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Caue Pelosi Schmitt e outros x Staviski &Amp; Castro Construcoes Ltda

ID: 306444073

Tribunal: TJPR Órgão: 18ª Vara Cível de Curitiba Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0028641-47.2018.8.16.0001

Data de Disponibilização: 24/06/2025

Polo Ativo:

CAUE PELOSI SCHMITT EMERSON SCHMITT MARIA LUCIANA PELOSI TAINA PELOSI SCHMITT

Polo Passivo:

STAVISKI &AMP; CASTRO CONSTRUCOES LTDA

Conclusão

Advogados:

GABRIEL VARGAS RIBEIRO DA FONSECA

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LETÍCIA NEVES PIROLO

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SILVIA REGINA TROSDOLF

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _____________… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Autos n. 0028641-47.2018.8.16.0001 Parte Autora: CAUE PELOSI SCHMITT, MARIA LUCIANA PELOSI, TAINA PELOSI SCHMITT E EMERSON SCHMITT Parte Ré: STAVISKI & CASTRO CONSTRUÇÕES LTDA SENTENÇA 1. Relatório Trata-se de Ação Declaratória de Rescisão Contratual e Indenização por Danos Morais e Materiais. A parte autora alegou, resumidamente, que: a) celebraram contrato de financiamento para, em 05/06/2014, adquirirem imóvel no valor Página 1 de 12PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ de R$305.000,00, tendo realizado, ainda, o pagamento de R$50.000,00 diretamente à parte ré; b) já no primeiro ano morando no novo imóvel, tiveram danos no piso de madeira da sala, que se deteriorou completamente em razão da água, tendo a construtora arcado com sua substituição; c) a construtora afirmou que inexistia qualquer vício construtivo no imóvel e que os alagamentos se davam em razão da água acumulada do terreno vizinho, e que escoava para o imóvel dos autores; d) passaram a perceber que a residência alagava mesmo sem chover e em pontos distantes da divisão do terreno do vizinho, aumentando, ainda, a área afetada, que agora incluía sala, lavabo e cozinha; e) a construtora ré deixou de lhes responder e prestar qualquer auxílio, tendo os autores ainda descoberto que o imóvel vizinho, também construído pela ré, padecia também de alagamentos e vícios; f) os cômodos permanecem alagando e o imóvel, bem como os móveis que o guarnecem, estão se deteriorando; g) em razão da falha na prestação dos serviços, sofreram danos de ordem moral e material. Por fim, pugnou pela declaração de rescisão contratual, condenação da ré ao pagamento de danos morais e materiais referente à troca de calha e ITBI. Deu à causa o valor R$313.398,50 (trezentos e treze mil trezentos e noventa e oito reais e cinquenta centavos). Decisão de tutela provisória de urgência de mov. 63.1 indeferiu o pedido da parte autora. Citada, a ré apresentou contestação em mov. 139.1 arguindo prejudicialmente a decadência. No mérito, alegou resumidamente que: a) após a troca dos pisos em julho de 2014, só foi contatada pelos autores em meados de 2018; b) a causa da infiltração na residência dos autores foi o entupimento da rede de uma drenagem/esgoto na residência do vizinho, que demoliu uma casa existente no terreno e deixou a drenagem entupida; c) em função deste entupimento a água de chuva acumulava e infiltrava na residência dos autores, há de ressaltar que tal fato se deu após a demolição da casa vizinha quando entupiu o dreno existente acumulando água no terreno possivelmente infiltrando Página 2 de 12PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ na residência dos autores; d) não houve falha na prestação do serviço ou inadimplemento contratual que sustente a rescisão contratual; e) os danos morais e materiais não restaram demonstrados; f) os pedidos devem ser rejeitados. Sobre a contestação, manifestou-se a parte autora em mov. 89.1. Decisão saneadora de mov. 102.1 afastou preliminares, fixou pontos controvertidos e determinou a produção de prova pericial de engenharia civil. Laudo pericial apresentado em mov. 297.1. Encerrada a instrução processual, as partes apresentaram suas alegações finais em mov. 317.1 e 323.1 Contados e preparados, vieram os autos conclusos. É o relatório (artigo 489, I do CPC). Passo a fundamentar e decidir. 2. Fundamentação Tratam os autos de ação de rescisão contratual, devolução integral de valores pagos e indenização por danos morais e materiais. O pedido merece acolhimento. Da Rescisão Contratual Página 3 de 12PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Acolho o pedido de rescisão do contrato de compra e venda, uma vez que consiste em direito potestativo, restando a apreciação quanto aos desdobramentos dela advindos. Do Vício Construtivo Realizada a perícia de engenharia civil, restou sobejamente claro, eis que categoricamente afirmado pela Expert, que os alagamentos observados pelos autores em seu imóvel são, de fato, decorrentes de vícios construtivos. Em sua análise, a Sra. Perita observou a ausência de adequado sistema de drenagem e escoamento de águas pluviais no imóvel, o que ocasionam as infiltrações e alagamentos. In verbis: Ora, restou, de maneira bastante clara, estabelecido que a ausência de sistema de drenagem é a responsável pelos infortúnios observados pelos autores. Outrossim, ao contrário do afirmado pela parte ré, restou constatado que a demolição do imóvel em lote lindeiro não é capaz de ocasionar os danos observados: Página 4 de 12PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Desta feita, de rigor reconhecer a existência de vícios construtivos e que esses são atribuídos à falha na prestação do serviço da parte ré. Da Devolução Integral dos Valores O pedido de condenação da parte ré à devolução dos valores deve ser julgado procedente. Contudo, a ocupação graciosa do imóvel não pode ser oportunizada ao adquirente, sob pena de restar configurado verdadeiro enriquecimento ilícito. É importante ressaltar que, após a transmissão da posse do lote ao adquirente, a loteadora/vendedora fica impossibilitada não só de comercializá-lo ou apresentá-lo a terceiros, como também de usufrui-lo, merecendo, portanto, ser indenizada. Veja-se a mais recente posição da jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO DA AVENÇA. CULPA DA ADQUIRENTE. MULTA CONTRATUAL FIXADA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20% DOS VALORES PAGOS. MONTANTE QUE É RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO Página 5 de 12PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO DE VALORES EM PARCELA ÚNICA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada em percentual sobre o valor do contrato e não sobre o valor efetivamente pago. 2. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel motivada pelo adquirente, é razoável a fixação de devolução em montante equivalente a 80% dos valores pagos à vendedora, em parcela única, diante da existência de cláusula contratual abusiva. Precedentes desta C. 6ª Câmara. 3. Em razão do princípio da irretroatividade da lei (art. 6º da LINBD), os compromissos de venda e compra de bens imóveis firmados até 26 de dezembro de 2018 não se submetem ao regime estabelecido pela Lei nº 13.786/18. 4. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado. Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C. STJ e desta C. 6ª Câmara. (TJSP; Apelação Cível 1123803-62.2021.8.26.0100; Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 20ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/02/2023; Data de Registro: 12/02/2023). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Resolução contratual por desistência dos adquirentes - Sentença que reconheceu o direito dos compradores de reaver o preço, com retenção, pela vendedora, de 20%das parcelas pagas, excluído o valor Página 6 de 12PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ desembolsado a título de sinal, cuja devolução não é devida - Pretensão recursal de majoração da retenção para 40% e condenação dos autores ao pagamento de taxa de fruição do imóvel. Percentual fixado em conformidade com o que a jurisprudência vem fixando para casos semelhantes, além de ser suficiente para ressarcir a vendedora dos prejuízos decorrentes da rescisão contratual, observando-se a possibilidade de nova comercialização do bem. Abusividade da cláusula contratual que prevê percentual de retenção. Taxa de ocupação. O fato de se tratar de lote não afasta a possibilidade da incidência de taxa de ocupação, diante da efetiva transmissão da posse, coma possibilidade de realização de benfeitorias no imóvel, consoante expressa previsão contratual. Fixação em 0,5% do valor do contrato, devido mensalmente no período entre o inadimplemento e a desocupação - Recurso parcialmente provido. (Apelação Cível 1000993- 91.2019.8.26.0541; Relator: Ademir Modesto de Souza; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 22/09/2021). RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL RESOLUÇÃO POR -INADIMPLEMENTO DOADQUIRENTE IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO PARCIAL PROCEDÊNCIA INSURGÊNCIA DA LOTEADORA E DO ADQUIRENTE. Recursos ofertados em face da sentença que decretou a rescisão de compromisso de venda e compra de lote, condenando a ré à devolução de 90% dos valores pagos, excluindo-se as arras, e, de outro lado, condenou o adquirente ao pagamento de taxa de fruição, em 0,5% do valor do contrato, para cada mês de ocupação Insurgências recursais que se acolhem em parte, sendo que o autor tem razão quanto às arras, uma vez que tais deverão Página 7 de 12PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ compor a base de cálculo das quantias a incidir a percentagem da devolução, embora, no que é acolhido o reclamo da ré, majora-se o montante, para alcançar 20% dos valores pagos de retenção Juros de mora, para a devolução de valores, incidem apenas com o trânsito em julgado, considerando a culpa do adquirente pelo desfazimento - Valores a título de fruição que são devidos desde o início da posse, a despeito da inexistência de construção , observando-se a data da averbação do TVO (termo de verificação de obras de infra-estrutura) na matrícula-mãe, momento que possível exercê-la. Recursos parcialmente providos. (Apelação Cível 1057448-73.2016.8.26.0576; Relator: Costa Netto; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 31/08/2021). Não é diverso o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça a esse respeito: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRAE VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATADO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente Página 8 de 12PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ insuportável o adimplemento contratual. 2. Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do promissário comprador, este deverá ser ressarcido parcialmente sobre o valor pago. 3. No caso em julgamento, considerando suas peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir desde o início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução, tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário comprador. 4. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão. 5. Recurso especial provido. (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015). Assim, considerando que houve a transmissão da posse do lote à parte ré no momento da celebração da avença, certo é que, a despeito da necessidade de devolução dos valores por ela despendidos para aquisição do imóvel, deverá ser descontada taxa de fruição, equivalente a 0,5% do valor atualizado do preço, a incidir mensalmente a partir da data da celebração da avença até a data da efetiva desocupação do imóvel. Assim, entendo que o valor devido pela construtora à parte autora deverá ser apurado em posterior fase de liquidação de sentença. Da Indenização Esforça-se a parte ré em afastar o dano moral, como se ele exigisse sempre, da parte do ofendido, a produção de provas. De modo algum, o dano moral verifica-se toda vez que ocorrer ofensa a alguma dimensão da dignidade da pessoa Página 9 de 12PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ humana, como ocorre com a perturbação da integridade psíquica, um bem fundamental assegurado pela Constituição da República, sendo possível, quando em causa a psique, dizer que em algumas situações o dano pode resultar da ofensa em si do direito fundamental, sendo, pois, in re ipsa. “Sob esta perspectiva constitucionalizada, conceitua-se o dano moral como a lesão à dignidade da pessoa humana. Em consequência, "toda e qualquer circunstância que atinja o ser humano em sua condição humana, que (mesmo longinquamente) pretende tê-lo como objeto, que negue sua qualidade de pessoa, será automaticamente considerada violadora da sua personalidade e, se concretizada, causadora de dano moral... Dano moral será, em consequência, a lesão a algum desses aspectos ou substratos que compõem, ou conformam, a dignidade humana, isto é, violação à liberdade, à igualdade, à solidariedade ou à integridade psicofísica de uma pessoa humana.” (MORAES, Maria Celina Bodin de, A constitucionalidade do direito civil e seus efeitos sobre a responsabilidade civil, in A constitucionalização do direito, obra conjunta, coordenadores: SOUZA NETO, Cláudio Pereira de e SARMENTO, Daniel, Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007, p. 446 e 447). No caso em análise, os autores adquiriram imóvel que lhes trouxe diversos transtornos, insegurança e angústias, eis que sequer lhes era possível ter em seu próprio lar refúgio das adversidades. No que tange à indenização desses danos, impende observar que a jurisprudência, principalmente a do Superior Tribunal de Justiça, entende que basta a comprovação do ato ilícito para a sua configuração, sendo desnecessária a prova do efetivo prejuízo. Página 10 de 12PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ "Dispensa-se a prova de prejuízo para demonstrar a ofensa ao moral humano, já que o dano moral, tido como lesão a personalidade, ao âmago e a honra da pessoa, por vezes é de difícil constatação, haja vista os reflexos atingirem parte muito própria do indivíduo - o seu interior" (REsp 85.019/RJ, 4ª Turma, rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJU 18.12.98, p. 358). Passando-se à fixação do quantum indenizatório, destaca-se, inicialmente, que, conforme o posicionamento corrente em doutrina e jurisprudência, a estipulação do valor a ser indenizado deve ser feita mediante a apreciação de cada caso pelo juiz. No caso em análise, em razão do alto grau de reprovabilidade da conduta do réu, aliado ao intenso sofrimento imposto ao autor, entendo que o valor da condenação deve se mostrar suficiente para coibir novas condutas do réu. Considerando tal ponderação, arbitro em R$15.000,00 (quinze mil reais) o valor para reparação dos danos imputados à esfera imaterial dos autores. De outra parte, tal fixação deve servir para orientar o réu a agir com o respeito que é devido aos demais. Com relação aos danos materiais, em conformidade com o art. 944, do Código Civil, a indenização é medida pela extensão do dano, de modo que uma vez comprovado o prejuízo decorrente dos vícios no imóvel, sua reparação deve ser integral, de modo a possibilitar o retorno do lesado ao status quo ante. Assim, entendo por condenar o réu ao pagamento de indenização por danos materiais, cujos comprovantes deverão ser juntados com o pedido de liquidação de sentença. 3. Dispositivo Frente ao exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código Processual Civil e demais dispositivos mencionados, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado pela parte autora, para o fim de declarar a rescisão contratual por culpa exclusiva da parte ré, bem como a condenar o Página 11 de 12PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ réu ao pagamento de indenização por danos morais no valor total de R$15.000,00 (quinze mil reais) e danos materiais consistentes em: reparos no imóvel e devolução do valor contratual deduzida a taxa pela fruição do bem imóvel, equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato, a incidir mensalmente a partir da data da celebração da avença até a data da efetiva desocupação do imóvel, a ser apurada em posterior fase de liquidação de sentença. O valor da condenação deve ser acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, incidentes a partir da data da publicação da sentença, e corrigidos monetariamente, pelos índices oficiais (SELIC), desde a aludida data. Em razão da sucumbência, condeno a ré pagamento das custas e despesas do processo, bem como dos honorários advocatícios do patrono da parte adversa, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, considerando o zelo do profissional, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço, nos termos do §2º, do art. 85 do CPC. Observem-se as disposições atinentes à justiça gratuita. Publique-se, registre-se e intimem-se. Curitiba/PR, data da inserção no sistema 1 . FABIANO JABUR CECY Juiz de Direito (documento assinado digitalmente) 1 Item 2.21.4.1 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Paraná. Página 12 de 12

