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Luciano Lino De Almeida x Alexandre Prisco Paraiso Barreto e outros

ID: 321578577

Tribunal: TJBA Órgão: 1ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 8132680-23.2022.8.05.0001

Data de Disponibilização: 10/07/2025

Polo Ativo:

LUCIANO LINO DE ALMEIDA

Polo Passivo:

ALEXANDRE PRISCO PARAISO BARRETO LEONARDO OLIVEIRA BARRETO PATRICIA PRISCO PARAISO BARRETO

Decisão

Advogados:

BETHA BRITO NOVA

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RODRIGO BRITO DA NOVA

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JOSE ARAUJO DE OLIVEIRA NETO

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PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8132680-23.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: 1ª V CÍVEL E COME… PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8132680-23.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: 1ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR INTERESSADO: LUCIANO LINO DE ALMEIDA Advogado(s): JOSE ARAUJO DE OLIVEIRA NETO registrado(a) civilmente como JOSE ARAUJO DE OLIVEIRA NETO (OAB:BA44291) INTERESSADO: ALEXANDRE PRISCO PARAISO BARRETO e outros (2) Advogado(s): RODRIGO BRITO DA NOVA (OAB:BA24103), BETHA BRITO NOVA (OAB:BA17391) DECISÃO Tratam-se os autos de uma AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C TUTELA DE URGÊNCIA, ajuizada por LUCIANO LINO DE ALMEIDA, em face de ALEXANDRE PRISCO PARAÍSO BARRETO, PATRICIA PRISCO PARAÍSO BARRETO e LEONARDO OLIVEIRA BARRETO. Em sede de inicial, a parte autora alega que adquiriu do falecido Admar Falcão Barreto, por meio de contrato particular datado de 2004, um imóvel comercial localizado na Loja B1 do Edifício Diana, em Salvador/BA, pelo valor de R$ 40.000,00, devidamente quitado, tendo inclusive assumido desde então o pagamento do IPTU, condomínio, água e luz, mas que, apesar disso, jamais teve a escritura pública outorgada, pois o bem não foi arrolado no inventário do promitente vendedor. Além disso, afirma que os sucessores do falecido reconhecem a dívida, mas se recusam a providenciar a escritura sob o argumento de que o imóvel não consta nos inventários. Diante da recusa e da frustração das tentativas extrajudiciais, ingressou com a presente ação de adjudicação compulsória cumulada com tutela de urgência, requerendo liminarmente a transferência judicial do imóvel, além de pleitear a condenação dos réus à multa contratual de 10% e os benefícios da justiça gratuita. Em Id. 230471946, a parte autora foi intimada para apresentar os documentos comprobatórios da hipossuficiência econômica alegada. Em Id. 299613242, a parte autora apresentou os documentos solicitados. Em Id. 321572420, a tutela de urgência pretendida foi indeferida, enquanto o pedido de gratuidade da justiça foi deferido. Além disso, a ré foi citada para contestar o feito, sob pena de revelia. Em Id. 475441770, a parte ré apresentou contestação. Preliminarmente, os réus alegam irregularidade na representação processual do autor e ausência de interesse de agir, pois jamais houve recusa à outorga da escritura definitiva, sendo, portanto, desnecessária a propositura da ação de adjudicação compulsória. No mérito, reconhecem o negócio firmado com o falecido genitor, admitem que o imóvel foi pago e entregue, mas reiteram que sempre estiveram disponíveis para formalizar a transferência, cabendo ao autor tomar as providências para lavratura da escritura. Diante disso, requerem a extinção do feito sem julgamento do mérito ou, subsidiariamente, sua total improcedência, com condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. Em Id. 475566376, a parte autora foi intimada para apresentar réplica. Em Id. 489086198, foi certificado o decurso do prazo sem manifestação da parte autora. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. Das preliminares Da carência do direito de ação Nos termos do artigo 337, inciso XI, do Código de Processo Civil, a carência do direito de ação pode ser arguida quando não houver interesse processual, sendo este um requisito essencial para a admissibilidade da demanda. No presente caso, os réus alegam que jamais se opuseram à outorga da escritura definitiva referente ao imóvel adquirido pelo autor, reconhecendo expressamente a existência da relação contratual e o pagamento do preço (Id. 475441770). Sustentam, ainda, que o autor não demonstrou qualquer tentativa efetiva de viabilizar a lavratura da escritura, sendo ele próprio o responsável pela ausência de regularização registral. Argumentam, portanto, que não há lide a ser solucionada, razão pela qual requerem a extinção do feito sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, inciso VI, do CPC. Examinando os autos, entendo que a preliminar não merece acolhimento. Embora os réus aleguem não haver recusa formal à outorga da escritura, verifica-se que o imóvel não foi formalmente transferido ao autor até o presente momento, tampouco houve a lavratura do instrumento público de compra e venda. Ainda que os herdeiros reconheçam a obrigação, a ausência de providências concretas para regularização justifica a atuação judicial, com fundamento no artigo 1.418 do Código Civil, a fim de suprir a vontade dos sucessores mediante adjudicação compulsória. Art. 1.418, CC. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Nesse sentido, a jurisprudência tem reconhecido que, para fins de adjudicação compulsória, basta a demonstração de contrato válido, pagamento integral e ausência de escritura definitiva, sendo desnecessária prova de recusa formal, bastando a inércia ou omissão injustificada do promitente vendedor ou de seus sucessores. Vejamos: AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. Insurgência fundada em ausência de contrato escrito, de demonstração da cadeia negocial e de individuação do lote. Descabimento. Provas documentais que corroboram a pretensão autoral . Documento assinado pelo cedente e cessionário, no qual constam o nome das partes, o objeto e o preço, o que denota a natureza contratual. Comprovação da quitação do preço. Individuação do imóvel bem demonstrada, sendo alterada a sua designação pela municipalidade, o que não é capaz de obstar o deferimento do pedido. Nos termos da Súmula nº 239, do C . STJ, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis. Presentes os requisitos para a adjudicação, é de rigor a manutenção da procedência do pedido. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10007120220198260650 SP 1000712-02.2019.8.26 .0650, Relator: Márcio Boscaro, Data de Julgamento: 29/09/2021, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2021). Diante disso, rejeito a preliminar de ausência de interesse de agir arguida pela parte ré, reconhecendo a presença das condições da ação para o regular prosseguimento do feito. Da necessidade de regularização da representação do autor No caso em análise, observo que a procuração juntada aos autos (Id.229229560) outorgada pelo autor ao seu patrono restringe expressamente os poderes concedidos à atuação em processos envolvendo as empresas Magazine Luiza S/A e LG Electronics do Brasil Ltda., não conferindo autorização para representação na presente ação de adjudicação compulsória. Nos termos dos arts. 287 e 320 do CPC, verificada a existência de vício na instrução da petição inicial, consistente na juntada de procuração com poderes restritos a outra demanda, deve-se oportunizar ao autor a regularização da representação processual, sob pena de indeferimento da petição inicial. Assim, reconheço a necessidade e defiro o prazo de 15 (quinze) dias para que o autor regularize sua representação processual. Dos pontos controvertidos A parte autora alega que quitou o imóvel e não obteve a escritura por omissão dos sucessores, enquanto a parte ré sustenta que não houve recusa e que cabe ao autor tomar as providências para a lavratura. Da produção de provas INTIMEM-SE as partes para, no prazo de 10 (dez) dias, dizerem se possuem provas a produzir, delimitando quais, não se admitindo requerimento genérico, bem como definindo as questões de fato sobre as quais recairão (art. 357, II do NCPC). Em sendo documentos, JUNTEM; tratando-se de depoimentos pessoais e oitiva de testemunhas, INDIQUEM; e versando sobre prova pericial, ESPECIFIQUEM. Ademais, advirta-se que o silêncio implicará em preclusão e, consequentemente, no julgamento antecipado da lide, nos moldes do art. 355, I do NCPC. Transcorrendo o decênio legal, VOLTEM-ME para saneamento ou julgamento antecipado. Por fim, INTIME-SE a parte autora para, no prazo de 15 (quinze) dias, regularizar sua representação processual, mediante a juntada de nova procuração com poderes expressos para o ajuizamento da presente ação, sob pena de indeferimento da petição inicial, nos termos do arts. 287 e 320, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Salvador (BA), 08 de julho de 2025 Maria Helena Peixoto Mega Juíza de Direito 1VC17

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Camila Nossa Muniz Moreira x Oas Empreendimentos S/A e outros

ID: 318760789

Tribunal: TJBA Órgão: 15ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 8144230-44.2024.8.05.0001

Data de Disponibilização: 08/07/2025

Polo Ativo:

CAMILA NOSSA MUNIZ MOREIRA

Polo Passivo:

OAS EMPREENDIMENTOS S/A OAS S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL

Sentença

Advogados:

MARCOS MELLO FERREIRA PINTO

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LEONARDO MENDES CRUZ

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PEDRO ANDRADE COELHO

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PAULO HENRIQUE TAPIOCA BASTOS

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PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 15ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8144230-44.2024.8.05.0001 Órgão Julgado… PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 15ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8144230-44.2024.8.05.0001 Órgão Julgador: 15ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR INTERESSADO: CAMILA NOSSA MUNIZ MOREIRA Advogado(s): PAULO HENRIQUE TAPIOCA BASTOS (OAB:BA55671), PEDRO ANDRADE COELHO (OAB:BA60394) REU: OAS EMPREENDIMENTOS S/A e outros Advogado(s): LEONARDO MENDES CRUZ (OAB:BA25711), MARCOS MELLO FERREIRA PINTO (OAB:MG80828) SENTENÇA CAMILA NOSSA MUNIZ MOREIRA, devidamente qualificada nos autos, por conduto de advogado legalmente constituído, propôs AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA, contra OAS EMPREENDIMENTOS S.A e METHA S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL, também qualificados nos autos, aduzindo, para o acolhimento do pleito, os fatos e fundamentos jurídicos articulados na exordial coligida ao ID 467576211. Relata a parte autora, em apertada síntese, ter firmado contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a parte ré aos 16/06/2015, tendo quitado integralmente o valor pactuado, pago os impostos e taxas de corretagem, e sido imitida na posse desde 2015, residindo no local sem quaisquer débitos junto ao fisco municipal. Narra que, apesar de ter realizado o pagamento das custas para a lavratura da escritura e para o respectivo registro, a ré permaneceu inerte por quase uma década, deixando de outorgar a escritura pública, mesmo diante de obrigação contratual expressa. Aduz que, em razão da recuperação judicial da ré, o imóvel foi incluído no rol de indisponibilidade de bens, resultando em bloqueios judiciais constantes da matrícula, obrigando-a a ingressar com diversos embargos de terceiros para sustar penhoras, o que vem gerando custos jurídicos e comprometendo seu equilíbrio financeiro. Sustenta que, para dar baixa em todos os processos nos quais houve bloqueio, desembolsaria o total, em média, de vinte e uma vezes o valor da tabela fixada pela OAB, no importe de R$ 105.599,34(-). Assevera que a omissão da ré gerou insegurança jurídica e ameaça de dano irreparável, sendo que a inadimplência contratual ultrapassou o mero descumprimento obrigacional, atingindo sua esfera pessoal e patrimonial, ensejando a necessidade de adjudicação compulsória do imóvel. Relata que, diante da recusa injustificada da ré em formalizar a escritura e da multiplicidade de bloqueios judiciais, busca o reconhecimento judicial de seu direito de propriedade sobre o imóvel, a baixa das restrições da matrícula e a condenação da ré ao pagamento de danos morais e materiais. Pugnou pela concessão do benefício da assistência judiciária gratuita. Requereu: a) em sede de tutela antecipada: que seja determinada a imediata averbação na matrícula do imóvel da existência desta ação e a comunicação ao CNIB requerendo a retirada da indisponibilidade do rol de bens da ré OAS; b) a expedição do mandado de adjudicação compulsória em favor do autora, determinando a outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel descrito, com a devida transferência da titularidade para o seu nome; c) a condenação das rés ao pagamento de indenização não inferior a R$25.000,00(-), a título de indenização por danos morais; d) a condenação das demandadas ao pagamento de R$105.599,34(-), a título de perdas e danos; e) a condenação das requeridas ao pagamento de custas e honorários advocatícios de sucumbência, fixados em 20%. Ao ID. 467717202, a 2ª Vara Cível e Comercial desta comarca declinou da competência para processar e julgar a causa. Recebido os autos, alterou-se, de ofício, o valor da causa, a fim de que passasse a constar R$ 440.469,34(-). Ademais, foi intimada a parte autora a comprovar a hipossuficiência financeira (ID. 467874528). Manifestação da parte autora ao ID. 469572440. Ao ID. 471276572, foi concedida a gratuidade e deferida, em parte, a tutela antecipada. Ao ID. 472278783, a parte autora pleiteou a realização de audiência por meio telepresencial. METHA S.A - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - ANTIGA OAS S.A - EM RECUPERACAO JUDICIAL habilitou-se no feito, manifestando desinteresse em relação ao agendamento de audiência autocompositiva (ID. 476039371). OAS EMPREENDIMENTOS S.A apresentou a contestação (ID. 477179780), onde aduz, em preliminar, a ausência de interesse de agir, sob o argumento de que a autora não demonstrou ter buscado a via administrativa para lavratura e registro da escritura, tampouco comprovou a negativa da requerida. No mérito, relata que a adjudicação compulsória depende de requisitos legais específicos, sendo que a autora não teria comprovado a oposição do vendedor, nem realizado os trâmites e pagamentos necessários para a escrituração, sendo de sua responsabilidade iniciar os procedimentos perante o cartório competente, inexistindo ato ilícito imputável ao réu. Alega que as penhoras e indisponibilidades na matrícula decorrem de decisões judiciais automáticas, vinculadas ao nome da requerida em razão de sua recuperação judicial, e que tais gravames poderiam ter sido evitados caso a autora tivesse providenciado o registro da propriedade, inexistindo nexo causal entre a conduta do réu e os prejuízos alegados. Sustenta que esteve coberta de boa fé desde a celebração da avença, se pondo disponível para a regularização necessária. Assevera, ainda, a inexistência de danos morais e materiais, argumentando que não houve ato ilícito ou comportamento abusivo, que os supostos transtornos não extrapolam meros aborrecimentos e que a autora não comprovou os valores efetivamente despendidos, não sendo cabível a inversão do ônus da prova. Derradeiramente, requer a total improcedência dos pedidos formulados na peça vestibular. METHA S.A - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - ANTIGA OAS S.A - EM RECUPERACAO JUDICIAL coligiu a peça de defesa ao ID. 477370248, onde sustenta, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, aduzindo que não integrou o contrato de promessa de compra e venda firmado entre a autora e a segunda requerida, OAS Empreendimentos S.A., sendo sua atuação empresarial alheia ao empreendimento objeto da lide. No mérito, narra que a não participou da execução ou gestão do imóvel, tampouco recebeu valores ou assumiu obrigações relativas ao negócio jurídico em discussão, inexistindo qualquer documento nos autos que a vincule ao contrato ou aos fatos narrados. Assevera, com fulcro na teoria da asserção, que, mesmo em análise meritória, deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva, uma vez que os documentos colacionados pela autora não demonstram vínculo jurídico, relação de sucessão ou qualquer responsabilidade solidária que a autorize a figurar no polo passivo, devendo ser julgados improcedentes os pedidos em seu desfavor. Impugna, ainda, os documentos juntados pela autora. Sustenta que a autora não juntou aos autos documentos que comprovem de forma robusta e detalhada os valores efetivamente despendidos com os mencionados embargos de terceiro, limitando-se a apresentar uma tabela genérica da OAB-BA com referência a honorários advocatícios hipotéticos. Derradeiramente, requer a total improcedência dos pedidos formulados na exordial. Réplica adensada ao ID. 483291393. Anunciado o julgamento antecipado do feito (ID. 496886134). Aos IDs. 499299109, 499321211 e 499333024, manifestaram-se as partes, anuindo à antecipação do julgamento da lide. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. DAS PRELIMINARES: DA LEGITIMIDADE PASSIVA DA RÉ METHA S.A: Compulsando os autos, verifica-se que a requerida Metha S.A alega a sua ilegitimidade passiva, sustentando que não figura como parte na avença celebrada. Contudo, tal fundamentação não merece guarida, porquanto contraria os princípios basilares da legislação consumerista. Com efeito, o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor estabelece expressamente a responsabilidade solidária de todos os fornecedores integrantes da cadeia de consumo pelos vícios na prestação do serviço, não sendo lícito às empresas se eximirem de responsabilidade mediante alegações de divisão interna de atribuições. Cláudia Lima Marques ensina que "A cadeia de fornecimento é um fenômeno econômico de organização do modo de produção e distribuição, do modo de fornecimento de serviços complexos, envolvendo grande número de atores que unem esforços e atividades para uma finalidade comum, qual seja a de poder oferecer no mercado produtos e serviços para os consumidores. O consumidor muitas vezes não visualiza a presença de vários fornecedores, diretos e indiretos, na sua relação de consumo, não tem sequer consciência - no caso dos serviços, principalmente de que mantém relação contratual com todos ou de que, em matéria de produtos, pode exigir informação e garantia diretamente daquele fabricante ou produtor com o qual não mantém contrato. A nova teoria contratual, porém, permite esta visão de conjunto de esforço econômico de 'fornecimento' e valoriza, responsabilizando solidariamente, a participação destes vários atores dedicados a organizar e realizar o fornecimento de produtos e serviços." (Contratos no Código de Defesa do Consumidor O novo regime das relações contratuais 5ª edição ver., atual., ampl. São Paulo: RT 2006, p. 402.). Ademais, não se pode olvidar que as requeridas integram o mesmo grupo econômico, atuando de forma coordenada e complementar na oferta de serviços imobiliários aos consumidores, criando perante o consumidor a aparência de unidade empresarial. Nesse contexto, aplica-se a teoria da aparência, segundo a qual o consumidor não pode ser prejudicado por questões organizacionais internas às empresas fornecedoras, tendo legítima expectativa de que todos os participantes da cadeia respondam pelos eventuais danos causados. Por derradeiro, o inciso VIII do artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor consagra como direito básico do consumidor "a facilitação da defesa de seus direitos", o que se concretiza, inter alia, pela possibilidade de escolha do polo passivo da demanda. Assim, é facultado ao consumidor demandar qualquer dos integrantes da cadeia de fornecimento, isolada ou conjuntamente, sem necessidade de identificar previamente o responsável direto pelo suposto evento danoso. Tal prerrogativa constitui corolário lógico da vulnerabilidade do consumidor. DA FALTA DE INTERESSE DE AGIR: Não há necessidade de esgotamento da via extrajudicial para o ingresso em juízo, haja vista a demonstração pela parte acionante da utilidade e necessidade do ajuizamento da ação para dirimir a contenda. Trata-se, na hipótese, de aplicação do princípio do livre acesso ao Poder Judiciário, insculpido no art. 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal. Superadas as questões preliminares, passo, portanto, à análise do mérito. DO MÉRITO: A controvérsia instaurada nos autos cinge-se à análise da legalidade da conduta perpetrada pelas demandadas, consistente na recusa injustificada em outorgar a escritura pública de compra e venda referente ao bem imóvel objeto do contrato particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes, bem como à aferição da existência de danos de ordem moral e material decorrentes de tal inadimplemento contratual. Inicialmente, não se pode olvidar que a presente controvérsia deve ser debatida à luz das normas do microssistema consumerista, porquanto se encontram presentes todos os elementos caracterizadores da relação de consumo estabelecidos no diploma legal respectivo. Com efeito, a autora enquadra-se perfeitamente no conceito de consumidor estatuído no artigo 2º do CDC, apresentando-se como destinatária final do imóvel residencial adquirido, ao passo que as demandadas subsumem-se à definição de fornecedor prevista no artigo 3º do mesmo codex, na medida em que desenvolvem atividade empresarial de incorporação e comercialização de empreendimentos imobiliários mediante remuneração. De mais a mais, a parte autora logrou êxito em trazer aos autos farto acervo documental comprobatório da celebração da avença e do integral adimplemento de suas obrigações contratuais, consubstanciado em: a) contrato de corretagem (ID. 467576258); b) certidão negativa de débitos tributários referentes ao imóvel (ID. 467576228); c) comprovante de pagamento de custas cartorárias (ID. 467576234); d) comprovante de pagamento integral do preço do imóvel (ID. 467576237); e) comprovante de valor destinado à lavratura da escritura pública (ID. 467576253); f) comprovante de empréstimo bancário para aquisição do imóvel (ID. 467576254); g) contrato de compromisso de compra e venda devidamente firmado (ID. 467577767); h) declaração de pagamento do ITIV (ID. 467577775). Em contrapartida, a primeira ré limitou-se a sustentar a ausência de responsabilidade pelos danos causados, enquanto a segunda demandada, por sua vez, restringiu-se a alegar que a responsabilidade de iniciar os procedimentos perante o cartório seria exclusiva da autora e que nada poderia fazer acerca das decisões judiciais que determinaram a penhora do imóvel. A consumidora ostenta posição de vulnerabilidade na relação jurídica estabelecida, sendo certo que as empresas rés detinham toda a expertise econômica, técnica, fática e jurídica para comprovar que agiram dentro dos limites legais e contratuais estabelecidos. DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA: O instituto da adjudicação compulsória constitui mecanismo processual de natureza cominatória destinado a suprir a manifestação volitiva do promitente vendedor que, injustificadamente, recusa-se a outorgar a escritura definitiva de compra e venda após o integral adimplemento do preço ajustado pelo promissário comprador. Trata-se de ação de procedimento especial disciplinada pelos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, in verbis: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Para o acolhimento da pretensão adjudicatória, mister se faz a demonstração cumulativa dos seguintes requisitos: a) existência de promessa de compra e venda válida e eficaz; b) quitação integral do preço ajustado; c) recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva; d) inexistência de cláusula de arrependimento. No caso vertente, todos os pressupostos legais encontram-se devidamente preenchidos. Com efeito, o instrumento particular de promessa de compra e venda acostado ao ID. 467577767 revela-se formalmente perfeito, contendo todos os elementos essenciais à sua validade, inexistindo qualquer vício de consentimento ou defeito do negócio jurídico. A quitação integral do preço resta incontroversa, não sendo sequer impugnada pelas rés. A recusa das promitentes vendedoras em lavrar a escritura pública configura-se pelo transcurso de lapso temporal superior a nove anos desde a quitação do imóvel, caracterizando mora qualificada que transcende os limites da razoabilidade e da boa-fé objetiva, critério e princípio norteado das relações contratuais. A tese defensiva expendida pela segunda demandada, no sentido de atribuir exclusivamente à autora a responsabilidade pela iniciativa de lavratura da escritura pública, revela-se manifestamente contrária ao ordenamento jurídico pátrio e à hermenêutica sistemática das normas que regem a matéria. A obrigação de outorga da escritura definitiva constitui desdobramento natural e indissociável da obrigação principal de transferir o domínio, configurando-se como obrigação de dar coisa certa, nos termos do artigo 233 do Código Civil, segundo o qual "a obrigação de dar coisa certa abrange os acessórios dela embora não mencionados, salvo se o contrário resultar do título ou das circunstâncias do caso". A escritura pública, enquanto instrumento translativo da propriedade imobiliária por excelência, integra o complexo obrigacional assumido pelo promitente vendedor, não podendo ser cindida ou transferida ao adquirente sob pena de esvaziamento da própria causa do contrato. Ademais, à luz da teoria dos deveres anexos decorrentes da cláusula geral de boa-fé objetiva, incumbe ao alienante, detentor do domínio registral, providenciar os atos necessários à perfectibilização da transferência dominial, incluindo-se o comparecimento ao tabelionato para a lavratura do ato notarial. Tal obrigação assume contornos ainda mais rígidos quando analisada sob o prisma do microssistema consumerista, porquanto o artigo 30 do CDC estabelece que toda informação ou publicidade veiculada obriga o fornecedor que a fizer veicular, integrando o contrato que vier a ser celebrado, sendo certo que nos empreendimentos imobiliários é praxe mercadológica a promessa de entrega do imóvel com toda a documentação regularizada. Por conseguinte, cumpre colacionar fração de julgado análogo à razão de decidir: AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA JULGADA PROCEDENTE. Insurgência fundada em ausência de contrato escrito, de demonstração da cadeia negocial e de individuação do lote. Descabimento. Provas documentais que corroboram a pretensão autoral . Documento assinado pelo cedente e cessionário, no qual constam o nome das partes, o objeto e o preço, o que denota a natureza contratual. Comprovação da quitação do preço. Individuação do imóvel bem demonstrada, sendo alterada a sua designação pela municipalidade, o que não é capaz de obstar o deferimento do pedido. Nos termos da Súmula nº 239, do C . STJ, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis. Presentes os requisitos para a adjudicação, é de rigor a manutenção da procedência do pedido. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO .(TJ-SP - AC: 10007120220198260650 SP 1000712-02.2019.8.26 .0650, Relator.: Márcio Boscaro, Data de Julgamento: 29/09/2021, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2021) Cumpre pontuar, ainda, que a necessidade de registro prévio da promessa no RGI foi afastada pela Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe: "Súmula 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis." Destarte, presentes todos os requisitos legais autorizadores, impõe-se o acolhimento do pedido de adjudicação compulsória, devendo a sentença suprir a manifestação de vontade não exteriorizada pelas demandadas, produzindo todos os efeitos da escritura pública para fins de registro imobiliário. DO DANO MORAL: A configuração do dano moral no caso sub examine emerge de forma incontestável, transcendendo sobremaneira os lindes do mero inadimplemento contratual para alcançar a esfera dos direitos da personalidade da autora. O lapso temporal de nove anos transcorrido desde a quitação integral do imóvel sem a correspondente outorga da escritura pública configura, per se, lesão aos direitos da personalidade apta a ensejar a reparação civil por dano moral na modalidade in re ipsa, prescindindo de comprovação específica do abalo psíquico experimentado. Todavia, no caso vertente, a gravidade da lesão extrapatrimonial assume contornos exponencialmente mais gravosos. A autora não experimentou apenas a frustração decorrente da mora contratual, mas foi compelida a defender judicialmente sua propriedade em múltiplas ocasiões, através do manejo reiterado de embargos de terceiro, sob pena de perder a própria residência em que habita. Tal circunstância impôs à requerente estado permanente de angústia e apreensão, consubstanciado no temor concreto e justificado de perda do bem mais precioso do patrimônio familiar. Com efeito, a jurisprudência pátria já se posiciona nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PAGAMENTO INTEGRAL DO VALOR DO IMÓVEL. ÔNUS DE HIPOTECA NÃO RETIRADO . DANO MORAL EVIDENCIADO. 1. O prejuízo experimentado pelos adquirentes de imóvel em razão do não levantamento da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro extrapola as barreiras do mero dissabor, sendo passível de indenização. 2 . Constatada que a angústia ensejadora do dano moral cingiu-se à dificuldade de transferência do domínio do imóvel vendido, a quantificação de R$10.000,00 (dez mil reais) para cada um dos adquirentes/apelados, atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA . (TJ-GO - Apelação (CPC): 04671679620148090051, Relator.: Wilson Safatle Faiad, Data de Julgamento: 16/02/2018, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 16/02/2018) APELAÇÃO. Ação de Adjudicação compulsória c/c indenização por danos materiais e morais. Tutela antecipada concedida. Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial e confirmou a tutela concedida . Recurso da parte autora. Dano material. Não cabimento. Mora da ré que surgiu após o cumprimento da obrigação pela parte autora . Ausência de mora contratual em favor da parte autora. Inexistência de reciprocidade. Dano moral. Cabimento . Preocupação, frustração e angústia em, após quitação, não ter a propriedade do bem, por culpa exclusiva da ré. Indenização que deve ser fixada em R$20.000,00, pois não causa enriquecimento ilícito, compensa a vítima pela dor experimentada e desestimula a reiteração da conduta lesiva. Ré que ainda não cumpriu a determinação judicial . Sucumbência alterada. Honorários calculados sobre o valor da condenação. Recurso da parte ré. Multa em caso de descumprimento . Multa diária aplicada. Medida legal, prevista no art. 536, § 1º, do CPC. Necessária para que se cumpra a obrigação . Precedentes desta Câmara. Valor suficiente para evitar valorização da desídia. Prazo para cumprimento mantido. RECURSO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO . RECURSO DA PARTE RÉ NÃO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10203693420198260001 SP 1020369-34.2019.8 .26.0001, Relator.: Benedito Antonio Okuno, Data de Julgamento: 10/08/2022, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/08/2022) No que tange ao valor da indenização a ser arbitrado, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 259.816 - Rio de, Janeiro, DJU 27.11.2000, p. 171, salientou que o "(...) arbitramento deve ser feito com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa, ao nível socioeconômico da parte autora e, ainda, ao porte econômico da ré, orientando-se o juiz pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade, valendo-se de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida e às peculiaridades de cada caso". De igual forma, em julgado paradigmático, a Ministra Nancy Andrighi, quando da apreciação do REsp. 355.392, fixou critérios identificadores para a quantificação do dano moral, a saber: DANO MORAL. REPARAÇÃO. CRITÉRIOS PARA FIXAÇÃO DO VALOR. CONDENAÇÃO ANTERIOR, EM QUANTIA MENOR. Na fixação do valor da condenação por dano moral, deve o julgador atender a certos critérios, tais como nível cultural do causador do dano; condição sócio-econômica do ofensor e do ofendido; intensidade do dolo ou grau da culpa (se for o caso) do autor da ofensa; efeitos do dano no psiquismo do ofendido e as repercussões do fato na comunidade em que vive a vítima. Ademais, a reparação deve ter fim também pedagógico, de modo a desestimular a prática de outros ilícitos similares, sem que sirva, entretanto, a condenação de contributo a enriquecimentos injustificáveis. Verificada condenação anterior, de outro órgão de imprensa, em quantia bem inferior, por fatos análogos, é lícito ao STJ conhecer do recurso pela alínea c do permissivo constitucional e reduzir o valor arbitrado a título de reparação. Recurso conhecido e, por maioria, provido. (REsp 355.392/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Rel. p/ Acórdão Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/03/2002, DJ 17/06/2002, p. 258) Neste diapasão, a fixação do montante indenizatório deve ter por parâmetros: as condições econômicas da vítima, das ofensoras, o grau de responsabilidade, a extensão do dano, a finalidade da sanção reparatória e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. DO DANO MATERIAL POR PERDAS E DANOS: No que tange ao pleito de indenização por danos materiais consubstanciados nas despesas com honorários advocatícios contratuais, imperioso consignar que tal pretensão não merece prosperar. Com efeito, os honorários advocatícios convencionados entre a parte autora e seu patrono decorrem de negócio jurídico bilateral estabelecido com base na autonomia privada dos contratantes, vinculando tão somente as partes signatárias do instrumento de mandato. Trata-se de obrigação assumida voluntariamente pelo constituinte perante seu procurador, não podendo ser transferida a terceiros estranhos à relação contratual, sob pena de violação ao princípio da relatividade dos efeitos contratuais. A jurisprudência pátria estabelece que os honorários contratuais não configuram dano material passível de ressarcimento pela parte adversa, devendo esta responder exclusivamente pelos honorários sucumbenciais fixados judicialmente, nos termos dos artigos 82 e seguintes do Código de Processo Civil. A contratação de advogado particular constitui faculdade da parte, que poderia valer-se de outros meios para o exercício do direito de ação, tais como o patrocínio pela Defensoria Pública. Ademais, compulsando detidamente os autos, verifica-se que a autora não logrou êxito em comprovar documentalmente os valores efetivamente despendidos com a contratação de seu patrono, limitando-se a postular genericamente a aplicação dos valores previstos na tabela de honorários da Ordem dos Advogados do Brasil. Tal circunstância impossibilita sequer a aferição concreta do alegado prejuízo material, tornando o pedido inepto por ausência de demonstração do dano e de sua extensão. Nesse sentido, oportuno colacionar precedente jurisprudencial: "Ação de indenização por danos materiais. Honorários advocatícios contratuais que não podem ser imputados à parte contrária. Ato de mera liberalidade. Caso concreto que demonstra que a autora não estava obrigada a contratar advogado particular para o ajuizamento da demanda, podendo se valer do Juizado Especial Cível ou da Defensoria Pública. Sentença mantida. Recurso improvido." (TJ-SP - APL: 10070032720168260196 SP 1007003-27.2016.8.26.0196, Relator: Ruy Coppola, Data de Julgamento: 06/04/2017, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/04/2017 Isto posto, JULGO PROCEDENTES em parte os pedidos formulados por CAMILA NOSSA MUNIZ MOREIRA contra OAS EMPREENDIMENTOS S.A e METHA S.A., extinguindo o feito com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, I do CPC, para: a) em sede de mérito, ratificar a tutela antecipada concedida ao ID. 471276572; b) acolher o pedido de adjudicação compulsória do bem imóvel objeto da lide, determinando a outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel descrito, com a devida transferência da titularidade para o nome da autora; c) condenar as rés solidariamente ao pagamento de indenização, a título de danos morais no importe de R$ 20.000,00(-), corrigido monetariamente pelo IPCA a partir do arbitramento, e juros de mora, no percentual de 1% ao mês, a contar da citação, até o dia 29/08/2024 e conforme o disposto no art. 406, §1º, do Código Civil (redação introduzida pela Lei nº 14.905/24), a partir de 30/08/2024. Em razão da sucumbência mínima, condeno as empresas acionadas ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, no percentual de 15% (-) sobre o valor da condenação, nos termos do disposto no §2º, do art. 85, do CPC. P. I. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa. Salvador, 04 de julho de 2025 Carla Carneiro Teixeira Ceará Juíza de Direito

