Resultados para o tribunal: TJMA

Resultados para "1004811-21.2023.8.26.0441"

Processo nº 0828112-55.2021.8.10.0001

ID: 318630182

Tribunal: TJMA Órgão: Quinta Câmara de Direito Privado Classe: APELAçãO CíVEL Nº Processo: 0828112-55.2021.8.10.0001

Data de Disponibilização: 07/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

CONSTROEM-CONSTRUCOES E EMPREEND DO MARANHAO LTDA

Acórdão

Advogados:

LEANDRO DE ABREU CALDAS

OAB/MA XXXXXX Desbloquear

ITALA FERNANDA OLIVEIRA GOMES

OAB/MA XXXXXX Desbloquear

DANIEL ALCANTARA NASTRI CERVEIRA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Sessão de 17/06/2025 Apelação Cível nº 0828112-55.2021.8.10.0001 Apelante: Constroem – Construções e Empreendimento do Maranhão LTDA. Advogado: Itala Fernanda Oliveir… QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Sessão de 17/06/2025 Apelação Cível nº 0828112-55.2021.8.10.0001 Apelante: Constroem – Construções e Empreendimento do Maranhão LTDA. Advogado: Itala Fernanda Oliveira Gomes – OAB MA18773-A e Leandro De Abreu Caldas - OAB MA7365-A Apelado: Self It Academias Holding S.A. Advogado: Daniel Alcantara Nastri Cerveira – OAB SP200121-A Relatora: Desembargadora Oriana Gomes Órgão julgador colegiado: Quinta Câmara de Direito Privado Acórdão: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. REVISÃO CONTRATUAL FUNDADA NA PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. REDUÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL. REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS REVISIONAIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Constroem – Construções e Empreendimentos do Maranhão LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Self IT Academias Holding S.A. em ação de revisão contratual. Alegando impacto financeiro causado pela pandemia da COVID-19, a parte autora requereu a redução em 50% do valor do aluguel mensal e a substituição do índice de reajuste de IGP-M para IPCA. A sentença reconheceu a redução proporcional de 50% do aluguel no período de janeiro a dezembro de 2021. A Apelante insurgiu-se contra a sentença, alegando ausência de desequilíbrio contratual, inaplicabilidade da teoria da imprevisão, existência de renegociações contratuais e impossibilidade de transferência do risco empresarial à locadora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os pressupostos fáticos e jurídicos para revisão do valor do aluguel com base na pandemia da COVID-19; (ii) estabelecer se é legítima a intervenção judicial na relação contratual diante da ausência de desequilíbrio excessivo e comprovado. III. RAZÕES DE DECIDIR: A revisão judicial de contratos com base na teoria da imprevisão exige comprovação de evento superveniente, extraordinário e imprevisível, apto a gerar desequilíbrio excessivo nas prestações contratuais, conforme os arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil. A pandemia da COVID-19, embora reconhecida como evento extraordinário, não autoriza por si só a revisão contratual, sendo necessário demonstrar de forma objetiva prejuízo desproporcional e duradouro, o que não se verificou no caso concreto. O laudo pericial contábil atestou queda média de faturamento da locatária em 51,55% (2020) e 37,36% (2021), mas também demonstrou recuperação nos meses subsequentes e ausência de comprometimento insustentável da capacidade de adimplemento da obrigação contratual. A Apelada manteve o pagamento dos aluguéis durante o pico da pandemia em 2020 sem questionamentos judiciais ou extrajudiciais, revelando conduta contraditória com a alegação de onerosidade excessiva superveniente. A existência de aditivos contratuais e tratativas entre as partes evidencia que o contrato foi gerido com base na autonomia privada, afastando a alegação de imprevisibilidade e legitimando a aplicação do princípio pacta sunt servanda. Conforme entendimento pacífico do STJ, a revisão contratual fundada na pandemia deve observar com rigor os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, mas apenas se houver demonstração de desproporcionalidade extrema, o que não ocorreu. A alocação de riscos inerentes à atividade empresarial da Apelada não pode ser transferida à locadora, especialmente quando ausente comprovação de enriquecimento sem causa ou vantagem extrema da Apelante. Prevalece, nos contratos privados, o princípio da intervenção mínima do Poder Judiciário, conforme previsto no art. 421, parágrafo único, do Código Civil, não se justificando, no caso concreto, a revisão das cláusulas livremente pactuadas. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: A revisão judicial de contratos privados com fundamento na pandemia de COVID-19 exige prova concreta de desequilíbrio contratual grave, imprevisível e desproporcional, não bastando a mera alegação genérica de dificuldades econômicas, de modo que a recuperação econômica subsequente, a ausência de insurgência anterior e a existência de renegociações entre as partes afastam a aplicação das teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível, acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara de Direito Privado deste Tribunal de Justiça, por unanimidade de votos, em conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Participaram do julgamento além desta relatora, a Senhora Desembargadora Sônia Maria Amaral Fernandes Ribeiro e o Senhor Desembargador Paulo Sérgio Velten Pereira. Presente a Senhora Procuradora de Justiça, Dra. Marcia Lima Buhatem. São Luís/MA, Palácio da Justiça Clóvis Bevilácqua, sala da sessão da Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Maranhão de 17/06/2025. Desembargadora Oriana Gomes Relatora RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por Constroem – Construções e Empreendimento do Maranhão LTDA, contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 13ª Vara Cível do Termo Judiciário de São Luís/MA, que julgou procedente em parte os pedidos da ação de revisão contratual, para reduzir em 50% (cinquenta por cento) o valor do aluguel mensal devido pela Self It Academias Holding S.A. à Constroem – Construções e Empreendimentos do Maranhão LTDA., referente ao período de janeiro a dezembro de 2021, mantendo-se, no mais, inalteradas as demais cláusulas contratuais. Em suas razões, a Apelante contesta a sentença guerreada, pois a suposta inviabilidade de adimplemento integral das obrigações locatícias, sustentada com base em um pretenso desequilíbrio financeiro, revela-se desprovida de amparo técnico e documental, ao desconsiderar os dados apresentados no Laudo Pericial Contábil, documento técnico elaborado sob a égide da imparcialidade e devidamente acostado aos autos. Nesse sentido, argumenta que existe incompatibilidade entre a sentença e o referido laudo, visto que este demonstrou que o faturamento da Apelada no ano de 2021, período objeto do pedido de revisão contratual, não sofreu queda significativa, mas, ao contrário, apresentou sinais concretos de recuperação econômica, bem como o índice de redução apontado para o período foi de apenas 37,3609%, percentual que, embora relevante, não caracterizaria uma situação de colapso econômico capaz de justificar a revisão contratual postulada. Ademais, sustenta a inaplicabilidade da teoria da imprevisão e ausência de onerosidade excessiva, ante a realização de aditivos contratuais ao longo dos anos, pois com evidente demonstração de boa-fé e cooperação, concedeu voluntariamente um desconto de 50% no valor dos aluguéis durante o período de maior restrição econômica, entre março e junho de 2020. Assevera também a impossibilidade de transferência do risco do negócio à si, visto que isso viola o princípio da autonomia das partes e o equilíbrio que deve nortear os contratos, especialmente nas relações empresariais, posto que embora a pandemia tenha, de fato, impactado o mercado empresarial de forma ampla, a Apelada não comprovou que os efeitos econômicos da crise comprometeram de maneira irremediável a sua operação. Por fim, informa a existência de decisão judicial anterior rejeitando pleito semelhante formulado pela apelada, sob o número 0831869-91.2020.8.10.0001, perante a 11ª Vara Cível de São Luís, e neste foi proferida decisão tecnicamente fundamentada e absolutamente acertada, rejeitando integralmente os pedidos formulados pela Apelada, ao se observar não apenas a ausência de elementos probatórios capazes de sustentar o pleito da Apelada, mas também a inaplicabilidade da teoria da imprevisão ao caso concreto, conforme previsto no artigo 317 do Código Civil. Assim, pugna pela reforma da sentença com consequente improcedência da demanda, além da necessidade de exclusão da condenação em honorários de sucumbência, pois o percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa é manifestamente desproporcional e desarrazoado, considerando que a Apelada, ao propor a demanda de forma infundada e temerária, foi a verdadeira causadora do litígio. Contrarrazões apresentadas conforme ID nº 43407346 É o relatório. Inclua-se em pauta. VOTO Trata-se de Apelação