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Processo nº 0528157-20.2014.8.05.0001

ID: 321753277

Tribunal: TJBA Órgão: 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0528157-20.2014.8.05.0001

Data de Disponibilização: 10/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Intimação

Advogados:

LAILA VERENA ALCANTARA NASCIMENTO

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EMANUELA MENDES DE MACEDO SILVA

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SIDNEY ROBERTO SAMPAIO LACERDA SILVA FILHO

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LARISSA FERREIRA SIMOES DE OLIVEIRA

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DIOGENES ALMEIDA GAMA NETO

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MARIA CLARICE MACHADO LIMA

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SOLON AUGUSTO KELMAN DE LIMA

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GILBERTO VIEIRA LEITE NETO

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PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0528157-20.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª V CÍVEL E COME… PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0528157-20.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR INTERESSADO: MARIA LIGIA RODRIGUES MARANHAO e outros Advogado(s): ZUREL DE QUEIROZ CUNHA JUNIOR (OAB:BA17401) INTERESSADO: NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros Advogado(s): GILBERTO VIEIRA LEITE NETO (OAB:BA22627), SOLON AUGUSTO KELMAN DE LIMA (OAB:BA11990), MARIA CLARICE MACHADO LIMA (OAB:BA15578), DIOGENES ALMEIDA GAMA NETO (OAB:BA31696), LARISSA FERREIRA SIMOES DE OLIVEIRA (OAB:BA21513), SIDNEY ROBERTO SAMPAIO LACERDA SILVA FILHO (OAB:BA32634), EMANUELA MENDES DE MACEDO SILVA (OAB:BA24227), LAILA VERENA ALCANTARA NASCIMENTO (OAB:BA42026) SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C DANOS MORAIS E EXTRAPATRIMONIAIS E COBRANÇA DE MULTA CONVENCIONAL, ajuizada por MARIA LIGIA RODRIGUES MARANHÃO e JANE MAYRE DOURADO RODRIGUES CHAVES, em face de NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. SPE e da CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (GARCEZ ENGENHARIA). Alegaram as autoras que firmaram contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel em construção com a primeira ré, NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. SPE, para aquisição de unidades habitacionais no empreendimento "COND. ONDINA CHOICE RESIDENCE". Relataram que a primeira autora, MARIA LIGIA RODRIGUES MARANHÃO, adquiriu o apartamento 102, com 71,38m², por R$ 403.423,97, em 08/10/2010, ao passo que a segunda autora, JANE MAYRE DOURADO RODRIGUES CHAVES, adquiriu o apartamento 503, com 95,07m², por R$ 477.464,07, em 11/10/2010, sendo que o preço de ambos os imóveis foi integralmente quitado. Acrescentaram que a construção do empreendimento ficou a cargo da segunda ré, CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (GARCEZ ENGENHARIA), conforme consta da cláusula terceira das avenças, e que o prazo de conclusão das obras foi estipulado para 31/05/2013, com uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Entretanto, sustentam que as obras não foram concluídas no prazo, mesmo com a tolerância, pois a data final de entrega deveria ter sido 27/11/2013. Diante do atraso, as autoras pleitearam indenização por perdas e danos a título de lucros cessantes, no valor de R$ 3.000,00 por mês para a primeira autora e R$ 3.300,00 por mês para a segunda autora, desde 27/11/2013 até a efetiva entrega das unidades ou averbação da construção. Requereram também a aplicação de multa convencional de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do contrato, alegando que tal cláusula foi estipulada para descumprimento de qualquer das cláusulas, sendo que, para a primeira autora, o valor da multa seria de R$ 10.254,36 e, para a segunda autora, R$ 12.136,34. Adicionalmente, buscam indenização por danos morais e extrapatrimoniais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada uma, assim como a declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas, o reconhecimento da responsabilidade solidária das rés e a inversão do ônus da prova. Citadas, as rés apresentaram contestação. A NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. SPE arguiu, preliminarmente, a ausência de pedido de nulidade de práticas e cláusulas supostamente abusivas, por ser pedido genérico e indeterminado. A CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (GARCEZ ENGENHARIA), por sua vez, arguiu as preliminares de ilegitimidade passiva e inépcia da inicial. No mérito, ambas as rés defenderam a inexistência de culpa pelo atraso na obra, atribuindo-o a fatores externos configuradores de caso fortuito ou força maior. Afirmaram a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e negaram a responsabilidade civil e a existência de nexo de causalidade, sustentando que não houve comprovação de danos materiais. Informaram que o "habite-se" foi expedido em 08/10/2014, e os imóveis entregues em 19/11/2014 para a primeira autora e em 02/12/2014 para a segunda autora. Argumentaram o não cabimento de juros e multa de mora, por ausência de ato ilícito e de previsão contratual. Ainda impugnaram a configuração de danos morais, reafirmaram a validade de todas as cláusulas contratuais e a boa-fé da NOVOS EMPREENDIMENTOS e, por fim, impugnaram o pedido de inversão do ônus da prova. A parte autora apresentou réplica à contestação, rechaçando as preliminares e reiterando os argumentos e pedidos da inicial e requerendo a condenação das rés por litigância de má-fé. A decisão de saneamento adiou a análise das preliminares para a sentença. Intimadas para especificarem provas, as autoras informaram não ter mais provas a produzir, a segunda ré (CJ Construtora e Incorporadora Ltda.) requereu a produção de prova oral e a primeira acionada não se manifestou. Houve audiência de instrução, na qual foi inquirida uma testemunha arrolada pela parte rés A instrução processual foi encerrada e as partes apresentaram alegações finais, na forma de memoriais. Os autos vieram conclusos para julgamento. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. O processo tramitou regularmente, sem que se verificassem nulidades a serem declaradas. Das questões preliminares: Inicialmente, em relação à ilegitimidade passiva da CJ Construtora e Incorporadora Ltda., alega esta ré ser mera empreiteira, sem responsabilidade sobre os termos do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as autoras e a Novos Empreendimentos Imobiliários Ltda. No entanto, a Cláusula Terceira do contrato de promessa de compra e venda expressamente estabelece: "A construção do empreendimento estará a cargo da CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (GARCEZ ENGENHARIA)". Ademais, o próprio encarte publicitário da ré exibe sua logomarca, buscando atrair clientes e, assim, lucrar com a credibilidade do seu nome. Acrescente-se que a JUCEB (Junta Comercial do Estado da Bahia) atesta que a CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. era uma das sócias da NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - SPE na época em que os contratos foram firmados. O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) adota a teoria da aparência, segundo a qual todos os que participam da cadeia de consumo, de forma direta ou indireta, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. O artigo 7º, parágrafo único, do CDC, é claro ao dispor que, "tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo". Complementando, o artigo 25, § 1º, do mesmo diploma legal, reitera que, "havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores". Ainda que a CJ Construtora e Incorporadora Ltda. se apresente como mera executora da obra, sua participação na promoção do empreendimento, ao ter seu nome e logotipo veiculados em materiais publicitários e até mesmo em recibos de quitação, a insere na cadeia de fornecimento. Assim, aplica-se o princípio da boa-fé objetiva, que impõe a todos os envolvidos na relação consumerista a observância de condutas pautadas na lealdade, na transparência e na cooperação. Não se pode permitir que uma empresa se beneficie da associação de sua imagem a um empreendimento para atrair consumidores e, posteriormente, se exima de responsabilidade quando surgem problemas. Portanto, a alegação de ilegitimidade passiva da CJ Construtora e Incorporadora Ltda. não encontra amparo na legislação consumerista, que busca proteger o consumidor em face da complexidade das relações de mercado e da multiplicidade de agentes envolvidos na produção e comercialização de bens e serviços. Ao contrário, sua participação ativa e seu nome associado ao empreendimento conferem-lhe legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda. No que tange à preliminar de inépcia da petição inicial arguida pela parte ré, sob o argumento de que os pedidos seriam genéricos, observa-se que a petição inicial descreve de forma clara os fatos, a causa de pedir e os pedidos, permitindo a compreensão da pretensão autoral e o exercício do direito de defesa pelas acionadas. O artigo 322, § 2º, do Código de Processo Civil, estabelece que "a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé". Dessa forma, a exordial cumpre os requisitos legais e permite a análise do mérito. Do mesmo modo, a alegada ausência de pedido de nulidade de práticas e cláusulas abusivas não merece acolhimento, uma vez que a petição inicial, ao elencar no item "e" dos pedidos a declaração de nulidade de cláusulas e/ou práticas abusivas, não deixou margem para dúvidas de que a pretensão das autoras era anular disposições contratuais que violam as normas de proteção e defesa do consumidor. Além disso, o documento da exordial exemplifica claramente a cláusula décima terceira como abusiva, por ofender as normas consumeristas, já que as acionadas não podem transferir aos consumidores acontecimentos que são próprios de suas atividades econômicas, o que evidencia a clareza e a determinação do pedido Pelas razões expostas, REJEITO AS PRELIMINARES SUSCITADAS. Do Mérito: As autoras sustentaram que as rés não cumpriram o prazo de entrega das unidades habitacionais, mesmo considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, pois o prazo inicial de conclusão das obras era 31/05/2013 e, com a tolerância, a data final seria 27/11/2013, tendo os imóveis sido entregues apenas em 19/11/2014 para Maria Ligia Rodrigues Maranhao e em 02/12/2014 para Jane Mayre Dourado Rodrigues Chaves. As rés, por sua vez, justificam o atraso na entrega das obras invocando a ocorrência de caso fortuito e força maior, como a escassez de mão de obra e materiais decorrente do aquecimento do mercado imobiliário e de grandes eventos na cidade, além de greves e fortes chuvas, configurando caso fortuito ou força maior. A Cláusula Décima Terceira dos contratos de promessa de compra e venda prevê a prorrogação do prazo em caso de greves, casos fortuitos, força maior, interrupção de transportes, períodos de chuva, falta de materiais e outros fatos extraordinários. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. O artigo 3º do CDC, ao definir fornecedor, inclui "toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços". A empresa ré, como fornecedora de produtos e serviços, responde objetivamente pelos danos causados aos consumidores por defeitos na prestação de seus serviços, independentemente da existência de culpa, conforme o artigo 14 do CDC. O Código Civil, em seu artigo 393, estabelece que "o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não houver por eles se responsabilizado". No entanto, é fundamental analisar se os eventos alegados pelas rés se enquadram nas excludentes de responsabilidade civil. O caso fortuito ou força maior são eventos inevitáveis e imprevisíveis que impedem o cumprimento da obrigação. Contudo, no contexto das relações de consumo e, especialmente, no setor da construção civil, esses eventos devem ser analisados sob a ótica do risco da atividade econômica. A escassez de mão de obra e materiais, o aquecimento do mercado imobiliário e a ocorrência de greves no setor da construção civil são fatores que, embora possam influenciar o andamento de uma obra, são inerentes à própria atividade empresarial. A construtora e incorporadora, como profissionais do ramo, devem planejar suas atividades considerando esses riscos, que são previsíveis e fazem parte do seu planejamento e custo. A cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, amplamente aceita nos contratos de construção civil, tem justamente a finalidade de abarcar esses imprevistos comuns ao setor, como intempéries climáticas e pequenas paralisações. Uma vez que o contrato já prevê essa margem de atraso, a ocorrência de chuvas, ainda que intensas, não pode ser considerada uma causa extraordinária ou imprevisível que justifique um atraso além do período de tolerância. Os períodos de chuva, especialmente em uma cidade como Salvador, são sazonais e, portanto, previsíveis. A Teoria do Risco do Empreendimento, amplamente aplicada no Direito do Consumidor, estabelece que o fornecedor assume os riscos inerentes à sua atividade econômica. Isso significa que, ao ofertar um produto ou serviço no mercado, a empresa deve suportar os ônus decorrentes de falhas ou de eventos que, embora possam dificultar o cumprimento da obrigação, fazem parte do seu campo de previsibilidade e gerenciamento. O artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor expressamente prevê a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, que só será afastada se comprovada a inexistência do defeito ou a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. No caso em análise, as justificativas apresentadas pelas rés para o atraso na entrega das unidades habitacionais - como greves na construção civil e de outras categorias, bem como períodos de chuvas - não se configuram como eventos imprevisíveis ou inevitáveis a ponto de romper o nexo causal entre a conduta das rés e o atraso. Tais ocorrências são consideradas "fortuito interno", ou seja, riscos que se inserem na própria atividade empresarial e que, portanto, não podem ser transferidos ao consumidor. Nesse sentido, colhem-se julgados: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA MAGIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. EMPRESA QUE FAZ PARTE DA CADEIA DE CONSUMO/FORNECIMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA. PRELIMINAR AFASTADA. MÉRITO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. DEMORA DA CAGECE EM DISPONIBILIZAR A DECLARAÇÃO DE VIABILIDADE TÉCNICA DE ÁGUA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. ÔNUS DA PARTE REQUERIDA. ADEMAIS, A PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL POR ATÉ 180 DIAS É PREVISTA JUSTAMENTE PARA CONTEMPLAR HIPÓTESES DE ATRASO DA OBRA POR FATORES EXTERNOS, TAIS COMO CONTRATAÇÃO DE MÃO DE OBRA, CHUVAS, FALTA DE MATERIAL, ETC. REGISTRE-SE, AINDA, QUE, TAIS OCORRÊNCIAS NÃO SE TRADUZEM EM EVENTOS FORTUITOS OU DE FORÇA MAIOR, TRATANDO-SE DE FORTUITO INTERNO, EIS QUE SE ENCONTRAM NA MARGEM DE PREVISIBILIDADE INERENTE À ATIVIDADE ECONÔMICA DESENVOLVIDA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. PRECEDENTES STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA. É DEVIDA A INDENIZAÇÃO APÓS O TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. TAXA SELIC. INAPLICÁVEL IN CASU. ADOÇÃO DO INPC COMO INDEXADOR DA CORREÇÃO MONETÁRIA POR REFLETIR MELHOR E REALISTICAMENTE A TAXA INFLACIONÁRIA E A DESVALORIZAÇÃO DA MOEDA, SENDO O INDEXADOR OFICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA DOS DÉBITOS JUDICIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os membros da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso para DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Desembargador Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 0155759-53.2016.8.06 .0001 Caucaia, Relator.: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 12/06/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 12/06/2024) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA ALÉM DOS 180 DIAS. IMPOSSIBILIDADE. FORTUITO INTERNO. INVERSÃO MULTA CONTRATUAL. TEMA N. 971/STJ. CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA N. 5/STJ. DANO MORAL. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. 1. Imperativa é a incidência da Súmula n. 7/STJ, porquanto rever as conclusões da Corte de origem acerca da existência dos fatores ensejadores do caso fortuito e da força maior demandaria necessária incursão na seara fático-probatória. 2. Conforme já assentado pela Corte de origem, não houve caso fortuito ou força maior aptos a autorizar, nos termos da Lei n. 4 .591/64, a prorrogação da entrega do bem além do prazo de tolerância de 180 dias, a despeito da cláusula contratual. Ao contrário, o Tribunal de Justiça esclareceu que as "justificativas apresentadas pela ré para o atraso da obra constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximi-la de sua responsabilidade".2.1. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido. Precedentes. 3. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Tema 971/STJ.3.1 Rever a existência da cláusula contratual encontra óbice na Súmula n. 5/STJ. 4. Alterar o entendimento alcançado pelo aresto impugnado quanto à afronta a direitos da personalidade e à ocorrência de danos morais indenizáveis exige necessariamente a reavaliação de fatos e provas constantes dos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. 5. A jurisprudência desta Corte Superior é tranquila no sentido de que a incidência da Súmula n. 7/STJ é óbice para a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea 'c' do permissivo constitucional.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2072593 RJ 2023/0156336-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 30/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2023) PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGAÇÃO DE FORÇA MAIOR. ENTENDIMENTO DA SÚMULA 161 DO TJSP. RESPONSABILIDADE DA RÉ CONFIGURADA. DIREITO DOS AUTORES AO RECEBIMENTO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, REFERENTE AO PERÍODO DE TREZE MESES DE ATRASO. RECURSO DA PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Restou incontroversa a demora na entrega do empreendimento. A alegação de ocorrência de caso fortuito em razão da pandemia Covid-19 constitui risco da atividade da incorporadora e não é oponível aos consumidores. 2. Assim, há responsabilidade por danos materiais decorrentes dos lucros cessantes. É o que diz a Súmula nº 162 deste Tribunal. 3. Por outro lado, verifica-se que o atraso da entrega da obra perdurou por treze meses, período que deve ser utilizado como base de cálculo da indenização. (TJ-SP - AC: 10020612620208260514 SP 1002061-26.2020.8.26 .0514, Relator.: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 11/07/2022, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/07/2022) O atraso na conclusão e entrega de um imóvel em construção gera, por si só, prejuízos ao consumidor. A privação do uso do bem, seja para moradia própria ou para obtenção de renda através de aluguel, configura lucros cessantes. O artigo 402 do Código Civil estabelece que, "salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar". O prejuízo aqui é presumido, ou seja, não se exige prova da sua ocorrência, bastando a comprovação do atraso. A cláusula penal moratória tem a função de prefixar as perdas e danos decorrentes do atraso no cumprimento da obrigação. O artigo 410 do Código Civil prevê que, "quando se estipular a cláusula penal para o caso de mora, ou em segurança especial de outra cláusula determinada, o credor poderá exigir o cumprimento da obrigação principal e o da penal". O artigo 416, do mesmo Código, dispõe que, "para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo". O contrato em questão prevê expressamente a aplicação de multa de "2% (dois por cento) do valor atualizado do contrato, a título de multa", por descumprimento "a qualquer das cláusulas" do contrato de promessa de compra e venda. Essa multa, por sua natureza, visa compensar o credor pelo atraso. Entretanto, a cumulação dessa multa com lucros cessantes a título de aluguéis configuraria bis in idem, ou seja, uma dupla indenização pelo mesmo fato, o que é vedado pelo ordenamento jurídico, pois resultaria em enriquecimento sem causa da parte autora, vez que a cláusula penal já funciona como uma pré-fixação das perdas e danos. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), havendo cláusula penal moratória em razão do atraso na entrega do imóvel, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, nos termos do Tema n. 970 do STJ. De igual modo, havendo a procedência do pedido de indenização por lucros cessantes, é indevida a inversão da multa moratória. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. TERMO FINAL DA INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Afasta-se a alegação de omissão quando o acórdão embargado se manifesta expressamente sobre a questão controvertida, ainda que não o faça à luz dos argumentos deduzidos pela parte. 2. A indenização por lucros cessantes tem cabimento até a data da efetiva entrega das chaves, por se tratar do momento em que o adquirente passa a exercer os atributos da propriedade. 3. Havendo cláusula penal moratória, em razão do atraso na entrega do imóvel, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, nos termos do Tema n. 970 do STJ. De igual modo, havendo a procedência do pedido de indenização por lucros cessantes, é indevida a inversão da multa moratória. 4. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1985697 DF 2022/0039379-7, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 03/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/06/2024) CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO EMPREENDIMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COBRANÇA DE LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE, DESDE QUE NÃO CUMULADA COM MULTA CONTRATUAL. TEMA Nº 970 DO STJ. SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp nº 1.635.428/SC, de relatoria do eminente Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, firmou a seguinte tese: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". 2. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2063640 SP 2023/0099144-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 04/12/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: RSDCPC vol. 147 p. 135 DJe 06/12/2023) APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Sentença de parcial procedência. Insurgência das partes. DESERÇÃO. Recurso do autor que não pode ser conhecido, ante a ausência de recolhimento do preparo. Inteligência do artigo 932, III, do CPC. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA CONFIGURADO. Mora ocorrida a partir do término do prazo de tolerância de 180 dias. Lucros cessantes. Fixação em valor mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato. Taxa de Evolução da Obra. Ilicitude da cobrança no período da mora da Construtora. DANOS MORAIS. Danos morais fixados em R$ 10 .000,00 na sentença. Manutenção. Atraso excessivo que justificava tal condenação. Impossibilidade de cumulação de multa contratual com os lucros cessantes, conforme tese fixada pelo E. STJ (tema 970). Exclusão do pagamento da multa contratual invertida. Sentença parcialmente reformada. Recurso do autor não conhecido e do réu parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1024721-14.2015.8.26 .0506 Ribeirão Preto, Relator.: Vitor Frederico Kümpel, Data de Julgamento: 20/12/2023, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/12/2023) (grifos nossos). Assim, afasta-se o pleito de indenização por perdas e danos, reconhecendo-se a obrigação das acionadas ao pagamento da multa estipulada no contrato em favor das autoras, pela mora no adimplemento da obrigação. Quanto aos danos morais, a situação de atraso na entrega de um imóvel, que representa a concretização do sonho da casa própria ou um investimento de grande vulto, pode, sim, gerar abalo psicológico que transcende o mero aborrecimento cotidiano. A frustração da expectativa, a incerteza e a necessidade de readequar planos de vida podem causar angústia e sofrimento significativos. A dignidade da pessoa humana, princípio fundamental da República Federativa do Brasil, insculpida no artigo 1º, inciso III, da Constituição Federal, e a proteção ao consumidor, prevista no artigo 5º, inciso XXXII, da Carta Magna, impõem ao fornecedor o dever de respeitar os direitos do consumidor, incluindo o direito a um serviço adequado e a uma reparação justa por eventuais danos. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 6º, inciso VI, assegura "a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos". A Lei nº 4.591/1964, em seu artigo 44, caput, responsabiliza o incorporador pela entrega da obra concluída em certo prazo e condições. O atraso injustificado na entrega do imóvel por mais de 10 (dez) meses, já computado o prazo de tolerância, é capaz de causar um abalo que ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral. O sofrimento psíquico, a dor e a angústia decorrentes da incerteza e do adiamento do sonho da casa própria são elementos que justificam a indenização por dano moral. O dano moral, neste contexto, é in re ipsa, ou seja, decorre do próprio fato danoso, não exigindo prova do prejuízo efetivo. Verificada a responsabilidade das requeridas, impende reconhecer a legitimidade da pretensão reparatória, cabendo ao julgador dosar a indenização de maneira que, suportada pelo patrimônio do devedor, seja adequada para compensar as autoras pelo dano decorrente do retardo na conclusão da obra, sem representar enriquecimento sem causa. Nesse caso, considerando que o atraso na entrega do bem superou 01 ano e 06 meses, contados da data prevista no contrato e a efetiva entrega dos bens, bem como a situação econômica das rés, a intensidade do grau de culpa e o caráter punitivo-compensatório da indenização, arbitro a indenização pelos danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autora. Por fim, no que tange ao pedido de condenação das rés por litigância de má-fé, ressalto que, para a sua configuração, exige-se a comprovação de dolo processual ou de conduta que se enquadre nas hipóteses taxativas do artigo 80 do Código de Processo Civil, não podendo a má-fé ser presumida. No presente caso, não restou demonstrado que as rés agiram com dolo de prejudicar o andamento processual ou de induzir o juízo a erro. As alegações apresentadas pelas rés, embora refutadas pela parte autora, representam o exercício do direito de defesa e do contraditório, garantidos constitucionalmente, e não configuram as condutas tipificadas como litigância de má-fé. Do Dispositivo: Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: CONDENAR as rés NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., solidariamente, a pagar às autoras, a título de multa convencional de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do contrato de cada unidade habitacional, conforme valores e base de cálculo definidos na petição inicial (R$ 10.254,36 para Maria Ligia e R$ 12.136,34 para Jane Mayre), devendo incidir correção monetária, pelo IPCA, a partir da data da propositura da ação e juros de mora mensais de 1% (um por cento) a contar da citação; CONDENAR as rés NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., solidariamente, a pagar a cada uma das autoras (MARIA LIGIA RODRIGUES MARANHAO e JANE MAYRE DOURADO RODRIGUES CHAVES), a título de danos morais, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), totalizando R$ 20.000,00 (vinte mil reais), que deverá ser corrigido monetariamente, pelo IPCA, a partir da data desta sentença, na forma da Súmula 362 do STJ, e acrescidos de juros moratórios mensais a serem calculados pela taxa SELIC deduzida do IPCA, a contar da data da citação, tudo nos termos da Lei nº 14.905/2024; JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de condenação das acionadas por perdas e danos, a título de lucros cessantes, por configurar bis in idem; e INDEFERIR o pedido de condenação das acionadas em litigância de má-fé. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes no importe de 12% do valor da condenação, na proporção de 30% dos ônus do sucumbência para as autoras (sendo 15% para cada uma) e 70% para a parte ré (35% para cada uma). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Em caso de depósito do valor da condenação, autorizo, desde já, a expedição de alvará, em prol da parte autora, ressalvando-se a possibilidade de execução de eventual saldo remanescente, com a apresentação da pertinente planilha de cálculo do débito. Verificado o trânsito em julgado, decorridos 30 (trinta) dias sem requerimento de cumprimento de sentença e recolhidas as custas processuais devidas, arquive-se. Salvador/BA, data registrada no sistema. Marco Aurélio Bastos de Macedo Juiz de Direito Ato normativo conjunto n. 21/2025 - Esforço Concentrado da Corregedoria-Geral da Justiça