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Processo nº 8008102-63.2025.8.05.0039

ID: 311965814

Tribunal: TJBA Órgão: 2ª V DE FAZENDA PUBLICA DE CAMAÇARI Classe: MANDADO DE SEGURANçA CíVEL Nº Processo: 8008102-63.2025.8.05.0039

Data de Disponibilização: 01/07/2025

Polo Ativo:

GUGABO PATRIMONIAL LTDA

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

PAULO CATHARINO GORDILHO FILHO

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 … COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 DECISÃO PROCESSO Nº: 8008102-63.2025.8.05.0039 IMPETRANTE: GUGABO PATRIMONIAL LTDA IMPETRADO: DIRETOR DA DIRETORIA GERAL DA RECEITA MUNICIPAL (DRM) DE CAMAÇARI, MUNICIPIO DE CAMACARI ASSUNTO/ CLASSE PROCESSUAL: [ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis, Liminar] Vistos. Trata-se de mandado de segurança, com pedido de liminar, impetrado por GUBABO PATRIMONIAL LTDA, qualificado(s) nos autos, por intermédio de advogado regularmente constituído (ID 506629821), em face de suposto ato abusivo do(a) DIRETOR-GERAL DA RECEITA MUNICIPAL DE CAMAÇARI, objetivando o reconhecimento de seu direito líquido e certo a se submeter a cobrança do ITBI incidente sobre a transferência do imóvel descrito como unidade autônoma residencial n.º A08, Bloco A, Bangalô da Praia, parte integrante do empreendimento MARLUÁ ITACIMIRIM, distrito de Monte Gordo, nesta urbe, inscrito no cadastro imobiliário municipal sob o(s) nº 2054063 e registrado na matrícula 58.178 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari, relevando-se como base de cálculo o real valor da operação privada contido no instrumento particular de promessa de compra e venda, a saber: R$ 2.484.241,51 (dois milhões, quatrocentos e oitenta e quatro mil, duzentos e quarenta e um reais, cinquenta e um centavos). 2. Sustenta a parte impetrante, em síntese, que teria contrato particular de promessa de compra e venda do(s) referido(s) imóvel(is) ao valor descrito no instrumento traslativo. Entretanto, quando da expedição de guia para pagamento do ITBI respectivo, teria sido surpreendido com o fato do Fisco municipal ter, de forma supostamente unilateral, lançado o tributo se valendo, como base de cálculo, de suposto valor venal de R$ 3.175.982,90 (três milhões, cento e setenta e cinco mil, novecentos e oitenta e dois reais, noventa centavos), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 95.279,48 (noventa e cinco mil, duzentos e setenta e nove reais, quarenta e oito centavos), tudo em desconsideração do valor da operação privada de transmissão. E, ao assim proceder, teria a Administração Tributária incorrido em lesão a direito líquido e certo, consistente em frontal desafio da legislação tributária sobre a matéria, bem como à orientação fixada pelo Superior Tribunal de Justiça quando na fixação da tese no Tema 1.113 da sistemática dos recursos repetitivos. Juntou documentos. 3. Custas pagas nos IIDD 504847874 e 505794296. Decido. 4. Sobre o pedido de liminar, da análise das alegações constantes da vestibular, em cotejo com os elementos de convicção constantes dos autos, com a legislação de regência e com a orientação dos tribunais sobre a matéria, tenho que a pretensão de urgência deduzida se ressente do requisito da plausibilidade jurídica da alegação, a conduzir ao seu indeferimento. 4.1. De logo, é de se destacar que o mandado de segurança é ação constitucional, destinada a afastar ofensa ou ameaça a direito líquido e certo, por meio de rito especial com prova pré-constituída e sem dilação probatória. Neste sentido, destaco, inter plures o julgado do Supremo Tribunal Federal a seguir ementado (negritos ausentes dos originais): "E M E N T A: MANDADO DE SEGURANÇA - IMÓVEL FUNCIONAL - AQUISIÇÃO - SERVIDOR CIVIL - INOVAÇÃO DO PEDIDO - IMPOSSIBILIDADE - PROVA PRE-CONSTITUIDA - AUSÊNCIA - RECURSO NÃO CONHECIDO. - Não e licito ao impetrante, em sede recursal ordinária, inovar materialmente em sua postulação, para, nesta, incluir pedido formulado em bases mais amplas e com fundamento diverso daquele que foi originariamente deduzido quando do ajuizamento da ação de mandado de segurança. Precedente: RMS 21.045, Rel. Min. CELSO DE MELLO. - A disciplina ritual da ação de mandado de segurança não admite dilação probatoria. O mandado de segurança qualifica-se, em seus aspectos formais, como verdadeiro processo documental, em que incumbe ao impetrante do writ produzir a prova literal pre-constituida pertinente aos fatos subjacentes a pretensão de direito material deduzida." (RMS 2.2033-DF, Primeira Turma, relator o Ministro Celso de Mello, "D.J." de 08.1995 - negritos ausentes dos originais). 4.2. Feita essa advertência, da análise dos documentos ID 504847865 verifico que a parte impetrante pactou com o(a)(s) terceiro(a)(s) PRAIA DA ESPERA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE - EIRELI, contrato particular de compra e venda com previsão de pacto de alienação fiduciária em garantia e outras avenças do imóvel descritos como unidade autônoma residencial n.º A08, Bloco A, Bangalô da Praia, parte integrante do empreendimento MARLUÁ ITACIMIRIM, distrito de Monte Gordo, nesta urbe, inscrito no cadastro imobiliário municipal sob o(s) nº 2054063 e registrado na matrícula 58.178 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari, pelo valor declarado de R$ 2.484.241,51 (dois milhões, quatrocentos e oitenta e quatro mil, duzentos e quarenta e um reais, cinquenta e um centavos). Entretanto, conforme documento(s) ID 504847863, o Fisco, discordando do valor declarado, promoveu, em lançamento de ofício, no qual o valor venal do imóvel teria sido avaliado em R$ 3.175.982,90 (três milhões, cento e setenta e cinco mil, novecentos e oitenta e dois reais, noventa centavos), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 95.279,48 (noventa e cinco mil, duzentos e setenta e nove reais, quarenta e oito centavos). 4.3. Nestes termos, necessário se faz sindicar acerca da base de cálculo do tributo em debate, bem como sobre a possibilidade de intervenção da Fazenda Municipal na fixação de tal grandeza. 4.3.1. De logo, é de se destacar que, nos termo do art. 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do imposto deve equivaler ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O Código Tributário e de Rendas do Município de Camaçari (Lei municipal n.º 1.039/2009) estabelece que: "Art. 110. A base de cálculo do imposto é o valor: I - dos bens ou direitos transmitidos, nas transmissões em geral; II - do maior lance, na arrematação judicial ou administrativa, adjudicação, remição ou leilão, ressalvada a hipótese prevista no parágrafo único deste artigo. Parágrafo único. Na arrematação judicial ou administrativa, bem como nas hipóteses de adjudicação, remição ou leilão, a base de cálculo do ITIV não poderá ser inferior ao valor da avaliação judicial e, não havendo esta, ao valor da avaliação administrativa. Art. 111. Quando a Administração Tributária não concordar com o valor declarado pelo contribuinte promoverá a avaliação de ofício buscando o valor efetivo de mercado do bem ou direito. § 1° A avaliação de ofício será realizada com base nos valores indicados na planta genérica de valores do ITIV, aprovada em lei específica. § 2° Fica ressalvado ao contribuinte o direito de contraditar a avaliação de ofício, desde que acompanhada de laudo técnico de perito cadastrado em entidade pública." Ainda em sede de legislação, há que se trazer à baila a Instrução Normativa n.º 001/2015, destacando-se, de logo, que não se verifica na mesma ilegalidade ou caráter inovador pois trata-se de ato infralegal que veicula nada além do que explicitação do art. 111, § 2º do CTRMC. 4.3.2. Estabelecido o valor venal dos bens e direitos transmitidos como base de cálculo do imposto, não existe espaço para confundi-lo ou equipará-lo ou valor declarado do contrato de transmissão. De fato, há muito doutrina e jurisprudência recusam a utilização do valor declarado do negócio jurídico, como base de cálculo do ITBI. Neste sentido, leio a lição de AIRES F. BARRETO (in Curso de Direito Tributário Municipal, Editora Saraiva, São Paulo, 2009. Pág. 295 - negritos ausentes dos originais): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. O valor venal não é necessariamente o valor do negócio realizado. A Constituição e o Código Tributário Nacional não exigem que o valor venal coincida com o valor da efetiva transação imobiliária, onde até os fatores subjetivos poderiam interferir na sua fixação. Como adverto Hugo de Britto Machado, a base de cálculo não é o preço de venda, mas o valor venal. E prossegue: 'A diferença entre preço e valor é relevante. O preço é fixado pelas partes, que em princípio são livres para contratar. O valor dos bens é determinado pelas condições do mercado, pela oferta e procura dos bens. O preço funciona, no caso, como uma declaração de valor, que pode ser aceita, ou não, pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, a disposição do art. 148 do CTN'. Com efeito, em sendo a base de cálculo o valor venal (valor de mercado), cabe ao Fisco a busca da verdade material, não aceitando a declaração do contribuinte de valor notoriamente inferior ao do mercado. Mas é preciso que se demonstre, cabalmente, que se tem valor flagrantemente inferior ao de mercado" No mesmo sentido: "APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. APURAÇÃO DO VALOR VENAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. 1. Entendendo o magistrado, a quem a prova é dirigida, que os elementos constantes dos autos bastam à formação do seu convencimento (artigos 130 e 131 do CPC), não há óbice ao julgamento antecipado da lide, evitando-se, assim, onerar as partes e retardar a prestação jurisdicional. No caso, as partes apresentaram manifestação sobre o laudo pericial e memoriais. O Município não apresentou perícia própria e, embora tenha impugnado o laudo pericial apresentado pela perita judicial, não comprovou que os equívocos que entendeu ter ocorrido afetaram de alguma forma a correta avaliação dos imóveis indicados na petição inicial. Cerceamento de defesa não caracterizado. 2. Para fins de apuração do ITBI o uso do valor indicado como de compra/venda não é o mais adequado, vez que representa a vontade dos envolvidos no contrato e não o valor de mercado do bem. No entanto, o valor indicado pelo Fisco não é absoluto, podendo ser afastado por prova robusta. Os documentos dos autos, especialmente a pericia judicial, fundamentada em pesquisa de valores de diversos imóveis semelhantes aos arrolados na petição inicial, comprova que o valor pretendido pelo Fisco municipal não é o correto. Assim, não há como prevalecer a pretensão recursal. PRELIMINAR REJEITADA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. UNÂNIME." (TJRS, Apelação Cível 70070041231, Segunda Câmara Cível, relator o Desembargador João bacelos de Souza Jr, "D.J." de 04.8.2016 - negritos ausentes dos originais). 4.3.3. Neste particular, é de se destacar que o julgamento, pelo eg. Superior Tribunal de Justiça e pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1113) do REsp 1.937.821-SP (Primeira Seção, relator o Ministro Gurgel de Faria, D.J.-e" de 03.3.2022), ao contrário do que defende a parte impetrante, antes de infirmá-los, reafirma e ratifica os entendimentos aqui expostos. Senão, vejamos: Eis a ementa do julgado: "TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o 'valor venal', a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o 'valor venal dos bens ou direitos transmitidos', que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido." Ora, a Corte Superior assentou que a base de cálculo da exação em debate, a teor do art. 38 do Código Tributário Nacional, é o valor venal (assim entendido como "o valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado"). É dizer: não se confunde com valor declarado de uma operação de transmissão individualmente considerada, correspondendo sim com o valor operado em média, de acordo com condições normais de mercado e por pessoas devidamente das mesmas informadas. Evidentemente que, por força do princípio da boa-fé, se presume, inicialmente, que o valor declarado pelo contribuinte no ato translativo representaria o referido valor normal de mercado. Entretanto, o precedente em análise é expresso ao destacar que se teria, na espécie, presunção relativa (é dizer, passível de ser afastada) quando o Fisco verificar que o valor declarado se mostra "de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo". Assim, é lícito (e até assegurado) à municipalidade promover lançamento de ofício, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, havendo, entretanto, que assegurar ao contribuinte o necessário contraditório. E, neste particular, é de se destacar que, no caso concreto, houve regular garantia do contraditório e ampla defesa (devidamente observado na espécie, tendo em vista que em face do lançamento testificado no documento(s) ID 504847863 cabe pedido de revisão para o mesmo órgão avaliador, bem como recurso administrativo para o órgão encarregado, na forma da legislação e regulamentos do Fisco). Neste particular, é necessário se destacar que, possuindo o lançamento previsto nos arts. 148/149 do Código Tributário Nacional nítida natureza de lançamento de ofício, todas as avaliações, cálculos e demais operações de constituição do crédito são realizadas pelo Fisco. Nestes termos, a observância do contraditório e da ampla defesa nesta esfera (estabelecido como requisito necessário à possibilidade de arbitramento de valor de ITBI distinto daquele declarado pelo contribuinte) se dá mediante a garantia de que o referido ato administrativo está sujeito à pretensão de revisão ou recurso do contribuinte no bojo de processo administrativo regular (que deve observar as formas e meios previstos na regulamentação do ente tributante). É dizer: por conceito e em respeito à sistemática estabelecida no C.T.N., o processo administrativo cuja observância é determinada pelo julgamento no Tema 1.113 de Recursos Repetitivos deve suceder (por meio de recursos e impugnações) e não anteceder o lançamento de ofício da Autoridade Fiscal. 4.3.4. Sobre a possibilidade de arbitramento, pela Administração Tributária do valor do imposto, destaque-se (negritos ausentes dos originais): "TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. APURAÇÃO POR ARBITRAMENTO POSSIBILIDADE. 1. A jurisprudência desta Corte superior de justiça aponta no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 2. A análise dos requisitos para o arbitramento do valor venal do imóvel encontra óbice na Súmula 7 desta Corte. 3. Ademais, a municipalidade levou em consideração a legislação local, que determina a incidência do ITBI tanto sobre as áreas de terras quanto as benfeitorias (áreas de florestas). Essa análise é vedada no âmbito desta Corte devido o obstáculo da Súmula 280/STF. Agravo regimental improvido." (STJ, AREsp. 263.685 (AgRg)-RS, Segunda Turma, relator o Ministro Humberto Martins, "D.J.-e" de 25.4.2013); "PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. DISPOSITIVO APONTADO COMO VIOLADO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR REAL DA VENDA DO IMÓVEL OU DE MERCADO. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO FISCAL. PRECEDENTES. 1. O recurso especial não merece ser conhecido em relação a questão que não foi tratada no acórdão recorrido, sobre a qual nem sequer foram apresentados embargos de declaração, ante a ausência do indispensável prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF, por analogia). 2. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 3. Vale destacar que que o valor venal do imóvel apurado para fins de ITBI não coincide, necessariamente, com aquele adotado para lançamento do IPTU. 4. Agravo regimental não provido." (STJ, REsp. 1.550.035 (AgRg)-SP, relator o Ministro Mauro Campbell Marques, "D.J.-e" de 05.11.2015). Ainda sobre a possibilidade de fixação da base de cálculo do ITBI com base em avaliação pela Administração Tributária, leio a lição de ROBERVAL ROCHA FERREIRA FILHO e DE JOÃO GOMES DA SILVA JÚNIOR (in Direito tributário - Teoria Jurisprudência e Questões, Editora JusPodivm, salvador, 2007. Págs. 564/565): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens e direitos transmitidos. A legislação municipal poderá estabelecer a metodologia para a obtenção da base de cálculo do tributo, sendo a mais comum, no que se refere à transmissão de propriedade imóvel, a avaliação realizada pela Administração Tributária". 4.3.5. Nestes termos, de se concluir que, em que pese caber ao contribuinte declarar o valor do imóvel sobre o qual incidirá a alíquota do Imposto de Transmissão, na forma da legislação tributária em vigor, a palavra final acerca da fixação do "valor de mercado" do bem para fins de apuração do imposto de transmissão cabe ao fisco municipal, que poderá discordar da estimativa declarada e, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, efetuar o lançamento objeto da transmissão. 4.3.6. Por oportuno, no que pertine ao mérito da(s) avaliação(ões) promovida(s) pela municipalidade: 4.3.6.1. De logo deve ser destacado que nenhum dos elementos dos autos comprova ou autoriza a conclusão de que a avaliação do município se deu por pauta de valores de referência (prática absolutamente desconforme com a sistemática de apuração do imposto e há muito proscrita pelos Tribunais) ou valor de referência previamente estabelecido (e não mediante avaliação específica e contemporânea do imóvel). 4.3.6.2. É de se salientar que os atos administrativos, nos quais se incluem os lançamentos fiscais, gozam dos atributos de presunção de veracidade (se presumem verdadeiros) e legitimidade (presunção de que os atos praticados pela Administração Pública, até prova em contrário, são emitidos em conformidade com a lei). Sobre a presunção de legitimidade das avaliações empreendidas pelo Poder Público e o ônus da contribuinte de elidi-la mediante provas idôneas (negritos ausentes dos originais): "APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE LEGITIMIDADE DO ATO ADMINISTRATIVO. PROVA PERICIAL IMPRESCINDÍVEL À COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO. AUSÊNCIA. 1. Os apelantes se insurgem contra a sentença de improcedência do pleito de repetição de indébito referente a IPBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) calculado sobre o valor venal arbitrado pelo réu, em descompasso com a avaliação ultimada por preposto da Caixa Econômica Federal, ao conceder financiamento imobiliário. 2. O valor da avaliação ultimada pela Caixa Econômica Federal não restou incontroverso, tanto é assim que constou da peça de bloqueio a afirmação de que o valor venal arbitrado pelo Município seria razoável, asseverando a correção do lançamento, em detrimento das alegações autorais. 3. A doutrina admite que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do imóvel negociado, que deve corresponder ao valor de mercado do bem, não guardando qualquer relação com o valor da venda. 4. Não se poderia crer que uma instituição financeira, mesmo que se trate de um banco público, tenha competência para fixar o valor venal do imóvel, que representa a base de cálculo de imposto. 5. Mesmo que os profissionais que exercem esse mister junto ao referido banco gozem de boa reputação quanto às avaliações que precedem a concessão do financiamento imobiliário, não se pode olvidar que o arbitramento pelo fisco do valor venal do imóvel é ato administrativo e, nessa qualidade, tem presunção relativa de legitimidade. 6. Cabe ao contribuinte insatisfeito comprovar que o valor fixado pelo fisco municipal discrepa do valor praticado no mercado, na forma do artigo 373, I do Código de Processo Civil. 7. A despeito do teor da avaliação que embasa a causa de pedir, necessário frisar que tal avaliação não se reveste da natureza de prova pericial produzida em juízo e submetida ao contraditório, razão pela qual imprestável a desconstituir a referida presunção de legitimidade do valor da base de cálculo do tributo, fixada nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional. 8. Não prospera o argumento de que o laudo produzido por preposto da CEF serviria como substitutivo da prova pericial, conforme autorizava o artigo 427 da revogada Lei de Ritos, cujo conteúdo foi reproduzido no artigo 472 do vigente Código de Processo Civil. Precedentes do STJ e do TJRJ. 9. Apelo não provido" (TJRJ, Apelação Cível 0417004-26.2013.8.19.0001, Décima Quarta Câmara Cível, relator o Desembargador José Carlos Paes, "D.J.-e" de 29.4.2016). "JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. CRITÉRIO LEGAL. SUPOSTA IRREGULARIDADE NO LANÇAMENTO. INEXISTÊNCIA DE REGULAR PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. LIMITES DO PEDIDO. IMPOSSIBILIDADE DE PREVALÊNCIA DO VALOR REAL DE VENDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. O Distrito Federal calculou o ITBI conforme o valor venal apurado pela administração tributária, ao passo que a parte recorrida pleiteia a repetição do indébito, por sustentar que a base de cálculo do aludido imposto é o valor real de venda ou de mercado do imóvel. II. Estabelece o inciso IV do art. 97 do Código Tributário Nacional que somente a lei pode estabelecer a base de cálculo do tributo. No caso do ITBI (CF, art. 156, II), a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (CTN, art. 38; Lei Distrital 3.830/2006, art. 5.º). A teor do disposto no 6.º da Lei Distrital 3.830/2006, o valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. Cabe, portanto, à administração tributária determinar o valor venal. A declaração do sujeito passivo é apenas um dos elementos que podem subsidiar a fixação do valor venal e não deve prevalecer sobre os critérios da administração. III. Como decorrência da presunção de veracidade e legitimidade dos atos administrativos, incumbe ao administrado a prova de que o valor venal atribuído pela administração tributária é incompatível com a realidade do mercado. No caso dos autos, ao contrário, há prova de que o valor atribuído pela administração tributária é o que mais se aproxima do valor de mercado do bem. IV. Por fim, se a procedência do pedido de repetição de indébito decorre da falta do regular processo administrativo, a consequência não seria a prevalência do valor que o contribuinte entende devido, mas a anulação do lançamento para que se instaure o procedimento com possibilidade de contraditório, pedido que não foi formulado pela parte recorrida. V. Recurso conhecido e provido para julgar improcedente o pedido inicial. Isento de custas. Sem condenação em honorários (art. 55 da Lei 9.099/95)." (TJDFT, Recurso Inominado 0717837-17.2017.8.07.0016, Segunda Turma Recursal, relator o Juiz Almir Andrade de Freitas, "D.J.-e" de 19.12.2017); "Ementa: TRIBUTÁRIO. IPTU E ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARTIGOS 33 E 38, CTN. VALOR VENAL. DISTINÇÃO ENTRE UMA E OUTRA ESPÉCIE TRIBUTÁRIA. Embora os artigos 33 e 38, CTN, utilizem a mesma expressão, 'valor venal', não se pode identificar os valores da base de cálculo do IPTU e do ITBI, até porque um assenta em algo estático, domínio, e outro em dado dinâmico, o giro dominial, que se hão de considerar nos respectivos momentos. VALOR VENAL. CASO CONCRETO. PERÍCIA. IMPRESTABILIDADE. ATOS ADMINISTRATIVOS. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE. ARTIGO 32, LCM Nº 12/94. Há de se conferir aos atos administrativos, e assim se qualifica a estimativa fiscal quanto ao valor de mercado do imóvel submisso à tributação do ITBI, presunção de legitimidade. Presunção esta inatingida por perícia que deixa de contemplar o essencial, qual seja, o valor de mercado do bem, afora apresentar-se contraditória quanto ao fisco não informar critérios de avaliação. No caso, há de prevalecer informação relativa à aplicação dos critérios constantes do artigo 32, LCM nº 12/94, injustificada a adoção da mesma base de cálculo do IPTU." (TJRS, Apelação Cível 70074435355, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Armínio José Abreu Lima da Rosa, "D.J.-e" de 14.4.2008). Assim o sendo, constituindo-se o mandado de segurança em ação constitucional com rito especial e âmbito de cognição limitado à prova pré-constituída, porque tal discussão reclamaria a produção de prova pericial, eventual insurgência contra resultado da apuração e contra suposto lançamento de ofício não poderia ser objeto de análise nesta via. Sobre o tema: "Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. DISCUSSÃO ACERCA DA AVALIAÇÃO FISCAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. DILAÇÃO PROBATÓRIA NECESSÁRIA.. Na forma do art. 38 do CTN, 'A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos'. Havendo divergência entre o fisco e o adquirente, não é o mandado de segurança via adequada para discutir a avaliação do imóvel realizada pela fazenda para fins de ITBI. O debate demanda dilação probatória, o que não se coaduna com a estreita via do mandamus. Sentença extintiva mantida. APELAÇÃO DESPROVIDA." (TJRS, Apelação Cível 70070081872, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Almir Porto da Rocha Filho, "D.J.-e" de 25.8.2016); "TRIBUTÁRIO MANDADO DE SEGURANÇA APELAÇÃO ITBI BASE DE CÁLCULO - MUNICÍPIO DE SÃO PAULO AUSÊNCIA DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo abstrata do IPTU e do ITBI é o valor venal, ou seja, 'aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis'. O valor de mercado concreto se altera no tempo em termos monetários. No lançamento se apura a base de cálculo concreta, considerando-se a data da ocorrência do fato gerador, como ocorre com o ITBI, ou seja, o valor monetário a considerar é o da data da transmissão. Tal valor não necessariamente se iguala ao do IPTU em termos monetários, pois no caso do IPTU se aplica o valor monetário da data fixada em lei, normalmente o dia 01º de janeiro de cada ano. O ITBI tem o seu lançamento feito por homologação, assim, caso o Fisco não concorde com o valor declarado pelo contribuinte, deve apurar o valor monetário por si nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional. Se o contribuinte não concordar com o valor monetário arbitrado pelo Fisco, ele poderá impugná-lo administrativa ou judicialmente. O valor monetário concreto de um dado imóvel em uma certa data só pode ser definido por perícia caso haja divergência, observando-se os princípios da ampla defesa e do contraditório. A prova pericial é incompatível com o rito de Mandado de Segurança. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e da C. 15ª Câmara de Direito Público. Recurso provido." (TJSP, Apelação Cível 1000712-23.2014.8.26.0053, Décima Quinta Câmara de Direito Público, relator o Desembargador Eurípedes Faim, "D.J.-e" de 01.4.2015). 5. Ante todo o exposto, verificada a possibilidade do Fisco, em discordando do valor declarado pelo contribuinte, empreender avaliação e lançamento de ofício (art. 148 do C.T.N.), desde que assegurado o contraditório (como sói ocorrer na espécie, em face das normas do contencioso administrativo fiscal), não atendido o requisito da plausibilidade jurídica da alegação, indefiro o pedido de liminar formulado. Notifique(m)-se a(s) autoridade(s) apontada(s) como coatora(s) para, querendo, prestar informações em 10 (dez) dias (art. 7º, I, da Lei n.º 12.016/2009). Por igual, cientifique(m)-se o MUNICÍPIO DE CAMAÇARI do presente feito, por meio de seu órgão de representação judicial, para que nele, querendo, ingresse (art. 7º, II, da Lei n.º 12.016/2009). Após, vistas dos autos ao douto Ministério Público (art. 12, caput, da Lei n.º 12.016/2009). P.I.C. Camaçari (BA), 27 de junho de 2025. (Documento assinado digitalmente) DANIEL LIMA FALCÃO Juiz de Direito

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Processo nº 8008606-69.2025.8.05.0039

ID: 315966062

Tribunal: TJBA Órgão: 2ª V DE FAZENDA PUBLICA DE CAMAÇARI Classe: MANDADO DE SEGURANçA CíVEL Nº Processo: 8008606-69.2025.8.05.0039

Data de Disponibilização: 04/07/2025

Polo Ativo:

