Processo nº 1003330-41.2024.4.01.3602
ID: 292301591
Tribunal: TRF1
Órgão: 1ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Rondonópolis-MT
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 1003330-41.2024.4.01.3602
Data de Disponibilização:
09/06/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
ROBSON GERALDO COSTA
OAB/SP XXXXXX
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PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Rondonópolis-MT 1ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Rondonópolis-MT SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1003330-41.2024.4.01.3602 CLASSE: PROCED…
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Rondonópolis-MT 1ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Rondonópolis-MT SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1003330-41.2024.4.01.3602 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: MAURO ROBERTO MARTINS DA SILVA REPRESENTANTES POLO ATIVO: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A I - RELATÓRIO Trata-se de ação anulatória, sob o procedimento comum, com pedido de tutela provisória de urgência, ajuizada por MAURO ROBERTO MARTINS em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em que se objetiva a suspensão/cancelamento de leilão extrajudicial relativo ao contrato de financiamento habitacional, bem como a nulidade do procedimento de execução extrajudicial de retomada do imóvel em razão da ausência de notificação pessoal. Narrou a parte autora, em essência, que: a) celebrou contrato de financiamento habitacional com a CEF para aquisição do imóvel (matrícula nº. 3362 – 1º CRI de Pedra Preta/MT), no valor de R$ 55.000,00, com o valor da garantia em R$ 61.066,00 com prazo para pagamento de 300 meses, cujo vencimento do primeiro encargo perfez em 17.07.2011; b) “por dificuldades financeiras não conseguiu manter-se fiel aos pagamentos mensais das parcelas, mesmo após o pagamento de grande parte das prestações, o que desencadeou o início do procedimento de execução extrajudicial nos termos da Lei 9.514/97”; c) “Iniciado o procedimento de execução extrajudicial, em nenhum momento a parte Autora fora devida e pessoalmente intimada para purgar a mora das parcelas em atraso, cuja finalidade elidiria a consolidação da propriedade em nome do credor, evitando assim, a fase inaugural do procedimento extrajudicial de expropriação da propriedade”; d) “Com a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária, marcaram-se as datas dos leilões, sem qualquer tentativa de intimação da parte Autora, o que fez ruir qualquer possibilidade de purga da mora nos moldes do Decreto Lei 70/66, ou ainda, a possibilidade de acompanhar a legalidade dos atos procedimentais executivos”; e) “E sem a observância dos requisitos legais outrora citados, o primeiro leilão foi datado para o dia 27 de agosto de 2024, pelo valor certo de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) e o segundo leilão datado para o dia 5 de setembro de 2024, pelo valor certo de R$ 78.000,00 (setenta e oito mil reais). O valor da avaliação constante do edital é o de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais)”; f) “Considerado as datas dos públicos leilões e a diferença de lapso temporal entre o primeiro e o segundo público de 9 dias, temos que não fora observado o que dispõe o artigo 27, § 1º, da Lei 9.514/97, que estabelece que em não havendo arrematantes no primeiro público leilão, será realizará nos 15 dias seguintes o 2º público leilão, portanto, a legislação, estabeleceu um prazo mínimo entre o primeiro e segundo público leilão, de 15 dias que não sendo observado, gera nulidade absoluta do edital”. Decisão de id. 2147144607 concedeu ao autor o benefício da gratuidade de justiça e indeferiu o pedido de tutela de urgência. O autor comunicou a interposição de agravo de instrumento (id. 2150596883). A CEF apresentou contestação no id. 2151632067 impugnando o benefício da gratuidade de justiça concedido ao autor. Preliminarmente, destacou a ausência de requisitos para a inversão do ônus da prova e arguiu a falta de interesse de agir, eis que “a devedora deixou de pagar as prestações do mútuo, tornou–se inadimplente e, por conseguinte, incorreu e sujeitara-se aos efeitos da mora”. No mérito, alegou, em suma, que: a) o procedimento para consolidação registraria do imóvel foi plenamente legal; b) “confessada a inadimplência pela autora e tendo esta ré apenas seguido o procedimento formal estabelecido em Lei que rege o contrato firmado entre as partes, e, considerando que não há