Paulo Roberto Romano x Ana Carolina Bertoni De Oliveira e outros
ID: 280303560
Tribunal: TJPR
Órgão: 7ª Vara Cível de Curitiba
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 0018918-28.2023.8.16.0001
Data de Disponibilização:
27/05/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
PAULO ROBERTO ROMANO
OAB/PR XXXXXX
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LEONARDO GUILHERME DOS SANTOS LIMA
OAB/PR XXXXXX
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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 7ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Cândido de Abreu, 535 - 7° ANDAR - Centro Cívico - …
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO CENTRAL DE CURITIBA 7ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI Rua Cândido de Abreu, 535 - 7° ANDAR - Centro Cívico - Curitiba/PR - CEP: 80.530-000 - Fone: 41-99292-0027 - E-mail: ctba-7vj-e@tjpr.jus.br Autos nº. 0018918-28.2023.8.16.0001 Processo: 0018918-28.2023.8.16.0001 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Locação de Imóvel Valor da Causa: R$44.485,25 Autor(s): PAULO ROBERTO ROMANO Réu(s): ANA CAROLINA BERTONI DE OLIVEIRA RAPAHEL LUIZ CRUZ CANTO I – RELATÓRIO PAULO ROBERTO ROMANO propôs a presente “AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/ PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA” em face de RAPHAEL LUIZ CRUZ CANTO e ANA CAROLINA BERTONI com a seguinte narrativa fática: a] as partes firmaram Contrato de Locação Residencial pelo prazo de 36 meses, tendo por objeto o imóvel localizado na Rua Adão Lauro Vargas, n. 359, casa 11, bairro Uberaba, em Curitiba/PR; b] no início do contrato, "realizada vistoria do imóvel, que, além de gerar um relatório fotográfico, antecipou a existência de problemas estruturais, não limitados a condição do imóvel, mas, também, do mobiliário que guarnecia a estrutura"; c] em 15/10/2021, apresentada contestação à vistoria, tendo a gerente de locações da imobiliária acionado empresa terceirizada para solicitar uma nova vistoria após a finalização dos reparos necessários; d] constatado "que o andar térreo do sobrado alagava ao menor cair de gotas de chuva” e "em fevereiro de 2022 que os vazamentos do vaso sanitário e bomba pressurizadora renderam ao locatário uma conta de água no valor de R$ 1.337,52" ; e] "tão incisivas e constantes foram as cobranças do locatário por uma solução definitiva dos vícios que acometiam o imóvel," passou a incluir o proprietário RAPHAEL nas negociações; f] "que a imobiliária permaneceu oito meses com um buraco exposto onde eram as dispensas para armazenamento de utensílios de cozinha" e o forro de gesso do segundo andar passou a ceder em diversos pontos do imóvel, tendo desmoronado no banheiro; g] em 12/04/23, o Locatário realizou a quarta Notificação Extrajudicial à Administradora para rescindir o contrato, por culpa exclusiva do Locador. Defende que "os locadores incorreram em infração contratual ao ceder para locação imóvel que não tinha condições e uso, seja pela extensa infiltração de água em todo o imóvel, sejam pelos vazamentos no lavabo (pia e vaso), seja pela disfunção de mobiliário ou até mesmo pelo ressecamento de sifões e da bomba pressurizadora que geraram alagamentos, desabamento de teto e danificação de móveis". Por isso, ajuizou a presente ação requerendo “a concessão de Tutela de Urgência para determinar aos Réus a proibição de inscrição do Autor ou Fiadores em cadastros restritivos de crédito, protesto de títulos ou qualquer ato coercitivo de cobrança de rubricas relativas ao contrato de locação". No mérito, pede: a] a rescisão do contrato, com "reconhecimento das violações contratuais perpetradas pelos réus, atribuindo-lhes a infração às cláusulas sexta, parágrafo único e décima, I, “a” e “e”, de forma a condená-los ao pagamento da multa equivalente a três alugueres, devidamente corrigidas pelo IGPM até o efetivo pagamento"; b] a declaração de "inexigibilidade de alugueres contemporâneos ao marco de rescisão do contrato, bem como dos itens constantes da vistoria de saída que divergem dos itens contestados pelo locatário na vistoria de entrada"; c] a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais. Acompanham a inicial diversos documentos (seq. 1.1 a 1.111). Deferida em parte a medida liminar (seq. 12.1). Citados ANA (seq. 27.1) e RAPHAEL (seq. 71), apresentaram Contestação (seq. 36 e 74) refutando a versão fática da exordial. Discorrem sobre a situação do imóvel e a regularidade da cobrança dos alugueres, refutando o pedido de arbitramento de multa contratual e indenização por danos morais. Assim, requerem a improcedência da ação. Juntam documentos. Os Réus regularizaram a representação processual (seq. 57 e 87). Em Impugnação à Contestação (seq. 88.1), o Autor rechaçou as teses despendidas e reiterou os pedidos iniciais. Oportunizada a especificação de provas, os Réus pugnaram as provas oral e documental (seq. 85.1); e o Autor a prova oral (seq. 89.1), infrutífera a tentativa conciliatória (seq. 93.1 e 94.1). Em decisão saneadora (seq. 97.1), fixados pontos controvertidos e designada Audiência de Instrução e Julgamento. Colhidos os depoimentos (seq. 136 e 137), as partes apresentaram Alegações Finais (seq. 144.1 e 146.1), convertido o julgamento em diligência (seq. 148.1). O Autor relacionou às mídias juntadas aos autos (seq. 151) e a parte ré apresentou Ata Notarial (seq. 152 e 154). Exercido o contraditório (seq. 156.1 e 159.1), vieram os autos