HB ADMINISTRADORA - EIRELI

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

RITA DE CASCIA DE FRANCA CARNEIRO AGRA

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 … COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 DECISÃO PROCESSO Nº: 8008606-69.2025.8.05.0039 IMPETRANTE: HB ADMINISTRADORA - EIRELI IMPETRADO: MUNICIPIO DE CAMACARI ASSUNTO/ CLASSE PROCESSUAL: [ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis] Vistos. Trata-se de mandado de segurança, com pedido de liminar, impetrado por HB ADMINISTRADORA LTDA., qualificado(s) nos autos, por intermédio de advogado regularmente constituído (ID 506933788), em face de suposto ato abusivo do(a) SECRETÁRIO DE FAZENDA DO MUNICÍPIO DE CAMAÇARI, objetivando o reconhecimento de seu direito líquido e certo a se submeter a cobrança do ITBI incidente sobre a transferência do imóvel descrito como Lote GA210, integrante do empreendimento LOTEAMENTO RESIDENCIAL ALPHAVILLE GUARAJUBA - FASE 2, distrito de Monte Gordo, nesta urbe, inscrito no cadastro imobiliário municipal sob o(s) nº 204887-1 e registrado na matrícula 53.100 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari, relevando-se como base de cálculo o real valor da operação privada contido no instrumento particular de promessa de compra e venda, a saber: R$ 723.000,00 (setecentos e vinte e três mil reais). 2. Sustenta a parte impetrante, em síntese, que teria contrato particular de promessa de compra e venda do(s) referido(s) imóvel(is) ao valor descrito no instrumento traslativo. Entretanto, quando da expedição de guia para pagamento do ITBI respectivo, teria sido surpreendido com o fato do Fisco municipal ter, de forma supostamente unilateral, lançado o tributo se valendo, como base de cálculo, de suposto valor venal de R$ 2.201.100,00 (dois milhões, duzentos e um mil, cem reais), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 66.033,00 (sessenta e seis mil, trinta e três reais), tudo em suposta desconsideração do valor da operação privada de transmissão. E, ao assim proceder, teria a Administração Tributária incorrido em lesão a direito líquido e certo, consistente em frontal desafio da legislação tributária sobre a matéria, bem como à orientação fixada pelo Superior Tribunal de Justiça quando na fixação da tese no Tema 1.113 da sistemática dos recursos repetitivos. Juntou documentos. 3. Custas pagas no ID 506086326. Decido. 4. Sobre o pedido de liminar, da análise das alegações constantes da vestibular, em cotejo com os elementos de convicção constantes dos autos, com a legislação de regência e com a orientação dos tribunais sobre a matéria, tenho que a pretensão de urgência deduzida se ressente do requisito da plausibilidade jurídica da alegação, a conduzir ao seu indeferimento. 4.1. De logo, é de se destacar que o mandado de segurança é ação constitucional, destinada a afastar ofensa ou ameaça a direito líquido e certo, por meio de rito especial com prova pré-constituída e sem dilação probatória. Neste sentido, destaco, inter plures o julgado do Supremo Tribunal Federal a seguir ementado (negritos ausentes dos originais): "E M E N T A: MANDADO DE SEGURANÇA - IMÓVEL FUNCIONAL - AQUISIÇÃO - SERVIDOR CIVIL - INOVAÇÃO DO PEDIDO - IMPOSSIBILIDADE - PROVA PRE-CONSTITUIDA - AUSÊNCIA - RECURSO NÃO CONHECIDO. - Não e licito ao impetrante, em sede recursal ordinária, inovar materialmente em sua postulação, para, nesta, incluir pedido formulado em bases mais amplas e com fundamento diverso daquele que foi originariamente deduzido quando do ajuizamento da ação de mandado de segurança. Precedente: RMS 21.045, Rel. Min. CELSO DE MELLO. - A disciplina ritual da ação de mandado de segurança não admite dilação probatoria. O mandado de segurança qualifica-se, em seus aspectos formais, como verdadeiro processo documental, em que incumbe ao impetrante do writ produzir a prova literal pre-constituida pertinente aos fatos subjacentes a pretensão de direito material deduzida." (RMS 2.2033-DF, Primeira Turma, relator o Ministro Celso de Mello, "D.J." de 08.1995 - negritos ausentes dos originais). 4.2. Feita essa advertência, da análise dos documentos ID 506086324 verifico que a parte impetrante pactou com o(a)(s) terceiro(a)(s) MELIÁ BRASIL EMPREENDIMENTO ALPHAVILLE GUARAJUBA FASE 2 SPE, contrato particular de compra e venda com previsão de pacto de alienação fiduciária em garantia e outras avenças do imóvel descrito como descrito como Lote GA210, integrante do empreendimento LOTEAMENTO RESIDENCIAL ALPHAVILLE GUARAJUBA - FASE 2, distrito de Monte Gordo, nesta urbe, inscrito no cadastro imobiliário municipal sob o(s) nº 204887-1 e registrado na matrícula 53.100 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari, pelo valor declarado de R$ 723.000,00 (setecentos e vinte e três mil reais). Entretanto, conforme documento(s) ID 506086325, o Fisco, discordando do valor declarado, promoveu, em lançamento de ofício, no qual o valor venal do imóvel teria sido avaliado em R$ 2.201.100,00 (dois milhões, duzentos e um mil, cem reais), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 66.033,00 (sessenta e seis mil, trinta e três reais). 4.3. Nestes termos, necessário se faz sindicar acerca da base de cálculo do tributo em debate, bem como sobre a possibilidade de intervenção da Fazenda Municipal na fixação de tal grandeza. 4.3.1. De logo, é de se destacar que, nos termo do art. 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do imposto deve equivaler ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O Código Tributário e de Rendas do Município de Camaçari (Lei municipal n.º 1.039/2009) estabelece que: "Art. 110. A base de cálculo do imposto é o valor: I - dos bens ou direitos transmitidos, nas transmissões em geral; II - do maior lance, na arrematação judicial ou administrativa, adjudicação, remição ou leilão, ressalvada a hipótese prevista no parágrafo único deste artigo. Parágrafo único. Na arrematação judicial ou administrativa, bem como nas hipóteses de adjudicação, remição ou leilão, a base de cálculo do ITIV não poderá ser inferior ao valor da avaliação judicial e, não havendo esta, ao valor da avaliação administrativa. Art. 111. Quando a Administração Tributária não concordar com o valor declarado pelo contribuinte promoverá a avaliação de ofício buscando o valor efetivo de mercado do bem ou direito. § 1° A avaliação de ofício será realizada com base nos valores indicados na planta genérica de valores do ITIV, aprovada em lei específica. § 2° Fica ressalvado ao contribuinte o direito de contraditar a avaliação de ofício, desde que acompanhada de laudo técnico de perito cadastrado em entidade pública." Ainda em sede de legislação, há que se trazer à baila a Instrução Normativa n.º 001/2015, destacando-se, de logo, que não se verifica na mesma ilegalidade ou caráter inovador pois trata-se de ato infralegal que veicula nada além do que explicitação do art. 111, § 2º do CTRMC. 4.3.2. Estabelecido o valor venal dos bens e direitos transmitidos como base de cálculo do imposto, não existe espaço para confundi-lo ou equipará-lo ou valor declarado do contrato de transmissão. De fato, há muito doutrina e jurisprudência recusam a utilização do valor declarado do negócio jurídico, como base de cálculo do ITBI. Neste sentido, leio a lição de AIRES F. BARRETO (in Curso de Direito Tributário Municipal, Editora Saraiva, São Paulo, 2009. Pág. 295 - negritos ausentes dos originais): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. O valor venal não é necessariamente o valor do negócio realizado. A Constituição e o Código Tributário Nacional não exigem que o valor venal coincida com o valor da efetiva transação imobiliária, onde até os fatores subjetivos poderiam interferir na sua fixação. Como adverto Hugo de Britto Machado, a base de cálculo não é o preço de venda, mas o valor venal. E prossegue: 'A diferença entre preço e valor é relevante. O preço é fixado pelas partes, que em princípio são livres para contratar. O valor dos bens é determinado pelas condições do mercado, pela oferta e procura dos bens. O preço funciona, no caso, como uma declaração de valor, que pode ser aceita, ou não, pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, a disposição do art. 148 do CTN'. Com efeito, em sendo a base de cálculo o valor venal (valor de mercado), cabe ao Fisco a busca da verdade material, não aceitando a declaração do contribuinte de valor notoriamente inferior ao do mercado. Mas é preciso que se demonstre, cabalmente, que se tem valor flagrantemente inferior ao de mercado" No mesmo sentido: "APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. APURAÇÃO DO VALOR VENAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. 1. Entendendo o magistrado, a quem a prova é dirigida, que os elementos constantes dos autos bastam à formação do seu convencimento (artigos 130 e 131 do CPC), não há óbice ao julgamento antecipado da lide, evitando-se, assim, onerar as partes e retardar a prestação jurisdicional. No caso, as partes apresentaram manifestação sobre o laudo pericial e memoriais. O Município não apresentou perícia própria e, embora tenha impugnado o laudo pericial apresentado pela perita judicial, não comprovou que os equívocos que entendeu ter ocorrido afetaram de alguma forma a correta avaliação dos imóveis indicados na petição inicial. Cerceamento de defesa não caracterizado. 2. Para fins de apuração do ITBI o uso do valor indicado como de compra/venda não é o mais adequado, vez que representa a vontade dos envolvidos no contrato e não o valor de mercado do bem. No entanto, o valor indicado pelo Fisco não é absoluto, podendo ser afastado por prova robusta. Os documentos dos autos, especialmente a pericia judicial, fundamentada em pesquisa de valores de diversos imóveis semelhantes aos arrolados na petição inicial, comprova que o valor pretendido pelo Fisco municipal não é o correto. Assim, não há como prevalecer a pretensão recursal. PRELIMINAR REJEITADA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. UNÂNIME." (TJRS, Apelação Cível 70070041231, Segunda Câmara Cível, relator o Desembargador João bacelos de Souza Jr, "D.J." de 04.8.2016 - negritos ausentes dos originais). 4.3.3. Neste particular, é de se destacar que o julgamento, pelo eg. Superior Tribunal de Justiça e pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1113) do REsp 1.937.821-SP (Primeira Seção, relator o Ministro Gurgel de Faria, D.J.-e" de 03.3.2022), ao contrário do que defende a parte impetrante, antes de infirmá-los, reafirma e ratifica os entendimentos aqui expostos. Senão, vejamos: Eis a ementa do julgado: "TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o 'valor venal', a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o 'valor venal dos bens ou direitos transmitidos', que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido." Ora, a Corte Superior assentou que a base de cálculo da exação em debate, a teor do art. 38 do Código Tributário Nacional, é o valor venal (assim entendido como "o valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado"). É dizer: não se confunde com valor declarado de uma operação de transmissão individualmente considerada, correspondendo sim com o valor operado em média, de acordo com condições normais de mercado e por pessoas devidamente das mesmas informadas. Evidentemente que, por força do princípio da boa-fé, se presume, inicialmente, que o valor declarado pelo contribuinte no ato translativo representaria o referido valor normal de mercado. Entretanto, o precedente em análise é expresso ao destacar que se teria, na espécie, presunção relativa (é dizer, passível de ser afastada) quando o Fisco verificar que o valor declarado se mostra "de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo". Assim, é lícito (e até assegurado) à municipalidade promover lançamento de ofício, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, havendo, entretanto, que assegurar ao contribuinte o necessário contraditório. E, neste particular, é de se destacar que, no caso concreto, houve regular garantia do contraditório e ampla defesa (devidamente observado na espécie, tendo em vista que em face do lançamento testificado no documento(s) ID 506086325 cabe pedido de revisão para o mesmo órgão avaliador, bem como recurso administrativo para o órgão encarregado, na forma da legislação e regulamentos do Fisco). Neste particular, é necessário se destacar que, possuindo o lançamento previsto nos arts. 148/149 do Código Tributário Nacional nítida natureza de lançamento de ofício, todas as avaliações, cálculos e demais operações de constituição do crédito são realizadas pelo Fisco. Nestes termos, a observância do contraditório e da ampla defesa nesta esfera (estabelecido como requisito necessário à possibilidade de arbitramento de valor de ITBI distinto daquele declarado pelo contribuinte) se dá mediante a garantia de que o referido ato administrativo está sujeito à pretensão de revisão ou recurso do contribuinte no bojo de processo administrativo regular (que deve observar as formas e meios previstos na regulamentação do ente tributante). É dizer: por conceito e em respeito à sistemática estabelecida no C.T.N., o processo administrativo cuja observância é determinada pelo julgamento no Tema 1.113 de Recursos Repetitivos deve suceder (por meio de recursos e impugnações) e não anteceder o lançamento de ofício da Autoridade Fiscal. 4.3.4. Sobre a possibilidade de arbitramento, pela Administração Tributária do valor do imposto, destaque-se (negritos ausentes dos originais): "TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. APURAÇÃO POR ARBITRAMENTO POSSIBILIDADE. 1. A jurisprudência desta Corte superior de justiça aponta no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 2. A análise dos requisitos para o arbitramento do valor venal do imóvel encontra óbice na Súmula 7 desta Corte. 3. Ademais, a municipalidade levou em consideração a legislação local, que determina a incidência do ITBI tanto sobre as áreas de terras quanto as benfeitorias (áreas de florestas). Essa análise é vedada no âmbito desta Corte devido o obstáculo da Súmula 280/STF. Agravo regimental improvido." (STJ, AREsp. 263.685 (AgRg)-RS, Segunda Turma, relator o Ministro Humberto Martins, "D.J.-e" de 25.4.2013); "PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. DISPOSITIVO APONTADO COMO VIOLADO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR REAL DA VENDA DO IMÓVEL OU DE MERCADO. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO FISCAL. PRECEDENTES. 1. O recurso especial não merece ser conhecido em relação a questão que não foi tratada no acórdão recorrido, sobre a qual nem sequer foram apresentados embargos de declaração, ante a ausência do indispensável prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF, por analogia). 2. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 3. Vale destacar que que o valor venal do imóvel apurado para fins de ITBI não coincide, necessariamente, com aquele adotado para lançamento do IPTU. 4. Agravo regimental não provido." (STJ, REsp. 1.550.035 (AgRg)-SP, relator o Ministro Mauro Campbell Marques, "D.J.-e" de 05.11.2015). Ainda sobre a possibilidade de fixação da base de cálculo do ITBI com base em avaliação pela Administração Tributária, leio a lição de ROBERVAL ROCHA FERREIRA FILHO e DE JOÃO GOMES DA SILVA JÚNIOR (in Direito tributário - Teoria Jurisprudência e Questões, Editora JusPodivm, salvador, 2007. Págs. 564/565): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens e direitos transmitidos. A legislação municipal poderá estabelecer a metodologia para a obtenção da base de cálculo do tributo, sendo a mais comum, no que se refere à transmissão de propriedade imóvel, a avaliação realizada pela Administração Tributária". 4.3.5. Nestes termos, de se concluir que, em que pese caber ao contribuinte declarar o valor do imóvel sobre o qual incidirá a alíquota do Imposto de Transmissão, na forma da legislação tributária em vigor, a palavra final acerca da fixação do "valor de mercado" do bem para fins de apuração do imposto de transmissão cabe ao fisco municipal, que poderá discordar da estimativa declarada e, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, efetuar o lançamento objeto da transmissão. 4.3.6. Por oportuno, no que pertine ao mérito da(s) avaliação(ões) promovida(s) pela municipalidade: 4.3.6.1. De logo deve ser destacado que nenhum dos elementos dos autos comprova ou autoriza a conclusão de que a avaliação do município se deu por pauta de valores de referência (prática absolutamente desconforme com a sistemática de apuração do imposto e há muito proscrita pelos Tribunais) ou valor de referência previamente estabelecido (e não mediante avaliação específica e contemporânea do imóvel). 4.3.6.2. É de se salientar que os atos administrativos, nos quais se incluem os lançamentos fiscais, gozam dos atributos de presunção de veracidade (se presumem verdadeiros) e legitimidade (presunção de que os atos praticados pela Administração Pública, até prova em contrário, são emitidos em conformidade com a lei). Sobre a presunção de legitimidade das avaliações empreendidas pelo Poder Público e o ônus da contribuinte de elidi-la mediante provas idôneas (negritos ausentes dos originais): "APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE LEGITIMIDADE DO ATO ADMINISTRATIVO. PROVA PERICIAL IMPRESCINDÍVEL À COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO. AUSÊNCIA. 1. Os apelantes se insurgem contra a sentença de improcedência do pleito de repetição de indébito referente a IPBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) calculado sobre o valor venal arbitrado pelo réu, em descompasso com a avaliação ultimada por preposto da Caixa Econômica Federal, ao conceder financiamento imobiliário. 2. O valor da avaliação ultimada pela Caixa Econômica Federal não restou incontroverso, tanto é assim que constou da peça de bloqueio a afirmação de que o valor venal arbitrado pelo Município seria razoável, asseverando a correção do lançamento, em detrimento das alegações autorais. 3. A doutrina admite que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do imóvel negociado, que deve corresponder ao valor de mercado do bem, não guardando qualquer relação com o valor da venda. 4. Não se poderia crer que uma instituição financeira, mesmo que se trate de um banco público, tenha competência para fixar o valor venal do imóvel, que representa a base de cálculo de imposto. 5. Mesmo que os profissionais que exercem esse mister junto ao referido banco gozem de boa reputação quanto às avaliações que precedem a concessão do financiamento imobiliário, não se pode olvidar que o arbitramento pelo fisco do valor venal do imóvel é ato administrativo e, nessa qualidade, tem presunção relativa de legitimidade. 6. Cabe ao contribuinte insatisfeito comprovar que o valor fixado pelo fisco municipal discrepa do valor praticado no mercado, na forma do artigo 373, I do Código de Processo Civil. 7. A despeito do teor da avaliação que embasa a causa de pedir, necessário frisar que tal avaliação não se reveste da natureza de prova pericial produzida em juízo e submetida ao contraditório, razão pela qual imprestável a desconstituir a referida presunção de legitimidade do valor da base de cálculo do tributo, fixada nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional. 8. Não prospera o argumento de que o laudo produzido por preposto da CEF serviria como substitutivo da prova pericial, conforme autorizava o artigo 427 da revogada Lei de Ritos, cujo conteúdo foi reproduzido no artigo 472 do vigente Código de Processo Civil. Precedentes do STJ e do TJRJ. 9. Apelo não provido" (TJRJ, Apelação Cível 0417004-26.2013.8.19.0001, Décima Quarta Câmara Cível, relator o Desembargador José Carlos Paes, "D.J.-e" de 29.4.2016). "JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. CRITÉRIO LEGAL. SUPOSTA IRREGULARIDADE NO LANÇAMENTO. INEXISTÊNCIA DE REGULAR PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. LIMITES DO PEDIDO. IMPOSSIBILIDADE DE PREVALÊNCIA DO VALOR REAL DE VENDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. O Distrito Federal calculou o ITBI conforme o valor venal apurado pela administração tributária, ao passo que a parte recorrida pleiteia a repetição do indébito, por sustentar que a base de cálculo do aludido imposto é o valor real de venda ou de mercado do imóvel. II. Estabelece o inciso IV do art. 97 do Código Tributário Nacional que somente a lei pode estabelecer a base de cálculo do tributo. No caso do ITBI (CF, art. 156, II), a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (CTN, art. 38; Lei Distrital 3.830/2006, art. 5.º). A teor do disposto no 6.º da Lei Distrital 3.830/2006, o valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. Cabe, portanto, à administração tributária determinar o valor venal. A declaração do sujeito passivo é apenas um dos elementos que podem subsidiar a fixação do valor venal e não deve prevalecer sobre os critérios da administração. III. Como decorrência da presunção de veracidade e legitimidade dos atos administrativos, incumbe ao administrado a prova de que o valor venal atribuído pela administração tributária é incompatível com a realidade do mercado. No caso dos autos, ao contrário, há prova de que o valor atribuído pela administração tributária é o que mais se aproxima do valor de mercado do bem. IV. Por fim, se a procedência do pedido de repetição de indébito decorre da falta do regular processo administrativo, a consequência não seria a prevalência do valor que o contribuinte entende devido, mas a anulação do lançamento para que se instaure o procedimento com possibilidade de contraditório, pedido que não foi formulado pela parte recorrida. V. Recurso conhecido e provido para julgar improcedente o pedido inicial. Isento de custas. Sem condenação em honorários (art. 55 da Lei 9.099/95)." (TJDFT, Recurso Inominado 0717837-17.2017.8.07.0016, Segunda Turma Recursal, relator o Juiz Almir Andrade de Freitas, "D.J.-e" de 19.12.2017); "Ementa: TRIBUTÁRIO. IPTU E ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARTIGOS 33 E 38, CTN. VALOR VENAL. DISTINÇÃO ENTRE UMA E OUTRA ESPÉCIE TRIBUTÁRIA. Embora os artigos 33 e 38, CTN, utilizem a mesma expressão, 'valor venal', não se pode identificar os valores da base de cálculo do IPTU e do ITBI, até porque um assenta em algo estático, domínio, e outro em dado dinâmico, o giro dominial, que se hão de considerar nos respectivos momentos. VALOR VENAL. CASO CONCRETO. PERÍCIA. IMPRESTABILIDADE. ATOS ADMINISTRATIVOS. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE. ARTIGO 32, LCM Nº 12/94. Há de se conferir aos atos administrativos, e assim se qualifica a estimativa fiscal quanto ao valor de mercado do imóvel submisso à tributação do ITBI, presunção de legitimidade. Presunção esta inatingida por perícia que deixa de contemplar o essencial, qual seja, o valor de mercado do bem, afora apresentar-se contraditória quanto ao fisco não informar critérios de avaliação. No caso, há de prevalecer informação relativa à aplicação dos critérios constantes do artigo 32, LCM nº 12/94, injustificada a adoção da mesma base de cálculo do IPTU." (TJRS, Apelação Cível 70074435355, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Armínio José Abreu Lima da Rosa, "D.J.-e" de 14.4.2008). Assim o sendo, constituindo-se o mandado de segurança em ação constitucional com rito especial e âmbito de cognição limitado à prova pré-constituída, porque tal discussão reclamaria a produção de prova pericial, eventual insurgência contra resultado da apuração e contra suposto lançamento de ofício não poderia ser objeto de análise nesta via. Sobre o tema: "Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. DISCUSSÃO ACERCA DA AVALIAÇÃO FISCAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. DILAÇÃO PROBATÓRIA NECESSÁRIA.. Na forma do art. 38 do CTN, 'A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos'. Havendo divergência entre o fisco e o adquirente, não é o mandado de segurança via adequada para discutir a avaliação do imóvel realizada pela fazenda para fins de ITBI. O debate demanda dilação probatória, o que não se coaduna com a estreita via do mandamus. Sentença extintiva mantida. APELAÇÃO DESPROVIDA." (TJRS, Apelação Cível 70070081872, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Almir Porto da Rocha Filho, "D.J.-e" de 25.8.2016); "TRIBUTÁRIO MANDADO DE SEGURANÇA APELAÇÃO ITBI BASE DE CÁLCULO - MUNICÍPIO DE SÃO PAULO AUSÊNCIA DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo abstrata do IPTU e do ITBI é o valor venal, ou seja, 'aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis'. O valor de mercado concreto se altera no tempo em termos monetários. No lançamento se apura a base de cálculo concreta, considerando-se a data da ocorrência do fato gerador, como ocorre com o ITBI, ou seja, o valor monetário a considerar é o da data da transmissão. Tal valor não necessariamente se iguala ao do IPTU em termos monetários, pois no caso do IPTU se aplica o valor monetário da data fixada em lei, normalmente o dia 01º de janeiro de cada ano. O ITBI tem o seu lançamento feito por homologação, assim, caso o Fisco não concorde com o valor declarado pelo contribuinte, deve apurar o valor monetário por si nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional. Se o contribuinte não concordar com o valor monetário arbitrado pelo Fisco, ele poderá impugná-lo administrativa ou judicialmente. O valor monetário concreto de um dado imóvel em uma certa data só pode ser definido por perícia caso haja divergência, observando-se os princípios da ampla defesa e do contraditório. A prova pericial é incompatível com o rito de Mandado de Segurança. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e da C. 15ª Câmara de Direito Público. Recurso provido." (TJSP, Apelação Cível 1000712-23.2014.8.26.0053, Décima Quinta Câmara de Direito Público, relator o Desembargador Eurípedes Faim, "D.J.-e" de 01.4.2015). 5. Ante todo o exposto, verificada a possibilidade do Fisco, em discordando do valor declarado pelo contribuinte, empreender avaliação e lançamento de ofício (art. 148 do C.T.N.), desde que assegurado o contraditório (como sói ocorrer na espécie, em face das normas do contencioso administrativo fiscal), não atendido o requisito da plausibilidade jurídica da alegação, indefiro o pedido de liminar formulado. Notifique(m)-se a(s) autoridade(s) apontada(s) como coatora(s) para, querendo, prestar informações em 10 (dez) dias (art. 7º, I, da Lei n.º 12.016/2009). Por igual, cientifique(m)-se o MUNICÍPIO DE CAMAÇARI do presente feito, por meio de seu órgão de representação judicial, para que nele, querendo, ingresse (art. 7º, II, da Lei n.º 12.016/2009). Após, vistas dos autos ao douto Ministério Público (art. 12, caput, da Lei n.º 12.016/2009). P.I.C. Camaçari (BA), 1 de julho de 2025. (Documento assinado digitalmente) DANIEL LIMA FALCÃO Juiz de Direito

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Processo nº 8009021-52.2025.8.05.0039

ID: 318999925

Tribunal: TJBA Órgão: 2ª V DE FAZENDA PUBLICA DE CAMAÇARI Classe: MANDADO DE SEGURANçA CíVEL Nº Processo: 8009021-52.2025.8.05.0039

Data de Disponibilização: 08/07/2025

Polo Ativo:

MAURICIO MOTA D ARAUJO

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

CAROLINE MASCARENHAS DE ARAUJO

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 … COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 DECISÃO PROCESSO Nº: 8009021-52.2025.8.05.0039 IMPETRANTE: MAURICIO MOTA D ARAUJO IMPETRADO: MUNICIPIO DE CAMACARI ASSUNTO/ CLASSE PROCESSUAL: [ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis] Vistos. Trata-se de mandado de segurança, com pedido de liminar, impetrado por MAURICIO MOTA D'ARAUJO, qualificado(s) nos autos, por intermédio de advogado regularmente constituído (ID 507816204), em face de suposto ato abusivo do(a) SECRETÁRIO(A) DE FAZENDA DO MUNICÍPIO DE CAMAÇARI, objetivando o reconhecimento de seu direito líquido e certo a se submeter a cobrança do ITBI incidente sobre a transferência do imóvel descrito como Bangalô do Luá, n.º 10, parte integrante do empreendimento CONDOMÍNIO MARLUÁ ITACIMIRIM, sito na Alameda Itacimirim s/n, distrito de Monte Gordo, nesta urbe, inscrito no cadastro imobiliário municipal sob o(s) nº 0002054111 e registrado na matrícula 58.226 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari, relevando-se como base de cálculo o real valor da operação privada contido no instrumento particular de promessa de compra e venda, a saber: R$ 2.057.319,22 (dois milhões, cinquenta e sete mil, trezentos e dezenove reais, vinte e dois centavos). 2. Sustenta a parte impetrante, em síntese, que teria contrato particular de promessa de compra e venda do(s) referido(s) imóvel(is) ao valor descrito no instrumento traslativo. Entretanto, quando da expedição de guia para pagamento do ITBI respectivo, teria sido surpreendido com o fato do Fisco municipal ter, de forma supostamente unilateral, lançado o tributo se valendo, como base de cálculo, de suposto valor venal de R$ 2.424.239,00 (dois milhões, quatrocentos e vinte e quatro mil, duzentos e trinta e nove reais), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 72.726,90 (setenta e dois mil, setecentos e vinte e seis reais, noventa centavos), tudo em suposta desconsideração do valor da operação privada de transmissão. E, ao assim proceder, teria a Administração Tributária incorrido em lesão a direito líquido e certo, consistente em frontal desafio da legislação tributária sobre a matéria, bem como à orientação fixada pelo Superior Tribunal de Justiça quando na fixação da tese no Tema 1.113 da sistemática dos recursos repetitivos. Juntou documentos. 3. Custas pagas nos IIDD 507255991, 507255998. Decido. 4. Sobre o pedido de liminar, da análise das alegações constantes da vestibular, em cotejo com os elementos de convicção constantes dos autos, com a legislação de regência e com a orientação dos tribunais sobre a matéria, tenho que a pretensão de urgência deduzida se ressente do requisito da plausibilidade jurídica da alegação, a conduzir ao seu indeferimento. 4.1. De logo, é de se destacar que o mandado de segurança é ação constitucional, destinada a afastar ofensa ou ameaça a direito líquido e certo, por meio de rito especial com prova pré-constituída e sem dilação probatória. Neste sentido, destaco, inter plures o julgado do Supremo Tribunal Federal a seguir ementado (negritos ausentes dos originais): "E M E N T A: MANDADO DE SEGURANÇA - IMÓVEL FUNCIONAL - AQUISIÇÃO - SERVIDOR CIVIL - INOVAÇÃO DO PEDIDO - IMPOSSIBILIDADE - PROVA PRE-CONSTITUIDA - AUSÊNCIA - RECURSO NÃO CONHECIDO. - Não e licito ao impetrante, em sede recursal ordinária, inovar materialmente em sua postulação, para, nesta, incluir pedido formulado em bases mais amplas e com fundamento diverso daquele que foi originariamente deduzido quando do ajuizamento da ação de mandado de segurança. Precedente: RMS 21.045, Rel. Min. CELSO DE MELLO. - A disciplina ritual da ação de mandado de segurança não admite dilação probatoria. O mandado de segurança qualifica-se, em seus aspectos formais, como verdadeiro processo documental, em que incumbe ao impetrante do writ produzir a prova literal pre-constituida pertinente aos fatos subjacentes a pretensão de direito material deduzida." (RMS 2.2033-DF, Primeira Turma, relator o Ministro Celso de Mello, "D.J." de 08.1995 - negritos ausentes dos originais). 4.2. Feita essa advertência, da análise dos documentos ID 506086324 verifico que a parte impetrante pactou com o(a)(s) terceiro(a)(s) PRAIA DA ESPERA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE - EIRELI, contrato particular de promessa de compra e venda com previsão de pacto de alienação fiduciária em garantia e outras avenças do imóvel descrito como descrito descrito como Bangalô do Luá, n.º 10, parte integrante do empreendimento CONDOMÍNIO MARLUÁ ITACIMIRIM, sito na Alameda Itacimirim s/n, distrito de Monte Gordo, nesta urbe, inscrito no cadastro imobiliário municipal sob o(s) nº 0002054111 e registrado na matrícula 58.226do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari, pelo valor declarado de R$ 2.057.319,22 (dois milhões, cinquenta e sete mil, trezentos e dezenove reais, vinte e dois centavos). Entretanto, conforme documento(s) ID 507163926, o Fisco, discordando do valor declarado, promoveu, em lançamento de ofício, no qual o valor venal do imóvel teria sido avaliado em R$ 2.424.239,00 (dois milhões, quatrocentos e vinte e quatro mil, duzentos e trinta e nove reais), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 72.726,90 (setenta e dois mil, setecentos e vinte e seis reais, noventa centavos). 4.3. Nestes termos, necessário se faz sindicar acerca da base de cálculo do tributo em debate, bem como sobre a possibilidade de intervenção da Fazenda Municipal na fixação de tal grandeza. 4.3.1. De logo, é de se destacar que, nos termo do art. 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do imposto deve equivaler ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O Código Tributário e de Rendas do Município de Camaçari (Lei municipal n.º 1.039/2009) estabelece que: "Art. 110. A base de cálculo do imposto é o valor: I - dos bens ou direitos transmitidos, nas transmissões em geral; II - do maior lance, na arrematação judicial ou administrativa, adjudicação, remição ou leilão, ressalvada a hipótese prevista no parágrafo único deste artigo. Parágrafo único. Na arrematação judicial ou administrativa, bem como nas hipóteses de adjudicação, remição ou leilão, a base de cálculo do ITIV não poderá ser inferior ao valor da avaliação judicial e, não havendo esta, ao valor da avaliação administrativa. Art. 111. Quando a Administração Tributária não concordar com o valor declarado pelo contribuinte promoverá a avaliação de ofício buscando o valor efetivo de mercado do bem ou direito. § 1° A avaliação de ofício será realizada com base nos valores indicados na planta genérica de valores do ITIV, aprovada em lei específica. § 2° Fica ressalvado ao contribuinte o direito de contraditar a avaliação de ofício, desde que acompanhada de laudo técnico de perito cadastrado em entidade pública." Ainda em sede de legislação, há que se trazer à baila a Instrução Normativa n.º 001/2015, destacando-se, de logo, que não se verifica na mesma ilegalidade ou caráter inovador pois trata-se de ato infralegal que veicula nada além do que explicitação do art. 111, § 2º do CTRMC. 4.3.2. Estabelecido o valor venal dos bens e direitos transmitidos como base de cálculo do imposto, não existe espaço para confundi-lo ou equipará-lo ou valor declarado do contrato de transmissão. De fato, há muito doutrina e jurisprudência recusam a utilização do valor declarado do negócio jurídico, como base de cálculo do ITBI. Neste sentido, leio a lição de AIRES F. BARRETO (in Curso de Direito Tributário Municipal, Editora Saraiva, São Paulo, 2009. Pág. 295 - negritos ausentes dos originais): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. O valor venal não é necessariamente o valor do negócio realizado. A Constituição e o Código Tributário Nacional não exigem que o valor venal coincida com o valor da efetiva transação imobiliária, onde até os fatores subjetivos poderiam interferir na sua fixação. Como adverto Hugo de Britto Machado, a base de cálculo não é o preço de venda, mas o valor venal. E prossegue: 'A diferença entre preço e valor é relevante. O preço é fixado pelas partes, que em princípio são livres para contratar. O valor dos bens é determinado pelas condições do mercado, pela oferta e procura dos bens. O preço funciona, no caso, como uma declaração de valor, que pode ser aceita, ou não, pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, a disposição do art. 148 do CTN'. Com efeito, em sendo a base de cálculo o valor venal (valor de mercado), cabe ao Fisco a busca da verdade material, não aceitando a declaração do contribuinte de valor notoriamente inferior ao do mercado. Mas é preciso que se demonstre, cabalmente, que se tem valor flagrantemente inferior ao de mercado" No mesmo sentido: "APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. APURAÇÃO DO VALOR VENAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. 1. Entendendo o magistrado, a quem a prova é dirigida, que os elementos constantes dos autos bastam à formação do seu convencimento (artigos 130 e 131 do CPC), não há óbice ao julgamento antecipado da lide, evitando-se, assim, onerar as partes e retardar a prestação jurisdicional. No caso, as partes apresentaram manifestação sobre o laudo pericial e memoriais. O Município não apresentou perícia própria e, embora tenha impugnado o laudo pericial apresentado pela perita judicial, não comprovou que os equívocos que entendeu ter ocorrido afetaram de alguma forma a correta avaliação dos imóveis indicados na petição inicial. Cerceamento de defesa não caracterizado. 2. Para fins de apuração do ITBI o uso do valor indicado como de compra/venda não é o mais adequado, vez que representa a vontade dos envolvidos no contrato e não o valor de mercado do bem. No entanto, o valor indicado pelo Fisco não é absoluto, podendo ser afastado por prova robusta. Os documentos dos autos, especialmente a pericia judicial, fundamentada em pesquisa de valores de diversos imóveis semelhantes aos arrolados na petição inicial, comprova que o valor pretendido pelo Fisco municipal não é o correto. Assim, não há como prevalecer a pretensão recursal. PRELIMINAR REJEITADA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. UNÂNIME." (TJRS, Apelação Cível 70070041231, Segunda Câmara Cível, relator o Desembargador João bacelos de Souza Jr, "D.J." de 04.8.2016 - negritos ausentes dos originais). 4.3.3. Neste particular, é de se destacar que o julgamento, pelo eg. Superior Tribunal de Justiça e pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1113) do REsp 1.937.821-SP (Primeira Seção, relator o Ministro Gurgel de Faria, D.J.-e" de 03.3.2022), ao contrário do que defende a parte impetrante, antes de infirmá-los, reafirma e ratifica os entendimentos aqui expostos. Senão, vejamos: Eis a ementa do julgado: "TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o 'valor venal', a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o 'valor venal dos bens ou direitos transmitidos', que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido." Ora, a Corte Superior assentou que a base de cálculo da exação em debate, a teor do art. 38 do Código Tributário Nacional, é o valor venal (assim entendido como "o valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado"). É dizer: não se confunde com valor declarado de uma operação de transmissão individualmente considerada, correspondendo sim com o valor operado em média, de acordo com condições normais de mercado e por pessoas devidamente das mesmas informadas. Evidentemente que, por força do princípio da boa-fé, se presume, inicialmente, que o valor declarado pelo contribuinte no ato translativo representaria o referido valor normal de mercado. Entretanto, o precedente em análise é expresso ao destacar que se teria, na espécie, presunção relativa (é dizer, passível de ser afastada) quando o Fisco verificar que o valor declarado se mostra "de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo". Assim, é lícito (e até assegurado) à municipalidade promover lançamento de ofício, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, havendo, entretanto, que assegurar ao contribuinte o necessário contraditório. E, neste particular, é de se destacar que, no caso concreto, houve regular garantia do contraditório e ampla defesa (devidamente observado na espécie, tendo em vista que em face do lançamento testificado no documento(s) ID 507163926 cabe pedido de revisão para o mesmo órgão avaliador, bem como recurso administrativo para o órgão encarregado, na forma da legislação e regulamentos do Fisco). Neste particular, é necessário se destacar que, possuindo o lançamento previsto nos arts. 148/149 do Código Tributário Nacional nítida natureza de lançamento de ofício, todas as avaliações, cálculos e demais operações de constituição do crédito são realizadas pelo Fisco. Nestes termos, a observância do contraditório e da ampla defesa nesta esfera (estabelecido como requisito necessário à possibilidade de arbitramento de valor de ITBI distinto daquele declarado pelo contribuinte) se dá mediante a garantia de que o referido ato administrativo está sujeito à pretensão de revisão ou recurso do contribuinte no bojo de processo administrativo regular (que deve observar as formas e meios previstos na regulamentação do ente tributante). É dizer: por conceito e em respeito à sistemática estabelecida no C.T.N., o processo administrativo cuja observância é determinada pelo julgamento no Tema 1.113 de Recursos Repetitivos deve suceder (por meio de recursos e impugnações) e não anteceder o lançamento de ofício da Autoridade Fiscal. 4.3.4. Sobre a possibilidade de arbitramento, pela Administração Tributária do valor do imposto, destaque-se (negritos ausentes dos originais): "TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. APURAÇÃO POR ARBITRAMENTO POSSIBILIDADE. 1. A jurisprudência desta Corte superior de justiça aponta no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 2. A análise dos requisitos para o arbitramento do valor venal do imóvel encontra óbice na Súmula 7 desta Corte. 3. Ademais, a municipalidade levou em consideração a legislação local, que determina a incidência do ITBI tanto sobre as áreas de terras quanto as benfeitorias (áreas de florestas). Essa análise é vedada no âmbito desta Corte devido o obstáculo da Súmula 280/STF. Agravo regimental improvido." (STJ, AREsp. 263.685 (AgRg)-RS, Segunda Turma, relator o Ministro Humberto Martins, "D.J.-e" de 25.4.2013); "PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. DISPOSITIVO APONTADO COMO VIOLADO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR REAL DA VENDA DO IMÓVEL OU DE MERCADO. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO FISCAL. PRECEDENTES. 1. O recurso especial não merece ser conhecido em relação a questão que não foi tratada no acórdão recorrido, sobre a qual nem sequer foram apresentados embargos de declaração, ante a ausência do indispensável prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF, por analogia). 2. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 3. Vale destacar que que o valor venal do imóvel apurado para fins de ITBI não coincide, necessariamente, com aquele adotado para lançamento do IPTU. 4. Agravo regimental não provido." (STJ, REsp. 1.550.035 (AgRg)-SP, relator o Ministro Mauro Campbell Marques, "D.J.-e" de 05.11.2015). Ainda sobre a possibilidade de fixação da base de cálculo do ITBI com base em avaliação pela Administração Tributária, leio a lição de ROBERVAL ROCHA FERREIRA FILHO e DE JOÃO GOMES DA SILVA JÚNIOR (in Direito tributário - Teoria Jurisprudência e Questões, Editora JusPodivm, salvador, 2007. Págs. 564/565): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens e direitos transmitidos. A legislação municipal poderá estabelecer a metodologia para a obtenção da base de cálculo do tributo, sendo a mais comum, no que se refere à transmissão de propriedade imóvel, a avaliação realizada pela Administração Tributária". 4.3.5. Nestes termos, de se concluir que, em que pese caber ao contribuinte declarar o valor do imóvel sobre o qual incidirá a alíquota do Imposto de Transmissão, na forma da legislação tributária em vigor, a palavra final acerca da fixação do "valor de mercado" do bem para fins de apuração do imposto de transmissão cabe ao fisco municipal, que poderá discordar da estimativa declarada e, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, efetuar o lançamento objeto da transmissão. 4.3.6. Por oportuno, no que pertine ao mérito da(s) avaliação(ões) promovida(s) pela municipalidade: 4.3.6.1. De logo deve ser destacado que nenhum dos elementos dos autos comprova ou autoriza a conclusão de que a avaliação do município se deu por pauta de valores de referência (prática absolutamente desconforme com a sistemática de apuração do imposto e há muito proscrita pelos Tribunais) ou valor de referência previamente estabelecido (e não mediante avaliação específica e contemporânea do imóvel). 4.3.6.2. É de se salientar que os atos administrativos, nos quais se incluem os lançamentos fiscais, gozam dos atributos de presunção de veracidade (se presumem verdadeiros) e legitimidade (presunção de que os atos praticados pela Administração Pública, até prova em contrário, são emitidos em conformidade com a lei). Sobre a presunção de legitimidade das avaliações empreendidas pelo Poder Público e o ônus da contribuinte de elidi-la mediante provas idôneas (negritos ausentes dos originais): "APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE LEGITIMIDADE DO ATO ADMINISTRATIVO. PROVA PERICIAL IMPRESCINDÍVEL À COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO. AUSÊNCIA. 1. Os apelantes se insurgem contra a sentença de improcedência do pleito de repetição de indébito referente a IPBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) calculado sobre o valor venal arbitrado pelo réu, em descompasso com a avaliação ultimada por preposto da Caixa Econômica Federal, ao conceder financiamento imobiliário. 2. O valor da avaliação ultimada pela Caixa Econômica Federal não restou incontroverso, tanto é assim que constou da peça de bloqueio a afirmação de que o valor venal arbitrado pelo Município seria razoável, asseverando a correção do lançamento, em detrimento das alegações autorais. 3. A doutrina admite que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do imóvel negociado, que deve corresponder ao valor de mercado do bem, não guardando qualquer relação com o valor da venda. 4. Não se poderia crer que uma instituição financeira, mesmo que se trate de um banco público, tenha competência para fixar o valor venal do imóvel, que representa a base de cálculo de imposto. 5. Mesmo que os profissionais que exercem esse mister junto ao referido banco gozem de boa reputação quanto às avaliações que precedem a concessão do financiamento imobiliário, não se pode olvidar que o arbitramento pelo fisco do valor venal do imóvel é ato administrativo e, nessa qualidade, tem presunção relativa de legitimidade. 6. Cabe ao contribuinte insatisfeito comprovar que o valor fixado pelo fisco municipal discrepa do valor praticado no mercado, na forma do artigo 373, I do Código de Processo Civil. 7. A despeito do teor da avaliação que embasa a causa de pedir, necessário frisar que tal avaliação não se reveste da natureza de prova pericial produzida em juízo e submetida ao contraditório, razão pela qual imprestável a desconstituir a referida presunção de legitimidade do valor da base de cálculo do tributo, fixada nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional. 8. Não prospera o argumento de que o laudo produzido por preposto da CEF serviria como substitutivo da prova pericial, conforme autorizava o artigo 427 da revogada Lei de Ritos, cujo conteúdo foi reproduzido no artigo 472 do vigente Código de Processo Civil. Precedentes do STJ e do TJRJ. 9. Apelo não provido" (TJRJ, Apelação Cível 0417004-26.2013.8.19.0001, Décima Quarta Câmara Cível, relator o Desembargador José Carlos Paes, "D.J.-e" de 29.4.2016). "JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. CRITÉRIO LEGAL. SUPOSTA IRREGULARIDADE NO LANÇAMENTO. INEXISTÊNCIA DE REGULAR PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. LIMITES DO PEDIDO. IMPOSSIBILIDADE DE PREVALÊNCIA DO VALOR REAL DE VENDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. O Distrito Federal calculou o ITBI conforme o valor venal apurado pela administração tributária, ao passo que a parte recorrida pleiteia a repetição do indébito, por sustentar que a base de cálculo do aludido imposto é o valor real de venda ou de mercado do imóvel. II. Estabelece o inciso IV do art. 97 do Código Tributário Nacional que somente a lei pode estabelecer a base de cálculo do tributo. No caso do ITBI (CF, art. 156, II), a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (CTN, art. 38; Lei Distrital 3.830/2006, art. 5.º). A teor do disposto no 6.º da Lei Distrital 3.830/2006, o valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. Cabe, portanto, à administração tributária determinar o valor venal. A declaração do sujeito passivo é apenas um dos elementos que podem subsidiar a fixação do valor venal e não deve prevalecer sobre os critérios da administração. III. Como decorrência da presunção de veracidade e legitimidade dos atos administrativos, incumbe ao administrado a prova de que o valor venal atribuído pela administração tributária é incompatível com a realidade do mercado. No caso dos autos, ao contrário, há prova de que o valor atribuído pela administração tributária é o que mais se aproxima do valor de mercado do bem. IV. Por fim, se a procedência do pedido de repetição de indébito decorre da falta do regular processo administrativo, a consequência não seria a prevalência do valor que o contribuinte entende devido, mas a anulação do lançamento para que se instaure o procedimento com possibilidade de contraditório, pedido que não foi formulado pela parte recorrida. V. Recurso conhecido e provido para julgar improcedente o pedido inicial. Isento de custas. Sem condenação em honorários (art. 55 da Lei 9.099/95)." (TJDFT, Recurso Inominado 0717837-17.2017.8.07.0016, Segunda Turma Recursal, relator o Juiz Almir Andrade de Freitas, "D.J.-e" de 19.12.2017); "Ementa: TRIBUTÁRIO. IPTU E ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARTIGOS 33 E 38, CTN. VALOR VENAL. DISTINÇÃO ENTRE UMA E OUTRA ESPÉCIE TRIBUTÁRIA. Embora os artigos 33 e 38, CTN, utilizem a mesma expressão, 'valor venal', não se pode identificar os valores da base de cálculo do IPTU e do ITBI, até porque um assenta em algo estático, domínio, e outro em dado dinâmico, o giro dominial, que se hão de considerar nos respectivos momentos. VALOR VENAL. CASO CONCRETO. PERÍCIA. IMPRESTABILIDADE. ATOS ADMINISTRATIVOS. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE. ARTIGO 32, LCM Nº 12/94. Há de se conferir aos atos administrativos, e assim se qualifica a estimativa fiscal quanto ao valor de mercado do imóvel submisso à tributação do ITBI, presunção de legitimidade. Presunção esta inatingida por perícia que deixa de contemplar o essencial, qual seja, o valor de mercado do bem, afora apresentar-se contraditória quanto ao fisco não informar critérios de avaliação. No caso, há de prevalecer informação relativa à aplicação dos critérios constantes do artigo 32, LCM nº 12/94, injustificada a adoção da mesma base de cálculo do IPTU." (TJRS, Apelação Cível 70074435355, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Armínio José Abreu Lima da Rosa, "D.J.-e" de 14.4.2008). Assim o sendo, constituindo-se o mandado de segurança em ação constitucional com rito especial e âmbito de cognição limitado à prova pré-constituída, porque tal discussão reclamaria a produção de prova pericial, eventual insurgência contra resultado da apuração e contra suposto lançamento de ofício não poderia ser objeto de análise nesta via. Sobre o tema: "Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. DISCUSSÃO ACERCA DA AVALIAÇÃO FISCAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. DILAÇÃO PROBATÓRIA NECESSÁRIA.. Na forma do art. 38 do CTN, 'A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos'. Havendo divergência entre o fisco e o adquirente, não é o mandado de segurança via adequada para discutir a avaliação do imóvel realizada pela fazenda para fins de ITBI. O debate demanda dilação probatória, o que não se coaduna com a estreita via do mandamus. Sentença extintiva mantida. APELAÇÃO DESPROVIDA." (TJRS, Apelação Cível 70070081872, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Almir Porto da Rocha Filho, "D.J.-e" de 25.8.2016); "TRIBUTÁRIO MANDADO DE SEGURANÇA APELAÇÃO ITBI BASE DE CÁLCULO - MUNICÍPIO DE SÃO PAULO AUSÊNCIA DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo abstrata do IPTU e do ITBI é o valor venal, ou seja, 'aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis'. O valor de mercado concreto se altera no tempo em termos monetários. No lançamento se apura a base de cálculo concreta, considerando-se a data da ocorrência do fato gerador, como ocorre com o ITBI, ou seja, o valor monetário a considerar é o da data da transmissão. Tal valor não necessariamente se iguala ao do IPTU em termos monetários, pois no caso do IPTU se aplica o valor monetário da data fixada em lei, normalmente o dia 01º de janeiro de cada ano. O ITBI tem o seu lançamento feito por homologação, assim, caso o Fisco não concorde com o valor declarado pelo contribuinte, deve apurar o valor monetário por si nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional. Se o contribuinte não concordar com o valor monetário arbitrado pelo Fisco, ele poderá impugná-lo administrativa ou judicialmente. O valor monetário concreto de um dado imóvel em uma certa data só pode ser definido por perícia caso haja divergência, observando-se os princípios da ampla defesa e do contraditório. A prova pericial é incompatível com o rito de Mandado de Segurança. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e da C. 15ª Câmara de Direito Público. Recurso provido." (TJSP, Apelação Cível 1000712-23.2014.8.26.0053, Décima Quinta Câmara de Direito Público, relator o Desembargador Eurípedes Faim, "D.J.-e" de 01.4.2015). 5. Ante todo o exposto, verificada a possibilidade do Fisco, em discordando do valor declarado pelo contribuinte, empreender avaliação e lançamento de ofício (art. 148 do C.T.N.), desde que assegurado o contraditório (como sói ocorrer na espécie, em face das normas do contencioso administrativo fiscal), não atendido o requisito da plausibilidade jurídica da alegação, indefiro o pedido de liminar formulado. Notifique(m)-se a(s) autoridade(s) apontada(s) como coatora(s) para, querendo, prestar informações em 10 (dez) dias (art. 7º, I, da Lei n.º 12.016/2009). Por igual, cientifique(m)-se o MUNICÍPIO DE CAMAÇARI do presente feito, por meio de seu órgão de representação judicial, para que nele, querendo, ingresse (art. 7º, II, da Lei n.º 12.016/2009). Após, vistas dos autos ao douto Ministério Público (art. 12, caput, da Lei n.º 12.016/2009). P.I.C. Camaçari (BA), 4 de julho de 2025. (Documento assinado digitalmente) DANIEL LIMA FALCÃO Juiz de Direito

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Hb Administradora - Eireli e outros x Municipio De Camacari e outros

ID: 334771756

Tribunal: TJBA Órgão: 2ª V DE FAZENDA PUBLICA DE CAMAÇARI Classe: MANDADO DE SEGURANçA CíVEL Nº Processo: 8008606-69.2025.8.05.0039

Data de Disponibilização: 25/07/2025

Polo Ativo:

HB ADMINISTRADORA - EIRELI RITA DE CASCIA DE FRANCA CARNEIRO AGRA

Polo Passivo:

MUNICIPIO DE CAMACARI SECRETÁRIO DA FAZENDA DE CAMAÇARI

Intimação

Advogados:

RITA DE CASCIA DE FRANCA CARNEIRO AGRA

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 … COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 DECISÃO PROCESSO Nº: 8008606-69.2025.8.05.0039 IMPETRANTE: HB ADMINISTRADORA - EIRELI IMPETRADO: MUNICIPIO DE CAMACARI ASSUNTO/ CLASSE PROCESSUAL: [ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis] Vistos. Trata-se de mandado de segurança, com pedido de liminar, impetrado por HB ADMINISTRADORA LTDA., qualificado(s) nos autos, por intermédio de advogado regularmente constituído (ID 506933788), em face de suposto ato abusivo do(a) SECRETÁRIO DE FAZENDA DO MUNICÍPIO DE CAMAÇARI, objetivando o reconhecimento de seu direito líquido e certo a se submeter a cobrança do ITBI incidente sobre a transferência do imóvel descrito como Lote GA210, integrante do empreendimento LOTEAMENTO RESIDENCIAL ALPHAVILLE GUARAJUBA - FASE 2, distrito de Monte Gordo, nesta urbe, inscrito no cadastro imobiliário municipal sob o(s) nº 204887-1 e registrado na matrícula 53.100 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari, relevando-se como base de cálculo o real valor da operação privada contido no instrumento particular de promessa de compra e venda, a saber: R$ 723.000,00 (setecentos e vinte e três mil reais). 2. Sustenta a parte impetrante, em síntese, que teria contrato particular de promessa de compra e venda do(s) referido(s) imóvel(is) ao valor descrito no instrumento traslativo. Entretanto, quando da expedição de guia para pagamento do ITBI respectivo, teria sido surpreendido com o fato do Fisco municipal ter, de forma supostamente unilateral, lançado o tributo se valendo, como base de cálculo, de suposto valor venal de R$ 2.201.100,00 (dois milhões, duzentos e um mil, cem reais), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 66.033,00 (sessenta e seis mil, trinta e três reais), tudo em suposta desconsideração do valor da operação privada de transmissão. E, ao assim proceder, teria a Administração Tributária incorrido em lesão a direito líquido e certo, consistente em frontal desafio da legislação tributária sobre a matéria, bem como à orientação fixada pelo Superior Tribunal de Justiça quando na fixação da tese no Tema 1.113 da sistemática dos recursos repetitivos. Juntou documentos. 3. Custas pagas no ID 506086326. Decido. 4. Sobre o pedido de liminar, da análise das alegações constantes da vestibular, em cotejo com os elementos de convicção constantes dos autos, com a legislação de regência e com a orientação dos tribunais sobre a matéria, tenho que a pretensão de urgência deduzida se ressente do requisito da plausibilidade jurídica da alegação, a conduzir ao seu indeferimento. 4.1. De logo, é de se destacar que o mandado de segurança é ação constitucional, destinada a afastar ofensa ou ameaça a direito líquido e certo, por meio de rito especial com prova pré-constituída e sem dilação probatória. Neste sentido, destaco, inter plures o julgado do Supremo Tribunal Federal a seguir ementado (negritos ausentes dos originais): "E M E N T A: MANDADO DE SEGURANÇA - IMÓVEL FUNCIONAL - AQUISIÇÃO - SERVIDOR CIVIL - INOVAÇÃO DO PEDIDO - IMPOSSIBILIDADE - PROVA PRE-CONSTITUIDA - AUSÊNCIA - RECURSO NÃO CONHECIDO. - Não e licito ao impetrante, em sede recursal ordinária, inovar materialmente em sua postulação, para, nesta, incluir pedido formulado em bases mais amplas e com fundamento diverso daquele que foi originariamente deduzido quando do ajuizamento da ação de mandado de segurança. Precedente: RMS 21.045, Rel. Min. CELSO DE MELLO. - A disciplina ritual da ação de mandado de segurança não admite dilação probatoria. O mandado de segurança qualifica-se, em seus aspectos formais, como verdadeiro processo documental, em que incumbe ao impetrante do writ produzir a prova literal pre-constituida pertinente aos fatos subjacentes a pretensão de direito material deduzida." (RMS 2.2033-DF, Primeira Turma, relator o Ministro Celso de Mello, "D.J." de 08.1995 - negritos ausentes dos originais). 4.2. Feita essa advertência, da análise dos documentos ID 506086324 verifico que a parte impetrante pactou com o(a)(s) terceiro(a)(s) MELIÁ BRASIL EMPREENDIMENTO ALPHAVILLE GUARAJUBA FASE 2 SPE, contrato particular de compra e venda com previsão de pacto de alienação fiduciária em garantia e outras avenças do imóvel descrito como descrito como Lote GA210, integrante do empreendimento LOTEAMENTO RESIDENCIAL ALPHAVILLE GUARAJUBA - FASE 2, distrito de Monte Gordo, nesta urbe, inscrito no cadastro imobiliário municipal sob o(s) nº 204887-1 e registrado na matrícula 53.100 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari, pelo valor declarado de R$ 723.000,00 (setecentos e vinte e três mil reais). Entretanto, conforme documento(s) ID 506086325, o Fisco, discordando do valor declarado, promoveu, em lançamento de ofício, no qual o valor venal do imóvel teria sido avaliado em R$ 2.201.100,00 (dois milhões, duzentos e um mil, cem reais), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 66.033,00 (sessenta e seis mil, trinta e três reais). 4.3. Nestes termos, necessário se faz sindicar acerca da base de cálculo do tributo em debate, bem como sobre a possibilidade de intervenção da Fazenda Municipal na fixação de tal grandeza. 4.3.1. De logo, é de se destacar que, nos termo do art. 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do imposto deve equivaler ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O Código Tributário e de Rendas do Município de Camaçari (Lei municipal n.º 1.039/2009) estabelece que: "Art. 110. A base de cálculo do imposto é o valor: I - dos bens ou direitos transmitidos, nas transmissões em geral; II - do maior lance, na arrematação judicial ou administrativa, adjudicação, remição ou leilão, ressalvada a hipótese prevista no parágrafo único deste artigo. Parágrafo único. Na arrematação judicial ou administrativa, bem como nas hipóteses de adjudicação, remição ou leilão, a base de cálculo do ITIV não poderá ser inferior ao valor da avaliação judicial e, não havendo esta, ao valor da avaliação administrativa. Art. 111. Quando a Administração Tributária não concordar com o valor declarado pelo contribuinte promoverá a avaliação de ofício buscando o valor efetivo de mercado do bem ou direito. § 1° A avaliação de ofício será realizada com base nos valores indicados na planta genérica de valores do ITIV, aprovada em lei específica. § 2° Fica ressalvado ao contribuinte o direito de contraditar a avaliação de ofício, desde que acompanhada de laudo técnico de perito cadastrado em entidade pública." Ainda em sede de legislação, há que se trazer à baila a Instrução Normativa n.º 001/2015, destacando-se, de logo, que não se verifica na mesma ilegalidade ou caráter inovador pois trata-se de ato infralegal que veicula nada além do que explicitação do art. 111, § 2º do CTRMC. 4.3.2. Estabelecido o valor venal dos bens e direitos transmitidos como base de cálculo do imposto, não existe espaço para confundi-lo ou equipará-lo ou valor declarado do contrato de transmissão. De fato, há muito doutrina e jurisprudência recusam a utilização do valor declarado do negócio jurídico, como base de cálculo do ITBI. Neste sentido, leio a lição de AIRES F. BARRETO (in Curso de Direito Tributário Municipal, Editora Saraiva, São Paulo, 2009. Pág. 295 - negritos ausentes dos originais): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. O valor venal não é necessariamente o valor do negócio realizado. A Constituição e o Código Tributário Nacional não exigem que o valor venal coincida com o valor da efetiva transação imobiliária, onde até os fatores subjetivos poderiam interferir na sua fixação. Como adverto Hugo de Britto Machado, a base de cálculo não é o preço de venda, mas o valor venal. E prossegue: 'A diferença entre preço e valor é relevante. O preço é fixado pelas partes, que em princípio são livres para contratar. O valor dos bens é determinado pelas condições do mercado, pela oferta e procura dos bens. O preço funciona, no caso, como uma declaração de valor, que pode ser aceita, ou não, pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, a disposição do art. 148 do CTN'. Com efeito, em sendo a base de cálculo o valor venal (valor de mercado), cabe ao Fisco a busca da verdade material, não aceitando a declaração do contribuinte de valor notoriamente inferior ao do mercado. Mas é preciso que se demonstre, cabalmente, que se tem valor flagrantemente inferior ao de mercado" No mesmo sentido: "APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. APURAÇÃO DO VALOR VENAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. 1. Entendendo o magistrado, a quem a prova é dirigida, que os elementos constantes dos autos bastam à formação do seu convencimento (artigos 130 e 131 do CPC), não há óbice ao julgamento antecipado da lide, evitando-se, assim, onerar as partes e retardar a prestação jurisdicional. No caso, as partes apresentaram manifestação sobre o laudo pericial e memoriais. O Município não apresentou perícia própria e, embora tenha impugnado o laudo pericial apresentado pela perita judicial, não comprovou que os equívocos que entendeu ter ocorrido afetaram de alguma forma a correta avaliação dos imóveis indicados na petição inicial. Cerceamento de defesa não caracterizado. 2. Para fins de apuração do ITBI o uso do valor indicado como de compra/venda não é o mais adequado, vez que representa a vontade dos envolvidos no contrato e não o valor de mercado do bem. No entanto, o valor indicado pelo Fisco não é absoluto, podendo ser afastado por prova robusta. Os documentos dos autos, especialmente a pericia judicial, fundamentada em pesquisa de valores de diversos imóveis semelhantes aos arrolados na petição inicial, comprova que o valor pretendido pelo Fisco municipal não é o correto. Assim, não há como prevalecer a pretensão recursal. PRELIMINAR REJEITADA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. UNÂNIME." (TJRS, Apelação Cível 70070041231, Segunda Câmara Cível, relator o Desembargador João bacelos de Souza Jr, "D.J." de 04.8.2016 - negritos ausentes dos originais). 4.3.3. Neste particular, é de se destacar que o julgamento, pelo eg. Superior Tribunal de Justiça e pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1113) do REsp 1.937.821-SP (Primeira Seção, relator o Ministro Gurgel de Faria, D.J.-e" de 03.3.2022), ao contrário do que defende a parte impetrante, antes de infirmá-los, reafirma e ratifica os entendimentos aqui expostos. Senão, vejamos: Eis a ementa do julgado: "TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o 'valor venal', a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o 'valor venal dos bens ou direitos transmitidos', que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido." Ora, a Corte Superior assentou que a base de cálculo da exação em debate, a teor do art. 38 do Código Tributário Nacional, é o valor venal (assim entendido como "o valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado"). É dizer: não se confunde com valor declarado de uma operação de transmissão individualmente considerada, correspondendo sim com o valor operado em média, de acordo com condições normais de mercado e por pessoas devidamente das mesmas informadas. Evidentemente que, por força do princípio da boa-fé, se presume, inicialmente, que o valor declarado pelo contribuinte no ato translativo representaria o referido valor normal de mercado. Entretanto, o precedente em análise é expresso ao destacar que se teria, na espécie, presunção relativa (é dizer, passível de ser afastada) quando o Fisco verificar que o valor declarado se mostra "de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo". Assim, é lícito (e até assegurado) à municipalidade promover lançamento de ofício, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, havendo, entretanto, que assegurar ao contribuinte o necessário contraditório. E, neste particular, é de se destacar que, no caso concreto, houve regular garantia do contraditório e ampla defesa (devidamente observado na espécie, tendo em vista que em face do lançamento testificado no documento(s) ID 506086325 cabe pedido de revisão para o mesmo órgão avaliador, bem como recurso administrativo para o órgão encarregado, na forma da legislação e regulamentos do Fisco). Neste particular, é necessário se destacar que, possuindo o lançamento previsto nos arts. 148/149 do Código Tributário Nacional nítida natureza de lançamento de ofício, todas as avaliações, cálculos e demais operações de constituição do crédito são realizadas pelo Fisco. Nestes termos, a observância do contraditório e da ampla defesa nesta esfera (estabelecido como requisito necessário à possibilidade de arbitramento de valor de ITBI distinto daquele declarado pelo contribuinte) se dá mediante a garantia de que o referido ato administrativo está sujeito à pretensão de revisão ou recurso do contribuinte no bojo de processo administrativo regular (que deve observar as formas e meios previstos na regulamentação do ente tributante). É dizer: por conceito e em respeito à sistemática estabelecida no C.T.N., o processo administrativo cuja observância é determinada pelo julgamento no Tema 1.113 de Recursos Repetitivos deve suceder (por meio de recursos e impugnações) e não anteceder o lançamento de ofício da Autoridade Fiscal. 4.3.4. Sobre a possibilidade de arbitramento, pela Administração Tributária do valor do imposto, destaque-se (negritos ausentes dos originais): "TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. APURAÇÃO POR ARBITRAMENTO POSSIBILIDADE. 1. A jurisprudência desta Corte superior de justiça aponta no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 2. A análise dos requisitos para o arbitramento do valor venal do imóvel encontra óbice na Súmula 7 desta Corte. 3. Ademais, a municipalidade levou em consideração a legislação local, que determina a incidência do ITBI tanto sobre as áreas de terras quanto as benfeitorias (áreas de florestas). Essa análise é vedada no âmbito desta Corte devido o obstáculo da Súmula 280/STF. Agravo regimental improvido." (STJ, AREsp. 263.685 (AgRg)-RS, Segunda Turma, relator o Ministro Humberto Martins, "D.J.-e" de 25.4.2013); "PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. DISPOSITIVO APONTADO COMO VIOLADO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR REAL DA VENDA DO IMÓVEL OU DE MERCADO. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO FISCAL. PRECEDENTES. 1. O recurso especial não merece ser conhecido em relação a questão que não foi tratada no acórdão recorrido, sobre a qual nem sequer foram apresentados embargos de declaração, ante a ausência do indispensável prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF, por analogia). 2. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 3. Vale destacar que que o valor venal do imóvel apurado para fins de ITBI não coincide, necessariamente, com aquele adotado para lançamento do IPTU. 4. Agravo regimental não provido." (STJ, REsp. 1.550.035 (AgRg)-SP, relator o Ministro Mauro Campbell Marques, "D.J.-e" de 05.11.2015). Ainda sobre a possibilidade de fixação da base de cálculo do ITBI com base em avaliação pela Administração Tributária, leio a lição de ROBERVAL ROCHA FERREIRA FILHO e DE JOÃO GOMES DA SILVA JÚNIOR (in Direito tributário - Teoria Jurisprudência e Questões, Editora JusPodivm, salvador, 2007. Págs. 564/565): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens e direitos transmitidos. A legislação municipal poderá estabelecer a metodologia para a obtenção da base de cálculo do tributo, sendo a mais comum, no que se refere à transmissão de propriedade imóvel, a avaliação realizada pela Administração Tributária". 4.3.5. Nestes termos, de se concluir que, em que pese caber ao contribuinte declarar o valor do imóvel sobre o qual incidirá a alíquota do Imposto de Transmissão, na forma da legislação tributária em vigor, a palavra final acerca da fixação do "valor de mercado" do bem para fins de apuração do imposto de transmissão cabe ao fisco municipal, que poderá discordar da estimativa declarada e, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, efetuar o lançamento objeto da transmissão. 4.3.6. Por oportuno, no que pertine ao mérito da(s) avaliação(ões) promovida(s) pela municipalidade: 4.3.6.1. De logo deve ser destacado que nenhum dos elementos dos autos comprova ou autoriza a conclusão de que a avaliação do município se deu por pauta de valores de referência (prática absolutamente desconforme com a sistemática de apuração do imposto e há muito proscrita pelos Tribunais) ou valor de referência previamente estabelecido (e não mediante avaliação específica e contemporânea do imóvel). 4.3.6.2. É de se salientar que os atos administrativos, nos quais se incluem os lançamentos fiscais, gozam dos atributos de presunção de veracidade (se presumem verdadeiros) e legitimidade (presunção de que os atos praticados pela Administração Pública, até prova em contrário, são emitidos em conformidade com a lei). Sobre a presunção de legitimidade das avaliações empreendidas pelo Poder Público e o ônus da contribuinte de elidi-la mediante provas idôneas (negritos ausentes dos originais): "APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE LEGITIMIDADE DO ATO ADMINISTRATIVO. PROVA PERICIAL IMPRESCINDÍVEL À COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO. AUSÊNCIA. 1. Os apelantes se insurgem contra a sentença de improcedência do pleito de repetição de indébito referente a IPBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) calculado sobre o valor venal arbitrado pelo réu, em descompasso com a avaliação ultimada por preposto da Caixa Econômica Federal, ao conceder financiamento imobiliário. 2. O valor da avaliação ultimada pela Caixa Econômica Federal não restou incontroverso, tanto é assim que constou da peça de bloqueio a afirmação de que o valor venal arbitrado pelo Município seria razoável, asseverando a correção do lançamento, em detrimento das alegações autorais. 3. A doutrina admite que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do imóvel negociado, que deve corresponder ao valor de mercado do bem, não guardando qualquer relação com o valor da venda. 4. Não se poderia crer que uma instituição financeira, mesmo que se trate de um banco público, tenha competência para fixar o valor venal do imóvel, que representa a base de cálculo de imposto. 5. Mesmo que os profissionais que exercem esse mister junto ao referido banco gozem de boa reputação quanto às avaliações que precedem a concessão do financiamento imobiliário, não se pode olvidar que o arbitramento pelo fisco do valor venal do imóvel é ato administrativo e, nessa qualidade, tem presunção relativa de legitimidade. 6. Cabe ao contribuinte insatisfeito comprovar que o valor fixado pelo fisco municipal discrepa do valor praticado no mercado, na forma do artigo 373, I do Código de Processo Civil. 7. A despeito do teor da avaliação que embasa a causa de pedir, necessário frisar que tal avaliação não se reveste da natureza de prova pericial produzida em juízo e submetida ao contraditório, razão pela qual imprestável a desconstituir a referida presunção de legitimidade do valor da base de cálculo do tributo, fixada nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional. 8. Não prospera o argumento de que o laudo produzido por preposto da CEF serviria como substitutivo da prova pericial, conforme autorizava o artigo 427 da revogada Lei de Ritos, cujo conteúdo foi reproduzido no artigo 472 do vigente Código de Processo Civil. Precedentes do STJ e do TJRJ. 9. Apelo não provido" (TJRJ, Apelação Cível 0417004-26.2013.8.19.0001, Décima Quarta Câmara Cível, relator o Desembargador José Carlos Paes, "D.J.-e" de 29.4.2016). "JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. CRITÉRIO LEGAL. SUPOSTA IRREGULARIDADE NO LANÇAMENTO. INEXISTÊNCIA DE REGULAR PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. LIMITES DO PEDIDO. IMPOSSIBILIDADE DE PREVALÊNCIA DO VALOR REAL DE VENDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. O Distrito Federal calculou o ITBI conforme o valor venal apurado pela administração tributária, ao passo que a parte recorrida pleiteia a repetição do indébito, por sustentar que a base de cálculo do aludido imposto é o valor real de venda ou de mercado do imóvel. II. Estabelece o inciso IV do art. 97 do Código Tributário Nacional que somente a lei pode estabelecer a base de cálculo do tributo. No caso do ITBI (CF, art. 156, II), a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (CTN, art. 38; Lei Distrital 3.830/2006, art. 5.º). A teor do disposto no 6.º da Lei Distrital 3.830/2006, o valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. Cabe, portanto, à administração tributária determinar o valor venal. A declaração do sujeito passivo é apenas um dos elementos que podem subsidiar a fixação do valor venal e não deve prevalecer sobre os critérios da administração. III. Como decorrência da presunção de veracidade e legitimidade dos atos administrativos, incumbe ao administrado a prova de que o valor venal atribuído pela administração tributária é incompatível com a realidade do mercado. No caso dos autos, ao contrário, há prova de que o valor atribuído pela administração tributária é o que mais se aproxima do valor de mercado do bem. IV. Por fim, se a procedência do pedido de repetição de indébito decorre da falta do regular processo administrativo, a consequência não seria a prevalência do valor que o contribuinte entende devido, mas a anulação do lançamento para que se instaure o procedimento com possibilidade de contraditório, pedido que não foi formulado pela parte recorrida. V. Recurso conhecido e provido para julgar improcedente o pedido inicial. Isento de custas. Sem condenação em honorários (art. 55 da Lei 9.099/95)." (TJDFT, Recurso Inominado 0717837-17.2017.8.07.0016, Segunda Turma Recursal, relator o Juiz Almir Andrade de Freitas, "D.J.-e" de 19.12.2017); "Ementa: TRIBUTÁRIO. IPTU E ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARTIGOS 33 E 38, CTN. VALOR VENAL. DISTINÇÃO ENTRE UMA E OUTRA ESPÉCIE TRIBUTÁRIA. Embora os artigos 33 e 38, CTN, utilizem a mesma expressão, 'valor venal', não se pode identificar os valores da base de cálculo do IPTU e do ITBI, até porque um assenta em algo estático, domínio, e outro em dado dinâmico, o giro dominial, que se hão de considerar nos respectivos momentos. VALOR VENAL. CASO CONCRETO. PERÍCIA. IMPRESTABILIDADE. ATOS ADMINISTRATIVOS. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE. ARTIGO 32, LCM Nº 12/94. Há de se conferir aos atos administrativos, e assim se qualifica a estimativa fiscal quanto ao valor de mercado do imóvel submisso à tributação do ITBI, presunção de legitimidade. Presunção esta inatingida por perícia que deixa de contemplar o essencial, qual seja, o valor de mercado do bem, afora apresentar-se contraditória quanto ao fisco não informar critérios de avaliação. No caso, há de prevalecer informação relativa à aplicação dos critérios constantes do artigo 32, LCM nº 12/94, injustificada a adoção da mesma base de cálculo do IPTU." (TJRS, Apelação Cível 70074435355, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Armínio José Abreu Lima da Rosa, "D.J.-e" de 14.4.2008). Assim o sendo, constituindo-se o mandado de segurança em ação constitucional com rito especial e âmbito de cognição limitado à prova pré-constituída, porque tal discussão reclamaria a produção de prova pericial, eventual insurgência contra resultado da apuração e contra suposto lançamento de ofício não poderia ser objeto de análise nesta via. Sobre o tema: "Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. DISCUSSÃO ACERCA DA AVALIAÇÃO FISCAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. DILAÇÃO PROBATÓRIA NECESSÁRIA.. Na forma do art. 38 do CTN, 'A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos'. Havendo divergência entre o fisco e o adquirente, não é o mandado de segurança via adequada para discutir a avaliação do imóvel realizada pela fazenda para fins de ITBI. O debate demanda dilação probatória, o que não se coaduna com a estreita via do mandamus. Sentença extintiva mantida. APELAÇÃO DESPROVIDA." (TJRS, Apelação Cível 70070081872, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Almir Porto da Rocha Filho, "D.J.-e" de 25.8.2016); "TRIBUTÁRIO MANDADO DE SEGURANÇA APELAÇÃO ITBI BASE DE CÁLCULO - MUNICÍPIO DE SÃO PAULO AUSÊNCIA DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo abstrata do IPTU e do ITBI é o valor venal, ou seja, 'aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis'. O valor de mercado concreto se altera no tempo em termos monetários. No lançamento se apura a base de cálculo concreta, considerando-se a data da ocorrência do fato gerador, como ocorre com o ITBI, ou seja, o valor monetário a considerar é o da data da transmissão. Tal valor não necessariamente se iguala ao do IPTU em termos monetários, pois no caso do IPTU se aplica o valor monetário da data fixada em lei, normalmente o dia 01º de janeiro de cada ano. O ITBI tem o seu lançamento feito por homologação, assim, caso o Fisco não concorde com o valor declarado pelo contribuinte, deve apurar o valor monetário por si nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional. Se o contribuinte não concordar com o valor monetário arbitrado pelo Fisco, ele poderá impugná-lo administrativa ou judicialmente. O valor monetário concreto de um dado imóvel em uma certa data só pode ser definido por perícia caso haja divergência, observando-se os princípios da ampla defesa e do contraditório. A prova pericial é incompatível com o rito de Mandado de Segurança. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e da C. 15ª Câmara de Direito Público. Recurso provido." (TJSP, Apelação Cível 1000712-23.2014.8.26.0053, Décima Quinta Câmara de Direito Público, relator o Desembargador Eurípedes Faim, "D.J.-e" de 01.4.2015). 5. Ante todo o exposto, verificada a possibilidade do Fisco, em discordando do valor declarado pelo contribuinte, empreender avaliação e lançamento de ofício (art. 148 do C.T.N.), desde que assegurado o contraditório (como sói ocorrer na espécie, em face das normas do contencioso administrativo fiscal), não atendido o requisito da plausibilidade jurídica da alegação, indefiro o pedido de liminar formulado. Notifique(m)-se a(s) autoridade(s) apontada(s) como coatora(s) para, querendo, prestar informações em 10 (dez) dias (art. 7º, I, da Lei n.º 12.016/2009). Por igual, cientifique(m)-se o MUNICÍPIO DE CAMAÇARI do presente feito, por meio de seu órgão de representação judicial, para que nele, querendo, ingresse (art. 7º, II, da Lei n.º 12.016/2009). Após, vistas dos autos ao douto Ministério Público (art. 12, caput, da Lei n.º 12.016/2009). P.I.C. Camaçari (BA), 1 de julho de 2025. (Documento assinado digitalmente) DANIEL LIMA FALCÃO Juiz de Direito

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Processo nº 8003147-86.2025.8.05.0039

ID: 303532102

Tribunal: TJBA Órgão: 2ª V DE FAZENDA PUBLICA DE CAMAÇARI Classe: MANDADO DE SEGURANçA CíVEL Nº Processo: 8003147-86.2025.8.05.0039

Data de Disponibilização: 19/06/2025

Polo Ativo:

NATURALLE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

MAYRA ALEXANDRA SANTANA SANTOS

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 … COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 SENTENÇA PROCESSO Nº: 8003147-86.2025.8.05.0039 IMPETRANTE: NATURALLE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA IMPETRADO: MUNICIPIO DE CAMACARI, SECRETÁRIO DA FAZENDA DO MUNICÍPIO DE CAMAÇARI ASSUNTO/ CLASSE PROCESSUAL: [ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis] Vistos, etc. Trata-se de mandado de segurança, com pedido de liminar, impetrado por NATURALLE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA., qualificado(s) nos autos, por intermédio de advogado regularmente constituído (IIDD 490167161 e 490668480), em face de suposto ato abusivo do(a) AGENTE FISCAL DA SECRETARIA DE FAZENDA DO MUNICÍPIO DE CAMAÇARI, objetivando o reconhecimento de seu direito líquido e certo a se submeter a cobrança do ITBI incidente sobre a transferência do imóvel descrito como Lote n. 19, atualmente denominado como 1.902, do loteamento denominado Condomínio Busca Vida, situado no distrito de Abrantes, município de Camaçari, Bahia, registrado na matrícula 16.163 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari e inscrito no Cadastro Imobiliário Municipal pelo n.º 0000056781, com área total de 103.052,00m² (cento e três mil e cinquenta e dois metros quadrados), relevando-se como base de cálculo o real valor da operação privada contido no instrumento particular de promessa de compra e venda, a saber: R$ 3.580.000,00 (três milhões, quinhentos e oitenta mil reais). 2. Sustenta a parte impetrante, em síntese, que teria entabulado contrato particular de promessa de compra e venda do referido imóvel ao valor descrito no instrumento translativo. Entretanto, quando da expedição de guia para pagamento do ITBI respectivo, teria sido surpreendido com o fato do Fisco municipal ter, de forma supostamente unilateral e supostamente sem prévia instauração de processo administrativo regular, lançado o tributo se valendo, como base de cálculo, de suposto valor venal de R$ 10.271.068,90 (dez milhões, duzentos e setenta e um mil, sessenta e oito reais, noventa centavos), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 308.132,06 (trezentos e oito mil, cento e trinta e dois reais, seis centavos), tudo em desconsideração do valor da operação privada de transmissão. E, ao assim proceder, teria a Administração Tributária incorrido em lesão a direito líquido e certo, consistente em frontal desafio da legislação tributária sobre a matéria, bem como à orientação fixada pelo Superior Tribunal de Justiça quando na fixação da tese no Tema 1.113 da sistemática dos recursos repetitivos. Juntou documentos. Custas pagas nos IIDD 490668481, 490668484, 490668487, 491051481 e 491051497. 3. A medida liminar foi indeferida (ID 491232428). 4. A autoridade apontada como coatora prestou informações no ID 495727325 e documentos. Nela, arguiu preliminar de carência de ação por ausência de interesse de agir, modalidade adequação. Em relação ao mérito, rechaçou a pretensão da parte impetrante, destacando que a base de cálculo do tributo deve corresponder ao valor venal da coisa (conceito que não se confundiria com o valor de transmissão do bem). Assim, que, nos termos do fixado pelo STJ em julgamento repetitivo, a presunção de que o valor da transmissão corresponderia ao valor venal somente poderia ser adotada à míngua de instauração de processo administrativo pelo Fisco (situação inocorrente na espécie). Por isso, restaria legítimo à Administração Tributária, em discordando do valor arbitrado, promover lançamento de ofício e apurar, por meios próprios, o correto valor da base de cálculo do tributo. 5. No ID 492743398, a parte impetrante comunicou a interposição do agravo de instrumento n.º 8014884-09.2025.8.05.0000, em face do indeferimento do pedido de urgência. No ID 492873897, foi este Juízo cientificado da concessão de antecipação dos efeitos da tutela recursal na referida irresignação. Pronunciamento ministerial no ID 496128691. É a síntese do necessário. Decido. 6. Rejeito a preliminar de carência de ação por ausência de interesse de agir, modalidade adequação. Isto porque a questão controvertida pela parte impetrante - acerca da possibilidade do Fisco efetuar lançamento de ITBI relevando-se como base de cálculo grandeza diversa do valor declarado da operação privada de transmissão (e da adequação de tal conduta aos parâmetros fixados no julgamento do Tema 1.113 dos recursos Repetitivos) se constitui em matéria eminentemente de direito, prescindindo de produção de prova pericial. 7. Em relação ao mérito da impetração, da análise das alegações constantes da vestibular, em cotejo com os elementos de convicção constantes dos autos, com a legislação de regência e com a orientação dos tribunais sobre a matéria, tenho que a orientação abraçada na decisão ID 491232428 deve ser confirmada, a resultar na denegação da segurança vindicada. 7.1. De logo, é de se destacar que o mandado de segurança é ação constitucional, destinada a afastar ofensa ou ameaça a direito líquido e certo, por meio de rito especial com prova pré-constituída e sem dilação probatória. Neste sentido, destaco, inter plures o julgado do Supremo Tribunal Federal a seguir ementado (negritos ausentes dos originais): "E M E N T A: MANDADO DE SEGURANÇA - IMÓVEL FUNCIONAL - AQUISIÇÃO - SERVIDOR CIVIL - INOVAÇÃO DO PEDIDO - IMPOSSIBILIDADE - PROVA PRE-CONSTITUIDA - AUSÊNCIA - RECURSO NÃO CONHECIDO. - Não e licito ao impetrante, em sede recursal ordinária, inovar materialmente em sua postulação, para, nesta, incluir pedido formulado em bases mais amplas e com fundamento diverso daquele que foi originariamente deduzido quando do ajuizamento da ação de mandado de segurança. Precedente: RMS 21.045, Rel. Min. CELSO DE MELLO. - A disciplina ritual da ação de mandado de segurança não admite dilação probatoria. O mandado de segurança qualifica-se, em seus aspectos formais, como verdadeiro processo documental, em que incumbe ao impetrante do writ produzir a prova literal pre-constituida pertinente aos fatos subjacentes a pretensão de direito material deduzida." (RMS 2.2033-DF, Primeira Turma, relator o Ministro Celso de Mello, "D.J." de 08.1995 - negritos ausentes dos originais). 7.2. Feita essa advertência, da análise dos documentos ID 490167167 verifico que a parte impetrante pactuou com o(a)(s) terceiro(a)(s) MARIA LEDA DE CASTRO MEIRA, LEDA CHRISTINA DE CASTRO MEIRA, FÁBIO TADEU DE CASTRO MEIRA e MÁRIO ENALDO DE CASTRO MEIRA contrato promessa de compra e venda do imóvel descrito como Lote n.º 19, atualmente denominado como 1.902, do loteamento denominado Condomínio Busca Vida, situado no distrito de Abrantes, município de Camaçari, Bahia, registrado na matrícula n. 16.163 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari e inscrito no Cadastro Imobiliário Municipal pelo n.º 0000056781, com área total de 103.052,00m² (cento e três mil e cinquenta e dois metros quadrados) pelo valor declarado de R$ 3.580.000,00 (três milhões, quinhentos e oitenta mil reais). Entretanto, conforme documento ID 490167168, o Fisco, discordando do valor declarado, promoveu, em lançamento de ofício, no qual o valor venal do imóvel teria sido avaliado em R$ 10.271.068,90 (dez milhões, duzentos e setenta e um mil, sessenta e oito reais, noventa centavos), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 308.132,06 (trezentos e oito mil, cento e trinta e dois reais, seis centavos). 7.3. Nestes termos, necessário se faz sindicar acerca da base de cálculo do tributo em debate, bem como sobre a possibilidade de intervenção da Fazenda Municipal na fixação de tal grandeza. 7.3.1. De logo, é de se destacar que, nos termos do art. 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do imposto deve equivaler ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O Código Tributário e de Rendas do Município de Camaçari (Lei municipal n.º 1.039/2009) estabelece que: "Art. 110. A base de cálculo do imposto é o valor: I - dos bens ou direitos transmitidos, nas transmissões em geral; II - do maior lance, na arrematação judicial ou administrativa, adjudicação, remição ou leilão, ressalvada a hipótese prevista no parágrafo único deste artigo. Parágrafo único. Na arrematação judicial ou administrativa, bem como nas hipóteses de adjudicação, remição ou leilão, a base de cálculo do ITIV não poderá ser inferior ao valor da avaliação judicial e, não havendo esta, ao valor da avaliação administrativa. Art. 111. Quando a Administração Tributária não concordar com o valor declarado pelo contribuinte promoverá a avaliação de ofício buscando o valor efetivo de mercado do bem ou direito. § 1° A avaliação de ofício será realizada com base nos valores indicados na planta genérica de valores do ITIV, aprovada em lei específica. § 2° Fica ressalvado ao contribuinte o direito de contraditar a avaliação de ofício, desde que acompanhada de laudo técnico de perito cadastrado em entidade pública." Ainda em sede de legislação, há que se trazer à baila a Instrução Normativa n.º 001/2015, destacando-se, de logo, que não se verifica na mesma ilegalidade ou caráter inovador pois trata-se de ato infralegal que veicula nada além do que explicitação do art. 111, § 2º do CTRMC. 7.3.2. Estabelecido o valor venal dos bens e direitos transmitidos como base de cálculo do imposto, não existe espaço para confundi-lo ou equipará-lo ao valor declarado do contrato de transmissão. De fato, há muito doutrina e jurisprudência recusam a utilização do valor declarado do negócio jurídico, como base de cálculo do ITBI. Neste sentido, leio a lição de AIRES F. BARRETO (in Curso de Direito Tributário Municipal, Editora Saraiva, São Paulo, 2009. Pág. 295 - negritos ausentes dos originais): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. O valor venal não é necessariamente o valor do negócio realizado. A Constituição e o Código Tributário Nacional não exigem que o valor venal coincida com o valor da efetiva transação imobiliária, onde até os fatores subjetivos poderiam interferir na sua fixação. Como adverte Hugo de Britto Machado, a base de cálculo não é o preço de venda, mas o valor venal. E prossegue: 'A diferença entre preço e valor é relevante. O preço é fixado pelas partes, que em princípio são livres para contratar. O valor dos bens é determinado pelas condições do mercado, pela oferta e procura dos bens. O preço funciona, no caso, como uma declaração de valor, que pode ser aceita, ou não, pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, a disposição do art. 148 do CTN'. Com efeito, em sendo a base de cálculo o valor venal (valor de mercado), cabe ao Fisco a busca da verdade material, não aceitando a declaração do contribuinte de valor notoriamente inferior ao do mercado. Mas é preciso que se demonstre, cabalmente, que se tem valor flagrantemente inferior ao de mercado" No mesmo sentido: "APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. APURAÇÃO DO VALOR VENAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. 1. Entendendo o magistrado, a quem a prova é dirigida, que os elementos constantes dos autos bastam à formação do seu convencimento (artigos 130 e 131 do CPC), não há óbice ao julgamento antecipado da lide, evitando-se, assim, onerar as partes e retardar a prestação jurisdicional. No caso, as partes apresentaram manifestação sobre o laudo pericial e memoriais. O Município não apresentou perícia própria e, embora tenha impugnado o laudo pericial apresentado pela perita judicial, não comprovou que os equívocos que entendeu ter ocorrido afetaram de alguma forma a correta avaliação dos imóveis indicados na petição inicial. Cerceamento de defesa não caracterizado. 2. Para fins de apuração do ITBI o uso do valor indicado como de compra/venda não é o mais adequado, vez que representa a vontade dos envolvidos no contrato e não o valor de mercado do bem. No entanto, o valor indicado pelo Fisco não é absoluto, podendo ser afastado por prova robusta. Os documentos dos autos, especialmente a perícia judicial, fundamentada em pesquisa de valores de diversos imóveis semelhantes aos arrolados na petição inicial, comprova que o valor pretendido pelo Fisco municipal não é o correto. Assim, não há como prevalecer a pretensão recursal. PRELIMINAR REJEITADA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. UNÂNIME." (TJRS, Apelação Cível 70070041231, Segunda Câmara Cível, relator o Desembargador João bacelos de Souza Jr, "D.J." de 04.8.2016 - negritos ausentes dos originais) 7.3.3. Neste particular, é de se destacar que o julgamento, pelo eg. Superior Tribunal de Justiça e pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1113) do REsp 1.937.821-SP (Primeira Seção, relator o Ministro Gurgel de Faria, D.J.-e" de 03.3.2022), ao contrário do que defende a parte impetrante, antes de infirmá-los, reafirma e ratifica os entendimentos aqui expostos. Senão, vejamos: Eis a ementa do julgado: "TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o 'valor venal', a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o 'valor venal dos bens ou direitos transmitidos', que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido." Ora, a Corte Superior assentou que a base de cálculo da exação em debate, a teor do art. 38 do Código Tributário Nacional, é o valor venal (assim entendido como "o valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado"). É dizer: não se confunde com o valor declarado de uma operação de transmissão individualmente considerada, correspondendo sim com o valor operado em média, de acordo com condições normais de mercado e por pessoas devidamente das mesmas informadas. Evidentemente que, por força do princípio da boa-fé, se presume, inicialmente, que o valor declarado pelo contribuinte no ato translativo representaria o referido valor normal de mercado. Entretanto, o precedente em análise é expresso ao destacar que se teria, na espécie, presunção relativa (é dizer, passível de ser afastada) quando o Fisco verificar que o valor declarado se mostra "de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo". Assim, é lícito (e até assegurado) à municipalidade promover lançamento de ofício, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, havendo, entretanto, que assegurar ao contribuinte o necessário contraditório. E, neste particular, é de se destacar que, no caso concreto, houve regular garantia do contraditório e ampla defesa (devidamente observado na espécie, tendo em vista que, conforme documento ID 491051499, acostado pela própria parte impetrante, o lançamento testificado no documento ID 490167168 foi objeto de pedido de revisão realizado pela parte impetrante - de modo que não se pode negar o exercício, na espécie, do devido contraditório e ampla defesa, ressaltando-se, igualmente, que, em face da decisão do pedido de revisão, cabe ainda recurso voluntário administrativo, na forma dos regulamentos da municipalidade). Neste particular, é necessário se destacar que, possuindo o lançamento previsto nos arts. 148/149 do Código Tributário Nacional nítida natureza de lançamento de ofício, todas as avaliações, cálculos e demais operações de constituição do crédito são realizadas pelo Fisco. Nestes termos, a observância do contraditório e da ampla defesa nesta esfera (estabelecido como requisito necessário à possibilidade de arbitramento de valor de ITBI distinto daquele declarado pelo contribuinte) se dá mediante a garantia de que o referido ato administrativo está sujeito à pretensão de revisão ou recurso do contribuinte no bojo de processo administrativo regular (que deve observar as formas e meios previstos na regulamentação do ente tributante). É dizer: por conceito e em respeito à sistemática estabelecida no C.T.N., o processo administrativo cuja observância é determinada pelo julgamento no Tema 1.113 de Recursos Repetitivos deve suceder (por meio de recursos e impugnações) e não anteceder o lançamento de ofício da Autoridade Fiscal. 7.3.4. Sobre a possibilidade de arbitramento, pela Administração Tributária do valor do imposto, destaque-se (negritos ausentes dos originais): "TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. APURAÇÃO POR ARBITRAMENTO POSSIBILIDADE. 1. A jurisprudência desta Corte superior de justiça aponta no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 2. A análise dos requisitos para o arbitramento do valor venal do imóvel encontra óbice na Súmula 7 desta Corte. 3. Ademais, a municipalidade levou em consideração a legislação local, que determina a incidência do ITBI tanto sobre as áreas de terras quanto as benfeitorias (áreas de florestas). Essa análise é vedada no âmbito desta Corte devido o obstáculo da Súmula 280/STF. Agravo regimental improvido." (STJ, AREsp. 263.685 (AgRg)-RS, Segunda Turma, relator o Ministro Humberto Martins, "D.J.-e" de 25.4.2013); "PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. DISPOSITIVO APONTADO COMO VIOLADO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR REAL DA VENDA DO IMÓVEL OU DE MERCADO. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO FISCAL. PRECEDENTES. 1. O recurso especial não merece ser conhecido em relação a questão que não foi tratada no acórdão recorrido, sobre a qual nem sequer foram apresentados embargos de declaração, ante a ausência do indispensável prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF, por analogia). 2. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 3. Vale destacar que que o valor venal do imóvel apurado para fins de ITBI não coincide, necessariamente, com aquele adotado para lançamento do IPTU. 4. Agravo regimental não provido." (STJ, REsp. 1.550.035 (AgRg)-SP, relator o Ministro Mauro Campbell Marques, "D.J.-e" de 05.11.2015). Ainda sobre a possibilidade de fixação da base de cálculo do ITBI com base em avaliação pela Administração Tributária, leio a lição de ROBERVAL ROCHA FERREIRA FILHO e DE JOÃO GOMES DA SILVA JÚNIOR (in Direito tributário - Teoria Jurisprudência e Questões, Editora JusPodivm, salvador, 2007. Págs. 564/565): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens e direitos transmitidos. A legislação municipal poderá estabelecer a metodologia para a obtenção da base de cálculo do tributo, sendo a mais comum, no que se refere à transmissão de propriedade imóvel, a avaliação realizada pela Administração Tributária". 7.3.5. Nestes termos, de se concluir que, em que pese caber ao contribuinte declarar o valor do imóvel sobre o qual incidirá a alíquota do Imposto de Transmissão, na forma da legislação tributária em vigor, a palavra final acerca da fixação do "valor de mercado" do bem para fins de apuração do imposto de transmissão cabe ao fisco municipal, que poderá discordar da estimativa declarada e, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, efetuar o lançamento objeto da transmissão. 7.3.6. Por oportuno, no que pertine ao mérito da(s) avaliação(ões) promovida(s) pela municipalidade: 7.3.6.1. De logo deve ser destacado que nenhum dos elementos dos autos comprova ou autoriza a conclusão de que a avaliação do município se deu por pauta de valores de referência (prática absolutamente desconforme com a sistemática de apuração do imposto e há muito proscrita pelos Tribunais) ou valor de referência previamente estabelecido (e não mediante avaliação específica e contemporânea do imóvel). 7.3.6.2. É de se salientar que os atos administrativos, nos quais se incluem os lançamentos fiscais, gozam dos atributos de presunção de veracidade (se presumem verdadeiros) e legitimidade (presunção de que os atos praticados pela Administração Pública, até prova em contrário, são emitidos em conformidade com a lei). Sobre a presunção de legitimidade das avaliações empreendidas pelo Poder Público e o ônus da contribuinte de elidi-la mediante provas idôneas (negritos ausentes dos originais): "APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE LEGITIMIDADE DO ATO ADMINISTRATIVO. PROVA PERICIAL IMPRESCINDÍVEL À COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO. AUSÊNCIA. 1. Os apelantes se insurgem contra a sentença de improcedência do pleito de repetição de indébito referente a IPBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) calculado sobre o valor venal arbitrado pelo réu, em descompasso com a avaliação ultimada por preposto da Caixa Econômica Federal, ao conceder financiamento imobiliário. 2. O valor da avaliação ultimada pela Caixa Econômica Federal não restou incontroverso, tanto é assim que constou da peça de bloqueio a afirmação de que o valor venal arbitrado pelo Município seria razoável, asseverando a correção do lançamento, em detrimento das alegações autorais. 3. A doutrina admite que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do imóvel negociado, que deve corresponder ao valor de mercado do bem, não guardando qualquer relação com o valor da venda. 4. Não se poderia crer que uma instituição financeira, mesmo que se trate de um banco público, tenha competência para fixar o valor venal do imóvel, que representa a base de cálculo de imposto. 5. Mesmo que os profissionais que exercem esse mister junto ao referido banco gozem de boa reputação quanto às avaliações que precedem a concessão do financiamento imobiliário, não se pode olvidar que o arbitramento pelo fisco do valor venal do imóvel é ato administrativo e, nessa qualidade, tem presunção relativa de legitimidade. 6. Cabe ao contribuinte insatisfeito comprovar que o valor fixado pelo fisco municipal discrepa do valor praticado no mercado, na forma do artigo 373, I do Código de Processo Civil. 7. A despeito do teor da avaliação que embasa a causa de pedir, necessário frisar que tal avaliação não se reveste da natureza de prova pericial produzida em juízo e submetida ao contraditório, razão pela qual imprestável a desconstituir a referida presunção de legitimidade do valor da base de cálculo do tributo, fixada nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional. 8. Não prospera o argumento de que o laudo produzido por preposto da CEF serviria como substitutivo da prova pericial, conforme autorizava o artigo 427 da revogada Lei de Ritos, cujo conteúdo foi reproduzido no artigo 472 do vigente Código de Processo Civil. Precedentes do STJ e do TJRJ. 9. Apelo não provido" (TJRJ, Apelação Cível 0417004-26.2013.8.19.0001, Décima Quarta Câmara Cível, relator o Desembargador José Carlos Paes, "D.J.-e" de 29.4.2016). "JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. CRITÉRIO LEGAL. SUPOSTA IRREGULARIDADE NO LANÇAMENTO. INEXISTÊNCIA DE REGULAR PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. LIMITES DO PEDIDO. IMPOSSIBILIDADE DE PREVALÊNCIA DO VALOR REAL DE VENDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. O Distrito Federal calculou o ITBI conforme o valor venal apurado pela administração tributária, ao passo que a parte recorrida pleiteia a repetição do indébito, por sustentar que a base de cálculo do aludido imposto é o valor real de venda ou de mercado do imóvel. II. Estabelece o inciso IV do art. 97 do Código Tributário Nacional que somente a lei pode estabelecer a base de cálculo do tributo. No caso do ITBI (CF, art. 156, II), a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (CTN, art. 38; Lei Distrital 3.830/2006, art. 5.º). A teor do disposto no 6.º da Lei Distrital 3.830/2006, o valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. Cabe, portanto, à administração tributária determinar o valor venal. A declaração do sujeito passivo é apenas um dos elementos que podem subsidiar a fixação do valor venal e não deve prevalecer sobre os critérios da administração. III. Como decorrência da presunção de veracidade e legitimidade dos atos administrativos, incumbe ao administrado a prova de que o valor venal atribuído pela administração tributária é incompatível com a realidade do mercado. No caso dos autos, ao contrário, há prova de que o valor atribuído pela administração tributária é o que mais se aproxima do valor de mercado do bem. IV. Por fim, se a procedência do pedido de repetição de indébito decorre da falta do regular processo administrativo, a consequência não seria a prevalência do valor que o contribuinte entende devido, mas a anulação do lançamento para que se instaure o procedimento com possibilidade de contraditório, pedido que não foi formulado pela parte recorrida. V. Recurso conhecido e provido para julgar improcedente o pedido inicial. Isento de custas. Sem condenação em honorários (art. 55 da Lei 9.099/95)." (TJDFT, Recurso Inominado 0717837-17.2017.8.07.0016, Segunda Turma Recursal, relator o Juiz Almir Andrade de Freitas, "D.J.-e" de 19.12.2017); "Ementa: TRIBUTÁRIO. IPTU E ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARTIGOS 33 E 38, CTN. VALOR VENAL. DISTINÇÃO ENTRE UMA E OUTRA ESPÉCIE TRIBUTÁRIA. Embora os artigos 33 e 38, CTN, utilizem a mesma expressão, 'valor venal', não se pode identificar os valores da base de cálculo do IPTU e do ITBI, até porque um assenta em algo estático, domínio, e outro em dado dinâmico, o giro dominial, que se hão de considerar nos respectivos momentos. VALOR VENAL. CASO CONCRETO. PERÍCIA. IMPRESTABILIDADE. ATOS ADMINISTRATIVOS. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE. ARTIGO 32, LCM Nº 12/94. Há de se conferir aos atos administrativos, e assim se qualifica a estimativa fiscal quanto ao valor de mercado do imóvel submisso à tributação do ITBI, presunção de legitimidade. Presunção esta inatingida por perícia que deixa de contemplar o essencial, qual seja, o valor de mercado do bem, afora apresentar-se contraditória quanto ao fisco não informar critérios de avaliação. No caso, há de prevalecer informação relativa à aplicação dos critérios constantes do artigo 32, LCM nº 12/94, injustificada a adoção da mesma base de cálculo do IPTU." (TJRS, Apelação Cível 70074435355, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Armínio José Abreu Lima da Rosa, "D.J.-e" de 14.4.2008). Assim o sendo, constituindo-se o mandado de segurança em ação constitucional com rito especial e âmbito de cognição limitado à prova pré-constituída, porque tal discussão reclamaria a produção de prova pericial, eventual insurgência contra resultado da apuração e contra suposto lançamento de ofício não poderia ser objeto de análise nesta via. Sobre o tema: "Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. DISCUSSÃO ACERCA DA AVALIAÇÃO FISCAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. DILAÇÃO PROBATÓRIA NECESSÁRIA.. Na forma do art. 38 do CTN, 'A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos'. Havendo divergência entre o fisco e o adquirente, não é o mandado de segurança via adequada para discutir a avaliação do imóvel realizada pela fazenda para fins de ITBI. O debate demanda dilação probatória, o que não se coaduna com a estreita via do mandamus. Sentença extintiva mantida. APELAÇÃO DESPROVIDA." (TJRS, Apelação Cível 70070081872, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Almir Porto da Rocha Filho, "D.J.-e" de 25.8.2016); "TRIBUTÁRIO MANDADO DE SEGURANÇA APELAÇÃO ITBI BASE DE CÁLCULO - MUNICÍPIO DE SÃO PAULO AUSÊNCIA DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo abstrata do IPTU e do ITBI é o valor venal, ou seja, 'aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis'. O valor de mercado concreto se altera no tempo em termos monetários. No lançamento se apura a base de cálculo concreta, considerando-se a data da ocorrência do fato gerador, como ocorre com o ITBI, ou seja, o valor monetário a considerar é o da data da transmissão. Tal valor não necessariamente se iguala ao do IPTU em termos monetários, pois no caso do IPTU se aplica o valor monetário da data fixada em lei, normalmente o dia 01º de janeiro de cada ano. O ITBI tem o seu lançamento feito por homologação, assim, caso o Fisco não concorde com o valor declarado pelo contribuinte, deve apurar o valor monetário por si nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional. Se o contribuinte não concordar com o valor monetário arbitrado pelo Fisco, ele poderá impugná-lo administrativa ou judicialmente. O valor monetário concreto de um dado imóvel em uma certa data só pode ser definido por perícia caso haja divergência, observando-se os princípios da ampla defesa e do contraditório. A prova pericial é incompatível com o rito de Mandado de Segurança. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e da C. 15ª Câmara de Direito Público. Recurso provido." (TJSP, Apelação Cível 1000712-23.2014.8.26.0053, Décima Quinta Câmara de Direito Público, relator o Desembargador Eurípedes Faim, "D.J.-e" de 01.4.2015). 8. Ante todo o exposto, verificada a possibilidade do Fisco, em discordando do valor declarado pelo contribuinte, empreender avaliação e lançamento de ofício (art. 148 do C.T.N.), desde que assegurado o contraditório (como sói ocorrer na espécie, em face das normas do contencioso administrativo fiscal), não verificada lesão a direito líquido e certo, denego a segurança vindicada e denego o writ. Custas de lei. Sem honorários, nos termos do art. 25 da Lei n.º 12.016/2009 e das Súmulas 512 do S.T.F. e 105 do S.T.J. Oficie-se o(a) nobre Desembargador(a)-relator(a) do Agravo de Instrumento n.º 8014884-09.2025.8.05.0000, informando-o da prolação da presente sentença para os fins que entender de direito. No que pertine aos efeitos da medida antecipatória concedida em sede de agravo de instrumento, em face do disposto na Súmula 405 do Supremo Tribunal Federal, deve recair sobre o Desembargador-relator de eventual apelação o juízo acerca de eventual atribuição de efeito suspensivo a esta sentença. P.R.I. Decorrido o prazo recursal sem interposição de irresignação voluntária, apurem-se custas, caso existentes, arquivando-se os autos com baixa na Distribuição, em seguida. Camaçari (BA), 16 de junho de 2025. (Documento assinado digitalmente) DANIEL LIMA FALCÃO Juiz de Direito

