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Cristiane Pais Rodrigues e outros x W 20 Empreendimentos Imobiliarios Ltda. e outros

ID: 338989353

Tribunal: TJRO Órgão: Ji-Paraná - 3ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 7000568-19.2025.8.22.0005

Data de Disponibilização: 31/07/2025

Polo Ativo:

CRISTIANE PAIS RODRIGUES EDPO MONTANARI OLIVEIRA

Polo Passivo:

W 20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. WAM MULTIPROPRIEDADE PARTICIPACOES S/A

Sentença

Advogados:

LUIZ OTAVIO BOAVENTURA PACIFICO

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BRUNO CAVALARI GOMES CAMARGO

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PAULO ROBERTO CONFORTO

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Ji-Paraná - 3ª Vara Cível Avenida Brasil, nº 595, Bairro Nova Brasília, CEP 76908-594, Ji-Paraná Processo n.: 7000568-19.2025.8.… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIA Tribunal de Justiça de Rondônia Ji-Paraná - 3ª Vara Cível Avenida Brasil, nº 595, Bairro Nova Brasília, CEP 76908-594, Ji-Paraná Processo n.: 7000568-19.2025.8.22.0005 Classe: Procedimento Comum Cível Assunto:Indenização por Dano Material AUTORES: CRISTIANE PAIS RODRIGUES, CPF nº 00111941202, AVENIDA SÃO PAULO 3098, - DE 2672/2673 A 3270/3271 NOSSA SENHORA DE FÁTIMA - 76909-812 - JI-PARANÁ - RONDÔNIA, EDPO MONTANARI OLIVEIRA, CPF nº 76069923200, AVENIDA SÃO PAULO 3098, - DE 2672/2673 A 3270/3271 NOSSA SENHORA DE FÁTIMA - 76909-812 - JI-PARANÁ - RONDÔNIA ADVOGADOS DOS AUTORES: PAULO ROBERTO CONFORTO, OAB nº SP391151, BRUNO CAVALARI GOMES CAMARGO, OAB nº SP390509 REU: W 20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., CNPJ nº 30123187000181, DEPUTADO JAMEL CECILIO 2690, SALA 302 QUADRAB-26 LOTE 16/17 JARDIM GOIAS - 74810-100 - GOIÂNIA - GOIÁS, WAM MULTIPROPRIEDADE PARTICIPACOES S/A, CNPJ nº 34866883000139, AVENIDA DEPUTADO JAMEL CECÍLIO 2690, QD B-26 LT 16/17, 30O ANDAR SALA 3002, ED METROPOL JARDIM GOIÁS - 74810-100 - GOIÂNIA - GOIÁS ADVOGADO DOS REU: LUIZ OTAVIO BOAVENTURA PACIFICO, OAB nº RJ251424 SENTENÇA EDPO MONTANARI OLIVIERA e CRISTIANE PAIS RODRIGUES ajuizou a presente AÇÃO DE COBRANÇA em face de W20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e WAM MULTIPROPRIEDADE PARTICIPAÇÕES S/A, alegando em síntese que celebrou com a Requerida um contrato de compra e venda, em que adquiriu cota de multipropriedade do empreendimento imobiliário/resort “Ondas Praia Resort”, pelo valor de R$39.585,00, a ser pago em 91 prestações de R$435,00 mensais reajustáveis. Aduz que pagou prestações que totalizaram R$ 18.652,78 (dezoito mil seiscentos e cinquenta e dois reais e setenta e oito centavos) além de comissão de corretagem no valor de R$2.990,00 (dois mil novecentos e noventa), importando desembolso no valor de R$ 21.642,78 (vinte e um mil e seiscentos e quarenta e dois reais e setenta e oito centavos). Diz que por ter deixado de pagar as parcelas, o contrato foi rescindido, contudo, a Requerida negou a reembolsar o valor pago. Em emenda (id. 115983467 - Pág. 1-9), alegou que a cláusula contratual prevê a retenção de 50% do preço pago, contudo, tal cláusula se afigura abusiva, devendo ser aplicado no máximo 20%. Fundamenta sua pretensão nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, artigo 389 do Código Civil e artigo 67-A, II, da Lei 13.786/18. Postula ao final a declaração de abusividade da oitava cláusula contratual, condenando a Requerida a restituição da importância de no mínimo 80% do preço pago. Citadas, as Requeridas apresentaram contestação conjunta (id.117883805, pag 1-18) na qual suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva da ré WAM MULTIPROPRIEDADE PARTICIPAÇÕES S/A, porquanto o contrato foi celebrado com a Requerida W20 Empreendimentos Imobiliário. Aduz que tampouco integram mesmo grupo econômico, logo inexiste responsabilidade solidária. Postula a extinção do feito em relação a Wan Multipropriedade. Alegam também ilegitimidade passiva em relação aos valores pagos pelo Requerente a título de corretagem, eis que tais valores foram pagos para a empresa WAM COMERCIALIZAÇÃO S/A – PORTO SEGURO. Suscitou preliminar de incompetência territorial tendo em conta a cláusula contratual de eleição de foro como sendo a cidade