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Kosaku Ishida e outros x Fabio Takeshigue Sagara e outros

ID: 311376825

Tribunal: TJPR Órgão: 18ª Vara Cível de Curitiba Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0010772-71.2018.8.16.0001

Data de Disponibilização: 30/06/2025

Polo Ativo:

KOSAKU ISHIDA MASSAKO ISHIDA

Polo Passivo:

FABIO TAKESHIGUE SAGARA JOELMA KUASINEI SAGARA

Conclusão

Advogados:

RICARDO LUIZ DE OLIVEIRA

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CLÁUDIO RICARDO DORO

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ERIC RODRIGUES MORET

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LAIS LOPES MARTINS DO AMARAL

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ROBSON OCHIAI PADILHA

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _____________… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Autos n. 0006878-24.2017.8.16.0001 Parte Autora: FABIO TAKESHIGUE SAGARA Parte Ré: KOSAKU ISHIDA E MASSAKO ISHIDA SENTENÇA 1. Relatório Trata-se de Ação Revisional de contrato de compra e venda de bem imóvel. A parte autora alegou, resumidamente, que: a) em meados de 2009, o autor Fábio conheceu o réu Ishida e, em janeiro de 2010, aceitou oportunidade de trabalho por este oferecida; b) o réu, sob a alegação de que por ser estrangeiro dependia de sócios brasileiros, sempre pedia o “nome emprestado” do autor e sua esposa Joelma Sagara; c) em novembro de 2011 o requerido propôs ao autor a venda da empresa Alpina Hotel Ltda e o imóvel em que este está situado, porém o réu inseriu diversas cláusulas abusivas; d) o Página 1 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ preço do imóvel foi quintuplicado – de R$ 1.000.000,00 para R$ 4.920.000,00 e foram impostas penalidades de perdimento dos valores pagos; e) percebendo a abusividade, diligenciou a análise por profissionais da área e os três laudos periciais redigidos apontam que o imóvel e os móveis que os guarnecem possuem avaliação máxima de R$ 1.068.000,00, sem considerar as reformas construtivas necessárias; f) Já promoveu o pagamento de R$1.341.984,00 (um milhão, trezentos e quarenta e um mil novecentos e oitenta quatro reais). Por fim, pugnou pelo arbitramento do valor do imóvel sito à rua Prefeito Maurício Fruet, 840, Curitiba, Paraná, CEP 82.900-010, matrícula 11.213 da 4ª Circunscrição Imobiliária desta capital, para efeito de revisar a cláusula contratual 3 que prevê o preço da aquisição imobiliária no contrato e declarar nulas as 20 Notas Promissórias vinculadas ao negócio jurídico e declarar a propriedade do imóvel em favor do autor. Deu à causa o valor de R$1.341.984,00 (um milhão, trezentos e quarenta e um mil novecentos e oitenta quatro reais). Citada, a ré apresentou contestação em mov. 46.1 arguindo preliminarmente a inépcia da petição inicial. No mérito, alegou resumidamente que: a) os autores nunca prestaram serviço para o réu, sendo a relação comercial pautada no interesse daqueles na aquisição do empreendimento deste; b) passados seis anos da celebração do contrato, o autor não se opôs aos valores então ajustados, só o fazendo judicialmente neste momento; c) o autor Fábio é corretor de imóveis inscrito junto ao CRECI desde 2005 e possui amplo conhecimento do ramo; d) o estabelecimento operava desde o ano 2005, já com nome consolidado na região, ponto comercial valioso, vasta clientela e faturamento de cerca de R$ 50.000,00 mensais; e) os pedidos devem ser rejeitados . Sobre a contestação, manifestou-se a parte autora em mov. 50.1. Decisão saneadora de mov. 70.1 afastou preliminares, fixou Página 2 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ pontos controvertidos e determinou a produção de prova pericial. Laudo pericial anexado em mov. 278.1. Após manifestação das partes, houve nova manifestação do perito em mov. 292.1 e 308.1. Termo de Audiência de Instrução e Julgamento em mov. 430.1 As partes apresentaram suas alegações finais em mov. 432.1 e 433.1. Após, contados e preparados, vieram os autos conclusos. É o relatório (artigo 489, I do CPC). Autos n. 0010772-71.2018.8.16.0001 Parte Autora: MASSAKO ISHIDA E KOSAKU ISHIDA Parte Ré: FABIO TAKESHIGUE SAGARA E JOELMA KUASINEI SAGARA SENTENÇA 1. Relatório Página 3 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Trata -se de Ação Declaratória de rescisão contratual, Cobrança e Reintegração de posse. A parte autora alegou, resumidamente, que: a) celebraram com a parte ré contrato de compra e venda tendo como objeto o estabelecimento comercial Alpina Hotel Ltda. em 01 de dezembro de 2011, incluindo os móveis/utensílios e o próprio imóvel onde até hoje funcionava o hotel desde 2005; b) do valor do contrato, R$ 30.000,00 (trinta mil reais) seria pago como sinal de negócio no ato da assinatura; o montante de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) seria pago no primeiro ano de contrato; e o saldo, de R$ 4.800.000,00 (quatro milhões e oitocentos mil reais), em 240 (duzentos e quarenta) parcelas, se estendendo o parcelamento ao longo de 20 (vinte) anos; c) passados seis anos da celebração do contrato, após o ajuizamento da demanda em apenso, em 14 de agosto de 2017, os réus cessaram os pagamentos das parcelas, somando o valor de R$ 239.316,81 em parcelas inadimplidas; d) o contrato deve ser rescindido ante o inadimplemento dos réus, com a reintegração de posse do imóvel e pagamento das parcelas vencidas e vincendas até a efetiva desocupação. Por fim, pugnou pela rescisão contratual, reintegração de posse e condenação dos réus ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas. Deu à causa o valor de R$4.920.000,00 (quatro milhões e novecentos e vinte mil reais). Decisão de mov. 16.1 indeferiu o pedido de reintegração de posse em sede de tutela provisória de urgência. Citada, a ré apresentou contestação em mov. 56.1 arguindo preliminarmente a inépcia da petição inicial. No mérito, alegou resumidamente que: a) foram coagidos a assinar a minuta de contrato redigida pelos autores, devido a condição histórica de prestador de serviço e sua frágil posição de dependência financeira do trabalho foram coagidos a assinar a minuta de contrato redigida pelos autores, devido a condição de prestador de serviço e sua posição de dependência financeira do trabalho; b) o hotel é bastante simples e por esse motivo o faturamento mensal sempre foi próximo ao valor de R$ 50.000,00, ficando os autores com metade desse valor; c) o valor do imóvel Página 4 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ não condiz com a realidade; d) os autores outorgarem quitação irrestrita aos réus; e) os pedidos devem ser rejeitados. Sobre a contestação, manifestou-se a parte autora em mov. 68.1. Restou determinado saneado e julgamento simultâneo com os autos em apenso. Após, contados e preparados, vieram os autos conclusos. É o relatório (artigo 489, I do CPC). Passo a fundamentar e decidir. 