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Processo nº 8002155-83.2025.8.05.0150

ID: 303376082

Tribunal: TJBA Órgão: 2ª V DE FAZENDA PUBLICA DE CAMAÇARI Classe: MANDADO DE SEGURANçA CíVEL Nº Processo: 8002155-83.2025.8.05.0150

Data de Disponibilização: 19/06/2025

Polo Ativo:

ERNANE NELSON GUSMAO FILHO TATIANA MEDEIROS NETTO DE GUSMAO

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

GUTEMBERG BARROS CAVALCANTI

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

VICTOR HUGO COSTA DOS SANTOS DE SANTANA

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 … COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 DECISÃO PROCESSO Nº: 8002155-83.2025.8.05.0150 IMPETRANTE: ERNANE NELSON GUSMAO FILHO, TATIANA MEDEIROS NETTO DE GUSMAO IMPETRADO: SECRETÁRIO MUNICIPAL DA FAZENDA PÚBLICA DO MUNICÍPIO DE CAMAÇARI-BA ASSUNTO/ CLASSE PROCESSUAL: [ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis] Vistos. Trata-se de mandado de segurança, com pedido de liminar, inicialmente impetrado perante o Juízo de Fazenda Pública da Comarca de Lauro de Freitas por ERNANE NELSON GUSMÃO FILHO, qualificado(s) nos autos, por intermédio de advogado regularmente constituído (ID 504838120), em face de suposto ato abusivo do(a) SECRETÁRIO DE FAZENDA DO MUNICÍPIO DE CAMAÇARI, objetivando o reconhecimento de seu direito líquido e certo a se submeter a cobrança do ITBI incidente sobre a transferência do imóvel descrito como Unidade habitacional 03, Bloco I, com vaga de estacionamento n.º 101, integrante do empreendimento CONDOMÍNIO QUINTAS DAS LAGOAS RESERVA, em Itacimirim, distrito de Monte Gordo, nesta urbe, inscrito no cadastro imobiliário municipal sob o(s) nº 117.344-8 e 117.345-6 e registrado na matrícula 33.492 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari, relevando-se como base de cálculo o real valor da operação privada contido no instrumento particular de promessa de compra e venda, a saber: R$ 210.000,00 (duzentos e dez mil reais). 2. Sustenta a parte impetrante, em síntese, que teria entabulado contrato particular de promessa de compra e venda do(s) referido(s) imóvel(is) ao valor descrito no instrumento translativo. Entretanto, quando da expedição de guia para pagamento do ITBI respectivo, teria sido surpreendido com o fato do Fisco municipal ter, de forma supostamente unilateral, lançado o tributo se valendo, como base de cálculo, de suposto valor venal de R$ 737.304,00 (setecentos e trinta e sete mil, trezentos e quatro reais), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 22.119,12 (vinte e dois mil, cento e dezenove reais, doze centavos), tudo em desconsideração do valor da operação privada de transmissão. E, ao assim proceder, teria a Administração Tributária incorrido em lesão a direito líquido e certo, consistente em frontal desafio da legislação tributária sobre a matéria, bem como à orientação fixada pelo Superior Tribunal de Justiça quando na fixação da tese no Tema 1.113 da sistemática dos recursos repetitivos. Juntou documentos. Custas pagas no(s) ID 489234485. 3. No ID 489315553, o douto Juízo da 1ª Vara de Fazenda Pública da Comarca de Lauro de Freitas se reconheceu incompetente para processar e julgar o presente writ, determinando a remessa dos autos para esta Comarca de Camaçari, onde o feito foi distribuído por sorteio. Decido. 4. Sobre o pedido de liminar, da análise das alegações constantes da vestibular, em cotejo com os elementos de convicção constantes dos autos, com a legislação de regência e com a orientação dos tribunais sobre a matéria, tenho que a pretensão de urgência deduzida se ressente do requisito da plausibilidade jurídica da alegação, a conduzir ao seu indeferimento. 4.1. De logo, é de se destacar que o mandado de segurança é ação constitucional, destinada a afastar ofensa ou ameaça a direito líquido e certo, por meio de rito especial com prova pré-constituída e sem dilação probatória. Neste sentido, destaco, inter plures o julgado do Supremo Tribunal Federal a seguir ementado (negritos ausentes dos originais): "E M E N T A: MANDADO DE SEGURANÇA - IMÓVEL FUNCIONAL - AQUISIÇÃO - SERVIDOR CIVIL - INOVAÇÃO DO PEDIDO - IMPOSSIBILIDADE - PROVA PRE-CONSTITUIDA - AUSÊNCIA - RECURSO NÃO CONHECIDO. - Não e licito ao impetrante, em sede recursal ordinária, inovar materialmente em sua postulação, para, nesta, incluir pedido formulado em bases mais amplas e com fundamento diverso daquele que foi originariamente deduzido quando do ajuizamento da ação de mandado de segurança. Precedente: RMS 21.045, Rel. Min. CELSO DE MELLO. - A disciplina ritual da ação de mandado de segurança não admite dilação probatória. O mandado de segurança qualifica-se, em seus aspectos formais, como verdadeiro processo documental, em que incumbe ao impetrante do writ produzir a prova literal pré-constituída pertinente aos fatos subjacentes a pretensão de direito material deduzida." (RMS 2.2033-DF, Primeira Turma, relator o Ministro Celso de Mello, "D.J." de 08.1995 - negritos ausentes dos originais). 4.2. Feita essa advertência, da análise dos documentos ID 489234487 verifico que a parte impetrante pactuou com o(a)(s) terceiro(a)(s) QUINTA DAS LAGOAS EMPREENDIMENTOS SPE contrato de promessa de compra e venda do imóvel descrito como Unidade habitacional n. 03 do Bloco I e respectiva vaga de estacionamento n.º 101, integrante do empreendimento CONDOMÍNIO QUINTAS DAS LAGOAS RESERVA, em Itacimirim, distrito de Monte Gordo, nesta urbe, inscrito no cadastro imobiliário municipal sob o(s) nº 117.344-8 e 117.345-6 e registrado na matrícula 33.492 do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Camaçari, pelo valor declarado de R$ 210.000,00 (duzentos e dez mil reais). Entretanto, conforme documento(s) ID 498234488, o Fisco, discordando do valor declarado, promoveu, em lançamento de ofício, no qual o valor venal do imóvel teria sido avaliado em R$ 737.304,00 (setecentos e trinta e sete mil, trezentos e quatro reais), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 22.119,12 (vinte e dois mil, cento e dezenove reais, doze centavos). 4.3. Nestes termos, necessário se faz sindicar acerca da base de cálculo do tributo em debate, bem como sobre a possibilidade de intervenção da Fazenda Municipal na fixação de tal grandeza. 4.3.1. De logo, é de se destacar que, nos termos do art. 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do imposto deve equivaler ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O Código Tributário e de Rendas do Município de Camaçari (Lei municipal n.º 1.039/2009) estabelece que: "Art. 110. A base de cálculo do imposto é o valor: I - dos bens ou direitos transmitidos, nas transmissões em geral; II - do maior lance, na arrematação judicial ou administrativa, adjudicação, remição ou leilão, ressalvada a hipótese prevista no parágrafo único deste artigo. Parágrafo único. Na arrematação judicial ou administrativa, bem como nas hipóteses de adjudicação, remição ou leilão, a base de cálculo do ITIV não poderá ser inferior ao valor da avaliação judicial e, não havendo esta, ao valor da avaliação administrativa. Art. 111. Quando a Administração Tributária não concordar com o valor declarado pelo contribuinte promoverá a avaliação de ofício buscando o valor efetivo de mercado do bem ou direito. § 1° A avaliação de ofício será realizada com base nos valores indicados na planta genérica de valores do ITIV, aprovada em lei específica. § 2° Fica ressalvado ao contribuinte o direito de contraditar a avaliação de ofício, desde que acompanhada de laudo técnico de perito cadastrado em entidade pública." Ainda em sede de legislação, há que se trazer à baila a Instrução Normativa n.º 001/2015, destacando-se, de logo, que não se verifica na mesma ilegalidade ou caráter inovador pois trata-se de ato infralegal que veicula nada além do que explicitação do art. 111, § 2º do CTRMC. 4.3.2. Estabelecido o valor venal dos bens e direitos transmitidos como base de cálculo do imposto, não existe espaço para confundi-lo ou equipará-lo ao valor declarado do contrato de transmissão. De fato, há muito doutrina e jurisprudência recusam a utilização do valor declarado do negócio jurídico, como base de cálculo do ITBI. Neste sentido, leio a lição de AIRES F. BARRETO (in Curso de Direito Tributário Municipal, Editora Saraiva, São Paulo, 2009. Pág. 295 - negritos ausentes dos originais): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. O valor venal não é necessariamente o valor do negócio realizado. A Constituição e o Código Tributário Nacional não exigem que o valor venal coincida com o valor da efetiva transação imobiliária, onde até os fatores subjetivos poderiam interferir na sua fixação. Como adverte Hugo de Britto Machado, a base de cálculo não é o preço de venda, mas o valor venal. E prossegue: 'A diferença entre preço e valor é relevante. O preço é fixado pelas partes, que em princípio são livres para contratar. O valor dos bens é determinado pelas condições do mercado, pela oferta e procura dos bens. O preço funciona, no caso, como uma declaração de valor, que pode ser aceita, ou não, pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, a disposição do art. 148 do CTN'. Com efeito, em sendo a base de cálculo o valor venal (valor de mercado), cabe ao Fisco a busca da verdade material, não aceitando a declaração do contribuinte de valor notoriamente inferior ao do mercado. Mas é preciso que se demonstre, cabalmente, que se tem valor flagrantemente inferior ao de mercado" No mesmo sentido: "APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. APURAÇÃO DO VALOR VENAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. 1. Entendendo o magistrado, a quem a prova é dirigida, que os elementos constantes dos autos bastam à formação do seu convencimento (artigos 130 e 131 do CPC), não há óbice ao julgamento antecipado da lide, evitando-se, assim, onerar as partes e retardar a prestação jurisdicional. No caso, as partes apresentaram manifestação sobre o laudo pericial e memoriais. O Município não apresentou perícia própria e, embora tenha impugnado o laudo pericial apresentado pela perita judicial, não comprovou que os equívocos que entendeu ter ocorrido afetaram de alguma forma a correta avaliação dos imóveis indicados na petição inicial. Cerceamento de defesa não caracterizado. 2. Para fins de apuração do ITBI o uso do valor indicado como de compra/venda não é o mais adequado, vez que representa a vontade dos envolvidos no contrato e não o valor de mercado do bem. No entanto, o valor indicado pelo Fisco não é absoluto, podendo ser afastado por prova robusta. Os documentos dos autos, especialmente a perícia judicial, fundamentada em pesquisa de valores de diversos imóveis semelhantes aos arrolados na petição inicial, comprova que o valor pretendido pelo Fisco municipal não é o correto. Assim, não há como prevalecer a pretensão recursal. PRELIMINAR REJEITADA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. UNÂNIME." (TJRS, Apelação Cível 70070041231, Segunda Câmara Cível, relator o Desembargador João bacelos de Souza Jr, "D.J." de 04.8.2016 - negritos ausentes dos originais) 4.3.3. Neste particular, é de se destacar que o julgamento, pelo eg. Superior Tribunal de Justiça e pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1113) do REsp 1.937.821-SP (Primeira Seção, relator o Ministro Gurgel de Faria, D.J.-e" de 03.3.2022), ao contrário do que defende a parte impetrante, antes de infirmá-los, reafirma e ratifica os entendimentos aqui expostos. Senão, vejamos: Eis a ementa do julgado: "TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o 'valor venal', a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o 'valor venal dos bens ou direitos transmitidos', que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido." Ora, a Corte Superior assentou que a base de cálculo da exação em debate, a teor do art. 38 do Código Tributário Nacional, é o valor venal (assim entendido como "o valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado"). É dizer: não se confunde com o valor declarado de uma operação de transmissão individualmente considerada, correspondendo sim com o valor operado em média, de acordo com condições normais de mercado e por pessoas devidamente das mesmas informadas. Evidentemente que, por força do princípio da boa-fé, se presume, inicialmente, que o valor declarado pelo contribuinte no ato translativo representaria o referido valor normal de mercado. Entretanto, o precedente em análise é expresso ao destacar que se teria, na espécie, presunção relativa (é dizer, passível de ser afastada) quando o Fisco verificar que o valor declarado se mostra "de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo". Assim, é lícito (e até assegurado) à municipalidade promover lançamento de ofício, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, havendo, entretanto, que assegurar ao contribuinte o necessário contraditório. E, neste particular, é de se destacar que, no caso concreto, houve regular garantia do contraditório e ampla defesa (devidamente observado na espécie, tendo em vista que em face do lançamento testificado no documento(s) ID 498234488 cabe pedido de revisão para o mesmo órgão avaliador, bem como recurso administrativo para o órgão encarregado, na forma da legislação e regulamentos do Fisco). Neste particular, é necessário se destacar que, possuindo o lançamento previsto nos arts. 148/149 do Código Tributário Nacional nítida natureza de lançamento de ofício, todas as avaliações, cálculos e demais operações de constituição do crédito são realizadas pelo Fisco. Nestes termos, a observância do contraditório e da ampla defesa nesta esfera (estabelecido como requisito necessário à possibilidade de arbitramento de valor de ITBI distinto daquele declarado pelo contribuinte) se dá mediante a garantia de que o referido ato administrativo está sujeito à pretensão de revisão ou recurso do contribuinte no bojo de processo administrativo regular (que deve observar as formas e meios previstos na regulamentação do ente tributante). É dizer: por conceito e em respeito à sistemática estabelecida no C.T.N., o processo administrativo cuja observância é determinada pelo julgamento no Tema 1.113 de Recursos Repetitivos deve suceder (por meio de recursos e impugnações) e não anteceder o lançamento de ofício da Autoridade Fiscal. 4.3.4. Sobre a possibilidade de arbitramento, pela Administração Tributária do valor do imposto, destaque-se (negritos ausentes dos originais): "TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. APURAÇÃO POR ARBITRAMENTO POSSIBILIDADE. 1. A jurisprudência desta Corte superior de justiça aponta no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 2. A análise dos requisitos para o arbitramento do valor venal do imóvel encontra óbice na Súmula 7 desta Corte. 3. Ademais, a municipalidade levou em consideração a legislação local, que determina a incidência do ITBI tanto sobre as áreas de terras quanto as benfeitorias (áreas de florestas). Essa análise é vedada no âmbito desta Corte devido o obstáculo da Súmula 280/STF. Agravo regimental improvido." (STJ, AREsp. 263.685 (AgRg)-RS, Segunda Turma, relator o Ministro Humberto Martins, "D.J.-e" de 25.4.2013); "PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. DISPOSITIVO APONTADO COMO VIOLADO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR REAL DA VENDA DO IMÓVEL OU DE MERCADO. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO FISCAL. PRECEDENTES. 1. O recurso especial não merece ser conhecido em relação a questão que não foi tratada no acórdão recorrido, sobre a qual nem sequer foram apresentados embargos de declaração, ante a ausência do indispensável prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF, por analogia). 2. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 3. Vale destacar que que o valor venal do imóvel apurado para fins de ITBI não coincide, necessariamente, com aquele adotado para lançamento do IPTU. 4. Agravo regimental não provido." (STJ, REsp. 1.550.035 (AgRg)-SP, relator o Ministro Mauro Campbell Marques, "D.J.-e" de 05.11.2015). Ainda sobre a possibilidade de fixação da base de cálculo do ITBI com base em avaliação pela Administração Tributária, leio a lição de ROBERVAL ROCHA FERREIRA FILHO e DE JOÃO GOMES DA SILVA JÚNIOR (in Direito tributário - Teoria Jurisprudência e Questões, Editora JusPodivm, salvador, 2007. Págs. 564/565): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens e direitos transmitidos. A legislação municipal poderá estabelecer a metodologia para a obtenção da base de cálculo do tributo, sendo a mais comum, no que se refere à transmissão de propriedade imóvel, a avaliação realizada pela Administração Tributária". 4.3.5. Nestes termos, de se concluir que, em que pese caber ao contribuinte declarar o valor do imóvel sobre o qual incidirá a alíquota do Imposto de Transmissão, na forma da legislação tributária em vigor, a palavra final acerca da fixação do "valor de mercado" do bem para fins de apuração do imposto de transmissão cabe ao fisco municipal, que poderá discordar da estimativa declarada e, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, efetuar o lançamento objeto da transmissão. 4.3.6. Por oportuno, no que pertine ao mérito da(s) avaliação(ões) promovida(s) pela municipalidade: 4.3.6.1. De logo deve ser destacado que nenhum dos elementos dos autos comprova ou autoriza a conclusão de que a avaliação do município se deu por pauta de valores de referência (prática absolutamente desconforme com a sistemática de apuração do imposto e há muito proscrita pelos Tribunais) ou valor de referência previamente estabelecido, como lançamento de IPTU (e não mediante avaliação específica e contemporânea do imóvel). 4.3.6.2. É de se salientar que os atos administrativos, nos quais se incluem os lançamentos fiscais, gozam dos atributos de presunção de veracidade (se presumem verdadeiros) e legitimidade (presunção de que os atos praticados pela Administração Pública, até prova em contrário, são emitidos em conformidade com a lei). Sobre a presunção de legitimidade das avaliações empreendidas pelo Poder Público e o ônus da contribuinte de elidi-la mediante provas idôneas (negritos ausentes dos originais): "APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE LEGITIMIDADE DO ATO ADMINISTRATIVO. PROVA PERICIAL IMPRESCINDÍVEL À COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO. AUSÊNCIA. 1. Os apelantes se insurgem contra a sentença de improcedência do pleito de repetição de indébito referente a IPBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) calculado sobre o valor venal arbitrado pelo réu, em descompasso com a avaliação ultimada por preposto da Caixa Econômica Federal, ao conceder financiamento imobiliário. 2. O valor da avaliação ultimada pela Caixa Econômica Federal não restou incontroverso, tanto é assim que constou da peça de bloqueio a afirmação de que o valor venal arbitrado pelo Município seria razoável, asseverando a correção do lançamento, em detrimento das alegações autorais. 3. A doutrina admite que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do imóvel negociado, que deve corresponder ao valor de mercado do bem, não guardando qualquer relação com o valor da venda. 4. Não se poderia crer que uma instituição financeira, mesmo que se trate de um banco público, tenha competência para fixar o valor venal do imóvel, que representa a base de cálculo de imposto. 5. Mesmo que os profissionais que exercem esse mister junto ao referido banco gozem de boa reputação quanto às avaliações que precedem a concessão do financiamento imobiliário, não se pode olvidar que o arbitramento pelo fisco do valor venal do imóvel é ato administrativo e, nessa qualidade, tem presunção relativa de legitimidade. 6. Cabe ao contribuinte insatisfeito comprovar que o valor fixado pelo fisco municipal discrepa do valor praticado no mercado, na forma do artigo 373, I do Código de Processo Civil. 7. A despeito do teor da avaliação que embasa a causa de pedir, necessário frisar que tal avaliação não se reveste da natureza de prova pericial produzida em juízo e submetida ao contraditório, razão pela qual imprestável a desconstituir a referida presunção de legitimidade do valor da base de cálculo do tributo, fixada nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional. 8. Não prospera o argumento de que o laudo produzido por preposto da CEF serviria como substitutivo da prova pericial, conforme autorizava o artigo 427 da revogada Lei de Ritos, cujo conteúdo foi reproduzido no artigo 472 do vigente Código de Processo Civil. Precedentes do STJ e do TJRJ. 9. Apelo não provido" (TJRJ, Apelação Cível 0417004-26.2013.8.19.0001, Décima Quarta Câmara Cível, relator o Desembargador José Carlos Paes, "D.J.-e" de 29.4.2016). "JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. CRITÉRIO LEGAL. SUPOSTA IRREGULARIDADE NO LANÇAMENTO. INEXISTÊNCIA DE REGULAR PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. LIMITES DO PEDIDO. IMPOSSIBILIDADE DE PREVALÊNCIA DO VALOR REAL DE VENDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. O Distrito Federal calculou o ITBI conforme o valor venal apurado pela administração tributária, ao passo que a parte recorrida pleiteia a repetição do indébito, por sustentar que a base de cálculo do aludido imposto é o valor real de venda ou de mercado do imóvel. II. Estabelece o inciso IV do art. 97 do Código Tributário Nacional que somente a lei pode estabelecer a base de cálculo do tributo. No caso do ITBI (CF, art. 156, II), a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (CTN, art. 38; Lei Distrital 3.830/2006, art. 5.º). A teor do disposto no 6.º da Lei Distrital 3.830/2006, o valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. Cabe, portanto, à administração tributária determinar o valor venal. A declaração do sujeito passivo é apenas um dos elementos que podem subsidiar a fixação do valor venal e não deve prevalecer sobre os critérios da administração. III. Como decorrência da presunção de veracidade e legitimidade dos atos administrativos, incumbe ao administrado a prova de que o valor venal atribuído pela administração tributária é incompatível com a realidade do mercado. No caso dos autos, ao contrário, há prova de que o valor atribuído pela administração tributária é o que mais se aproxima do valor de mercado do bem. IV. Por fim, se a procedência do pedido de repetição de indébito decorre da falta do regular processo administrativo, a consequência não seria a prevalência do valor que o contribuinte entende devido, mas a anulação do lançamento para que se instaure o procedimento com possibilidade de contraditório, pedido que não foi formulado pela parte recorrida. V. Recurso conhecido e provido para julgar improcedente o pedido inicial. Isento de custas. Sem condenação em honorários (art. 55 da Lei 9.099/95)." (TJDFT, Recurso Inominado 0717837-17.2017.8.07.0016, Segunda Turma Recursal, relator o Juiz Almir Andrade de Freitas, "D.J.-e" de 19.12.2017); "Ementa: TRIBUTÁRIO. IPTU E ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARTIGOS 33 E 38, CTN. VALOR VENAL. DISTINÇÃO ENTRE UMA E OUTRA ESPÉCIE TRIBUTÁRIA. Embora os artigos 33 e 38, CTN, utilizem a mesma expressão, 'valor venal', não se pode identificar os valores da base de cálculo do IPTU e do ITBI, até porque um assenta em algo estático, domínio, e outro em dado dinâmico, o giro dominial, que se hão de considerar nos respectivos momentos. VALOR VENAL. CASO CONCRETO. PERÍCIA. IMPRESTABILIDADE. ATOS ADMINISTRATIVOS. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE. ARTIGO 32, LCM Nº 12/94. Há de se conferir aos atos administrativos, e assim se qualifica a estimativa fiscal quanto ao valor de mercado do imóvel submisso à tributação do ITBI, presunção de legitimidade. Presunção esta inatingida por perícia que deixa de contemplar o essencial, qual seja, o valor de mercado do bem, afora apresentar-se contraditória quanto ao fisco não informar critérios de avaliação. No caso, há de prevalecer informação relativa à aplicação dos critérios constantes do artigo 32, LCM nº 12/94, injustificada a adoção da mesma base de cálculo do IPTU." (TJRS, Apelação Cível 70074435355, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Armínio José Abreu Lima da Rosa, "D.J.-e" de 14.4.2008). Assim o sendo, constituindo-se o mandado de segurança em ação constitucional com rito especial e âmbito de cognição limitado à prova pré-constituída, porque tal discussão reclamaria a produção de prova pericial, eventual insurgência contra resultado da apuração e contra suposto lançamento de ofício não poderia ser objeto de análise nesta via. Sobre o tema: "Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. DISCUSSÃO ACERCA DA AVALIAÇÃO FISCAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. DILAÇÃO PROBATÓRIA NECESSÁRIA.. Na forma do art. 38 do CTN, 'A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos'. Havendo divergência entre o fisco e o adquirente, não é o mandado de segurança via adequada para discutir a avaliação do imóvel realizada pela fazenda para fins de ITBI. O debate demanda dilação probatória, o que não se coaduna com a estreita via do mandamus. Sentença extintiva mantida. APELAÇÃO DESPROVIDA." (TJRS, Apelação Cível 70070081872, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Almir Porto da Rocha Filho, "D.J.-e" de 25.8.2016); "TRIBUTÁRIO MANDADO DE SEGURANÇA APELAÇÃO ITBI BASE DE CÁLCULO - MUNICÍPIO DE SÃO PAULO AUSÊNCIA DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo abstrata do IPTU e do ITBI é o valor venal, ou seja, 'aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis'. O valor de mercado concreto se altera no tempo em termos monetários. No lançamento se apura a base de cálculo concreta, considerando-se a data da ocorrência do fato gerador, como ocorre com o ITBI, ou seja, o valor monetário a considerar é o da data da transmissão. Tal valor não necessariamente se iguala ao do IPTU em termos monetários, pois no caso do IPTU se aplica o valor monetário da data fixada em lei, normalmente o dia 01º de janeiro de cada ano. O ITBI tem o seu lançamento feito por homologação, assim, caso o Fisco não concorde com o valor declarado pelo contribuinte, deve apurar o valor monetário por si nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional. Se o contribuinte não concordar com o valor monetário arbitrado pelo Fisco, ele poderá impugná-lo administrativa ou judicialmente. O valor monetário concreto de um dado imóvel em uma certa data só pode ser definido por perícia caso haja divergência, observando-se os princípios da ampla defesa e do contraditório. A prova pericial é incompatível com o rito de Mandado de Segurança. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e da C. 15ª Câmara de Direito Público. Recurso provido." (TJSP, Apelação Cível 1000712-23.2014.8.26.0053, Décima Quinta Câmara de Direito Público, relator o Desembargador Eurípedes Faim, "D.J.-e" de 01.4.2015). 5. Ante todo o exposto, verificada a possibilidade do Fisco, em discordando do valor declarado pelo contribuinte, empreender avaliação e lançamento de ofício (art. 148 do C.T.N.), desde que assegurado o contraditório (como sói ocorrer na espécie, em face das normas do contencioso administrativo fiscal), não atendido o requisito da plausibilidade jurídica da alegação, indefiro o pedido de liminar formulado. Notifique(m)-se a(s) autoridade(s) apontada(s) como coatora(s) para, querendo, prestar informações em 10 (dez) dias (art. 7º, I, da Lei n.º 12.016/2009). Por igual, cientifique(m)-se o MUNICÍPIO DE CAMAÇARI do presente feito, por meio de seu órgão de representação judicial, para que nele, querendo, ingresse (art. 7º, II, da Lei n.º 12.016/2009). Após, vistas dos autos ao douto Ministério Público (art. 12, caput, da Lei n.º 12.016/2009). P.I.C. Camaçari (BA), 16 de junho de 2025. (Documento assinado digitalmente) DANIEL LIMA FALCÃO Juiz de Direito

