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Processo nº 0803045-52.2025.8.10.0000

ID: 259549611

Tribunal: TJMA Órgão: Quinta Câmara de Direito Privado Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº Processo: 0803045-52.2025.8.10.0000

Data de Disponibilização: 24/04/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

PRIMEIRA IGREJA BATISTA EM ZE DOCA

Decisão

Advogados:

RENATO COELHO CUNHA

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PERICLES ANTONIO ARAUJO PINHEIRO

OAB/MA XXXXXX Desbloquear

Agravo de Instrumento n° 0803045-52.2025.8.10.0000. Processo de origem: 0803370-66.2024.8.10.0063 Agravante: Elteque Lima de Araújo Advogado: Péricles A. de Araújo Pinheiro – OAB/MA n° 11292 Agravada… Agravo de Instrumento n° 0803045-52.2025.8.10.0000. Processo de origem: 0803370-66.2024.8.10.0063 Agravante: Elteque Lima de Araújo Advogado: Péricles A. de Araújo Pinheiro – OAB/MA n° 11292 Agravada: Primeira Igreja Batista de Zé Doca Advogado: Não Consta. Relatora: Desembargadora Oriana Gomes Decisão Monocrática: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. INTERDITO PROIBITÓRIO. POSSE DIRETA. JUSTO RECEIO DE TURBAÇÃO. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA CONCESSÃO DE MANDADO PROIBITÓRIO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de Instrumento interposto por Elteque Lima de Araújo contra decisão proferida nos autos da Ação de Interdito Proibitório nº 0803370-66.2024.8.10.0063, em trâmite na 1ª Vara da Comarca de Zé Doca/MA, que deferiu tutela antecipada incidental pleiteada pelos autores, determinando a manutenção da posse do imóvel descrito e expedindo mandado proibitório com cominação de multa em caso de descumprimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar a legalidade da concessão de tutela possessória liminar em sede de interdito proibitório, diante da alegação do agravante de ser o legítimo possuidor do imóvel e da ausência de posse ininterrupta e ameaça real comprovada por parte dos agravados. III. RAZÕES DE DECIDIR A concessão de tutela liminar em interdito proibitório exige a demonstração da posse pelo autor, do justo receio de esbulho ou turbação e da iminência da ameaça, nos termos dos arts. 561 e 567 do CPC, não se exigindo a demonstração da propriedade. No caso dos autos, a parte autora (agravada) instruiu a inicial com documentos que evidenciam a posse do imóvel, incluindo Boletim de Ocorrência, imagens de carro de som atribuído ao agravante, prints de vídeo, fotografias do bem e documento histórico da instituição religiosa datado de 2009. O conjunto probatório, ainda que em juízo preliminar, é suficiente para demonstrar a posse anterior da parte autora e o justo receio de turbação, viabilizando a concessão do mandado proibitório nos termos legais. A alegação de propriedade pelo agravante não afasta o direito possessório da parte autora, conforme previsão expressa do art. 1.210, § 2º, do Código Civil. O agravante não apresentou documentos comprobatórios da alegada posse legítima, limitando-se a argumentos sem suporte probatório que infirmassem a verossimilhança dos fatos trazidos pela parte autora. A decisão agravada encontra respaldo na jurisprudência do TJMA, que reconhece como válidas as medidas liminares de proteção possessória quando demonstrados os requisitos legais, inclusive em sede de interdito proibitório. Considerando a natureza precária da tutela concedida, a ausência de prejuízo irreparável ao agravante e a necessidade de manutenção do status quo até o contraditório, revela-se acertada a manutenção da medida liminar deferida. IV. DISPOSITIVO Recurso conhecido e desprovido. Vistos, etc. Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de atribuição de efeito suspensivo, interposto por Elteque Lima de Araújo, contra decisão proferia pelo juízo da 1ª Vara da Comarca de Zé Doca/MA, que, nos autos da ação de interdito proibitório nº 0803370-66.2024.8.10.0063, deferiu o pleito de tutela antecipada incidental formulado pelos autores, ora agravados, nos seguintes termos (ID de n° 133934272): Ante exposto, defiro a medida liminar de manutenção da posse do imóvel descrito nos autos (SITUADO NA AV. STANLEY FORTES BATISTA, N. 1308, CENTRO, EM ZÉ DOCA/MA, CONFORME id. 133605226). Expeça-se mandado de manutenção de posse que deverá ser cumprido com circunspeção e moderação, ficando cominada a multa de 10 (dez) salários-mínimos, no caso de descumprimento da ordem liminar, bem como na hipótese de novas turbações, sem prejuízo da responsabilização criminal por crime de desobediência. Desde já autorizo reforço policial, caso seja necessário, devendo a polícia agir com equilíbrio e moderação. Caso necessário, oficie-se ao Comandante do Batalhão de Polícia Militar de Zé Doca/MA, requisitando-lhe assegurar o auxílio da força pública no cumprimento desta decisão. Cumprida a liminar, cite-se o demandado para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentarem resposta ao pedido. (…) Em suas razões recursais, o Agravante alega (ID de n° 42988502) que “é o legítimo possuidor do imóvel, apenas cedeu à Agravada para usufruir como Casa Pastoral, o que já vinha fazendo desde quando comprou o referido imóvel com recursos próprio, o que confirmará a sua veracidade com depoimentos de testemunhas atestam a aquisição da propriedade, inclusive do vendedor na Ação de Interdito no juízo de primeiro grau“. Bem como, que “o imóvel não foi registrado em cartório pelo Agravante, mas isso não retira seu direito de propriedade, pois ele adquiriu o terreno com esforço próprio, sendo o verdadeiro dono do imóvel. O simples fato de não haver registro não pode servir como justificativa para retirar sua posse legítima”. Acrescenta que a Agravada não comprovou sua posse anterior efetiva e ininterrupta, estando o Agravante “impossibilitado de usufruir de sua propriedade, sofrendo prejuízo patrimonial, o que fere o princípio da irreversibilidade das tutelas de urgência“. Ainda, que a decisão agravada deve ser anulada, uma vez que não devidamente fundamentada. Ao final, pugna, pelo recebimento do recurso com efeito suspensivo, e posterior provimento para reformar a decisão liminar e reintegrar o Agravante na posse do Imóvel. Em análise preliminar, restou apreciado e indeferido o pleito liminar (Decisão de ID nº 43004230). Contrarrazões apresentadas pela parte agravada (ID nº 43559012). Parecer da Procuradoria de Justiça pelo conhecimento do recurso, deixando-se de opinar quanto a seu mérito por inexistir, na espécie, quaisquer das hipóteses elencadas no art. 178 do Código de Processo Civil em vigor, a exigir a intervenção ministerial (ID nº 44387212). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Analisados, decido. De início, consigno que já restaram apreciados os requisitos de admissibilidade recursal através da decisão de indeferimento do pleito liminar, não havendo qualquer elemento subjetivo ou objetivo que tenha sido capaz de modificar o convencimento formado naquele momento processual, motivo pelo qual deve ser admitido o julgamento do recurso. Superada essa fase, ressalto que a prerrogativa constante do art. 932 do CPC permite ao relator decidir monocraticamente o presente apelo, na medida em que já há jurisprudência firme nesta Corte acerca do tema sob apreciação, conforme autoriza a Súmula 568 do Superior Tribunal de Justiça. Pois bem. Conforme se extrai da peça recursal apresentada, o Agravante se insurge, contra a decisão do juízo a quo, que deferiu o pedido liminar formulado pelos agravados, determinando a manutenção de posse do imóvel aguerrido. Disciplina o Código Civil, em seu artigo 1210, verbis: Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado. § 1 o O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse. § 2 o Não obsta à manutenção ou reintegração na posse a alegação de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa. O Possuidor tem o direito assegurado de solicitar ao Judiciário a proteção de um bem quando houver temor de que este seja agredido. É relevante também ressaltar que o Interdito Proibitório pode ser acionado diante de um receio legítimo de danos, mesmo que o ato de esbulho ou turbação não tenha ocorrido de forma