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Processo nº 0800417-52.2021.8.10.0058

ID: 312371229

Tribunal: TJMA Órgão: Quarta Câmara de Direito Privado Classe: APELAçãO CíVEL Nº Processo: 0800417-52.2021.8.10.0058

Data de Disponibilização: 01/07/2025

Polo Ativo:

COSME DANIEL SANTOS MACHADO

Polo Passivo:

Acórdão (expediente)

Advogados:

COSME DANIEL SANTOS MACHADO

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ÓRGÃO JULGADOR COLEGIADO: QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL N.º 0800417-52.2021.8.10.0058 APELANTE: HERNILIA JOANA COELHO ADVOGADO: COSME DANIEL SANTOS MACHADO - MA20741-A 1º APELADO: B… ÓRGÃO JULGADOR COLEGIADO: QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL N.º 0800417-52.2021.8.10.0058 APELANTE: HERNILIA JOANA COELHO ADVOGADO: COSME DANIEL SANTOS MACHADO - MA20741-A 1º APELADO: BANCO BRADESCO S.A. ADVOGADOS: AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR - MA9976-A, MARIA LUCILIA GOMES - MA5643-A 2º APELADO: RODRIGO COSTA GOMES ADVOGADO: RENAN CASTRO CORDEIRO LEITE – MA19917-A RELATOR: DESEMBARGADOR TYRONE JOSÉ SILVA EMENTA CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO DE IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL E ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DO ART. 886 DO CPC. RECURSO DESPROVIDO. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. 1) A alienação extrajudicial do imóvel objeto da lide, realizada nos termos da Lei n.º 9.514/97, não se submete às exigências do art. 886 do Código de Processo Civil, norma aplicável apenas à expropriação judicial. 2) A alegação de venda por preço vil não se sustenta sem a devida produção de prova técnica capaz de infirmar o laudo de avaliação apresentado pelo credor, elaborado por empresa especializada e revestido de presunção de legitimidade. 3) O pagamento de aproximadamente 71% do contrato de financiamento não satisfaz o requisito jurisprudencial mínimo (superior a 80%) para a incidência da teoria do adimplemento substancial, cuja aplicação, ademais, é afastada em contratos garantidos por alienação fiduciária. 4) Restando comprovadas a mora, a consolidação da propriedade e a regularidade das notificações, é indevida a pretensão de anulação do leilão extrajudicial ou de indenização por danos morais e materiais. 5) Apelação Cível conhecida e desprovida. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os senhores Desembargadores da Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, por unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. Participaram do julgamento os Senhores Desembargadores Tyrone José Silva, Antônio José Vieira Filho e Lucimary Castelo Branco Campos dos Santos. Funcionou pela Procuradoria-Geral de Justiça a Dra. LIZE DE MARIA BRANDAO DE SA. SESSÃO VIRTUAL DA QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO, REALIZADA DE 12 A 19 DE JUNHO DE 2025 Desembargador Tyrone José Silva Relator ÓRGÃO JULGADOR COLEGIADO: QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL N.º 0800417-52.2021.8.10.0058 APELANTE: HERNILIA JOANA COELHO ADVOGADO: COSME DANIEL SANTOS MACHADO - MA20741-A 1º APELADO: BANCO BRADESCO S.A. ADVOGADOS: AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR - MA9976-A, MARIA LUCILIA GOMES - MA5643-A 2º APELADO: RODRIGO COSTA GOMES ADVOGADO: RENAN CASTRO CORDEIRO LEITE – MA19917-A RELATOR: DESEMBARGADOR TYRONE JOSÉ SILVA RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por HERNILIA JOANA COELHO contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de São José de Ribamar/MA, nos autos do Processo n.