vícios capazes de anular os atos praticados pela ré”; c) “a intimação da devedora fora regularmente atendida nos termos do art. 26 da Lei n. 9.514/1997”; d) “seguiu estritamente o procedimento previsto nas cláusulas do contrato firmado, assim como o que dispões a Lei 9.514/97, não havendo qualquer irregularidade em sua conduta que justifique a suspensão ou mesmo cancelamento da consolidação em seu nome da propriedade do imóvel”; e) “após a notificação, permanecendo em mora, houve a consolidação da propriedade do imóvel para o banco requerido, não podendo, por essa razão, ser o banco privado de exercer seu direito de propriedade e posse”; f) “a Lei 9.514/97 não determina que haja intimação do ato do leilão, mas apenas dos atos referentes ao procedimento realizado no âmbito do Cartório de Registro de Imóveis, durante o processo de consolidação, como já exposto no art. 26 citado anteriormente, sendo que, após a consolidação, NÃO HÁ OBRIGATORIEDADE NA INTIMAÇÃO QUANTO AOS LEILÕES, APENAS EM CASOS EM QUE A GARANTIA SE DÁ POR MEIO DE HIPOTECA, não aplicado ao caso por o imóvel ter sido garantido por Alienação Fiduciária”. Réplica no id. 2165750801. É o relatório. II - FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, quanto à impugnação à concessão da assistência judiciária gratuita ao autor, entendo que não restou suficientemente provada a suficiência de recursos do demandante para arcar com os ônus processuais da sucumbência. Explico. A concessão do referido benefício encontra previsão legal no art. 98 a 102 do CPC. Além disso, o Tribunal Federal da 1ª Região possui o entendimento de que o benefício de assistência judiciária deve ser deferido ao requerente que perceba rendimentos líquidos mensais no valor de até 10 (dez) salários mínimos, em razão da presunção de pobreza que milita em seu favor. Portanto, levando-se em conta os recibos de salário anexados à inicial, dando conta de que o autor percebe rendimento inferior ao valor estabelecido pela jurisprudência, aliado ao entendimento acima mencionado, entendo que a remuneração percebida pelo requerente não afasta a presunção que milita em seu favor (CPC, art. 99, § 3º). Por conseguinte, indefiro a impugnação apresentada pela CEF e mantenho a concessão da gratuidade judiciária ao autor. A outra preliminar arguida pela CEF, de falta de interesse de agir, se confunde com o mérito do feito e, portanto, será com ele analisada. No mais, considerando que o conjunto probatório juntado aos autos é suficiente para o deslinde da questão, promovo o julgamento antecipado do pedido nos termos do art. 355, II, do CPC. De início, vale anotar ser firme a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (ADI 2591) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 297) pela aplicabilidade dos princípios do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de mútuo bancário. Nada obstante, isso não significa automática e imperativamente a nulidade de toda e qualquer cláusula tida como prejudicial ao interesse financeiro do consumidor, que firma livremente um contrato com instituição financeira. Até quando se verifica o prejuízo financeiro, a nulidade pressupõe previsão contratual que imponha desvantagem exagerada ao consumidor (CDC, art. 51, IV), ofendendo os princípios fundamentais daquele sistema jurídico, restringindo direitos ou obrigações inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio, ou se mostrando excessivamente onerosa para o consumidor, considerada a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso (CDC, art. 51, § 1º). Nesse passo, acerca do pedido de inversão do ônus probatório, fundado nas regras consumeristas, melhor sorte não assiste à parte autora. É que, em que pese seja possível o reconhecimento de que esta ostenta a vulnerabilidade reconhecida por lei (CDC, art. 4º, I), toda a documentação hábil ao desfecho da lide já se encontra acostada aos autos, não havendo razão por que concluir que a requerida é parte hipossuficiente no presente caso. Nesse sentido, mostra-se forçoso tecer alguns comentários a respeito da distinção entre os institutos da vulnerabilidade e da hipossuficiência em matéria consumerista. Como já frisado, todo consumidor é sempre vulnerável por imperativo legal, fato que independe de sua condição na casuística. Trata-se, portanto, de presunção absoluta, iure et de iure. Por outro lado, não se pode dizer que considerar que, sendo vulnerável, o consumidor automaticamente deva ser também reputado como hipossuficiente, constatação que só é possível fazer na análise do caso concreto. Desse