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Processo nº 8002885-39.2025.8.05.0039

ID: 303829996

Tribunal: TJBA Órgão: 2ª V DE FAZENDA PUBLICA DE CAMAÇARI Classe: MANDADO DE SEGURANçA CíVEL Nº Processo: 8002885-39.2025.8.05.0039

Data de Disponibilização: 19/06/2025

Polo Ativo:

LEILA ARAUJO RABELO

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

EULER MELO FERREIRA

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 … COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 SENTENÇA PROCESSO Nº: 8002885-39.2025.8.05.0039 IMPETRANTE: RICARDO ALEXANDER RAMOS SZABO, LEILA ARAUJO RABELO IMPETRADO: AUDITOR CHEFE DA SEFAZ/CAMAÇARI ASSUNTO/ CLASSE PROCESSUAL: [ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis] Vistos, etc. Trata-se de mandado de segurança, com pedido de liminar, impetrado por LEILA ARAÚJO RABELO e RICARDO ALEXANDER RAMOS SZABO, qualificado(s) nos autos, por intermédio de advogado regularmente constituído (ID 490045591), em face de suposto ato abusivo do(a) AGENTE FISCAL DA SECRETARIA DE FAZENDA DO MUNICÍPIO DE CAMAÇARI, objetivando o reconhecimento de seu direito líquido e certo a se submeter a cobrança do ITBI incidente sobre a transferência do imóvel descrito como Lote n. 15 da Quadra 11 do empreendimento LOTEAMENTO AREMBEPE AQUAVILLE, nesta urbe, inscrito no cadastro imobiliário local sob o n. 103.662-9 e registrado no Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis sob a matrícula n. 19.618, relevando-se como base de cálculo o real valor da operação privada contido no instrumento particular de promessa de compra e venda, a saber: R$ 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais). 2. Sustenta a parte impetrante, em síntese, que teria entabulado contrato particular de promessa de compra e venda do referido imóvel ao valor descrito no instrumento translativo. Entretanto, quando da expedição de guia para pagamento do ITBI respectivo, teria sido surpreendido com o fato do Fisco municipal ter, de forma supostamente unilateral e supostamente sem prévia instauração de processo administrativo regular, lançado o tributo se valendo, como base de cálculo, de suposto valor venal de R$ 471.383,65 (quatrocentos e setenta e um mil, trezentos e oitenta e três reais, sessenta e cinco centavos), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 14.141,50 (quatorze mil, cento e quarenta e um reais, cinquenta centavos), tudo em desconsideração do valor da operação privada de transmissão. E, ao assim proceder, teria a Administração Tributária incorrido em lesão a direito líquido e certo, consistente em frontal desafio da legislação tributária sobre a matéria, bem como à orientação fixada pelo Superior Tribunal de Justiça quando na fixação da tese no Tema 1.113 da sistemática dos recursos repetitivos. Juntou documentos. Custas pagas nos IIDD 489424917 e 490045590. 3. A medida liminar foi indeferida (ID 490255638). Em face da referida decisão, foram opostos pela parte impetrante, os embargos de declaração ID 491595090, os quais, apesar de conhecidos, foram desprovidos (ID 491907479). 4. A autoridade apontada como coatora prestou informações no ID 496519308. Nela, arguiu preliminar de carência de ação por ausência de interesse de agir, modalidade adequação. Em relação ao mérito, rechaçou a pretensão da parte impetrante, destacando que a base de cálculo do tributo deve corresponder ao valor venal da coisa (conceito que não se confundiria com o valor de transmissão do bem). Assim, que, nos termos do fixado pelo STJ em julgamento repetitivo, a presunção de que o valor da transmissão corresponderia ao valor venal somente poderia ser adotada à míngua de instauração de processo administrativo pelo Fisco (situação inocorrente na espécie). Por isso, restaria legítimo à Administração Tributária, em discordando do valor arbitrado, promover lançamento de ofício e apurar, por meios próprios, o correto valor da base de cálculo do tributo. 5. Pronunciamento ministerial no ID 498300383. É a síntese do necessário. Decido. 6. Rejeito a preliminar de carência de ação por ausência de interesse de agir, modalidade adequação. Isto porque a questão controvertida pela parte impetrante - acerca da possibilidade do Fisco efetuar lançamento de ITBI relevando-se como base de cálculo grandeza diversa do valor declarado da operação privada de transmissão (e da adequação de tal conduta aos parâmetros fixados no julgamento do Tema 1.113 dos recursos Repetitivos se constitui em matéria eminentemente de direito, prescindindo de produção de prova pericial. 7. Em relação ao mérito da impetração, da análise das alegações constantes da vestibular, em cotejo com os elementos de convicção constantes dos autos, com a legislação de regência e com a orientação dos tribunais sobre a matéria, tenho que a orientação abraçada na decisão ID 490255638 deve ser confirmada, a resultar na denegação da segurança vindicada. 7.1. De logo, é de se destacar que o mandado de segurança é ação constitucional, destinada a afastar ofensa ou ameaça a direito líquido e certo, por meio de rito especial com prova pré-constituída e sem dilação probatória. Neste sentido, destaco, inter plures o julgado do Supremo Tribunal Federal a seguir ementado (negritos ausentes dos originais): "E M E N T A: MANDADO DE SEGURANÇA - IMÓVEL FUNCIONAL - AQUISIÇÃO - SERVIDOR CIVIL - INOVAÇÃO DO PEDIDO - IMPOSSIBILIDADE - PROVA PRE-CONSTITUIDA - AUSÊNCIA - RECURSO NÃO CONHECIDO. - Não e licito ao impetrante, em sede recursal ordinária, inovar materialmente em sua postulação, para, nesta, incluir pedido formulado em bases mais amplas e com fundamento diverso daquele que foi originariamente deduzido quando do ajuizamento da ação de mandado de segurança. Precedente: RMS 21.045, Rel. Min. CELSO DE MELLO. - A disciplina ritual da ação de mandado de segurança não admite dilação probatória. O mandado de segurança qualifica-se, em seus aspectos formais, como verdadeiro processo documental, em que incumbe ao impetrante do writ produzir a prova literal pré-constituída pertinente aos fatos subjacentes a pretensão de direito material deduzida." (RMS 2.2033-DF, Primeira Turma, relator o Ministro Celso de Mello, "D.J." de 08.1995 - negritos ausentes dos originais). 7.2. Feita essa advertência, da análise dos documentos ID 489424914 verifico que a parte impetrante pactuou com o(a)(s) terceiro(a)(s) VALQUÍRIA MARQUES BATISTA contrato de promessa de compra e venda do imóvel descrito como Lote n. 15 da Quadra 11 do empreendimento LOTEAMENTO AREMBEPE AQUAVILLE, nesta urbe, inscrito no cadastro imobiliário local sob o n. 103.662-9 e registrado no Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis sob a matrícula n. 19.618 pelo valor declarado de R$ 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais). Entretanto, conforme documento ID 489424913, o Fisco, discordando do valor declarado, promoveu, em lançamento de ofício, no qual o valor venal do imóvel teria sido avaliado em R$ 471.383,65 (quatrocentos e setenta e um mil, trezentos e oitenta e três reais, sessenta e cinco centavos), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 14.141,50 (quatorze mil, cento e quarenta e um reais, cinquenta centavos). 7.3. Nestes termos, necessário se faz sindicar acerca da base de cálculo do tributo em debate, bem como sobre a possibilidade de intervenção da Fazenda Municipal na fixação de tal grandeza. 7.3.1. De logo, é de se destacar que, nos termos do art. 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do imposto deve equivaler ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O Código Tributário e de Rendas do Município de Camaçari (Lei municipal n.º 1.039/2009) estabelece que: "Art. 110. A base de cálculo do imposto é o valor: I - dos bens ou direitos transmitidos, nas transmissões em geral; II - do maior lance, na arrematação judicial ou administrativa, adjudicação, remição ou leilão, ressalvada a hipótese prevista no parágrafo único deste artigo. Parágrafo único. Na arrematação judicial ou administrativa, bem como nas hipóteses de adjudicação, remição ou leilão, a base de cálculo do ITIV não poderá ser inferior ao valor da avaliação judicial e, não havendo esta, ao valor da avaliação administrativa. Art. 111. Quando a Administração Tributária não concordar com o valor declarado pelo contribuinte promoverá a avaliação de ofício buscando o valor efetivo de mercado do bem ou direito. § 1° A avaliação de ofício será realizada com base nos valores indicados na planta genérica de valores do ITIV, aprovada em lei específica. § 2° Fica ressalvado ao contribuinte o direito de contraditar a avaliação de ofício, desde que acompanhada de laudo técnico de perito cadastrado em entidade pública." Ainda em sede de legislação, há que se trazer à baila a Instrução Normativa n. 001/2015, destacando-se, de logo, que não se verifica na mesma ilegalidade ou caráter inovador pois trata-se de ato infralegal que veicula nada além do que explicitação do art. 111, § 2º do CTRMC. 7.3.2. Estabelecido o valor venal dos bens e direitos transmitidos como base de cálculo do imposto, não existe espaço para confundi-lo ou equipará-lo ao valor declarado do contrato de transmissão. De fato, há muito doutrina e jurisprudência recusam a utilização do valor declarado do negócio jurídico, como base de cálculo do ITBI. Neste sentido, leio a lição de AIRES F. BARRETO (in Curso de Direito Tributário Municipal, Editora Saraiva, São Paulo, 2009. Pág. 295 - negritos ausentes dos originais): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. O valor venal não é necessariamente o valor do negócio realizado. A Constituição e o Código Tributário Nacional não exigem que o valor venal coincida com o valor da efetiva transação imobiliária, onde até os fatores subjetivos poderiam interferir na sua fixação. Como adverte Hugo de Britto Machado, a base de cálculo não é o preço de venda, mas o valor venal. E prossegue: 'A diferença entre preço e valor é relevante. O preço é fixado pelas partes, que em princípio são livres para contratar. O valor dos bens é determinado pelas condições do mercado, pela oferta e procura dos bens. O preço funciona, no caso, como uma declaração de valor, que pode ser aceita, ou não, pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, a disposição do art. 148 do CTN'. Com efeito, em sendo a base de cálculo o valor venal (valor de mercado), cabe ao Fisco a busca da verdade material, não aceitando a declaração do contribuinte de valor notoriamente inferior ao do mercado. Mas é preciso que se demonstre, cabalmente, que se tem valor flagrantemente inferior ao de mercado" No mesmo sentido: "APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. APURAÇÃO DO VALOR VENAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. 1. Entendendo o magistrado, a quem a prova é dirigida, que os elementos constantes dos autos bastam à formação do seu convencimento (artigos 130 e 131 do CPC), não há óbice ao julgamento antecipado da lide, evitando-se, assim, onerar as partes e retardar a prestação jurisdicional. No caso, as partes apresentaram manifestação sobre o laudo pericial e memoriais. O Município não apresentou perícia própria e, embora tenha impugnado o laudo pericial apresentado pela perita judicial, não comprovou que os equívocos que entendeu ter ocorrido afetaram de alguma forma a correta avaliação dos imóveis indicados na petição inicial. Cerceamento de defesa não caracterizado. 2. Para fins de apuração do ITBI o uso do valor indicado como de compra/venda não é o mais adequado, vez que representa a vontade dos envolvidos no contrato e não o valor de mercado do bem. No entanto, o valor indicado pelo Fisco não é absoluto, podendo ser afastado por prova robusta. Os documentos dos autos, especialmente a pericia judicial, fundamentada em pesquisa de valores de diversos imóveis semelhantes aos arrolados na petição inicial, comprova que o valor pretendido pelo Fisco municipal não é o correto. Assim, não há como prevalecer a pretensão recursal. PRELIMINAR REJEITADA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. UNÂNIME." (TJRS, Apelação Cível 70070041231, Segunda Câmara Cível, relator o Desembargador João bacelos de Souza Jr, "D.J." de 04.8.2016 - negritos ausentes dos originais) 7.3.3. Neste particular, é de se destacar que o julgamento, pelo eg. Superior Tribunal de Justiça e pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1113) do REsp 1.937.821-SP (Primeira Seção, relator o Ministro Gurgel de Faria, D.J.-e" de 03.3.2022), ao contrário do que defende a parte impetrante, antes de infirmá-los, reafirma e ratifica os entendimentos aqui expostos. Senão, vejamos: Eis a ementa do julgado: "TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o 'valor venal', a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o 'valor venal dos bens ou direitos transmitidos', que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido." Ora, a Corte Superior assentou que a base de cálculo da exação em debate, a teor do art. 38 do Código Tributário Nacional, é o valor venal (assim entendido como "o valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado"). É dizer: não se confunde com o valor declarado de uma operação de transmissão individualmente considerada, correspondendo sim com o valor operado em média, de acordo com condições normais de mercado e por pessoas devidamente das mesmas informadas. Evidentemente que, por força do princípio da boa-fé, se presume, inicialmente, que o valor declarado pelo contribuinte no ato translativo representaria o referido valor normal de mercado. Entretanto, o precedente em análise é expresso ao destacar que se teria, na espécie, presunção relativa (é dizer, passível de ser afastada) quando o Fisco verificar que o valor declarado se mostra "de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo". Assim, é lícito (e até assegurado) à municipalidade promover lançamento de ofício, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, havendo, entretanto, que assegurar ao contribuinte o necessário contraditório. E, neste particular, é de se destacar que, no caso concreto, houve regular garantia do contraditório e ampla defesa (devidamente observado na espécie, tendo em vista que o lançamento testificado no documento ID 489424913 cabe pedido de revisão para o mesmo órgão avaliador, bem como recurso administrativo para o órgão encarregado, na forma da legislação e regulamentos do Fisco). Neste particular, é necessário se destacar que, possuindo o lançamento previsto nos arts. 148/149 do Código Tributário Nacional nítida natureza de lançamento de ofício, todas as avaliações, cálculos e demais operações de constituição do crédito são realizadas pelo Fisco. Nestes termos, a observância do contraditório e da ampla defesa nesta esfera (estabelecido como requisito necessário à possibilidade de arbitramento de valor de ITBI distinto daquele declarado pelo contribuinte) se dá mediante a garantia de que o referido ato administrativo está sujeito à pretensão de revisão ou recurso do contribuinte no bojo de processo administrativo regular (que deve observar as formas e meios previstos na regulamentação do ente tributante). É dizer: por conceito e em respeito à sistemática estabelecida no C.T.N., o processo administrativo cuja observância é determinada pelo julgamento no Tema 1.113 de Recursos Repetitivos deve suceder (por meio de recursos e impugnações) e não anteceder o lançamento de ofício da Autoridade Fiscal. 7.3.4. Sobre a possibilidade de arbitramento, pela Administração Tributária do valor do imposto, destaque-se (negritos ausentes dos originais): "TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. APURAÇÃO POR ARBITRAMENTO POSSIBILIDADE. 1. A jurisprudência desta Corte superior de justiça aponta no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 2. A análise dos requisitos para o arbitramento do valor venal do imóvel encontra óbice na Súmula 7 desta Corte. 3. Ademais, a municipalidade levou em consideração a legislação local, que determina a incidência do ITBI tanto sobre as áreas de terras quanto as benfeitorias (áreas de florestas). Essa análise é vedada no âmbito desta Corte devido o obstáculo da Súmula 280/STF. Agravo regimental improvido." (STJ, AREsp. 263.685 (AgRg)-RS, Segunda Turma, relator o Ministro Humberto Martins, "D.J.-e" de 25.4.2013); "PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. DISPOSITIVO APONTADO COMO VIOLADO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR REAL DA VENDA DO IMÓVEL OU DE MERCADO. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO FISCAL. PRECEDENTES. 1. O recurso especial não merece ser conhecido em relação a questão que não foi tratada no acórdão recorrido, sobre a qual nem sequer foram apresentados embargos de declaração, ante a ausência do indispensável prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF, por analogia). 2. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 3. Vale destacar que que o valor venal do imóvel apurado para fins de ITBI não coincide, necessariamente, com aquele adotado para lançamento do IPTU. 4. Agravo regimental não provido." (STJ, REsp. 1.550.035 (AgRg)-SP, relator o Ministro Mauro Campbell Marques, "D.J.-e" de 05.11.2015). Ainda sobre a possibilidade de fixação da base de cálculo do ITBI com base em avaliação pela Administração Tributária, leio a lição de ROBERVAL ROCHA FERREIRA FILHO e DE JOÃO GOMES DA SILVA JÚNIOR (in Direito tributário - Teoria Jurisprudência e Questões, Editora JusPodivm, salvador, 2007. Págs. 564/565): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens e direitos transmitidos. A legislação municipal poderá estabelecer a metodologia para a obtenção da base de cálculo do tributo, sendo a mais comum, no que se refere à transmissão de propriedade imóvel, a avaliação realizada pela Administração Tributária". 7.3.5. Nestes termos, de se concluir que, em que pese caber ao contribuinte declarar o valor do imóvel sobre o qual incidirá a alíquota do Imposto de Transmissão, na forma da legislação tributária em vigor, a palavra final acerca da fixação do "valor de mercado" do bem para fins de apuração do imposto de transmissão cabe ao fisco municipal, que poderá discordar da estimativa declarada e, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, efetuar o lançamento objeto da transmissão. 7.3.6. Por oportuno, no que pertine ao mérito da(s) avaliação(ões) promovida(s) pela municipalidade: 7.3.6.1. De logo, deve ser destacado que nenhum dos elementos dos autos comprova ou autoriza a conclusão de que a avaliação do município se deu por pauta de valores de referência (prática absolutamente desconforme com a sistemática de apuração do imposto e há muito proscrita pelos Tribunais) ou valor de referência previamente estabelecido (e não mediante avaliação específica e contemporânea do imóvel). 7.3.6.2. É de se salientar que os atos administrativos, nos quais se incluem os lançamentos fiscais, gozam dos atributos de presunção de veracidade (se presumem verdadeiros) e legitimidade (presunção de que os atos praticados pela Administração Pública, até prova em contrário, são emitidos em conformidade com a lei). Sobre a presunção de legitimidade das avaliações empreendidas pelo Poder Público e o ônus da contribuinte de elidi-la mediante provas idôneas (negritos ausentes dos originais): "APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE LEGITIMIDADE DO ATO ADMINISTRATIVO. PROVA PERICIAL IMPRESCINDÍVEL À COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO. AUSÊNCIA. 1. Os apelantes se insurgem contra a sentença de improcedência do pleito de repetição de indébito referente a IPBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) calculado sobre o valor venal arbitrado pelo réu, em descompasso com a avaliação ultimada por preposto da Caixa Econômica Federal, ao conceder financiamento imobiliário. 2. O valor da avaliação ultimada pela Caixa Econômica Federal não restou incontroverso, tanto é assim que constou da peça de bloqueio a afirmação de que o valor venal arbitrado pelo Município seria razoável, asseverando a correção do lançamento, em detrimento das alegações autorais. 3. A doutrina admite que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do imóvel negociado, que deve corresponder ao valor de mercado do bem, não guardando qualquer relação com o valor da venda. 4. Não se poderia crer que uma instituição financeira, mesmo que se trate de um banco público, tenha competência para fixar o valor venal do imóvel, que representa a base de cálculo de imposto. 5. Mesmo que os profissionais que exercem esse mister junto ao referido banco gozem de boa reputação quanto às avaliações que precedem a concessão do financiamento imobiliário, não se pode olvidar que o arbitramento pelo fisco do valor venal do imóvel é ato administrativo e, nessa qualidade, tem presunção relativa de legitimidade. 6. Cabe ao contribuinte insatisfeito comprovar que o valor fixado pelo fisco municipal discrepa do valor praticado no mercado, na forma do artigo 373, I do Código de Processo Civil. 7. A despeito do teor da avaliação que embasa a causa de pedir, necessário frisar que tal avaliação não se reveste da natureza de prova pericial produzida em juízo e submetida ao contraditório, razão pela qual imprestável a desconstituir a referida presunção de legitimidade do valor da base de cálculo do tributo, fixada nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional. 8. Não prospera o argumento de que o laudo produzido por preposto da CEF serviria como substitutivo da prova pericial, conforme autorizava o artigo 427 da revogada Lei de Ritos, cujo conteúdo foi reproduzido no artigo 472 do vigente Código de Processo Civil. Precedentes do STJ e do TJRJ. 9. Apelo não provido" (TJRJ, Apelação Cível 0417004-26.2013.8.19.0001, Décima Quarta Câmara Cível, relator o Desembargador José Carlos Paes, "D.J.-e" de 29.4.2016). "JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. CRITÉRIO LEGAL. SUPOSTA IRREGULARIDADE NO LANÇAMENTO. INEXISTÊNCIA DE REGULAR PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. LIMITES DO PEDIDO. IMPOSSIBILIDADE DE PREVALÊNCIA DO VALOR REAL DE VENDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. O Distrito Federal calculou o ITBI conforme o valor venal apurado pela administração tributária, ao passo que a parte recorrida pleiteia a repetição do indébito, por sustentar que a base de cálculo do aludido imposto é o valor real de venda ou de mercado do imóvel. II. Estabelece o inciso IV do art. 97 do Código Tributário Nacional que somente a lei pode estabelecer a base de cálculo do tributo. No caso do ITBI (CF, art. 156, II), a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (CTN, art. 38; Lei Distrital 3.830/2006, art. 5.º). A teor do disposto no 6.º da Lei Distrital 3.830/2006, o valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. Cabe, portanto, à administração tributária determinar o valor venal. A declaração do sujeito passivo é apenas um dos elementos que podem subsidiar a fixação do valor venal e não deve prevalecer sobre os critérios da administração. III. Como decorrência da presunção de veracidade e legitimidade dos atos administrativos, incumbe ao administrado a prova de que o valor venal atribuído pela administração tributária é incompatível com a realidade do mercado. No caso dos autos, ao contrário, há prova de que o valor atribuído pela administração tributária é o que mais se aproxima do valor de mercado do bem. IV. Por fim, se a procedência do pedido de repetição de indébito decorre da falta do regular processo administrativo, a consequência não seria a prevalência do valor que o contribuinte entende devido, mas a anulação do lançamento para que se instaure o procedimento com possibilidade de contraditório, pedido que não foi formulado pela parte recorrida. V. Recurso conhecido e provido para julgar improcedente o pedido inicial. Isento de custas. Sem condenação em honorários (art. 55 da Lei 9.099/95)." (TJDFT, Recurso Inominado 0717837-17.2017.8.07.0016, Segunda Turma Recursal, relator o Juiz Almir Andrade de Freitas, "D.J.-e" de 19.12.2017); "Ementa: TRIBUTÁRIO. IPTU E ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARTIGOS 33 E 38, CTN. VALOR VENAL. DISTINÇÃO ENTRE UMA E OUTRA ESPÉCIE TRIBUTÁRIA. Embora os artigos 33 e 38, CTN, utilizem a mesma expressão, 'valor venal', não se pode identificar os valores da base de cálculo do IPTU e do ITBI, até porque um assenta em algo estático, domínio, e outro em dado dinâmico, o giro dominial, que se hão de considerar nos respectivos momentos. VALOR VENAL. CASO CONCRETO. PERÍCIA. IMPRESTABILIDADE. ATOS ADMINISTRATIVOS. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE. ARTIGO 32, LCM Nº 12/94. Há de se conferir aos atos administrativos, e assim se qualifica a estimativa fiscal quanto ao valor de mercado do imóvel submisso à tributação do ITBI, presunção de legitimidade. Presunção esta inatingida por perícia que deixa de contemplar o essencial, qual seja, o valor de mercado do bem, afora apresentar-se contraditória quanto ao fisco não informar critérios de avaliação. No caso, há de prevalecer informação relativa à aplicação dos critérios constantes do artigo 32, LCM nº 12/94, injustificada a adoção da mesma base de cálculo do IPTU." (TJRS, Apelação Cível 70074435355, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Armínio José Abreu Lima da Rosa, "D.J.-e" de 14.4.2008). Assim o sendo, constituindo-se o mandado de segurança em ação constitucional com rito especial e âmbito de cognição limitado à prova pré-constituída, porque tal discussão reclamaria a produção de prova pericial, eventual insurgência contra resultado da apuração e contra suposto lançamento de ofício não poderia ser objeto de análise nesta via. Sobre o tema: "Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. DISCUSSÃO ACERCA DA AVALIAÇÃO FISCAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. DILAÇÃO PROBATÓRIA NECESSÁRIA.. Na forma do art. 38 do CTN, 'A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos'. Havendo divergência entre o fisco e o adquirente, não é o mandado de segurança via adequada para discutir a avaliação do imóvel realizada pela fazenda para fins de ITBI. O debate demanda dilação probatória, o que não se coaduna com a estreita via do mandamus. Sentença extintiva mantida. APELAÇÃO DESPROVIDA." (TJRS, Apelação Cível 70070081872, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Almir Porto da Rocha Filho, "D.J.-e" de 25.8.2016); "TRIBUTÁRIO MANDADO DE SEGURANÇA APELAÇÃO ITBI BASE DE CÁLCULO - MUNICÍPIO DE SÃO PAULO AUSÊNCIA DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo abstrata do IPTU e do ITBI é o valor venal, ou seja, 'aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis'. O valor de mercado concreto se altera no tempo em termos monetários. No lançamento se apura a base de cálculo concreta, considerando-se a data da ocorrência do fato gerador, como ocorre com o ITBI, ou seja, o valor monetário a considerar é o da data da transmissão. Tal valor não necessariamente se iguala ao do IPTU em termos monetários, pois no caso do IPTU se aplica o valor monetário da data fixada em lei, normalmente o dia 01º de janeiro de cada ano. O ITBI tem o seu lançamento feito por homologação, assim, caso o Fisco não concorde com o valor declarado pelo contribuinte, deve apurar o valor monetário por si nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional. Se o contribuinte não concordar com o valor monetário arbitrado pelo Fisco, ele poderá impugná-lo administrativa ou judicialmente. O valor monetário concreto de um dado imóvel em uma certa data só pode ser definido por perícia caso haja divergência, observando-se os princípios da ampla defesa e do contraditório. A prova pericial é incompatível com o rito de Mandado de Segurança. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e da C. 15ª Câmara de Direito Público. Recurso provido." (TJSP, Apelação Cível 1000712-23.2014.8.26.0053, Décima Quinta Câmara de Direito Público, relator o Desembargador Eurípedes Faim, "D.J.-e" de 01.4.2015). 8. Ante todo o exposto, verificada a possibilidade do Fisco, em discordando do valor declarado pelo contribuinte, empreender avaliação e lançamento de ofício (art. 148 do C.T.N.), desde que assegurado o contraditório (como sói ocorrer na espécie, em face das normas do contencioso administrativo fiscal), não verificada lesão a direito líquido e certo, denego a segurança vindicada e denego o writ. Custas de lei. Sem honorários, nos termos do art. 25 da Lei n.º 12.016/2009 e das Súmulas 512 do S.T.F. e 105 do S.T.J. Oficie-se o(a) nobre Desembargador(a)-relator(a) do Agravo de Instrumento n.º 8023370-80.2025.8.05.0000, informando-o da prolação da presente sentença para os fins que entender de direito. No que pertine aos efeitos da medida antecipatória concedida em sede de agravo de instrumento, em face do disposto na Súmula 405 do Supremo Tribunal Federal, deve recair sobre o Desembargador-relator de eventual apelação o juízo acerca de eventual atribuição de efeito suspensivo a esta sentença. P.R.I. Decorrido o prazo recursal sem interposição de irresignação voluntária, apurem-se custas, caso existentes, arquivando-se os autos com baixa na Distribuição, em seguida. Camaçari (BA), 16 de junho de 2025. (Documento assinado digitalmente) DANIEL LIMA FALCÃO Juiz de Direito

