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Allan Rocha Costa x Rni Incorporadora Imobiliária 458 Ltda

ID: 328569468

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de São José do Rio Preto - 9ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1032979-79.2024.8.26.0576

Data de Disponibilização: 18/07/2025

Polo Ativo:

ALLAN ROCHA COSTA

Polo Passivo:

RNI INCORPORADORA IMOBILIáRIA 458 LTDA

Intimação

Advogados:

VINÍCIUS BORGES NAVARRO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

MILLER JEAN GUAPO DA SILVA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1032979-79.2024.8.26.0576 - Procedimento Comum Cível - Atraso na Entrega do Imóvel - Allan Rocha Costa - Rni Incorporadora Imobiliária 458 Ltda - Vistos. RELATÓRIO Allan Rocha Costa propôs… Processo 1032979-79.2024.8.26.0576 - Procedimento Comum Cível - Atraso na Entrega do Imóvel - Allan Rocha Costa - Rni Incorporadora Imobiliária 458 Ltda - Vistos. RELATÓRIO Allan Rocha Costa propôs a presente "Ação de Indenização por Danos Materiais" em face de Rni Incorporadora Imobiliária 458 Ltda, alegando, em síntese, que adquiriu um imóvel junto à requerida e que o termo final para a entrega do bem era o dia 28/05/2024. No entanto, o imóvel não foi entregue dentro do prazo, acarretando o pagamento de juros de obra pelo autor. Requer, portanto, a concessão dos benefícios da justiça gratuita e a procedência da ação, reconhecendo-se o atraso na entrega do imóvel e condenando a requerida ao pagamento de lucros cessantes, no patamar de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato por mês de atraso, aplicando-se multa contratual à ré e declarar a ilegalidade da cobrança de juros de obra após o prazo previsto para a entrega das chaves do imóvel, condenando a requerida a restituir os valores pagos. Juntou procuração e documentos (fls. 13/158). Justiça gratuita indeferida (fls. 159/160). Devidamente citada (fl. 179), a parte ré contestou (fls. 180/216). Preliminarmente, aduziu ilegitimidade passiva referente à cobrança de juros de obra, incompetência da justiça estadual e ausência de pretensão resistida. No mérito, em apertada síntese, alegou inexistência de atraso na entrega da unidade do autor, afirmando que o prazo final seria o dia 08 de novembro de 2024. Ressaltou que o "habite-se" foi expedido no dia 05 de julho de 2024 e que, conforme previsão contratual, a ré teria o prazo de 60 dias úteis para a entrega da unidade, consignando que autor apenas não tomou posse no dia 18 de setembro de 2024 por ter apontado algumas ressalvas que estão sendo devidamente reparadas pela ré. Destacou que o autor concordou quanto à alteração do prazo de entrega da unidade, tratando-se de novação contratual. Acrescentou, ainda, que enfrentou dificuldades com a contratação de prestadores de serviços, além de ter sofrido um furto no canteiro de obras. Asseverou pela inexistência de danos materiais. Nos pedidos, pugnou pela inclusão da CEF no polo passivo, pelo acolhimento das preliminares aventadas e pela improcedência da ação. Juntou procuração e documentos (fls. 217/514). Réplica (fls. 518/531). Intimadas (fl. 515), a parte autora pugnou pela expedição de ofício à CEF, ao passo que a parte requerida não especificou novas provas (fls. 531 e 538/545). A audiência de conciliação designada restou infrutífera (fls. 532/535 e 548). É o relatório. FUNDAMENTAÇÃO 1. Ilegitimidade Passiva e Incompetência da Justiça Estadual Rejeito as preliminares, pois é entendimento pacífico que, embora os valores de juros de obra sejam pagos diretamente à instituição financeira, tais encargos decorrem da demora na entrega do imóvel, sendo a incorporadora responsável pelos prejuízos advindos de sua mora. O Tema 996 do STJ assim estabelece: 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Portanto, a responsabilidade da incorporadora decorre de sua inadimplência, independentemente do vínculo formal do financiamento com a Caixa Econômica Federal. Não há, assim, que se falar em competência da Justiça Federal, pois a lide versa sobre relação contratual entre o autor e a incorporadora, sendo a Caixa mera agente financiadora, sem interesse jurídico direto na lide. 2. Ausência de Pretensão Resistida Afasto tal preliminar, posto que desnecessária a prévia tentativa de solução administrativa, diante da garantia constitucional da inafastabilidade da jurisdição. 