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Walace Batista Da Silva x Gran Park Bom Despacho Empreendimentos Imobiliarios S/A

ID: 314882036

Tribunal: TJMG Órgão: 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Bom Despacho Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5004710-73.2024.8.13.0074

Data de Disponibilização: 03/07/2025

Polo Ativo:

WALACE BATISTA DA SILVA

Polo Passivo:

GRAN PARK BOM DESPACHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

Intimação

Advogados:

LUCAS GARCIA CADAMURO

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EMILIA VIRIATO PAULINO

OAB/MG XXXXXX Desbloquear

JESSICA NOGUEIRA NUNES DE LIMA

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Bom Despacho / 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Bom Despacho Avenida Doutor Marco Túlio … PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Bom Despacho / 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Bom Despacho Avenida Doutor Marco Túlio Alves Quirino, 240, Gran Park, Bom Despacho - MG - CEP: 35636-338 PROCESSO Nº: 5004710-73.2024.8.13.0074 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes, Indenização por Dano Material] AUTOR: WALACE BATISTA DA SILVA CPF: 666.910.286-00 e outros RÉU: GRAN PARK BOM DESPACHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A CPF: 14.673.697/0001-76 SENTENÇA Vistos. I – RELATÓRIO Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores c/c pedido de tutela de urgência e indenização por danos materiais e morais proposta por Walace Batista da Silva e Angélia Maria Porto Silva contra Gran Park Bom Despacho Empreendimentos Imobiliários S/A. Os autores alegaram que, em 2013, firmaram contrato de compra e venda de um lote de terreno (nº 23, quadra 31) no Gran Park Bom Despacho, área de aproximadamente 373,79 m², matrícula 29.179, livro 02. O pagamento de R$82.166,94 (oitenta e dois mil, cento e sessenta e seis reais e noventa e quatro centavos) foi parcelado em 138 vezes de R$400,00, além de sinal de R$1.325,52 e corretagem no valor de R$1.233,44. Afirmaram que, com o passar do tempo, os autores passaram por dificuldades financeiras que os impediram de continuar arcando com as obrigações contratuais, que até o momento foram adimplidas 83 parcelas, total de R$53.000,00, ainda refinanciaram o contrato pagando as parcelas do saldo devedor (R$ 3.500,40) e pagamento de corretagem e encargos (R$ 5.097,92). Todavia, sustentaram que a empresa recusou o pedido de rescisão e impôs que deixassem de pagar três parcelas para que operasse a rescisão de pleno direito. Mesmo após os autores iniciarem o procedimento, a ré prosseguiu com cobranças, inclusive com negativação do nome da autora Angelia Maria Porto Silva. Afirmaram, ainda, que durante as tratavas de distrato, em abril de 2024, os autores constataram que o lote foi vendido a terceiro (Geraldo Oliveira Couto), sem aviso ou distrato formal com os autores. A petição denuncia a abusividade de cláusulas contratuais que impõem retenções superiores a 25% dos valores pagos (somando corretagem, taxa de administração e multa rescisória). Os autores requereram a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, destacando-se como partes hipossuficientes e requereram a inversão do ônus da prova. Alegaram que o contrato é de adesão, sem possibilidade de negociação das cláusulas, e que a prática contratual adotada pela ré configura enriquecimento ilícito, nos termos do art. 884 do Código Civil. Posto isso, requereram em sede de tutela de urgência, que a ré retire o nome da primeira autora dos cadastros de inadimplentes, bem como a declaração de que a negativação foi indevida. A condenação da ré ao pagamento de indenização a título de danos morais e materiais não menos que 10% sob o valor da causa ou outro montante que este juiz entenda ser cabível. Requereram, ainda, a rescisão contratual, a restituição dos valores pagos, devolução dos valores pagos a título de IPTU, os valores pagos referentes a parcelas e corretagem, devidamente corrigidos, totalizando o valor de R$163.211,46 (cento e sessenta e três mil, duzentos e onze mil reais e quarenta e seis centavos). Em decisão de id 10325703935, foi deferida a gratuidade da justiça e indeferidos os pedidos de inversão do ônus da prova e a tutela de urgência. Em audiência de conciliação, não foi firmado acordo (id 10353481624). Contestação em id 10365252096. Em contestação, a ré alegou que não houve falha na prestação do serviço e não existe dano moral a ser ressarcido, requerendo a improcedência dos pedidos formulados pelos autores. A ré argumentou que os autores firmaram livremente contrato de promessa de compra e venda do lote, cientes das cláusulas estabelecidas, inclusive da possibilidade de rescisão por inadimplemento após a ausência de pagamento de três parcelas consecutivas. Alegou que o contrato é válido e que não houve vício de consentimento. Defendeu que os autores deixaram de adimplir voluntariamente com