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"1036253-29.2021.8.26.0100" - Resultados da Busca

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Leylady De Matos Bemvenuto x Captalys Fundo De Investimento Em Direitos Creditorios Nao Padronizados - Mais Lotes e outros

ID: 321450922

Tribunal: TJBA Órgão: 4ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CIVEIS E COMERCIAIS DE ILHEUS Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 8004594-53.2021.8.05.0103

Data de Disponibilização: 10/07/2025

Polo Ativo:

LEYLADY DE MATOS BEMVENUTO

Polo Passivo:

CAPTALYS FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS NAO PADRONIZADOS - MAIS LOTES CICON CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA CURURUPE LOTEAMENTO SPE LTDA

Sentença

Advogados:

RHANA MARCELA DE OLIVEIRA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

JOAO ALFREDO STIEVANO CARLOS

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

LUIZ CARVALHO BERNARDES NETO

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

FERNANDA SAMARTIN FERNANDES PASCHOAL

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

FABIANO SAMARTIN FERNANDES

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 4ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CIVEIS E COMERCIAIS DE ILHEUS Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8004594-53.2021.8.05.0103 Órgão… PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 4ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CIVEIS E COMERCIAIS DE ILHEUS Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8004594-53.2021.8.05.0103 Órgão Julgador: 4ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CIVEIS E COMERCIAIS DE ILHEUS AUTOR: LEYLADY DE MATOS BEMVENUTO Advogado(s): THIAGO FERNANDES MATIAS (OAB:BA27823), FABIANO SAMARTIN FERNANDES (OAB:BA21439), RAFAEL FERNANDES MATIAS (OAB:BA50530), FERNANDA SAMARTIN FERNANDES PASCHOAL (OAB:BA28164) REU: CURURUPE LOTEAMENTO SPE LTDA e outros (2) Advogado(s): LUIZ CARVALHO BERNARDES NETO (OAB:BA19865), DANIEL DE AGUIAR ANICETO (OAB:SP232070), JOAO ALFREDO STIEVANO CARLOS (OAB:SP257907), RHANA MARCELA DE OLIVEIRA (OAB:SP469150) SENTENÇA Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer - Adjudicação Compulsória ajuizada por LEYLADY DE MATOS BEMVENUTO em face de CURURUPE LOTEAMENTO SPE LTDA, CICON CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e CAPTALYS FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS - MAIS LOTES, todos qualificados nos autos. Aduz o autor, em síntese, que firmou com as duas primeiras rés, em 18 de novembro de 2017, compromisso de compra e venda do lote número 01, da Quadra M, pertencente ao Condomínio Alphapark, localizado na Rodovia Ilhéus/Olivença, Zona de Cururupe, distrito de Olivença, Ilhéus/BA, pelo valor de R$ 311.377,95 (trezentos e onze mil trezentos e setenta e sete reais e noventa e cinco centavos). Alega que o referido contrato foi firmado em caráter irrevogável e irretratável, contendo todos os elementos necessários à escritura definitiva, e que efetuou o pagamento integral do preço acordado, conforme comprovantes anexados à inicial. Relata que, ao buscar o cartório de registro de imóveis em 22 de abril de 2018, identificou que o imóvel adquirido estava gravado com alienação fiduciária em favor da terceira ré, mesmo após a quitação integral do preço, o que tem impedido a transferência da propriedade para seu nome. Requer, ao final, a declaração de quitação do imóvel, a adjudicação compulsória com a consequente expedição de mandado para transferência da propriedade, bem como a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais). Juntou documentos, incluindo o contrato de compromisso de compra e venda e comprovantes de pagamento. Tentada a conciliação, não houve êxito (ID 368910204). Citadas, as rés CURURUPE LOTEAMENTO SPE LTDA e CICON CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA não apresentaram contestação no prazo legal, conforme certidão de ID nº 388512728, incorrendo em revelia. Contudo, apresentaram petição de ID nº 390052379, admitindo a celebração do contrato e reconhecendo não haver objeção quanto ao cancelamento do gravame, mas argumentando que não cabe a elas a baixa da alienação, e sim à terceira ré. A ré CAPTALYS FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS - MAIS LOTES apresentou contestação tempestiva (ID nº 375752972), suscitando preliminar de ilegitimidade passiva parcial quanto ao pedido de indenização por danos morais. No mérito, alegou que atua exclusivamente no mercado financeiro, não integrando a cadeia de consumo relacionada à venda do imóvel, sendo mera cessionária de direitos creditórios da empresa Cururupe. Sustentou que a averbação e manutenção da alienação fiduciária é exercício regular de direito, não configurando ato ilícito. Informou, ainda, que move execução contra as demais rés (processo nº 1039939-29.2021.8.26.0100, em trâmite na 9ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital do Estado de São Paulo), pelo valor histórico de R$ 