º 0800417-52.2021.8.10.0058, em que litiga contra BANCO BRADESCO S.A., no sentido de julgar improcedente o pedido de anulação de leilão extrajudicial, bem como os pleitos de indenização por danos morais e materiais, condenando a autora ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, cuja exigibilidade restou suspensa em virtude da concessão da gratuidade da justiça. O magistrado também reconheceu a ilegitimidade passiva do segundo réu, extinguindo o feito quanto a este, sem resolução do mérito. Em suas razões recursais, a apelante sustenta que a sentença foi proferida com base em uma análise superficial do conjunto probatório. Alega que o imóvel foi leiloado com base em avaliação defasada, desconsiderando as benfeitorias realizadas ao longo dos anos, o que teria resultado em evidente depreciação do valor do bem, vendido por quantia considerada vil (R$ 60.000,00 – sessenta mil reais), quando seu valor de mercado, segundo afirma, seria superior a R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais). Afirma, ainda, que o edital do leilão não observou os requisitos do art. 886 do Código de Processo Civil, especialmente quanto à descrição atualizada do bem, o que comprometeria a validade do procedimento. Aduz, também, que houve substancial cumprimento do contrato de financiamento, tendo pago 149 das 210 parcelas ajustadas, de modo que se impunha o reconhecimento do adimplemento substancial e a preservação do contrato, conforme precedentes jurisprudenciais citados. Ao final, requereu: a) o recebimento da apelação com os efeitos legais; b) a intimação dos apelados para apresentação das contrarrazões; c) o provimento do recurso, com a consequente reforma da sentença para que sejam acolhidos os pedidos iniciais de anulação do leilão, reintegração na posse do imóvel, e indenização por danos morais e materiais; d) a condenação dos apelados ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais. Em contrarrazões, o apelado BANCO BRADESCO S.A. argui, em preliminar, a ausência de observância ao princípio da dialeticidade, sustentando que a apelação limita-se a reproduzir os argumentos da petição inicial, sem impugnação específica aos fundamentos da sentença, razão pela qual requer o não conhecimento do recurso. No mérito, defende a legalidade de todo o procedimento expropriatório, realizado com estrita observância aos ditames da Lei nº 9.514/97, inclusive quanto às notificações e aos requisitos para o leilão. Afirma que a avaliação do imóvel foi conduzida por empresa especializada, observando parâmetros técnicos e legais, inexistindo qualquer prova de que o preço praticado tenha sido vil. Impugna a aplicação da teoria do adimplemento substancial ao caso concreto, citando precedentes do Superior Tribunal de Justiça que afastam sua incidência em contratos garantidos por alienação fiduciária. Ao final, requereu: a) o não conhecimento da apelação, por ofensa ao princípio da dialeticidade; b) caso ultrapassada a preliminar, o improvimento do recurso, com a consequente manutenção da sentença em todos os seus termos; c) a majoração dos honorários sucumbenciais. A Procuradoria-Geral de Justiça, por meio do Dr. EDUARDO DANIEL PEREIRA FILHO, manifestou-se pelo conhecimento do recurso, abstendo-se de opinar sobre o mérito, por não vislumbrar interesse público a justificar sua intervenção, conforme disposto no art. 178 do Código de Processo Civil, na Recomendação nº 34 do CNMP e na Recomendação nº 03/2008 – GPGJ. É o relatório. VOTO Conheço do recurso sob exame, tendo em vista que reúne os pressupostos necessários. Como dito, cuida-se de Apelação Cível interposta por HERNILIA JOANA COELHO contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de São José de Ribamar/MA que, nos autos da ação anulatória de leilão extrajudicial c/c tutela de urgência, danos morais e materiais, julgou improcedentes os pedidos formulados em face de BANCO BRADESCO S.A., além de extinguir o feito, sem resolução do mérito, quanto ao litisconsorte RODRIGO COSTA GOMES, em razão de sua ilegitimidade passiva, nos termos do art. 485, VI, do CPC. A apelante insurge-se contra a r. sentença, sustentando, em suma, que: (a) o imóvel objeto da lide foi vendido em leilão extrajudicial por valor ínfimo, desconsiderando as benfeitorias nele realizadas, o que configuraria preço vil; (b) o edital de leilão não teria observado os requisitos do art. 886 do CPC, sendo nulo por omissão de elementos relevantes sobre a descrição do imóvel; (c) teria