3. Mérito Passo a conhecer diretamente o pedido, nos termos do art. 355, inciso I do Código de Processo Civil por ser desnecessária maior dilação probatória, já que a prova documental já produzida basta para o adequado equacionamento das questões relevantes ao desfecho da ação. Desnecessária expedição de ofício à CEF, pois em caso de procedência eventuais valores poderão ser obtidos por simples consulta da parte autora diretamente junto à agência, mediante simples solicitação. E prova desnecessária e inútil não se realiza no processo, que é instrumento de razão destinado à solução da controvérsia havida entre as partes, cuja solução deve ser obtida dentro de sua razoável duração, tal qual passou a enfatizar a Emenda Constitucional de número 45, de 2.004, ao introduzir a redação do art. 5º, inciso LXXVIII, e com isso reconhecer, aí, a existência de um direito subjetivo da parte relativamente ao Estado, que tem a obrigação de expedir a tutela jurisdicional adequadamente, com utilidade e proveito. O Juiz, como destinatário da prova no processo, tem a faculdade de examinar a sua necessidade, utilidade, e o dever de indeferi-la, no exercício dos seus poderes instrutórios, sempre que se revelar o inverso, tal qual se verificou na ocasião, pois nenhuma influência exerceria no desate do litígio as provas pleiteadas. No mérito, a ação merece ser julgada parcialmente procedente. Primeiramente, ressalto que o Código de Defesa do Consumidor resulta das metas desenvolvidas pela Política Nacional das Relações de Consumo previstas na Constituição Federal (artigo 5º, inciso XXXII, e artigo 170, inciso V, da C.F.) e configura mecanismo de proteção ao consumidor que objetiva resgatar o equilíbrio das relações de consumo em que, quase sempre, alguém atua por interesse frente a outrem, que age por necessidade. Em virtude desses dispositivos constitucionais e do Código de Defesa do Consumidor, aquela espécie de contrato essencialmente privado e paritário, representa hodiernamente uma pequena parcela do mundo negocial. Na verdade, o que se percebe em algumas situações é a mitigação da liberdade contratual que se concentra, muitas vezes, na legislação consumerista. Logo, a livre iniciativa assegura a liberdade para contratar, com a ressalva de que existem instrumentos reguladores que servem para inibir as denominadas cláusulas abusivas que emprestam acentuado desequilíbrio nas relações de consumo. Nesses casos, o Estado intervém na relação contratual privada, para assegurar a supremacia da ordem pública, relegando o individualismo para um plano secundário e estabelecendo o que a doutrina comumente denomina de dirigismo contratual. Observado o caso concreto, considero que o contrato firmado entre as partes configura típico produto de massa, perfeitamente enquadrado nas hipóteses de proteção da legislação consumerista, em que se verifica verdadeira subordinação dos contratos de adesão, com cláusulas estandartizadas, oferta homogênea, etc, sendo perfeitamente aplicável as disposições do Código de Defesa do Consumidor. 3.1. Atraso In casu, é incontroverso que entre as partes se aperfeiçoou um contrato de promessa de venda e compra de uma unidade autônoma, integrante do empreendimento denominado Condomínio Garden RNI, construído pela requerida. E no respectivo instrumento ficou estipulado que a entrega das chaves estava prevista para 30/11/2023, acrescido de 180 dias de tolerância, perfazendo o termo final em 28/05/2024 (fl. 86). Malgrado seja indiscutível a aplicabilidade à hipótese dos autos da Lei 8.078/90, tal por si só não compromete a validade da cláusula que estabelece a possibilidade de ampliação em 180 dias do prazo contratualmente estipulado para a conclusão das obras. Nesse sentido a Súmula 164 do TJSP: É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para a entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de compra e venda, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível. Ademais, a parte autora não impugnou a validade da cláusula de prorrogação, sendo