Como buscar processos judiciais?

Digite o nome da pessoa, número do processo, OAB do advogado ou qualquer termo relacionado ao processo judicial na barra de busca.

O que são intimações e editais?

Intimações são notificações oficiais sobre movimentações no processo. Editais são publicações oficiais sobre prazos, audiências e outras informações importantes.

Como monitorar um processo?

Faça login e assine o plano premium para monitorar até 5 processos e receber notificações automáticas sobre novas movimentações.

Como buscar processos judiciais?

Digite o nome da pessoa, número do processo, OAB do advogado ou qualquer termo relacionado ao processo judicial na barra de busca.

O que são intimações e editais?

Intimações são notificações oficiais sobre movimentações no processo. Editais são publicações oficiais sobre prazos, audiências e outras informações importantes.

Como monitorar um processo?

Faça login e assine o plano premium para monitorar até 5 processos e receber notificações automáticas sobre novas movimentações.

Como buscar processos judiciais?

Digite o nome da pessoa, número do processo, OAB do advogado ou qualquer termo relacionado ao processo judicial na barra de busca.

O que são intimações e editais?

Intimações são notificações oficiais sobre movimentações no processo. Editais são publicações oficiais sobre prazos, audiências e outras informações importantes.

Como monitorar um processo?

Faça login e assine o plano premium para monitorar até 5 processos e receber notificações automáticas sobre novas movimentações.

Como buscar processos judiciais?

Digite o nome da pessoa, número do processo, OAB do advogado ou qualquer termo relacionado ao processo judicial na barra de busca.

O que são intimações e editais?

Intimações são notificações oficiais sobre movimentações no processo. Editais são publicações oficiais sobre prazos, audiências e outras informações importantes.

Como monitorar um processo?

Faça login e assine o plano premium para monitorar até 5 processos e receber notificações automáticas sobre novas movimentações.

Como buscar processos judiciais?

Digite o nome da pessoa, número do processo, OAB do advogado ou qualquer termo relacionado ao processo judicial na barra de busca.

O que são intimações e editais?

Intimações são notificações oficiais sobre movimentações no processo. Editais são publicações oficiais sobre prazos, audiências e outras informações importantes.

Como monitorar um processo?

Faça login e assine o plano premium para monitorar até 5 processos e receber notificações automáticas sobre novas movimentações.

Como buscar processos judiciais?

Digite o nome da pessoa, número do processo, OAB do advogado ou qualquer termo relacionado ao processo judicial na barra de busca.

O que são intimações e editais?

Intimações são notificações oficiais sobre movimentações no processo. Editais são publicações oficiais sobre prazos, audiências e outras informações importantes.

Como monitorar um processo?

Faça login e assine o plano premium para monitorar até 5 processos e receber notificações automáticas sobre novas movimentações.

"1001973-03.2024.8.26.0302" - Resultados da Busca – Página 105 de 105

Resultados para "1001973-03.2024.8.26.0302" – Página 105 de 105

Andume Abujamra Negme x Dirceu De Almeida Ladeira e outros

ID: 324885888

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Ourinhos - 3ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1004341-55.2024.8.26.0408

Data de Disponibilização: 14/07/2025

Polo Ativo:

ANDUME ABUJAMRA NEGME

Polo Passivo:

DIRCEU DE ALMEIDA LADEIRA MARIA DA CONCEIçãO CRUZ LADEIRA RODOLFO DA CRUZ LADEIRA

Intimação

Advogados:

MARCIO ABUJAMRA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

JOSE HERMANN DE BARROS SCHROEDER JUNIOR

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1004341-55.2024.8.26.0408 (apensado ao processo 1001973-73.2024.8.26.0408) - Procedimento Comum Cível - DIREITO CIVIL - Andume Abujamra Negme - Rodolfo da Cruz Ladeira - - Maria da Conceiç… Processo 1004341-55.2024.8.26.0408 (apensado ao processo 1001973-73.2024.8.26.0408) - Procedimento Comum Cível - DIREITO CIVIL - Andume Abujamra Negme - Rodolfo da Cruz Ladeira - - Maria da Conceição Cruz Ladeira - - Dirceu de Almeida Ladeira - Vistos. 1. Inviável tentativa de conciliação nesta etapa, passo a proferir decisão de saneamento, com fundamento no art. 357 do CPC vigente. 2. As partes não apresentaram pedido de homologação de delimitação de questões (art. 357, §2º, CPC). Não sendo complexa a causa em apreço, torna-se desnecessária designação de audiência prevista no art. 357, §3º, do CPC. 3. Enfrento as questões preliminares ao mérito. 3.1. Da prescrição trienal (fls. 157). Os réus sustentam que a planilha de fls. 34 contém cobrança de aluguéis vencidos desde julho de 2019, ou seja, retroativos a mais de três anos da data de ajuizamento da ação (21/06/2024). Invocam o art. 206, § 3º, I, do Código Civil, que estabelece a prescrição trienal para pretensão relativa a aluguéis urbanos, requerendo o reconhecimento parcial da prescrição. A autora, em réplica, reconhece que a prescrição trienal se aplica ao locatário, mas sustenta que, em relação aos fiadores, aplica-se o prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil, por se tratar de obrigação de natureza distinta, de garantia pessoal, desvinculada da fruição direta do bem. Nos termos do art. 206, § 3º, inciso I, do Código Civil, prescreve em três anos a pretensão de cobrança de aluguéis de prédios urbanos: Art. 206. Prescreve: (...) § 3º Em três anos: I a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos. A presente ação foi ajuizada 21/06/2024. Logo, os aluguéis vencidos antes de 20/06/2021 estão prescritos. A autora sustenta que, em relação aos fiadores, a pretensão de cobrança dos aluguéis deve observar o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, e não o trienal, previsto no art. 206, §3º, I, do mesmo diploma, sob o argumento de que a fiança seria uma obrigação autônoma e de natureza distinta da relação locatícia principal. Tal entendimento, todavia, não encontra amparo. Isso porque a fiança é obrigação acessória, vinculada à relação obrigacional garantida. Quando o locador promove ação direta contra o fiador, seja isoladamente, seja em litisconsórcio com o locatário, a causa de pedir continua sendo a obrigação originária de pagamento dos alugueres, cujo prazo de exigibilidade e prescrição decorre do vínculo locatício. Nesse sentido, mutatis mutandis, o E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já decidiu que: LOCAÇÃO. AÇÃO REGRESSIVA DE COBRANÇA. TERMO DE ACORDO FIRMADO ENTRE FIADORES E AFIANÇADOS PARA PAGAMENTO DE DÉBITO LOCATÍCIO EXECUTADO. PROPOSITURA POR FIADORES . PRESCRIÇÃO TRIENAL QUE SE RECONHECE. EXTINÇÃO PARCIAL DO PROCESSO DECLARADA DE OFÍCIO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AUSÊNCIA DE TIPIFICAÇÃO . RECURSO PROVIDO NESSA PARTE, COM OBSERVAÇÃO. 1. O fiador que realiza o pagamento da dívida do afiançado assume, por sub-rogação, a mesma posição na relação jurídica de direito material. 2 . O direito de exigir do afiançado o pagamento é fundado no mesmo contrato locatício, de modo que o prazo de prescrição a considerar é o de três anos ( Código Civil, artigo 206, § 3º, I), computado a partir do momento em que realiza o pagamento respectivo. 3. Como o ajuizamento ocorreu após o esgotamento desse prazo, com relação a algumas parcelas pagas pelos fiadores, de rigor o reconhecimento, de ofício, da prescrição parcial da pretensão. Parcelas pagas no período de 17/08/2011 até 13/02/2012 que se encontram fulminadas pelo instituto da prescrição, uma vez que o ajuizamento da ação se deu em 06/03/2015 . 