2. Fundamentação Tratam os autos de Ação de Revisão Contratual em apenso a Ação de Rescisão Contratual e Reintegração de posse. Da Revisão Contratual Alegam os compradores que teriam sido coagidos a celebrar o contrato pelos valores exigidos pelo vendedor, de modo que deveria haver arbitramento com fixação de novo valor reduzido para pagamento. Dispõe o Código Civil: “Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei”. Página 5 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Washington de Barros Monteiro1 e Serpa Lopes2 assim enumeram os requisitos do dolo: “a) intenção de induzir o declarante a praticar o ato jurídico; b) utilização de recursos fraudulentos graves; c) que esses artifícios sejam a causa determinante da declaração de vontade; e d) que procedam do outro contratante ou sejam por este conhecidos como procedentes de terceiros”. Dispõe o art. 138 do Código Civil: Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio. Os arts. 151 a 153 do Código Civil são explícitos: Art. 151. A coação, para viciar a declaração da vontade, há de ser tal que incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e considerável à sua pessoa, à sua família, ou aos seus bens. Parágrafo único. Se disser respeito a pessoa não pertencente à família do paciente, o juiz, com base nas circunstâncias, decidirá se houve coação. Art. 152. No apreciar a coação, ter-se-ão em conta o sexo, a idade, a condição, a saúde, o temperamento do paciente e todas as demais circunstâncias que possam influir na gravidade dela. Art. 153. Não se considera coação a ameaça do exercício normal de um direito, nem o simples temor reverencial. Página 6 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Os adquirentes não lograram demonstrar a coação capaz de desconstituir o negócio firmado ou mesmo implicar na sua revisão. Outrossim, não logrou demonstrar que os valores dispostos no acordo não correspondiam com a realidade acordada entre as partes. Veja-se que a “ameaça” de perdimento de R$30.000,00 (trinta mil reais) pagos como sinal de forma alguma pode ser arguida como motivo suficiente para que os compradores assumissem obrigação de quase R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais). Ademais, o comprador Fábio é corretor de imóveis com registro junto ao CRECI, de modo que não se mostra razoável afirmar que desconhecia o real valor do imóvel e do negócio. Ao que se apura, em realidade, ocorreu arrependimento posterior dos compradores, entretanto, tal circunstância não motiva a revisão como pretendido e nem tampouco permite o inadimplemento do contrato. A teoria da boa-fé objetiva exige, além das obrigações e requisitos essenciais do contrato, que as partes devem agir de acordo com os padrões sociais reconhecidos de lisura e lealdade. Em outras palavras, os contratos celebrados envolvem não somente obrigações de transferir, mas também, obrigações de boa conduta. De mais a mais, a clareza do acordo celebrado pelas partes não permite a conclusão de que não soubessem das condições dos materiais, entregues pelos vendedores, friso, e do próprio negócio, assumindo, com sua conduta, os riscos de tal negócio. Desta feita, não vislumbro a existência de qualquer abusividade que imponha a revisão ou anulação do contrato, sendo, pois, ilegítima a tentativa de inadimpli-lo. Página 7 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Veja-se que a parte autora não produziu qualquer prova da coação , ônus a si atribuído pelas regras de distribuição do ônus da prova. Desta feita, a rejeição dos pedidos é medida que se impõe. Da Rescisão Contratual Acolho o pedido de rescisão do contrato de compra e venda, uma vez que consiste em direito potestativo, restando a apreciação quanto aos desdobramentos dela advindos. A despeito da rescisão contratual, não há que se falar em retenção de todos os valores pagos e nem tampouco cobrança das parcelas vencidas e vincendas. Explico. Ainda que o negócio esteja sendo desfeito por culpa da compradora, a jurisprudência deste E. Tribunal tem reiteradamente decidido que as partes devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da sua celebração, autorizada a retenção de uma porcentagem pelo fornecedor, a título de cláusula penal. Também é cediço que a resolução do contrato provoca efeitos ex tunc , devendo haver as devidas compensações para tornar as partes ao status quo ante. Assim, o comprador devolve a coisa e o vendedor devolve o preço. Nesse contexto, é cristalino o direito de o comprador obter a devolução do que despendeu. Todavia, o vendedor tem a prerrogativa de reter parte desse numerário para ressarcimento das despesas administrativas. Evidenciado o dever de restituir, resta apurar o montante a ser devolvido ou o percentual a ser retido, o qual deve ser analisado de acordo como caso concreto. Nesse contexto, se a culpa é do vendedor, a restituição deve ser integral, sem Página 8 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ qualquer retenção. Porém, se ele não deu causa à rescisão, pode haver retenção para compensação dos prejuízos. Na espécie, a aquisição foi desfeita em razão de desistência da parte ré/compradora, não havendo que se falar que houve atuação abusiva dos autores/vendeores para determinar a celebração das avença. Dessa forma, cabível, no caso, a retenção de 20% sobre o valor pago, percentual este que se encontra dentro do critério fixado pelo C. Superior Tribunal de Justiça, que reconhece possível a retenção em percentual entre 10% e 25% do valor pago o qual afigura-se suficiente e não se mostra exagerado a ponto de se caracterizar como oneroso ao comprador. Daí porque, a retenção de 20% dos valores pagos mostra-se adequada para indenizar a ré pelas perdas e danos, considerando-se presumidas despesas com a venda do imóvel, tais como publicidade, comercialização e outras atinentes ao empreendimento, que devem ser ressarcidas, não se justificando a utilização de um percentual maior de retenção. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATOS. PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA CONCEDIDA À APELADA. PRESUNÇÃO DE INSUFICIÊNCIA DE RECURSOS NÃO FOI AFASTADA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MODIFICAÇÃO DA SITUAÇÃO ECONÔMICA DA AUTORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GIESTA INCORPORADORA LTDA. DESCABIMENTO. MESMO GRUPO ECONÔMICO. RETENÇÃO DE VALORES POR MULTA CONTRATUAL. LEI DO DISTRATO. INAPLICABILIDADE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO QUE SE PRESUME EXTINTO. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS É ADEQUADA PARA INDENIZAR A RÉ PELAS PERDAS E DANOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1000547- 05.2023.8.26.0394; Relator (a): Marcello do Amaral Perino; Órgão Julgador: 33ª Página 9 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Câmara de Direito Privado; Foro de Nova Odessa - 1ª Vara Judicial; Data do Julgamento: 04/06/2025; Data de Registro: 04/06/2025). APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Sentença de parcial procedência. Retenção de 20% dos valores pagos e da taxa de fruição, a ser apurada em cumprimento de sentença. Recurso do réu. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Inexistência de evidência de que se trate de aquisição para atividade recorrente de investimento imobiliário. Contrato anterior à Lei 13.786/2018. Cláusula penal de retenção de 50% abusiva. Fixação de percentual de 20% a título de retenção que se mostra adequado, considerando que ainda será acrescida a taxa de fruição. Valores pagos a título de sinal. Discriminação como princípio de pagamento. Montante que deve integrar o valor a ser restituído. Correção monetária. Proteção contra a perda do poder aquisitivo da moeda. Incidência a contar dos respectivos pagamentos. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Majoração da verba honorária para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. (TJSP; Apelação Cível 1050551-69.2021.8.26.0506; Relator (a): FLAVIA BEATRIZ GONCALEZ DA SILVA; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/06/2025; Data de Registro: 02/06/2025) Esclareço, contudo, que a ocupação graciosa do imóvel não pode ser oportunizada ao adquirente, sob pena de restar configurado verdadeiro enriquecimento ilícito. É importante ressaltar que, após a transmissão da posse do bem ao adquirente, a vendedora fica impossibilitada não só de comercializá-lo ou apresentá-lo a terceiros, como também de usufrui-lo, merecendo, portanto, ser indenizada. Página 10 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Veja-se a mais recente posição da jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO DA AVENÇA. CULPA DA ADQUIRENTE. MULTA CONTRATUAL FIXADA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20% DOS VALORES PAGOS. MONTANTE QUE É RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO DE VALORES EM PARCELA ÚNICA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada em percentual sobre o valor do contrato e não sobre o valor efetivamente pago. 2. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel motivada pelo adquirente, é razoável a fixação de devolução em montante equivalente a 80% dos valores pagos à vendedora, em parcela única, diante da existência de cláusula contratual abusiva. Precedentes desta C. 6ª Câmara. 3. Em razão do princípio da irretroatividade da lei (art. 6º da LINBD), os compromissos de venda e compra de bens imóveis firmados até 26 de dezembro de 2018 não se submetem ao regime estabelecido pela Lei nº 13.786/18. 4. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado. Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C. STJ e desta C. 6ª Câmara. (TJSP; Apelação Cível Página 11 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ 1123803-62.2021.8.26.0100; Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 20ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/02/2023; Data de Registro: 12/02/2023). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Resolução contratual por desistência dos adquirentes - Sentença que reconheceu o direito dos compradores de reaver o preço, com retenção, pela vendedora, de 20%das parcelas pagas, excluído o valor desembolsado a título de sinal, cuja devolução não é devida - Pretensão recursal de majoração da retenção para 40% e condenação dos autores ao pagamento de taxa de fruição do imóvel. Percentual fixado em conformidade com o que a jurisprudência vem fixando para casos semelhantes, além de ser suficiente para ressarcir a vendedora dos prejuízos decorrentes da rescisão contratual, observando-se a possibilidade de nova comercialização do bem. Abusividade da cláusula contratual que prevê percentual de retenção. Taxa de ocupação. O fato de se tratar de lote não afasta a possibilidade da incidência de taxa de ocupação, diante da efetiva transmissão da posse, coma possibilidade de realização de benfeitorias no imóvel, consoante expressa previsão contratual. Fixação em 0,5% do valor do contrato, devido mensalmente no período entre o inadimplemento e a desocupação - Recurso parcialmente provido. (Apelação Cível 1000993- 91.2019.8.26.0541; Relator: Ademir Modesto de Souza; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 22/09/2021). RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL RESOLUÇÃO POR -INADIMPLEMENTO DOADQUIRENTE IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO PARCIAL PROCEDÊNCIA INSURGÊNCIA DA LOTEADORA E DO ADQUIRENTE. Recursos Página 12 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ ofertados em face da sentença que decretou a rescisão de compromisso de venda e compra de lote, condenando a ré à devolução de 90% dos valores pagos, excluindo-se as arras, e, de outro lado, condenou o adquirente ao pagamento de taxa de fruição, em 0,5% do valor do contrato, para cada mês de ocupação Insurgências recursais que se acolhem em parte, sendo que o autor tem razão quanto às arras, uma vez que tais deverão compor a base de cálculo das quantias a incidir a percentagem da devolução, embora, no que é acolhido o reclamo da ré, majora-se o montante, para alcançar 20% dos valores pagos de retenção Juros de mora, para a devolução de valores, incidem apenas com o trânsito em julgado, considerando a culpa do adquirente pelo desfazimento - Valores a título de fruição que são devidos desde o início da posse, a despeito da inexistência de construção , observando-se a data da averbação do TVO (termo de verificação de obras de infra-estrutura) na matrícula-mãe, momento que possível exercê-la. Recursos parcialmente providos. (Apelação Cível 1057448-73.2016.8.26.0576; Relator: Costa Netto; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 31/08/2021). Não é diverso o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça a esse respeito: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRAE VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA Página 13 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATADO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do promissário comprador, este deverá ser ressarcido parcialmente sobre o valor pago. 3. No caso em julgamento, considerando suas peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir desde o início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução, tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário comprador. 4. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão. 5. Recurso especial provido. (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015). Assim, considerando que houve a transmissão da posse do lote à parte ré no momento da celebração da avença, certo é que, a despeito da necessidade de devolução dos valores por ela despendidos para aquisição do imóvel, deverá ser descontada taxa de fruição, equivalente a 0,5% do valor atualizado do preço, a incidir mensalmente a partir da data da celebração da avença até a data da efetiva desocupação do imóvel. Página 14 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Assim, entendo que o valor devido pela construtora à parte autora deverá ser apurado em posterior fase de liquidação de sentença. Como consectário lógico da rescisão contratual e devolução parcial dos valores pagos, de rigor, ainda, a reintegração de posse. 3. Dispositivo Isto posto, na forma do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão deduzida na petição inicial de Ação Revisional de contrato de compra e venda de imóvel Condeno a parte autora, porque sucumbente, ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como dos honorários advocatícios do patrono da parte adversa, que arbitro em 10% sobre o valor da condenação, ante o contido no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, levando em consideração para o arbitramento a natureza da causa e a desnecessidade de instrução do feito. Frente ao exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código Processual Civil e demais dispositivos mencionados, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado em Ação Declaratória de Rescisão Contratual, para o fim de: I) declarar a rescisão contratual por culpa exclusiva da parte ré, bem como a; II) condenar o réu ao pagamento de taxa pela fruição do bem imóvel, equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato, a incidir mensalmente a partir da data da celebração da avença até a data da efetiva desocupação do imóvel, deduzido o montante correspondente a devolução de 80% do valor pago, a ser apurada em posterior fase de liquidação de sentença e, por fim; III) determinar a desocupação do imóvel descrito na petição inicial no prazo de 30 dias, com a consequente expedição do mandado, e consolido a posse plena à parte autora. Página 15 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ O valor da condenação deve ser acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, incidentes a partir da data da publicação da sentença, e corrigidos monetariamente, pelos índices oficiais (SELIC), desde a aludida data. Em razão da sucumbência, condeno a ré pagamento das custas e despesas do processo, bem como dos honorários advocatícios do patrono da parte adversa, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, considerando o zelo do profissional, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço, nos termos do §2º, do art. 85 do CPC. Observem-se as disposições atinentes à justiça gratuita. Publique-se, registre-se e intimem-se. Curitiba/PR, data da inserção no sistema 1 . FABIANO JABUR CECY Juiz de Direito (documento assinado digitalmente) 1 Item 2.21.4.1 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Paraná. Página 16 de 16