Cível interposta por Constroem – Construções e Empreendimento do Maranhão LTDA, contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 13ª Vara Cível do Termo Judiciário de São Luís/MA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação de revisão contratual pelo procedimento comum ajuizada por Self IT Academias Holding S.A. A ação fora ajuizada inicialmente alegando que a pandemia de COVID-19 e as medidas restritivas dela decorrentes impactaram drasticamente seu faturamento, inviabilizando o pagamento do aluguel no valor de R$ 56.577,13, referente ao imóvel situado na Av. Cel. Colares Moreira, nº 400, Tropical Shopping Center, São Luís –MA (ID nº 43406121). Pleiteou, em sede de tutela de urgência, a redução do aluguel em 50% e a alteração do índice de reajuste de IGP-M para IPCA, que foi indeferida por ausencia de demonstração da probabilidade do direito nem o perigo de dano, destacando que esta suportou o pagamento do aluguel durante o pico da pandemia em 2020, sem se insurgir quanto ao valor (ID nº43406138). Após instrução probatória, foi proferida sentença julgando procedente em parte, os pedidos autorais, apenas reduzindo em 50% (cinquenta por cento) o valor do aluguel mensal devido pela Self IT Academias Holding S.A. à Constroem - Construções e Empreendimentos do Maranhão Ltda., referente ao período de janeiro a dezembro de 2021, mantendo-se, no mais, inalteradas as demais cláusulas contratuais. Inconformado, a Apelante interpôs o presente recurso pleiteando a reforma da sentença, sustentando a incompatibilidade entre a sentença e o laudo pericial contábil, a inaplicabilidade da teoria da imprevisão e ausência de onerosidade excessiva, a realização de aditivos contratuais ao longo dos anos, a impossibilidade de transferência do risco do negócio à Apelante, a existência de decisão judicial anterior rejeitando pleito semelhante formulado pela Apelada e a necessidade de exclusão da condenação em honorários de sucumbência (ID nº 43407338). Contrarrazões do Apelado sob o ID nº 43407346. Relatório. Analisados, decido. Inicialmente, verifico que o presente recurso merece ser conhecido, vez que presentes os requisitos intrínsecos de admissibilidade, atinentes ao cabimento, legitimidade e interesse recursal, assim como os extrínsecos, concernentes à tempestividade e regularidade formal. Cinge-se a controvérsia recursal em aferir a legalidade e razoabilidade da redução judicial do aluguel contratual com base na pandemia, à luz das provas produzidas, especialmente a perícia contábil, das renegociações anteriores entre as partes e dos princípios contratuais aplicáveis como a função social do contrato, a boa-fé objetiva, a alocação de riscos e a pacta sunt servanda. Em tese, a revisão de contratos é admitida com base nas teorias de imprevisão ou da onerosidade excessiva, conforme disposições do Código Civil, diante de fatores caracterizados como supervenientes, imprevisíveis e extraordinários, deflagradores de desproporcionalidade de prestações, como pode ser considerada a pandemia. É de notório conhecimento direito dos contratos, a teoria da imprevisão diz respeito à possibilidade de ocorrência de fatos novos que não podiam ser previstos pelas partes nem podem ser imputados a elas, os quais trazem reflexos para a execução do contrato, e no Brasil, a aplicação da teoria está prevista, em especial, nos artigos 478 a 480 do Código Civil. No entanto, não prescinde de provas. Ao contrário, é mister que se comprovem as particularidades dos contratos e as repercussões financeiras suportadas pelas respectivas partes da avença. Com o avanço da epidemia de Covid-19, quando a crise mundial de saúde afetou gravemente o cumprimento dos acordos, a teoria da imprevisão ganhou novos contornos e os seus efeitos sobre o contrato foi analisada pelo Superior Tribunal de Justiça sob diferentes enfoques, como nos contratos administrativos e no Direito do Consumidor. Nesse sentido, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem assentado que a revisão dos contratos motivada pela pandemia não é automática, como uma consequência lógica desta. Vê-se: RECURSO ESPECIAL. REVISÃO CONTRATUAL. PANDEMIA DA COVID-19. CDC. REDUÇÃO DO VALOR DAS MENSALIDADES ESCOLARES. SUPRESSÃO DE DISCIPLINAS E VEICULAÇÃO DAS AULAS PELO MODO VIRTUAL. SERVIÇO DEFEITUOSO E ONEROSIDADE EXCESSIVA. INEXISTÊNCIA. QUEBRA DA BASE OBJETIVA DO NEGÓCIO JURÍDICO. ART. 6º, INCISO V, DO CDC. EXIGÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO IMODERADO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO FORNECEDOR. IRRELEVÂNCIA. OBSERVÂNCIA AOS POSTULADOS DA FUNÇÃO SOCIAL E DA BOA-FÉ CONTRATUAL. SITUAÇÃO EXTERNA. REPARTIÇÃO DOS ÔNUS. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTO APTO À REVISÃO DO CONTRATO NA HIPÓTESE. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. As vertentes revisionistas no âmbito das relações privadas, embora encontrem fundamento em bases normativas diversas, a exemplo da teoria da onerosidade excessiva (art. 478 do CC) ou da quebra da base objetiva (art. 6º, inciso V, do CDC), apresentam como requisito necessário a ocorrência de fato superveniente capaz de alterar - de maneira concreta e imoderada - o equilíbrio econômico e financeiro da avença, situação não evidenciada no caso concreto. Precedentes. 2. O STJ de há muito consagrou a compreensão de que o preceito insculpido no inciso V do art. 6º do CDC exige a "demonstração objetiva da excessiva onerosidade advinda para o consumidor" ( REsp n. 417.927/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/5/2002, DJ de 1/7/2002, p. 339.) 3. Nesse contexto, a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica do fornecedor.(grifou-se) 4. Os princípios da função social e da boa-fé contratual devem ser sopesados nesses casos com especial rigor a fim de bem delimitar as hipóteses em que a onerosidade sobressai como fator estrutural do negócio - condição que deve ser reequilibrada tanto pelo Poder Judiciário quanto pelos envolvidos, - e aquelas que evidenciam ônus moderado ou mesmo situação de oportunismo para uma das partes. 5. No caso, não houve comprovação do incremento dos gastos pelo consumidor, invocando-se ainda como ponto central à revisão do contrato, por outro lado, o enriquecimento sem causa do fornecedor - situação que não traduz a tônica da revisão com fundamento na quebra da base objetiva dos contratos. A redução do número de aulas, por sua vez, decorreu de atos das autoridades públicas como medida sanitária. Ademais, somente foram inviabilizadas as aulas de caráter extracurricular (aulas de cozinha experimental, educação física, robótica, laboratório de ciências e arte/música). Nesse contexto, não se evidencia base legal para se admitir a revisão do contrato na hipótese. 6. Recurso especial não provido. (STJ, REsp 1998206/DF, Quarta Turma, rel. Min. LUIS FELIPE, j. 14/06/2022, publ. no DJe 04/08/2022). (Grifo nosso) RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. REVISÃO CONTRATUAL. COVID-19. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. EMPRESA DE COWORKING. DECRETO DISTRITAL. SUSPENSÃO DAS ATIVIDADES DESENVOLVIDAS PELA EMPRESA LOCATÁRIA. PRETENSÃO DE REDUÇÃO PROPORCIONAL DO VALOR DOS ALUGUÉIS DURANTE AS MEDIDAS DE RESTRIÇÃO. CABIMENTO. MEDIDA QUE VISA RESTABELECER O EQUILÍBRIO ECONÔMICO E FINANCEIRO DO CONTRATO. ARTS. 317 E 478 DO CC. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. DIMINUIÇÃO DA RECEITA DA LOCATÁRIA COMPROVADA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO LOCADOR. SITUAÇÃO EXTERNA. REPARTIÇÃO DOS ÔNUS. OBSERVÂNCIA AOS POSTULADOS DA FUNÇÃO SOCIAL E DA BOA-FÉ, QUE APONTAM PARA A REVISÃO DO CONTRATO NO CASO CONCRETO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. A revisão dos contratos com base nas teorias da imprevisão ou da onerosidade excessiva, previstas no Código Civil, exige que o fato (superveniente) seja imprevisível e extraordinário e que dele, além do desequilíbrio econômico e financeiro, decorra situação de vantagem extrema para uma das partes, situação evidenciada na hipótese. 2. Consoante as diretrizes firmadas no julgamento do REsp n. 1.998.206/DF, "a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das partes" ( REsp n. 1.998.206/DF, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 14/6/2022, DJe de 4/8/2022). 3. Na hipótese, ficou demonstrada a efetiva redução do faturamento da empresa locatária em virtude das medidas de restrição impostas pela pandemia da covid-19. Por outro lado, a locatária manteve-se obrigada a cumprir a contraprestação pelo uso do imóvel pelo valor integral e originalmente firmado, situação que evidencia o desequilíbrio econômico e financeiro do contrato. 4. Nesse passo, embora não se contestem os efeitos negativos da pandemia nos contratos de locação para ambas as partes - as quais são efetivamente privadas do uso do imóvel ou da percepção dos rendimentos sobre ele - no caso em debate, considerando que a empresa locatária exercia a atividade de coworking e teve seu faturamento drasticamente reduzido, a revisão do contrato mediante a redução proporcional e temporária do valor dos aluguéis constitui medida necessária para assegurar o restabelecimento do equilíbrio entre as partes. 