as parcelas avençadas, configurando, portanto, rescisão contratual por culpa dos promitentes compradores. Sustentou, ainda, que, em tais casos, é legítima a retenção de parte dos valores pagos, conforme previsão contratual e jurisprudência consolidada. A empresa também refutou a alegação de má-fé e afirma que a alienação do lote a terceiro ocorreu após a rescisão contratual de pleno direito, não havendo irregularidade nesse procedimento. Quanto à negativação do nome da autora, sustentou que foi legítima diante do inadimplemento contratual, não configurando dano moral indenizável. Por fim, a ré requereu a total improcedência dos pedidos dos autores, especialmente quanto à devolução integral dos valores pagos, indenização por danos morais e materiais, e pedido de tutela de urgência, reiterando a validade do contrato e a inexistência de abusividade nas cláusulas pactuadas. Impugnação em id 10394765772. Intimadas para informarem se tem interesse em produção de novas provas, requereram o julgamento antecipado da lide. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Decido. II- FUNDAMENTAÇÃO: Promovo o julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, I, do CPC, considerando que a prova documental juntada é suficiente para formar o convencimento, não sendo necessária a produção de outras provas. Ademais, o juiz é o destinatário da prova, artigo 370 do CPC, e, quando for o caso, o julgamento antecipado não é faculdade, mas dever legal imposto pelos artigos 4º e 6º do CPC, em homenagem à duração razoável do processo. Não havendo preliminares ou questões sanáveis de ofício, passo ao exame do mérito. Quanto ao mérito, registro que à relação jurídica contratual estabelecida entre as partes aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, pois preenchidos os requisitos dos artigos 2º e 3º, § 2º, ambos do mesmo diploma legal, figurando a parte autora como consumidora e a ré como fornecedora. 1 – MÉRITO Os autores Angélia Maria Porto Silva e Walace Batista da Silva propõem ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, devolução de valores referentes ao IPTU, indenização por danos materiais e morais, e tutela de urgência para retirada do nome da autora dos cadastros de inadimplentes, contra a empresa Gran Park Bom Despacho Empreendimentos Imobiliários S/A. A ré concorda apenas com a rescisão contratual, mas defende a retenção parcial de valores pagos pelos autores, justificando estar conforme cláusulas contratuais ajustadas, além de negar as alegações relativas a danos morais e o pedido de devolução de corretores e tributos. O mérito, portanto, concentra-se na verificação da abusividade das cláusulas contratuais de retenção, da responsabilidade da ré pela negativação indevida após a venda do imóvel, e do direito à restituição proporcional das quantias pagas, além de analisar se é cabível indenização por danos materiais e morais aos autores. 1. Da Rescisão Contratual – Reconhecimento da procedência pelo réu No caso dos autos, a parte ré, em contestação de ID 10365252096, concordou com a rescisão contratual. Como se sabe, o reconhecimento da procedência do pedido, ainda que parcial, manifestado de forma inequívoca pelo réu, é irretratável e leva à extinção do processo com resolução de mérito, com base no art. 487, inciso III, alínea a, do CPC. Desta forma, em razão do reconhecimento do pedido, no que diz respeito a rescisão contratual, o feito deve ser extinto, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, III, a, do CPC. O processo seguirá quanto aos demais pedidos formulados pelos autores e contestados pelo réu. 2. Da devolução dos valores pagos Nos termos da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça: “A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)” (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019). A retenção de parte do montante pelo promitente vendedor se justifica para em razão das despesas com administração do imóvel. Quanto ao valor a ser retido pelo promitente vendedor “a jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que, tendo a resilição contratual sido levada a cabo pelo promitente comprador, é cabível a retenção pela promitente vendedora do montante entre 10% e 25% do quantum já pago” (AgInt no AREsp 1552723/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2020, DJe 30/03/2020). A magistrada, ao fixar o percentual a ser retido pelo promitente vendedor no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os prejuízos suportados, notadamente com as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, a eventual utilização do bem pelo comprador, assim como para desestimular o rompimento unilateral do contrato. Assim, definido o valor da restituição em percentual sobre o quantum já pago, ficam englobados eventuais despesas com corretagem e tributos sobre o imóvel. Ademais, no contrato celebrado entre as partes não foi estipulado direito de arrependimento (cláusula vigésima – ID 10277866139, sendo