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Pedro Anibal Nogueira De Queiroz Filho e outros x Adriana Rocha Botelho Registrado(A) Civilmente Como Adriana Rocha Botelho e outros

ID: 332589959

Tribunal: TJBA Órgão: 10ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Classe: CONSIGNAçãO EM PAGAMENTO Nº Processo: 8079406-47.2022.8.05.0001

Data de Disponibilização: 23/07/2025

Polo Ativo:

PEDRO ANIBAL NOGUEIRA DE QUEIROZ FILHO SAMBATYON EMPREENDIMENTOS SPE LTDA.

Polo Passivo:

ADRIANA ROCHA BOTELHO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO ADRIANA ROCHA BOTELHO DANIEL ALVES MIRANDA DE OLIVEIRA DILSON AUGUSTO DA SILVA RODRIGUES

Sentença

Advogados:

DILSON AUGUSTO DA SILVA RODRIGUES

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ADRIANA ROCHA BOTELHO

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PEDRO ANIBAL NOGUEIRA DE QUEIROZ FILHO

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PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 10ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO n. 8079406-47.2022.8.05.0001 Órgão Julgado… PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 10ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR Processo: CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO n. 8079406-47.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: 10ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR AUTOR: SAMBATYON EMPREENDIMENTOS SPE LTDA. Advogado(s): PEDRO ANIBAL NOGUEIRA DE QUEIROZ FILHO (OAB:BA25313) REU: DANIEL ALVES MIRANDA DE OLIVEIRA Advogado(s): ADRIANA ROCHA BOTELHO registrado(a) civilmente como ADRIANA ROCHA BOTELHO (OAB:BA43721), DILSON AUGUSTO DA SILVA RODRIGUES (OAB:BA14436) SENTENÇA Vistos, etc... Sambatyon Empreendimentos SPE LTDA, qualificado nos autos, ajuizou a presente ação de consignação em pagamento em face do Espólio de Daniel Alves Miranda de Oliveira, também qualificado, para depositar em juízo os valores referentes à rescisão de contrato imobiliário celebrado entre as partes. Aduz que, em 24/01/2020, firmou com o demandado contrato particular de promessa de compra e venda da unidade imobiliária nº 802, Torre Alpha, do empreendimento Mansão Reserva Real, localizado em Salvador - Bahia, tendo sido paga a totalidade de R$ 158.406,59. Sustenta que, tempos após a celebração, o acionado veio a óbito, deixando de adimplir as prestações contratuais, e que notificou extrajudicialmente o espólio acionado, informando sobre a possibilidade de quitação do contrato para manutenção do imóvel, e que a manutenção da mora ensejaria a sua rescisão, com a devolução do saldo remanescente, na importância de R$ 105.545,13, já considerado o abatimento da taxa de corretagem de 3% do valor do contrato e da cláusula penal de 25%, entretanto, não obteve resposta, motivo pelo qual requer a consignação do referido pagamento, e que seja julgada procedente a ação para reconhecer como quitada a obrigação. Acosta documentos. Despacho de ID 204450093 deferiu o depósito judicial da quantia indicada na inicial e determinou a citação do demandado para levantar os valores, ou apresentar contestação. O autor acostou comprovante da operação em ID 210693910, e em ID 234416550, requereu a declaração de revelia da parte ré. Contestação em ID 236481208, pugnando pela concessão da gratuidade de justiça. No mérito afirma que falecido estava adimplente até a sua morte, alegando que o valor efetivamente pago pelo contrato objeto da lide foi de R$ 176.708,75, restando uma diferença a ser paga pela parte autora de R$ 18.302,16 em relação ao valor depositado em juízo. Defende ser indevido o desconto da taxa de corretagem por ilegitimidade da empresa autora, bem como a retenção de 25% dos valores, a título de cláusula penal, ante a rescisão em virtude de falecimento e tramitação de processo de inventário. Requer o levantamento da quantia depositada pela parte autora para liberação parcial da obrigação; a intimação do autor para depositar o valor remanescente; declaração de inexistência de mora, com restituição da totalidade dos valores pagos pelo de cujus, e devolução da taxa de corretagem. Pugna pela improcedência dos pedidos, acostando documentos. Réplica no ID 268620007, afastando os argumentos da contestação, reiterando os pedidos da inicial, e formulou pedido de condenação do acionado em litigância de má-fé e danos morais. Em decisão de ID 272276960, foi deferida a gratuidade da justiça ao demandado e determinada a intimação para as partes especificarem as provas que pretendiam produzir. No ID 353658683, a parte