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Fabio Takeshigue Sagara x Kosaku Ishida e outros

ID: 311376862

Tribunal: TJPR Órgão: 18ª Vara Cível de Curitiba Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0006878-24.2017.8.16.0001

Data de Disponibilização: 30/06/2025

Polo Ativo:

FABIO TAKESHIGUE SAGARA

Polo Passivo:

KOSAKU ISHIDA MASSAKO ISHIDA

Conclusão

Advogados:

RICARDO LUIZ DE OLIVEIRA

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LAIS LOPES MARTINS DO AMARAL

OAB/PR XXXXXX Desbloquear

ROBSON OCHIAI PADILHA

OAB/PR XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _____________… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Autos n. 0006878-24.2017.8.16.0001 Parte Autora: FABIO TAKESHIGUE SAGARA Parte Ré: KOSAKU ISHIDA E MASSAKO ISHIDA SENTENÇA 1. Relatório Trata-se de Ação Revisional de contrato de compra e venda de bem imóvel. A parte autora alegou, resumidamente, que: a) em meados de 2009, o autor Fábio conheceu o réu Ishida e, em janeiro de 2010, aceitou oportunidade de trabalho por este oferecida; b) o réu, sob a alegação de que por ser estrangeiro dependia de sócios brasileiros, sempre pedia o “nome emprestado” do autor e sua esposa Joelma Sagara; c) em novembro de 2011 o requerido propôs ao autor a venda da empresa Alpina Hotel Ltda e o imóvel em que este está situado, porém o réu inseriu diversas cláusulas abusivas; d) o Página 1 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ preço do imóvel foi quintuplicado – de R$ 1.000.000,00 para R$ 4.920.000,00 e foram impostas penalidades de perdimento dos valores pagos; e) percebendo a abusividade, diligenciou a análise por profissionais da área e os três laudos periciais redigidos apontam que o imóvel e os móveis que os guarnecem possuem avaliação máxima de R$ 1.068.000,00, sem considerar as reformas construtivas necessárias; f) Já promoveu o pagamento de R$1.341.984,00 (um milhão, trezentos e quarenta e um mil novecentos e oitenta quatro reais). Por fim, pugnou pelo arbitramento do valor do imóvel sito à rua Prefeito Maurício Fruet, 840, Curitiba, Paraná, CEP 82.900-010, matrícula 11.213 da 4ª Circunscrição Imobiliária desta capital, para efeito de revisar a cláusula contratual 3 que prevê o preço da aquisição imobiliária no contrato e declarar nulas as 20 Notas Promissórias vinculadas ao negócio jurídico e declarar a propriedade do imóvel em favor do autor. Deu à causa o valor de R$1.341.984,00 (um milhão, trezentos e quarenta e um mil novecentos e oitenta quatro reais). Citada, a ré apresentou contestação em mov. 46.1 arguindo preliminarmente a inépcia da petição inicial. No mérito, alegou resumidamente que: a) os autores nunca prestaram serviço para o réu, sendo a relação comercial pautada no interesse daqueles na aquisição do empreendimento deste; b) passados seis anos da celebração do contrato, o autor não se opôs aos valores então ajustados, só o fazendo judicialmente neste momento; c) o autor Fábio é corretor de imóveis inscrito junto ao CRECI desde 2005 e possui amplo conhecimento do ramo; d) o estabelecimento operava desde o ano 2005, já com nome consolidado na região, ponto comercial valioso, vasta clientela e faturamento de cerca de R$ 50.000,00 mensais; e) os pedidos devem ser rejeitados . Sobre a contestação, manifestou-se a parte autora em mov. 50.1. Decisão saneadora de mov. 70.1 afastou preliminares, fixou Página 2 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ pontos controvertidos e determinou a produção de prova pericial. Laudo pericial anexado em mov. 278.1. Após manifestação das partes, houve nova manifestação do perito em mov. 292.1 e 308.1. Termo de Audiência de Instrução e Julgamento em mov. 430.1 As partes apresentaram suas alegações finais em mov. 432.1 e 433.1. Após, contados e preparados, vieram os autos conclusos. É o relatório (artigo 489, I do CPC). Autos n. 0010772-71.2018.8.16.0001 Parte Autora: MASSAKO ISHIDA E KOSAKU ISHIDA Parte Ré: FABIO TAKESHIGUE SAGARA E JOELMA KUASINEI SAGARA SENTENÇA 1. Relatório Página 3 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Trata -se de Ação Declaratória de rescisão contratual, Cobrança e Reintegração de posse. A parte autora alegou, resumidamente, que: a) celebraram com a parte ré contrato de compra e venda tendo como objeto o estabelecimento comercial Alpina Hotel Ltda. em 01 de dezembro de 2011, incluindo os móveis/utensílios e o próprio imóvel onde até hoje funcionava o hotel desde 2005; b) do valor do contrato, R$ 30.000,00 (trinta mil reais) seria pago como sinal de negócio no ato da assinatura; o montante de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) seria pago no primeiro ano de contrato; e o saldo, de R$ 4.800.000,00 (quatro milhões e oitocentos mil reais), em 240 (duzentos e quarenta) parcelas, se estendendo o parcelamento ao longo de 20 (vinte) anos; c) passados seis anos da celebração do contrato, após o ajuizamento da demanda em apenso, em 14 de agosto de 2017, os réus cessaram os pagamentos das parcelas, somando o valor de R$ 239.316,81 em parcelas inadimplidas; d) o contrato deve ser rescindido ante o inadimplemento dos réus, com a reintegração de posse do imóvel e pagamento das parcelas vencidas e vincendas até a efetiva desocupação. Por fim, pugnou pela rescisão contratual, reintegração de posse e condenação dos réus ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas. Deu à causa o valor de R$4.920.000,00 (quatro milhões e novecentos e vinte mil reais). Decisão de mov. 16.1 indeferiu o pedido de reintegração de posse em sede de tutela provisória de urgência. Citada, a ré apresentou contestação em mov. 56.1 arguindo preliminarmente a inépcia da petição inicial. No mérito, alegou resumidamente que: a) foram coagidos a assinar a minuta de contrato redigida pelos autores, devido a condição histórica de prestador de serviço e sua frágil posição de dependência financeira do trabalho foram coagidos a assinar a minuta de contrato redigida pelos autores, devido a condição de prestador de serviço e sua posição de dependência financeira do trabalho; b) o hotel é bastante simples e por esse motivo o faturamento mensal sempre foi próximo ao valor de R$ 50.000,00, ficando os autores com metade desse valor; c) o valor do imóvel Página 4 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ não condiz com a realidade; d) os autores outorgarem quitação irrestrita aos réus; e) os pedidos devem ser rejeitados. Sobre a contestação, manifestou-se a parte autora em mov. 68.1. Restou determinado saneado e julgamento simultâneo com os autos em apenso. Após, contados e preparados, vieram os autos conclusos. É o relatório (artigo 489, I do CPC). Passo a fundamentar e decidir. 2. Fundamentação Tratam os autos de Ação de Revisão Contratual em apenso a Ação de Rescisão Contratual e Reintegração de posse. Da Revisão Contratual Alegam os compradores que teriam sido coagidos a celebrar o contrato pelos valores exigidos pelo vendedor, de modo que deveria haver arbitramento com fixação de novo valor reduzido para pagamento. Dispõe o Código Civil: “Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei”. Página 5 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Washington de Barros Monteiro1 e Serpa Lopes2 assim enumeram os requisitos do dolo: “a) intenção de induzir o declarante a praticar o ato jurídico; b) utilização de recursos fraudulentos graves; c) que esses artifícios sejam a causa determinante da declaração de vontade; e d) que procedam do outro contratante ou sejam por este conhecidos como procedentes de terceiros”. Dispõe o art. 138 do Código Civil: Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio. Os arts. 151 a 153 do Código Civil são explícitos: Art. 151. A coação, para viciar a declaração da vontade, há de ser tal que incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e considerável à sua pessoa, à sua família, ou aos seus bens. Parágrafo único. Se disser