lícito reconhecer que o prazo para entrega do imóvel findou-se em 28/05/2024. A tese defensiva de prorrogação do prazo para 08/05/2025, por força de cláusula do contrato de financiamento, não se sustenta. O contrato de financiamento não tem o condão de alterar as obrigações pactuadas no contrato de compra e venda, que vincula exclusivamente as partes. De fato, o prazo para entrega do imóvel deve ser determinado, estabelecido de forma clara, expressa e compreensível, não se admitindo sua vinculação à liberação de recursos pela instituição financeira à construtora. Assim, aplica-se, no caso, o prazo mais favorável ao consumidor, correspondente àquele pactuado no instrumento particular de compromisso de compra e venda, qual seja, 28 de maio de 2024. Nesse sentido, já decidiu o E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "APELAÇÃO CÍVEL. Contrato de compra e venda. Ação de indenização por danos materiais. Sentença de procedência dos pedidos iniciais. Insurgência da ré. ATRASO. Atraso na entrega da unidade. Prazo de entrega de 27 meses a partir da data da assinatura do contrato de financiamento entre a vendedora e a instituição financeira. Abusividade desta cláusula configurada. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Interpretação do instrumento deve se dar da maneira mais favorável ao consumidor. Data mais benéfica ao consumidor que deverá prevalecer. Atraso de 12 meses na entrega configurado. LUCROS CESSANTES. Atraso verificado, ainda que considerada a cláusula de tolerância de 180 dias, que é válida. Inadimplemento contratual da parte ré, consubstanciado no atraso na entrega do bem, que configurou danos aos apelados, na modalidade de lucros cessantes, porquanto privados de exercer a posse sobre a sua unidade, independentemente da finalidade do negócio ou de sua comprovação. TAXA DE ATRIBUIÇÃO. Atos de individualização da matrícula e de instituição de condomínio que são inerentes da incorporadora, em consonância com a Lei n. 4.591/64, não sendo possível o repasse de seus custos à parte consumidora. Posicionamento uníssono desta Colenda Câmara e desta Relatoria. Sentença mantida. Recurso desprovido". (TJSP; Apelação Cível 1001254-32.2018.8.26.0625; Relator (a): José Joaquim dos Santos; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Taubaté - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento:05/07/2019; Data de Registro: 05/07/2019) - grifamos. Assim, configurado o atraso, uma vez que o habite-se foi expedido somente em 05 de julho de 2024 (fls. 360/373). Todavia, afere-se dos autos que as chaves somente foram disponibilizadas em 16 de dezembro de 2024 (fl. 576). Além disso, o E. Tribunal Paulista já assentou que a pandemia do COVID-19 que não impediu o prosseguimento das atividades de construção civil no âmbito do Estado de São Paulo, de modo que essa circunstância, neste específico caso, não é capaz de afastar a mora da parte contratada. Nesse sentido: Promessa de Compra e Venda DE IMÓVEL. ação DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL. Atraso na entrega da obra. Sentença de procedência em parte. Recursos das partes. Mora comprovada. Cláusula que prevê prazo de tolerância de 180 dias úteis para a entrega do imóvel. Ausência de caso fortuito ou força maior. Aplicação da Súmula 164 do TJSP: "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Justificativas que encerram res inter alios actaem relação ao compromissário adquirente". Pandemia do COVID-19 que não impediu o prosseguimento das atividades de construção civil no âmbito do Estado de São Paulo. Atraso na entrega do imóvel verificado. Rescisão contratual por culpa da compromissária vendedora. Indenização por dano material. Inexecução do contrato de compra e venda, consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data acordada que acarreta indenização correspondente à cláusula penal moratória. Comissão de corretagem. Restituição não devida, diante da ausência de comprovação do pagamento. (...) Honorários advocatícios sucumbenciais fixados na r. sentença em percentuais que devem ser mantidos. Inaplicabilidade do § 8º do artigo 85 do CPC ao caso em discussão, devendo ser adotado o critério estabelecido no §2º do citado