Processo nº 5013661-62.2025.4.03.0000
ID: 292521641
Tribunal: TRF3
Órgão: Gab. 04 - DES. FED. ALESSANDRO DIAFERIA
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Nº Processo: 5013661-62.2025.4.03.0000
Data de Disponibilização:
09/06/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
NATALIA ROXO DA SILVA
OAB/SP XXXXXX
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PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5013661-62.2025.4.03.0000 RELATOR: Gab. 04 - DES. FED. ALESSANDRO DIAFERIA AGRAVANTE: RODRIGO LYSEU BAS…
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5013661-62.2025.4.03.0000 RELATOR: Gab. 04 - DES. FED. ALESSANDRO DIAFERIA AGRAVANTE: RODRIGO LYSEU BASSETTO Advogado do(a) AGRAVANTE: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: D E C I S à O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de tutela de urgência e efeito suspensivo, interposto por RODRIGO LYSEU BASSETTO contra r. decisão proferida pelo MM. Juízo da 14ª Vara Federal Cível de São Paulo, nos autos da ação anulatória nº 5014772-17.2025.4.03.6100, que indeferiu o pedido de antecipação de tutela para para anular o leilão do imóvel (com datas designadas para 03/06/2025-1º leilão e 10/06/2025-2º leilão, conforme ID 366127762, autos de origem) e a consolidação de sua propriedade em favor da credora fiduciária. A r. decisão agravada foi proferida nos seguintes termos: "Vistos em inspeção. Trata-se de ação de procedimento comum, proposta por RODRIGO LYSEU BASSET, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, visando à concessão de tutela de urgência, para anular o leilão do imóvel e a consolidação de sua propriedade em favor da credora fiduciária. O autor narra que celebrou contrato de financiamento habitacional com a Caixa Econômica Federal, porém tornou-se inadimplente, em razão de drástica dificuldade financeira. Afirma que foram agendados leilões extrajudiciais para venda do imóvel, situado na Avenida Loreto, nº 321, apartamento 34, bloco 31, Jardim Santo André, Santo André, SP, objeto da matrícula nº 79.237 do 1º Registro de Imóveis de Santo André, para os dias 03 e 10 de junho de 2025. Alega que não foi notificado para purgar a mora e, tampouco, foi intimado das datas dos leilões extrajudiciais do imóvel. Aduz que o leilão não foi realizado no prazo de sessenta dias, contados da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, contrariando o artigo 27 da Lei nº 9.514/97. Sustenta que, por não ter sido intimado das datas dos leilões, foi impossibilitado o exercício do direito de preferência na aquisição do bem, na forma do artigo 27, parágrafo 2º-B do mesmo diploma legal. Defende a ilegalidade do recebimento da notificação do leilão por terceiros e a necessidade de prestação de contas, pela credora, após o leilão. A inicial veio acompanhada da procuração e de documentos. É o relatório. Decido. Afasto a possibilidade de prevenção com o processo indicado na certidão id nº 366194673, ante a diversidade de objetos. Defiro o pedido de concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, nos termos do artigo 99, §3º, do Código de Processo Civil. Anote-se. Embora não tenha sido juntada aos autos a cópia do contrato de financiamento celebrado com a Caixa Econômica Federal, a cópia da matrícula nº 79.237 do Primeiro Oficial de Registro de Imóveis de Santo André comprova que o autor alienou fiduciariamente o imóvel para a Caixa Econômica Federal (id nº 366127759). Destarte, considerando que o primeiro leilão extrajudicial do imóvel está agendado para o dia 03 de junho de 2025 (id nº 366127762), passo a apreciar o pedido de tutela provisória, formulado pelo autor. O Código de Processo Civil, em seu artigo 300, prevê que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. No caso dos autos, não verifico a presença dos requisitos legais. O artigo 26, parágrafos 1º e 3º, 3º-A e 3º-B, da Lei nº 9.514/97 estabelece o seguinte: “Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”. Consta da averbação nº 09 da matrícula do imóvel (id nº 366127759), datada de 13 de dezembro de 2024: “(...) Por instrumento particular de 02 de dezembro de 2024, enviado eletronicamente a esta Serventia sob o nº IN01187876C, da prova do pagamento do imposto de transmissão ‘inter-vivos’ (Guia nº 13220/2024), e dos demais documentos que o acompanham, é feita a presente para constar a consolidação da propriedade do imóvel da matrícula, em nome da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, já qualificada, nos termos do §7º o artigo 26 da Lei 9.514 de 20 de novembro de 1.997, no valor de R$ 200.876,84 (notificação prenotada sob nº 548.816, reingresso aos 04 de julho de 2024).” A cópia da matrícula do bem imóvel juntada aos autos foi expedida em 13 de dezembro de 2024, ou seja, quase seis meses antes da propositura da presente ação, em 29 de maio de 2025. Em 06 de setembro de 2017 foi disponibilizada no Diário Oficial da União a Lei nº 13.465/2017, a qual inseriu o parágrafo 