conclusos para sentença. II – FUNDAMENTAÇÃO Adota este Juízo precedente do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, com fundamento no Código de Processo Civil, segundo o qual o julgador não é obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, caso já tenha encontrado razão suficiente para prolatar a decisão: “PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RESCISÓRIA. TRANSPORTE DE PASSAGEIROS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. TERMO A QUO. NULIDADE DO ATO ADMINISTRATIVO. PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DA TUTELA. INDEFERIMENTO. AGRAVO INTERNO. DECISÃO MANTIDA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. I - Trata-se de ação rescisória, com pedido de antecipação da tutela e com fundamento no art. 966, V e segs. do CPC/2015, contra a Empresa União Cascavel de Transporte e Turismo Ltda. (EUCATUR), com o objetivo de rescindir acórdão prolatado nos autos do REsp n. 1.462.281/PR. O pedido de antecipação de tutela foi indeferido monocraticamente. A decisão foi confirmada no julgamento de agravo interno. II - Segundo o art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, os embargos de declaração são cabíveis para esclarecer obscuridade; eliminar contradição; suprir omissão de ponto ou questão sobre as quais o juiz devia pronunciar-se de ofício ou a requerimento; e/ou corrigir erro material. III - Conforme entendimento pacífico desta Corte: "O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida." (EDcl no MS 21.315/DF, relatora Ministra Diva Malerbi (Desembargadora convocada TRF 3ª Região), Primeira Seção, julgado em 8/6/2016, DJe 15/6/2016). IV - Não há que se falar em omissão quanto ao argumento de configuração do periculum in mora quando esta Corte assim se manifestou (fl. 2.426): "Segundo informações da própria autora, a presente ação rescisória foi ajuizada quando já julgado o recurso de apelação, reconhecendo o direito ao recebimento da indenização pleiteada. Atualmente, essa decisão de mérito encontra-se em procedimento de liquidação consensual no âmbito administrativo perante a própria autora (fls. 6). Nessa seara preambular e excepcional, portanto, não se evidencia a plausibilidade do direito invocado e nem o perigo da demora. Aliás, há se ponderar que o acórdão rescindendo baseou-se em firme entendimento jurisprudencial a respeito do tema prescricional, em razão da existência da ação na qual se discutia a anulação do ato que deu causa à lesão sofrida pela administrado (fls. 214-215)." V - A pretensão de reformar o julgado não se coaduna com as hipóteses de omissão, contradição, obscuridade ou erro material contidas no art. 1.022 do CPC/2015, razão pela qual inviável o seu exame em embargos de declaração. Nesse sentido: EDcl nos EAREsp 166.402/PE, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial, julgado em 15/3/2017, DJe 29/3/2017; EDcl na Rcl 8.826/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Corte Especial, julgado em 15/2/2017, DJe 15/3/2017. VI - Cumpre ressaltar que os aclaratórios não se prestam ao reexame de questões já analisadas com o nítido intuito de promover efeitos modificativos ao recurso. No caso dos autos, não há omissão de ponto ou questão sobre as quais o juiz, de ofício ou a requerimento, devia pronunciar-se, considerando que a decisão apreciou as teses relevantes para o deslinde do caso e fundamentou sua conclusão. VII - Embargos de declaração rejeitados.” (EDcl no AgInt na AR 6.151/PR, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 03/03/2022, DJe 08/03/2022). Adiante serão analisadas as questões relevantes e hábeis a motivar a presente sentença. Preliminarmente, ressalta-se que a impugnação da parte autora (seq. 159.1) quanto à intempestividade dos documentos juntados pelos Réus não merece prosperar. Isso porque a apresentação das Atas Notariais decorreu de expressa determinação judicial (seq. 156.1), a qual operou em função da instruir adequadamente o presente feito. Com efeito, o documento foi apresentado dentro do prazo (seq. 152.2), embora, logo retificado (seq. 154) a fim de obter a transcrição integral. No caso, destaca-se que não foi suscitada qualquer irregularidade sobre a forma do documento, o qual possui fé pública (art. 384 CPC c/c art. 215, CC). Assim, a impugnação é relativa ao mérito da presente ação e assim será analisada. Na espécie, a síntese da divergência consiste em apurar: a] o cumprimento pelas partes docontrato firmado; b] as obrigações decorrentes do contrato; c] a possibilidade de rescisão do contrato e condenação da parte ré às penalidades contratuais; d] a configuração ou não de danos morais ao Autor em função da situação e sua extensão. No cotejo dos elementos fáticos-probatórios dos autos, infere-se em relação à parte autora: a] “CONTRATO DE LOCAÇÃO” firmado entre as partes através da Administradora VIZIA CORRETORA IMÓVEIS LTDA (seq. 1.4); b] Vistoria de Entrada e Contestação (seq. 1.5 a 1.15); c] conta de água emitida pela SANEPAR no valor de R$ 1.337,52 em nome do Autor (seq. 1.17); d] Notificações Extrajudiciais e Respostas (seq. 1.18 a 1.29); e] imagens acerca da situação do imóvel e conversas entre as partes, inclusive Imobiliária (seq. 1.30 a 1.40; seq. 1.42 a 1.43); f] orçamento relativo aos serviços necessários no imóvel elaborado por Engenheiro Civil e Segurança, assim como Engenheiro Eletricista (seq. 1.41); g] Notificação e Contranotificação acerca da rescisão contratual (seq. 1.45 e 1.46); h] Declaração de Quitação