modo, a hipossuficiência no âmbito consumerista é um conceito fático, que se fundamenta na existência de discrepância, entre as partes litigantes, notada no decorrer da lide processual, constituindo-se meramente em presunção relativa. É dizer, a hipossuficiência está intimamente ligada à existência de capacidade técnica ou econômica do consumidor para produzir a prova necessária para o exercício de sua defesa em Juízo. Importa mencionar, nesse contexto, o entendimento da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça sobre a possibilidade de inversão do ônus probatório em matéria consumerista. Veja-se: “a inversão do ônus da prova é faculdade conferida ao magistrado, não um dever, e fica a critério da autoridade judicial conceder tal inversão quando for verossímil a alegação do consumidor ou quando for ele hipossuficiente.” (Agint no AREsp 1061219/RS, Rel. Min. OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, Dje 25.8.2017). Assim, para que seja possível determinar a medida de inversão requestada, deve-se passar, necessariamente pela análise acerca da verossimilhança das alegações da parte ou de sua hipossuficiência. Na espécie, não é possível conferir verossimilhança às alegações autorais. Afinal, pelas próprias palavras consignadas pela autora em suas manifestações, confirma-se a existência da contratação do mútuo imobiliário, o que dá a entender que houve a concordância inicial sobre o teor das cláusulas do contrato entabulado entre as partes. É dizer, o contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda), pelo menos enquanto não demonstrado o rompimento da equivalência das prestações pactuadas (teoria da base objetiva do negócio jurídico – nesse sentido: STJ, Resp. 1.321.614, Rel. Min. Bôas Cueva, 3ª T, DJ 3.3.2015). De igual sorte, nota-se que a hipossuficiência da parte autora não se encontra comprovada. Vale ressaltar que, como já frisado, toda a documentação necessária para o deslinde da ação já se encontra no caderno processual, não havendo sequer indícios de que a CEF tenha se recusado ao fornecimento de eventual documentação que a demandante necessite ou mesmo de que haja incapacidade ou qualquer óbice intransponível à sua obtenção. Ademais, se foi a própria autora que contratou com a instituição financeira, possível concluir que houve o seu acesso às condições gerais aplicáveis aos contratos em que figurou como signatário. É o que se conclui pelas regras de experiência. Assim, nada obstante o reconhecendo da incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos, conclui-se pelo indeferimento do pedido de inversão do ônus da prova. Estabelecidas essas premissas, a essência da controvérsia trazida à baila consiste em aferir a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade imóvel efetivado pela CEF, relativo a bem dado em garantia em contrato de mútuo firmado entre as partes, à luz dos comandos da Lei nº 9.514/97, e das disposições contratuais previamente assumidas. Nota-se que o demandante erige o cerne de suas teses sobre a alegação de que não houve a intimação para pagamento débito relacionado ao imóvel financiado, tampouco acerca das datas dos leilões designados. De análise detida, é possível verificar que a parte autora firmou com a instituição financeira ré um “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária – Programa Carta de Crédito Individual – FGTS – Programa Minha Casa, Minha Vida”, com vistas à aquisição de imóvel residencial, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (id. 2146205949). A alienação fiduciária transmite para o credor fiduciário a propriedade do imóvel dado em garantia, sob condição resolutiva de pagamento da dívida objeto do contrato principal. Se, ao contrário, o devedor fiduciante descumpre a obrigação, a propriedade se consolida em nome do credor, o qual poderá aliená-la em procedimento extrajudicial, obedecidas as exigências da Lei nº 9.514/97. Desse modo, por intermédio do sobredito instituto, o imóvel sob análise não pertence – desde o momento de celebração do contrato de garantia fiduciária – ao patrimônio da parte autora, mas ao patrimônio da instituição bancária, que poderá, mediante a inadimplência contratual, adotar providências para consolidar-se na propriedade e obter a posse direta do imóvel, como parece ser o caso dos autos. Entretanto, a conduta da instituição financeira ré, a fim de que se invista plenamente na qualidade de proprietária e possuidora direta, deverá pautar-se estritamente pelas balizas traçadas na Lei nº 9.514/97, em especial no que tange aos procedimentos de constituição do devedor em mora, fase prévia e imprescindível à consolidação da propriedade em nome do fiduciário. Na espécie, como a consolidação da propriedade em favor da CEF ocorreu em 12.04.2024 (id. 2146206074), o assunto trazido à baila será analisado de acordo com as alterações promovidas na Lei 9.514/97 pela Lei 14.711/2023, que entrou em vigor em 30.10.2023. Dito isso, oportuno registrar algumas regras atinentes ao tema, previstas no sobredito diploma legal, litteris: "Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (...) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (...) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio." Em seu art. 27, §§ 2º-A, ao tratar da realização do leilão público do imóvel, o citado normativo legal prescreve o seguinte: “Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.” No caso em análise, é cristalina a ocorrência de inadimplemento da parte promovente quanto às parcelas entabuladas no contrato, conforme confessado em sua peça inicial e conforme a evolução contratual retratada na planilha anexada no id. 2151632442, fato que sequer foi refutado pelo autor. No ponto, é de se ressaltar que o simples atraso por mais de 60 dias já daria azo ao vencimento antecipado da dívida, com a consequente retomada do imóvel pela instituição credora, nos termos da cláusula vigésima nona, parágrafo primeiro, do contrato firmado. Quanto às formalidades do procedimento executivo extrajudicial conduzido pela CEF, é oportuno ressaltar que não há quaisquer evidências de que não tenham sido observadas as formalidades da Lei nº 9.514/97. Isso porque a documentação acostada aos autos pela CEF demonstra que o Cartório de Registro de Imóveis promoveu a notificação do autor e constituiu ele em mora no dia 05.02.2024 (id. 2151632487). Assim, a alegação do demandante contrasta com a informação do documento público apresentado, o qual não foi abordado na inicial e goza de presunção relativa de veracidade, sendo ônus da parte autora comprovar eventual falsidade das informações nele insertas, o que não ocorreu. Além disso, é possível observar que o autor se tornou inadimplente em abril de 2021, tendo efetuado alguns pagamentos de parcelas avulsas nos meses de agosto e setembro de 2022, março e julho de 2023 e janeiro de 2024 (planilha de evolução contratual anexada no id. 2151632442). A consolidação da propriedade, por sua vez, foi registrada em abril de 2024 (id. 2146206074). Durante todo este período (em torno de três anos) o requerente permaneceu no imóvel sem efetuar o pagamento das parcelas ou tentar renegociar o valor devido. Ressalte-se também que, no ato de assinatura do contrato de financiamento pelas regras do Sistema Financeiro Imobiliário, o autor tornou-se sabedor de que, em caso de inadimplência, a propriedade do imóvel seria consolidada em nome da CEF, razão pela qual estava perfeitamente ciente das consequências de seu inadimplemento. Ora, é fato notório que a inadimplência tem suas consequências, não podendo o contratante de mútuo habitacional simplesmente deixar de adimplir com suas obrigações e achar que nada irá acontecer. Para corroborar com o entendimento sobre o assunto, vale colacionar o seguinte julgado do TRF1, abaixo ementado: PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. FINALIDADE HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. MORA DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. LEI N. 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. I Hipótese de controvérsia acerca da regularidade do procedimento de consolidação da propriedade imobiliária promovido pela CEF, e ulterior alienação em hasta pública, à luz da disciplina da Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, mormente no que se refere à notificação extrajudicial do mutuário para purgação da mora, e para ciência dos leilões, em razão de inadimplência em "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Construção e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária - Programa Carta de Crédito Individual - FGTS - Programa Minha Casa, Minha Vida., II Para a hipótese de inadimplência, total ou parcial, da obrigação avençada com alienação fiduciária em garantia, pelo rito previsto na Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997, o fiduciante será constituído em mora e a propriedade consolidada em nome do fiduciário, caso não efetivada a purgação da mora no prazo de quinze dias a contar da data da intimação pessoal válida a ser promovida por solicitação do Oficial do Cartório ou pelo correio