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Processo nº 8002885-39.2025.8.05.0039

ID: 303830061

Tribunal: TJBA Órgão: 2ª V DE FAZENDA PUBLICA DE CAMAÇARI Classe: MANDADO DE SEGURANçA CíVEL Nº Processo: 8002885-39.2025.8.05.0039

Data de Disponibilização: 19/06/2025

Polo Ativo:

RICARDO ALEXANDER RAMOS SZABO

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

EULER MELO FERREIRA

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 … COMARCA DE CAMAÇARI 2ª Vara da Fazenda Pública de Camaçari. Cento Administrativo de Camaçari, 5ª andar do Fórum de Camaçari, Centro Administrativo - CEP 42800-000 Fone: (71) 3621-8714 SENTENÇA PROCESSO Nº: 8002885-39.2025.8.05.0039 IMPETRANTE: RICARDO ALEXANDER RAMOS SZABO, LEILA ARAUJO RABELO IMPETRADO: AUDITOR CHEFE DA SEFAZ/CAMAÇARI ASSUNTO/ CLASSE PROCESSUAL: [ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis] Vistos, etc. Trata-se de mandado de segurança, com pedido de liminar, impetrado por LEILA ARAÚJO RABELO e RICARDO ALEXANDER RAMOS SZABO, qualificado(s) nos autos, por intermédio de advogado regularmente constituído (ID 490045591), em face de suposto ato abusivo do(a) AGENTE FISCAL DA SECRETARIA DE FAZENDA DO MUNICÍPIO DE CAMAÇARI, objetivando o reconhecimento de seu direito líquido e certo a se submeter a cobrança do ITBI incidente sobre a transferência do imóvel descrito como Lote n. 15 da Quadra 11 do empreendimento LOTEAMENTO AREMBEPE AQUAVILLE, nesta urbe, inscrito no cadastro imobiliário local sob o n. 103.662-9 e registrado no Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis sob a matrícula n. 19.618, relevando-se como base de cálculo o real valor da operação privada contido no instrumento particular de promessa de compra e venda, a saber: R$ 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais). 2. Sustenta a parte impetrante, em síntese, que teria entabulado contrato particular de promessa de compra e venda do referido imóvel ao valor descrito no instrumento translativo. Entretanto, quando da expedição de guia para pagamento do ITBI respectivo, teria sido surpreendido com o fato do Fisco municipal ter, de forma supostamente unilateral e supostamente sem prévia instauração de processo administrativo regular, lançado o tributo se valendo, como base de cálculo, de suposto valor venal de R$ 471.383,65 (quatrocentos e setenta e um mil, trezentos e oitenta e três reais, sessenta e cinco centavos), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 14.141,50 (quatorze mil, cento e quarenta e um reais, cinquenta centavos), tudo em desconsideração do valor da operação privada de transmissão. E, ao assim proceder, teria a Administração Tributária incorrido em lesão a direito líquido e certo, consistente em frontal desafio da legislação tributária sobre a matéria, bem como à orientação fixada pelo Superior Tribunal de Justiça quando na fixação da tese no Tema 1.113 da sistemática dos recursos repetitivos. Juntou documentos. Custas pagas nos IIDD 489424917 e 490045590. 3. A medida liminar foi indeferida (ID 490255638). Em face da referida decisão, foram opostos pela parte impetrante, os embargos de declaração ID 491595090, os quais, apesar de conhecidos, foram desprovidos (ID 491907479). 4. A autoridade apontada como coatora prestou informações no ID 496519308. Nela, arguiu preliminar de carência de ação por ausência de interesse de agir, modalidade adequação. Em relação ao mérito, rechaçou a pretensão da parte impetrante, destacando que a base de cálculo do tributo deve corresponder ao valor venal da coisa (conceito que não se confundiria com o valor de transmissão do bem). Assim, que, nos termos do fixado pelo STJ em julgamento repetitivo, a presunção de que o valor da transmissão corresponderia ao valor venal somente poderia ser adotada à míngua de instauração de processo administrativo pelo Fisco (situação inocorrente na espécie). Por isso, restaria legítimo à Administração Tributária, em discordando do valor arbitrado, promover lançamento de ofício e apurar, por meios próprios, o correto valor da base de cálculo do tributo. 5. Pronunciamento ministerial no ID 498300383. É a síntese do necessário. Decido. 6. Rejeito a preliminar de carência de ação por ausência de interesse de agir, modalidade adequação. Isto porque a questão controvertida pela parte impetrante - acerca da possibilidade do Fisco efetuar lançamento de ITBI relevando-se como base de cálculo grandeza diversa do valor declarado da operação privada de transmissão (e da adequação de tal conduta aos parâmetros fixados no julgamento do Tema 1.113 dos recursos Repetitivos se constitui em matéria eminentemente de direito, prescindindo de produção de prova pericial. 7. Em relação ao mérito da impetração, da análise das alegações constantes da vestibular, em cotejo com os elementos de convicção constantes dos autos, com a legislação de regência e com a orientação dos tribunais sobre a matéria, tenho que a orientação abraçada na decisão ID 490255638 deve ser confirmada, a resultar na denegação da segurança vindicada. 7.1. De logo, é de se destacar que o mandado de segurança é ação constitucional, destinada a afastar ofensa ou ameaça a direito líquido e certo, por meio de rito especial com prova pré-constituída e sem dilação probatória. Neste sentido, destaco, inter plures o julgado do Supremo Tribunal Federal a seguir ementado (negritos ausentes dos originais): "E M E N T A: MANDADO DE SEGURANÇA - IMÓVEL FUNCIONAL - AQUISIÇÃO - SERVIDOR CIVIL - INOVAÇÃO DO PEDIDO - IMPOSSIBILIDADE - PROVA PRE-CONSTITUIDA - AUSÊNCIA - RECURSO NÃO CONHECIDO. - Não e licito ao impetrante, em sede recursal ordinária, inovar materialmente em sua postulação, para, nesta, incluir pedido formulado em bases mais amplas e com fundamento diverso daquele que foi originariamente deduzido quando do ajuizamento da ação de mandado de segurança. Precedente: RMS 21.045, Rel. Min. CELSO DE MELLO. - A disciplina ritual da ação de mandado de segurança não admite dilação probatória. O mandado de segurança qualifica-se, em seus aspectos formais, como verdadeiro processo documental, em que incumbe ao impetrante do writ produzir a prova literal pré-constituída pertinente aos fatos subjacentes a pretensão de direito material deduzida." (RMS 2.2033-DF, Primeira Turma, relator o Ministro Celso de Mello, "D.J." de 08.1995 - negritos ausentes dos originais). 7.2. Feita essa advertência, da análise dos documentos ID 489424914 verifico que a parte impetrante pactuou com o(a)(s) terceiro(a)(s) VALQUÍRIA MARQUES BATISTA contrato de promessa de compra e venda do imóvel descrito como Lote n. 15 da Quadra 11 do empreendimento LOTEAMENTO AREMBEPE AQUAVILLE, nesta urbe, inscrito no cadastro imobiliário local sob o n. 103.662-9 e registrado no Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis sob a matrícula n. 19.618 pelo valor declarado de R$ 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais). Entretanto, conforme documento ID 489424913, o Fisco, discordando do valor declarado, promoveu, em lançamento de ofício, no qual o valor venal do imóvel teria sido avaliado em R$ 471.383,65 (quatrocentos e setenta e um mil, trezentos e oitenta e três reais, sessenta e cinco centavos), a resultar num imposto de transmissão calculado em R$ 14.141,50 (quatorze mil, cento e quarenta e um reais, cinquenta centavos). 7.3. Nestes termos, necessário se faz sindicar acerca da base de cálculo do tributo em debate, bem como sobre a possibilidade de intervenção da Fazenda Municipal na fixação de tal grandeza. 7.3.1. De logo, é de se destacar que, nos termos do art. 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do imposto deve equivaler ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O Código Tributário e de Rendas do Município de Camaçari (Lei municipal n.º 1.039/2009) estabelece que: "Art. 110. A base de cálculo do imposto é o valor: I - dos bens ou direitos transmitidos, nas transmissões em geral; II - do maior lance, na arrematação judicial ou administrativa, adjudicação, remição ou leilão, ressalvada a hipótese prevista no parágrafo único deste artigo. Parágrafo único. Na arrematação judicial ou administrativa, bem como nas hipóteses de adjudicação, remição ou leilão, a base de cálculo do ITIV não poderá ser inferior ao valor da avaliação judicial e, não havendo esta, ao valor da avaliação administrativa. Art. 111. Quando a Administração Tributária não concordar com o valor declarado pelo contribuinte promoverá a avaliação de ofício buscando o valor efetivo de mercado do bem ou direito. § 1° A avaliação de ofício será realizada com base nos valores indicados na planta genérica de valores do ITIV, aprovada em lei específica. § 2° Fica ressalvado ao contribuinte o direito de contraditar a avaliação de ofício, desde que acompanhada de laudo técnico de perito cadastrado em entidade pública." Ainda em sede de legislação, há que se trazer à baila a Instrução Normativa n. 001/2015, destacando-se, de logo, que não se verifica na mesma ilegalidade ou caráter inovador pois trata-se de ato infralegal que veicula nada além do que explicitação do art. 111, § 2º do CTRMC. 7.3.2. Estabelecido o valor venal dos bens e direitos transmitidos como base de cálculo do imposto, não existe espaço para confundi-lo ou equipará-lo ao valor declarado do contrato de transmissão. De fato, há muito doutrina e jurisprudência recusam a utilização do valor declarado do negócio jurídico, como base de cálculo do ITBI. Neste sentido, leio a lição de AIRES F. BARRETO (in Curso de Direito Tributário Municipal, Editora Saraiva, São Paulo, 2009. Pág. 295 - negritos ausentes dos originais): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. O valor venal não é necessariamente o valor do negócio realizado. A Constituição e o Código Tributário Nacional não exigem que o valor venal coincida com o valor da efetiva transação imobiliária, onde até os fatores subjetivos poderiam interferir na sua fixação. Como adverte Hugo de Britto Machado, a base de cálculo não é o preço de venda, mas o valor venal. E prossegue: 'A diferença entre preço e valor é relevante. O preço é fixado pelas partes, que em princípio são livres para contratar. O valor dos bens é determinado pelas condições do mercado, pela oferta e procura dos bens. O preço funciona, no caso, como uma declaração de valor, que pode ser aceita, ou não, pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, a disposição do art. 148 do CTN'. Com efeito, em sendo a base de cálculo o valor venal (valor de mercado), cabe ao Fisco a busca da verdade material, não aceitando a declaração do contribuinte de valor notoriamente inferior ao do mercado. Mas é preciso que se demonstre, cabalmente, que se tem valor flagrantemente inferior ao de mercado" No mesmo sentido: "APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. APURAÇÃO DO VALOR VENAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. 1. Entendendo o magistrado, a quem a prova é dirigida, que os elementos constantes dos autos bastam à formação do seu convencimento (artigos 130 e 131 do CPC), não há óbice ao julgamento antecipado da lide, evitando-se, assim, onerar as partes e retardar a prestação jurisdicional. No caso, as partes apresentaram manifestação sobre o laudo pericial e memoriais. O Município não apresentou perícia própria e, embora tenha impugnado o laudo pericial apresentado pela perita judicial, não comprovou que os equívocos que entendeu ter ocorrido afetaram de alguma forma a correta avaliação dos imóveis indicados na petição inicial. Cerceamento de defesa não caracterizado. 2. Para fins de apuração do ITBI o uso do valor indicado como de compra/venda não é o mais adequado, vez que representa a vontade dos envolvidos no contrato e não o valor de mercado do bem. No entanto, o valor indicado pelo Fisco não é absoluto, podendo ser afastado por prova robusta. Os documentos dos autos, especialmente a pericia judicial, fundamentada em pesquisa de valores de diversos imóveis semelhantes aos arrolados na petição inicial, comprova que o valor pretendido pelo Fisco municipal não é o correto. Assim, não há como prevalecer a pretensão recursal. PRELIMINAR REJEITADA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. UNÂNIME." (TJRS, Apelação Cível 70070041231, Segunda Câmara Cível, relator o Desembargador João bacelos de Souza Jr, "D.J." de 04.8.2016 - negritos ausentes dos originais) 7.3.3. Neste particular, é de se destacar que o julgamento, pelo eg. Superior Tribunal de Justiça e pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1113) do REsp 1.937.821-SP (Primeira Seção, relator o Ministro Gurgel de Faria, D.J.-e" de 03.3.2022), ao contrário do que defende a parte impetrante, antes de infirmá-los, reafirma e ratifica os entendimentos aqui expostos. Senão, vejamos: Eis a ementa do julgado: "TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o 'valor venal', a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o 'valor venal dos bens ou direitos transmitidos', que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo. 8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido." Ora, a Corte Superior assentou que a base de cálculo da exação em debate, a teor do art. 38 do Código Tributário Nacional, é o valor venal (assim entendido como "o valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado"). É dizer: não se confunde com o valor declarado de uma operação de transmissão individualmente considerada, correspondendo sim com o valor operado em média, de acordo com condições normais de mercado e por pessoas devidamente das mesmas informadas. Evidentemente que, por força do princípio da boa-fé, se presume, inicialmente, que o valor declarado pelo contribuinte no ato translativo representaria o referido valor normal de mercado. Entretanto, o precedente em análise é expresso ao destacar que se teria, na espécie, presunção relativa (é dizer, passível de ser afastada) quando o Fisco verificar que o valor declarado se mostra "de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo". Assim, é lícito (e até assegurado) à municipalidade promover lançamento de ofício, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, havendo, entretanto, que assegurar ao contribuinte o necessário contraditório. E, neste particular, é de se destacar que, no caso concreto, houve regular garantia do contraditório e ampla defesa (devidamente observado na espécie, tendo em vista que o lançamento testificado no documento ID 489424913 cabe pedido de revisão para o mesmo órgão avaliador, bem como recurso administrativo para o órgão encarregado, na forma da legislação e regulamentos do Fisco). Neste particular, é necessário se destacar que, possuindo o lançamento previsto nos arts. 148/149 do Código Tributário Nacional nítida natureza de lançamento de ofício, todas as avaliações, cálculos e demais operações de constituição do crédito são realizadas pelo Fisco. Nestes termos, a observância do contraditório e da ampla defesa nesta esfera (estabelecido como requisito necessário à possibilidade de arbitramento de valor de ITBI distinto daquele declarado pelo contribuinte) se dá mediante a garantia de que o referido ato administrativo está sujeito à pretensão de revisão ou recurso do contribuinte no bojo de processo administrativo regular (que deve observar as formas e meios previstos na regulamentação do ente tributante). É dizer: por conceito e em respeito à sistemática estabelecida no C.T.N., o processo administrativo cuja observância é determinada pelo julgamento no Tema 1.113 de Recursos Repetitivos deve suceder (por meio de recursos e impugnações) e não anteceder o lançamento de ofício da Autoridade Fiscal. 7.3.4. Sobre a possibilidade de arbitramento, pela Administração Tributária do valor do imposto, destaque-se (negritos ausentes dos originais): "TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. APURAÇÃO POR ARBITRAMENTO POSSIBILIDADE. 1. A jurisprudência desta Corte superior de justiça aponta no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 2. A análise dos requisitos para o arbitramento do valor venal do imóvel encontra óbice na Súmula 7 desta Corte. 3. Ademais, a municipalidade levou em consideração a legislação local, que determina a incidência do ITBI tanto sobre as áreas de terras quanto as benfeitorias (áreas de florestas). Essa análise é vedada no âmbito desta Corte devido o obstáculo da Súmula 280/STF. Agravo regimental improvido." (STJ, AREsp. 263.685 (AgRg)-RS, Segunda Turma, relator o Ministro Humberto Martins, "D.J.-e" de 25.4.2013); "PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. DISPOSITIVO APONTADO COMO VIOLADO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR REAL DA VENDA DO IMÓVEL OU DE MERCADO. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO FISCAL. PRECEDENTES. 1. O recurso especial não merece ser conhecido em relação a questão que não foi tratada no acórdão recorrido, sobre a qual nem sequer foram apresentados embargos de declaração, ante a ausência do indispensável prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF, por analogia). 2. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, desde que atendidos os termos do art. 148 do CTN. 3. Vale destacar que que o valor venal do imóvel apurado para fins de ITBI não coincide, necessariamente, com aquele adotado para lançamento do IPTU. 4. Agravo regimental não provido." (STJ, REsp. 1.550.035 (AgRg)-SP, relator o Ministro Mauro Campbell Marques, "D.J.-e" de 05.11.2015). Ainda sobre a possibilidade de fixação da base de cálculo do ITBI com base em avaliação pela Administração Tributária, leio a lição de ROBERVAL ROCHA FERREIRA FILHO e DE JOÃO GOMES DA SILVA JÚNIOR (in Direito tributário - Teoria Jurisprudência e Questões, Editora JusPodivm, salvador, 2007. Págs. 564/565): "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens e direitos transmitidos. A legislação municipal poderá estabelecer a metodologia para a obtenção da base de cálculo do tributo, sendo a mais comum, no que se refere à transmissão de propriedade imóvel, a avaliação realizada pela Administração Tributária". 7.3.5. Nestes termos, de se concluir que, em que pese caber ao contribuinte declarar o valor do imóvel sobre o qual incidirá a alíquota do Imposto de Transmissão, na forma da legislação tributária em vigor, a palavra final acerca da fixação do "valor de mercado" do bem para fins de apuração do imposto de transmissão cabe ao fisco municipal, que poderá discordar da estimativa declarada e, na forma do art. 148 do Código Tributário Nacional, efetuar o lançamento objeto da transmissão. 7.3.6. Por oportuno, no que pertine ao mérito da(s) avaliação(ões) promovida(s) pela municipalidade: 7.3.6.1. De logo, deve ser destacado que nenhum dos elementos dos autos comprova ou autoriza a conclusão de que a avaliação do município se deu por pauta de valores de referência (prática absolutamente desconforme com a sistemática de apuração do imposto e há muito proscrita pelos Tribunais) ou valor de referência previamente estabelecido (e não mediante avaliação específica e contemporânea do imóvel). 7.3.6.2. É de se salientar que os atos administrativos, nos quais se incluem os lançamentos fiscais, gozam dos atributos de presunção de veracidade (se presumem verdadeiros) e legitimidade (presunção de que os atos praticados pela Administração Pública, até prova em contrário, são emitidos em conformidade com a lei). Sobre a presunção de legitimidade das avaliações empreendidas pelo Poder Público e o ônus da contribuinte de elidi-la mediante provas idôneas (negritos ausentes dos originais): "APELAÇÃO CÍVEL. TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE LEGITIMIDADE DO ATO ADMINISTRATIVO. PROVA PERICIAL IMPRESCINDÍVEL À COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO. AUSÊNCIA. 1. Os apelantes se insurgem contra a sentença de improcedência do pleito de repetição de indébito referente a IPBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) calculado sobre o valor venal arbitrado pelo réu, em descompasso com a avaliação ultimada por preposto da Caixa Econômica Federal, ao conceder financiamento imobiliário. 2. O valor da avaliação ultimada pela Caixa Econômica Federal não restou incontroverso, tanto é assim que constou da peça de bloqueio a afirmação de que o valor venal arbitrado pelo Município seria razoável, asseverando a correção do lançamento, em detrimento das alegações autorais. 3. A doutrina admite que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do imóvel negociado, que deve corresponder ao valor de mercado do bem, não guardando qualquer relação com o valor da venda. 4. Não se poderia crer que uma instituição financeira, mesmo que se trate de um banco público, tenha competência para fixar o valor venal do imóvel, que representa a base de cálculo de imposto. 5. Mesmo que os profissionais que exercem esse mister junto ao referido banco gozem de boa reputação quanto às avaliações que precedem a concessão do financiamento imobiliário, não se pode olvidar que o arbitramento pelo fisco do valor venal do imóvel é ato administrativo e, nessa qualidade, tem presunção relativa de legitimidade. 6. Cabe ao contribuinte insatisfeito comprovar que o valor fixado pelo fisco municipal discrepa do valor praticado no mercado, na forma do artigo 373, I do Código de Processo Civil. 7. A despeito do teor da avaliação que embasa a causa de pedir, necessário frisar que tal avaliação não se reveste da natureza de prova pericial produzida em juízo e submetida ao contraditório, razão pela qual imprestável a desconstituir a referida presunção de legitimidade do valor da base de cálculo do tributo, fixada nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional. 8. Não prospera o argumento de que o laudo produzido por preposto da CEF serviria como substitutivo da prova pericial, conforme autorizava o artigo 427 da revogada Lei de Ritos, cujo conteúdo foi reproduzido no artigo 472 do vigente Código de Processo Civil. Precedentes do STJ e do TJRJ. 9. Apelo não provido" (TJRJ, Apelação Cível 0417004-26.2013.8.19.0001, Décima Quarta Câmara Cível, relator o Desembargador José Carlos Paes, "D.J.-e" de 29.4.2016). "JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. CRITÉRIO LEGAL. SUPOSTA IRREGULARIDADE NO LANÇAMENTO. INEXISTÊNCIA DE REGULAR PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. LIMITES DO PEDIDO. IMPOSSIBILIDADE DE PREVALÊNCIA DO VALOR REAL DE VENDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. O Distrito Federal calculou o ITBI conforme o valor venal apurado pela administração tributária, ao passo que a parte recorrida pleiteia a repetição do indébito, por sustentar que a base de cálculo do aludido imposto é o valor real de venda ou de mercado do imóvel. II. Estabelece o inciso IV do art. 97 do Código Tributário Nacional que somente a lei pode estabelecer a base de cálculo do tributo. No caso do ITBI (CF, art. 156, II), a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos (CTN, art. 38; Lei Distrital 3.830/2006, art. 5.º). A teor do disposto no 6.º da Lei Distrital 3.830/2006, o valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. Cabe, portanto, à administração tributária determinar o valor venal. A declaração do sujeito passivo é apenas um dos elementos que podem subsidiar a fixação do valor venal e não deve prevalecer sobre os critérios da administração. III. Como decorrência da presunção de veracidade e legitimidade dos atos administrativos, incumbe ao administrado a prova de que o valor venal atribuído pela administração tributária é incompatível com a realidade do mercado. No caso dos autos, ao contrário, há prova de que o valor atribuído pela administração tributária é o que mais se aproxima do valor de mercado do bem. IV. Por fim, se a procedência do pedido de repetição de indébito decorre da falta do regular processo administrativo, a consequência não seria a prevalência do valor que o contribuinte entende devido, mas a anulação do lançamento para que se instaure o procedimento com possibilidade de contraditório, pedido que não foi formulado pela parte recorrida. V. Recurso conhecido e provido para julgar improcedente o pedido inicial. Isento de custas. Sem condenação em honorários (art. 55 da Lei 9.099/95)." (TJDFT, Recurso Inominado 0717837-17.2017.8.07.0016, Segunda Turma Recursal, relator o Juiz Almir Andrade de Freitas, "D.J.-e" de 19.12.2017); "Ementa: TRIBUTÁRIO. IPTU E ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARTIGOS 33 E 38, CTN. VALOR VENAL. DISTINÇÃO ENTRE UMA E OUTRA ESPÉCIE TRIBUTÁRIA. Embora os artigos 33 e 38, CTN, utilizem a mesma expressão, 'valor venal', não se pode identificar os valores da base de cálculo do IPTU e do ITBI, até porque um assenta em algo estático, domínio, e outro em dado dinâmico, o giro dominial, que se hão de considerar nos respectivos momentos. VALOR VENAL. CASO CONCRETO. PERÍCIA. IMPRESTABILIDADE. ATOS ADMINISTRATIVOS. PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE. ARTIGO 32, LCM Nº 12/94. Há de se conferir aos atos administrativos, e assim se qualifica a estimativa fiscal quanto ao valor de mercado do imóvel submisso à tributação do ITBI, presunção de legitimidade. Presunção esta inatingida por perícia que deixa de contemplar o essencial, qual seja, o valor de mercado do bem, afora apresentar-se contraditória quanto ao fisco não informar critérios de avaliação. No caso, há de prevalecer informação relativa à aplicação dos critérios constantes do artigo 32, LCM nº 12/94, injustificada a adoção da mesma base de cálculo do IPTU." (TJRS, Apelação Cível 70074435355, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Armínio José Abreu Lima da Rosa, "D.J.-e" de 14.4.2008). Assim o sendo, constituindo-se o mandado de segurança em ação constitucional com rito especial e âmbito de cognição limitado à prova pré-constituída, porque tal discussão reclamaria a produção de prova pericial, eventual insurgência contra resultado da apuração e contra suposto lançamento de ofício não poderia ser objeto de análise nesta via. Sobre o tema: "Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. DISCUSSÃO ACERCA DA AVALIAÇÃO FISCAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. DILAÇÃO PROBATÓRIA NECESSÁRIA.. Na forma do art. 38 do CTN, 'A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos'. Havendo divergência entre o fisco e o adquirente, não é o mandado de segurança via adequada para discutir a avaliação do imóvel realizada pela fazenda para fins de ITBI. O debate demanda dilação probatória, o que não se coaduna com a estreita via do mandamus. Sentença extintiva mantida. APELAÇÃO DESPROVIDA." (TJRS, Apelação Cível 70070081872, Vigésima Primeira Câmara Cível, relator o Desembargador Almir Porto da Rocha Filho, "D.J.-e" de 25.8.2016); "TRIBUTÁRIO MANDADO DE SEGURANÇA APELAÇÃO ITBI BASE DE CÁLCULO - MUNICÍPIO DE SÃO PAULO AUSÊNCIA DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo abstrata do IPTU e do ITBI é o valor venal, ou seja, 'aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis'. O valor de mercado concreto se altera no tempo em termos monetários. No lançamento se apura a base de cálculo concreta, considerando-se a data da ocorrência do fato gerador, como ocorre com o ITBI, ou seja, o valor monetário a considerar é o da data da transmissão. Tal valor não necessariamente se iguala ao do IPTU em termos monetários, pois no caso do IPTU se aplica o valor monetário da data fixada em lei, normalmente o dia 01º de janeiro de cada ano. O ITBI tem o seu lançamento feito por homologação, assim, caso o Fisco não concorde com o valor declarado pelo contribuinte, deve apurar o valor monetário por si nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional. Se o contribuinte não concordar com o valor monetário arbitrado pelo Fisco, ele poderá impugná-lo administrativa ou judicialmente. O valor monetário concreto de um dado imóvel em uma certa data só pode ser definido por perícia caso haja divergência, observando-se os princípios da ampla defesa e do contraditório. A prova pericial é incompatível com o rito de Mandado de Segurança. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e da C. 15ª Câmara de Direito Público. Recurso provido." (TJSP, Apelação Cível 1000712-23.2014.8.26.0053, Décima Quinta Câmara de Direito Público, relator o Desembargador Eurípedes Faim, "D.J.-e" de 01.4.2015). 8. Ante todo o exposto, verificada a possibilidade do Fisco, em discordando do valor declarado pelo contribuinte, empreender avaliação e lançamento de ofício (art. 148 do C.T.N.), desde que assegurado o contraditório (como sói ocorrer na espécie, em face das normas do contencioso administrativo fiscal), não verificada lesão a direito líquido e certo, denego a segurança vindicada e denego o writ. Custas de lei. Sem honorários, nos termos do art. 25 da Lei n.º 12.016/2009 e das Súmulas 512 do S.T.F. e 105 do S.T.J. Oficie-se o(a) nobre Desembargador(a)-relator(a) do Agravo de Instrumento n.º 8023370-80.2025.8.05.0000, informando-o da prolação da presente sentença para os fins que entender de direito. No que pertine aos efeitos da medida antecipatória concedida em sede de agravo de instrumento, em face do disposto na Súmula 405 do Supremo Tribunal Federal, deve recair sobre o Desembargador-relator de eventual apelação o juízo acerca de eventual atribuição de efeito suspensivo a esta sentença. P.R.I. Decorrido o prazo recursal sem interposição de irresignação voluntária, apurem-se custas, caso existentes, arquivando-se os autos com baixa na Distribuição, em seguida. Camaçari (BA), 16 de junho de 2025. (Documento assinado digitalmente) DANIEL LIMA FALCÃO Juiz de Direito

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