de Condomínio em nome de PAULO (seq. 1.46), assim como junto à SANEPAR (seq. 1.49) e COPEL (seq. 1.50); i] Vistoria de Saída e Entrega de Chaves (seq. 1.47); j] Notificações de cobrança de RAPHAEL relativo a reparo no imóvel após saída do Locatário, inclusive em relação aos Fiadores (seq. 1.52 e 1.54). Em relação aos Réus: a] boleto de cobrança emitido por VIZIA; b] diversos e-mails trocados entre as partes e Administradora (seq. 74.3, 74.5 a 76.8; 74.10 e 74.11; 74.17 a 74.63); c] vistorias de entrada (seq. 74.9) e saída (seq. 74.14 e 74.16). Para o correto deslinde do feito, prestadia a transcrição parcial dos depoimentos colhidos em Audiência de Instrução: PAULO ROBERTO ROMANO (Autor): inicia contando sobre as visitas ao imóvel administrado por VIZIA: “Já nesse primeiro momento em que a gente visitou o imóvel, a gente identificou alguns problemas estruturais, estéticos, de manutenção. E mencionamos para a pessoa que nos apresentou o imóvel a necessidade de, então, regularizá-los. E, por conta disso, nos foi oportunizada, na minuta de contrato de locação, a chance de impugnar aquilo que a gente achava que, de fato, não estava de acordo com o laudo de vistoria de entrada ou que necessitaria de uma intervenção. E assim o fizemos. Produzimos uma impugnação ao laudo de vistoria de entrada. E juntamos fotografias, especificações técnicas sobre o que deveria ser feito, o que estava de errado, enfim. E nesse momento começou, então, uma verdadeira guerra, uma tortuosa guerra para conseguir suprir esses defeitos que foram apontados já desde o início da contratualidade (...) a gente sofreu com a falta de efetividade dos prestadores de serviços que foram encaminhados pela imobiliária. A gente sofreu com a superficialidade dos reparos que foram feitos, porque, em sua maioria, eles apenas pretendiam maquiar o que não poderia ser maquiado”, narrando diversos compromissos adiados para receberem os prestadores de serviços os quais nem sempre compareciam. Sobre a entrada de água, conta: “ao menor cair da chuva, de gotas da água da chuva, vertia água da claraboia do hall de entrada. Isso comprometia toda a minha sala de estar, prejudicava meus móveis, era um transtorno gigante (...) eu tinha infiltração não só na sala de entrada, como também quase todo o segundo andar do imóvel. Essa infiltração era tão grave que o teto de gesso do banheiro do closet chegou a ceder, e não foi por falta de aviso (...) Fora isso, a gente vivenciou um problema bem grave com a marcenaria da cozinha, que estava toda desgastada, enferrujada. Todas as gavetas estavam mal encaixadas, e essa era uma queixa também desde o início do contrato, que foi solucionada nos dois últimos meses, em que ainda ficamos lá”. Relata que, “inicialmente, então, essa questão dos reparos era tratada com o pessoal da imobiliária, o Felipe e a Iracema, e depois, posteriormente, foi ser tratada diretamente com o proprietário”. Conta sobre orçamento realizado por engenheiro para solucionar todas as questões da casa, estimado em R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Acrescenta que “a gente descobriu através do síndico do condomínio que esse problema de infiltração era crônico do imóvel, já existia há muito tempo, tanto que o síndico relatou que o Rafael já teve muito problema com a questão de infiltração, então isso nos foi ocultado no momento da contratação, e durante o contrato sempre foi prometido arrumar, só que a promessa de arrumar envolvia esse investimento mais pesado, arrumar a manta asfáltica lá em cima, trocar ela inteira, porque o imóvel tem mais de 30 anos, tem fotografias que o emprestador André tirou lá em cima da manta asfáltica toda arrebentada, então esse investimento que eu acho que o Rafael decidiu não fazer, que era o que precisava para solucionar o problema do imóvel”. Sobre abatimentos de valores despendidos para reparos no aluguel, esclareceu “a única dedução que eu fiz foi quando uma conta de água veio no valor de R$ 1.337,00, que aí esse também foi um momento de desgaste extremo, e aí eu mandei a notificação dizendo que eu ia abater esse valor da locação porque o vazamento da água estava no vaso sanitário, que tinha uma gambiarra lá, um puxador que vazava, e também na bomba pressurizadora, porque a bomba pressurizadora, tem uma foto nos autos, em que eu exponho que ela está exposta ao tempo, às intempéries do tempo, então ela tomava só o chuva. Inclusive esse vazamento de água que me rendeu uma conta de R$ 1.300,00 foi porque a bomba rachou e ela estava vertendo água constantemente (...) a única coisa que aconteceu foi que nos oportunizaram a chance de impugnar o laudo de vistoria de entrada e assim foi feito. Então, a imobiliária nunca falou que o imóvel contava com problemas crônicos antes da nossa entrada, nunca falou que precisaria de intervenção mais séria”. Continua discorrendo sobre as notificações extrajudiciais para redução do aluguel e conserto necessários, reforçando a intenção e desejo de permanecer no local. SILVANA ANTONHOLI GASQUES (Testemunha do Autor): conta que é diarista de PAULO, iniciando a prestação de serviços em janeiro de 2022, já na residência do Uberaba. Questionadas sobre os problemas, respondeu “Ah, eu vi tudo, porque desde a porta de entrada, já quando chovia um pouquinho mais forte, já a água ia pra dentro. Eu até puxei água todo dia, que eles nem estavam lá, puxando água pra fora, porque era muita água que vinha pra dentro da sala, ali, tudo, na porta de entrada, na janela também da sala, assim, caía água atrás.” . Disse que a agua vinha debaixo da porta e “da janela da sala era infiltração, vedação mesmo, né? Que infiltrava, assim, e entrava, conforme a chuva batia, e infiltrando. E o teto também, em cima, quando chovia, também infiltrava água, gotejamento, tudo, desde cima.” Sobre infiltrações, confirmou a ocorrência: “o banheiro, quer dizer, os três banheiros, né? Da suíte, do outro quarto, também, onde desabou tudo, o teto até. Infiltração. Embaixo, o lavabo, o vaso ali, também corria água direto, tinha problema. A pia do lavabo também não podia usar, né? Tinha que sempre deixar fechado o registro.”