havido adimplemento substancial do contrato de financiamento, porquanto mais de 70% das parcelas foram quitadas, o que afastaria a possibilidade de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e consequente alienação do bem. Pois bem. De início, afasto a alegação de nulidade do edital de leilão com base na suposta inobservância do art. 886 do CPC. A apelante ignora que o procedimento de expropriação no caso concreto não se submeteu à forma de alienação judicial, mas à alienação extrajudicial regulada pela Lei nº 9.514/97, norma especial que disciplina a execução da garantia fiduciária em contratos de financiamento imobiliário. Conforme consignado na sentença, a consolidação da propriedade em nome do banco, a avaliação do imóvel e a realização dos leilões observaram os ritos previstos nos arts. 26 e 27 da referida lei. As alegações de que o valor de arrematação (R$ 60.000,00 – sessenta mil reais) seria vil, comparado ao alegado valor de mercado do bem (R$ 350.000,00 – trezentos e cinquenta mil reais), não encontram respaldo nos autos. O banco juntou laudo de avaliação elaborado por empresa especializada, realizado nos termos legais, e a apelante não produziu prova técnica para infirmar a validade ou suficiência da referida avaliação. O simples juízo subjetivo de desvalorização do bem, fundado em fotografias ou anúncios da internet, não se presta à anulação do leilão, notadamente em face da presunção de legalidade dos atos notariais e registrais praticados. No que tange à tese de adimplemento substancial, tampouco prospera. A própria apelante reconhece que pagou 149 das 210 parcelas pactuadas, ou seja, aproximadamente 71% do débito, valor que, conforme orientação consolidada, não atende ao critério de mais de 80% exigido pela jurisprudência majoritária como parâmetro mínimo para o reconhecimento do instituto. Além disso, a jurisprudência tem se posicionado no sentido da inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial aos contratos garantidos por alienação fiduciária, dada a peculiaridade da propriedade resolúvel e da disciplina específica da Lei nº 9.514/97, que exige o pagamento integral do débito para afastar a consolidação da propriedade. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO - PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO OCORRÊNCIA - MÉRITO - CONTRATO DE FINANCIAMENTO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO - REGULARIDADE - INTIMAÇÃO PARA PURGA DA MORA - OCORRÊNCIA - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. - Como um dos destinatários da prova processual, o magistrado deve indeferir as provas inúteis e desnecessárias - Diante do inadimplemento do devedor fiduciante em relação a uma dívida de consórcio garantida por alienação fiduciária de imóvel, a consolidação da propriedade desse imóvel em nome do credor fiduciário está autorizada, algo que acontecerá na forma da lei (Lei 9.514/1997, art. 26)- Quando o fiduciante, encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital (Lei 9 .514/1997, art. 26, § 4º)- Se cabe ao autor a prova do fato constitutivo do seu direito, a ausência dessa prova leva à improcedência do pedido inicial ( CPC, art. 373, I). (TJ-MG - Apelação Cível: 0017614-30 .2019.8.13.0708 Várzea da Palma 1 .0708.19.001761-4/002, Relator.: Des.(a) Ramom Tácio, Data de Julgamento: 16/05/2024, 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 17/05/2024) APELAÇÕES CÍVEIS. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. AÇÃO ANULATÓRIA. - SFI . ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE . TESE DE ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. OS CONTRATOS COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA SÃO REGIDOS PELA LEI N. 9 .514/97 COM REDAÇÃO ALTERADA PELAS LEI N. 13.465/17 E LEI N. 14 .711/23. A MORA NO PAGAMENTO ENSEJA A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL COM A QUAL NÃO SE COMPATIBILIZA A TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FOI REGULAR; E SE IMPÕE MANTER A SENTENÇA QUE DESACOLHEU A PRETENSÃO ANULATÓRIA E JULGOU IMPROCEDENTE A AÇÃO. - SFI . ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROPRIEDADE CONSOLIDADA. LEILÕES. INTIMAÇÃO . IRREGULARIDADE. INOCORRÊNCIA. A INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE NOS PROCEDIMENTOS DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL ( CONSTITUIÇÃO DA MORA; PURGA DE MORA; CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E LEILÃO) É PROVIDÊNCIA REGULAMENTADA NA LEI N. 9 .514/97, COM REDAÇÃO ALTERADA PELAS LEI N. 13.465/17 E LEI N. 14 .711/23. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE A INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA CIÊNCIA DA DESIGNAÇÃO DE LEILÃO FOI ENCAMINHADA AO ENDEREÇO ADEQUADO; O RECEBIMENTO POR TERCEIRO, SE TRATANDO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO, NÃO INDUZ NULIDADE; HOUVE COMUNICAÇÃO, TAMBÉM POR VIA ELETRÔNICA; E A DECISÃO NÃO MERECE REPARO. RECURSOS DOS AUTORES DESPROVIDO E RECURSO DO RÉU PROVIDO. (TJ-RS - Apelação: 50027440620218210059 OUTRA, Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 14/03/2024, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 19/03/2024) ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL. A lei de regência, de fato, exige a notificação/intimação pessoal do devedor acerca das datas do leilão extrajudicial. Entretanto, nos condomínios edilícios ou em outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, esse chamado pode se dar na pessoa do funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência (art. 26, § 3º-B). Inexistência de vício. Hipótese, ademais, em que não há, na inicial, nem nas suas duas emendas, irresignação contra suposta falta de notificação pessoal acerca da incontroversa mora e oportunidade de sua purgação, quadro a configurar, agora, inovação recursal. Após a regular consolidação da propriedade não há mais como se purgar a mora, na exata dicção do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, introduzido pela Lei nº 13.465, de 11.07 .2017, em vigor quando da celebração do contrato. Teoria do adimplemento substancial que não é aplicável aos contratos garantidos por alienação fiduciária, independentemente da natureza do seu objeto, se móvel ou se imóvel. Precedentes do STJ e desta Corte. Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1000907-39.2023.8.26.0361 Mogi das Cruzes, Relator.: Ferreira da Cruz, Data de Julgamento: 16/02/2024, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/02/2024) A alegação de que a autora não teria sido devidamente notificada para purgar a mora tampouco merece acolhimento. O banco comprovou que a notificação foi regularmente encaminhada aos endereços contratuais e, diante da frustração das diligências pessoais, procedeu-se à intimação por edital, conforme autoriza expressamente o §4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97. O ônus de manter os dados cadastrais atualizados junto à instituição financeira é do devedor, e a ausência de ciência decorre, in casu, de sua própria inércia. Por fim, não há falar em indenização por danos morais ou materiais. A sentença analisou corretamente a inexistência de ato ilícito por parte do banco, uma vez que a inadimplência foi confessada, e o procedimento seguiu o rito legal, sem provas de abusividade, má-fé ou violação de direitos da parte autora. Também não se comprovaram danos concretos derivados de conduta irregular do apelado. Em conclusão, não se vislumbra qualquer ilegalidade ou injustiça na sentença de improcedência. Ao contrário, ela se encontra devidamente motivada, em consonância com os elementos probatórios dos autos e com a jurisprudência dominante. Diante do exposto, conheço e nego provimento ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença por seus próprios fundamentos. É como voto. Transitado em julgado este acórdão, baixem os autos ao juízo de origem. SESSÃO VIRTUAL DA QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO, REALIZADA DE 12 A 19 DE JUNHO DE 2025 Desembargador Tyrone José Silva Relator

