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Fabio Aparecido Ferreira x Associacao Dos Sem Teto De Ariquemes

ID: 280127060

Tribunal: TJRO Órgão: Ariquemes - 3ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 7018081-43.2024.8.22.0002

Data de Disponibilização: 27/05/2025

Polo Ativo:

FABIO APARECIDO FERREIRA

Polo Passivo:

ASSOCIACAO DOS SEM TETO DE ARIQUEMES

Sentença

Advogados:

PAULO PEDRO DE CARLI

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CAMILLA DELLA VECCHIA MARQUES

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MICHAEL ROBSON SOUZA PERES

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3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ARIQUEMES Sala Virtual (Gabinete): https://meet.google.com/ojr-oeeq-psq E-mail: aqs3civel@tjro.jus.br, Telefone: (69) 3309-8123 - Localização: Fórum Juiz Edelçon Inocêncio… 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ARIQUEMES Sala Virtual (Gabinete): https://meet.google.com/ojr-oeeq-psq E-mail: aqs3civel@tjro.jus.br, Telefone: (69) 3309-8123 - Localização: Fórum Juiz Edelçon Inocêncio, na Av. Juscelino Kubitschek, n. 2365, Bairro Setor Institucional, CEP 76872-853, Ariquemes/RO Processo n.: 7018081-43.2024.8.22.0002 Classe: Procedimento Comum Cível Valor da Causa:R$ 70.000,00 Última distribuição:21/10/2024 AUTOR: FABIO APARECIDO FERREIRA, RUA SAMAMBAIA 2232, - ATÉ 2123/2124 JARDIM PRIMAVERA - 76875-716 - ARIQUEMES - RONDÔNIA Advogado do(a) AUTOR: MICHAEL ROBSON SOUZA PERES, OAB nº RO8983, CAMILLA DELLA VECCHIA MARQUES, OAB nº RO14715 RÉU: ASSOCIACAO DOS SEM TETO DE ARIQUEMES, RUA PRESIDENTE VENCESLAU BRÁS 1819, - DE 1946/1947 A 2069/2070 NOVA UNIÃO 03 - 76871-398 - ARIQUEMES - RONDÔNIA Advogado do(a) RÉU: PAULO PEDRO DE CARLI, OAB nº RO6628 SENTENÇA Vistos. FABIO APARECIDO FERREIRA ajuizou a presente AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA em desfavor de ABEUR - ASSOCIAÇÃO HABITACIONAL E EXPANSÃO URBANA DE RONDÔNIA (antiga ASTA – ASSOCIAÇÃO DOS SEM TETOS DE ARIQUEMES), todos qualificados nos autos, pretendendo a outorga de escritura definitiva do imóvel que discrimina. Narra, a parte autora, em síntese, que em 10/10/2024 adquiriu de JEFFERSON WON MILLER, por intermédio de contrato particular de compra e venda firmado, o imóvel denominado “LOTE 10, Quadra 02, Bloco 'B', situado na rua Presidente Prudente de Moraes, 1889, bairro Nova União III, Município de ARIQUEMES/RO”, registrado no CRI da comarca, em nome da ré. Refere que "em 26 de janeiro de 2022 houve alteração do Estatuto da ASTA, modificando sua denominação para ASSOCIAÇÃO HABITACIONAL E EXPANSÃO URBANA DE RONDÔNIA (ABEUR), continuando com o mesmo CNPJ 02.718.191/0001-57", situação que supostamente ensejou a ilegitimidade da ASBEUR para outorgar o título do imóvel ao requerente, aduzindo que não lhe restou outra alternativa, senão ajuizar a presente demanda. Requer a procedência de seus pedidos, a fim de que lhe seja outorgada a escritura pública do imóvel discriminado. A inicial está instruída de documentos. Determinado ao autor o recolhimento das custas iniciais, a liminar, em juízo de cognição sumária, foi deferida (ID 112832926), vindo aos autos a informação da serventia registral de que a determinação encontrava óbice no princípio da continuidade, disposto no art. 195 da Lei n. 6.015/73 (LRP). Instado, o autor coligiu a CERTIDÃO DE REGISTRO de ID 118171182, defendendo que o imóvel estava regularmente registrado. Devidamente citada (ID 118604813), a parte ré apresenta contestação (ID 119518049). Na oportunidade, preliminarmente, pugnou pela concessão da AJG. No mérito, defende que o autor não comprovou a válidade o negócio jurídico alegado, por intermédio do qual teria efetuado a noticiada aquisição. Pontua que inexiste prova do pagamento ou da recusa do vendedor. Ao final, pugna pela improcedência dos pedidos autorais. Junta documentos. Houve réplica (ID 120332208). Intimadas para indicar as provas que pretendiam produzir, as partes nada requereram. Vieram-me os autos conclusos. É, em essência, o relatório. Fundamento e DECIDO. Da gratuidade postulada: Inicialmente, indefiro os benefícios da gratuidade de justiça postulados pela parte