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Processo nº 0528157-20.2014.8.05.0001

ID: 321753281

Tribunal: TJBA Órgão: 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0528157-20.2014.8.05.0001

Data de Disponibilização: 10/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

Intimação

Advogados:

LAILA VERENA ALCANTARA NASCIMENTO

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EMANUELA MENDES DE MACEDO SILVA

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SIDNEY ROBERTO SAMPAIO LACERDA SILVA FILHO

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LARISSA FERREIRA SIMOES DE OLIVEIRA

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DIOGENES ALMEIDA GAMA NETO

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MARIA CLARICE MACHADO LIMA

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SOLON AUGUSTO KELMAN DE LIMA

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GILBERTO VIEIRA LEITE NETO

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PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0528157-20.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª V CÍVEL E COME… PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0528157-20.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR INTERESSADO: MARIA LIGIA RODRIGUES MARANHAO e outros Advogado(s): ZUREL DE QUEIROZ CUNHA JUNIOR (OAB:BA17401) INTERESSADO: NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros Advogado(s): GILBERTO VIEIRA LEITE NETO (OAB:BA22627), SOLON AUGUSTO KELMAN DE LIMA (OAB:BA11990), MARIA CLARICE MACHADO LIMA (OAB:BA15578), DIOGENES ALMEIDA GAMA NETO (OAB:BA31696), LARISSA FERREIRA SIMOES DE OLIVEIRA (OAB:BA21513), SIDNEY ROBERTO SAMPAIO LACERDA SILVA FILHO (OAB:BA32634), EMANUELA MENDES DE MACEDO SILVA (OAB:BA24227), LAILA VERENA ALCANTARA NASCIMENTO (OAB:BA42026) SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C DANOS MORAIS E EXTRAPATRIMONIAIS E COBRANÇA DE MULTA CONVENCIONAL, ajuizada por MARIA LIGIA RODRIGUES MARANHÃO e JANE MAYRE DOURADO RODRIGUES CHAVES, em face de NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. SPE e da CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (GARCEZ ENGENHARIA). Alegaram as autoras que firmaram contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel em construção com a primeira ré, NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. SPE, para aquisição de unidades habitacionais no empreendimento "COND. ONDINA CHOICE RESIDENCE". Relataram que a primeira autora, MARIA LIGIA RODRIGUES MARANHÃO, adquiriu o apartamento 102, com 71,38m², por R$ 403.423,97, em 08/10/2010, ao passo que a segunda autora, JANE MAYRE DOURADO RODRIGUES CHAVES, adquiriu o apartamento 503, com 95,07m², por R$ 477.464,07, em 11/10/2010, sendo que o preço de ambos os imóveis foi integralmente quitado. Acrescentaram que a construção do empreendimento ficou a cargo da segunda ré, CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (GARCEZ ENGENHARIA), conforme consta da cláusula terceira das avenças, e que o prazo de conclusão das obras foi estipulado para 31/05/2013, com uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Entretanto, sustentam que as obras não foram concluídas no prazo, mesmo com a tolerância, pois a data final de entrega deveria ter sido 27/11/2013. Diante do atraso, as autoras pleitearam indenização por perdas e danos a título de lucros cessantes, no valor de R$ 3.000,00 por mês para a primeira autora e R$ 3.300,00 por mês para a segunda autora, desde 27/11/2013 até a efetiva entrega das unidades ou averbação da construção. Requereram também a aplicação de multa convencional de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do contrato, alegando que tal cláusula foi estipulada para descumprimento de qualquer das cláusulas, sendo que, para a primeira autora, o valor da multa seria de R$ 10.254,36 e, para a segunda autora, R$ 12.136,34. Adicionalmente, buscam indenização por danos morais e extrapatrimoniais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada uma, assim como a declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas, o reconhecimento da responsabilidade solidária das rés e a inversão do ônus da prova. Citadas, as rés apresentaram contestação. A NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. SPE arguiu, preliminarmente, a ausência de pedido de nulidade de práticas e cláusulas supostamente abusivas, por ser pedido genérico e indeterminado. A CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (GARCEZ ENGENHARIA), por sua vez, arguiu as preliminares de ilegitimidade passiva e inépcia da inicial. No mérito, ambas as rés defenderam a inexistência de culpa pelo atraso na obra, atribuindo-o a fatores externos configuradores de caso fortuito ou força maior. Afirmaram a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e negaram a responsabilidade civil e a existência de nexo de causalidade, sustentando que não houve comprovação de danos materiais. Informaram que o "habite-se" foi expedido em 08/10/2014, e os imóveis entregues em 19/11/2014 para a primeira autora e em 02/12/2014 para a segunda autora. Argumentaram o não cabimento de juros e multa de mora, por ausência de ato ilícito e de previsão contratual. Ainda impugnaram a configuração de danos morais, reafirmaram a validade de todas as cláusulas contratuais e a boa-fé da NOVOS EMPREENDIMENTOS e, por fim, impugnaram o pedido de inversão do ônus da prova. A parte autora apresentou réplica à contestação, rechaçando as preliminares e reiterando os argumentos e pedidos da inicial e requerendo a condenação das rés por litigância de má-fé. A decisão de saneamento adiou a análise das preliminares para a sentença. Intimadas para especificarem provas, as autoras informaram não ter mais provas a produzir, a segunda ré (CJ Construtora e Incorporadora Ltda.) requereu a produção de prova oral e a primeira acionada não se manifestou. Houve audiência de instrução, na qual foi inquirida uma testemunha arrolada pela parte rés A instrução processual foi encerrada e as partes apresentaram alegações finais, na forma de memoriais. Os autos vieram conclusos para julgamento. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. O processo tramitou regularmente, sem que se verificassem nulidades a serem declaradas. Das questões preliminares: Inicialmente, em relação à ilegitimidade passiva da CJ Construtora e Incorporadora Ltda., alega esta ré ser mera empreiteira, sem responsabilidade sobre os termos do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as autoras e a Novos Empreendimentos Imobiliários Ltda. No entanto, a Cláusula Terceira do contrato de promessa de compra e venda expressamente estabelece: "A construção do empreendimento estará a cargo da CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (GARCEZ ENGENHARIA)". Ademais, o próprio encarte publicitário da ré exibe sua logomarca, buscando atrair clientes e, assim, lucrar com a credibilidade do seu nome. Acrescente-se que a JUCEB (Junta Comercial do Estado da Bahia) atesta que a CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. era uma das sócias da NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - SPE na época em que os contratos foram firmados. O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) adota a teoria da aparência, segundo a qual todos os que participam da cadeia de consumo, de forma direta ou indireta, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. O artigo 7º, parágrafo único, do CDC, é claro ao dispor que, "tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo". Complementando, o artigo 25, § 1º, do mesmo diploma legal, reitera que, "havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores". Ainda que a CJ Construtora e Incorporadora Ltda. se apresente como mera executora da obra, sua participação na promoção do empreendimento, ao ter seu nome e logotipo veiculados em materiais publicitários e até mesmo em recibos de quitação, a insere na cadeia de fornecimento. Assim, aplica-se o princípio da boa-fé objetiva, que impõe a todos os envolvidos na relação consumerista a observância de condutas pautadas na lealdade, na transparência e na cooperação. Não se pode permitir que uma empresa se beneficie da associação de sua imagem a um empreendimento para atrair consumidores e, posteriormente, se exima de responsabilidade quando surgem problemas. Portanto, a alegação de ilegitimidade passiva da CJ Construtora e Incorporadora Ltda. não encontra amparo na legislação consumerista, que busca proteger o consumidor em face da complexidade das relações de mercado e da multiplicidade de agentes envolvidos na produção e comercialização de bens e serviços. Ao contrário, sua participação ativa e seu nome associado ao empreendimento conferem-lhe legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda. No que tange à preliminar de inépcia da petição inicial arguida pela parte ré, sob o argumento de que os pedidos seriam genéricos, observa-se que a petição inicial descreve de forma clara os fatos, a causa de pedir e os pedidos, permitindo a compreensão da pretensão autoral e o exercício do direito de defesa pelas acionadas. O artigo 322, § 2º, do Código de Processo Civil, estabelece que "a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé". Dessa forma, a exordial cumpre os requisitos legais e permite a análise do mérito. Do mesmo modo, a alegada ausência de pedido de nulidade de práticas e cláusulas abusivas não merece acolhimento, uma vez que a petição inicial, ao elencar no item "e" dos pedidos a declaração de nulidade de cláusulas e/ou práticas abusivas, não deixou margem para dúvidas de que a pretensão das autoras era anular disposições contratuais que violam as normas de proteção e defesa do consumidor. Além disso, o documento da exordial exemplifica claramente a cláusula décima terceira como abusiva, por ofender as normas consumeristas, já que as acionadas não podem transferir aos consumidores acontecimentos que são próprios de suas atividades econômicas, o que evidencia a clareza e a determinação do pedido Pelas razões expostas, REJEITO AS PRELIMINARES SUSCITADAS. Do Mérito: As autoras sustentaram que as rés não cumpriram o prazo de entrega das unidades habitacionais, mesmo considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, pois o prazo inicial de conclusão das obras era 31/05/2013 e, com a tolerância, a data final seria 27/11/2013, tendo os imóveis sido entregues apenas em 19/11/2014 para Maria Ligia Rodrigues Maranhao e em 02/12/2014 para Jane Mayre Dourado Rodrigues Chaves. As rés, por sua vez, justificam o atraso na entrega das obras invocando a ocorrência de caso fortuito e força maior, como a escassez de mão de obra e materiais decorrente do aquecimento do mercado imobiliário e de grandes eventos na cidade, além de greves e fortes chuvas, configurando caso fortuito ou força maior. A Cláusula Décima Terceira dos contratos de promessa de compra e venda prevê a prorrogação do prazo em caso de greves, casos fortuitos, força maior, interrupção de transportes, períodos de chuva, falta de materiais e outros fatos extraordinários. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. O artigo 3º do CDC, ao definir fornecedor, inclui "toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços". A empresa ré, como fornecedora de produtos e serviços, responde objetivamente pelos danos causados aos consumidores por defeitos na prestação de seus serviços, independentemente da existência de culpa, conforme o artigo 14 do CDC. O Código Civil, em seu artigo 393, estabelece que "o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não houver por eles se responsabilizado". No entanto, é fundamental analisar se os eventos alegados pelas rés se enquadram nas excludentes de responsabilidade civil. O caso fortuito ou força maior são eventos inevitáveis e imprevisíveis que impedem o cumprimento da obrigação. Contudo, no contexto das relações de consumo e, especialmente, no setor da construção civil, esses eventos devem ser analisados sob a ótica do risco da atividade econômica. A escassez de mão de obra e materiais, o aquecimento do mercado imobiliário e a ocorrência de greves no setor da construção civil são fatores que, embora possam influenciar o andamento de uma obra, são inerentes à própria atividade empresarial. A construtora e incorporadora, como profissionais do ramo, devem planejar suas atividades considerando esses riscos, que são previsíveis e fazem parte do seu planejamento e custo. A cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, amplamente aceita nos contratos de construção civil, tem justamente a finalidade de abarcar esses imprevistos comuns ao setor, como intempéries climáticas e pequenas paralisações. Uma vez que o contrato já prevê essa margem de atraso, a ocorrência de chuvas, ainda que intensas, não pode ser considerada uma causa extraordinária ou imprevisível que justifique um atraso além do período de tolerância. Os períodos de chuva, especialmente em uma cidade como Salvador, são sazonais e, portanto, previsíveis. A Teoria do Risco do Empreendimento, amplamente aplicada no Direito do Consumidor, estabelece que o fornecedor assume os riscos inerentes à sua atividade econômica. Isso significa que, ao ofertar um produto ou serviço no mercado, a empresa deve suportar os ônus decorrentes de falhas ou de eventos que, embora possam dificultar o cumprimento da obrigação, fazem parte do seu campo de previsibilidade e gerenciamento. O artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor expressamente prevê a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, que só será afastada se comprovada a inexistência do defeito ou a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. No caso em análise, as justificativas apresentadas pelas rés para o atraso na entrega das unidades habitacionais - como greves na construção civil e de outras categorias, bem como períodos de chuvas - não se configuram como eventos imprevisíveis ou inevitáveis a ponto de romper o nexo causal entre a conduta das rés e o atraso. Tais ocorrências são consideradas "fortuito interno", ou seja, riscos que se inserem na própria atividade empresarial e que, portanto, não podem ser transferidos ao consumidor. Nesse sentido, colhem-se julgados: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA MAGIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. EMPRESA QUE FAZ PARTE DA CADEIA DE CONSUMO/FORNECIMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA. PRELIMINAR AFASTADA. MÉRITO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. DEMORA DA CAGECE EM DISPONIBILIZAR A DECLARAÇÃO DE VIABILIDADE TÉCNICA DE ÁGUA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. ÔNUS DA PARTE REQUERIDA. ADEMAIS, A PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL POR ATÉ 180 DIAS É PREVISTA JUSTAMENTE PARA CONTEMPLAR HIPÓTESES DE ATRASO DA OBRA POR FATORES EXTERNOS, TAIS COMO CONTRATAÇÃO DE MÃO DE OBRA, CHUVAS, FALTA DE MATERIAL, ETC. REGISTRE-SE, AINDA, QUE, TAIS OCORRÊNCIAS NÃO SE TRADUZEM EM EVENTOS FORTUITOS OU DE FORÇA MAIOR, TRATANDO-SE DE FORTUITO INTERNO, EIS QUE SE ENCONTRAM NA MARGEM DE PREVISIBILIDADE INERENTE À ATIVIDADE ECONÔMICA DESENVOLVIDA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. PRECEDENTES STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA. É DEVIDA A INDENIZAÇÃO APÓS O TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. TAXA SELIC. INAPLICÁVEL IN CASU. ADOÇÃO DO INPC COMO INDEXADOR DA CORREÇÃO MONETÁRIA POR REFLETIR MELHOR E REALISTICAMENTE A TAXA INFLACIONÁRIA E A DESVALORIZAÇÃO DA MOEDA, SENDO O INDEXADOR OFICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA DOS DÉBITOS JUDICIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os membros da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso para DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Desembargador Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 0155759-53.2016.8.06 .0001 Caucaia, Relator.: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 12/06/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 12/06/2024) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA ALÉM DOS 180 DIAS. IMPOSSIBILIDADE. FORTUITO INTERNO. INVERSÃO MULTA CONTRATUAL. TEMA N. 971/STJ. CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA N. 5/STJ. DANO MORAL. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. 1. Imperativa é a incidência da Súmula n. 7/STJ, porquanto rever as conclusões da Corte de origem acerca da existência dos fatores ensejadores do caso fortuito e da força maior demandaria necessária incursão na seara fático-probatória. 2. Conforme já assentado pela Corte de origem, não houve caso fortuito ou força maior aptos a autorizar, nos termos da Lei n. 4 .591/64, a prorrogação da entrega do bem além do prazo de tolerância de 180 dias, a despeito da cláusula contratual. Ao contrário, o Tribunal de Justiça esclareceu que as "justificativas apresentadas pela ré para o atraso da obra constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximi-la de sua responsabilidade".2.1. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido. Precedentes. 3. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Tema 971/STJ.3.1 Rever a existência da cláusula contratual encontra óbice na Súmula n. 5/STJ. 4. Alterar o entendimento alcançado pelo aresto impugnado quanto à afronta a direitos da personalidade e à ocorrência de danos morais indenizáveis exige necessariamente a reavaliação de fatos e provas constantes dos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. 5. A jurisprudência desta Corte Superior é tranquila no sentido de que a incidência da Súmula n. 7/STJ é óbice para a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea 'c' do permissivo constitucional.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2072593 RJ 2023/0156336-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 30/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2023) PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGAÇÃO DE FORÇA MAIOR. ENTENDIMENTO DA SÚMULA 161 DO TJSP. RESPONSABILIDADE DA RÉ CONFIGURADA. DIREITO DOS AUTORES AO RECEBIMENTO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, REFERENTE AO PERÍODO DE TREZE MESES DE ATRASO. RECURSO DA PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Restou incontroversa a demora na entrega do empreendimento. A alegação de ocorrência de caso fortuito em razão da pandemia Covid-19 constitui risco da atividade da incorporadora e não é oponível aos consumidores. 2. Assim, há responsabilidade por danos materiais decorrentes dos lucros cessantes. É o que diz a Súmula nº 162 deste Tribunal. 3. Por outro lado, verifica-se que o atraso da entrega da obra perdurou por treze meses, período que deve ser utilizado como base de cálculo da indenização. (TJ-SP - AC: 10020612620208260514 SP 1002061-26.2020.8.26 .0514, Relator.: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 11/07/2022, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/07/2022) O atraso na conclusão e entrega de um imóvel em construção gera, por si só, prejuízos ao consumidor. A privação do uso do bem, seja para moradia própria ou para obtenção de renda através de aluguel, configura lucros cessantes. O artigo 402 do Código Civil estabelece que, "salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar". O prejuízo aqui é presumido, ou seja, não se exige prova da sua ocorrência, bastando a comprovação do atraso. A cláusula penal moratória tem a função de prefixar as perdas e danos decorrentes do atraso no cumprimento da obrigação. O artigo 410 do Código Civil prevê que, "quando se estipular a cláusula penal para o caso de mora, ou em segurança especial de outra cláusula determinada, o credor poderá exigir o cumprimento da obrigação principal e o da penal". O artigo 416, do mesmo Código, dispõe que, "para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo". O contrato em questão prevê expressamente a aplicação de multa de "2% (dois por cento) do valor atualizado do contrato, a título de multa", por descumprimento "a qualquer das cláusulas" do contrato de promessa de compra e venda. Essa multa, por sua natureza, visa compensar o credor pelo atraso. Entretanto, a cumulação dessa multa com lucros cessantes a título de aluguéis configuraria bis in idem, ou seja, uma dupla indenização pelo mesmo fato, o que é vedado pelo ordenamento jurídico, pois resultaria em enriquecimento sem causa da parte autora, vez que a cláusula penal já funciona como uma pré-fixação das perdas e danos. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), havendo cláusula penal moratória em razão do atraso na entrega do imóvel, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, nos termos do Tema n. 970 do STJ. De igual modo, havendo a procedência do pedido de indenização por lucros cessantes, é indevida a inversão da multa moratória. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. TERMO FINAL DA INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Afasta-se a alegação de omissão quando o acórdão embargado se manifesta expressamente sobre a questão controvertida, ainda que não o faça à luz dos argumentos deduzidos pela parte. 2. A indenização por lucros cessantes tem cabimento até a data da efetiva entrega das chaves, por se tratar do momento em que o adquirente passa a exercer os atributos da propriedade. 3. Havendo cláusula penal moratória, em razão do atraso na entrega do imóvel, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, nos termos do Tema n. 970 do STJ. De igual modo, havendo a procedência do pedido de indenização por lucros cessantes, é indevida a inversão da multa moratória. 4. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1985697 DF 2022/0039379-7, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 03/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/06/2024) CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO EMPREENDIMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COBRANÇA DE LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE, DESDE QUE NÃO CUMULADA COM MULTA CONTRATUAL. TEMA Nº 970 DO STJ. SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp nº 1.635.428/SC, de relatoria do eminente Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, firmou a seguinte tese: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". 2. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2063640 SP 2023/0099144-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 04/12/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: RSDCPC vol. 147 p. 135 DJe 06/12/2023) APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Sentença de parcial procedência. Insurgência das partes. DESERÇÃO. Recurso do autor que não pode ser conhecido, ante a ausência de recolhimento do preparo. Inteligência do artigo 932, III, do CPC. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA CONFIGURADO. Mora ocorrida a partir do término do prazo de tolerância de 180 dias. Lucros cessantes. Fixação em valor mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato. Taxa de Evolução da Obra. Ilicitude da cobrança no período da mora da Construtora. DANOS MORAIS. Danos morais fixados em R$ 10 .000,00 na sentença. Manutenção. Atraso excessivo que justificava tal condenação. Impossibilidade de cumulação de multa contratual com os lucros cessantes, conforme tese fixada pelo E. STJ (tema 970). Exclusão do pagamento da multa contratual invertida. Sentença parcialmente reformada. Recurso do autor não conhecido e do réu parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1024721-14.2015.8.26 .0506 Ribeirão Preto, Relator.: Vitor Frederico Kümpel, Data de Julgamento: 20/12/2023, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/12/2023) (grifos nossos). Assim, afasta-se o pleito de indenização por perdas e danos, reconhecendo-se a obrigação das acionadas ao pagamento da multa estipulada no contrato em favor das autoras, pela mora no adimplemento da obrigação. Quanto aos danos morais, a situação de atraso na entrega de um imóvel, que representa a concretização do sonho da casa própria ou um investimento de grande vulto, pode, sim, gerar abalo psicológico que transcende o mero aborrecimento cotidiano. A frustração da expectativa, a incerteza e a necessidade de readequar planos de vida podem causar angústia e sofrimento significativos. A dignidade da pessoa humana, princípio fundamental da República Federativa do Brasil, insculpida no artigo 1º, inciso III, da Constituição Federal, e a proteção ao consumidor, prevista no artigo 5º, inciso XXXII, da Carta Magna, impõem ao fornecedor o dever de respeitar os direitos do consumidor, incluindo o direito a um serviço adequado e a uma reparação justa por eventuais danos. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 6º, inciso VI, assegura "a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos". A Lei nº 4.591/1964, em seu artigo 44, caput, responsabiliza o incorporador pela entrega da obra concluída em certo prazo e condições. O atraso injustificado na entrega do imóvel por mais de 10 (dez) meses, já computado o prazo de tolerância, é capaz de causar um abalo que ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral. O sofrimento psíquico, a dor e a angústia decorrentes da incerteza e do adiamento do sonho da casa própria são elementos que justificam a indenização por dano moral. O dano moral, neste contexto, é in re ipsa, ou seja, decorre do próprio fato danoso, não exigindo prova do prejuízo efetivo. Verificada a responsabilidade das requeridas, impende reconhecer a legitimidade da pretensão reparatória, cabendo ao julgador dosar a indenização de maneira que, suportada pelo patrimônio do devedor, seja adequada para compensar as autoras pelo dano decorrente do retardo na conclusão da obra, sem representar enriquecimento sem causa. Nesse caso, considerando que o atraso na entrega do bem superou 01 ano e 06 meses, contados da data prevista no contrato e a efetiva entrega dos bens, bem como a situação econômica das rés, a intensidade do grau de culpa e o caráter punitivo-compensatório da indenização, arbitro a indenização pelos danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autora. Por fim, no que tange ao pedido de condenação das rés por litigância de má-fé, ressalto que, para a sua configuração, exige-se a comprovação de dolo processual ou de conduta que se enquadre nas hipóteses taxativas do artigo 80 do Código de Processo Civil, não podendo a má-fé ser presumida. No presente caso, não restou demonstrado que as rés agiram com dolo de prejudicar o andamento processual ou de induzir o juízo a erro. As alegações apresentadas pelas rés, embora refutadas pela parte autora, representam o exercício do direito de defesa e do contraditório, garantidos constitucionalmente, e não configuram as condutas tipificadas como litigância de má-fé. Do Dispositivo: Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: CONDENAR as rés NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., solidariamente, a pagar às autoras, a título de multa convencional de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do contrato de cada unidade habitacional, conforme valores e base de cálculo definidos na petição inicial (R$ 10.254,36 para Maria Ligia e R$ 12.136,34 para Jane Mayre), devendo incidir correção monetária, pelo IPCA, a partir da data da propositura da ação e juros de mora mensais de 1% (um por cento) a contar da citação; CONDENAR as rés NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., solidariamente, a pagar a cada uma das autoras (MARIA LIGIA RODRIGUES MARANHAO e JANE MAYRE DOURADO RODRIGUES CHAVES), a título de danos morais, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), totalizando R$ 20.000,00 (vinte mil reais), que deverá ser corrigido monetariamente, pelo IPCA, a partir da data desta sentença, na forma da Súmula 362 do STJ, e acrescidos de juros moratórios mensais a serem calculados pela taxa SELIC deduzida do IPCA, a contar da data da citação, tudo nos termos da Lei nº 14.905/2024; JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de condenação das acionadas por perdas e danos, a título de lucros cessantes, por configurar bis in idem; e INDEFERIR o pedido de condenação das acionadas em litigância de má-fé. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes no importe de 12% do valor da condenação, na proporção de 30% dos ônus do sucumbência para as autoras (sendo 15% para cada uma) e 70% para a parte ré (35% para cada uma). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Em caso de depósito do valor da condenação, autorizo, desde já, a expedição de alvará, em prol da parte autora, ressalvando-se a possibilidade de execução de eventual saldo remanescente, com a apresentação da pertinente planilha de cálculo do débito. Verificado o trânsito em julgado, decorridos 30 (trinta) dias sem requerimento de cumprimento de sentença e recolhidas as custas processuais devidas, arquive-se. Salvador/BA, data registrada no sistema. Marco Aurélio Bastos de Macedo Juiz de Direito Ato normativo conjunto n. 21/2025 - Esforço Concentrado da Corregedoria-Geral da Justiça

