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Maria Eunice Da Silva Bernardino x Empresa Paiva & Gomes Ltda

ID: 323448784

Tribunal: TJRN Órgão: Vara Única da Comarca de Santo Antônio Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0100147-79.2018.8.20.0128

Data de Disponibilização: 14/07/2025

Polo Ativo:

MARIA EUNICE DA SILVA BERNARDINO

Polo Passivo:

EMPRESA PAIVA & GOMES LTDA

Intimação

Advogados:

THIAGO JOSE DE ARAUJO PROCOPIO

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ALLAN KARDEC DE CASTRO GALVAO

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Vara Única da Comarca de Santo Antônio Rua Ana de Pontes, 402, Centro, SANTO ANTÔNIO - RN - CEP: 59255-000 Processo: 0100147-79.2018.8.20.0128 Ação: … PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Vara Única da Comarca de Santo Antônio Rua Ana de Pontes, 402, Centro, SANTO ANTÔNIO - RN - CEP: 59255-000 Processo: 0100147-79.2018.8.20.0128 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: MARIA EUNICE DA SILVA BERNARDINO REU: EMPRESA PAIVA & GOMES LTDA Grupo de Apoio às Metas do CNJ SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de uma Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas ajuizada por MARIA EUNICE DA SILVA BERNARDINO em desfavor da empresa EMPRESA PAIVA & GOMES LTDA, alegando, em síntese, que: a) celebrou, em 29 de julho de 2013, um contrato de promessa de compra e venda de um terreno (Lote 461, Quadra 23, segundo contrato no Id 54332888, pág. 19) no Loteamento Parque das Paineiras, em Macaíba/RN, no valor de R$ 46.620,00 (quarenta e seis mil, seiscentos e vinte reais), a ser pago em 180 parcelas mensais de R$ 259,00 (duzentos e cinquenta e nove reais); b) em razão de dificuldades financeiras, após o pagamento de 27 parcelas, totalizando R$ 6.993,00 (seis mil, novecentos e noventa e três reais), manifestou interesse em desistir da compra, comunicando o fato à requerida em 16 de fevereiro de 2016; c) foi informada pela requerida que a devolução dos valores pagos seria ínfima, pois seriam aplicadas diversas penalidades contratuais que consumiriam praticamente todo o valor adimplido. Diante disso, requereu a rescisão contratual com a restituição de 90% dos valores pagos, bem como a nulidade da cláusula décima primeira e suas alíneas “a”, “b”, “c” e “d”. A parte ré apresentou contestação (Id 54332894), alegando, preliminarmente, a ausência de interesse processual por inadequação da via eleita, sustentando que a autora já possuiria um título executivo extrajudicial referente à rescisão. No mérito, aduziu que o empreendimento Loteamento Parque das Paineiras foi entregue com infraestrutura básica. Sustentou, ainda, que a rescisão por iniciativa da autora deve observar as condições contratuais e legais, não cabendo a devolução de 90% dos valores pagos, mas sim uma retenção para fazer frente aos prejuízos e despesas suportadas pela vendedora. Ao final, requereu o acolhimento da preliminar e, no mérito, a total improcedência dos pedidos da autora, com aplicação das penalidades contratuais e legais. Audiência de conciliação realizada, mas sem acordo entre as partes (Id 54332893) Réplica à contestação apresentada (Id 54332895). Vieram-me os autos conclusos. É o que importa relatar. Passo a decidir. II. FUNDAMENTAÇÃO A causa comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC, haja vista a prescindibilidade de dilação probatória para análise do mérito, sendo a prova documental juntada aos autos suficiente para a prolação de sentença neste momento processual. Inicialmente, consigno que não merece prosperar a preliminar de ausência de interesse processual por inadequação da via eleita. Tendo ou não a autora solicitado administrativamente o distrato, a presente ação judicial visa discutir justamente a legalidade e abusividade das cláusulas contratuais de retenção impostas pela ré e o percentual efetivamente devido em restituição, o que configura o interesse processual na presente ação. Ademais, existindo ou não pedido administrativo paralelo à presente lide, ele nada obsta o prosseguimento deta, tendo em vista o princípio da inafastabilidade da jurisdição, previsto no art. 5º, XXXV, CF. Portanto, REJEITO a preliminar suscitada. – Da legislação aplicável O TJRN vem decidindo que “em se tratando de resolução unilateral do contrato principal de compra e venda de imóvel residencial pela compradora (…) por desistência voluntária, não há que se falar em aplicação do pacto adjeto de alienação fiduciária e da legislação regente, devendo aplicar-se o Código de Defesa do Consumidor” (Agravo de Instrumento com Suspensividade nº 2017.004829-1. 