ré, porquanto, embora seja possível a concessão da benesse às pessoas jurídicas, a elas não se aplica a presunção de hipossuficiência. À vista disso, a simples afirmação de fragilidade econômica não autoriza o deferimento da gratuidade à pessoa jurídica, ante a necessidade de prova desta condição. No caso, o acervo apresentado não revela qualquer dificuldade financeira supostamente enfrentada pela ré, a qual poderia ter sido comprovada, por exemplo, através das últimas declarações de imposto de renda, análises contábeis e balanços patrimoniais atualizados, bem como extratos recentes da movimentação bancária. Assim, não tendo desempenhado a contento o ônus probatório, é inviável o deferimento dos benefícios em comento. Do julgamento antecipado: O processo em questão comporta o julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I do Código de Processo Civil, haja vista que a questão controvertida nos autos é meramente de direito, mostrando-se, por outro lado, suficiente a prova documental produzida, para dirimir as questões de fato suscitadas, de modo que desnecessário se faz designar audiência de instrução e julgamento ou outras diligências para a produção de novas provas. Ademais, o Excelso Supremo Tribunal Federal já de há muito se posicionou no sentido de que a necessidade de produção de prova em audiência há de ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos da causa estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado [(RTJ 115/789) (STF- RESP- 101171 - Relator : Ministro Francisco Rezek)]. A esse respeito, confira-se: “O propósito de produção de provas não obsta ao julgamento antecipado da lide, se os aspectos decisivos da causa se mostram suficientes para embasar o convencimento do magistrado” (Supremo Tribunal Federal RE96725 RS - Relator: Ministro Rafael Mayer) As provas produzidas nos autos não necessitam de outras para o justo deslinde da questão, nem deixam margem de dúvida. Por outro lado, “o julgamento antecipado da lide, por si só, não caracteriza cerceamento de defesa, já que cabe ao magistrado apreciar livremente as provas dos autos, indeferindo aquelas que considere inúteis ou meramente protelatórias” (STJ.- 3ª Turma, Resp 251.038/SP, j. 18.02.2003, Rel. Min. Castro Filho). Sobre o tema, já se manifestou inúmeras vezes o Colendo SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, no exercício de sua competência constitucional de Corte uniformizadora da interpretação de lei federal: “AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESOLUÇÃO DE CONTRATO. INEXECUÇÃO NÃO DEMONSTRADA. PROVA NÃO PRODUZIDA. DESNECESSIDADE. LIVRE CONVENCIMENTO DO JUIZ. CERCEAMENTO DE DEFESA. SÚMULA 07/STJ. 1. Não configura o cerceamento de defesa o julgamento da causa sem a produção de prova testemunhal ou pericial requerida. Hão de ser levados em consideração o princípio da livre admissibilidade da prova e do livre convencimento do juiz, que, nos termos do art. 130 do Código de Processo Civil, permitem ao julgador determinar as provas que entende necessárias à instrução do processo, bem como o indeferimento daquelas que considerar inúteis ou protelatórias. Revisão vedada pela Súmula 7 do STJ. 2. Tendo a Corte de origem firmado a compreensão no sentido de que existiriam nos autos provas suficientes para o deslinde da controvérsia, rever tal posicionamento demandaria o reexame do conjunto probatório dos autos. Incidência da Súmula 7/STJ. 3. Agravo regimental não provido.” (AgRg no Ag 1350955/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 18/10/2011, DJe 04/11/2011). “PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS Á EXECUÇÃO DE TÍTULO CAMBIAL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVA CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO. I - Para que se tenha por caracterizado o cerceamento de defesa, em decorrência do indeferimento de pedido de produção de prova, faz-se necessário que, confrontada a prova requerida com os demais elementos de convicção carreados aos autos, essa não só apresente capacidade potencial de demonstrar o fato alegado, como também o conhecimento desse fato se mostre indispensável à solução da controvérsia, sem o que fica legitimado