. Informou que sempre via tratativas da parte autora junto à imobiliária e proprietário, e viu pessoas irem até a residência para fazer reparos, a qual disse que eram “uma gambiarra, né? nunca consertou. A porta mesmo não consertou, vazava ainda a água de baixo. O telhado não consertou”. Narra que pouco tempo depois que começou a trabalhar no local, a caixa de gordura teve que ser limpa às expensas do Autor, pois a água da pia não descia mais e que a saída do imóvel se deu “por causa de muitos problemas, né? Não tem condição, né? De muitos problemas, não era resolvido.” Sobre a infiltração na pia, conta: “Tinha uma trinca, e essa trinquinha, ela foi aumentando. Tinha uma infiltração entre a parede e a pedra da pia também, que infiltrava a água atrás. Daí, acho que descia para trás também da pia, entre a parede e a pia, e foi danificando aquele imóvel. Foi querendo desmontar ali. Daí a pedra já desabou para baixo, né? Tentando desabar (...) arrumaram, só que demorou demais. Demorou muito tempo.”. Finaliza: “é possível morar, mas como que mora num imóvel que as coisas não funcionam? Não tem condição.” THAYSE FRANÇA DE LOIOLA (Testemunha do Autor): “É sobre a falta de soluções que a gente teve durante todo o período que nós moramos lá, né? Em relação a todas as intercorrências que aconteceram com a casa, né? Fazendo ela desfuncional para nós (...) a começar por uma porta de entrada que não abria, um lavabo com vazamentos que a gente também não podia usar e vazamentos na bacia sanitária desse lavabo. Problemas na marcenaria da cozinha que nos deixaram sem os móveis realmente por vários dias. Pedra caindo na cozinha. Muitos vazamentos em vários cômodos da casa. Inclusive, um deles chegou até a fazer com que um teto inteiro caísse. Banheiro também com infiltração. Vários cômodos, né? Infiltração também vindo das janelas, né? Que não foram bem vedadas. Diversos acabamentos com problemas.”. Questionada sobre a Vistoria, responde “Na verdade, a casa, ela estava maquiada, né? (...) a casa, quando nós visitamos, ela parecia estar em perfeitas condições, né? E com o passar do tempo morando nela, que essas condições foram se apresentando. Imagino que foi dada uma maquiada nela para ser colocada para locação.” Disse que, mesmo sendo arquiteta e profissional da área não constatou as condições supostamente irregulares da casa. Sobre a solução dos problemas, relata: “normalmente era a Iracema que me atendia. E num primeiro momento, prontamente as soluções que foram apresentadas que, na verdade, nunca foram soluções. Eram mais maquiagem nos problemas que existiam (...) o nosso maior problema foi o vazamento na cobertura que tinha no raio de entrada, que era uma cobertura de vidro. Ela, toda vez que chovia, entrava a água e alagava a nossa casa. Em diversas proporções, dependendo da chuva. Todas as soluções que foram feitas em relação a essa situação foi, por exemplo, passar o silicone para vedar essa situação. Só que isso não resolvia efetivamente. Dava duas semanas, o silicone ia desgastando ali, pelo tempo, enfim, até pela própria textura que tinha na casa. Então, ele não era realmente bem vedado. E em poucos dias se manifestava o vazamento de novo”. Acrescenta: “quando caiu o teto do banheiro, nós entramos em contato com a imobiliária quando começaram a aparecer as rachaduras. E a gente não teve retorno. Então, a gente tem registros da gente antecipando o acontecimento. E esse foi um momento que eles também foram omissos”, pois somente refizeram após o teto ter caído. Narra que, diante dos diversos problemas, começaram a fazer reparos por conta própria descontados do aluguel. Acrescenta prejuízos e abalos emocionais diante da situação, “inclusive crises de ansiedade mesmo, a ponto de parar de respirar, choro incontrolável, me fazendo, inclusive, cancelar o resto do meu dia de trabalho (...) Nós dois tínhamos uma agenda lotada de trabalho, principalmente o Paulo. E nós precisávamos ficar em função disso e, por muitas vezes, a gente não era nem atendido. Por isso, toda situação de estresse e irritação com tudo isso.” Relata que, apesar da infiltração, continuaram a residir no imóvel: “principalmente na esperança de que tudo fosse solucionado, porque essa era a promessa da imobiliária. Então, nós alugamos essa casa por todos os motivos que nos fizeram gostar dela, e nós queríamos viver nela”. OSNI GOMES JUNIOR (Testemunha dos Réus): se recorda de ter realizado trabalhos no local mediante serviço prestado para a Imobiliária VIZIA: “A gente fez a pintura do imóvel e alguns reparos lá. E depois que se mudaram, foi preciso ajustar alguns vazamentos do banheiro e da cozinha” (...) foi feita a pintura e foi passado um selador, um acrílico na calha, no rufo, numa parte de uma cobertura de vidro. Algumas coisinhas assim, uns detalhes de infiltração”. Sobre os serviços