devido a indenização suplementar (art. 420 do Código Civil, a contrario sensu). Neste contexto, considerando as despesas arcadas pela ré/promitente vendedora, bem como levando-se em consideração a finalidade de desestimular o rompimento unilateral do contrato, fixo o valor da retenção em razão da rescisão do contrato em 20% sobre os valores pagos pela parte autora. Por outro lado, além do percentual de retenção estabelecido em razão da indenização pelas despesas com administração do imóvel, é devido ao promitente vendedor os valores pagos a título de sinal/arras. No contrato celebrado entre as partes consta expressamente o pagamento de sinal no valor de R$1.325,52, pago no ato de sua celebração. Assim, como o sinal/arras é objeto do contrato, nos termos da expressa previsão do art. 418 do Código Civil, o respectivo valor será perdido em favor do promitente vendedor, pois foi a autora (parte que deu o sinal) que não executou o contrato. Os valores deverão ser restituídos em parcela única pela ré ao autor, conforme entendimento da recente jurisprudência já citada (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019). A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é assente no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso. Cita-se como precedentes: AgInt no ARESP 1.674.588/SP, 3ª Turma, DJe de 27/08/2020; e, AgInt no RESP 1.839.011/SP, 4ª Turma, DJe de 24/04/2020. No mais, quanto ao termo a quo dos juros moratórios, o Tema/Repetitivo do Colendo Superior Tribunal de Justiça (IRDR 0051570-97.2016.8.07.0000/TJDFT-REsp em IRDR) firmou a tese de que “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. 3. Da devolução da taxa de corretagem Conforme se extrai dos autos, o pedido de rescisão contratual tem como fundamento a desistência dos autores, os quais alegam não dispor mais de condições financeiras para manter o adimplemento da avença. Como já mencionado, a parte ré manifestou concordância com o pedido, reconhecendo a procedência da rescisão contratual. Resta, portanto, analisar a possibilidade de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem imobiliária. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo n.º 938, firmou entendimento no sentido de que o prazo prescricional para o ajuizamento de ações visando à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem é de três anos, conforme dispõe o art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil. Ressalte-se que referido prazo somente deixará de ser aplicado nas hipóteses em que a culpa pela rescisão contratual for atribuída à parte vendedora, o que não se verifica no presente caso. A prescrição, por se tratar de matéria de ordem pública, pode ser reconhecida de ofício pelo Juízo. No caso em análise, consoante os documentos de Ids 10277868329, 10277864357, 10277864560 e 10277874222, há nos autos tanto o contrato de corretagem quanto o respectivo recibo de pagamento, sendo este último datado de 30 de outubro de 2013. Dessa forma, considerando que o pagamento da comissão de corretagem ocorreu em 30 de outubro de 2013 e que a presente ação somente foi ajuizada em 1.º de agosto de 2024, ou seja, mais de 11 (onze) anos após a referida data, impõe-se o reconhecimento da prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem. 4. Da devolução dos valores pagos a título de IPTU Assim como requereu a restituição da comissão de corretagem, os autores também formularam pedido de devolução dos valores pagos a título de IPTU, relativamente aos exercícios de 2016, 2017, 2018 e 2019. Consoante entendimento consolidado, os encargos tributários incidentes sobre o imóvel, como o IPTU e outras taxas, são de responsabilidade dos compradores a partir da imissão na posse, sendo-lhes assegurado o direito à restituição dos valores eventualmente pagos antes da efetiva entrega do bem. Nos termos do instrumento particular de contrato de compra e venda com alienação fiduciária de imóvel em garantia, com efeitos de escritura pública, restou pactuado, no parágrafo quinto da cláusula primeira — intitulada “Do Imóvel, da Compra e Venda e da Posse” — que a posse do imóvel seria transmitida após a conclusão das obras. Ademais, a cláusula décima segunda estabelece expressamente que os encargos fiscais são de responsabilidade dos compradores a partir da imissão na posse. De acordo com o documento de ID 10277845755, a imissão na posse pelos compradores ocorreu em 20 de agosto de 2015. O Código Tributário Nacional, em seu art. 34, dispõe que o contribuinte do IPTU pode ser o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. No mesmo sentido, o Código Tributário do Município de Bom Despacho, em seu art. 133, prevê que o contribuinte do imposto será o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do bem. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo n.º 122, firmou a tese que deu origem à Súmula n.