4. Não se deparando com verdadeira caracterização de litigância de má-fé, não há como impor a aplicação de sanção à parte, que por isso fica excluída. (TJ-SP - Apelação Cível: 1002533-30.2015 .8.26.0020 São Paulo, Relator.: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 29/08/2023, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/08/2023) E ainda: LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. DEMANDADO FIADOR. PRESCRIÇÃO RECONHECIDA . EXTINÇÃO DO PROCESSO QUE SE DECLARA. RECURSO PROVIDO. Tratando-se de aluguéis e encargos o prazo prescricional a considerar é de três anos, em conformidade com a norma do artigo 206, § 3º, inciso I, do Código Civil, contado a partir de cada vencimento. Assim, impõe-se reconhecer que já se verificou a prescrição da pretensão, o que determina a extinção do processo . (TJ-SP 10056109020148260405 SP 1005610-90.2014.8.26 .0405, Relator.: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 31/07/2018, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/08/2018) Portanto, inexigíveis as prestações locatícias vencidas antes de 20/06/2021, pois prescritas. 3.2. Da litigância de má-fé (fls. 157) Os réus sustentam que a autora teria agido com má-fé ao cobrar valores prescritos e ao ajuizar ação com suposto propósito de constrangê-los, visando apenas à desocupação do imóvel. Alegam violação aos deveres processuais (arts. 77 e 80 do CPC), imputando-lhe conduta dolosa e abusiva. Requerem sua condenação por litigância de má-fé. A autora, em réplica, rechaça a acusação, sustentando que apenas exerceu seu direito de crédito, que não se trata de má-fé postular valores cujo entendimento prescritivo pode divergir, e afirma que os réus, sim, agem de forma abusiva ao ajuizar ação de usucapião enquanto reconhecem a relação locatícia. A tese dos réus não encontra respaldo. O simples ajuizamento de ação com pedido de cobrança de valores supostamente prescritos não configura litigância de má-fé. No caso dos autos, não há falsidade, alteração dolosa de fatos, uso de documentos inverídicos, nem resistência injustificada ao andamento do processo, de modo a configurar abuso do direito de ação. Assim, rejeito a preliminar, pois não se verifica má-fé processual por parte da autora. 3.3. Da ausência de notificação aos fiadores (fls. 159). Os fiadores alegam que não foram previamente notificados acerca da inadimplência do locatário, o que, segundo sustentam, seria necessário para que pudessem se exonerar ou adotar medidas de salvaguarda. A autora, por sua vez, aponta que os fiadores são solidários, renunciaram expressamente ao benefício de ordem e assumiram responsabilidade direta, não havendo necessidade de interpelação prévia. Além disso, afirma que um dos fiadores reside no mesmo endereço do locatário, estando ciente do inadimplemento. A preliminar não merece acolhimento. A obrigação dos fiadores decorre do contrato, sendo desnecessária a notificação prévia para constituí-los em mora quando a obrigação principal já estiver inadimplida. Trata-se de mora ex re, dispensando notificação prévia. Nesse sentido, confira: Apelação. Ação de despejo cumulada com cobrança. Locação de imóvel comercial. Sentença de procedência . Apelação dos fiadores, pugnando pela nulidade da sentença por ausência de notificação para desocupação, pela impossibilidade de continuidade da locação diante da decretação de falência e pela aplicabilidade da taxa SELIC para apuração dos cálculos de débitos locativos. Desacolhimento. Ausência de necessidade de notificação prévia para pagamento. Mora "ex-re" que não depende de interpelação . Falência da locatária devedora principal que não resolve o contrato e que não impede propositura e prosseguimento de ação de conhecimento com relação aos garantidores. Súmula 581, do STJ. Necessidade de denúncia do contrato pelo administrador judicial. Inteligência do art . 119 da Lei nº 11.101. Inaplicabilidade da taxa Selic para os juros de mora. Artigo 406 do Código Civil e artigo 161, § 1º do Código Tributário Nacional . Precedentes. Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1022106-51 .2022.8.26.0071 Bauru, Data de Julgamento: 09/04/2024, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/04/2024) APELAÇÃO. Ação de despejo c.c. cobrança de aluguéis . Sentença de procedência, em parte. Irresignação dos requeridos. Alegação de cerceamento de defesa. Depoimento do autor . Desnecessidade. Ação instruída com prova documental suficiente à análise da matéria debatida. Cerceamento de defesa não configurado. Inexigibilidade de prévia notificação extrajudicial . Mora "ex re". Multa contratual livremente pactuada. Abusividade não caracterizada. Devolução de equipamentos ao autor . O credor não é obrigado a aceitar uma prestação diferente da acordada ou por um meio distinto do que foi combinado. Sentença suficientemente motivada. De rigor a adoção integral dos fundamentos nela deduzidos. Artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça . RECURSO IMPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 10023105320228260369 Monte Aprazível, Relator.: João Casali, Data de Julgamento: 01/11/2024, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/11/2024) Logo, os fiadores são responsáveis diretos pela obrigação inadimplida, independentemente de prévia notificação. Portanto, fica rejeitada a preliminar. 