2º-B, ao artigo 27, da Lei nº 9.514/97: “§ 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)”. Assim, a partir do advento da Lei nº 13.465/2017, após a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao mutuário o direito de preferência para aquisição do imóvel, pelo preço equivalente ao valor da dívida, acrescido dos encargos previstos no artigo acima transcrito. No presente caso, o ajuizamento da presente ação, em 29 de maio de 2025, demonstra a ciência inequívoca do autor da data do leilão agendado para o dia 03 de junho de 2025, possibilitando o exercício do direito de preferência, nos termos do artigo acima transcrito. Nesse sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DE LEILÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. PURGAÇÃO DE MORA. DESCABIMENTO. REGULARIDADE NO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. - A agravante busca a reforma da decisão, que indeferiu a antecipação da tutela jurisdicional, na qual objetivava a anulação da consolidação da propriedade e de leilão extrajudicial do imóvel. - Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado "Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH – Sistema de Financeiro da Habitação”, tratando-se, portanto, de execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária. Dessa forma, deve-se atentar ao procedimento regulado pela Lei nº 9.514/97. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações. - Resta evidente que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF. - Nos termos da legislação em vigor, não cabe mais a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência, nos termos legais. - Ressalte-se que o ajuizamento dias antes da realização do leilão induz à conclusão de que a parte devedora teria tido ciência inequívoca da data, hora e local do leilão. - Agravo de instrumento desprovido. Agravo interno prejudicado” (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000800-78.2024.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 20/06/2024, DJEN DATA: 25/06/2024) – grifei. “APELAÇÃO CÍVEL. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS 12/07/2017. APLICABILIDADE APENAS DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. RECURSO PROVIDO. - Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei n° 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, o qual pode executar a garantia, alienando-a com a realização de leilão público. -Não restou demonstrado quaisquer vícios na notificação pessoal dos devedores para a purgação da mora, visto que ele foi intimado por intermédio do Oficial do Cartório de Registros de Imóveis, conforme se verifica na matrícula do imóvel. - Com a alteração legislativa trazida pela Lei nº 13.465/17, que modificou a redação do art. 39, II da Lei nº 9.514/97, a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41 do DL nº 70/66 dar-se-á apenas aos procedimentos de execução garantidos por hipoteca. - Afastada a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do DL nº 70/66 das hipóteses de execução garantida por alienação fiduciária, apresenta-se possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2º-B, do art. 27, da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/17, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos contratuais. - A consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário deu-se após a publicação da Lei nº 13.465/17, então não mais se discute a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mas há apenas o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel, mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B, do art. 27, da Lei nº 9.514/97. - Não há mais a possibilidade de retomada do contrato de financiamento, nem de purgação da mora, mediante o depósito integral da dívida pelos devedores, tendo em vista que os elementos carreados aos autos revelam a possibilidade de exercer apenas o direito de preferência, nos termos do art. 27, §2º-B da Lei nº 9.514/97. - Ação ordinária julgada improcedente, e afastada a possibilidade de purgação da mora pelos devedores. - Apelação provida.” (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5004600-59.2020.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal ALESSANDRO DIAFERIA, julgado em 06/07/2023, DJEN DATA: 10/07/2023) A jurisprudência do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região reconhece a inexistência de nulidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel, em razão da não realização do leilão no prazo previsto no artigo 27 da Lei nº 9.514/97, o qual objetiva resguardar o patrimônio do devedor fiduciante de eventuais excessos da credora fiduciária. Nesse sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. SFH. SUSPENSÃO DE LEILÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº. 9.514/1997. CONTRATO FIRMADO EM DATA ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI N. 13.465/2017. PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA. ATO JURÍDICO PERFEITO. INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. NOTIFICAÇÃO DA DATA DOS LEILÕES. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. REALIZAÇÃO DOS LEILÕES APÓS O PRAZO DE 30 DIAS DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NULIDADE. INOCORRÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. 2. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento, a CEF, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, pode requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. 3. Em atenção ao princípio da segurança jurídica e em respeito ao ato jurídico perfeito, não é o registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel o marco temporal para a aplicação das novas regras implantadas pela Lei n. 13.465/17, mas, sim, a data em que firmado o contrato de alienação fiduciária. 4. In casu, o contrato foi celebrado antes da vigência da norma supracitada. A possibilidade de purgar a mora deve se estender até a data da assinatura do auto de arrematação. 5. Os procedimentos de consolidação e posterior alienação do imóvel estão expressamente previstos na Lei nº 9.514/97. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, deve ser observado o procedimento especificado pela referida norma, em especial a previsão contida no art. 26, §§ 1º e 3º, que estabelece que os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias. 6. Não foram comprovadas irregularidades no procedimento de execução extrajudicial que torne inválida a consolidação da propriedade imobiliária efetivada pela instituição financeira credora. 7. A parte agravante tinha plena ciência da data dos leilões, não havendo vícios a serem sanados. 8. Inexistência de nulidade do procedimento de retomada do imóvel, em decorrência da não realização do leilão no prazo de 30 dias após a averbação da consolidação da propriedade, nos termos do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. O disposto no referido artigo visa a resguardar o patrimônio da devedora fiduciante de eventuais excessos por parte da credora fiduciária, ao estabelecer um decurso de prazo mínimo, que impossibilite àquela praticar as medidas pertinentes contra a perda da propriedade do bem. 9. Agravo de instrumento parcialmente provido.” (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5012449-74.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 29/05/2024, DJEN DATA: 05/06/2024) - grifei “APELAÇÃO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIO. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL. RECURSO DESPROVIDO. 1. Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público. 2. Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais. 3. Sendo assim, somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a data de realização do último leilão. 4. In casu, não restou demonstrado quaisquer vícios na notificação pessoal do apelante para purgar a mora, uma vez que ele foi intimado pessoalmente por intermédio do Oficial do Cartório de Registros de Imóveis. 5. É pertinente ressalvar que apenas o depósito, acaso realizado no seu montante integral e atualizado da dívida vencida, teria o condão de suspender os procedimentos de execução extrajudicial do imóvel, não havendo que se rechaçar essa possibilidade, em atenção não só ao princípio da função social dos contratos, mas também para assegurar o direito social à moradia. 6. Observo, no entanto, que com a alteração legislativa trazida pela Lei nº 13.465/2017 de 11/07/2017 (em vigor na data de sua publicação), que modificou a redação do art. 39, II da Lei nº 9.514/97, a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41 do DL nº 70/66 se dará apenas aos procedimentos de execução garantidos por hipoteca. 7. Destarte, em se tratando de alienação fiduciária, como é o caso dos autos, em homenagem ao princípio tempus regit actum, considero plausível assegurar ao devedor a possibilidade de purgação da mora nos moldes da fundamentação acima, apenas aqueles que manifestaram sua vontade em purgar a mora até a data de vigência da nova lei, ou seja, aos executados que pleitearam a possibilidade de purgação da mora perante a instituição financeira ou perante o Judiciário até a data de 11/07/2017. 8 No que tange à notificação pessoal para o leilão, verifico que a parte apelante ajuizou a presente demanda em 06.05.2019, requerendo a suspensão dos leilões designados para a mesma data, em 26.04.2019 (1ªPraça), e 07.05.2019 (2ª Praça), do qual se pode presumir que o devedor possuía ciência inequívoca da realização do leilão extrajudicial em tempo hábil ao exercício do direito de purgação da mora ou de preferência. 9. Em relação ao argumento de que os leilões foram designados após o prazo de 30 dias, conforme dispõe o artigo 27, da Lei n. 9.514/97, não vislumbro qualquer prejuízo à parte apelante. 