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Processo nº 0800417-52.2021.8.10.0058

ID: 312371238

Tribunal: TJMA Órgão: Quarta Câmara de Direito Privado Classe: APELAçãO CíVEL Nº Processo: 0800417-52.2021.8.10.0058

Data de Disponibilização: 01/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

MARIA LUCILIA GOMES

Acórdão (expediente)

Advogados:

RENAN CASTRO CORDEIRO LEITE

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MARIA LUCILIA GOMES

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AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR

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ÓRGÃO JULGADOR COLEGIADO: QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL N.º 0800417-52.2021.8.10.0058 APELANTE: HERNILIA JOANA COELHO ADVOGADO: COSME DANIEL SANTOS MACHADO - MA20741-A 1º APELADO: B… ÓRGÃO JULGADOR COLEGIADO: QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL N.º 0800417-52.2021.8.10.0058 APELANTE: HERNILIA JOANA COELHO ADVOGADO: COSME DANIEL SANTOS MACHADO - MA20741-A 1º APELADO: BANCO BRADESCO S.A. ADVOGADOS: AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR - MA9976-A, MARIA LUCILIA GOMES - MA5643-A 2º APELADO: RODRIGO COSTA GOMES ADVOGADO: RENAN CASTRO CORDEIRO LEITE – MA19917-A RELATOR: DESEMBARGADOR TYRONE JOSÉ SILVA EMENTA CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO DE IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL E ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DO ART. 886 DO CPC. RECURSO DESPROVIDO. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. 1) A alienação extrajudicial do imóvel objeto da lide, realizada nos termos da Lei n.º 9.514/97, não se submete às exigências do art. 886 do Código de Processo Civil, norma aplicável apenas à expropriação judicial. 2) A alegação de venda por preço vil não se sustenta sem a devida produção de prova técnica capaz de infirmar o laudo de avaliação apresentado pelo credor, elaborado por empresa especializada e revestido de presunção de legitimidade. 3) O pagamento de aproximadamente 71% do contrato de financiamento não satisfaz o requisito jurisprudencial mínimo (superior a 80%) para a incidência da teoria do adimplemento substancial, cuja aplicação, ademais, é afastada em contratos garantidos por alienação fiduciária. 4) Restando comprovadas a mora, a consolidação da propriedade e a regularidade das notificações, é indevida a pretensão de anulação do leilão extrajudicial ou de indenização por danos morais e materiais. 5) Apelação Cível conhecida e desprovida. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os senhores Desembargadores da Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, por unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. Participaram do julgamento os Senhores Desembargadores Tyrone José Silva, Antônio José Vieira Filho e Lucimary Castelo Branco Campos dos Santos. Funcionou pela Procuradoria-Geral de Justiça a Dra. LIZE DE MARIA BRANDAO DE SA. SESSÃO VIRTUAL DA QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO, REALIZADA DE 12 A 19 DE JUNHO DE 2025 Desembargador Tyrone José Silva Relator ÓRGÃO JULGADOR COLEGIADO: QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL N.º 0800417-52.2021.8.10.0058 APELANTE: HERNILIA JOANA COELHO ADVOGADO: COSME DANIEL SANTOS MACHADO - MA20741-A 1º APELADO: BANCO BRADESCO S.A. ADVOGADOS: AMANDIO FERREIRA TERESO JUNIOR - MA9976-A, MARIA LUCILIA GOMES - MA5643-A 2º APELADO: RODRIGO COSTA GOMES ADVOGADO: RENAN CASTRO CORDEIRO LEITE – MA19917-A RELATOR: DESEMBARGADOR TYRONE JOSÉ SILVA RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por HERNILIA JOANA COELHO contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de São José de Ribamar/MA, nos autos do Processo n.