autora impugnou a gratuidade de justiça deferida, e a parte ré informou não possuir novas provas a produzir, manifestando-se sobre a alegada litigância de má-fé (ID 359550221). Declarada a incompetência do Juízo Cível, em virtude da matéria consumerista tratada nos autos (ID 407582946). Despacho intimando as partes para informarem o interesse na produção de novas provas (ID 450868263), ao que ambas requereram o julgamento antecipado da lide (ID 451267616 e ID 451470958). Intimação para regularização da representação processual do inventariante, pois atingida a maioridade (ID 456738263), ato cumprido no ID 457184729. Por determinação de ID 475729036, foi certificada a tempestividade da contestação (ID 482980283). Ambas as partes requereram o prosseguimento do feito (ID 495146322 e 495241384). Emitida certidão sistêmica automática, informando o óbito do demandado (ID 501115294). É O RELATÓRIO. DECIDO. Trata-se o presente feito de uma ação de consignação em pagamento, diante da alegação de descumprimento contratual pelo inadimplemento de parcelas de pagamento. Cabível o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, CPC, por entender que, sendo a matéria de direito e de fato, as partes não demonstraram interesse na produção de outras provas. No mérito, tem-se que configurada a relação de consumo a relação contratual entre os litigantes, logo, deverão ser aplicados os institutos da Lei 8.078/90. Não consta dos autos nenhum elemento probatório que aponte para a improcedência da demanda. O autor alega que a parte demandada, após o falecimento, deixou de cumprir com os pagamentos de algumas parcelas de pagamento referentes ao contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial, informando aqui o seu desejo de consignar em pagamento os valores já pagos pelo consumidor, a título de devolução, no valor de R$ 105.545,13, para fins de rescisão do pacto firmado. Com efeito, a ação de consignação em pagamento é o meio que dispõe o devedor de exercer o direito de adimplir a prestação devida, liberando-se da obrigação que assumiu face ao obstáculo surgido, constituindo-se meio de pagamento indireto, tendo como objetivo a liberação do devedor das consequências da mora, com a extinção da obrigação pelos depósitos efetuados no curso da demanda, regida nos termos do art. 539 do CPC, e dos arts. 334 e 335, ambos do CC, os quais estabelecem, respectivamente, que: CPC - Art. 539. Nos casos previstos em lei, poderá o devedor ou terceiro requerer, com efeito de pagamento, a consignação da quantia ou da coisa devida. CC - Art. 334. Considera-se pagamento, e extingue a obrigação, o depósito judicial ou em estabelecimento bancário da coisa devida, nos casos e forma legais. CC - Art. 335. A consignação tem lugar: I - se o credor não puder, ou sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitação na devida forma; II - se o credor não for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e condição devidos; III - se o credor for incapaz de receber, for desconhecido, declarado ausente, ou residir em lugar incerto ou de acesso perigoso ou difícil; IV - se ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamente receber o objeto do pagamento; V - se pender litígio sobre o objeto do pagamento. Da análise dos autos, constata-se as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, constando ali os preços e a forma de pagamento pactuada (ID 204219389). A parte autora alega que o demandado, após vir a óbito, deixou de adimplir as parcelas do imóvel, tendo sido notificado extrajudicialmente o espólio acerca da constituição em mora, da cláusula resolutiva e sobre a retenção de valores, carreando a mencionada comunicação em ID 204219373, informando não ter havido resposta administrativa. O espólio demandado, por sua vez, em contestação, impugna o valor depositado, informando ter sido pago pelo de cujus quantia maior do que aquela consignada, afirmando a quitação de parcela referente ao sinal (R$ 88.354,36), 12 prestações mensais, totalizando R$ 66.265,80, e mensalidade intermediária vencida em 10/08/2020, na importância de R$ 22.088,59, totalizando R$ 176.708,75. Sustenta a retenção indevida do percentual de 25%, a título de cláusula penal, e pugna pela devolução da comissão de corretagem, também paga quando da contratação. Entretanto, tais alegações não merecem prosperar. Vejamos. Inicialmente, quanto à alegação de que teria pago valores a maior do que aquele indicado pelo consignante, temos que é matéria pacificada na doutrina e na jurisprudência que a comprovação do pagamento é ônus do devedor, cabendo, no caso dos autos, à parte ré, demonstrar o cumprimento da obrigação que afirma ter quitado. É como tem decidido os Tribunais, em casos similares: APELAÇÃO CÍVEL - COBRANÇA - RELAÇÃO JURÍDICA INCONTROVERSA - INADIMPLÊNCIA - DÉBITO APURADO - PROVA DO PAGAMENTO - ÔNUS DA PROVA - DEVEDOR. Compete ao devedor comprovar o pagamento mediante recibo ou outro meio de prova idôneo, sob pena de responder pela dívida assumida. (TJ-MG - AC: 10414180022991001 Medina, Relator.: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 28/10/2021, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/10/2021) (grifamos). AGRAVO DE INSTRUMENTO. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PROVA DA QUITAÇÃO . INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. DESCABIMENTO. LAUDO PERICIAL. ENCERRAMENTO DA INSTRUÇÃO PROCESSUAL. O ônus da prova do pagamento incumbe ao devedor, na forma do art. 373, I, do CPC, pois é fato constitutivo do direito que alega. Por essa razão, no caso concreto, não cabe atribuir ao credor a produção da prova do pagamento das parcelas de acordo para pagamento de fatura do cartão de crédito com base na inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do CDC, até porque a prova em questão é de fácil obtenção para a parte agravante, bastando que apresente a sequência das cópias das faturas do cartão de crédito. Decisão agravada mantida. (TJ-RS - Agravo de Instrumento: 53510603820238217000 OUTRA, Relator: Altair de Lemos Junior, Data de Julgamento: 27/03/2024, Vigésima Quarta Câmara Cível, Data de Publicação: 28/03/2024) (grifamos). RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA . PRODUTO ALIMENTÍCIO. VENDA. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. PAGAMENTO . ÔNUS DO RÉU. PROVA DE QUITAÇÃO DA DÍVIDA. EXISTÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA . 1. À luz do artigo 373 do CPC, o ônus da prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito, e ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. 2. Ainda, de acordo com o artigo 319 do Código Civil, a prova do pagamento cabe ao devedor. "O ônus da prova do pagamento de obrigação que é objeto de cobrança, seja mediante ação ordinária, seja mediante execução, é do devedor, máxime quando o fato constitutivo do direito fora devidamente evidenciado." (AgInt no REsp n. 1.665 .840/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 26/8/2019, DJe de 30/8/2019.) 3. (...). 5 . Recurso conhecido e desprovido. 6. Recorrente condenada a pagar as custas processuais. A exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade de justiça ora deferida . Sem condenação em honorários por ausência de contrarrazões. (TJ-DF 07039922920238070008 1929228, Relator.: EDI MARIA COUTINHO BIZZI, Data de Julgamento: 30/09/2024, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: 11/10/2024) (grifamos). DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO MONITÓRIA. INÉPCIA DA INICIAL AFASTADA . DESNECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO DE CONTRATO FORMAL. PROVAS SUFICIENTES DA EXISTÊNCIA DA DÍVIDA. ÔNUS DA PROVA DO PAGAMENTO INCUMBE AO DEVEDOR. RECURSO PROVIDO . I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, em ação monitória proposta para cobrança de R$ 166.506,17, referente a descontos de títulos . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ação monitória pode ser ajuizada sem a apresentação de contrato formal; (ii) estabelecer se os documentos apresentados pelo autor são suficientes para comprovar a existência do débito e fundamentar a condenação do requerido. III . RAZÕES DE DECIDIR 3. (…). 6. O ônus de comprovar o pagamento da dívida recai sobre o devedor, conforme o art. 373, II, do CPC, e a requerida não alegou nem comprovou o pagamento. 7 . Assim, há que ser acolhido o pedido do autor de condenação da requerida ao pagamento do débito. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido . Sentença reformada. Tese de julgamento: 1. (...). 