10. Apelação desprovida, com majoração da verba honorária.” (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001071-57.2019.4.03.6113, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 02/03/2023, DJEN DATA: 06/03/2023) - grifei Ante o exposto, indefiro a tutela de urgência. Concedo ao autor o prazo de quinze dias, sob pena de extinção do processo sem resolução do mérito, para: a) regularizar sua representação processual, ante a presença de assinatura eletrônica sem a autenticação da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil), por meio de certificado digital emitido por Autoridade Certificadora credenciada (art. 1º, §2º, III, a, da Lei n. 11.419/06); b) juntar aos autos as cópias de seu comprovante de inscrição no CPF e de seu comprovante de endereço; c) juntar aos autos a cópia do contrato celebrado com a Caixa Econômica Federal e a cópia atualizada da matrícula do bem; d) informar os endereços eletrônicos das partes (art. 319, II, CPC). Cumpridas as determinações acima, solicite-se, por via eletrônica, à Central de Conciliação a designação de data para audiência de conciliação. Informada a data da audiência, venham os autos conclusos. Publique-se. Intime-se o autor. " (ID 366242575 - autos de origem) Em suas razões recursais, aduz a parte agravante, em síntese, que: (i) não foi notificada para purgar a mora; (ii) possui o direito de purgar a mora até a assinatura da carta de arrematação; (iii) não foi intimada regularmente acerca das datas designadas para a realização dos leilões, o que suprimiu o direito potestativo previsto no art. 39 da Lei nº 9.514/97; (iv) o leilão não está sendo realizado dentro do prazo de 60 dias após a consolidação; (v) a agravante trouxe aos autos todas as informações e documentos que tinha em sua posse. (vi) busca a tutela para a suspensão dos leilões e seus efeitos, até o esclarecimento sobre os fatos apontados e que a instituição comprove que observou os trâmites previstos em lei; (vii) ainda que caiba à autora fazer prova constitutiva de seu direito, é inviável exigir prova de fato negativo, de modo que o ônus probatório quanto à existência ou não de intimação válida deve recair à agravada, que deve comprovar o cumprimento estrito da lei; (ix) é devia a inversão do ônus pobatório, para viabilizar o acesso à justiça, diminuindo dados e prejuízos que podem ser causados à parte mais vulnerável da relação processual, ainda mais se tratando de procedimento expropriatório que afeta diretamente o direito fundamental à moradia. Postula pela tuteka para a suspensão dos leilões e seus efeitos, bem como de qualquer outra tentativa de alienação que venha a ocorrer (ID 326623722). É o relatório. Decido. O agravo de instrumento é o meio adequado de impugnação contra as decisões tomadas pelo juiz na fase de conhecimento do processo judicial e contra os pronunciamentos proferidos em liquidação e cumprimento de sentença, no processo executivo e na ação de inventário. Essa é a redação do art. 1.015 do CPC/15, leia-se: “Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre: I - tutelas provisórias; II - mérito do processo; III - rejeição da alegação de convenção de arbitragem; IV - incidente de desconsideração da personalidade jurídica; V - rejeição do pedido de gratuidade da justiça ou acolhimento do pedido de sua revogação; VI - exibição ou posse de documento ou coisa; VII - exclusão de litisconsorte; VIII - rejeição do pedido de limitação do litisconsórcio; IX - admissão ou inadmissão de intervenção de terceiros; X - concessão, modificação ou revogação do efeito suspensivo aos embargos à execução; XI - redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1º; XII - (VETADO); XIII - outros casos expressamente referidos em lei. Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário.” Observo que a hipótese dos presentes autos corresponde a uma daquelas previstas no rol legal acima transcrito. Preenchido o requisito do cabimento, e presentes os demais pressupostos de admissibilidade do agravo de instrumento, este deve ser conhecido. O Relator está autorizado a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que demonstrado o perigo de dano e a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do art. 1019, inciso I, do CPC/15. Por sua vez, o art. 300, caput, do Código de Processo Civil, estabelece que a concessão da tutela de urgência está adstrita à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Pois bem. Passo ao exame do pedido de concessão da tutela recursal e de efeito suspensivo. Verifica-se que foi firmado contrato por instrumento particular com alienação fiduciária, regido pelas disposições da Lei nº 9.514/97, conforme se verifica do registro nº 7, referente ao imóvel de matrícula 79.237, do Primeiro Oficial de Registro de Imóveis de Santo André (ID 366127759, autos de origem ). Importa ressaltar que o contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, produzindo efeitos jurídicos e obrigações aos contratantes. O contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa ao regime de satisfação da obrigação diferente de mútuos firmados com garantia hipotecária. Assim, quando do