concreta, como forma de proteger a posse. Ademais, é importante destacar que, em uma ação de interdito proibitório, é possível a concessão de liminar, desde que sejam cumpridas as condições específicas do procedimento, como a posse anterior, a ameaça de turbação ou esbulho, e o temor fundamentado de que a ameaça se concretize. Ainda sobre o tema, o artigo 561 do Código de Processo Civil dispõe que, para o deferimento da liminar, deve a parte autora comprovar que exercia a posse do bem, a turbação ou o esbulho, a data da ofensa e a manutenção ou perda da posse, verbis: Art. 561. Incumbe ao autor provar: I - a sua posse; II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; III - a data da turbação ou do esbulho; IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração. Por sua vez, o art. 567, do Código de Processo Civil, dispõe que: Art. 567. O possuidor direto ou indireto que tenha justo receio de ser molestado na posse poderá requerer ao juiz que o segure da turbação ou esbulho iminente, mediante mandado proibitório em que se comine ao réu determinada pena pecuniária caso transgrida o preceito. Ou seja, não se faz necessária a prova da propriedade, mas tão somente da posse e do risco de perturbação ou violação do direito possessório. Nesse cenário, estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado proibitório. Com efeito, leciona a doutrina: O interdito proibitório aqui previsto tem caráter inibitório, como no caso de ação prevista no art. 461 do CPC. Aqui visa-se proteger especificamente a posse quando ainda não tiver sido efetivada a turbação ou esbulho, mas houver justo receito de que venha a ocorrer. Há requisitos que devem ser comprovados para que seja concedido o mandado proibitório: a) receio; b) que este receio seja justo; c) que, além de justo, possivelmente provoque moléstia; d) que haja iminência da ação injusta do réu.(NERY, Nelson Nery Jr. e Rosa Maria de Andrade Nery. Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante. 14ª ed., p. 1.457, ed. RT, São Paulo/SP ). Na hipótese dos autos, em um juízo perfunctório do feito, verifico que as provas juntadas pela Parte Autora, ora Agravada, indicam a posse do imóvel e o justo receio do esbulho do referido bem. Isto, pois, para comprovar o esbulho supostamente praticado pela Agravante, bem como a sua posse, o Agravado juntou aos autos, com a sua Exordial, Boletim de Ocorrência registrado contra o Agravante (ID de n° 133610080), Imagens do carro de som que alega ter sido enviado por este (ID de n° 133605259), bem como, print de vídeo publicado na Internet (ID de n° 133605260). Ainda, fotografias do imóvel em questão (ID de n° 133877694) e Documento que descreve a história da Igreja, datado de 2009 (ID de n°133605243). Desse modo, verifica-se há reforço probatório indicando, em primeira análise, que o Agravado é possuidor da área em questão, restando evidenciados, neste momento, os requisitos para expedição do mandado proibitório em favor da parte autora, quais sejam, a sua posse e a ameaça ao bem praticada pelo Agravante, sendo plausível a decisão do juiz a quo, em conceder a liminar de manutenção de posse em favor do Agravado. A propósito já decidiu este Tribunal: E M E N T A PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL.INTERDITO PROIBITÓRIO. COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS ARTS . 567 C/C O ART. 560 E SEGUINTES DO CPC. AGRAVODESPROVIDO. I . Demonstrada nos autos a presença dos requisitos dos arts. 567 c/c art. 560 e seguintes do CPC, não merece reforma a sentença que determinou a expedição de mandado proibitório definitivo em favor do autor, ora agravado. II . Agravo Interno desprovido. (TJ-MA - AGT: 00000187120128100058 MA 0359292018, Relator.: ANTONIO GUERREIRO JNIOR, Data de Julgamento: 26/02/2019, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/03/2019 00:00:00) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. INTERDITO PROIBITÓRIO. COMPROVAÇÃO DA POSSE E TURBAÇÃO . JUSTO RECEIO. MANUTENÇÃO DA LIMINAR CONCEDIDA. IMPROVIMENTO DO RECURSO. UNANIMIDADE . I - Deve ser mantida a decisão que, em sede de interdito proibitório, assegura liminarmente que a parte não seja molestada ou turbada na posse da área em litígio quando devidamente comprovada a posse anterior e o justo receio de turbação. II - Recurso improvido à unanimidade. (TJ-MA - AI: 0477842013 MA 0010705-53.2013 .8.10.0000, Relator.: CLEONICE SILVA FREIRE, Data de Julgamento: 26/06/2014, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/07/2014) AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIMINAR DE INTERDITO PROIBITÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DOS PRESSUPOSTOS DO ART . 