o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, I, do Código de Processo Civil.” (STJ-SP- 3 a Turma, Resp 251.038 – Edcl no AgRg, Rel. Min. Castro Filho) Consoante os Julgados acima expostos, nos quais espelho meu convencimento da desnecessidade da produção de prova diante da suficiência de todas aquelas acostadas aos autos, passo ao julgamento da causa. A petição inicial preenche adequadamente os requisitos dos artigos 319 e 320, ambos do Código de Processo Civil, e os documentos utilizados para instruí-la são suficientes para conhecer os fatos narrados e o pedido realizado. As condições da ação devem ser aferidas in status assertionis, sendo que, no presente caso, restaram devidamente demonstradas. As partes são legítimas e estão bem representadas. Outrossim, o interesse de agir restou comprovado, sendo a tutela jurisdicional necessária e a via escolhida adequada. Assim, presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válidos do processo, inexistindo questões preliminares, passo ao exame do mérito. Do mérito: Compulsando a exordial, verifica-se que, alegando a celebração de contrato de compra e venda de unidade mobiliária e o pagamento integral da obrigação, requereu a parte autora a adjudicação compulsória do bem discriminado. Ocorre que, inexistindo individualização registral do imóvel e por estar o lote inserido em uma área maior afigura-se inviável conceder a adjudicação postulada. Com efeito, a via processual eleita tem como escopo substituir a manifestação de vontade não emitida, para, no caso de compra e venda de imóvel, possibilitar o registro do negócio jurídico na respectiva matrícula. A utilidade do provimento jurisdicional não dispensa a presença de todos os requisitos para tanto, em atenção à Lei de Registros Públicos, às normas de parcelamento do solo e outras, eventualmente, aplicáveis à espécie, a fim de preservar os princípios de Direito Imobiliário. No caso sub judice, como não há desmembramento da matrícula (consoante CERTIDÃO DE REGISTRO de ID 118171182 - "[...] está registrado juntamente com a área total do loteamento, sob o nº 4-3.853 [...]"), eventual sentença substitutiva de declaração de vontade do alegado proprietário não poderia ser transcrita no registro de imóveis. Isso porque, a ausência de matrícula individualizada inviabiliza o pedido de adjudicação compulsória, porquanto trata-se de requisito essencial para garantir segurança jurídica e viabilizar o registro do título adjudicado. Deveras, pode o promitente comprador demandar a adjudicação contra o promitente vendedor ainda que não registrado o compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel (Súmula 239, STJ), mas a individualização da unidade imobiliária no Registro de Imóvel é indispensável ao registro. Não há como o judiciário, substituindo a vontade do compromitente vendedor, constituir um título para a transcrição no registro imobiliário, sabendo não ser ele, ao menos em princípio, registrável. Noutras palavras, a individualização da unidade imóvel deve preceder à formação do título advindo da adjudicação compulsória. Não é possível a transcrição do título no Registro de Imóvel sem a necessária e prévia delimitação do imóvel a ele correspondente no registro. A adjudicação, nesse caso, seria inócua. A individualização prévia, portanto, é condição necessária e indispensável à adjudicação compulsória, à luz do que prevê o art. 16, § 2º, do Decreto-Lei n. 58/1937 e a jurisprudência Superior, transcrita acima. Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973) § 1 º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973) § 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973) Assim, diante da impossibilidade jurídica do pedido de registro, resta ausente uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na forma do art. 16, § 2º, do Decreto-Lei n. 57/1937. Nesse sentido, colhe-se da jurisprudência: "APELAÇÃO AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Sentença de extinção sem resolução de mérito - Inadequação da via eleita Matrícula do imóvel não individualizada. Óbice relativo à utilidade ao reconhecimento da adequação da via eleita. Sentença mantida. Recurso