º 0800417-52.2021.8.10.0058, em que litiga contra BANCO BRADESCO S.A., no sentido de julgar improcedente o pedido de anulação de leilão extrajudicial, bem como os pleitos de indenização por danos morais e materiais, condenando a autora ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, cuja exigibilidade restou suspensa em virtude da concessão da gratuidade da justiça. O magistrado também reconheceu a ilegitimidade passiva do segundo réu, extinguindo o feito quanto a este, sem resolução do mérito. Em suas razões recursais, a apelante sustenta que a sentença foi proferida com base em uma análise superficial do conjunto probatório. Alega que o imóvel foi leiloado com base em avaliação defasada, desconsiderando as benfeitorias realizadas ao longo dos anos, o que teria resultado em evidente depreciação do valor do bem, vendido por quantia considerada vil (R$ 60.000,00 – sessenta mil reais), quando seu valor de mercado, segundo afirma, seria superior a R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais). Afirma, ainda, que o edital do leilão não observou os requisitos do art. 886 do Código de Processo Civil, especialmente quanto à descrição atualizada do bem, o que comprometeria a validade do procedimento. Aduz, também, que houve substancial cumprimento do contrato de financiamento, tendo pago 149 das 210 parcelas ajustadas, de modo que se impunha o reconhecimento do adimplemento substancial e a preservação do contrato, conforme precedentes jurisprudenciais citados. Ao final, requereu: a) o recebimento da apelação com os efeitos legais; b) a intimação dos apelados para apresentação das contrarrazões; c) o provimento do recurso, com a consequente reforma da sentença para que sejam acolhidos os pedidos iniciais de anulação do leilão, reintegração na posse do imóvel, e indenização por danos morais e materiais; d) a condenação dos apelados ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais. Em contrarrazões, o apelado BANCO BRADESCO S.A. argui, em preliminar, a ausência de observância ao princípio da dialeticidade, sustentando que a apelação limita-se a reproduzir os argumentos da petição inicial, sem impugnação específica aos fundamentos da sentença, razão pela qual requer o não conhecimento do recurso. No mérito, defende a legalidade de todo o procedimento expropriatório, realizado com estrita observância aos ditames da Lei nº 9.514/97, inclusive quanto às notificações e aos requisitos para o leilão. Afirma que a avaliação do imóvel foi conduzida por empresa especializada, observando parâmetros técnicos e legais, inexistindo qualquer prova de que o preço praticado tenha sido vil. Impugna a aplicação da teoria do adimplemento substancial ao caso concreto, citando precedentes do Superior Tribunal de Justiça que afastam sua incidência em contratos garantidos por alienação fiduciária. Ao final, requereu: a) o não conhecimento da apelação, por ofensa ao princípio da dialeticidade; b) caso ultrapassada a preliminar, o improvimento do recurso, com a consequente manutenção da sentença em todos os seus termos; c) a majoração dos honorários sucumbenciais. A Procuradoria-Geral de Justiça, por meio do Dr. EDUARDO DANIEL PEREIRA FILHO, manifestou-se pelo conhecimento do recurso, abstendo-se de opinar sobre o mérito, por não vislumbrar interesse público a justificar sua intervenção, conforme disposto no art. 178 do Código de Processo Civil, na Recomendação nº 34 do CNMP e na Recomendação nº 03/2008 – GPGJ. É o relatório. VOTO Conheço do recurso sob exame, tendo em vista que reúne os pressupostos necessários. Como dito, cuida-se de Apelação Cível interposta por HERNILIA JOANA COELHO contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de São José de Ribamar/MA que, nos autos da ação anulatória de leilão extrajudicial c/c tutela de urgência, danos morais e materiais, julgou improcedentes os pedidos formulados em face de BANCO BRADESCO S.A., além de extinguir o feito, sem resolução do mérito, quanto ao litisconsorte RODRIGO COSTA GOMES, em razão de sua ilegitimidade passiva, nos termos do art. 485, VI, do CPC. A apelante insurge-se contra a r. sentença, sustentando, em suma, que: (a) o imóvel objeto da lide foi vendido em leilão extrajudicial por valor ínfimo, desconsiderando as benfeitorias nele realizadas, o que configuraria preço vil; (b) o edital de leilão não teria observado os requisitos do art. 886 do CPC, sendo nulo por