2ª Câmara Cível. Relator: Des. Virgílio Macedo Jr. Decidido em 01/08/2017). Eis ementa do julgado mencionado: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL. DEFERIMENTO DE TUTELA ANTECIPADA. DETERMINAÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO, SUSPENSÃO DE COBRANÇAS E RESTITUIÇÃO DE 80% DO MONTANTE DAS PARCELAS PAGAS, AUTORIZANDO-SE NEGOCIAÇÃO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA COM TERCEIROS, SOB PENA DE MULTA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR DE NECESSIDADE DE RECOLHIMENTO DO FRMP, SUSCITADA PELA PROCURADORIA DE JUSTIÇA. REJEIÇÃO. INEXISTÊNCIA EM SEDE DE RECURSO. MÉRITO. POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARCELA DAS QUANTIAS ADIMPLIDAS EM CONTRATO CUJO COMPRADOR TENHA DADO CAUSA AO DESFAZIMENTO. SÚMULA 543 DO STJ. ADMISSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PERCENTUAL ENTRE 10% E 25% PELA CONSTRUTORA/VENDEDORA. JUSTO PERCENTUAL QUE DEVE SER APURADO NA INSTRUÇÃO PROCESSUAL. AUTORIZAÇÃO DE RETENÇÃO, À LUZ DA PRUDÊNCIA, NO PATAMAR MÁXIMO ADMITIDO PELA JURISPRUDÊNCIA. INAPLICABILIDADE DO PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E DA LEGISLAÇÃO REGENTE EM CASO DE DESISTÊNCIA VOLUNTÁRIA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Pois bem. A relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel entre a empresa construtora/incorporadora do empreendimento e os futuros proprietários do imóvel é de consumo, pois se amolda aos requisitos qualificadores de tal relação, expostos nos artigos 1º a 3º da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). Aplicável ao caso a Lei nº 8.078/90, haja vista os conceitos de consumidor e fornecedor dispostos nos arts. 2º e 3º da legislação mencionada: Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo. Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. § 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. § 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista. – Da restituição dos valores pagos O contrato particular de promessa de compra e venda celebrado entre as partes (Id 54332888, págs. 16-32) obrigava a parte autora a pagar o preço total de R$ 46.620,00 (quarenta e seis mil, seiscentos e vinte reais) pela aquisição do bem imóvel ali descrito (Lote 461, Quadra 23, do Loteamento Parque das Paineiras, em Macaíba/RN). O referido montante deveria ser pago em 180 (cento e oitenta) parcelas mensais e sucessivas de R$ 259,00 (duzentos e cinquenta e nove reais) cada uma. A promitente compradora efetuou o pagamento de 27 parcelas, no valor total de R$ 6.993,00 (seis mil, novecentos e noventa e três reais). No entanto, em virtude de dificuldades financeiras, quedou-se em dificuldades para arcar com as parcelas da compra do imóvel, o que levou-a a externar à empresa ré a intenção de desistência do negócio jurídico (Id 54332888, págs. 37-38). Imperioso destacar, contudo, que o inequívoco desejo da parte autora de pôr termo à referida relação contratual é bastante para a sua concessão. Desse modo, não havendo demonstração de interesse em continuar com o negócio jurídico celebrado, inviável impor a continuidade de pagamento das prestações referentes ao contrato de compra e venda, além da possibilidade de inscrição em cadastros negativos, caso não mais realizasse os pagamentos das parcelas. Além disso, ainda que a rescisão contratual tenha decorrido de ato da autora, é devida a devolução de parte dos valores pagos (Súmula 543, STJ). A jurisprudência tem entendido