respeito a pessoa não pertencente à família do paciente, o juiz, com base nas circunstâncias, decidirá se houve coação. Art. 152. No apreciar a coação, ter-se-ão em conta o sexo, a idade, a condição, a saúde, o temperamento do paciente e todas as demais circunstâncias que possam influir na gravidade dela. Art. 153. Não se considera coação a ameaça do exercício normal de um direito, nem o simples temor reverencial. Página 6 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Os adquirentes não lograram demonstrar a coação capaz de desconstituir o negócio firmado ou mesmo implicar na sua revisão. Outrossim, não logrou demonstrar que os valores dispostos no acordo não correspondiam com a realidade acordada entre as partes. Veja-se que a “ameaça” de perdimento de R$30.000,00 (trinta mil reais) pagos como sinal de forma alguma pode ser arguida como motivo suficiente para que os compradores assumissem obrigação de quase R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais). Ademais, o comprador Fábio é corretor de imóveis com registro junto ao CRECI, de modo que não se mostra razoável afirmar que desconhecia o real valor do imóvel e do negócio. Ao que se apura, em realidade, ocorreu arrependimento posterior dos compradores, entretanto, tal circunstância não motiva a revisão como pretendido e nem tampouco permite o inadimplemento do contrato. A teoria da boa-fé objetiva exige, além das obrigações e requisitos essenciais do contrato, que as partes devem agir de acordo com os padrões sociais reconhecidos de lisura e lealdade. Em outras palavras, os contratos celebrados envolvem não somente obrigações de transferir, mas também, obrigações de boa conduta. De mais a mais, a clareza do acordo celebrado pelas partes não permite a conclusão de que não soubessem das condições dos materiais, entregues pelos vendedores, friso, e do próprio negócio, assumindo, com sua conduta, os riscos de tal negócio. Desta feita, não vislumbro a existência de qualquer abusividade que imponha a revisão ou anulação do contrato, sendo, pois, ilegítima a tentativa de inadimpli-lo. Página 7 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Veja-se que a parte autora não produziu qualquer prova da coação , ônus a si atribuído pelas regras de distribuição do ônus da prova. Desta feita, a rejeição dos pedidos é medida que se impõe. Da Rescisão Contratual Acolho o pedido de rescisão do contrato de compra e venda, uma vez que consiste em direito potestativo, restando a apreciação quanto aos desdobramentos dela advindos. A despeito da rescisão contratual, não há que se falar em retenção de todos os valores pagos e nem tampouco cobrança das parcelas vencidas e vincendas. Explico. Ainda que o negócio esteja sendo desfeito por culpa da compradora, a jurisprudência deste E. Tribunal tem reiteradamente decidido que as partes devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da sua celebração, autorizada a retenção de uma porcentagem pelo fornecedor, a título de cláusula penal. Também é cediço que a resolução do contrato provoca efeitos ex tunc , devendo haver as devidas compensações para tornar as partes ao status quo ante. Assim, o comprador devolve a coisa e o vendedor devolve o preço. Nesse contexto, é cristalino o direito de o comprador obter a devolução do que despendeu. Todavia, o vendedor tem a prerrogativa de reter parte desse numerário para ressarcimento das despesas administrativas. Evidenciado o dever de restituir, resta apurar o montante a ser devolvido ou o percentual a ser retido, o qual deve ser analisado de acordo como caso concreto. Nesse contexto, se a culpa é do vendedor, a restituição deve ser integral, sem Página 8 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ qualquer retenção. Porém, se ele não deu causa à rescisão, pode haver retenção para compensação dos prejuízos. Na espécie, a aquisição foi desfeita em razão de desistência da parte ré/compradora, não havendo que se falar que houve atuação abusiva dos autores/vendeores para determinar a celebração das avença. Dessa forma, cabível, no caso, a retenção de 20% sobre o valor pago, percentual este que se encontra dentro do critério fixado pelo C. Superior Tribunal de Justiça, que reconhece possível a retenção em percentual entre 10% e 25% do valor pago o qual afigura-se suficiente e não se mostra exagerado a ponto de se caracterizar como oneroso ao comprador. Daí porque, a retenção de 20% dos valores pagos mostra-se adequada para indenizar a ré pelas perdas e danos, considerando-se presumidas despesas com a venda do imóvel, tais como publicidade, comercialização e outras atinentes ao empreendimento, que devem ser ressarcidas, não se justificando a utilização de um percentual maior de retenção. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATOS. PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA CONCEDIDA À APELADA. PRESUNÇÃO DE INSUFICIÊNCIA DE RECURSOS NÃO FOI AFASTADA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MODIFICAÇÃO DA SITUAÇÃO ECONÔMICA DA AUTORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GIESTA INCORPORADORA LTDA. DESCABIMENTO. MESMO GRUPO ECONÔMICO. RETENÇÃO DE VALORES POR MULTA CONTRATUAL. LEI DO DISTRATO. INAPLICABILIDADE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO QUE SE PRESUME EXTINTO. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS É ADEQUADA PARA INDENIZAR A RÉ PELAS PERDAS E DANOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1000547- 05.2023.8.26.0394; Relator (a): Marcello do Amaral Perino; Órgão Julgador: 33ª Página 9 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Câmara de Direito Privado; Foro de Nova Odessa - 1ª Vara Judicial; Data do Julgamento: 04/06/2025; Data de Registro: 04/06/2025). APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Sentença de parcial procedência. Retenção de 20% dos valores pagos e da taxa de fruição, a ser apurada em cumprimento de sentença. Recurso do réu. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Inexistência de evidência de que se trate de aquisição para atividade recorrente de investimento imobiliário. Contrato anterior à Lei 13.786/2018. Cláusula penal de retenção de 50% abusiva. Fixação de percentual de 20% a título de retenção que se mostra adequado, considerando que ainda será acrescida a taxa de fruição. Valores pagos a título de sinal. Discriminação como princípio de pagamento. Montante que deve integrar o valor a ser restituído. Correção monetária. Proteção contra a perda do poder aquisitivo da moeda. Incidência a contar dos respectivos pagamentos. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Majoração da verba honorária para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil. (TJSP; Apelação Cível 1050551-69.2021.8.26.0506; Relator (a): FLAVIA BEATRIZ GONCALEZ DA SILVA; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/06/2025; Data de Registro: 02/06/2025) Esclareço, contudo, que a ocupação graciosa do imóvel não pode ser oportunizada ao adquirente, sob pena de restar configurado verdadeiro enriquecimento ilícito. É importante ressaltar que, após a transmissão da posse do bem ao adquirente, a vendedora fica impossibilitada não só de comercializá-lo ou apresentá-lo a terceiros, como também de usufrui-lo, merecendo, portanto, ser indenizada. Página 10 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Veja-se a mais recente posição da jurisprudência: APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO DA AVENÇA. CULPA DA ADQUIRENTE. MULTA CONTRATUAL FIXADA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20% DOS VALORES PAGOS. MONTANTE QUE É RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO DE VALORES EM PARCELA ÚNICA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada em percentual sobre o valor do contrato e não sobre o valor efetivamente pago. 2. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel motivada pelo adquirente, é razoável a fixação de devolução em montante equivalente a 80% dos valores pagos à vendedora, em parcela única, diante da existência de cláusula contratual abusiva. Precedentes desta C. 6ª Câmara. 3. Em razão do princípio da irretroatividade da lei (art. 6º da LINBD), os compromissos de venda e compra de bens imóveis firmados até 26 de dezembro de 2018 não se submetem ao regime estabelecido pela Lei nº 13.786/18. 4. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado. Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C. STJ e desta C. 6ª Câmara. (TJSP; Apelação Cível Página 11 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ 1123803-62.2021.8.26.0100; Relator (a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 20ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/02/2023; Data de Registro: 12/02/2023). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Resolução contratual por desistência dos adquirentes - Sentença que reconheceu o direito dos compradores de reaver o preço, com retenção, pela vendedora, de 20%das parcelas pagas, excluído o valor desembolsado a título de sinal, cuja devolução não é devida - Pretensão recursal de majoração da retenção para 40% e condenação dos autores ao pagamento de taxa de fruição do imóvel. Percentual fixado em conformidade com o que a jurisprudência vem fixando para casos semelhantes, além de ser suficiente para ressarcir a vendedora dos prejuízos decorrentes da rescisão contratual, observando-se a possibilidade de nova comercialização do bem. Abusividade da cláusula contratual que prevê percentual de retenção. Taxa de ocupação. O fato de se tratar de lote não afasta a possibilidade da incidência de taxa de ocupação, diante da efetiva transmissão da posse, coma possibilidade de realização de benfeitorias no imóvel, consoante expressa previsão contratual. Fixação em 0,5% do valor do contrato, devido mensalmente no período entre o inadimplemento e a desocupação - Recurso parcialmente provido. (Apelação Cível 1000993- 91.2019.8.26.0541; Relator: Ademir Modesto de Souza; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 22/09/2021). RESCISÃO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL RESOLUÇÃO POR -INADIMPLEMENTO DOADQUIRENTE IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO PARCIAL PROCEDÊNCIA INSURGÊNCIA DA LOTEADORA E DO ADQUIRENTE. Recursos Página 12 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ ofertados em face da sentença que decretou a rescisão de compromisso de venda e compra de lote, condenando a ré à devolução de 90% dos valores pagos, excluindo-se as arras, e, de outro lado, condenou o adquirente ao pagamento de taxa de fruição, em 0,5% do valor do contrato, para cada mês de ocupação Insurgências recursais que se acolhem em parte, sendo que o autor tem razão quanto às arras, uma vez que tais deverão compor a base de cálculo das quantias a incidir a percentagem da devolução, embora, no que é acolhido o reclamo da ré, majora-se o montante, para alcançar 20% dos valores pagos de retenção Juros de mora, para a devolução de valores, incidem apenas com o trânsito em julgado, considerando a culpa do adquirente pelo desfazimento - Valores a título de fruição que são devidos desde o início da posse, a despeito da inexistência de construção , observando-se a data da averbação do TVO (termo de verificação de obras de infra-estrutura) na matrícula-mãe, momento que possível exercê-la. Recursos parcialmente providos. (Apelação Cível 1057448-73.2016.8.26.0576; Relator: Costa Netto; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 31/08/2021). Não é diverso o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça a esse respeito: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRAE VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. DENÚNCIA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR EM FACE DA INSUPORTABILIDADE NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO PARCIAL DO VALORES PAGOS. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA Página 13 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. DATADO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. 2. Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do promissário comprador, este deverá ser ressarcido parcialmente sobre o valor pago. 3. No caso em julgamento, considerando suas peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir desde o início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução, tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário comprador. 4. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão. 5. Recurso especial provido. (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015). Assim, considerando que houve a transmissão da posse do lote à parte ré no momento da celebração da avença, certo é que, a despeito da necessidade de devolução dos valores por ela despendidos para aquisição do imóvel, deverá ser descontada taxa de fruição, equivalente a 0,5% do valor atualizado do preço, a incidir mensalmente a partir da data da celebração da avença até a data da efetiva desocupação do imóvel. Página 14 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ Assim, entendo que o valor devido pela construtora à parte autora deverá ser apurado em posterior fase de liquidação de sentença. Como consectário lógico da rescisão contratual e devolução parcial dos valores pagos, de rigor, ainda, a reintegração de posse. 3. Dispositivo Isto posto, na forma do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão deduzida na petição inicial de Ação Revisional de contrato de compra e venda de imóvel Condeno a parte autora, porque sucumbente, ao pagamento das custas e despesas processuais, assim como dos honorários advocatícios do patrono da parte adversa, que arbitro em 10% sobre o valor da condenação, ante o contido no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, levando em consideração para o arbitramento a natureza da causa e a desnecessidade de instrução do feito. Frente ao exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código Processual Civil e demais dispositivos mencionados, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado em Ação Declaratória de Rescisão Contratual, para o fim de: I) declarar a rescisão contratual por culpa exclusiva da parte ré, bem como a; II) condenar o réu ao pagamento de taxa pela fruição do bem imóvel, equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato, a incidir mensalmente a partir da data da celebração da avença até a data da efetiva desocupação do imóvel, deduzido o montante correspondente a devolução de 80% do valor pago, a ser apurada em posterior fase de liquidação de sentença e, por fim; III) determinar a desocupação do imóvel descrito na petição inicial no prazo de 30 dias, com a consequente expedição do mandado, e consolido a posse plena à parte autora. Página 15 de 16PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA FORO CENTRAL 18ª VARA CÍVEL Rua Mateus Leme, 1142, São Francisco, Curitiba/PR Fone: (41) 3221-9500 _________________ O valor da condenação deve ser acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, incidentes a partir da data da publicação da sentença, e corrigidos monetariamente, pelos índices oficiais (SELIC), desde a aludida data. Em razão da sucumbência, condeno a ré pagamento das custas e despesas do processo, bem como dos honorários advocatícios do patrono da parte adversa, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, considerando o zelo do profissional, o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço, nos termos do §2º, do art. 85 do CPC. Observem-se as disposições atinentes à justiça gratuita. Publique-se, registre-se e intimem-se. Curitiba/PR, data da inserção no sistema 1 . FABIANO JABUR CECY Juiz de Direito (documento assinado digitalmente) 1 Item 2.21.4.1 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Paraná. Página 16 de 16

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