3.4. Da limitação da fiança ao prazo contratual original (fls. 159) Os réus fiadores sustentam que apenas assumiram a obrigação pelo prazo contratual original (30 meses), não tendo anuído quanto à prorrogação da locação. Citam o art. 835 do CC e jurisprudência que limita a fiança às obrigações inicialmente assumidas. A autora sustenta que houve cláusula expressa prevendo a prorrogação da fiança até a entrega das chaves, além de renúncia expressa às disposições dos arts. 835 a 839 do Código Civil. Pois bem. O contrato de locação dispõe claramente que a fiança perduraria até a efetiva entrega das chaves, nos termos da cláusula 17ª, § único (fls. 17), prevendo, ainda, renúncia expressa à faculdade prevista no art. 835 do CC (fls. 18). Nesse caso, aplicável o disposto no art. 39 da lei 8245/1991, que prevê: Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) Não se verifica, portanto, limitação da obrigação dos fiadores ao prazo contratual original. Rejeito a preliminar, ficando os fiadores responsáveis pelos encargos locatícios até a desocupação do imóvel. 3.5. Da ilegitimidade passiva dos fiadores e pedido de danos morais (fls. 161). Os réus argumentam que os fiadores não deveriam ter sido incluídos no polo passivo, sob pena de constrangimento, inclusive postulando indenização por dano moral decorrente da inclusão supostamente indevida. A autora rebate, afirmando que os fiadores são legítimos garantidores e que eventual pretensão de indenização deve ser veiculada por reconvenção própria. A inclusão dos fiadores decorre de cláusula contratual expressa e válida. São garantidores solidários do cumprimento das obrigações locatícias, inclusive quanto aos encargos e penalidades, conforme decidido no item anterior. Não se vislumbra no caso qualquer abuso processual. Rejeito a preliminar. 3.6. Da violação ao direito de preferência do locatário (fls. 162) Os réus alegam que a autora não observou o direito de preferência previsto no art. 27 da Lei nº 8.245/91, pois não teria comprovado que a notificação enviada ao locatário continha as condições da proposta de venda. Argumentam que a correspondência foi enviada sem declaração de conteúdo, e, por isso, não serviria para demonstrar que o locatário foi cientificado de forma inequívoca. A autora, em réplica, defende que a notificação foi enviada conforme prevê o contrato e que a correspondência com AR é forma válida de comunicação extrajudicial. Sustenta que o locatário não negou o recebimento e que não exerceu o direito de preferência no prazo legal. Aponta, ainda, que havia cláusula contratual autorizando o envio de comunicações por carta com AR, sem exigência de declaração de conteúdo. Nos termos do art. 27 da Lei nº 8.245/91, o locador deve dar ciência ao locatário da intenção de vender o imóvel, para que este possa exercer o direito de preferência, mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. O parágrafo único do mesmo artigo exige que constem da comunicação todas as condições do negócio. Nos autos, consta correspondência registrada com AR recebido pelo locatário datada de 07/08/2023 (fls. 27), acompanhada da carta de notificação com os dados essenciais da proposta de venda, inclusive preço e forma de pagamento (fls. 25). Ainda que não tenha havido declaração formal de conteúdo junto aos Correios, é plenamente possível vincular a carta juntada aos autos com a correspondência efetivamente entregue, dada a total contemporaneidade de datas entre os documentos. Cabe observar que o locatário, apesar de citado e regularmente representado, em nenhum momento manifestou qualquer intenção de exercer o direito de preferência na compra do imóvel, esvaziando o argumento defensivo. Ademais, conforme alegado pela autora, a venda sequer foi efetivada, diante da resistência do locatário em desocupar o bem. Assim, ainda que houvesse alguma irregularidade formal, não houve prejuízo ao locatário, o que afasta qualquer nulidade no caso. Rejeito a preliminar. 