mediante aviso de recebimento. III Por sua vez, dispõe o Decreto-Lei n. 70/66, que instituiu a cédula hipotecária, em seu art. 34, que, até a assinatura do auto de arrematação, é lícita a purgação da mora pelo devedor fiduciante, nos termos: Art 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acôrdo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos: (...) IV O e. STJ decidiu que, por se aplicar o teor do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/66, que instituiu a cédula hipotecária, aos contratos regulados pela Lei n. 9.514/97, é assegurado ao mutuário o pagamento do valor devido até a assinatura do auto de arrematação, conforme: "Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei nº 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. (REsp 1433031/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 18/06/2014) V A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. A purgação da mora é cabível até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. (AgInt no AREsp 1286812/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018) VI Caso em que, embora não tenha sido regularmente notificada, pessoalmente, para purgar a mora, não se tendo como devidamente justificada a notificação por Edital, a mutuária foi regularmente notificada para a realização do segundo leilão público, não houve demonstração de qualquer movimento da parte mutuária que revelasse o intuito de purgar a mora, quer em pagamento direto à credora, quer por depósito em juízo, o que afasta a plausibilidade de eventual anulação do negócio jurídico, neste momento processual, conforme o histórico assinalado na sentença: " (...) a autora se tornou inadimplente em novembro de 2013 e a Caixa Econômica Federal requereu a intimação para purgação da mora somente em março de 2015 (fl. 69). A consolidação da propriedade foi registrada em setembro de 2015 e o imóvel leiloado e arrematado em maio de 2016. (fls. 79 e 152). Durante todo este período (mais de dois anos) a requerente permaneceu no imóvel sem efetuar o pagamento das parcelas e ou tentar renegociar seu débito, visto que a requerida informou que não há nenhum registro de solicitação de regularização e/ou renegociação da divida por parte da cliente. (fl. 154)" VII Diante do histórico apresentado, de inadimplência observada por quase dois anos, ininterruptamente, não se mostra razoável a anulação do procedimento de expropriação, no qual, embora não observada a regularidade da intimação pessoal para purgar a mora, ficou demonstrado que a parte apelante, além do lapso de tempo em que ficou inadimplente, foi notificada acerca da realização do leilão, momento em que ainda lhe era permitida a purgação da mora e a manutenção do contrato, não tendo havido prova de qualquer movimento que indicasse tal intuito. VIII Apelação da parte autora a que se nega provimento. Honorários recursais, art. 85, § 11, do CPC, que ora são acrescidos em 1% (um por cento) sobre o valor fixado a título de honorários de sucumbência, que não foram censurados. (AC 0003361-11.2016.4.01.4200, JUIZ FEDERAL RAFAEL PAULO SOARES PINTO (CONV.), TRF1 - SEXTA TURMA, PJe 23/03/2021 PAG.) Prosseguindo, entendo que o autor teve plena ciência acerca das datas para a realização dos leilões e para exercer o direito de preferência na aquisição do bem, seja pelo edital anexado no id. 2146206226 pelo próprio demandante, seja pelo fato dele ter ajuizado a presente ação, com pedido de suspensão dos atos expropriatórios, em data próxima à realização das hastas públicas, e inclusive anterior à data da segunda hasta pública. Sobre o assunto, cumpre destacar que “a Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante” (STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019). O Tribunal Federal da 1ª Região possui o mesmo entendimento sobre a matéria, conforme se vê do julgado a seguir ementado: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI n.º 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO COMPROVADA. PURGAÇÃO DA MORA. LEILÃO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. A CEF promoveu a notificação pessoal do apelante para purgar a mora, por meio dos editais expedidos pelo Cartório de Títulos e Documentos e publicados em jornal de grande circulação local, além de ter encaminhado para o endereço do devedor as notificações dos leilões, obedecendo ao rito exigido pela Lei n.º 9.514/97 e Decreto-Lei n.º 70/66. 