22.267.401,92. Pugnou pelo acolhimento da preliminar suscitada e, no mérito, a improcedência dos pedidos. O autor apresentou réplica (ID nº 379592295), refutando os argumentos da contestação e ratificando os termos da inicial. As partes não requereram a produção de outras provas, pugnando pelo julgamento antecipado da lide, conforme termo de audiência de ID nº 368910204 e petições de ID nº 375752993 e 390052379. É o relatório. Passo a decidir. A terceira ré, CAPTALYS FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS - MAIS LOTES, suscitou preliminar de ilegitimidade passiva parcial, alegando não ter responsabilidade civil por eventuais danos morais, uma vez que atua exclusivamente no mercado financeiro, não integrando a cadeia de consumo relacionada à venda do imóvel. A preliminar não merece acolhimento. No caso em apreço, é fato incontroverso que a terceira ré figura como credora fiduciária do imóvel objeto da lide, conforme se depreende dos documentos anexados aos autos e da própria confirmação da ré em sua contestação. Nos termos da teoria da asserção, aplicável à análise das condições da ação, a legitimidade passiva deve ser aferida à luz das afirmações contidas na petição inicial. No caso, o autor sustenta que a terceira ré seria uma das responsáveis pela baixa da alienação fiduciária e, consequentemente, pelos prejuízos advindos da não realização deste ato. Sendo a terceira ré a proprietária fiduciária do imóvel, é ela quem detém o poder de proceder à baixa do gravame, uma vez quitado o contrato de compra e venda. Portanto, é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, inclusive quanto ao pedido de indenização por danos morais, caso se verifique que sua conduta tenha contribuído para o dano alegado. Ademais, conforme o parágrafo único do art. 7º do Código de Defesa do Consumidor, "tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo". Assim, havendo relação de consumo e estando a terceira ré integrada à cadeia de consumo, ainda que como agente financeiro, é parte legítima para responder pelos danos decorrentes do negócio jurídico. Por esses fundamentos, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva parcial. Resolvida a questão processual preliminar, passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC, uma vez que as questões controvertidas são predominantemente de direito e os fatos relevantes já estão suficientemente demonstrados pelos documentos constantes dos autos, não havendo necessidade de produção de outras provas, consoante requereram as próprias partes. A princípio, cumpre reconhecer a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à presente demanda, visto que o autor, na condição de adquirente final do imóvel, enquadra-se no conceito de consumidor (art. 2º do CDC), enquanto as empresas rés, enquadram-se como fornecedoras (art. 3º do CDC). Quanto à terceira ré (CAPTALYS), embora argumente que não integra a cadeia de consumo, verifico que sua participação no negócio jurídico é essencial para sua concretização, na medida em que figura como proprietária fiduciária do imóvel, com poderes para obstar ou viabilizar a transferência da propriedade ao comprador após a quitação. Assim, todos os réus integram a cadeia de consumo e respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. 7º, parágrafo único, do CDC. A adjudicação compulsória é o meio processual adequado para que o promitente comprador obtenha a transferência do domínio do imóvel quando o promitente vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva, após o cumprimento integral das obrigações assumidas pelo adquirente. O direito à adjudicação compulsória encontra respaldo nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil: "Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel." "Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel." No presente caso, constata-se que: existe compromisso de compra e venda válido entre as partes, firmado em 18/11/2017, conforme documentos anexados à inicial; o contrato foi celebrado em caráter irrevogável e irretratável, sem cláusula de arrependimento; o autor comprovou ter cumprido sua obrigação contratual, efetuando o pagamento integral do preço ajustado (R$ 311.377,95), conforme comprovantes juntados aos autos; houve recusa dos réus em outorgar a escritura definitiva e providenciar a baixa da alienação fiduciária, o que obstou a transferência da propriedade ao autor. Destaca-se que as próprias rés CURURUPE e CICON, em petição de ID nº 390052379, reconheceram a legitimidade do pedido de baixa do gravame, admitindo a celebração do contrato e sua quitação pelo autor. A jurisprudência é pacífica quanto ao cabimento da adjudicação compulsória em situações como a dos autos, mesmo sem notícia do registro da promessa de compra e venda em cartório. Nesse sentido, a Súmula 239 do STJ: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis." Quanto à alienação fiduciária que recai sobre o imóvel, verifica-se que constitui óbice à transferência da propriedade ao autor. A terceira ré (CAPTALYS) alega que a manutenção do gravame é exercício regular de direito, uma vez que as rés CURURUPE e CICON estariam em mora com o contrato de financiamento, sendo executadas no processo nº 1039939-29.2021.8.26.0100. Entretanto, tal circunstância não pode prejudicar o autor, que, como consumidor, cumpriu integralmente sua parte no contrato, pagando o preço ajustado. A existência de dívida entre as incorporadoras e o agente financeiro não pode ser oposta ao adquirente que já quitou o imóvel. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado na Súmula 308: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." Embora a súmula trate especificamente de hipoteca, o mesmo raciocínio se aplica à alienação fiduciária, pois o princípio subjacente é o mesmo: a proteção do adquirente de boa-fé que cumpriu suas obrigações contratuais. Portanto, considero que o autor tem direito à adjudicação compulsória do imóvel e à baixa da alienação fiduciária que o grava, uma vez que cumpriu integralmente sua obrigação contratual, pagando o preço ajustado. O autor pleiteia indenização por danos morais no valor de R$ 130.000,00, alegando ter sofrido constrangimentos e transtornos em razão da recusa dos réus em outorgar a escritura definitiva e proceder à baixa da alienação fiduciária, o que o impediu de exercer plenamente seu direito de propriedade. Para a configuração do dano moral indenizável, faz-se necessária a demonstração de três elementos: (i) a conduta ilícita do agente; (ii) o dano experimentado pela vítima; e (iii) o nexo causal entre a conduta e o dano. No caso em análise, entendo que está configurada a ilicitude na conduta dos réus, consubstanciada na recusa injustificada em outorgar a escritura definitiva e providenciar a baixa da alienação fiduciária, mesmo após a quitação integral do preço pelo autor. As rés CURURUPE e CICON, apesar de reconhecerem o direito do autor à baixa do gravame, omitiram-se em adotar as providências necessárias para viabilizar a transferência da propriedade, enquanto a ré CAPTALYS, na condição de proprietária fiduciária, manteve o gravame sobre o imóvel mesmo após a quitação do contrato pelo adquirente de boa-fé. O dano moral, na hipótese, advém da frustração do legítimo interesse do autor em ver formalizada a aquisição do imóvel pelo qual pagou integralmente, além do abalo emocional decorrente da incerteza quanto à segurança jurídica de sua aquisição e dos diversos deslocamentos que teve que realizar na tentativa de resolver administrativamente a questão. O nexo causal entre a conduta dos réus e o dano experimentado pelo autor é evidente, uma vez que foi a recusa injustificada em outorgar a escritura e proceder à baixa da alienação fiduciária que impediu o autor de exercer plenamente seu direito de propriedade. Quanto ao valor da indenização, entendo que o montante de R$ 130.000,00 pleiteado pelo autor mostra-se excessivo diante das circunstâncias do caso concreto. Em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando o caráter compensatório, punitivo e pedagógico da indenização, bem como as condições econômicas das partes e a extensão do dano, fixo a indenização por danos morais em R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Diante do exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade e, no mérito, acolho os pedidos formulados na ação para: a) DECLARAR quitado o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes e especificado na petição inicial; b) DETERMINAR a adjudicação compulsória do referido imóvel em favor do autor, servindo a presente sentença como título hábil para a transcrição no registro imobiliário competente, após o trânsito em julgado, independentemente da outorga dos réus; c) DETERMINAR que as rés, solidariamente, procedam à baixa da alienação fiduciária que recai sobre o imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, após o trânsito em julgado da presente sentença, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais); d) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais ao autor, no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), corrigido monetariamente pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, do CC), a partir da data do arbitramento, e acrescido de juros simples de mora pela SELIC, abatido o IPCA, na forma do art. 406, § 1º, do CC, contados da data da citação; e) CONDENAR os réus, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Com isso, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Certificado o trânsito em julgado, intimem-se as partes para manifestação no prazo de 15 dias e, havendo pedido de cumprimento de sentença, altere-se a classe processual e promova-se conclusão. Caso contrário, arquive-se, observadas as cautelas legais. Publique-se. Intimem. Cumpra-se. Ilhéus (BA), data do sistema. ANTONIO LOPES FILHO JUIZ DE DIREITO

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Resultados para o tribunal: TJBA

Resultados para "1036253-29.2021.8.26.0100"

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