ser razoável a retenção do percentual entre 10% a 25% do que foi pago nos casos em que o comprador está inadimplente ou nos que ele deseja rescindir o contrato por livre e espontânea vontade. Vejamos: Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Compra de venda de imóvel (lote). Desistência do comprador. Contrato firmado já sob a égide da Lei nº 13.786/18. Incidência do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 mitigada, sob pena de gerar o enriquecimento ilícito da Ré. Valor pago inferior ao quanto disposto na cláusula penal (pág. 25). Rescisão que não deve gerar dívida ao comprador. Lote que será novamente comercializado. Possibilidade de retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos, conforme orientação jurisprudencial. Alteração no caso para 25%, como mais razoável para satisfazer os ônus do desfazimento do negócio. Comissão de corretagem que deve observar aos termos do REsp nº 1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Contrato que não atende aos termos do recurso repetitivo, porque não dispôs acerca da responsabilidade do Autor quanto ao pagamento de tal encargo, observada a cláusula de VII (pág. 17). Despesas de impostos e demais incidentes sobre o imóvel (terreno) que não se mostram devidas antes da efetiva imissão na posse. Devolução dos valores que observará a Súmula 2 deste TJ. Sentença reformada em parte. Sucumbência mantida como estabelecida. Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1002401-82.2022.8.26.0066; Relator (a): João Pazine Neto; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Barretos - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 22/08/2022; Data de Registro: 22/08/2022) Assim sendo, a retenção de um percentual elevado, como o inicialmente pretendido pela ré, que consumiria quase a totalidade da quantia paga pela autora, no montante de R$ 6.993,00, mostra-se excessivamente gravosa e desproporcional. Ora, isto contraria o disposto no artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ. Pois bem. O instrumento contratual em apreço (Cláusula Décima Primeira – Id 54332888, pág. 28) prevê que, em caso de rescisão contratual por culpa do promissário(s) ou comprador(es), as quantias pagas seriam devolvidas com a dedução de 30% (trinta por cento) do valor total pago, a título de despesas e multa penal, discriminados como: a) 3% do valor total da venda para propaganda/marketing; b) 6% sobre o valor da venda para despesas de corretagem; c) 6% do valor total pago para tributos; d) 15% a título de multa penal referente à rescisão contratual. O somatório dessas penalidades, especialmente quando algumas incidem sobre o valor total do contrato (R$ 46.620,00) e não apenas sobre o valor efetivamente pago pela autora (R$ 6.993,00), resulta em uma perda desproporcional para a adquirente. Por exemplo, apenas a alínea 'a' (3% de R$ 46.620,00 = R$ 1.398,60) somada à alínea 'b' (6% de R$ 46.620,00 = R$ 2.797,20) já totalizaria R$ 4.195,80, montante que representa cerca de 60% do valor pago. Adicionando-se as demais deduções previstas nas alíneas 'c' e 'd', a retenção ultrapassaria em muito o patamar de 25% sobre os valores pagos, considerado razoável pela jurisprudência do STJ para compensar o vendedor pelas despesas e pelo desfazimento do negócio. Portanto, as disposições contidas no caput da Cláusula Décima Primeira e em suas alíneas 'a', 'c', e 'd' são parcialmente nulas na medida em que, aplicadas cumulativamente ou de forma a exceder o limite de retenção global de 25% sobre os valores pagos pela autora, configuram abusividade e contrariam o disposto no art. 51 do CDC. Destarte, reputo justo o ressarcimento de 75% (setenta e cinco por cento) do valor efetivamente adimplido pela requerente (R$ 6.993,00), o que equivale à quantia de R$ 5.244,75 (cinco mil, duzentos e quarenta e quatro reais e setenta e cinco centavos). Tem-se ainda que a efetivação da rescisão contratual implicará renegociação do imóvel pela parte ora requerida, mostrando-se o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor efetivamente pago razoável, na visão deste Juízo, para ressarcir a construtora/vendedora pelos eventuais prejuízos ocasionados com a extinção prematura do contrato. Neste sentido: Rescisão contratual. Lote de terreno urbano. Desistência do negócio por parte do comprador. Comissão de corretagem fora atingida pela prescrição trienal. Ademais, também se admite a transferência do encargo ao adquirente. Desfazimento do avençado por culpa exclusiva do autor. Retenção de 25% dos valores pagos, envolvendo exclusivamente o preço de aquisição do bem, remunera condizentemente as despesas administrativas, tributárias e correlatas da vendedora. Devolução de 75% restante apta a sobressair, com incidência de correção monetária a contar dos respectivos desembolsos e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado. Eventuais débitos tributários também deverão ser abatidos da verba a ser devolvida. Equilíbrio caracterizado. Relação de consumo presente. Retorno das partes ao 'statu quo' primitivo. Apelo provido em parte.(TJSP; Apelação Cível 1002061-02.2020.8.26.0037; Relator (a): Natan Zelinschi de Arruda; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Araraquara – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/01/2021; Data de Registro: 02/02/2021) (Grifos acrescidos.) A devolução dos valores deverá acontecer em parcela única, como é o entendimento já pacificado pelo STJ, a saber: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013) Cumpre registrar, pois, que a pretensão de parcelar a devolução da quantia despendida pelo consumidor ensejaria verdadeiro enriquecimento sem causa da ré, sem qualquer contrapartida equivalente ao promissário comprador. No que tange à validade ou invalidade do ônus da taxa de corretagem recair sobre a autora, verifica-se que esse assunto já foi apreciado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos, no julgamento do REsp no 1.599.511/SP, sob a relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, cujo entendimento se fortaleceu no sentido de que é válida a cláusula contratual que transfere ao consumidor o ônus de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. A saber: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). No vertente caso, a Cláusula Décima Primeira, alínea "b", do contrato de compra e venda (Id 54332888, pág. 28) prevê a dedução de 6% sobre o valor da venda a título de despesas com corretagem em caso de rescisão. Logo, conclui-se que a referida cláusula se revestiu de legalidade, especificamente quanto a esse tema, não cabendo restituição D I S P O S I T I V O S E N T E N C I A L Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, e assim o faço com resolução do mérito, a teor do art. 487, I, do CPC, para: a) RESCINDIR o contrato de promessa de compra e venda entabulado entre a autora MARIA EUNICE DA SILVA BERNARDINO e a ré EMPRESA PAIVA & GOMES LTDA (PAIVA GOMES E CIA LTDA), referente ao Lote 461, Quadra 23, do Loteamento Parque das Paineiras, em Macaíba/RN; b) CONDENAR a empresa requerida a devolver à autora, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, 75% (setenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos (R$ 6.993,00), o que corresponde a R$ 5.244,75 (cinco mil, duzentos e quarenta e quatro reais e setenta e cinco centavos), corrigidos monetariamente pelo IGP-M a partir de cada desembolso, em parcela única, e acrescidos de juros de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado da presente; c) DECLARAR a nulidade parcial das demais disposições da Cláusula Décima Primeira (caput e alíneas 'a', 'c' e 'd') que estabeleçam retenções que, somadas à taxa de corretagem ora validada, ultrapassem o limite global de 25% sobre o saldo dos valores pagos pela autora. Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, §§ 2º e 14º, e art. 86, parágrafo único, ambos do CPC). P.R.I. Santo Antônio/RN, data registrada no sistema. MARCO ANTÔNIO MENDES RIBEIRO Juiz de Direito Documento Assinado Digitalmente na forma da Lei n°11.419/06

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