º 399, segundo a qual: 1-Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU; 2-cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU Diante disso, conclui-se que, a partir de 20 de agosto de 2015, data em que se deu a imissão na posse, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU passou integralmente aos compradores, razão pela qual não há que se falar em restituição dos valores pagos a esse título nos exercícios subsequentes. 5. Da indenização por danos morais No que tange ao pleito de indenização por danos morais, este somente se mostra cabível quando evidenciada a violação à honra, à liberdade ou à integridade psíquica do indivíduo, causando-lhe dor, sofrimento ou humilhação de forma significativa, e não diante de meros dissabores ou contrariedades decorrentes da vida em sociedade. Conforme se verifica do documento de ID 10277871771, o nome da parte autora foi inserido nos cadastros dos órgãos de proteção ao crédito em razão de dívida contraída junto à parte ré, sendo alega tal inscrição como indevida. Contudo, na própria petição inicial, a autora admite que, por ausência de condições financeiras, deixou de adimplir as parcelas do contrato, caracterizando inadimplemento. O instrumento particular de contrato de compra e venda com alienação fiduciária de imóvel em garantia, com efeitos de escritura pública, dispõe expressamente, no parágrafo primeiro da cláusula terceira — intitulada “Da Impontualidade” — a possibilidade de inscrição do nome do comprador nos cadastros restritivos de crédito em caso de mora ou inadimplemento. Dessa forma, considerando a inadimplência contratual confessada e a expressa previsão contratual autorizando a inscrição nos cadastros de inadimplentes, a negativação do nome da autora foi legítima, não configurando ilícito apto a ensejar reparação por danos morais no caso em exame. III – DISPOSITIVO Diante do exposto, RECONHECER A PRESCRIÇÃO quanto ao direito da autora no que diz respeito a restituição da comissão de corretagem, nos termos do art. 487, inciso II, do Código de Processo Civil e, JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos autorais, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil para: 1 – HOMOLOGAR o reconhecimento da procedência do pedido de rescisão do contrato de compra e venda do imóvel de Lote 23, quadra 31, área total de 373,79m², inscrito sob a matrícula nº 29.179, Livro 2, do Registro do Cartório de Imóveis de Bom Despacho; 2 - condenar a ré, Gran Park Bom Despacho Empreendimentos Imobiliários S/A, a restituir aos autores, Walace Batista da Silva e Angelica Maria Porto Silva, os valores por estes pagos, em uma única parcela, com retenção de 20% (vinte por cento) sobre tais valores, para fins de liquidação dos prejuízos decorrentes da resilição, bem como retenção dos valores pagos pela autora a título de arras/sinal. Os valores restantes deverão ser restituídos pela ré ao autor em parcela única, os quais serão atualizados com base na tabela da CGJ/TJMG, a partir do desembolso, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) a partir do trânsito em julgado desta sentença ou, havendo recurso, a partir do trânsito em julgado do acórdão. Com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC e tendo em vista a sucumbência recíproca, com base no artigo 86 do CPC, condeno o autor no pagamento de honorários advocatícios fixados em 70% (quinze por cento) sobre do contrato. Condeno a ré no pagamento de honorários advocatícios fixados em 30% (trinta por cento) sobre o valor da restituição devida nos termos desta sentença. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes no pagamento das custas processuais, à razão de 40% devidos pela parte autora e de 60% devidos pela parte ré. Com o trânsito em julgado adotadas as providências necessárias para o pagamento as custas e sem mais requerimentos, arquive-se, com baixa. Na ausência de pagamento das custas, expeça-se CNPDP. Havendo recurso de quaisquer das partes: 1 - No caso de interposição de embargos de declaração com efeitos modificativos ou infringentes, abra-se vista à parte contrária pelo prazo de cinco dias, vindo-me os autos conclusos após transcorrido o prazo, para decisão sobre os embargos (art. 1.023, §2º, do CPC); 2 - INTIME-SE o apelado a, em quinze dias, apresentar contrarrazões (art. 1.010, § 1º, do CPC). 3 - Apresentadas tão-somente contrarrazões pelo apelado ou decorrido in albis o prazo do item 2, REMETAM-SE os autos ao TJMG (art. 1.010, § 3º, do CPC). 4 - Caso o apelado interponha, também, apelação adesiva, INTIME-SE a parte contrária a, em quinze dias, apresentar contrarrazões (art. 1.010, § 2º, do CPC). 5 - Apresentadas as contrarrazões à apelação adesiva ou decorrido in albis o prazo do item 4, REMETAM-SE autos ao TJMG (art. 1.010, § 3º, do CPC). Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. Bom Despacho, data da assinatura eletrônica. RAFAELLA RODRIGUES MOREIRA LIMA Juiz(íza) de Direito 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Bom Despacho

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