omissão de elementos relevantes sobre a descrição do imóvel; (c) teria havido adimplemento substancial do contrato de financiamento, porquanto mais de 70% das parcelas foram quitadas, o que afastaria a possibilidade de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e consequente alienação do bem. Pois bem. De início, afasto a alegação de nulidade do edital de leilão com base na suposta inobservância do art. 886 do CPC. A apelante ignora que o procedimento de expropriação no caso concreto não se submeteu à forma de alienação judicial, mas à alienação extrajudicial regulada pela Lei nº 9.514/97, norma especial que disciplina a execução da garantia fiduciária em contratos de financiamento imobiliário. Conforme consignado na sentença, a consolidação da propriedade em nome do banco, a avaliação do imóvel e a realização dos leilões observaram os ritos previstos nos arts. 26 e 27 da referida lei. As alegações de que o valor de arrematação (R$ 60.000,00 – sessenta mil reais) seria vil, comparado ao alegado valor de mercado do bem (R$ 350.000,00 – trezentos e cinquenta mil reais), não encontram respaldo nos autos. O banco juntou laudo de avaliação elaborado por empresa especializada, realizado nos termos legais, e a apelante não produziu prova técnica para infirmar a validade ou suficiência da referida avaliação. O simples juízo subjetivo de desvalorização do bem, fundado em fotografias ou anúncios da internet, não se presta à anulação do leilão, notadamente em face da presunção de legalidade dos atos notariais e registrais praticados. No que tange à tese de adimplemento substancial, tampouco prospera. A própria apelante reconhece que pagou 149 das 210 parcelas pactuadas, ou seja, aproximadamente 71% do débito, valor que, conforme orientação consolidada, não atende ao critério de mais de 80% exigido pela jurisprudência majoritária como parâmetro mínimo para o reconhecimento do instituto. Além disso, a jurisprudência tem se posicionado no sentido da inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial aos contratos garantidos por alienação fiduciária, dada a peculiaridade da propriedade resolúvel e da disciplina específica da Lei nº 9.514/97, que exige o pagamento integral do débito para afastar a consolidação da propriedade. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO - PRELIMINAR - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO OCORRÊNCIA - MÉRITO - CONTRATO DE FINANCIAMENTO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO - REGULARIDADE - INTIMAÇÃO PARA PURGA DA MORA - OCORRÊNCIA - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. - Como um dos destinatários da prova processual, o magistrado deve indeferir as provas inúteis e desnecessárias - Diante do inadimplemento do devedor fiduciante em relação a uma dívida de consórcio garantida por alienação fiduciária de imóvel, a consolidação da propriedade desse imóvel em nome do credor fiduciário está autorizada, algo que acontecerá na forma da lei (Lei 9.514/1997, art. 26)- Quando o fiduciante, encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital (Lei 9 .514/1997, art. 26, § 4º)- Se cabe ao autor a prova do fato constitutivo do seu direito, a ausência dessa prova leva à improcedência do pedido inicial ( CPC, art. 373, I). (TJ-MG - Apelação Cível: 0017614-30 .2019.8.13.0708 Várzea da Palma 1 .0708.19.001761-4/002, Relator.: Des.(a) Ramom Tácio, Data de Julgamento: 16/05/2024, 16ª Câmara Cível Especializada, Data de Publicação: 17/05/2024) APELAÇÕES CÍVEIS. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. AÇÃO ANULATÓRIA. - SFI . ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE . TESE DE ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. OS CONTRATOS COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA SÃO REGIDOS PELA LEI N. 9 .514/97 COM REDAÇÃO ALTERADA PELAS LEI N. 13.465/17 E LEI N. 14 .711/23. A MORA NO PAGAMENTO ENSEJA A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL COM A QUAL NÃO SE COMPATIBILIZA A TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FOI REGULAR; E SE IMPÕE MANTER A SENTENÇA QUE DESACOLHEU A PRETENSÃO ANULATÓRIA E JULGOU IMPROCEDENTE A AÇÃO. - SFI . ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PROPRIEDADE CONSOLIDADA. LEILÕES. INTIMAÇÃO . IRREGULARIDADE. INOCORRÊNCIA. A INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE NOS PROCEDIMENTOS DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL ( CONSTITUIÇÃO DA MORA; PURGA DE MORA; CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E LEILÃO) É PROVIDÊNCIA REGULAMENTADA NA LEI N. 9 .514/97, COM REDAÇÃO ALTERADA PELAS LEI N. 13.465/17 E LEI N. 14 .711/23. CIRCUNSTÂNCIA DOS AUTOS EM QUE A INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA CIÊNCIA DA DESIGNAÇÃO DE LEILÃO FOI ENCAMINHADA AO ENDEREÇO ADEQUADO; O RECEBIMENTO POR TERCEIRO, SE TRATANDO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO, NÃO INDUZ NULIDADE; HOUVE COMUNICAÇÃO, TAMBÉM POR VIA ELETRÔNICA; E A DECISÃO NÃO MERECE REPARO. RECURSOS DOS AUTORES DESPROVIDO E RECURSO DO RÉU PROVIDO. (TJ-RS - Apelação: 50027440620218210059 OUTRA, Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 14/03/2024, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: 19/03/2024) ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL. A lei de regência, de fato, exige a notificação/intimação pessoal do devedor acerca das datas do leilão extrajudicial. Entretanto, nos condomínios edilícios ou em outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, esse chamado pode se dar na pessoa do funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência (art. 26, § 3º-B). Inexistência de vício. Hipótese, ademais, em que não há, na inicial, nem nas suas duas emendas, irresignação contra suposta falta de notificação pessoal acerca da incontroversa mora e oportunidade de sua purgação, quadro a configurar, agora, inovação recursal. Após a regular consolidação da propriedade não há mais como se purgar a mora, na exata dicção do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, introduzido pela Lei nº 13.465, de 11.07 .2017, em vigor quando da celebração do contrato. Teoria do adimplemento substancial que não é aplicável aos contratos garantidos por alienação fiduciária, independentemente da natureza do seu objeto, se móvel ou se imóvel. Precedentes do STJ e desta Corte. Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1000907-39.2023.8.26.0361 Mogi das Cruzes, Relator.: Ferreira da Cruz, Data de Julgamento: 16/02/2024, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/02/2024) A alegação de que a autora não teria sido devidamente notificada para purgar a mora tampouco merece acolhimento. O banco comprovou que a notificação foi regularmente encaminhada aos endereços contratuais e, diante da frustração das diligências pessoais, procedeu-se à intimação por edital, conforme autoriza expressamente o §4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97. O ônus de manter os dados cadastrais atualizados junto à instituição financeira é do devedor, e a ausência de ciência decorre, in casu, de sua própria inércia. Por fim, não há falar em indenização por danos morais ou materiais. A sentença analisou corretamente a inexistência de ato ilícito por parte do banco, uma vez que a inadimplência foi confessada, e o procedimento seguiu o rito legal, sem provas de abusividade, má-fé ou violação de direitos da parte autora. Também não se comprovaram danos concretos derivados de conduta irregular do apelado. Em conclusão, não se vislumbra qualquer ilegalidade ou injustiça na sentença de improcedência. Ao contrário, ela se encontra devidamente motivada, em consonância com os elementos probatórios dos autos e com a jurisprudência dominante. Diante do exposto, conheço e nego provimento ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença por seus próprios fundamentos. É como voto. Transitado em julgado este acórdão, baixem os autos ao juízo de origem. SESSÃO VIRTUAL DA QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO, REALIZADA DE 12 A 19 DE JUNHO DE 2025 Desembargador Tyrone José Silva Relator

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