5. Recurso especial não provido. (STJ, REsp 1984277/DF, Quarta Turma, rel. Min. LUÍS FELIPE, j. 16/08/2022, publ. no DJe 09/09/2022). (Grifo nosso). Deste modo, não cabe ao Estado-juiz interferir nas relações jurídicas privadas, principalmente quando não se verifique condições extraordinárias que permitam interferência judicial que deve ser exercida apenas para assegurar o cumprimento do que fora livremente pactuado entre as partes, limitando-se a uma posição suplementar em relação ao conteúdo do contrato. É certo que as consequências financeiras da pandemia do COVID-19 são graves e a todos atingiu indistintamente. Estabelecimentos tiveram o faturamento reduzido. Prestadores de serviços, impedidos do exercício de suas funções, tiveram queda de recebimentos. O Estado viu o decréscimo de sua arrecadação ante a dificuldade dos contribuintes naquele cenário atípico, cujos efeitos ainda se fazem sentir. Todavia, pedidos como o aduzido pela Apelante recomendam cautela e parcimônia do Poder Judiciário. Conforme Laudo Pericial Contábil sob o ID nº 43407315, a média de queda na receita da autora nos períodos de restrição em 2020 e 2021 foram de 51,5491% e 37,3609%, respectivamente. Ademais, a Apelada não enfrentou onerosidade excessiva, tampouco desequilíbrio insuportável na execução de suas obrigações contratuais, de modo que teve seu faturamento aumentado nos meses seguintes. Desta maneira, a excepcional revisão judicial só é admitida nos casos em que se configure efetivo desequilíbrio contratual, nos termos do art. 317 do Código Civil, o que não restou devidamente comprovado nos autos, especialmente diante da conclusão do laudo pericial contábil, que não identificou impacto desproporcional e duradouro que justificasse a intervenção judicial na avença. Ressalta-se que no contexto em comento, é inegável que as relações jurídicas travadas entre particulares sofreram abalo em vários níveis. Entretanto, não se pode perder de vista que existe uma grande cadeia produtiva formada pelos agentes econômicos, privados ou não, todos integrantes da mesma sociedade, de forma que o desarranjo de um setor pode implicar comprometimento do todo, e este último é composto de partes interligadas e a concessão de benefício para uma ponta desta cadeia produtiva, à margem do pactuado entre às partes, pode gerar desarranjos e estragos para a outra ponta, caso a questão não seja avaliada com cautela. Cumpre observar que a Apelante, ora locatária, também foi afetada pela crise sanitária, haja vista que o mercado imobiliário sofreu também por conta da retração econômica decorrente da pandemia de COVID-19. Ademais, nas relações contratuais prevalece o princípio da intervenção mínima pelo Poder Judiciário, conforme o disposto no art. 421, parágrafo único, do Código Civil, alterado pela Lei 13.874/2019, que instituiu a "Declaração de Direitos de Liberdade Econômica" e estabeleceu garantias de livre mercado, em respeito ao princípio da "Pact sunt servanda", merecendo transcrição: Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Reitera-se que muito embora seja fato público e notório o momento de retração econômica no país, em especial os efeitos nocivos à economia causados pela pandemia de COVID-19, não se observa, in casu, situação de extrema vantagem econômica a favor da Apelante, não sendo justificável qualquer alteração nas disposições contratuais que foram livremente pactuadas pelas partes. Nesse sentido, é a jurisprudência pátria: CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALUGUEL COMERCIAL. TEORIA DA IMPREVISÃO . PANDEMIA. COVID-19. REEQUILÍBRIO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE . AUSÊNCIA DE PROVAS. 1. Em tese, a revisão de contratos é admitida com base nas teorias da imprevisão ou da onerosidade excessiva, conforme disposições do Código Civil, diante de fatores caracterizados como supervenientes, imprevisíveis e extraordinários, deflagradores de desproporcionalidade de prestações, como pode ser considerada a pandemia. 2 . A alegação de interrupção das atividades comerciais em razão da quarentena decorrente da pandemia de COVID-19 não permite, por si só, sejam os locatários desobrigados do pagamento dos aluguéis durante o período de isolamento social. 3. Embora a pandemia seja caso fortuito notório, os inquilinos não comprovaram a extensão do decréscimo de seu faturamento. 