descumprimento contratual pelo fiduciante, há o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deve alienar o bem para a satisfação de seu direito de crédito. Portanto, vencida e não paga a dívida (totalmente ou parcialmente) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, de acordo com o procedimento da Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem (art. 27 da Lei nº 9.514/97). Nesse passo, a constitucionalidade do procedimento da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei nº 9.514/1997 é matéria pacificada, conforme o julgado desta C. Corte, a seguir colacionado: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020). No mesmo sentido, o entendimento do E. Supremo Tribunal Federal, que, no deslinde do Tema 982, firmou a seguinte tese: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”. Assim, resta cristalino o entendimento de que o procedimento previsto da Lei nº 9.514/1997, na execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária, é constitucional e não viola os princípios de acesso à justiça, do devido processo legal e demais direitos processuais previstos na Constituição. Inclusive, não há norma autorizadora ao inadimplemento do devedor quanto ao pagamento das prestações contratadas em virtude de enfrentar problemas financeiros. Aliás, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já integram políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia. Quanto à possibilidade de purgação da mora, faz-se necessário tecer algumas observações. Primeiramente, registre-se que a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, em que era disposto que o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997) ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Contudo, a Lei nº 13.465/2017 alterou o disposto no art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a apresentar a seguinte redação: "Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966,exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca." Logo, caso a manifestação para purgar a mora tenha ocorrido em momento anterior à Lei nº 13.465/2017 e alterações na Lei nº 9.514/1997, a purgação de mora é possível até a lavratura do auto de arrematação. Com o novo texto do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, os contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não se enquadrariam em “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”. Assim, após a Lei nº 13.465/2017, de 11 de julho de 2017, o regramento passou a ser outro. Portanto, como regra, a partir da Lei nº 13.465/2017, nas situações em que há contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, regulado pela Lei nº 9.514/97, não há mais aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. Inclusive, a Lei nº 13.465/2017, acrescentou o art. 26-A e o art. 27, § 2º-B na Lei nº 9.514/97, in verbis: “Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1º do art. 26 desta Lei. § 2ºAté a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesasde que trata o inciso II do § 3° do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.” “Art. 27 (...) § 2º-B.Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferênciapara adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2° deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.” Nesse sentido, até a data da averbação da consolidação da propriedade em favor do credor, é possível o pagamento das parcelas em atraso pelo devedor fiduciante, purgando a mora e mantendo o contrato. No entanto, após a consolidação da propriedade fiduciária e até a data da realização do último leilão, é assegurado apenas o direito de preferência em adquirir definitivamente o imóvel, desde que pago o valor integral do contrato e das demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade. Portanto, com as alterações no art. 26-A e 27 da Lei nº 9.514/97, introduzidas pela Lei nº 13.465/17, o momento limite para a purgação da mora passou a ser outro. Dessa forma, há duas situações distintas: 1ª) a possibilidade de purgar a mora; e 2ª) o direito de preferência na aquisição do imóvel. Esclarecido este ponto, cumpre analisar o aspecto relativo à aplicação das alterações trazidas pela Lei nº 13.465/2017 no art. 27, da Lei nº 9.514/1997. Quanto ao marco temporal para início da aplicação da Lei nº 13.465/2017, há entendimento da C. Segunda Turma, que componho neste E. Tribunal de que, para identificar qual o regramento aplicado ao caso concreto, há de se considerar a data da manifestação da vontade do devedor. Destaco o seguinte julgado: APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. UTILIZAÇÃO DO FGTS. CONTRATO DE MÚTUO. POSSIBILIDADE. - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - Com base na redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966).Com as alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 e no art. 39, ambos da Lei nº 9.514/1994, a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o apenas exercício do