932DO CPC. REVOGAÇÃO. 1. Nos termos do art . 932 do CPC, para a concessão de liminar de interdito proibitório é necessária a comprovação da posse sobre o imóvel em litígio, bem como o justo receio de que esta posse está prestes a ser molestada. 2. A prova documental, correspondente a um único registro de ocorrência e as declarações genéricas de testemunhas não permitem delinear de modo concreto a ameaça de turbação ou esbulho. 3 . Deve ser revogada a decisão que deferiu o remédio possessório, pois não comprovado o requisito legal prescrito em lei relativo ao justo receio de moléstia na posse, alegado pela Agravada. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido. 5 . Unanimidade. (TJ-MA - AI: 0405422014 MA 0008272-42.2014.8 .10.0000, Relator.: RICARDO TADEU BUGARIN DUAILIBE, Data de Julgamento: 20/07/2015, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/07/2015) CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. INTERDITO PROIBITÓRIO. POSSE ANTERIOR COMPROVADA . JUSTO RECEIO DE TURBAÇÃO OU ESBULHO. DEMONSTRAÇÃO. CORRETA ANÁLISE D CONJUNTO PROBATÓRIO PELO JUÍZO A QUO. NÃO DEMONSTRADO OS REQUISITOS AUTORIZADORES PARA TUTELA ANTECIPADA RECURSAL . 1- Restando comprovado nos autos que o agravado exerce a posse sobre o imóvel em discussão, e também demonstrado o justo receio de turbação ou esbulho, não merece reparos a sentença recorrida, que determinou a expedição do mandado de interdito proibitório. 2- O juízo a quo agiu com toda cautela, realizando a audiência de justificação prévia, vinculando a liminar a todos os elementos fáticos e probatórios constantes nos autos processuais. 3. Agravo de instrumento conhecido e improvido . (TJ-MA - AI: 0095292013 MA 0002101-06.2013.8.10 .0000, Relator.: RAIMUNDO JOSÉ BARROS DE SOUSA, Data de Julgamento: 27/05/2013, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/05/2013) Dessa maneira, entendo que os elementos trazidos aos autos são capazes de demonstrar, neste momento processual, a presença dos requisitos legais autorizadores para a concessão da liminar de interdito proibitório, eis que evidenciados o fumus boni iuris, o periculum in mora, bem como os requisitos dos artigos 561 e 567, do Código de Processo Civil, em favor do Autor/Agravado. Tal medida tem natureza provisória e, a depender do desdobramento do feito, pode ser, posteriormente, revogada. Por outro lado, vejo que o agravante não apresentou provas e argumentos suficientes para afastar a referida medida liminar, pois tão somente argumenta sobre a sua invalidade, ausente qualquer reforço probatório de suas alegações. Assim, em virtude do estágio inicial em que se encontra o processo, e preenchidos os requisitos legais necessários, por medida de prudência, entendo que deve ser mantida a liminar concedida nos autos de origem, a fim de que o agravado se mantenha na posse da área em discussão até o julgamento da demanda. Ademais, entendo não trazer a decisão qualquer prejuízo ao agravante, o que coaduna com a manutenção das coisas no estado em que se encontram até o deslinde do contraditório. Em tais condições, considerando a prerrogativa constante do art. 932 do CPC c/c Súmula 568 do STJ, que ora invoco para, monocraticamente, conhecer e negar provimento ao Agravo de Instrumento. Comunique-se ao juízo de base acerca do teor da presente decisão. Certificado o trânsito em julgado, dê-se baixa na distribuição e no registro. Publique-se. Intimem-se e cumpra-se. São Luís/MA, data do sistema. Desembargadora Oriana Gomes Relatora