3. O ônus da prova do pagamento da dívida incumbe ao devedor, nos termos do art. 373, II, do CPC. (TJ-SP - Apelação Cível: 10118134420238260020 São Paulo, Relator.: Léa Duarte, Data de Julgamento: 04/10/2024, Núcleo de Justiça 4.0 em Segundo Grau - Turma IV (Direito Privado 2), Data de Publicação: 04/10/2024) (grifamos). No caso em tela, tem-se que a parte acionada não se desincumbiu do ônus que lhe cabia, não demonstrando ter pago os valores superiores àqueles indicados pela empresa consignante, como sustentado na contestação. Do documento acostado em ID 236489502, verifica-se que colacionou comprovantes de pagamento, bem como "Extrato do Cliente" (ID 236489502 - fls. 10), que demonstram ter sido pagos pelo contratante os valores originários de R$ 61.848,05 (entrada, no ato da compra), dez parcelas mensais no valor de R$ 5.522,15, cada, e ainda uma parcela intermediária, no valor de R$ 22.088,59, o que totaliza o montante de R$ 140.500,62, exatamente o mesmo valor indicado pela parte demandante na planilha de "Cálculo para Rescisão Contratual", o que, corrigido, indica alcançar o montante de R$ 158.406,59 (ID 204219377). Dessa forma, não restando demonstrado pela parte acionada que teria realizado pagamento das parcelas nas quantias indicadas, resta ao reconhecimento de que o valor indicado pelo consignante como totalidade de pagamentos originários realizados pelo contrato de imóvel é a quantia indicada na inicial - R$ 158.406,59. Tendo em vista a função social do contrato, e a possibilidade de sua rescisão, a jurisprudência pátria vem admitindo a mora do comprador como causa para tanto, sobretudo diante da impossibilidade financeira do adquirente em arcar com as obrigações assumidas, na forma do art. 475 do CC: "A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e anos". Há que se considerar, no caso em análise, que o contrato restou inadimplido em razão do evento morte do contratante, mas que poderia ter tido a sua manutenção continuada pelo espólio do comprador, acaso este tivesse interesse. Entretanto, se verifica que, ao constatar a mora decorrente do falecimento, a parte autora notificou extrajudicialmente o espólio acerca dos débitos e da possibilidade de rescisão do pacto diante da ausência de pagamentos, contudo não tendo este manifestado interesse em realizar os pagamentos em aberto e na continuidade do contrato, o que reflete na ausência de culpa da parte contratada pela resolução do negócio objeto da lide. É o entendimento jurisprudencial: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO À EXORDIAL. INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALECIMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE INTERESSE DOS HERDEIROS NO PROSSEGUIMENTO DA RELAÇÃO NEGOCIAL. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO ADQUIRENTE. OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO PARCIAL DO MONTANTE ADIMPLIDO. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA PÁTRIA. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. MODIFICAÇÃO PARCIAL DA SENTENÇA. INCIDÊNCIA PARTIR DA DATA DO EFETIVO DESEMBOLSO. PLEITO DE MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. DESCABIMENTO. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-RN - APELAÇÃO CÍVEL: 08473381020188205001, Relator.: CORNELIO ALVES DE AZEVEDO NETO, Data de Julgamento: 12/02/2021, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 12/02/2021) (grifamos). Some-se a isto que o contrato firmado entre as partes prevê a possibilidade de rescisão quando do inadimplemento do comprador, havendo manifestação do acionado, nos autos, aquiescendo para tanto. De fato, não há aqui que se falar em culpa da parte consignante para a resilição, restando incontroverso o inadimplemento, em face do falecimento do contratante, sem comprovação de pagamentos das parcelas reputadas em aberto, motivo pelo qual temos por configurada a culpa exclusiva do espólio acionado para a resilição já efetivada. O instrumento contratual, acostado aos autos, prevê a possibilidade de rescisão contratual imediata e automática por inadimplemento, como se vê da Cláusula 10.1 - "Rescisão e consequências do desfazimento do contrato" (ID 204219389 - fls. 06), em que autoriza a resolução do contrato por inadimplemento no pagamento de três parcelas, consecutivas ou não, ou o não pagamento de qualquer das parcelas por prazo superior a 90 dias. E, em sua Cláusula 10.4 (ID 204219389 - fls. 06 e 07), dispõe que, em caso de rescisão contratual por inadimplemento do comprador, este fará jus à restituição das quantias que houver pago ao vendedor, atualizadas monetariamente, após serem deduzidas parcelas referentes à integralidade da comissão de corretagem, pena convencional de 25% das quantias pagas pelo preço total, bem como possibilitou outros abatimentos, acaso o consumidor já estivesse na posse do imóvel, o que não é o caso dos autos. Diante deste cenário e do inadimplemento do contrato pelo espólio acionado, não tendo sido demonstrado interesse dos herdeiros e sucessores na continuidade da relação jurídica, mesmo notificado extrajudicialmente para tanto, e ainda em sede judicial, informa em