de Porto Seguro/BA. Postulou a remessa do feito à referida Comarca. No mérito, sustenta que o contrato foi rescindido por culpa do Requerente. Que a cláusula de retenção do valor pago não é abusiva portanto está em conformidade com o artigo 67-A, § 5º, na Lei nº 4.591/1964. . Que a Requerente ao contratar, teve plena ciência dos termos e condições entabulados. Que as cláusulas não são abusivas e devem ser mantidas, por força da força vinculantes do contrato. Que não se aplica o CDC. Sustenta ser indevida a restituição da taxa de corretagem, porquanto esta é devida mesmo havendo posterior cancelamento do negócio, conforme se verifica do disposto na Lei nº. 13.786/2018. Alega que também é devida a retenção dos valores de e IPTU, além da taxa de fruição e condomínio, nas hipóteses de distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente. Alega que eventuais juros de mora incidentes sobre o indébito judicial deverão ser calculados apenas a partir do trânsito em julgado da demanda, com aplicação da taxa Selic como fator único de correção monetária e de incidência de juros de mora. Postula ao final, a improcedência dos pedidos autorais. Em réplica os Requerentes ratificaram as alegações iniciais (id. 118921121 - Pág. 1-9) Instadas as partes a especificarem provas, os Requerentes juntaram publicações digitais (id. 119117623 - Pág. 1-4). As Requeridas nada postularam. Os autos vieram conclusos. É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO. Inicialmente, registra-se que a relação contratual discutida nestes autos se rege pelo Código de Defesa do Consumidor, uma vez que os Requerentes se enquadram no conceito de consumidores previsto naquela lei e as Requeridas como fornecedores (arts. 2º e 3º, CDC). É expresso a esse propósito o artigo 1.358-B, do Código Civil. I- Das preliminares A preliminar de incompetência do juízo não merece acolhimento. A cláusula de eleição de foro estabelecida no contrato, é nula, eis que de acordo com o artigo 101, I, do Código Consumerista, é facultado ao consumidor a possibilidade de manejar a ação que envolve relação de consumo no foro de seu domicílio, prevalecendo essa regra sobre cláusulas contratuais de eleição de foro que possam causar desvantagem excessiva à parte consumidora. Nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, vejamos: “Ação de rescisão contratual c/c indenização. Insurgência contra decisão que acolheu exceção de incompetência, determinando a remessa dos autos para a comarca de Agudos. Pleito de manutenção dos autos no foro do domicílio dos autores. Possibilidade. Relação de consumo. Foro de eleição estabelecido no contrato não prevalece em relação ao foro do domicílio do consumidor. Art. 6º, VIII e art. 101, I, ambos do CDC. Precedentes do E. STJ. Manutenção da ação na comarca de Bauru. Recurso provido" TJSP; AI. n. 2083215.15.2015.8.26.0000; Rel. Des. Luiz Antônio Costa; j. 19.8.2015…" Direito do Consumidor. Competência. Contrato de adesão. Foro de eleição. Domicílio do consumidor. 1. Em se tratando de relação de consumo prevalece o foro do domicílio do consumidor. 2. Recurso não conhecido" – STJ 121796/MG RESP rel. Min. Humberto Gomes de Barros 17.02.2004 DJU 15.03.2004 p. 263). Desta feita, rejeito a preliminar de incompetência territorial suscitada. As preliminares de ilegitimidade passiva suscitada pelas Requeridas de igual forma não prospera. É cediço que o artigo 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor consagra a responsabilidade solidária entre os prestadores do serviço. Ademais, nas relações de consumo, é possível a indicação na inicial, para a formação do polo passivo de um ou de todos os envolvidos na pretendida responsabilização objeto da pretensão inicial, inclusive com a aplicação da teoria da aparência, em consonância com comando do art. 7º, parágrafo único, do CDC, que autoriza o ajuizamento da ação em relação a todos ou em relação a cada um dos participantes da cadeia de consumo, em face do princípio da boa-fé. Infere-se, pois, a legitimidade passiva “ad causam”, tendo sido as rés adequadamente demandadas e insertas no polo passivo da ação, eis que a legitimação passiva se amplia com a responsabilidade solidária e com um dever de qualidade que ultrapassa os limites do