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Processo nº 0528157-20.2014.8.05.0001

ID: 321753288

Tribunal: TJBA Órgão: 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0528157-20.2014.8.05.0001

Data de Disponibilização: 10/07/2025

Polo Ativo:

JANE MAYRE DOURADO RODRIGUES CHAVES

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

ZUREL DE QUEIROZ CUNHA JUNIOR

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0528157-20.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª V CÍVEL E COME… PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0528157-20.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR INTERESSADO: MARIA LIGIA RODRIGUES MARANHAO e outros Advogado(s): ZUREL DE QUEIROZ CUNHA JUNIOR (OAB:BA17401) INTERESSADO: NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros Advogado(s): GILBERTO VIEIRA LEITE NETO (OAB:BA22627), SOLON AUGUSTO KELMAN DE LIMA (OAB:BA11990), MARIA CLARICE MACHADO LIMA (OAB:BA15578), DIOGENES ALMEIDA GAMA NETO (OAB:BA31696), LARISSA FERREIRA SIMOES DE OLIVEIRA (OAB:BA21513), SIDNEY ROBERTO SAMPAIO LACERDA SILVA FILHO (OAB:BA32634), EMANUELA MENDES DE MACEDO SILVA (OAB:BA24227), LAILA VERENA ALCANTARA NASCIMENTO (OAB:BA42026) SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C DANOS MORAIS E EXTRAPATRIMONIAIS E COBRANÇA DE MULTA CONVENCIONAL, ajuizada por MARIA LIGIA RODRIGUES MARANHÃO e JANE MAYRE DOURADO RODRIGUES CHAVES, em face de NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. SPE e da CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (GARCEZ ENGENHARIA). Alegaram as autoras que firmaram contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel em construção com a primeira ré, NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. SPE, para aquisição de unidades habitacionais no empreendimento "COND. ONDINA CHOICE RESIDENCE". Relataram que a primeira autora, MARIA LIGIA RODRIGUES MARANHÃO, adquiriu o apartamento 102, com 71,38m², por R$ 403.423,97, em 08/10/2010, ao passo que a segunda autora, JANE MAYRE DOURADO RODRIGUES CHAVES, adquiriu o apartamento 503, com 95,07m², por R$ 477.464,07, em 11/10/2010, sendo que o preço de ambos os imóveis foi integralmente quitado. Acrescentaram que a construção do empreendimento ficou a cargo da segunda ré, CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (GARCEZ ENGENHARIA), conforme consta da cláusula terceira das avenças, e que o prazo de conclusão das obras foi estipulado para 31/05/2013, com uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Entretanto, sustentam que as obras não foram concluídas no prazo, mesmo com a tolerância, pois a data final de entrega deveria ter sido 27/11/2013. Diante do atraso, as autoras pleitearam indenização por perdas e danos a título de lucros cessantes, no valor de R$ 3.000,00 por mês para a primeira autora e R$ 3.300,00 por mês para a segunda autora, desde 27/11/2013 até a efetiva entrega das unidades ou averbação da construção. Requereram também a aplicação de multa convencional de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do contrato, alegando que tal cláusula foi estipulada para descumprimento de qualquer das cláusulas, sendo que, para a primeira autora, o valor da multa seria de R$ 10.254,36 e, para a segunda autora, R$ 12.136,34. Adicionalmente, buscam indenização por danos morais e extrapatrimoniais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada uma, assim como a declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas, o reconhecimento da responsabilidade solidária das rés e a inversão do ônus da prova. Citadas, as rés apresentaram contestação. A NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. SPE arguiu, preliminarmente, a ausência de pedido de nulidade de práticas e cláusulas supostamente abusivas, por ser pedido genérico e indeterminado. A CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (GARCEZ ENGENHARIA), por sua vez, arguiu as preliminares de ilegitimidade passiva e inépcia da inicial. No mérito, ambas as rés defenderam a inexistência de culpa pelo atraso na obra, atribuindo-o a fatores externos configuradores de caso fortuito ou força maior. Afirmaram a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e negaram a responsabilidade civil e a existência de nexo de causalidade, sustentando que não houve comprovação de danos materiais. Informaram que o "habite-se" foi expedido em 08/10/2014, e os imóveis entregues em 19/11/2014 para a primeira autora e em 02/12/2014 para a segunda autora. Argumentaram o não cabimento de juros e multa de mora, por ausência de ato ilícito e de previsão contratual. Ainda impugnaram a configuração de danos morais, reafirmaram a validade de todas as cláusulas contratuais e a boa-fé da NOVOS EMPREENDIMENTOS e, por fim, impugnaram o pedido de inversão do ônus da prova. A parte autora apresentou réplica à contestação, rechaçando as preliminares e reiterando os argumentos e pedidos da inicial e requerendo a condenação das rés por litigância de má-fé. A decisão de saneamento adiou a análise das preliminares para a sentença. Intimadas para especificarem provas, as autoras informaram não ter mais provas a produzir, a segunda ré (CJ Construtora e Incorporadora Ltda.) requereu a produção de prova oral e a primeira acionada não se manifestou. Houve audiência de instrução, na qual foi inquirida uma testemunha arrolada pela parte rés A instrução processual foi encerrada e as partes apresentaram alegações finais, na forma de memoriais. Os autos vieram conclusos para julgamento. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. O processo tramitou regularmente, sem que se verificassem nulidades a serem declaradas. Das questões preliminares: Inicialmente, em relação à ilegitimidade passiva da CJ Construtora e Incorporadora Ltda., alega esta ré ser mera empreiteira, sem responsabilidade sobre os termos do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as autoras e a Novos Empreendimentos Imobiliários Ltda. No entanto, a Cláusula Terceira do contrato de promessa de compra e venda expressamente estabelece: "A construção do empreendimento estará a cargo da CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (GARCEZ ENGENHARIA)". Ademais, o próprio encarte publicitário da ré exibe sua logomarca, buscando atrair clientes e, assim, lucrar com a credibilidade do seu nome. Acrescente-se que a JUCEB (Junta Comercial do Estado da Bahia) atesta que a CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. era uma das sócias da NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - SPE na época em que os contratos foram firmados. O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) adota a teoria da aparência, segundo a qual todos os que participam da cadeia de consumo, de forma direta ou indireta, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. O artigo 7º, parágrafo único, do CDC, é claro ao dispor que, "tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo". Complementando, o artigo 25, § 1º, do mesmo diploma legal, reitera que, "havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores". Ainda que a CJ Construtora e Incorporadora Ltda. se apresente como mera executora da obra, sua participação na promoção do empreendimento, ao ter seu nome e logotipo veiculados em materiais publicitários e até mesmo em recibos de quitação, a insere na cadeia de fornecimento. Assim, aplica-se o princípio da boa-fé objetiva, que impõe a todos os envolvidos na relação consumerista a observância de condutas pautadas na lealdade, na transparência e na cooperação. Não se pode permitir que uma empresa se beneficie da associação de sua imagem a um empreendimento para atrair consumidores e, posteriormente, se exima de responsabilidade quando surgem problemas. Portanto, a alegação de ilegitimidade passiva da CJ Construtora e Incorporadora Ltda. não encontra amparo na legislação consumerista, que busca proteger o consumidor em face da complexidade das relações de mercado e da multiplicidade de agentes envolvidos na produção e comercialização de bens e serviços. Ao contrário, sua participação ativa e seu nome associado ao empreendimento conferem-lhe legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda. No que tange à preliminar de inépcia da petição inicial arguida pela parte ré, sob o argumento de que os pedidos seriam genéricos, observa-se que a petição inicial descreve de forma clara os fatos, a causa de pedir e os pedidos, permitindo a compreensão da pretensão autoral e o exercício do direito de defesa pelas acionadas. O artigo 322, § 2º, do Código de Processo Civil, estabelece que "a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé". Dessa forma, a exordial cumpre os requisitos legais e permite a análise do mérito. Do mesmo modo, a alegada ausência de pedido de nulidade de práticas e cláusulas abusivas não merece acolhimento, uma vez que a petição inicial, ao elencar no item "e" dos pedidos a declaração de nulidade de cláusulas e/ou práticas abusivas, não deixou margem para dúvidas de que a pretensão das autoras era anular disposições contratuais que violam as normas de proteção e defesa do consumidor. Além disso, o documento da exordial exemplifica claramente a cláusula décima terceira como abusiva, por ofender as normas consumeristas, já que as acionadas não podem transferir aos consumidores acontecimentos que são próprios de suas atividades econômicas, o que evidencia a clareza e a determinação do pedido Pelas razões expostas, REJEITO AS PRELIMINARES SUSCITADAS. Do Mérito: As autoras sustentaram que as rés não cumpriram o prazo de entrega das unidades habitacionais, mesmo considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, pois o prazo inicial de conclusão das obras era 31/05/2013 e, com a tolerância, a data final seria 27/11/2013, tendo os imóveis sido entregues apenas em 19/11/2014 para Maria Ligia Rodrigues Maranhao e em 02/12/2014 para Jane Mayre Dourado Rodrigues Chaves. As rés, por sua vez, justificam o atraso na entrega das obras invocando a ocorrência de caso fortuito e força maior, como a escassez de mão de obra e materiais decorrente do aquecimento do mercado imobiliário e de grandes eventos na cidade, além de greves e fortes chuvas, configurando caso fortuito ou força maior. A Cláusula Décima Terceira dos contratos de promessa de compra e venda prevê a prorrogação do prazo em caso de greves, casos fortuitos, força maior, interrupção de transportes, períodos de chuva, falta de materiais e outros fatos extraordinários. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. O artigo 3º do CDC, ao definir fornecedor, inclui "toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços". A empresa ré, como fornecedora de produtos e serviços, responde objetivamente pelos danos causados aos consumidores por defeitos na prestação de seus serviços, independentemente da existência de culpa, conforme o artigo 14 do CDC. O Código Civil, em seu artigo 393, estabelece que "o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não houver por eles se responsabilizado". No entanto, é fundamental analisar se os eventos alegados pelas rés se enquadram nas excludentes de responsabilidade civil. O caso fortuito ou força maior são eventos inevitáveis e imprevisíveis que impedem o cumprimento da obrigação. Contudo, no contexto das relações de consumo e, especialmente, no setor da construção civil, esses eventos devem ser analisados sob a ótica do risco da atividade econômica. A escassez de mão de obra e materiais, o aquecimento do mercado imobiliário e a ocorrência de greves no setor da construção civil são fatores que, embora possam influenciar o andamento de uma obra, são inerentes à própria atividade empresarial. A construtora e incorporadora, como profissionais do ramo, devem planejar suas atividades considerando esses riscos, que são previsíveis e fazem parte do seu planejamento e custo. A cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, amplamente aceita nos contratos de construção civil, tem justamente a finalidade de abarcar esses imprevistos comuns ao setor, como intempéries climáticas e pequenas paralisações. Uma vez que o contrato já prevê essa margem de atraso, a ocorrência de chuvas, ainda que intensas, não pode ser considerada uma causa extraordinária ou imprevisível que justifique um atraso além do período de tolerância. Os períodos de chuva, especialmente em uma cidade como Salvador, são sazonais e, portanto, previsíveis. A Teoria do Risco do Empreendimento, amplamente aplicada no Direito do Consumidor, estabelece que o fornecedor assume os riscos inerentes à sua atividade econômica. Isso significa que, ao ofertar um produto ou serviço no mercado, a empresa deve suportar os ônus decorrentes de falhas ou de eventos que, embora possam dificultar o cumprimento da obrigação, fazem parte do seu campo de previsibilidade e gerenciamento. O artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor expressamente prevê a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, que só será afastada se comprovada a inexistência do defeito ou a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. No caso em análise, as justificativas apresentadas pelas rés para o atraso na entrega das unidades habitacionais - como greves na construção civil e de outras categorias, bem como períodos de chuvas - não se configuram como eventos imprevisíveis ou inevitáveis a ponto de romper o nexo causal entre a conduta das rés e o atraso. Tais ocorrências são consideradas "fortuito interno", ou seja, riscos que se inserem na própria atividade empresarial e que, portanto, não podem ser transferidos ao consumidor. Nesse sentido, colhem-se julgados: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA MAGIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. EMPRESA QUE FAZ PARTE DA CADEIA DE CONSUMO/FORNECIMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA. PRELIMINAR AFASTADA. MÉRITO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. DEMORA DA CAGECE EM DISPONIBILIZAR A DECLARAÇÃO DE VIABILIDADE TÉCNICA DE ÁGUA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. ÔNUS DA PARTE REQUERIDA. ADEMAIS, A PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL POR ATÉ 180 DIAS É PREVISTA JUSTAMENTE PARA CONTEMPLAR HIPÓTESES DE ATRASO DA OBRA POR FATORES EXTERNOS, TAIS COMO CONTRATAÇÃO DE MÃO DE OBRA, CHUVAS, FALTA DE MATERIAL, ETC. REGISTRE-SE, AINDA, QUE, TAIS OCORRÊNCIAS NÃO SE TRADUZEM EM EVENTOS FORTUITOS OU DE FORÇA MAIOR, TRATANDO-SE DE FORTUITO INTERNO, EIS QUE SE ENCONTRAM NA MARGEM DE PREVISIBILIDADE INERENTE À ATIVIDADE ECONÔMICA DESENVOLVIDA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. PRECEDENTES STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA. É DEVIDA A INDENIZAÇÃO APÓS O TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. TAXA SELIC. INAPLICÁVEL IN CASU. ADOÇÃO DO INPC COMO INDEXADOR DA CORREÇÃO MONETÁRIA POR REFLETIR MELHOR E REALISTICAMENTE A TAXA INFLACIONÁRIA E A DESVALORIZAÇÃO DA MOEDA, SENDO O INDEXADOR OFICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA DOS DÉBITOS JUDICIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os membros da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso para DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Desembargador Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 0155759-53.2016.8.06 .0001 Caucaia, Relator.: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 12/06/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 12/06/2024) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA ALÉM DOS 180 DIAS. IMPOSSIBILIDADE. FORTUITO INTERNO. INVERSÃO MULTA CONTRATUAL. TEMA N. 971/STJ. CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA N. 5/STJ. DANO MORAL. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. 1. Imperativa é a incidência da Súmula n. 7/STJ, porquanto rever as conclusões da Corte de origem acerca da existência dos fatores ensejadores do caso fortuito e da força maior demandaria necessária incursão na seara fático-probatória. 2. Conforme já assentado pela Corte de origem, não houve caso fortuito ou força maior aptos a autorizar, nos termos da Lei n. 4 .591/64, a prorrogação da entrega do bem além do prazo de tolerância de 180 dias, a despeito da cláusula contratual. Ao contrário, o Tribunal de Justiça esclareceu que as "justificativas apresentadas pela ré para o atraso da obra constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximi-la de sua responsabilidade".2.1. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido. Precedentes. 3. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Tema 971/STJ.3.1 Rever a existência da cláusula contratual encontra óbice na Súmula n. 5/STJ. 4. Alterar o entendimento alcançado pelo aresto impugnado quanto à afronta a direitos da personalidade e à ocorrência de danos morais indenizáveis exige necessariamente a reavaliação de fatos e provas constantes dos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. 5. A jurisprudência desta Corte Superior é tranquila no sentido de que a incidência da Súmula n. 7/STJ é óbice para a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea 'c' do permissivo constitucional.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2072593 RJ 2023/0156336-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 30/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2023) PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGAÇÃO DE FORÇA MAIOR. ENTENDIMENTO DA SÚMULA 161 DO TJSP. RESPONSABILIDADE DA RÉ CONFIGURADA. DIREITO DOS AUTORES AO RECEBIMENTO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, REFERENTE AO PERÍODO DE TREZE MESES DE ATRASO. RECURSO DA PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Restou incontroversa a demora na entrega do empreendimento. A alegação de ocorrência de caso fortuito em razão da pandemia Covid-19 constitui risco da atividade da incorporadora e não é oponível aos consumidores. 2. Assim, há responsabilidade por danos materiais decorrentes dos lucros cessantes. É o que diz a Súmula nº 162 deste Tribunal. 3. Por outro lado, verifica-se que o atraso da entrega da obra perdurou por treze meses, período que deve ser utilizado como base de cálculo da indenização. (TJ-SP - AC: 10020612620208260514 SP 1002061-26.2020.8.26 .0514, Relator.: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 11/07/2022, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/07/2022) O atraso na conclusão e entrega de um imóvel em construção gera, por si só, prejuízos ao consumidor. A privação do uso do bem, seja para moradia própria ou para obtenção de renda através de aluguel, configura lucros cessantes. O artigo 402 do Código Civil estabelece que, "salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar". O prejuízo aqui é presumido, ou seja, não se exige prova da sua ocorrência, bastando a comprovação do atraso. A cláusula penal moratória tem a função de prefixar as perdas e danos decorrentes do atraso no cumprimento da obrigação. O artigo 410 do Código Civil prevê que, "quando se estipular a cláusula penal para o caso de mora, ou em segurança especial de outra cláusula determinada, o credor poderá exigir o cumprimento da obrigação principal e o da penal". O artigo 416, do mesmo Código, dispõe que, "para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo". O contrato em questão prevê expressamente a aplicação de multa de "2% (dois por cento) do valor atualizado do contrato, a título de multa", por descumprimento "a qualquer das cláusulas" do contrato de promessa de compra e venda. Essa multa, por sua natureza, visa compensar o credor pelo atraso. Entretanto, a cumulação dessa multa com lucros cessantes a título de aluguéis configuraria bis in idem, ou seja, uma dupla indenização pelo mesmo fato, o que é vedado pelo ordenamento jurídico, pois resultaria em enriquecimento sem causa da parte autora, vez que a cláusula penal já funciona como uma pré-fixação das perdas e danos. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), havendo cláusula penal moratória em razão do atraso na entrega do imóvel, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, nos termos do Tema n. 970 do STJ. De igual modo, havendo a procedência do pedido de indenização por lucros cessantes, é indevida a inversão da multa moratória. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. TERMO FINAL DA INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Afasta-se a alegação de omissão quando o acórdão embargado se manifesta expressamente sobre a questão controvertida, ainda que não o faça à luz dos argumentos deduzidos pela parte. 2. A indenização por lucros cessantes tem cabimento até a data da efetiva entrega das chaves, por se tratar do momento em que o adquirente passa a exercer os atributos da propriedade. 3. Havendo cláusula penal moratória, em razão do atraso na entrega do imóvel, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, nos termos do Tema n. 970 do STJ. De igual modo, havendo a procedência do pedido de indenização por lucros cessantes, é indevida a inversão da multa moratória. 4. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1985697 DF 2022/0039379-7, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 03/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/06/2024) CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO EMPREENDIMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COBRANÇA DE LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE, DESDE QUE NÃO CUMULADA COM MULTA CONTRATUAL. TEMA Nº 970 DO STJ. SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp nº 1.635.428/SC, de relatoria do eminente Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, firmou a seguinte tese: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". 2. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2063640 SP 2023/0099144-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 04/12/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: RSDCPC vol. 147 p. 135 DJe 06/12/2023) APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Sentença de parcial procedência. Insurgência das partes. DESERÇÃO. Recurso do autor que não pode ser conhecido, ante a ausência de recolhimento do preparo. Inteligência do artigo 932, III, do CPC. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA CONFIGURADO. Mora ocorrida a partir do término do prazo de tolerância de 180 dias. Lucros cessantes. Fixação em valor mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato. Taxa de Evolução da Obra. Ilicitude da cobrança no período da mora da Construtora. DANOS MORAIS. Danos morais fixados em R$ 10 .000,00 na sentença. Manutenção. Atraso excessivo que justificava tal condenação. Impossibilidade de cumulação de multa contratual com os lucros cessantes, conforme tese fixada pelo E. STJ (tema 970). Exclusão do pagamento da multa contratual invertida. Sentença parcialmente reformada. Recurso do autor não conhecido e do réu parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1024721-14.2015.8.26 .0506 Ribeirão Preto, Relator.: Vitor Frederico Kümpel, Data de Julgamento: 20/12/2023, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/12/2023) (grifos nossos). Assim, afasta-se o pleito de indenização por perdas e danos, reconhecendo-se a obrigação das acionadas ao pagamento da multa estipulada no contrato em favor das autoras, pela mora no adimplemento da obrigação. Quanto aos danos morais, a situação de atraso na entrega de um imóvel, que representa a concretização do sonho da casa própria ou um investimento de grande vulto, pode, sim, gerar abalo psicológico que transcende o mero aborrecimento cotidiano. A frustração da expectativa, a incerteza e a necessidade de readequar planos de vida podem causar angústia e sofrimento significativos. A dignidade da pessoa humana, princípio fundamental da República Federativa do Brasil, insculpida no artigo 1º, inciso III, da Constituição Federal, e a proteção ao consumidor, prevista no artigo 5º, inciso XXXII, da Carta Magna, impõem ao fornecedor o dever de respeitar os direitos do consumidor, incluindo o direito a um serviço adequado e a uma reparação justa por eventuais danos. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 6º, inciso VI, assegura "a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos". A Lei nº 4.591/1964, em seu artigo 44, caput, responsabiliza o incorporador pela entrega da obra concluída em certo prazo e condições. O atraso injustificado na entrega do imóvel por mais de 10 (dez) meses, já computado o prazo de tolerância, é capaz de causar um abalo que ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral. O sofrimento psíquico, a dor e a angústia decorrentes da incerteza e do adiamento do sonho da casa própria são elementos que justificam a indenização por dano moral. O dano moral, neste contexto, é in re ipsa, ou seja, decorre do próprio fato danoso, não exigindo prova do prejuízo efetivo. Verificada a responsabilidade das requeridas, impende reconhecer a legitimidade da pretensão reparatória, cabendo ao julgador dosar a indenização de maneira que, suportada pelo patrimônio do devedor, seja adequada para compensar as autoras pelo dano decorrente do retardo na conclusão da obra, sem representar enriquecimento sem causa. Nesse caso, considerando que o atraso na entrega do bem superou 01 ano e 06 meses, contados da data prevista no contrato e a efetiva entrega dos bens, bem como a situação econômica das rés, a intensidade do grau de culpa e o caráter punitivo-compensatório da indenização, arbitro a indenização pelos danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autora. Por fim, no que tange ao pedido de condenação das rés por litigância de má-fé, ressalto que, para a sua configuração, exige-se a comprovação de dolo processual ou de conduta que se enquadre nas hipóteses taxativas do artigo 80 do Código de Processo Civil, não podendo a má-fé ser presumida. No presente caso, não restou demonstrado que as rés agiram com dolo de prejudicar o andamento processual ou de induzir o juízo a erro. As alegações apresentadas pelas rés, embora refutadas pela parte autora, representam o exercício do direito de defesa e do contraditório, garantidos constitucionalmente, e não configuram as condutas tipificadas como litigância de má-fé. Do Dispositivo: Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: CONDENAR as rés NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., solidariamente, a pagar às autoras, a título de multa convencional de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do contrato de cada unidade habitacional, conforme valores e base de cálculo definidos na petição inicial (R$ 10.254,36 para Maria Ligia e R$ 12.136,34 para Jane Mayre), devendo incidir correção monetária, pelo IPCA, a partir da data da propositura da ação e juros de mora mensais de 1% (um por cento) a contar da citação; CONDENAR as rés NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., solidariamente, a pagar a cada uma das autoras (MARIA LIGIA RODRIGUES MARANHAO e JANE MAYRE DOURADO RODRIGUES CHAVES), a título de danos morais, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), totalizando R$ 20.000,00 (vinte mil reais), que deverá ser corrigido monetariamente, pelo IPCA, a partir da data desta sentença, na forma da Súmula 362 do STJ, e acrescidos de juros moratórios mensais a serem calculados pela taxa SELIC deduzida do IPCA, a contar da data da citação, tudo nos termos da Lei nº 14.905/2024; JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de condenação das acionadas por perdas e danos, a título de lucros cessantes, por configurar bis in idem; e INDEFERIR o pedido de condenação das acionadas em litigância de má-fé. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes no importe de 12% do valor da condenação, na proporção de 30% dos ônus do sucumbência para as autoras (sendo 15% para cada uma) e 70% para a parte ré (35% para cada uma). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Em caso de depósito do valor da condenação, autorizo, desde já, a expedição de alvará, em prol da parte autora, ressalvando-se a possibilidade de execução de eventual saldo remanescente, com a apresentação da pertinente planilha de cálculo do débito. Verificado o trânsito em julgado, decorridos 30 (trinta) dias sem requerimento de cumprimento de sentença e recolhidas as custas processuais devidas, arquive-se. Salvador/BA, data registrada no sistema. Marco Aurélio Bastos de Macedo Juiz de Direito Ato normativo conjunto n. 21/2025 - Esforço Concentrado da Corregedoria-Geral da Justiça