4 . Recurso conhecido e não provido. (TJ-DF 07037954220218070009 1665866, Relator.: MARIO-ZAM BELMIRO, Data de Julgamento: 14/02/2023, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 16/03/2023) Apelação. Ação revisional de aluguel. Sentença de improcedência. Recurso da Autora. Alegação de que a decisão merece reforma para que seja alterada a aplicação do índice de reajuste IGPM/FGV pelo índice IPCA, tendo em vista a grave situação financeira que assolou o país, em decorrência dos malefícios da pandemia de COVID-19, afirmando que o índice IGPM deve ser trocado dada a imprevisibilidade e o ônus excessivo a uma das partes, sob o fundamento de que o referido índice saltou aproximadamente 30% (trinta por cento), no ano de 2021, Recurso da Autora que não merece prosperar. Termos contratuais, em especial, índice de reajuste pactuado livremente entre as partes, sob o crivo da autonomia da vontade dos contratantes. Impossibilidade de isenção ou redução do valor locatício em razão da pandemia por COVID-19. Ausência de situação de extrema vantagem para os locadores, que também foram afetados pela pandemia. Intervenção judicial em contratos que tem o caráter excepcionalíssimo, sob pena de violação aos princípios" pacta sunt servanda "e da autonomia da vontade. Princípio da intervenção mínima do Poder Judiciário nas relações contratuais, conforme inteligência do parágrafo único do art. 421 do Código Civil. Ação revisional de aluguel proposta, com clara inobservância do prazo superior a 3 (três) anos de vigência do contrato. Inteligência do artigo 19 da Lei 8.245/91. Contrato aditado em 15/08/2018, sendo a ação revisional proposta em 20/05/2021. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO". (TJSP; Apelação Cível 1004811-77.2021.8.26.0348; Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/12/2022; Data de Registro: 19/12/2022) LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO REVISIONAL. PRETENSÃO DE SUBSTITUIÇÃO DE ÍNDICE PREVISTO CONTRATUALMENTE (IGM- DI) PELO ÍNDICE IPC FIPE OU IPCA-IBGE. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. FUNDAMENTO NA TEORIA DA IMPREVISÃO E DA EXCESSIVA ONEROSIDADE, EM DECORRÊNCIA DA ADOÇÃO DAS MEDIDAS DE CONTENÇÃO À PANDEMIA DO COVID-19, COM RESTRIÇÃO DAS ATIVIDADES DOS ESTABELECIMENTOS COMERCIAIS. CONTRARRAZÕES DA RÉ - Impugnação ao valor da causa. Acolhimento. Aplicabilidade do art. 58, III, da Lei nº 8.245/91, por se tratar de ação revisional, com procedimento especial. Determinação para que a autora recolha a diferença das custas iniciais devidas. APELAÇÃO DA AUTORA [a] Preliminar de cerceamento de defesa afastada. [b] Mérito. Revisão do contrato, em tese, admitida em razão da imprevisibilidade. Intervenção excepcionalíssima. caso concreto em que a locadora já estava concedendo isenções e descontos nos valores do aluguel e dos encargos locatícios, revelando conduta compatível com a boa-fé contratual e mostrando ser suficiente para reequilibrar o contrato. Queda de faturamento da autora e da dificuldade de retomada do comércio não legitima a revisão judicial do contrato de locação. Substituição de índice de correção indevida . Pedido improcedente. Sentença mantida. Apelação improvida, com determinação. (TJSP; Apelação Cível 1024747-22.2022.8.26.0100; Relator (a): Cristina Zucchi; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 21a Vara Cível; Data do Julgamento: 22/08/2022; Data de Registro: 23/08/2022) (Grifo nosso) Entendimento este inclusive deste Egrégio Tribunal de Justiça, como se vê: CONSTITUCIONAL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. REDUÇÃO DE ALUGUEL. IMPERTINÊNCIA. REQUISITOS DA ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. ART. 300 DO CPC. INOCORRÊNCIA. INDEFERIMENTO. MANUTENÇÃO. NÃO PROVIMENTO. I – Ausentes os requisitos autorizadores da concessão da tutela em primeiro grau (art. 300, do CPC), há que ser validada a decisão monocrática indeferitória do pleito; II - desde meados do ano de 2020, tem sido minimizadas as medidas restritivas em relação à reabertura gradativa dos empreendimentos comerciais, através de decretos mais flexíveis atinentes a eventos e uso de espaços comuns, o que, a priori, conflita com a alegação de urgência, vez que a agravante, durante o período mais rígido de restrição decorrente da pandemia da COVID-19 (primeiro semestre de 2020), suportou o pagamento dos aluguéis, em princípio, sem qualquer insurgência quanto à necessidade de redução dos valores; III - não se pode, primo icuto oculi, “relacionar eventual manutenção de situação de diminuição de renda do autor a atos do Poder Público”, tendo em vista que, com a reabertura da economia e o reaquecimento do comércio local e efetiva circulação de pessoas, já vem sendo possível, desde os primeiros meses do corrente ano, a retomada, pela agravante, de suas atividades na inteireza, o que, prima facie, retira embasamento para o pedido de redução do valor locatício, como por ela pretendido, ou mesmo a alteração do índice de correção dos aluguéis fixado originariamente no respectivo contrato; IV – agravo de instrumento não provido. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, unanimemente, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do desembargador relator. (AI 0816643-15.2021.8.10.0000, Rel. Desembargador(a) CLEONES CARVALHO CUNHA, 3ª CÂMARA CÍVEL, DJe 10/01/2022) (Grifo nosso) CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE OBSERVÂNCIA DO REAJUSTE ANUAL PACTUADO. PANDEMIA DE COVID 19. TEORIA DA IMPREVISÃO. IMPERTINÊNCIA DA ALEGAÇÃO. PAGAMENTO DOS ALUGUEIS REAJUSTADOS DEVIDO. SENTENÇA MANTIDA APELO DESPROVIDO. I. Tendo a locatária deixado de honrar os reajustes anuais pactuados no contrato de locação desde o ano de 2016, descabida é a alegação de que tal situação foi ocasionada pela pandemia de coronavírus que sobreveio somente em março de 2020. II. Inaplicabilidade da teoria da imprevisão. Prevalência do pacta sunt servanda. III. Apelo conhecido e desprovido. (ApCiv 0840315-83.2020.8.10.0001, Rel. Desembargador(a) JOSE JORGE FIGUEIREDO DOS ANJOS, 6ª CÂMARA CÍVEL, DJe 19/09/2023) (Grifo nosso) DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL FINANCIADO COM REAJUSTE PELO IGP-M. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame apelação cível interposta por anderson gabriel da Silva melo contra sentença da 1ª Vara Cível de timon que julgou improcedente ação de revisão de cláusula contratual c/c pedido de tutela de urgência, na qual o apelante questiona a legalidade do reajuste do contrato imobiliário pelo IGP-m, alegando onerosidade excessiva e pleiteando a substituição pelo ipca. II. Questão em discussão há duas questões em discussão: (I) definir se a variação expressiva do IGP-m durante a pandemia de covid-19 caracteriza onerosidade excessiva que justifique a revisão contratual; e (II) estabelecer se a manutenção do IGP-m como índice de reajuste contraria o princípio da função social do contrato e a boa-fé objetiva. III. Razões de decidir o IGP-m, enquanto índice de correção monetária, mantém validade e funcionalidade, refletindo a variação econômica de forma ampla, sendo sua aplicação prevista contratualmente e não configurando abusividade em si mesma. A alta do IGP-m durante a pandemia constitui evento econômico global e previsível, cujos efeitos foram assumidos pelas partes no momento da contratação, não justificando revisão contratual sob a teoria da imprevisão (CC, art. 478). A aplicação dos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva deve respeitar a liberdade contratual e o princípio do pacta sunt servanda, não sendo admissível a revisão de cláusulas pactuadas sem demonstração de ilegalidade ou abusividade. Precedentes do STJ e deste tribunal corroboram a legalidade do uso do IGP-m como índice de correção monetária, desde que estipulado contratualmente, sem caracterização de prática abusiva. lV. Dispositivo e tese recurso desprovido. Tese de julgamento: O reajuste contratual com base no IGP-m não configura onerosidade excessiva ou abusividade, desde que pactuado livremente pelas partes. A teoria da imprevisão não se aplica às variações do IGP-m decorrentes de fenômenos econômicos previsíveis. O princípio do pacta sunt servanda prevalece na ausência de ilegalidade ou abusividade contratual. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CC, art. 478; CPC/2015, art. 11; CDC, Lei nº 8.078/90. Jurisprudência relevante citada: STJ, agint no RESP 1217531/MG, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, quarta turma, j. 12.05.2015; STJ, agint no aresp 2217041/GO, Rel. Min. Maria isabel Gallotti, t4, j. 09.10.2023; TJMA, apciv 0800062-29.2016.8.10.0022, Rel. Des. Josemar Lopes Santos, 7ª Câmara Cível, j. 11.07.2022. (TJMA; AC 0802428-14.2022.8.10.0060; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Luiz de França Belchior Silva; DJNMA 28/02/2025) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ONEROSIDADE EXCESSIVA. DEMONSTRATIVO DE DÉBITO