2. De outro lado, a parte apelante, embora tenha confessado o seu estado de inadimplência e estivesse ciente da consolidação da propriedade em favor da CEF, não demonstrou nos autos a adoção de qualquer conduta no sentido de purgar a mora, seja apresentando proposta de acordo ou ainda consignando em pagamento ao menos as parcelas vencidas, comprovando, assim, interesse e capacidade financeira para impedir a alienação do imóvel em hasta pública. 3. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante (STJ - AgInt no REsp: 1325854 RS 2011/0168967-2, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/10/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/11/2021). 4. Cumpre destacar que a parte recorrente expressou sua ciência inequívoca sobre a realização do leilão, em razão de haver ingressado com a presente ação declaratória de nulidade de consolidação da propriedade, com pedido de suspensão de qualquer ato expropriatório da sua posse, em data próxima ao dia agendado para a realização da hasta pública, com pedido de tutela antecipada, não cabendo alegar a nulidade do procedimento por falta de intimação, considerando-se que a finalidade do ato foi alcançada. 5. Apelação desprovida. (AC 1003426-35.2019.4.01.3504, DESEMBARGADOR FEDERAL NEWTON RAMOS, TRF1 - DÉCIMA-PRIMEIRA TURMA, PJe 26/03/2024 PAG.) Portanto, uma vez demonstrada a legalidade dos procedimentos adotados pela CEF, a improcedência total dos pedidos iniciais é medida que se impõe. A par disso, na trilha de diversos precedentes jurisprudenciais, o pleito de suspensão ou anulação de procedimento de execução extrajudicial de contrato com garantia fiduciária, fundado na inobservância às regras estabelecidas pela Lei nº 9.514/97, deve estar aliado à pretensão de purgar da mora, circunstância esta não evidenciada nos autos, na medida em que o autor sequer manifestou o intento de providenciar o depósito judicial do valor da dívida, ou mesmo apresentou proposta de acordo neste sentido. A propósito do tema, trago à colação os seguintes julgados: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. I - As razões pelas quais se considera regular a consolidação da propriedade pelo rito da Lei 9.514/97 são semelhantes àquelas que fundamentam a regularidade da execução extrajudicial pelo Decreto-lei 70/66. Ademais, o artigo 39, I da Lei 9.514/97 faz expressa referência aos artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66. No âmbito do SFH e do SFI, as discussões em torno da execução extrajudicial pelos referidos diplomas legais se confundem em larga medida. II - O procedimento próprio previsto pelo Decreto-lei 70/66 garante ao devedor a defesa de seus interesses ao prever a notificação para a purgação da mora (artigo 31, § 1º), não sendo incomum, mesmo nessa fase, que o credor proceda à renegociação das dívidas de seus mutuários, ainda que não tenha o dever de assim proceder. No mesmo sentido é o artigo 26, caput e §§ 1º, 2º e 3º da Lei 9.514/97. III - Não é negado ao devedor o direito de postular perante o Poder Judiciário a revisão do contrato e a consignação em pagamento antes do inadimplemento, ou, mesmo com a execução em curso, o direito de apontar irregularidades na observância do procedimento em questão que tenham inviabilizado a sua oportunidade de purgar a mora. IV - A matéria é objeto de ampla e pacífica jurisprudência nesta Corte, em consonância com o entendimento ainda dominante no Supremo Tribunal Federal, segundo o qual o Decreto-lei nº. 70/66 foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988. V - No tocante ao regramento do Decreto-lei 70/66, é corriqueira a alegação de irregularidade na execução em virtude da escolha unilateral do agente fiduciário pela mutuante, a qual, todavia, não se baseia em previsão legal ou contratual. A exigência de notificação pessoal se restringe ao momento de purgação da mora, não se aplicando às demais fases do procedimento. Mesmo nesta hipótese, quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, é possível a notificação por edital, nos termos do artigo 31, § 2º do Decreto-lei 70/66 e artigo 26, § 4º da Lei 9.514/97. VI - É de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. (...) XVI - Apelação parcialmente provida. Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, por unanimidade, dar parcial provimento à apelação para condenar a CEF a comprovar o valor da dívida na data da arrematação do imóvel, bem como devolver à parte Autora eventuais valores sobressalentes aos necessários para sua quitação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. (APELAÇÃO CÍVEL - 2239555 0018078-16.2015.4.03.6105, Rel. Des. Federal VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - Primeira Turma, e-DJF3 Judicial 1 de 12.11.2018). PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. APELAÇÃO IMPROVIDA. I - As razões pelas quais se considera regular a consolidação da propriedade pelo rito da Lei 9.514/97 são semelhantes àquelas que fundamentam a regularidade da execução extrajudicial pelo Decreto-lei 70/66. Ademais, o artigo 39, I da Lei 9.514/97 faz expressa referência aos artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66. No âmbito do SFH e do SFI, as discussões em torno da execução extrajudicial pelos referidos diplomas legais se confundem em larga medida. II - O procedimento próprio previsto pelo Decreto-lei 70/66 garante ao devedor a defesa de seus interesses ao prever a notificação para a purgação da mora (artigo 31, § 1º), não sendo incomum, mesmo nessa fase, que o credor proceda à renegociação das dívidas de seus mutuários, ainda que não tenha o dever de assim proceder. No mesmo sentido é o artigo 26, caput e §§ 1º, 2º e 3º da Lei 9.514/97. III - Não é negado ao devedor o direito de postular perante o Poder Judiciário a revisão do contrato e a consignação em pagamento antes do inadimplemento, ou, mesmo com a execução em curso, o direito de apontar irregularidades na observância do procedimento em questão que tenham inviabilizado a sua oportunidade de purgar a mora. IV - A matéria é objeto de ampla e pacífica jurisprudência nesta Corte, em consonância com o entendimento ainda dominante no Supremo Tribunal Federal, segundo o qual o Decreto-lei nº. 70/66 foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988. V - No tocante ao regramento do Decreto-lei 70/66, é corriqueira a alegação de irregularidade na execução em virtude da escolha unilateral do agente fiduciário pela mutuante, a qual, todavia, não se baseia em previsão legal ou contratual. A exigência de notificação pessoal se restringe ao momento de purgação da mora, não se aplicando às demais fases do procedimento. Mesmo nesta hipótese, quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, é possível a notificação por edital, nos termos do artigo 31, § 2º do Decreto-lei 70/66 e artigo 26, § 4º da Lei 9.514/97. VI - É de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. VII - Em suma, não prosperam as alegações de inconstitucionalidade da execução extrajudicial e de descumprimento do procedimento previsto pelo Decreto-lei 70/66 e pela Lei 9.514/97. VIII - A parte Autora teve a oportunidade de realizar acordo com a parte Ré em audiência de conciliação, o que restou infrutífero. Se pretendia purgar a mora, poderia ter requerido a realização de depósito em juízo dos valores em atraso. Na ausência de qualquer irregularidade do procedimento levado a cabo pela parte Ré, a mera declaração de intenção de purgar a mora não é suficiente para atingir a validade do procedimento. IX - Apelação improvida. Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. (APELAÇÃO CÍVEL - 2276240 0003126-42.2015.4.03.6134, Rel. Juiz convocado RENATO BECHO, TRF3 - Primeira Turma, e-DJF3 Judicial 1 de 29.01.2018). Assim, não satisfeita a prestação correspondente ao depósito análogo à purgação da mora à época da notificação da parte ré, nem mesmo durante o trâmite desta demanda, o autor não poderá exigir o desfazimento da consolidação e a consequente alienação do imóvel realizado pela parte contrária, pois não manifestou a intenção de pagar o débito mediante a dita purgação da mora, consoante a jurisprudência retratada e de acordo com o instituto da “exeptio nom adimplenti contractus”, segundo o qual nenhum dos contratantes poderá, antes de cumprir a sua obrigação, exigir do outro que o faça (Código Civil, art. 476[1]). Logo, de rigor a improcedência da pretensão autoral. III - DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo improcedentes os pedidos, resolvendo o mérito, na forma do art. 487, I, do CPC. Por conseguinte, condeno o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do advogado da parte adversa, que fixo em 10% sobre o valor atribuído à causa. Todavia, as verbas sucumbenciais a cargo do requerente ficam sob condição suspensiva de exigibilidade, em razão do benefício da gratuidade de justiça que lhe foi concedido (CPC, art. 98, § 3º). Intimem-se. Decorrido em branco o prazo recursal, certifique-se o trânsito em julgado e arquivem-se os autos com baixa no registro processual. Rondonópolis/MT, data e hora do sistema. Assinatura Digital Juiz(a) Federal indicado(a) no rodapé [1] Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
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