3.7. Do valor da causa (fls. 165). Os réus alegam que o valor atribuído à causa está incorreto, pois desconsidera o critério previsto no art. 58, III da Lei nº 8.245/91, que determina que, nas ações de despejo cumuladas com cobrança, o valor da causa deve corresponder a 12 vezes o aluguel vigente, somado ao valor dos alugueres em atraso. Requerem a retificação do valor da causa e a complementação das custas, sob pena de cancelamento da distribuição. A autora afirma que o valor da causa foi corretamente fixado em R$ 180.889,69, equivalente ao valor total da dívida, e que recolheu as custas processuais com base nesse montante, inclusive juntando os comprovantes. De fato, o art. 58, III, da Lei nº 8.245/91, dispõe que: "Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte: (...) III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;" Trata-se, portanto, de norma especial que prevalece sobre a regra geral prevista no art. 292 do CPC, sendo amplo o entendimento jurisprudencial de que o valor da causa, em ação de despejo, ainda que cumulada com cobrança, deve ser equivalente a doze meses do aluguel vigente, e não ao valor integral da dívida acumulada. Confira: AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos da locação. Respeitável decisão que alterou, de ofício, o valor da causa, com fundamento no artigo 292, § 3º, do Código de Processo Civil e determinou o recolhimento de diferença de custas para atingir 2% do valor da causa. Insurgência dos autores que defendem os acertos do valor atribuído à causa com base na Lei de Locação; e, o recolhimento das custas correspondentes a 1,5% do valor que atribuíram . Valor da causa nas ações de despejo, ainda que cumulada com cobrança, deve corresponder a doze meses de aluguel. Inteligência do artigo 58 da Lei 8.245/1991. Prevalência da lei especial em face da regra geral prevista no artigo 292 do Código de Processo Civil . Nova redação da Lei Estadual 11.608/2003. Não é caso de aplicar 2% sobre o valor da causa. Trata-se de ação de despejo cumulada com cobrança, que não se confunde com execução de título extrajudicial, de modo que o percentual de recolhimento das custas processuais é de 1,5%, conforme recolhido pelos agravantes . RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2086681-02.2024.8 .26.0000 São Paulo, Relator.: Dario Gayoso, Data de Julgamento: 29/05/2024, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/05/2024) AGRAVO DE INSTRUMENTO LOCAÇÃO DE IMÓVEL AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS Valor da causa nas ações de despejo, ainda que cumulada com cobrança, deve corresponder a doze meses de aluguel, nos termos do artigo 58, da Lei 8.245/91 Prevalência da lei especial em face da regra geral ( CPC, art. 292) Precedentes do C.STJ - Decisão reformada Recurso provido . (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2306073-12.2022.8.26 .0000 São Paulo, Relator.: Melo Bueno, Data de Julgamento: 31/01/2023, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/01/2023) Nestes termos, acolho a preliminar por fundamento diverso e, de ofício, com fundamento no art. 292, §3º, do CPC, e art. 58, III, da Lei nº 8.245/91, corrijo o valor da causa para R$ 27.582,36, correspondente a 12 vezes o aluguel vigente à época do ajuizamento (R$ 2.298,53 x 12 - fls. 34). Retifique-se no SAJ. Caberá à autora requerer a devolução da diferença da taxa judiciária recolhida a maior, junto ao Posto Fiscal da Receita Estadual. 3.8. Violação ao benefício de ordem (fls. 166). Os réus invocam o art. 827 do Código Civil para sustentar que os fiadores só podem ser demandados após esgotados os bens do devedor principal. Argumentam que a autora não respeitou o benefício de ordem ao demandá-los diretamente, e que tal prática deve ser afastada. A autora, em réplica, reitera que os fiadores renunciaram expressamente ao benefício de ordem, como previsto em cláusula contratual, sendo responsáveis na mesma condição do locatário. Nos termos do art. 827, caput e §1º, do Código Civil: Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor. Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito." Já o art. 828, prevê que: Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador: I - se ele o renunciou expressamente; II - se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário; No caso, contrato de locação (cláusula 19, alínea b - fls. 18) estabelece de forma inequívoca a renúncia expressa ao benefício de ordem, o que vincula as partes e afasta a exigência. Portanto, rejeito a preliminar, pois os fiadores renunciaram ao benefício de ordem, sendo válidas as obrigações assumidas no contrato. 3.9. Intempestividade da ação para fins de liminar (art. 59, §1º, VIII, da Lei nº 8.245/91) (fls. 167), Os réus sustentam que, conforme art. 59, §1º, VIII da Lei do Inquilinato, a liminar de despejo por denúncia vazia só poderia ter sido requerida em até 30 dias após o término do prazo de desocupação, o que não foi observado pela autora. A notificação de denúncia foi recebida em 23/04/2024, com prazo de 30 dias, expirando em 22/05/2024, e a ação foi ajuizada apenas em 21/06/2024. A autora não nega a data de ajuizamento, mas argumenta que, embora o pedido liminar tenha sido indeferido, reitera o pedido com base no inadimplemento e na urgência de sua situação pessoal. Todavia, a questão já foi enfrentada por decisão interlocutória às fls. 40/44, que indeferiu o pedido liminar, reconhecendo a perda do prazo legal. Não houve recurso da parte autora. Resta prejudicada a reapreciação da liminar por essa via. O pedido de despejo, no entanto, prossegue no mérito, inclusive com fundamento também no inadimplemento. Portanto, prejudicada a preliminar, pois o pedido liminar já foi indeferido. 3.10. Divergência no valor do aluguel (fls. 167). Os réus apontam que a autora indicou, para o mês de maio/2024, aluguel no valor de R$ 2.298,53, enquanto o valor correto, com base no IGP-M acumulado, seria de R$ 2.189,85. Argumentam que houve erro na atualização e pretendem a retificação do montante cobrado. A autora sustenta que o contrato não prevê deflação automática do valor locatício, de modo que manteve o valor anterior mesmo diante da variação negativa do índice. Contudo, a preliminar confunde-se com o mérito da ação de cobrança, e com ele será analisado. 3.11. Ausência de testemunhas no contrato (fls. 170). Os réus alegam que o contrato de locação, por ser instrumento particular sem a assinatura de duas testemunhas, não constitui título executivo, o que inviabilizaria sua cobrança ou execução. A autora sustenta que a ação é de conhecimento (despejo e cobrança), não de execução, e que o contrato é plenamente válido como prova da relação jurídica, sendo inclusive reconhecido pelos próprios réus. De fato, a ausência de testemunhas no contrato particular poderia impedir sua eficácia como título executivo extrajudicial (art. 784, III, CPC), mas não compromete sua validade como negócio jurídico ou sua eficácia probatória em ação de conhecimento, como a presente. Portanto, rejeito a preliminar, pois o contrato é válido e eficaz para fins de ação de despejo e cobrança. 3.12. Dos pedido formulados em réplica (fls. 193). A autora, em réplica (fls. 179/195), renova o pedido de concessão de medida liminar de despejo, alegando, agora, que os réus teriam intensificado a ocupação indevida do imóvel, com atos de esbulho em relação a terceiros, sublocações irregulares e, ainda, possível exploração de pessoas idosas em situação de vulnerabilidade, o que justificaria não só a antecipação dos efeitos do despejo, como também a intervenção do Ministério Público. Inicialmente, mantenho a decisão liminar de despejo já indeferida (fls. 40/44). A réplica não trouxe fato novo juridicamente relevante capaz de afastar a fundamentação anteriormente adotada, especialmente quanto à intempestividade da propositura da ação em relação ao prazo previsto no art. 59, §1º, VIII, da Lei nº 8.245/91. Quanto ao pedido de notificação do Ministério Público, trata-se de providência que extrapola os limites objetivos desta ação de despejo. As alegações relativas à suposta exploração de idosos, embora graves, não integram a causa de pedir nem têm relação direta com o objeto litigioso aqui discutido. Sua apuração, se for o caso, deve se suscitada em sede própria, perante as autoridades e órgãos competentes. 4. Não há outras questões preliminares pendentes de apreciação. Estão presentes as condições da ação e os pressupostos processuais. Declaro saneado o feito. 