vínculo contratual entre o consumidor e o prestador direto do serviço. Conforme se depreende dos documentos acostados aos autos, as rés WAM MULTIPROPRIEDADE PARTICIPAÇÕES S/A e W20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA atuam em conjunto na comercialização e administração do empreendimento, integrando a cadeia de fornecimento. Por tais razões, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela Requerida Wam Multipropriedade e W20 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Superadas as preliminares, dou por presentes as condições da ação e os pressupostos processuais necessários ao desenvolvimento válido e regular do processo. II- Do mérito O feito comporta o julgamento antecipado nos termos do art. 355, I do CPC, eis que as questões fáticas estão satisfatoriamente demonstradas nos autos, não havendo necessidade de dilação probatória. Analisando os argumentos e contra-argumentos em cotejo com as provas documentais, vejo que a pretensão dos Requerentes improcede. De início cumpre salientar que se trata de relação de consumo entre as partes, na medida em que a parte autora e as rés podem ser enquadradas como consumidora e fornecedoras, nos termos do artigo 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor, visto que a requerente é destinatária final quanto à aquisição de unidade em regime de multipropriedade, devendo ser aplicadas as normas consumeristas, nos termos do artigo 1.358-B do Código Civil. Relativamente ao contrato de promessa de compra venda que instrui a inicial, expressamente prevê no parágrafo segundo da cláusula oitava, em caso de rescisão contratual por iniciativa do compromissário comprador, a retenção de 50% dos valores pagos. Acerca do percentual a ser retido em caso de inadimplência pelo adquirente o artigo 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/64, incluído pela Lei n. 13.786/2018, dispõe: “Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - a integralidade da comissão de corretagem; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) […] § 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.” (grifei). O contrato foi celebrado em 16/03/2019, portanto, após a vigência da Lei n. 13.786/2018, de modo que se aplicam as disposições do referido diploma normativo. Outrossim, o regime de incorporação adotado foi o patrimônio de afetação. Dessa maneira, tem-se que o contrato foi celebrado em conformidade com o regramento legal aplicável à espécie, inexistindo abusividade em suas cláusulas, de sorte que deve prevalecer o percentual estabelecido, em respeito ao princípio do "pacta sunt servanda". Nesse sentido há farta jurisprudência, dentre as quais cito: "APELAÇÃO. Compra e venda de bem imóvel. Rescisão por inadimplemento da parte compradora. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da parte autora. Empreendimento sujeito ao regime de afetação patrimonial. Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato) aplicável ao caso concreto. Incidência da cláusula penal compensatória que prevê a retenção de 50% dos valores pagos. Cabimento. Quantias pagas pelos adquirentes que não totalizam sequer 4% do valor do contrato. Retenção autorizada pelo art. 67-A, § 5º da Lei nº 4.591/64. Recurso dos patronos da apelante. Insurgência quanto aos honorários de sucumbência arbitrados por equidade. Acolhimento parcial. Causa que não possui valor irrisório ou inestimável. Incidência da regra geral que é de rigor. Recurso provido da parte autora e parcialmente provido o dos patronos da apelante". (TJSP; Apelação Cível 1023143-66.2020.8.26.0562; Relator (a): Rogério Murillo Pereira Cimino; Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 8a Vara Cível; Data do Julgamento: 13/06/2022; Data de Registro: 13/06/2022) "AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA."Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma Condominial". Adquirentes que pedem a rescisão contratual, com a condenação da vendedora na restituição da quantia paga, alegando circunstâncias alheias à sua vontade e crise financeira para a manutenção do compromisso. SENTENÇA de procedência. APELAÇÃO da demandada, que insiste no direito de retenção de quantia equivalente a cinquenta por cento (50%) dos valores pagos, além da incidência da taxa SELIC para fins de correção monetária. EXAME: Contrato firmado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018. Pretensão de rescisão que deve ser acolhida, dada a impossibilidade de manutenção do contrato por crise financeira e tendo em vista o princípio da autonomia da vontade. Previsão contratual de retenção de cinquenta por cento (50%) da quantia paga que deve prevalecer, mas afastada a previsão de restituição apenas após a expedição do" Habite-se ", ante a abusividade no tocante. Correção monetária que deve ter incidência pelos índices adotados para cálculos judiciais a contar de cada desembolso. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO". (TJSP; Apelação Cível 1027100-69.2021.8.26.0100; Relator (a): Daise Fajardo Nogueira Jacot; Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 34a Vara Cível; Data do Julgamento: 31/07/2023; Data de Registro: 31/07/2023) Em relação a retenção da comissão de corretagem, entendo ser devida, diante da expressa previsão em contrato do valor cobrado de forma destacada do preço do imóvel, em observância ao entendimento exarado Recurso Especial Repetitivo n. 1599511/SP, tema n. 938, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), bem como de previsão no instrumento contratual da possibilidade de retenção em caso de rescisão. Veja-se a jurisprudência: "RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO- IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.) "Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de restituição de valores cumulada com indenizatória. Não esclarecida a pertinência da prova oral para a alteração do deslinde do feito, não há fundamento para acolher a preliminar de cerceamento de defesa suscitada pela imobiliária ré. Preliminar afastada. A rescisão do contrato ocorreu porque a autora teve o financiamento bancário negado e não teve condições pagar a integralidade do preço. Está, portanto, evidenciado o resultado útil da intermediação realizada pela imobiliária ré que não concorreu para a rescisão do negócio. Por esta razão, a comissão de corretagem é devida e deve ser suportada pelos vendedores réus, em conformidade com a cláusula 6a do contrato. A tese do tema repetitivo 938 do C. STJ não pode ser aplicada ao caso, pois não há cláusula contratual que transfira à compradora o custeio da intermediação. Com relação às benfeitorias que teriam sido introduzidas no imóvel, assiste razão aos vendedores, pois os documentos acostados aos autos não têm qualquer vinculação com o imóvel. Afastada a condenação à restituição de R$8.510,00. Recurso dos réus vendedores parcialmente provido, provido o recurso da imobiliária ré, rejeitada a preliminar". (TJSP; Apelação Cível 1003290- 90.2022.8.26.0048; Relator (a): Gomes Varjão; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de Atibaia - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 16/04/2024; Data de Registro: 16/04/2024) Tem-se pois que a retenção da comissão de corretagem de igual forma não se afigura prática abusiva. DISPOSITIVO Ante o exposto e por tudo mais que dos autos constam, julgo improcedentes os pedidos formulados por EDPO MONTANARI OLIVIERA e CRISTIANE PAIS RODRIGUES nesta AÇÃO DE COBRANÇA promovida em face de W20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e WAM MULTIPROPRIEDADE PARTICIPAÇÕES S/A, via de consequência, resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, I, do CPC. Ante o ônus da sucumbência, condeno a Requerida 123 Viagens e Turismo, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte Requerente, que fixo de 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, I a IV, do CPC; Ante o ônus da sucumbência, condeno a parte Requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do patronos das Requeridas que fixo de 10% (dez por cento) do valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, I a IV, do CPC; Interposto recurso, intime-se às contrarrazões e remetam-se os autos à instância superior para julgamento. Decorrido o prazo recursal, resolvidas as custas, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Publique-se. Intimem-se. Ji-Paraná/RO, 29 de julho de 2025. Ana Valéria de Queiroz Santiago Juiz(a) de Direito

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