contestação a intenção de resolver o negócio, mostra-se cabível as retenções pela parte autora de percentuais contratualmente previstos, inadmitida a devolução total dos valores pagos pelo imóvel. A jurisprudência pátria segue neste sentido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - DISTRATO EM RAZÃO DO FALECIMENTO DO COMPRADOR - MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS - TAXA DE FRUIÇÃO - RETENÇÃO INDEVIDA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA - COBRANÇA ILEGÍTIMA - RECURSO DESPROVIDO. O fato dos herdeiros do promitente comprador desistirem do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora. Não é devido o pagamento de taxa de fruição, haja vista se tratar de terreno não edificado. É valida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente contratada, situação não demonstrada. (TJ-MT 10011614620178110003 MT, Relator.: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Data de Julgamento: 28/04/2021, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2021) (grifamos). APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL SEM CULPA DA VENDEDORA - INADIMPLEMENTO DECORRENTE DE FALECIMENTO DO ADQUIRENTE - RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM RETENÇÃO - SENTENÇA QUE FIXOU RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - PRETENSÃO DA VENDEDORA DE MAJORAÇÃO, CONFORME TERMOS DO CONTRATO E PRETENSÃO DA COMPRADORA DE DEVOLUÇÃO INTEGRAL - ACOLHIMENTO EM PARTE - É abusiva a cláusula contratual que prevê descontos excessivos para o caso de rescisão contratual sem culpa da vendedora, inclusive de percentual sobre o valor total do contrato - Caso concreto que demonstra ser razoável a retenção no percentual de 20% dos valores pagos a título de indenização pelas despesas geradas, segundo entendimento do STJ e precedentes desta Câmara - Comissão de corretagem - Verba suportada pela vendedora - Comprovado o pagamento da comissão de corretagem pela vendedora, o valor pode ser por ela retido, pois a rescisão ocorreu sem sua culpa - Correção monetária deve observar o índice oficial da tabela deste E. TJ para os cálculos judiciais - Inaplicabilidade do índice de construção civil previsto em contrato para o saldo devedor, que não se confunde com a quantia a ser restituída em razão do desfazimento do contrato - DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-SP - AC: 1005514-22.2018.8.26.0248, Relator.: Alexandre Coelho, Data de Julgamento: 30/09/2022, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2022) (grifamos). APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALECIMENTO. PROMITENTE COMPRADOR. NÃO EXECUÇÃO DO CONTRATO. VINCULAÇÃO. SUCESSORES. ARRAS. RETENÇÃO. CABIMENTO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DOS RÉUS. CONSTITUIÇÃO DE ADVOGADO NOS AUTOS POR APENAS UM DELES. CONDENAÇÃO DA PARTE AUTORA AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE FORMA GENÉRICA, NOS TERMOS DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 86 DO CPC. HONORÁRIOS DEVIDOS SOMENTE AO PATRONO DO TERCEIRO RÉU . REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. 1. O espólio recorrente postula a devolução, na integralidade, dos valores vertidos em favor dos réus por ocasião do pagamento de sinal na compra de imóvel residencial, bem como da comissão de corretagem incidente sobre o negócio, ao entendimento de que as arras pactuadas teriam natureza compensatória e não penitencial e de que a avença somente deixou de ser concluída por força do falecimento do promitente comprador. Todavia, o evento morte não libera os sucessores do cumprimento das condições estabelecidas pelo próprio instrumento, dentre elas o pagamento de arras no valor equivalente a 10% do preço de venda o imóvel. A não execução do contrato não pode ser atribuída aos réus, mostrando-se aplicável ao caso as disposições da primeira parte do artigo 418 do Código Civil. Também não é caso para a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, expressamente ajustado entre as partes, diante do disposto no artigo 725 do Código Civil. 2. (...). 3. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-DF 07053712220208070004 1711777, Relator.: JOSE FIRMO REIS SOUB, Data de Julgamento: 06/06/2023, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 20/06/2023) (grifamos). Da planilha apresentada pela parte autora (ID 204219377), consta o valor total pago pelo comprador (R$ 158.406.59), o cálculo correspondente a cada despesa prevista na cláusula retro citada, bem como o valor a ser restituído ao espólio, e objeto desta consignação (R$ 105.545,13). Assim, a consignação efetuada pela parte autora indica a retenção do percentual de 25% do valor pago pelo consumidor, a título de cláusula penal, e de 3% a título de comissão de corretagem, tomando-se por base as deduções previstas em contrato. Ao passo disto, o demandado alega, em sede de contestação, a ilegalidade das referidas retenções. Vejamos. DA PENA CONTRATUAL - RETENÇÃO 25% O STJ firmou entendimento no sentido de que, no que se refere à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga, não havendo o que se falar em abusividade. Temos, pois, que é devida a retenção do citado percentual sobre quantia paga, posto possuir natureza de ressarcimento do consignante pelo fim da relação jurídica firmada, proporcional ao tempo e prejuízos suportados por ele com o desfazimento do negócio por culpa do contratante, conforme súmula do Superior Tribunal de Justiça e a jurisprudência pátria: STJ - Súmula 543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". É o entendimento jurisprudencial: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO PELO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, cabe a retenção do percentual de 25% dos valores pagos pelo adquirente, suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1993019 MG 2022/0082716-0, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 17/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/06/2024) (grifamos). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 1922869 MG 2021/0192215-5, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/04/2023) (grifamos). RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019) (grifamos). Não há que se falar, portanto, em abusividade da retenção do percentual de 25% dos valores pagos pelo imóvel, como previsto na Cláusula 10.4 (ID 204219389), podendo ser aplicado quando da restituição dos valores ao réu consignado. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM O demandado questiona o pagamento realizado, quando firmou o contrato de compra e venda, referente à comissão de corretagem, e diante da rescisão contratual operada, requer a devolução completa do dinheiro pago. A comissão de corretagem é devida ao profissional que intermedia a negociação e, via de regra, deve ser paga por quem assumiu a obrigação no contrato, vez que o art. 724 do Código Civil permite tal ajuste entre as partes. Mostra-se válida, nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma de incorporação imobiliária, a previsão da incidência de taxa de corretagem, que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar tal comissão, desde que seja especificado o valor total de aquisição do imóvel, com o destaque do valor destinado à comissão de corretagem. A questão já foi objeto de análise do STJ, quando do REsp n. 1.599.511/SP (Tema 938 - STJ), pondo fim às controvérsias existentes sobre o tema, concluindo pela legalidade da prática em epígrafe, esclarecendo a controvérsia referente ao cumprimento do dever de informação no que diz respeito à cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos seguintes termos: "(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)". Compulsando os autos, verifica-se que, quanto a tal pagamento, houve a devida prestação de informação clara e transparente ao consumidor, dado a ele o conhecimento dos valores que estão sendo destinados a tal fim, transmitida a informação de modo completo e indubitável ao hipossuficiente que está celebrando o contrato. Observa-se detalhamento no contrato dos valores da corretagem, com menção expressa sobre o preço do imóvel e sua composição, onde constam as informações de valores atinentes à comissão de corretagem, com suas especificações, em que se verificam, inclusive, os nomes da empresa de corretagem, CNPJ da empresa, endereço, nome e dados pessoais do corretor intermediador, conforme Cláusula 4.2 - Comissão de Corretagem (ID 204219389 - fls. 02). A própria parte demandada apresentou documento detalhando a comissão de corretagem (ID 236489500 - fls. 37), e os respectivos comprovantes de pagamento (ID 236489502 - fls. 02). Assim, evidencia-se que a taxa de corretagem está prevista, com a clareza e transparência necessárias ao conhecimento do consumidor, não havendo que se falar em restituição ao comprador por conta de rescisão: APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE. RESTITUIÇÃO. DESCABIMENTO. 1- O Superior Tribunal de Justiça reafirmou a "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". (REsp 1599511/SP). 