desprovido." (TJSP; Apelação Cível 1002951-48.2018.8.26.0606; Relator (a): Costa Netto; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Suzano - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/09/2021; Data de Registro: 30/09/2021). "ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Bem imóvel não individualizado. Necessidade de abertura de matrícula. Outorga de escritura pública. Impossibilidade. A ação de adjudicação compulsória não é a via adequada para se requerer a abertura de matrícula de imóvel não registrado em cartório, tampouco para suprir eventuais irregularidades no registro, sendo impossível outorgar escritura pública ao promissário comprador se o imóvel não possui matrícula individualizada. Sentença mantida. Recurso desprovido." (TJSP; Apelação Cível 1014028-71.2015.8.26.0020; Relator (a): Márcio Boscaro; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XII - Nossa Senhora do Ó - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/08/2021; Data de Registro: 16/08/2021). Outrossim, desse entendimento não discrepa o Colendo STJ, in verbis: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO DESMEMBRADA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Públicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do título no cartório respectivo. 2. Detectada, no caso concreto, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, haja vista a falta de prévia averbação do desmembramento de gleba rural originária, e posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas e prometidas à venda pelo réu. Ausente, portanto, de uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 58/1937 - existência de imóvel registrável. 3. Recurso especial a que se nega provimento. (STJ - REsp 1297784/DF, Relatora Ministra MARIA ISABEL, julgado em 16/09/2014). Ainda que assim não fosse, observo que, de fato, a pretensão de regularização do registro, nesta via, vai de encontro ao princípio da continuidade. Dos contratos amealhados, verifico que: a requerida ASTA alienou em 19/11/2002 para a pessoa de ELSON, pelo valor de R$1.200,00 (ID 112693343), o qual, por sua vez, vendeu o bem a JEFERSON, na data de 06/07/2024, pelo montante de R$70.000,00 (ID 112693344), passando este, por fim, ao requerente, no dia 10/10/2024, pelo mesmo valor de R$70.000,00 (ID 112693345). Ressalte-se que a presente demanda foi ajuizada apenas contra a empresa ABEUR - ASSOCIAÇÃO HABITACIONAL E EXPANSÃO URBANA DE RONDÔNIA (antiga ASTA – ASSOCIAÇÃO DOS SEM TETOS DE ARIQUEMES), não tendo sido incluídos os demais proprietários registrais do imóvel, no polo passivo, a impossibilitar sequer a mitigação ao princípio da continuidade, pelo qual não se pode haver quebra do elo de continuidade entre o titular registral e aquele que pretende, com a regularização/mutação registral, se tornar o atual proprietário. Saliente-se que a Lei de Registro Público (Lei n º 6.015/1973), consagra o princípio do trato sucessivo ou continuidade de seus atos, de modo que cada bem imóvel recebe uma matrícula e, daí por diante, cada ato que importe em transferência ou garantia real, é registrado em série e, outros, de naturezas diversas, são averbados, também em ordem de sequência. Decerto, conquanto o art. 1.418 do Código Civil, de fato, estabeleça que o instituto da adjudicação compulsória decorre do direito do promitente comprador em obter a outorga da escritura definitiva do imóvel, em virtude da recusa do promitente vendedor em assim proceder, o tema central da referida ação judicial é saber se restou demonstrada a correta sucessão dominial do bem para que seja possível o registro em nome da parte requerente, em atendimento ao princípio da continuidade do registro público. "Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel". A propósito disso, já se decidiu: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – REQUISITOS – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DO REGISTRO PÚBLICO – NÃO COMPROVAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA. 1. A ação para a adjudicação compulsória objetiva suprir a manifestação de vontade do proprietário que se recusa ou se mantém inerte para outorgar a escritura do imóvel negociado entre as partes. 