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Processo nº 0813802-87.2022.8.10.0040

ID: 329168628

Tribunal: TJMA Órgão: 5ª Vara Cível de Imperatriz Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0813802-87.2022.8.10.0040

Data de Disponibilização: 18/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

FERNANDO AUGUSTO NUNES DE OLIVEIRA

Intimação

Advogados:

ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR

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MARIA DO SOCORRO DOS SANTOS SILVA LIMA

OAB/MA XXXXXX Desbloquear

ESTADO DO MARANHÃO - PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Monte Castelo, nº 296A, Mercadinho - CEP: 65.901-350 E-mail: varaciv5_itz@tjma.jus.br Processo Judicial Eletrônico n.º… ESTADO DO MARANHÃO - PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Monte Castelo, nº 296A, Mercadinho - CEP: 65.901-350 E-mail: varaciv5_itz@tjma.jus.br Processo Judicial Eletrônico n.º 0813802-87.2022.8.10.0040 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: EDIVAN PEREIRA DE SOUSA Advogado do(a) AUTOR: MARIA DO SOCORRO DOS SANTOS SILVA LIMA - MA18929 REQUERIDO: RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Advogado do(a) REU: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR - TO5436 SENTENÇA Trata-se ação de rescisão contratual com restituição das parcelas pagas e indenização por danos materiais e morais ajuizada por EDIVAN PEREIRA DE SOUSA em desfavor de RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros. A parte autora assevera ter adquirido junto à empresa requerida, através de contrato de compromisso de compra e venda, lotes no Residencial Colina Park, com pagamento de parcelas mensais. Sustenta que em decorrência do aumento progressivo do valor das parcelas, viu-se impossibilitada de manter o pagamento, sem prejuízo de sua manutenção e de sua família. Alega ainda que as fortes chuvas ocorridas no mês de dezembro de 2021 afetaram com o alagamento os seus lotes e que estes se encontram em áreas consideradas de risco, impróprias para habitação e comercialização, conforme o Laudo Técnico de Vistoria n. 002/2022, realizado pela Superintendência Municipal de Proteção e Defesa Civil. Requer a rescisão contratual com a devolução integral dos valores e indenização por danos morais. Concedida a tutela de urgência, determinando a rescisão contratual. Em contestação, a parte ré aduz que o imóvel está fora da garantia legal prevista no art. 618, do Código Civil e que a situação ocorrida se trata de desastre natural, tendo em vista as chuvas anormais, na medida em que pugna pelo reconhecimento de excludente de ilicitude em razão de caso fortuito ou força maior. A peça contestatória também se insurge contra o pedido de restituição das parcelas pagas, asseverando que o percentual de retenção previsto no contrato seria de 30% (trinta por cento). Pugna pelo pagamento pela parte autora de aluguel de permanência, já que continuaria morando no imóvel, além de que não haveria que se falar em dano material ou moral pois não foi a parte ré que deu origem ao evento danoso. A parte autora apresentou réplica à contestação, rebatendo os termos desta. Proferida decisão saneadora, em que foram fixadas as questões de fatos e determinadas as provas que seriam produzidas. Auto de inspeção, laudo pericial e ata de audiência de esclarecimento do perito judicial juntados aos autos. As partes se manifestaram sobre os referidos documentos, sem pedido para produção de outras provas. Vieram os autos conclusos. É o breve relatório. Decido. Preambularmente, vale registrar que a matéria de prescrição foi analisada em saneamento, sem recurso. Além disso, necessário firmar que o laudo pericial e os esclarecimentos do perito judicial são suficientes para apontar a origem da inundação. Não foram requeridas