realizados quando precisou retornou ao local, descreve: “na pia da cozinha lá (...) colocou bastante coisa pesada na pia daqueles gavetões. Aí teve que trocar as roldanas do armário da cozinha e ela tinha cedido o granito. Isso foi uma das coisas que eu fui lá para arrumar. Aí outra coisa no lavabo ali, que estava vazando na pia do lavabo, que é de madeira. Se eu não me engano, esses dois itens aí, só.” Indagado sobre questões no teto e infiltração, continua: “no teto tem uma parte ali da sala, na entrada, que é uma calha grande que tem lá, da cobertura de vidro, e foi feito um reparo de silicone só. Acho que foi antes dela entrar esse reparo, que tinha uma infiltração na sala lá”. Acrescenta: “Eu me recordo que nesse imóvel eu arrumei um pedaço de gesso, que é o salão que sobe para cima da laje, lá onde ficam as caixas d'água, mas eu até não me recordo se ele já tinha ido morar lá. Eu acho que eu arrumei quando eu pintei o apartamento. Tem um alçapão de gesso, então alguém pisou e quebrou, daí foi arrumado só a entrada do alçapão.”. Questionado sobre a dimensão dos reparos solicitados pela VIZIA, respondeu: “reparo normal, padrão, vazamento de sifão, vazamento na pia, coisa pequena, coisa pouca mesmo”. Questionado, relatou que não via nenhum problema a impedir a residência no imóvel, sendo regularmente habitável. Questionado sobre os reparos efetuados, disse que foi colocado silicone na cuba de lavabo e que a questão teria sido resolvida “É. Não me chamaram mais, não falaram mais nada. Não sei se alguém foi trocar ela, porque ela é de madeira, conforme vai molhando, ela pode trabalhar”. Sobre a calha, questionado se a solução seria suficiente, responde: “O ideal seria trocar, né? Mas aquela história, né? A princípio é fazer a manutenção só, né?”. FELIPE GISBERT NICOLETTI (Testemunha dos Réus): inicia dizendo que não intermediou o contrato de locação e tratativas, “mas eu estava por dentro da operação da locação.”, alegando não se recordar do que foi contestado sobre a vistoria de entrega: “o que eu lembro era de uma clara boia que estava com vazamento e tinha alguma questão também de um lavabo, eu não lembro se era a pia ou a privada que tinha algum tipo de vazamento, é o que eu me recordo. Foi enviado o prestador de serviço para fazer o reparo”. Confirma informação do inquilino quanto infiltração e problemas decorrentes da chuva, respondendo que processo era informar o prestador de serviço para ir ao local para fazer os reparos. Sobre a queda do teto, também afirma a ocorrência, dizendo que “sanado acho que não, no sentido de ter permanecido algumas coisas, mas foi enviado alguém para fazer”. Relata que coordenavam os prestadores de serviços e resolver os problemas, as vezes sem o conhecimento do proprietário, relatando que foram realizadas algumas manutenções no local, mencionando “idas e vindas”. Afirma que o imóvel “era habitável. Tinha uma questão de uma estruturação, mas era habitável.” Nesta perspectiva, será examinado o conjunto fático-probatório encartado aos autos, juntamente com as provas produzidas em audiência. Da leitura do Contrato de Locação (seq. 1.4) firmado entre as partes, extrai-se fixação de período de 36 meses a partir de 01/10/2021, concedido o prazo de dez dias para impugnação à Vistoria de Entrada e realização de “observações e requerimento de readequações que entenda pertinentes em referido termo de vistoria de entrada, pelo que, não o fazendo, presume-se a sua concordância", conforme Cláusula Sexta, Parágrafo Único. Em análise da referida Vistoria (seq. 1.5) e Contestação, infere-se que logo nos primeiros dias residindo no imóvel PAULO indicou os vazamentos e entradas de água cujos reparos eram necessários. Inclusive, apontou que as tentativas até então efetuadas pelos prestadores de serviços enviados pela Administradora não haviam sido suficientes para solução das questões. Neste ponto, destaca-se o depoimento da Testemunha OSNI, confirmando que, embora fosse necessário fazer a troca da cuba do lavabo, por exemplo, a orientação foi no sentido de apenas fazer manutenção, ainda que sabiamente fosse necessário substituição do item. Acerca de tal circunstância, o contrato dispõe em sua Cláusula Décima, inciso I, as obrigações dos Locatários consistentes em garantir que o imóvel possuísse condições de moradia e responsabilidade por vícios ou defeitos anteriores à locação: “São obrigações dos Contratantes: I- Além das demais obrigações previstas neste contrato e legislação vigente, compete a LOCADORA, sob pena de tipificar infração contratual: a) entregar a LOCATÁRIA o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, salvo eventuais reformas prévia e especificamente pactuadas; (...) e) responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;” Por sua vez, incumbia ao Locatário, conforme Cláusula Décima, inciso II, alínea “d”: “levar imediatamente ao conhecimento da LOCADORA, o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;”. As fotos que acompanham a exordial demonstram diversas avarias no imóvel relativo às pinturas e acabamentos. Além disso, a conta de água referente ao mês de fevereiro de 2022 no valor expressivo de R$ 1.337,52 confirma a existência de vazamento na bomba de água, o que é corroborado com os vídeos anexados aos autos. Além disso, conforme vídeo de seq. 1.31 e seq. 1.103, houve vazamento na pia e vaso sanitário de banheiro (seq. 1.31 e 1.32/1.33; seq. 1.101 e seq. 1.102), assim como nas janelas (seq. 1.43, 1.98). Além