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Jose Sevy Bezerra Torres x Associacao Dos Moradores Do Loteamento Jd Do Atlantico

ID: 292244322

Tribunal: TJBA Órgão: 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0000568-22.2012.8.05.0150

Data de Disponibilização: 09/06/2025

Polo Ativo:

JOSE SEVY BEZERRA TORRES

Polo Passivo:

ASSOCIACAO DOS MORADORES DO LOTEAMENTO JD DO ATLANTICO

Sentença

Advogados:

ALEX LOPES GUIMARAES

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

CAROLINA SOUZA DE MORAES ALMEIDA

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

LUIS FERNANDO FRAGOSO BISCAIA

OAB/BA XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS Processo: PROCEDIMENTO CO… PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 0000568-22.2012.8.05.0150 Órgão Julgador: 1ª VARA DOS FEITOS RELATIVOS ÀS RELAÇÕES DE CONSUMO, CÍVEIS, COMERCIAIS E REGISTRO PÚBLICO DE LAURO DE FREITAS INTERESSADO: JOSE SEVY BEZERRA TORRES Advogado(s): LUIS FERNANDO FRAGOSO BISCAIA (OAB:BA24099) INTERESSADO: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO LOTEAMENTO JD DO ATLANTICO Advogado(s): Carolina Souza de Moraes Almeida (OAB:BA36322), ALEX LOPES GUIMARAES registrado(a) civilmente como ALEX LOPES GUIMARAES (OAB:BA41335) SENTENÇA Trata-se de ação de Procedimento Comum Cível proposta por Jose Sevy Bezerra Torres em face da Associação de Moradores do Loteamento Jardim do Atlântico, objetivando discutir a cobrança de taxas de condomínio. O autor alega, em síntese, que não é associado à ré e, portanto, não está obrigado ao pagamento das taxas. A ré apresentou contestação com reconvenção, id.117048617. Sustenta que o autor se beneficia dos serviços prestados pela associação e que há uma relação jurídica entre as partes, inclusive com acordos judiciais anteriores. Intimada para emendar a reconvenção, a ré deixou transcorrer o prazo, sem manifestação (id.466775211). É o relatório. Decido. Passo ao julgamento antecipado da lide, porquanto incidente a regra do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, já que a matéria de fato se encontra provada pelos documentos acostados aos autos, sendo de toda desnecessária a produção de qualquer outra prova. No mérito, ação principal é procedente em parte, e a reconvenção deve ser extinta por inépcia. Como é cediço, a possibilidade de cobrança por associação de moradores está condicionada à adesão expressa da condição de associado pelo morador, não sendo permitido a chamada "adesão tácita". A questão está pacificada nos Tribunais, pois de um lado envolve o princípio da liberdade de se associar, e de outro, a vedação do enriquecimento sem causa, tendo em vista que a condição de associado gera benefícios aos proprietários. Assim, ressalta-se que as contribuições são devidas somente por aqueles efetivamente associados. Importante esclarecer, no que tange às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, que é válida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob forma de associação, de proprietários de lote de associados ou que a ela anuíram expressamente. O Superior Tribunal de Justiça, em sede Recursos Repetitivos, fixou o Tema nº. 882, nos seguintes termos: "RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança" (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/20150. Restou deliberado neste julgado que as associações de moradores são figuras jurídicas que não se confundem com condomínio, motivo pelo qual não obrigam legalmente aqueles que a elas não se associarem. Sobre o tema, o STF igualmente firmou entendimento com repercussão geral, nos termos do julgamento do RE 695.911-SP (Tema 492): (...) é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n. 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis." (STF, RE n. 695.911/SP, rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, j. 18/12/2020, Tema 492). Para situações anteriores à lei nº 13.465/2017, assentou-se o seguinte entendimento no julgamento retromencionado: "Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação. Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos (…). Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional" (RECURSO ESPECIAL Nº 1.569.609 - SP (2015/0284370-5). Nesse contexto, é possível extrair dos julgados que, até o início da vigência da Lei nº. 13.465/2017 ou de lei municipal que disciplina a questão, considera-se inconstitucional a cobrança de taxa de manutenção dirigida a quem não se associou ou a ela não anuiu expressamente. No caso em apreço a propriedade foi adquirida pelo autor antes do início da imposição das cobranças das taxas. Não há provas de que tenha ele aderido ao quadro de associados da ré, de sorte que dele não se pode admitir a obrigação ao pagamento do rateio das despesas de manutenção e conservação de áreas comuns do loteamento, razão pela qual, é indevida a cobrança. Neste sentido: "ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - Cobrança - Contribuição associativa relativa a rateio de despesas de manutenção, conservação e segurança de loteamento fechado - Descabimento - Impossibilidade de cobrança de não associado, independentemente do princípio que veda o enriquecimento sem causa - Precedentes do STF e do STJ - Liberdade de associação - Adesão não caracterizada - Tese firmada, para o fim do art. 1.040 do Código de Processo Civil, no bojo dos REsps nºs 1.280.871/SP e 1.439.163/SP (Tema nº 882) e do RE nº 695.911/SP (Tema nº 492) - Apelo desprovido, com observação. (TJSP; Apelação Cível 1008041-59.2020.8.26.0576; Relator (a): Rui Cascaldi; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/01/2024; Data de Registro: 31/01/2024)". Tampouco há falar em aceitação tácita. Nesse sentido: "(...) É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de "aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo (REsp's 1.280.871/SP e 1.439.163/SP). Incidência da Súmula 83 do STJ" (REsp nº 1.483.930/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, julgado em 23/11/2016, DJe 1º/2/2017). Assim, não havendo vínculo associativo ou anuência inequívoca do autor à cobrança, tratando-se de propriedade adquirida anteriormente à edição da Lei nº. 13.465/17, diante dos entendimentos firmados pelo Colendo STJ e Supremo Tribunal Federal, acima mencionados, a inexigibilidade do título e a improcedência da reconvenção é medida que se impõe. Embora o réu tenha alegado que o autor possui histórico de acordos judiciais para pagamento de taxas de manutenção, o acionado não juntou provas da tal alegação. No que tange à declaração de inexistência de condomínio, o pedido da autora é improcedente. Ainda que não haja a formalidade registral completa de um condomínio edilício tradicional, a ré demonstrou a existência de uma associação de moradores atuante há anos, que presta serviços essenciais à coletividade, tais como segurança, manutenção e limpeza. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido a figura do "condomínio de fato" em situações como a presente, onde há uma organização coletiva que presta serviços e administra áreas comuns, gerando obrigações entre os beneficiários. A jurisprudência entende que a ausência de registro formal não impede o reconhecimento da existência de um condomínio de fato, desde que comprovada a atuação da coletividade na administração e manutenção de áreas comuns, bem como a prestação de serviços que beneficiam os moradores. No caso em tela, a ré comprovou a existência de um condomínio de fato, independentemente de registro formal. Pelo exposto, julgo procedente em parte a ação principal, com fulcro no art. 487, I, do CPC, para declarar a inexistência de relação jurídica obrigacional entre as partes, e a inexigibilidade dos débitos cobrados em discussão nos autos. JULGO EXTINTO o pedido reconvencional, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso I, do Código de Processo Civil. Pela sucumbência recíproca, cada parte arcará com metade das custas e despesas processuais e pagará honorários ao advogado da parte contrária, à razão de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º e §6º, do Código de Processo Civil, sendo vedada a compensação (art. 85, §14, CPC). P.I.C. Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos, com baixa. Confiro à presente, força de mandado judicial, com fulcro no art. 188, combinado com o art. 277, ambos do CPC. lg Lauro de Freitas/BA, na data da assinatura digital. LUIZA ELIZABETH DE SENA SALES SANTOS Juíza de Direito (Documento assinado eletronicamente)

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