2. Não tendo sido comprovada a cadeia dominial do imóvel que se pretende o registro, é impossível a regularização pretendida, por força do princípio da continuidade do registro público. 3. Recurso desprovido. (TJMG. 9ª Câmara Cível. Apelação Cível n. 1.0000.15.066767-3/002 , Comarca de Belo Horizonte, Relator Des. Fausto Bawden de Castro Silva, julgada em 30/07/2024 e publicada em 02/08/2024) Por derradeiro, mas não menos importante, anoto da cadeia dominial que, embora a alienação primitiva autorizasse, pelo valor (R$1.2000,00 - no ano de 2002), fosse dispensada a forma pública da escritura, o mesmo não ocorreu para as posteriores transações (R$70.000,00 - em 2024), tendo em vista que o valor comercializado superou o limite de 30 salários mínimos estabelecido pelo art. 108 do CC (49,57% do salário mínimo então vigente). Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Dessarte, por todos os ângulos que se observa, a improcedência é medida e rigor. Esclareço, ainda, que é entendimento assente de nossa jurisprudência que o órgão judicial, para expressar a sua convicção, não precisa aduzir comentário sobre todos os argumentos levantados pelas partes. Sua fundamentação pode ser sucinta, pronunciando-se acerca do motivo que, por si só, achou suficiente para a composição do litígio, cumprindo-se os termos do artigo 489 do CPC, não infringindo o disposto no §1º, inciso IV, do aludido artigo. No mesmo sentido: “O juiz não está obrigado a responder todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se obriga a ater-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco a responder um a um todos os seus argumentos” (STJ - 1ª Turma, AI 169.073 SPAgRg, Rel. Min. José Delgado, j. 4.6.98, negaram provimento, v. u., DJU 17.8.98, p. 44). O Código de Processo Civil previu que o julgador deve exercer o convencimento motivado e fundamentado, mantendo o entendimento de que nem todas as questões suscitadas pelas partes precisam ser enfrentadas, salvo se estiverem aptas para infirmar a conclusão do julgado. Prejudicadas ou irrelevantes as demais questões dos autos. ANTE O EXPOSTO, e considerando tudo que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial formulado, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil. Revogo a liminar deferida (ID 112832926). Custas na forma da lei, pela parte autora. Pelo princípio da causalidade, condeno a parte autora, ainda, ao pagamento das despesas processuais e honorários de advogado, os quais fixo em 10% do valor da causa, com fulcro no artigo 85, § 2º, do CPC. Nos termos do artigo 40 do CPP, oficie-se ao Ministério Público, por intermédio da Curadoria do Meio Ambiente, encaminhando-lhe cópia integral dos autos, a fim de que seja apurada eventual infração às disposições da lei de parcelamento de solo urbano (Lei 6.766/79). Por fim, de modo a evitar o ajuizamento de embargos de declaração, registre-se que, ficam preteridas as demais alegações, por incompatíveis com a linha de raciocínio adotada, observando que o pedido foi apreciado e rejeitado nos limites em que foi formulado. Por consectário lógico, ficam as partes advertidas, desde logo, que a oposição de embargos de declaração fora das hipóteses legais e/ou com postulação meramente infringente lhes sujeitará a imposição da multa prevista pelo artigo 1026, § 2º, do Código de Processo Civil. Na hipótese de interposição de apelação, tendo em vista a nova sistemática estabelecida pelo CPC que extinguiu o juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo “a quo” (CPC, art. 1.010), sem nova conclusão, intime-se a parte contrária para que ofereça resposta no prazo de 15 (quinze) dias. Havendo recurso adesivo, também deve ser intimada a parte contrária para oferecer contrarrazões. Caso nada seja requerido, após o trânsito em julgado desta, observadas as formalidades legais, dê-se baixa e arquivem-se os autos com as anotações de estilo. Sentença registrada. Publique-se. Intimem-se. SERVIRÁ A PRESENTE SENTENÇA COMO OFÍCIO/ MANDADO DE INTIMAÇÃO/NOTIFICAÇÃO E/OU CARTA PRECATÓRIA. Ariquemes, 26 de maio de 2025 Marcus Vinicius dos Santos Oliveira Juiz de Direito

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