disso, demonstrado o problema de passagem de água na cobertura de vidro (seq. 1.40; 1.94 a 1.97; 1.99 e 1.100; 1.104; 1.106 a 1.108 e 1.111), a existência de prévio problema na laje (seq. 1.42) e aviso de THAYSE sobre infiltração no teto e possibilidade de desmoronamento (seq. 1.42, seq. 1.105 e seq. 1.109), como, de fato, ocorreu (seq. 1.110) e restou confirmada por todas as partes ouvidas em audiência. Com efeito, tais circunstâncias não constaram no termo de Vistoria de Entrega e, assim, não podem ser consideradas como conhecimento dos Locadores. A narrativa da parte autora é corroborada por Orçamento elaborados por engenheiros civis indicando diversos serviços estruturais a serem realizados (seq. 1.41), os quais não houve aceite pelos Locadores. Veja-se que no vídeo juntado ao seq. 1.104 é possível constatar a residência com presença de água em diversos cômodos, inclusive escorrendo das paredes e da cobertura de vidro, situação que suficientemente demonstra existência de vício e defeito anterior à locação. As circunstâncias demonstram uma série de problemas crônicos e estruturais no imóvel o qual não foram esclarecidos previamente à firmação do negócio jurídico e cujos vícios os Locadores se obrigaram a responder. Sobre o tema, prestadia a jurisprudência: “LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS RESIDENCIAIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZATÓRIA . Sentença de parcial procedência. Contrarrazões. Preliminar de ofensa ao principio da dialeticidade afastada. Recurso que é apto ao combate a sentença . Apelo que deve ser recebido no duplo efeito, pois a demanda não se enquadra dentre aqueles previstas no art. 58, caput, da Lei nº 8.245/91. Preparo, no mais, regularmente calculado sobre o valor da condenação . Apelo do réu locador. Rescisão antecipada do pacto locatício devido a problemas estruturais no imóvel. Fato incontroverso. Réu locador que descumpriu o disposto no art . 22, I, da Lei nº 8.245/91, não entregando o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. Rescisão antecipada diante dos vícios ocultos no imóvel que obrigaram o autor a desocupá-lo poucos meses após o início da locação. Retenção da garantia a título de multa incabível . Quantia que deve ser restituída pelo locador. Danos materiais confirmados. Danos morais constatados. Autor que foi obrigado a se deslocar com a família para hotel durante os reparos realizados no imóvel . Situação que superou o mero aborrecimento. Valor que, todavia, comporta redução. Sentença parcialmente reformada. Litigância de má-fé não constatada . RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJ-SP - Apelação Cível: 10006192520238260577 Caçapava, Relator.: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 30/09/2024, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/09/2024) “Apelação. Locação residencial. Ação declaratória de rescisão contratual c./c . devolução de quantia paga e indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência da ação. Irresignação da Ré que não se sustenta. Vícios ocultos . Infiltrações, mofo e rachaduras. Descumprimento, pela locadora, do dever legal de entregar o imóvel locado em perfeitas condições de habitabilidade. Inteligência do artigo 22, incisos I, III, IV e V, da Lei 8.245/91 . Culpa da locadora pela rescisão antecipada do contrato demonstrada. Multa contratual e restituição da caução devidas. Sentença mantida. Honorários majorados . RECURSO DESPROVIDO.” (TJ-SP - AC: 10148654520168260068 SP 1014865-45.2016.8 .26.0068, Relator.: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 26/07/2021, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/07/2021) “RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INEXIGIBILIDADE DE MULTA RESCISÓRIA, RESTITUIÇÃO DE VALORES, DANOS MATERIAIS, DANOS MORAIS, E APLICAÇÃO DE MULTA REVERSA. APARTAMENTO COM VÍCIOS PREEXISTENTES AO CONTRATO . RESCISÃO CONTRATUAL JUSTIFICADA. EVIDENCIADA A FALHA DA LOCADORA, POR DISPONIBILIZAR O IMÓVEL EM CONDIÇÕES INADEQUADAS. AFASTAMENTO DA MULTA RESCISÓRIA APLICADA À LOCATÁRIA. INVERSÃO DA MULTA . POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CABIMENTO. PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA CONCEDIDA À APELADA . AUSÊNCIA DE ELEMENTOS CAPAZES DE DEMONSTRAR A CAPACIDADE FINANCEIRA DA PARTE. GRATUIDADE MANTIDA. Na hipótese, restou demonstrada a justa causa para a rescisão antecipada do contrato de locação por iniciativa da locatária, uma vez que o imóvel apresentava diversos vícios ocultos preexistentes ao contrato, que tornavam inadequadas suas condições de conforto e de segurança à finalidade de servir como moradia, em afronta aos deveres do locador previstos pelo artigo 22 da Lei 8.245/91 . Cabível a devolução dos valores antecipados pela locatária, os quais foram retidos, ao fim do contrato, à título de multa rescisória, bem como devida a aplicação de multa à locadora, pelo inadimplemento contratual que deu causa à rescisão antecipada. Da mesma forma, estando caracterizada situação lesiva cujos efeitos ultrapassam o mero dissabor, se fazem presentes os elementos ensejadores da responsabilidade civil. Mantém-se, portanto, a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais. Por fim, não se mostra cabível a revogação do benefício da Assistência Judiciária Gratuita concedido à apelada, pois não há demonstração de que a parte possui condições financeiras que a torne capaz de arcar com as despesas do processo . RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO.” (TJ-RS - AC: 70085096998 RS, Relator.: Leoberto Narciso Brancher, Data de Julgamento: 17/11/2021, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 25/11/2021) Assim, a narrativa da parte ré de que o Autor tinha prévia ciência do estado do recebimento do imóvel é unilateral e contrária à prova dos autos. Além disso, os fatos alegados pela parte autora foram suficientemente demonstrados, inclusive corroborado pelas testemunhas ouvidas em Juízo, que demonstram que as manutenções feitas pala Administradora não eram suficientes para resolver problemas no imóvel objeto de contrato, tornando sua ocupação demasiadamente onerosa e inadequada para moradia confortável e segura. Veja-se que, ao contrário do que alega a parte ré, os problemas até então repassados ao Autor eram tidos como solucionáveis, embora posteriormente foi constatado que se tratava de questão estrutural, ensejando refazimento e não mera manutenção. Neste ponto, não houve qualquer iniciativa dos Locadores em dar solução definitiva para a questão, embora os reiterados pedidos do Locatário. Neste contexto, decidiu deixar o imóvel em abril de 2023 (seq. 1.44). Acerca da Vistoria de Saída, observa-se que já na contestação da vistoria de entrada o Autor impugnou as marcas nas pinturas do imóvel, assim como relatou a existência de persianas amassadas e pastilhas quebradas na churrasqueira, a qual consta como “1 PONTO DE LUZ SEM LÂMPADA, SEM TESTAR”. Ainda, de fato, quanto à revisão do aquecedor não houve previsão contratual obrigando a realização a cargo do Locatário e o porta-toalhas ocorreu no banheiro em que houve a queda do teto, sendo crível a narrativa do Autor quando quebra do item por culpa do Locador. Por tais razões, conclui-se que referidos valores sã inexigíveis do Locador, eis que não comprovado que ocorreram durante sua estadia no bem ou que houve culpa deste. De acordo com o art. 566 do Código Civil: “Art. 566. O locador é obrigado: I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário; II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.” Na espécie, conclui-se que os Locadores não cumpriram com o dever legal e contratual de entregar o imóvel nas condições necessárias à habitação e tampouco garantiram o uso pacífico da coisa. Tal situação enseja o direito do Locador em resolver o contrato, conforme art. 567, CC: “Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.” Por consequência, reconhece-se a impossibilidade de cobranças de aluguéis após entrega das chaves, uma vez que a medida implica em extinção do contrato e fim da relação locatícia, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 434 E 435 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356/STF. BENFEITORIA. INDENIZAÇÃO. SÚMULA 335/STJ. PAGAMENTO DE ALUGUEL. ENTREGA DAS CHAVES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. REVISÃO DA CONCLUSÃO DO TRIBUNAL LOCAL. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.1. Incidem as Súmulas 282 e 356 do STF, na espécie, porquanto ausente o prequestionamento.1.1. É firme a jurisprudência assentada nesta Corte no sentido de que para que haja a possibilidade do prequestionamento implícito, cabe à parte alegar, quando de suas razões do recurso especial, a necessária violação do art. 1.022 do referido Código, de modo a permitir sanar eventual omissão por meio de novo julgamento dos aclaratórios, caso existente, o que não foi feito no presente feito. Precedentes.2. Com efeito, no tocante às cláusulas contratuais que dispõem sobre a renúncia à indenização das benfeitorias, pertinente destacar que tal renúncia encontra respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, conforme estabelecido pela Súmula 335, segundo a qual "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção."2.1. Quanto aos aluguéis devidos à parte recorrida, oportuno consignar que a jurisprudência desta Corte entende que "a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção" (AgInt no REsp 1.423.281/AM, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 21/11/2019, DJe 06/12/2019).3. Modificar o entendimento do Tribunal local, acerca do direito da parte recorrida em receber valores a título de multa, juros e correção monetária incidentes sobre os aluguéis pagos em atraso; ao reembolso da quantia paga à municipalidade; à ocorrência de violação ao princípio da boa-fé; a receber a multa, prevista contratualmente, devido ao descumprimento de obrigações contratuais;à renúncia às benfeitorias; e a ser indevida a devolução do valor pago pela ora insurgente antecipadamente, incorrerá em reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável, devido ao óbice da Súmula 7/STJ.4. Agravo interno improvido.”(AgInt no AREsp n. 1.722.852/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 2/5/2022, DJe de 11/5/2022.) “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N . 182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. DESPEJO . EXTINÇÃO DO CONTRATO. ENTREGA DAS CHAVES. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO . 1. Segundo a jurisprudência desta Corte, "a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção" (AgInt no REsp 1423281/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2019, DJe 06/12/2019). 2 . Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos.” (STJ - AgInt no AREsp: 1764164 PA 2020/0246997-2, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 14/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2021) Assim, denota-se que o Autor se desincumbiu do ônus probatório que lhe cabia, demonstrando fato constitutivo de seu direito, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Por sua vez, a parte ré não logrou existe em demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral. Destarte, cabe às partes o ônus de produzir elementos contundentes para a escorreita solução da lide e, em sendo tais elementos insuficientes, prosperará a alegação daquele que melhor demonstrar seu direito. Sobre o assunto, prestadia a lição do doutrinador Cassio Scarpinella Bueno in “Manual de Direito Processual Civil: inteiramente estruturado à luz do novo CPC, de acordo com a Lei n. 13.256, de 4-2.2016”, 2ª ed. rev., atual. e ampl. – São Paulo: Saraiva, 2016, p. 350: “As disposições gerais tratam também do ônus da prova, que merece ser compreendido de forma dupla: primeiro, como regra dirigida às partes no sentido de estabelecer a elas como devem se comportar no processo acerca da produção da prova a respeito de suas alegações (que, em rigor, é o objeto do art. 373 aqui estudado). Segundo, como regra dirigida ao magistrado, no sentido de permitir a ele, no julgamento a ser proferido, verificar em que medida as partes desincumbiram-se adequadamente de seu ônus quando ainda não tenha se convencido acerca das alegações de fato relevantes para a prática daquele ato, em caráter verdadeiramente subsidiário, portanto, para vedar o non liquet. Nessa segunda acepção, o ônus da prova deve ser tratado como regra de julgamento, na primeira, como regra de procedimento. O caput do art. 373 assegura a regra clássica de atribuição do ônus da prova: ao autor, cabe o ônus da prova do fato constitutivo de seu direito; ao réu, o ônus da prova da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”. Portanto, tendo a parte autora se desincumbido do ônus probatório que lhe cabia, e inexistindo elementos probatórios contrários, procedente o pedido formulado na petição inicial de rescisão contratual e retorno da parte ao status quo ante. Por fim, passa-se à análise das cláusulas contratuais neste sentido e qual o ônus de cada parte. Dispõe a Cláusula Décima Terceira do Contrato (seq. 1.4): “O Contratante que infringir o presente contrato, inclusive para o caso de rescisão ou denuncia antecipada deste contrato, ficará sujeito ao pagamento de multa contratual correspondente a três alugueres vigentes a época da infração, atualizado monetariamente pelo índice do presente contrato, sem prejuízo de outras indenizações.” Consoante restou demonstrado nos autos, os Locadores infringiram obrigação legal e contratual relativa à condição do imóvel posto à locação, ensejando a rescisão contratual. Neste contexto, devem responder pela multa estipulada, porquanto não demonstraram de forma suficiente que os problemas narrados foram ocasionados por culpa do Locatário e tampouco que não eram anteriores. Por fim, em relação ao pedido de danos morais, embora a situação em comento possa ter gerado desconforto e irritação, não é suficiente a configurar o dano moral passível de indenização, porquanto não restou configurado qualquer lesão à honra subjetiva do Autor. Ademais, não é qualquer incômodo que implica ao direito à indenização por dano moral, o qual se configura somente em casos de evidente ofensa à honra subjetiva, o que não se verifica ou comprova na espécie. Por oportuno, destaca-se a lição doutrinaria de Sérgio Cavalieri, in “Programa de Responsabilidade Civil”. 7ª Ed., São Paulo: Atlas, 2007, p. 80: "Nessa linha de princípio, só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos.". Logo, não há no caso em concreto fundamentos hábeis para a concessão da indenização por danos morais postulada, ante a falta de caracterização. Enfim, parcialmente procedente a pretensão formulada nesta “AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/ PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA” nos termos da fundamentação supra. III – DISPOSITIVO Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado pelo Autor, extinguindo o feito, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil e, por consequência: a] DECLARO rescindido o “CONTRATO DE LOCAÇÃO” (seq. 1.4) celebrado entre as partes, com retorno ao status quo ante; b] RECONHEÇO a inexigibilidade dos aluguéis desde a entrega das chaves em 15/05/2023 (seq. 1.47), assim como os itens apontados na Vistoria de Saída (seq. 1.47); c] CONDENO a parte ré ao pagamento da multa contratual correspondente a três aluguéis vigentes a época da infração; Para cômputo dos acréscimos legais sobre o valor da condenação, conforme convenção das partes (Cláusula Terceira, parágrafo segundo), aplica-se: a] correção monetária pelo índice IGPM-FGV (alterações da Lei nº 14.905/24 ao parágrafo único do artigo 389, Código Civil); b] juros de mora de 1% (um por cento ao mês), calculados pro rata die; ambos contados desde a rescisão contratual em 12/04/2023 (art. 389, CC e súmula 43 STJ) CONFIRMO a tutela antecipada de urgência anteriormente deferida (seq. 12.1). Condeno, ainda, a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, em favor do Patrono da Autora, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, levando-se em conta a singeleza da demanda e o seu tempo de tramitação, conforme o artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Oportunamente, arquivem-se. Curitiba, data da assinatura digital. Carla Melissa Martins Tria Juíza de Direito
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