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Processo nº 0528157-20.2014.8.05.0001

ID: 321753294

Tribunal: TJBA Órgão: 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0528157-20.2014.8.05.0001

Data de Disponibilização: 10/07/2025

Polo Ativo:

MARIA LIGIA RODRIGUES MARANHAO

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

ZUREL DE QUEIROZ CUNHA JUNIOR

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0528157-20.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª V CÍVEL E COME… PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0528157-20.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: 9ª V CÍVEL E COMERCIAL DE SALVADOR INTERESSADO: MARIA LIGIA RODRIGUES MARANHAO e outros Advogado(s): ZUREL DE QUEIROZ CUNHA JUNIOR (OAB:BA17401) INTERESSADO: NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros Advogado(s): GILBERTO VIEIRA LEITE NETO (OAB:BA22627), SOLON AUGUSTO KELMAN DE LIMA (OAB:BA11990), MARIA CLARICE MACHADO LIMA (OAB:BA15578), DIOGENES ALMEIDA GAMA NETO (OAB:BA31696), LARISSA FERREIRA SIMOES DE OLIVEIRA (OAB:BA21513), SIDNEY ROBERTO SAMPAIO LACERDA SILVA FILHO (OAB:BA32634), EMANUELA MENDES DE MACEDO SILVA (OAB:BA24227), LAILA VERENA ALCANTARA NASCIMENTO (OAB:BA42026) SENTENÇA Trata-se de AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C DANOS MORAIS E EXTRAPATRIMONIAIS E COBRANÇA DE MULTA CONVENCIONAL, ajuizada por MARIA LIGIA RODRIGUES MARANHÃO e JANE MAYRE DOURADO RODRIGUES CHAVES, em face de NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. SPE e da CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (GARCEZ ENGENHARIA). Alegaram as autoras que firmaram contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel em construção com a primeira ré, NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. SPE, para aquisição de unidades habitacionais no empreendimento "COND. ONDINA CHOICE RESIDENCE". Relataram que a primeira autora, MARIA LIGIA RODRIGUES MARANHÃO, adquiriu o apartamento 102, com 71,38m², por R$ 403.423,97, em 08/10/2010, ao passo que a segunda autora, JANE MAYRE DOURADO RODRIGUES CHAVES, adquiriu o apartamento 503, com 95,07m², por R$ 477.464,07, em 11/10/2010, sendo que o preço de ambos os imóveis foi integralmente quitado. Acrescentaram que a construção do empreendimento ficou a cargo da segunda ré, CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (GARCEZ ENGENHARIA), conforme consta da cláusula terceira das avenças, e que o prazo de conclusão das obras foi estipulado para 31/05/2013, com uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Entretanto, sustentam que as obras não foram concluídas no prazo, mesmo com a tolerância, pois a data final de entrega deveria ter sido 27/11/2013. Diante do atraso, as autoras pleitearam indenização por perdas e danos a título de lucros cessantes, no valor de R$ 3.000,00 por mês para a primeira autora e R$ 3.300,00 por mês para a segunda autora, desde 27/11/2013 até a efetiva entrega das unidades ou averbação da construção. Requereram também a aplicação de multa convencional de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do contrato, alegando que tal cláusula foi estipulada para descumprimento de qualquer das cláusulas, sendo que, para a primeira autora, o valor da multa seria de R$ 10.254,36 e, para a segunda autora, R$ 12.136,34. Adicionalmente, buscam indenização por danos morais e extrapatrimoniais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada uma, assim como a declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas, o reconhecimento da responsabilidade solidária das rés e a inversão do ônus da prova. Citadas, as rés apresentaram contestação. A NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. SPE arguiu, preliminarmente, a ausência de pedido de nulidade de práticas e cláusulas supostamente abusivas, por ser pedido genérico e indeterminado. A CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (GARCEZ ENGENHARIA), por sua vez, arguiu as preliminares de ilegitimidade passiva e inépcia da inicial. No mérito, ambas as rés defenderam a inexistência de culpa pelo atraso na obra, atribuindo-o a fatores externos configuradores de caso fortuito ou força maior. Afirmaram a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e negaram a responsabilidade civil e a existência de nexo de causalidade, sustentando que não houve comprovação de danos materiais. Informaram que o "habite-se" foi expedido em 08/10/2014, e os imóveis entregues em 19/11/2014 para a primeira autora e em 02/12/2014 para a segunda autora. Argumentaram o não cabimento de juros e multa de mora, por ausência de ato ilícito e de previsão contratual. Ainda impugnaram a configuração de danos morais, reafirmaram a validade de todas as cláusulas contratuais e a boa-fé da NOVOS EMPREENDIMENTOS e, por fim, impugnaram o pedido de inversão do ônus da prova. A parte autora apresentou réplica à contestação, rechaçando as preliminares e reiterando os argumentos e pedidos da inicial e requerendo a condenação das rés por litigância de má-fé. A decisão de saneamento adiou a análise das preliminares para a sentença. Intimadas para especificarem provas, as autoras informaram não ter mais provas a produzir, a segunda ré (CJ Construtora e Incorporadora Ltda.) requereu a produção de prova oral e a primeira acionada não se manifestou. Houve audiência de instrução, na qual foi inquirida uma testemunha arrolada pela parte rés A instrução processual foi encerrada e as partes apresentaram alegações finais, na forma de memoriais. Os autos vieram conclusos para julgamento. É O RELATÓRIO. PASSO A DECIDIR. O processo tramitou regularmente, sem que se verificassem nulidades a serem declaradas. Das questões preliminares: Inicialmente, em relação à ilegitimidade passiva da CJ Construtora e Incorporadora Ltda., alega esta ré ser mera empreiteira, sem responsabilidade sobre os termos do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as autoras e a Novos Empreendimentos Imobiliários Ltda. No entanto, a Cláusula Terceira do contrato de promessa de compra e venda expressamente estabelece: "A construção do empreendimento estará a cargo da CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (GARCEZ ENGENHARIA)". Ademais, o próprio encarte publicitário da ré exibe sua logomarca, buscando atrair clientes e, assim, lucrar com a credibilidade do seu nome. Acrescente-se que a JUCEB (Junta Comercial do Estado da Bahia) atesta que a CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. era uma das sócias da NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - SPE na época em que os contratos foram firmados. O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990) adota a teoria da aparência, segundo a qual todos os que participam da cadeia de consumo, de forma direta ou indireta, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. O artigo 7º, parágrafo único, do CDC, é claro ao dispor que, "tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo". Complementando, o artigo 25, § 1º, do mesmo diploma legal, reitera que, "havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores". Ainda que a CJ Construtora e Incorporadora Ltda. se apresente como mera executora da obra, sua participação na promoção do empreendimento, ao ter seu nome e logotipo veiculados em materiais publicitários e até mesmo em recibos de quitação, a insere na cadeia de fornecimento. Assim, aplica-se o princípio da boa-fé objetiva, que impõe a todos os envolvidos na relação consumerista a observância de condutas pautadas na lealdade, na transparência e na cooperação. Não se pode permitir que uma empresa se beneficie da associação de sua imagem a um empreendimento para atrair consumidores e, posteriormente, se exima de responsabilidade quando surgem problemas. Portanto, a alegação de ilegitimidade passiva da CJ Construtora e Incorporadora Ltda. não encontra amparo na legislação consumerista, que busca proteger o consumidor em face da complexidade das relações de mercado e da multiplicidade de agentes envolvidos na produção e comercialização de bens e serviços. Ao contrário, sua participação ativa e seu nome associado ao empreendimento conferem-lhe legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda. No que tange à preliminar de inépcia da petição inicial arguida pela parte ré, sob o argumento de que os pedidos seriam genéricos, observa-se que a petição inicial descreve de forma clara os fatos, a causa de pedir e os pedidos, permitindo a compreensão da pretensão autoral e o exercício do direito de defesa pelas acionadas. O artigo 322, § 2º, do Código de Processo Civil, estabelece que "a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé". Dessa forma, a exordial cumpre os requisitos legais e permite a análise do mérito. Do mesmo modo, a alegada ausência de pedido de nulidade de práticas e cláusulas abusivas não merece acolhimento, uma vez que a petição inicial, ao elencar no item "e" dos pedidos a declaração de nulidade de cláusulas e/ou práticas abusivas, não deixou margem para dúvidas de que a pretensão das autoras era anular disposições contratuais que violam as normas de proteção e defesa do consumidor. Além disso, o documento da exordial exemplifica claramente a cláusula décima terceira como abusiva, por ofender as normas consumeristas, já que as acionadas não podem transferir aos consumidores acontecimentos que são próprios de suas atividades econômicas, o que evidencia a clareza e a determinação do pedido Pelas razões expostas, REJEITO AS PRELIMINARES SUSCITADAS. Do Mérito: As autoras sustentaram que as rés não cumpriram o prazo de entrega das unidades habitacionais, mesmo considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, pois o prazo inicial de conclusão das obras era 31/05/2013 e, com a tolerância, a data final seria 27/11/2013, tendo os imóveis sido entregues apenas em 19/11/2014 para Maria Ligia Rodrigues Maranhao e em 02/12/2014 para Jane Mayre Dourado Rodrigues Chaves. As rés, por sua vez, justificam o atraso na entrega das obras invocando a ocorrência de caso fortuito e força maior, como a escassez de mão de obra e materiais decorrente do aquecimento do mercado imobiliário e de grandes eventos na cidade, além de greves e fortes chuvas, configurando caso fortuito ou força maior. A Cláusula Décima Terceira dos contratos de promessa de compra e venda prevê a prorrogação do prazo em caso de greves, casos fortuitos, força maior, interrupção de transportes, períodos de chuva, falta de materiais e outros fatos extraordinários. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. O artigo 3º do CDC, ao definir fornecedor, inclui "toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços". A empresa ré, como fornecedora de produtos e serviços, responde objetivamente pelos danos causados aos consumidores por defeitos na prestação de seus serviços, independentemente da existência de culpa, conforme o artigo 14 do CDC. O Código Civil, em seu artigo 393, estabelece que "o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não houver por eles se responsabilizado". No entanto, é fundamental analisar se os eventos alegados pelas rés se enquadram nas excludentes de responsabilidade civil. O caso fortuito ou força maior são eventos inevitáveis e imprevisíveis que impedem o cumprimento da obrigação. Contudo, no contexto das relações de consumo e, especialmente, no setor da construção civil, esses eventos devem ser analisados sob a ótica do risco da atividade econômica. A escassez de mão de obra e materiais, o aquecimento do mercado imobiliário e a ocorrência de greves no setor da construção civil são fatores que, embora possam influenciar o andamento de uma obra, são inerentes à própria atividade empresarial. A construtora e incorporadora, como profissionais do ramo, devem planejar suas atividades considerando esses riscos, que são previsíveis e fazem parte do seu planejamento e custo. A cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, amplamente aceita nos contratos de construção civil, tem justamente a finalidade de abarcar esses imprevistos comuns ao setor, como intempéries climáticas e pequenas paralisações. Uma vez que o contrato já prevê essa margem de atraso, a ocorrência de chuvas, ainda que intensas, não pode ser considerada uma causa extraordinária ou imprevisível que justifique um atraso além do período de tolerância. Os períodos de chuva, especialmente em uma cidade como Salvador, são sazonais e, portanto, previsíveis. A Teoria do Risco do Empreendimento, amplamente aplicada no Direito do Consumidor, estabelece que o fornecedor assume os riscos inerentes à sua atividade econômica. Isso significa que, ao ofertar um produto ou serviço no mercado, a empresa deve suportar os ônus decorrentes de falhas ou de eventos que, embora possam dificultar o cumprimento da obrigação, fazem parte do seu campo de previsibilidade e gerenciamento. O artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor expressamente prevê a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, que só será afastada se comprovada a inexistência do defeito ou a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. No caso em análise, as justificativas apresentadas pelas rés para o atraso na entrega das unidades habitacionais - como greves na construção civil e de outras categorias, bem como períodos de chuvas - não se configuram como eventos imprevisíveis ou inevitáveis a ponto de romper o nexo causal entre a conduta das rés e o atraso. Tais ocorrências são consideradas "fortuito interno", ou seja, riscos que se inserem na própria atividade empresarial e que, portanto, não podem ser transferidos ao consumidor. Nesse sentido, colhem-se julgados: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA MAGIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. EMPRESA QUE FAZ PARTE DA CADEIA DE CONSUMO/FORNECIMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA. PRELIMINAR AFASTADA. MÉRITO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. DEMORA DA CAGECE EM DISPONIBILIZAR A DECLARAÇÃO DE VIABILIDADE TÉCNICA DE ÁGUA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. ÔNUS DA PARTE REQUERIDA. ADEMAIS, A PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL POR ATÉ 180 DIAS É PREVISTA JUSTAMENTE PARA CONTEMPLAR HIPÓTESES DE ATRASO DA OBRA POR FATORES EXTERNOS, TAIS COMO CONTRATAÇÃO DE MÃO DE OBRA, CHUVAS, FALTA DE MATERIAL, ETC. REGISTRE-SE, AINDA, QUE, TAIS OCORRÊNCIAS NÃO SE TRADUZEM EM EVENTOS FORTUITOS OU DE FORÇA MAIOR, TRATANDO-SE DE FORTUITO INTERNO, EIS QUE SE ENCONTRAM NA MARGEM DE PREVISIBILIDADE INERENTE À ATIVIDADE ECONÔMICA DESENVOLVIDA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. PRECEDENTES STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA. É DEVIDA A INDENIZAÇÃO APÓS O TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. TAXA SELIC. INAPLICÁVEL IN CASU. ADOÇÃO DO INPC COMO INDEXADOR DA CORREÇÃO MONETÁRIA POR REFLETIR MELHOR E REALISTICAMENTE A TAXA INFLACIONÁRIA E A DESVALORIZAÇÃO DA MOEDA, SENDO O INDEXADOR OFICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA DOS DÉBITOS JUDICIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os membros da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso para DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do Desembargador Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 0155759-53.2016.8.06 .0001 Caucaia, Relator.: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 12/06/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 12/06/2024) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA ALÉM DOS 180 DIAS. IMPOSSIBILIDADE. FORTUITO INTERNO. INVERSÃO MULTA CONTRATUAL. TEMA N. 971/STJ. CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULA N. 5/STJ. DANO MORAL. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. 1. Imperativa é a incidência da Súmula n. 7/STJ, porquanto rever as conclusões da Corte de origem acerca da existência dos fatores ensejadores do caso fortuito e da força maior demandaria necessária incursão na seara fático-probatória. 2. Conforme já assentado pela Corte de origem, não houve caso fortuito ou força maior aptos a autorizar, nos termos da Lei n. 4 .591/64, a prorrogação da entrega do bem além do prazo de tolerância de 180 dias, a despeito da cláusula contratual. Ao contrário, o Tribunal de Justiça esclareceu que as "justificativas apresentadas pela ré para o atraso da obra constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximi-la de sua responsabilidade".2.1. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido. Precedentes. 3. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Tema 971/STJ.3.1 Rever a existência da cláusula contratual encontra óbice na Súmula n. 5/STJ. 4. Alterar o entendimento alcançado pelo aresto impugnado quanto à afronta a direitos da personalidade e à ocorrência de danos morais indenizáveis exige necessariamente a reavaliação de fatos e provas constantes dos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. 5. A jurisprudência desta Corte Superior é tranquila no sentido de que a incidência da Súmula n. 7/STJ é óbice para a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea 'c' do permissivo constitucional.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2072593 RJ 2023/0156336-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 30/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2023) PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALEGAÇÃO DE FORÇA MAIOR. ENTENDIMENTO DA SÚMULA 161 DO TJSP. RESPONSABILIDADE DA RÉ CONFIGURADA. DIREITO DOS AUTORES AO RECEBIMENTO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES, REFERENTE AO PERÍODO DE TREZE MESES DE ATRASO. RECURSO DA PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Restou incontroversa a demora na entrega do empreendimento. A alegação de ocorrência de caso fortuito em razão da pandemia Covid-19 constitui risco da atividade da incorporadora e não é oponível aos consumidores. 2. Assim, há responsabilidade por danos materiais decorrentes dos lucros cessantes. É o que diz a Súmula nº 162 deste Tribunal. 3. Por outro lado, verifica-se que o atraso da entrega da obra perdurou por treze meses, período que deve ser utilizado como base de cálculo da indenização. (TJ-SP - AC: 10020612620208260514 SP 1002061-26.2020.8.26 .0514, Relator.: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 11/07/2022, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/07/2022) O atraso na conclusão e entrega de um imóvel em construção gera, por si só, prejuízos ao consumidor. A privação do uso do bem, seja para moradia própria ou para obtenção de renda através de aluguel, configura lucros cessantes. O artigo 402 do Código Civil estabelece que, "salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar". O prejuízo aqui é presumido, ou seja, não se exige prova da sua ocorrência, bastando a comprovação do atraso. A cláusula penal moratória tem a função de prefixar as perdas e danos decorrentes do atraso no cumprimento da obrigação. O artigo 410 do Código Civil prevê que, "quando se estipular a cláusula penal para o caso de mora, ou em segurança especial de outra cláusula determinada, o credor poderá exigir o cumprimento da obrigação principal e o da penal". O artigo 416, do mesmo Código, dispõe que, "para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo". O contrato em questão prevê expressamente a aplicação de multa de "2% (dois por cento) do valor atualizado do contrato, a título de multa", por descumprimento "a qualquer das cláusulas" do contrato de promessa de compra e venda. Essa multa, por sua natureza, visa compensar o credor pelo atraso. Entretanto, a cumulação dessa multa com lucros cessantes a título de aluguéis configuraria bis in idem, ou seja, uma dupla indenização pelo mesmo fato, o que é vedado pelo ordenamento jurídico, pois resultaria em enriquecimento sem causa da parte autora, vez que a cláusula penal já funciona como uma pré-fixação das perdas e danos. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), havendo cláusula penal moratória em razão do atraso na entrega do imóvel, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, nos termos do Tema n. 970 do STJ. De igual modo, havendo a procedência do pedido de indenização por lucros cessantes, é indevida a inversão da multa moratória. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. TERMO FINAL DA INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Afasta-se a alegação de omissão quando o acórdão embargado se manifesta expressamente sobre a questão controvertida, ainda que não o faça à luz dos argumentos deduzidos pela parte. 2. A indenização por lucros cessantes tem cabimento até a data da efetiva entrega das chaves, por se tratar do momento em que o adquirente passa a exercer os atributos da propriedade. 3. Havendo cláusula penal moratória, em razão do atraso na entrega do imóvel, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, nos termos do Tema n. 970 do STJ. De igual modo, havendo a procedência do pedido de indenização por lucros cessantes, é indevida a inversão da multa moratória. 4. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1985697 DF 2022/0039379-7, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 03/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/06/2024) CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO EMPREENDIMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COBRANÇA DE LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE, DESDE QUE NÃO CUMULADA COM MULTA CONTRATUAL. TEMA Nº 970 DO STJ. SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp nº 1.635.428/SC, de relatoria do eminente Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, firmou a seguinte tese: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". 2. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2063640 SP 2023/0099144-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 04/12/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: RSDCPC vol. 147 p. 135 DJe 06/12/2023) APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Sentença de parcial procedência. Insurgência das partes. DESERÇÃO. Recurso do autor que não pode ser conhecido, ante a ausência de recolhimento do preparo. Inteligência do artigo 932, III, do CPC. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA CONFIGURADO. Mora ocorrida a partir do término do prazo de tolerância de 180 dias. Lucros cessantes. Fixação em valor mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato. Taxa de Evolução da Obra. Ilicitude da cobrança no período da mora da Construtora. DANOS MORAIS. Danos morais fixados em R$ 10 .000,00 na sentença. Manutenção. Atraso excessivo que justificava tal condenação. Impossibilidade de cumulação de multa contratual com os lucros cessantes, conforme tese fixada pelo E. STJ (tema 970). Exclusão do pagamento da multa contratual invertida. Sentença parcialmente reformada. Recurso do autor não conhecido e do réu parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1024721-14.2015.8.26 .0506 Ribeirão Preto, Relator.: Vitor Frederico Kümpel, Data de Julgamento: 20/12/2023, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/12/2023) (grifos nossos). Assim, afasta-se o pleito de indenização por perdas e danos, reconhecendo-se a obrigação das acionadas ao pagamento da multa estipulada no contrato em favor das autoras, pela mora no adimplemento da obrigação. Quanto aos danos morais, a situação de atraso na entrega de um imóvel, que representa a concretização do sonho da casa própria ou um investimento de grande vulto, pode, sim, gerar abalo psicológico que transcende o mero aborrecimento cotidiano. A frustração da expectativa, a incerteza e a necessidade de readequar planos de vida podem causar angústia e sofrimento significativos. A dignidade da pessoa humana, princípio fundamental da República Federativa do Brasil, insculpida no artigo 1º, inciso III, da Constituição Federal, e a proteção ao consumidor, prevista no artigo 5º, inciso XXXII, da Carta Magna, impõem ao fornecedor o dever de respeitar os direitos do consumidor, incluindo o direito a um serviço adequado e a uma reparação justa por eventuais danos. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 6º, inciso VI, assegura "a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos". A Lei nº 4.591/1964, em seu artigo 44, caput, responsabiliza o incorporador pela entrega da obra concluída em certo prazo e condições. O atraso injustificado na entrega do imóvel por mais de 10 (dez) meses, já computado o prazo de tolerância, é capaz de causar um abalo que ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral. O sofrimento psíquico, a dor e a angústia decorrentes da incerteza e do adiamento do sonho da casa própria são elementos que justificam a indenização por dano moral. O dano moral, neste contexto, é in re ipsa, ou seja, decorre do próprio fato danoso, não exigindo prova do prejuízo efetivo. Verificada a responsabilidade das requeridas, impende reconhecer a legitimidade da pretensão reparatória, cabendo ao julgador dosar a indenização de maneira que, suportada pelo patrimônio do devedor, seja adequada para compensar as autoras pelo dano decorrente do retardo na conclusão da obra, sem representar enriquecimento sem causa. Nesse caso, considerando que o atraso na entrega do bem superou 01 ano e 06 meses, contados da data prevista no contrato e a efetiva entrega dos bens, bem como a situação econômica das rés, a intensidade do grau de culpa e o caráter punitivo-compensatório da indenização, arbitro a indenização pelos danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autora. Por fim, no que tange ao pedido de condenação das rés por litigância de má-fé, ressalto que, para a sua configuração, exige-se a comprovação de dolo processual ou de conduta que se enquadre nas hipóteses taxativas do artigo 80 do Código de Processo Civil, não podendo a má-fé ser presumida. No presente caso, não restou demonstrado que as rés agiram com dolo de prejudicar o andamento processual ou de induzir o juízo a erro. As alegações apresentadas pelas rés, embora refutadas pela parte autora, representam o exercício do direito de defesa e do contraditório, garantidos constitucionalmente, e não configuram as condutas tipificadas como litigância de má-fé. Do Dispositivo: Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: CONDENAR as rés NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., solidariamente, a pagar às autoras, a título de multa convencional de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado do contrato de cada unidade habitacional, conforme valores e base de cálculo definidos na petição inicial (R$ 10.254,36 para Maria Ligia e R$ 12.136,34 para Jane Mayre), devendo incidir correção monetária, pelo IPCA, a partir da data da propositura da ação e juros de mora mensais de 1% (um por cento) a contar da citação; CONDENAR as rés NOVOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e CJ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., solidariamente, a pagar a cada uma das autoras (MARIA LIGIA RODRIGUES MARANHAO e JANE MAYRE DOURADO RODRIGUES CHAVES), a título de danos morais, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), totalizando R$ 20.000,00 (vinte mil reais), que deverá ser corrigido monetariamente, pelo IPCA, a partir da data desta sentença, na forma da Súmula 362 do STJ, e acrescidos de juros moratórios mensais a serem calculados pela taxa SELIC deduzida do IPCA, a contar da data da citação, tudo nos termos da Lei nº 14.905/2024; JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de condenação das acionadas por perdas e danos, a título de lucros cessantes, por configurar bis in idem; e INDEFERIR o pedido de condenação das acionadas em litigância de má-fé. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes no importe de 12% do valor da condenação, na proporção de 30% dos ônus do sucumbência para as autoras (sendo 15% para cada uma) e 70% para a parte ré (35% para cada uma). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Em caso de depósito do valor da condenação, autorizo, desde já, a expedição de alvará, em prol da parte autora, ressalvando-se a possibilidade de execução de eventual saldo remanescente, com a apresentação da pertinente planilha de cálculo do débito. Verificado o trânsito em julgado, decorridos 30 (trinta) dias sem requerimento de cumprimento de sentença e recolhidas as custas processuais devidas, arquive-se. Salvador/BA, data registrada no sistema. Marco Aurélio Bastos de Macedo Juiz de Direito Ato normativo conjunto n. 21/2025 - Esforço Concentrado da Corregedoria-Geral da Justiça

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