direito de preferência em leilão (até da data do segundo leilão). - Sobre a controvérsia de direito intertemporal, contratos de trato sucessivo estão sujeitos à garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 se aplicam às intimações pessoais feitas para purgação da mora após sua publicação (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando a retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), pois até então o devedor-fiduciante era comunicado para regularizar a pendência no período de aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Todavia, esteE.TRF entende que o marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017 é momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora(diretamente ao devedor-fiduciante, ou mediante propositura de medida judicial). - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância antes da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora com a utilização do saldo depositado em conta vinculada do FGTS. - A jurisprudência firmou entendimento no sentido de admitir o levantamento do saldo da conta vinculada do FGTS, mesmo nos contratos de mútuo realizados fora do Sistema Financeiro da Habitação, desde que o mutuário preencha os requisitos do art. 20, incisos VI e VII, alíneas “a” e “b” da Lei nº 8.036/1990, bem como do art. 35, VII, alínea “b”, do Decreto nº 99.684/1990, quais sejam: a) tratar-se de imóvel destinado à moradia própria; b) que o requerente não seja mutuário do SFH e nem proprietário de outro imóvel na localidade; e, c) possuir vinculação com o FGTS há mais de três anos. - Ainda que se trate de contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia, é possível a utilização do FGTS para a purgação da mora, em razão da finalidade social relacionada à garantia do direito à moradia, uma vez que a não purgação da mora no procedimento de execução extrajudicial poderá resultar na perda do imóvel que serve de moradia aos mutuários. - A purgação da mora deve englobar todos os valores previstos no art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/1997. Eventual discussão acerca dos valores devidos deverá ser feita em sede de liquidação de sentença, podendo haver a complementação, se necessário, na forma consignada na r. sentença. - Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001553-82.2017.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 06/09/2023, DJEN DATA: 13/09/2023) Em sentido semelhante, há decisão do C. STJ, que considerou a data da consolidação da propriedade e da purga da mora para verificar a incidência, ou não, da nova redação introduzida pela Lei nº 13.465/17: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2.O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes. 4.Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão,a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5.Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos:"i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6.Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.) Dessa forma, quanto ao direito intertemporal, a fim de definir se será cabível a purgação da mora ou apenas o direito de preferência, deve-se verificar a data em que ocorreu a consolidação da propriedade e a manifestação para purgar a mora. Tendo o devedor-fiduciante manifestado sua vontade em purgar a mora em data anterior à Lei nº 13.465/17, aplica-se o antigo regramento da Lei nº 9.514/97, sendo possível a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. No entanto, se tal manifestação ocorreu após a vigência da Lei nº 13.465/17, que introduziu o art. 26-A e o § 2º-B no art. 27 à Lei nº 9.514/97, é garantido ao devedor apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel até a realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97. No presente caso, verifico que a averbação nº 09, efetuada em 13/12/2024 na matrícula do imóvel registrada sob o nº79.237 perante o Registro de Imóveis da Comarca de Santo AndréSP, indica que a parte fiduciante foi intimada a saldar os débitos em atraso, mas não purgou a mora, nos termos do art 26, §7ª, da Lei nº 9.514/97. Assim, o referido Cartório procedeu à averbação da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal-CEF (ID 366127759- autos de origem). Nesse ponto, importa frisar que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção relativa de veracidade, consoante art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97. Assim, "in casu", não há que se falar em prova negativa, como sustentado pela agravante, pois, para a demonstração da irregularidade ventilada, bastaria a simples juntada do procedimento administrativo promovido pelo Cartório. Portanto, do que se extrai dos autos, constato, neste juízo de cognição sumária, que foi oportunizada à parte recorrente a chance para purgar a mora e manter o contrato, nos termos da Lei nº 9.514/97. No entanto, conforme consta do registro do imóvel, a parte agravante não purgou a mora no prazo adequado, de forma