2- Havendo a efetiva prestação do serviço de intermediação imobiliária, que culminou na concretização da compra e venda, é devida a comissão ao intermediador, sendo que a rescisão posterior da avença por iniciativa do comprador não autoriza a sua restituição. (TJ-MG - AC: 10000204471742001 MG, Relator: Cláudia Maia, Data de Julgamento: 10/09/2020, Data de Publicação: 10/09/2020) (grifamos). COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES. RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. Comissão de corretagem que se relaciona com a conclusão do negócio e é indiferente à posterior rescisão, devendo ser arcada por quem deu causa à rescisão. Ademais, E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos (REsp 1599511/SP - Tema 938), pela validade da transferência ao consumidor do pagamento da comissão de corretagem nas promessas de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que, pela forma em que o negócio foi firmado, fique claro que a verba estava sendo paga a esse título, diferenciando-se do restante dos valores despendidos, o que ocorreu no caso. Restituição indevida. Sucumbência parcial que impõe a condenação ao pagamento de honorários ao patrono da parte contrária, vedada a compensação (art. 85, § 14, CPC/2015). Recurso provido. (TJ-SP 1119964-39.2015.8.26.0100, Relator: Mary Grün, Data de Julgamento: 02/03/2018, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/03/2018) (grifamos). Resta, ainda, afastada a alegação da parte ré quanto à ilegitimidade da empresa consignante para a retenção da comissão de corretagem, alegando não ser destinatária do referido valor, visto que, sobre a legitimidade passiva das construtoras e incorporadoras para responder pela restituição da comissão de corretagem, o STJ já sedimentou o entendimento da matéria em sede de julgamento de Recurso Repetitivo. Veja-se: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: (...). 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE. (STJ - REsp: 1551951 SP 2015/0216201-2, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016) (grifamos). APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE COBRANÇA. RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA CLÁUSULA. JULGAMENTO CONFORME RESP Nº 1.599.511. SENTENÇA MODIFICADA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDIMENSIONADOS. Preliminar. Ilegitimidade passiva. Nos termos do julgado no Recurso Especial Repetitivo n. 1.551.968/SP, as incorporadoras têm legitimidade para responder ao pedido de restituição dos valores pagos pelos compromissários, em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, a título de comissão de corretagem. Do mérito. (...). REJEITARAM A PRELIMINAR E DERAM PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO. UNÂNIME. (TJRS, Apelação Cível, Nº 70079847620, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em: 22-08-2019) (grifamos). Por derradeiro, afasto as alegações da parte autora, em sede de réplica, quanto à condenação da parte demandada em litigância de má-fé, visto não se tratar de qualquer das hipóteses previstas no art. 80, CPC, bem como deixo de apreciar a o pedido de condenação em danos morais, posto tratar-se de inovação, não tendo sido observada a necessária emenda à inicial. Isto posto, pelas razões acima expostas, fundamentando-se no art. 539 do CPC, nos arts. 334 e 335, ambos do CC, no CDC e demais dispositivos legais aplicáveis à espécie, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, declarando adimplida a obrigação do autor referente à devolução do montante pago pelo demandado em virtude da rescisão do contrato de promessa de compra e venda imobiliário mencionado na inicial, já com as retenções devidas, no valor já consignado de R$ 105.545,13 (ID 210693929), extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, CPC. Em razão da sucumbência, condeno o demandado ao pagamento das custas e despesas processuais, arbitrando os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, depois da atualização, que deverão permanecer suspensos, face a gratuidade judiciária deferida. P. R. I. Após o trânsito em julgado, certifique-se e proceda-se à transferência dos valores depositados em ID 210693935 para o MM Juízo da 4ª Vara de Sucessões, Órfãos e Interditos da Comarca de Salvador, onde tramita o inventário nº 8160395-11.2020.8.05.0001, a quem compete decidir sobre a disponibilização dos valores (ID 236489490), e arquive-se com as formalidades legais. Salvador, 18 de julho de 2025. Luciana Magalhães Oliveira Amorim Juíza de Direito Auxiliar

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