artigo. Face ao não provimento do recurso da ré, os honorários devidos por ela em favor do patrono do autor são majorados, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC. Observação quanto ao diferimento ao autor do valor do preparo a final. RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO E APELO DO AUTOR PROVIDO EM PARTE, COM OBSERVAÇÃO. (TJSP; Apelação Cível 1009640-69.2021.8.26.0100; Relator(a): Alfredo Attié; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 15ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/01/2023; Data de Registro: 25/01/2023) (g.m.) Desse modo, de rigor o reconhecimento do atraso por culpa da requerida até a data da entrega das chaves, a despeito da expedição anterior do habite-se, conforme entendimento sumulado do E. TJ/SP: Súmula 160 - A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora. 3.2. Juros de Obra A questão da ilegalidade da cobrança dos juros de obra no período de atraso na entrega da obra foi pacificada, já incluído o prazo de tolerância. Como é cediço, uma vez assinado o contrato, a Caixa Econômica Federal empresta o dinheiro à construtora, e começa a receber as prestações do adquirente. Todavia, as parcelas pagas entre a assinatura do contrato e a conclusão da obra constituem apenas juros sobre o capital, sem amortização. Logo, é somente após a entrega do imóvel que o adquirente mutuário passa a pagar juros mensais sobre o capital e amortizar a dívida. Dito de outro modo: enquanto a obra evolui, o adquirente paga apenas juros. Corolário disso é que o atraso da obra para além da data estipulada para entrega priva o adquirente de começar a amortizar a dívida. Ou seja, pagará mais juros, por mais tempo, sobre uma base de cálculo maior (sem amortização), tão somente porque a construtora atrasou. A cobrança de taxas de obras ou juros de obras só é possível até o prazo previsto para a respectiva entrega do empreendimento, compreendido o período de 180 dias de tolerância, conforme decidido no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº0023203-35.2016.8.26.0000, Relator Francisco Loureiro, j. em 31/08/17: É ilícito o repasse dos 'juros de obra', ou 'juros de evolução da obra', ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância. O Tema 996 do STJ: É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Assim, tem direito a parte autora ao ressarcimento pela requerida da quantia paga a título de juros de obra, contando-se do término do prazo de tolerância até a data da entrega das chaves (28/05/2024 e 16/12/2024). 3.3. Lucros Cessantes e Multa Penal De rigor, portanto, o reconhecimento do direito da parte autora aos lucros cessantes, pois evidente o prejuízo do comprador pela privação do uso da unidade, que não recebeu no prazo, aplicando-se o teor do enunciado na Súmula 162 do TJSP: Descumprido o prazo para entrega do móvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio. Por outro lado, em sede de Recurso Repetitivo, o E. STJ decidiu pela impossibilidade de cumulação dos lucros cessantes com multa contratual. Conforme constou do voto do Exmo. Ministro Luis Felipe Salomão: A cláusula penal constitui pacto secundário acessório uma condição , por meio do qual as partes determinam previamente uma multa (usualmente em pecúnia), consubstanciando indenização para o caso de inadimplemento absoluto ou de cláusula especial, hipótese em que se denomina cláusula penal compensatória. Ou ainda, como no presente caso, pode ser estabelecida para prefixação de indenização para o inadimplemento relativo (quando ainda se mostrar útil o adimplemento, ainda que tardio, isto é, defeituoso), recebendo, nesse caso, a denominação de cláusula penal moratória (RESP 1.186.789). O Tema 970 restou assim estabelecido: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. Note-se que o contrato prevê a aludida cláusula penal moratória na Observação 2.B do Quadro VII (fls. 86/87), estabelecendo o pagamento do percentual de 1% do valor efetivamente pago pelo adquirente, corrigido para cada mês de atraso, pro rata die, e, se incabível a cumulação com os lucros cessantes, conforme acima exposto (Tema 970), é a multa que deve ser aplicada ao caso, sendo perfeitamente viável sua