condenação integral da Recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, como corretamente decidido pela sentença. Conclusão Diante do exposto, conheço do recurso, rejeitando as preliminares, e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente para minorar o valor da indenização por danos morais para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mantendo-se os demais termos da sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos. Deixo de majorar os honorários recursais (art. 85, §11, do CPC), uma vez que condicionada esta ao improvimento ou não conhecimento do recurso da parte contrária, sendo, portanto, incabível quando for provida a apelação, ainda que parcialmente, como na espécie (STJ, Tema n. 1.059, REsp n. 1.864.633/RS, Rel. Min. Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, j. 09/11/2023, DJe 21/12/2023). É como voto. Sebastião de Arruda Almeida Desembargador Relator Data da sessão: Cuiabá-MT, 24/06/2025
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