que os demais procedimentos previstos na Lei nº 9.514/97 foram efetivados. Destarte, considerando que a parte recorrente não trouxe qualquer evidência acerca de eventuais irregularidades quanto à consolidação da propriedade do imóvel, considera-se esta regular e válida, não restando dúvida de que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, consolidando-se a propriedade em nome da Caixa Econômica Federal, ora agravada, e autorizando-se a realização dos atos de execução extrajudicial. A jurisprudência desta Corte segue firme no sentido do acima exposto, como se vê das ementas abaixo transcritas: AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DE LEILÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. PURGAÇÃO DE MORA. CONSOLIDAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. - A agravante objetiva a reforma da decisão que deferiu a tutela cautelar requerida em caráter antecedente, a qual objetivava suspensão da realização de atos expropriatórios. - Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado contrato de compra e venda com alienação fiduciária de imóvel. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações. - Resta evidente que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF. - Ademais, o ajuizamento da ação dias antes da realização do leilão induz à conclusão de que a parte devedora teria tido ciência inequívoca da data, hora e local do leilão. - Destarte, além de demonstrar o vício quanto à ausência da notificação, deve a parte, simultaneamente, demonstrar que sua intenção é de exercer esse direito de preferência, adimplindo integralmente o contrato, demonstrando as condições de fazê-lo. - Deste modo, estando o procedimento extrajudicial na fase pós consolidação, não há que se falar no direito do recorrente de purgar a mora e ter a continuidade do contrato. - Agravo de instrumento provido a fim de sustar a decisão agravada. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5011817-14.2024.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 05/09/2024, DJEN DATA: 10/09/2024) CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020) Ademais, a notificação extrajudicial recebida pela parte agravante e o ajuizamento da ação de conhecimento em 29/05/2025 (PJE 1ª Instância - ID 366124998 - autos de origem), antes da realização do leilão designado para 03/06/2025- 1ª praça e 10/06/2025- 2ª Praça (ID 366127762, autos de origem) gera a presunção de que a parte devedora, ora agravante, teve ciência inequívoca da data, hora e local dos leilões em tempo hábil para exercer seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). No sentido do acima exposto, segue o entendimento desta Corte, ao qual me filio: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. (...) - Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório. - Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief). - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora. - Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. - A parte agravante pretende a purgação da mora (a destempo) e a suspensão dos atos expropriatórios, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida. - Agravo de instrumento não provido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 23/04/2023, DJEN DATA: 28/04/2023)" AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIO. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. TEMPO HÁBIL PARA PURGAÇÃO DA MORA OU DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. TUTELA PROVISÓRIA. AUSENTES OS REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO. (...) 7. Observo, que apesar de afastada a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do DL nº70/66 para as hipóteses de execução garantida por alienação fiduciária, se apresenta possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos. 8. No que tange à notificação pessoal para o leilão, observo que a parte autora agravante ajuizou a demanda originária em 14.12.2022, requerendo a suspensão dos leilões designados para 20.12.2022 (1ªPraça), e 04.01.2023 (2ª Praça), do qual se pode presumir que o devedor possuía ciência inequívoca da realização do leilão extrajudicial em tempo hábil ao exercício do direito de purgação da mora ou de preferência. 9. Não se vislumbra presente na tese da agravante a probabilidade do direito alegado necessário ao deferimento da tutela provisória para suspensão dos leilões, eis que não ficou demonstrado a presença de quaisquer vícios no procedimento de execução extrajudicial da Lei 9.514/97. 10. Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000414-82.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 20/04/2023, DJEN DATA: 24/04/2023)" DIREITO CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADES. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto por Nilto Ferreira Morais contra decisão que indeferiu a tutela de urgência pleiteada para suspender a execução extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária. O agravante sustenta ausência de notificação para purgação da mora e desconhecimento das datas dos leilões realizados. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se houve irregularidades no procedimento de execução extrajudicial do imóvel e se o recorrente possui o direito de purgar a mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. III. Razões de decidir A averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel comprova a observância dos requisitos legais do artigo 26 da Lei nº 9.514/97. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal reconhece que, com a vigência da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora deve ocorrer antes da consolidação da propriedade, restando ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel. A simples intenção do devedor de purgar a mora não constitui fundamento suficiente para a suspensão da consolidação da propriedade ou para anulação dos leilões. Inexistência de comprovação de prejuízo pela ausência de notificação específica das datas dos leilões, especialmente porque o agravante ajuizou a ação antes da realização do segundo leilão, o que demonstra sua ciência inequívoca dos eventos. IV. Dispositivo e tese Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento: “1. A consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário torna inviável a purgação da mora pelo devedor fiduciante. 2. A ausência de intimação pessoal das datas dos leilões não enseja a nulidade do procedimento, desde que atingida a finalidade da norma.” Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; Lei nº 13.465/2017. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.007.941/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 14.02.2023; TRF3, AI 5014100-44.2023.4.03.0000, Rel. Des. Federal Nelton dos Santos, 15.09.2023. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000785-75.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 12/05/2025, DJEN DATA: 14/05/2025) - grifos acrescidos Por fim, no que se refere ao prazo para a realização do leilão, entendo que não há qualquer nulidade do procedimento expropriatório, tendo em vista que não houve qualquer prejuízo à defesa do devedor, ora agravante. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DAS DATAS DOS LEILÕES. PRAZO DE 60 DIAS PARA EXPROPRIAÇÃO. AUSÊNCIA DE VÍCIO OU PREJUÍZO. DESPROVIMENTO, I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência para suspensão de leilões extrajudiciais em procedimento de execução de imóvel objeto de alienação fiduciária no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a regularidade da intimação para purgação da mora e das datas dos leilões, nos termos da Lei nº 9.514/1997; e (ii) analisar a existência de prejuízo decorrente do prazo para realização dos leilões públicos. III. Razões de decidir 3. A Lei nº 9.514/1997 regula a execução extrajudicial de imóveis com alienação fiduciária, prevendo a intimação pessoal para purgação da mora e o direito de preferência no leilão, o que foi regularmente observado nos autos. 4. A ciência inequívoca das datas dos leilões extrajudiciais foi demonstrada pelo ajuizamento da ação semanas antes de sua realização, afastando a alegação de nulidade do procedimento. 5. A realização do leilão após o prazo de 60 dias previsto na legislação não gera nulidade, nos termos do princípio pas de nullité sans grief, uma vez que não foi demonstrado prejuízo ao devedor. 6. Inexistem elementos que indiquem a probabilidade do direito alegado ou o perigo de dano irreparável, requisitos exigidos para concessão da tutela de urgência. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A execução extrajudicial de imóvel com alienação fiduciária é regular quando respeitado o procedimento da Lei nº 9.514/1997, incluindo a intimação para purgação da mora e a ciência inequívoca das datas dos leilões. 2. A realização de leilão fora do prazo de 60 dias, sem prejuízo ao devedor, não enseja nulidade do procedimento.” Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 23, 26 e 27; CPC, arts. 300 e 932, II. Jurisprudência relevante citada: TRF 3ª Região, AI 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 23/04/2023; TRF 3ª Região, AI 5000414-82.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Paulo Cotrim Guimarães, j. 20/04/2023. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5025182-38.2024.4.03.0000, Rel. DESEMBARGADORA FEDERAL RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 28/02/2025, DJEN DATA: 11/03/2025) Destarte, não verifico a presença dos requisitos autorizadores da suspensão da r. decisão recorrida. Ante o exposto, indefiro o pedido de concessão de tutela recursal e de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem. Intime-se a parte agravada para apresentação de contraminuta, nos termos do art. 1.019, II do CPC. Publique-se. São Paulo, na data da assinatura digital. ALESSANDRO DIAFERIA Desembargador Federal
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