aplicação, ante o atraso configurado na entrega da obra. Caberá à ré, pois, arcar com o valor da multa, nos termos constantes do contrato, conforme acima mencionado, desde o decurso do prazo de tolerância de 180 dias (28/05/2024), até 16 de dezembro de 2024, quando, de fato, houve a entrega das chaves. DISPOSITIVO Diante de todo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos, assim resolvendo o mérito com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) CONDENAR a ré ao reembolso dos valores pagos de juros de obra pela parte autora, devidos desde a data final para entrega, já considerando o prazo de prorrogação, até a entrega das chaves (28/05/2024 a 16/12/2024). Os valores deverão ser corrigidos monetariamente desde a data de cada desconto indevido e acrescidos de juros moratórios legais desde a data da citação. Deverão ser aplicados os seguintes índices e taxas: Antes da vigência da Lei nº 14.905/24 o índice de correção monetária será a Tabela Prática do Tribunal de Justiça e os juros moratórios legais de 1% ao, conforme previsto no artigo 161, parágrafo 1º, do CTN c/c a antiga redação do artigo 406 do CC. Após a vigência da Lei nº 14.905/24 até a data do pagamento o índice de correção monetária a ser utilizado é o IPCA (artigo 389, parágrafo único, do CC) e os juros moratórios legais corresponde ao percentual decorrente da subtração da Taxa SELIC do índice IPCA (nova redação do artigo 406, parágrafo 1º, do CC e Resolução CMN nº 5.171, de 29 de agosto de 2.024); b) CONDENAR a requerida ao pagamento de multa contratual de 1% do valor efetivamente pago pelo adquirente, corrigido para cada mês de atraso, pro rata die, devida desde a data final para entrega (28/05/2024), já considerando o prazo de prorrogação, até a entrega das chaves (16/12/2024 - fl. 576), nos termos alinhavados na presente fundamentação. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente a partir do ajuizamento da demanda e acrescidos de juros moratórios legais desde a data da citação. Deverão ser aplicados os seguintes índices e taxas: Antes da vigência da Lei nº 14.905/24 o índice de correção monetária será a Tabela Prática do Tribunal de Justiça e os juros moratórios legais de 1% ao, conforme previsto no artigo 161, parágrafo 1º, do CTN c/c a antiga redação do artigo 406 do CC. Após a vigência da Lei nº 14.905/24 até a data do pagamento o índice de correção monetária a ser utilizado é o IPCA (artigo 389, parágrafo único, do CC) e os juros moratórios legais corresponde ao percentual decorrente da subtração da Taxa SELIC do índice IPCA (nova redação do artigo 406, parágrafo 1º, do CC e Resolução CMN nº 5.171, de 29 de agosto de 2.024). Diante da sucumbência mínima (lucros cessantes), condeno a parte vencida ao pagamento integral de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação (art. 85, parágrafo 2º, do CPC/2015). Oportunamente, com o trânsito em julgado, poderá a parte interessada dar início ao cumprimento de sentença, devendo providenciar o cadastramento digital (advirto, que não se trata de distribuição, e sim de cadastramento) da petição como cumprimento de sentença - Código 156 e, doravante, as demais peças deverão ser cadastradas como petição intermediária e dirigidas ao cumprimento de sentença, com a observância do novo número do processo adotado por ocasião do seu cadastramento. Nesse caso, cabe à parte interessada, em fase de cumprimento de sentença, apresentar os correspondentes cálculos devidamente discriminados, conforme acima determinado, nos moldes do artigo 509, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil/2.015. Na inércia, aguarde-se provocação no arquivo. Outrossim, na hipótese de interposição de apelação e considerando o disposto no art. 1.010, § 3º, do CPC, independentemente de nova deliberação judicial, intime-se a parte adversa a apresentar suas contrarrazões, nos termos do § 1º, do mencionado dispositivo legal. Após, regularizados os autos, remetam-se ao Egrégio TJSP, observadas as formalidades legais. P.I. São José do Rio Preto, 15 de julho de 2025. - ADV: VINÍCIUS BORGES NAVARRO (OAB 376309/SP), MILLER JEAN GUAPO DA SILVA (OAB 321496/SP)

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