INADEQUADO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou a impugnação ao cumprimento de sentença, na qual se alegava onerosidade excessiva decorrente da pandemia de COVID-19 e inadequação do demonstrativo de débito apresentado. II. Questão em discussão 2. Duas questões estão em discussão: (I) se a pandemia de COVID-19 justifica a aplicação da teoria da imprevisão para suspender ou revisar o cumprimento da sentença; e (II) se a ausência de detalhamento adequado no demonstrativo de débito implica a suspensão do cumprimento de sentença. III. Razões de decidir 3. A alegação genérica de pandemia de COVID-19 não caracteriza onerosidade excessiva, conforme entendimento jurisprudencial, sendo necessária comprovação concreta do impacto financeiro. 4. A teoria da imprevisão aplica-se, em regra, a relações contratuais, não sendo pertinente em execução de título judicial com coisa julgada. 5. O cumprimento de sentença não se torna inepto pela simples inadequação do demonstrativo de débito, sobretudo quando o executado não apresenta o cálculo que entende correto, nos termos do art. 525, § 4º, do CPC. 6. A concessão de efeito suspensivo requer garantia do juízo e demonstração de grave dano, ausentes no caso em análise. lV. Dispositivo e tese 7. Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento: "A pandemia de COVID-19, por si só, não justifica a aplicação da teoria da imprevisão para suspender ou revisar cumprimento de sentença. A impugnação ao cumprimento de sentença com alegação de excesso de execução requer a apresentação imediata de cálculo discriminado pelo executado. " Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 524 e 525, §§ 4º e 6º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.370.030/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 07.10.2024; STJ, AgInt no AREsp 2.540.538/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 16.09.2024. (TJMA; AI 0814558-51.2024.8.10.0000; Quinta Câmara de Direito Privado; Relª Desª Sônia Maria Amaral Fernandes Ribeiro; DJNMA 20/12/2024) (Grifo nosso). Nesse sentido, como mencionado alhures, a pandemia de COVID-19, embora tenha sido um evento de repercussão global, não enseja, por si só, a revisão automática dos contratos privados. A jurisprudência consolidou entendimento de que a aplicação da teoria da imprevisão depende de prova robusta de que a parte sofreu prejuízo anormal, imprevisível e desproporcional, o que não se verifica no caso concreto. No presente caso, conforme demonstrado nos autos, a Apelada suportou normalmente o pagamento dos aluguéis durante o período mais agudo da pandemia, inclusive em 2020, sem jamais se insurgir contra os valores, bem como ao longo do tempo, a relação contratual foi administrada consensualmente pelas partes, afastando a alegação de imprevisibilidade ou necessidade de intervenção judicial, posto que o risco do negócio é inerente à atividade empresarial da Apelada, e não pode ser transferido à locadora (Apelante), conforme os princípios da alocação de riscos contratuais e da função social do contrato. Ainda que a apelada e demais empresas possam ter sofrido os efeitos econômicos das medidas de isolamento social, o que é fato notório e atingiu a atividade de comércio em quase toda sua totalidade, não fez prova da alegada inatividade econômica, e não demonstrou efetivo comprometimento de faturamento, de modo a inviabilizar a manutenção do contrato, o que afasta aplicação da teoria da imprevisão. Ante a natureza do vínculo contratual estabelecido entre as partes, qual seja locação de imóvel comercial, bem como ante o brocardo do pacta sunt servandae do princípio da força obrigatória dos contratos, caberia à Apelada demonstrar a superveniência de onerosidade excessiva apta a motivar a revisão de cláusulas contratuais (art. 479 e 480 do Código Civil), ainda mais se tratando de atividade empresarial, que é caracterizada pelo risco e regulada pela lógica da livre-concorrência, devendo prevalecer nesses ajustes, salvo situação excepcional, a autonomia da vontade e o princípio pacta sunt servanda. Em tais condições, conheço e dou provimento ao presente recurso, reformando a sentença para julgar totalmente improcedentes os pedidos formulados pela autora, mantendo-se íntegros os termos do contrato de locação. É como voto. São Luís/MA, data do sistema. Desembargadora Oriana Gomes Relatora

Conteúdo completo bloqueado

Desbloquear

Encontrou 1 resultados. Faça login para ver detalhes completos e mais informações.

Fazer Login para Ver Detalhes