outras provas e ocorrida a preclusão das determinadas quando do saneamento processual, passa-se ao julgamento do feito. Da Responsabilidade Civil - Reconhecimento de Excludente de Ilicitude A principal questão objeto de análise nos presentes autos diz respeito ao reconhecimento da Responsabilidade Civil e, por conseguinte, seu dever de indenizar. A violação de um dever jurídico, seja ele de fazer, não fazer, de cautela, entre outros, configura ato ilícito. E assim faz nascer a responsabilidade de reparar o dano pelo ofensor, conforme o que dispõe o art. 927 do Código Civil, in verbis: Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. A Responsabilidade Civil designa o dever que alguém tem de reparar o prejuízo em consequência da ofensa a um direito alheio. Nas palavras de Sergio Cavalieri Filho “a responsabilidade civil é um dever jurídico sucessivo que surge para recompor o dano decorrente da violação de um dever jurídico originário” (Programa de Responsabilidade Civil, 10ª ed. São Paulo: Malheiros 2012, pág. 2). Verifica-se dos autos que a parte ré é uma empresa que possui como objeto a execução de loteamentos e vendas de imóveis, a qual consta contratualmente como vendedora do lote em comento, impondo-se, no caso, a aplicação da teoria da responsabilidade objetiva, por se tratar de relação de consumo, Deve responder por prejuízos causados como fornecedor, no caso de defeito nos produtos, desde que reste demonstrado o nexo causal entre o defeito e o acidente de consumo, ressalvadas as hipóteses de culpa exclusiva do consumidor ou de causas excludentes de responsabilidade genérica, como força maior ou caso fortuito. Assim, para se reconhecer a responsabilidade, mostra-se necessária a constatação apenas do dano e do nexo de causalidade entre a conduta e o dano, porquanto se trata o presente caso de responsabilidade objetiva. É sabido que as enchentes, especialmente a do Rio Tocantins, resultaram no alagamento de grande parte do Residencial Colina Park em Imperatriz/MA. Os transtornos e prejuízos trazidos pelas referidas inundações aos moradores do residencial são evidentes, porém a aferição da Responsabilidade Civil, neste caso, encontra-se na existência de margem de previsibilidade pela ré com relação as inundações ocorridas ou negligência ao não fazer um estudo de risco hidrológico da área, inclusive tal aspecto deve levar em consideração à época da venda dos lotes. Neste ponto, o laudo apresentado pelo perito judicial em sua conclusão mencionou que: “O empreendimento do ponto de vista legal e administrativo cumpriu as exigências e condicionantes ambientais e urbanísticas para a sua implantação. As informações e estudos sobre risco hidrológico não são exigidos na legislação federal e estadual brasileira. Na esfera municipal poucos municípios os contemplam em seus planos diretores de drenagem, e o município de Imperatriz não está entre eles.” Além disso, asseverou que: “A inexistência de instrumentos oficiais de gestão de risco hidrológico em planícies de inundação compromete não apenas a prevenção de impactos negativos, mas também nega instrumentos para a sua mitigação e recuperação.” Realmente o estudo de risco hidrológico não é exigido pela legislação brasileira e inexistem instrumentos oficiais de gestão do mencionado risco. Logo conclui-se que a parte ré não teria condições de prever o risco de inundações, tendo realizado o que lhe caberia para a formalização e venda do empreendimento. De fato, a Lei Federal nº6.766/1979, que regula o parcelamento do solo urbano no Brasil, não exige a apresentação de estudos de risco hidrológico como condição para aprovação e venda de terrenos. A legislação federal e estadual se concentra em exigências de infraestrutura básica. No caso específico da Comarca de Imperatriz/MA, o Município