5. Passo a organizar o processo, delimitando as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória. Na petição inicial, a autora narra que celebrou contrato de locação comercial com o corréu Rodolfo em 01/06/2013, com prazo de 30 meses, encerrando-se em 30/11/2015, relativamente a salão comercial localizado na Rua Antônio Prado, n.º 281, Centro, Ourinhos/SP, objeto da matrícula n.º 25.992 do CRI local. Que o valor inicial do aluguel foi de R$ 1.000,00, com cláusula de reajuste pelo IGP-M/FGV, além da obrigação de pagamento de IPTU, água, luz, seguro contra incêndio e demais encargos, conforme cláusula contratual. Que após o término do prazo contratual, a locação foi prorrogada por tempo indeterminado. Afirma que, diante de sua idade avançada (95 anos), estado de saúde fragilizado e residência em São Paulo, optou por vender o imóvel, tendo celebrado minuta de escritura de compra e venda com terceiro, condicionada à desocupação do imóvel. Que em 07/08/2023, notificou o locatário quanto ao exercício do direito de preferência, o que não foi exercido. Posteriormente, em 23/04/2024, encaminhou notificação de denúncia do contrato de locação, concedendo prazo de 30 dias para desocupação, conforme exige o art. 57 da Lei de Locações, contudo, o réu permaneceu no imóvel. Afirma, ainda, que os aluguéis não são pagos há mais de 5 anos, sendo o último valor contratual atualizado referente a maio de 2024, no montante de R$ 2.298,53. Informa que o total devido é de R$ 180.889,69, incluindo encargos e IPTUs não quitados. Alega que os fiadores, genitores do locatário, renunciaram expressamente ao benefício de ordem, conforme cláusula contratual, sendo solidários e responsáveis até a entrega efetiva do imóvel. Requereu, em sede liminar, o despejo. Ao final, pede o despejo com declaração de extinção do contrato, condenação solidária dos réus ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a desocupação, juros de mora de 1% ao mês, correção monetária pelo IGP-M, multa contratual de 10%, custas e honorários. Dá-se à causa o valor de R$ 180.889,69. Com a inicial (fls. 1/9), juntou documentos (fls. 10/38). Os réus apresentaram contestação (fls. 152/174), arguindo onze preliminares, já apreciadas nesta decisão. No mérito, alegaram que o imóvel era antigo e em estado precário à época da locação, e que o locatário teria realizado reformas e benfeitorias a pedido da autora. Afirmam que, durante a pandemia de COVID-19, o locatário, foi compulsoriamente obrigado a fechar as portas do seu estabelecimento comercial (bar). Que a autora, sensibilizada com a situação, e havendo interesse em manter o imóvel ocupado, convenceu o requerido a permanecer no imóvel, isentando-o do pagamento do aluguel. Houve réplica (fls. 179/195). A autora refuta todas as preliminares. No mérito, alega ser inverídica a alegação que permitiu que o locatário permanecesse no imóvel sem o pagamento dos aluguéis firmados em contrato. Narra que os réus estariam sublocando o imóvel e explorando idosos, com denúncias administrativas pendentes, requerendo ofício ao Ministério Público. Reiterou o pedido de despejo liminar. Pois bem. As questões controvertidas nos autos são as seguintes: a) houve, por acordo verbal, qualquer isenção ou desconto nos aluguéis durante o período da pandemia de COVID-19; b) o valor do aluguel indicado pela autora está corretamente atualizado conforme as cláusulas contratuais, ou se houve erro de cálculo, especialmente em razão da deflação do IGP-M; c) os réus realizaram benfeitorias ou reformas no imóvel, e se tais melhorias poderiam justificar a ausência de pagamento dos aluguéis; d) houve sublocação ou cessão não autorizada do imóvel a terceiros, conforme sustentado pela autora. A questão referente ao item "b" é de direito e dispensa dilação probatória. No mais, diante da controvérsia fática estabelecida e da necessidade de esclarecimento das alegações, fixo o prazo de 10 (dez) dias para que as partes especifiquem as provas que pretendem produzir, justificando-as pormenorizadamente, sob pena de indeferimento, ou, no mesmo prazo, requeiram o julgamento antecipado da lide. Intime-se. - ADV: JOSE HERMANN DE BARROS SCHROEDER JUNIOR (OAB 107247/SP), JOSE HERMANN DE BARROS SCHROEDER JUNIOR (OAB 107247/SP), MARCIO ABUJAMRA (OAB 127474/SP), JOSE HERMANN DE BARROS SCHROEDER JUNIOR (OAB 107247/SP)

Conteúdo completo bloqueado

Desbloquear

Encontrou 1041 resultados. Faça login para ver detalhes completos e mais informações.

Fazer Login para Ver Detalhes