não contempla em seu Plano Diretor exigências específicas para a realização de tais estudos. De tal forma, plausível a tese levantada pela defesa para reconhecimento de excludente de responsabilidade civil por fortuito externo. Não há unanimidade doutrinária nos conceitos de força maior e caso fortuito, havendo inclusive doutrinadores e julgadores que consideram tais conceitos como sinônimos. Contudo, mostram-se dignos de apresentação os conceitos de caso fortuito e força maior trazidos pelo professor Flávio Tartuce (Manual de Direito Civil, Volume Único, 10ª edição, Editora Método, Rio de Janeiro:2020, pág. 464): “(...). Sendo assim, este autor entende ser melhor, do ponto de vista didático, definir o caso fortuito como o evento totalmente imprevisível decorrente de ato humano ou de evento natural. Já a força maior constitui um evento previsível, mas inevitável ou irresistível, decorrente de uma ou outra causa”. Sobre o assunto, Luciano Figueiredo e Roberto Figueiredo, lecionando sobre a excludente de responsabilidade civil por fortuito externo, esclarecem: “O fortuito externo decorre de fator estranho à pessoa do devedor ou sua empresa, tendo causa ligada à natureza, como raio, queda de barreiras e inundações, mal súbito de pessoa estranha ao serviço, etc...” (Manual de Direito Civil, Volume Único, Editora JusPodivm, São Paulo:2023, pág. 535) Importante mencionar também que, embora o Código do Consumidor não tenha previsto as excludentes de responsabilidade civil mencionadas, doutrina e jurisprudência são pacíficas em aceitá-las nas relações de consumo. Gustavo Tepedino, a esse respeito, argumenta: “Quanto à hipótese de caso fortuito ou força maior, embora o CDC não a inclua expressamente, como excludente, deve ser considerada como tal, uma vez que a sua ocorrência é capaz de romper o nexo de causalidade entre o acidente e o dano, indispensável à conflagração de responsabilidade”. (Temas de Direito Civil, Editora Renovar, Rio de Janeiro:2006, pág. 110) O Superior Tribunal de Justiça corrobora com referido entendimento: Automóvel. Roubo ocorrido em posto de lavagem. Força maior. Isenção de responsabilidade. O fato de o artigo 14, § 3º do Código de Defesa do Consumidor não se referir ao caso fortuito e à força maior, ao arrolar as causas de isenção de responsabilidade do fornecedor de serviços, não significa que, no sistema por ele instituído, não possam ser invocadas. Aplicação do artigo 1.058 do Código Civil. A inevitabilidade e não a imprevisibilidade é que efetivamente mais importa para caracterizar o fortuito. E aquela há de entender-se dentro de certa relatividade, tendo-se o acontecimento como inevitável em função do que seria razoável exigir-se. (REsp n. 120.647/SP, relator Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/3/2000, DJ de 15/5/2000, p. 156.) Além disso, necessário para a averiguação adequada da Responsabilidade Civil, a análise se a inundação possui ou não relação com o risco do empreendimento ou risco-proveito, ou seja, com a atividade desenvolvida pelo suposto responsável. Pela dinâmica dos fatos, não se consegue discernir que o dano ocasionado teria sido oriundo de falha no produto ou serviço da parte ré, uma vez que, como já relatado, o estudo de risco hidrológico não é exigido pelas autoridades públicas para a formalização do empreendimento e por não existir estudo algum nesse sentido, mesmo em órgão oficiais, descartando a tese da parte autora de que a inundação teria sido ocasionada pela falta de planejamento e de infraestrutura não fornecida pela parte requerida. Como se observou, as chuvas intensas e inesperadas, especialmente as ocorridas no final do mês de dezembro de 2021 e janeiro de 2022, acabaram por aumentar o nível de água do Rio Tocantins e afluentes, o que culminou com os seus transbordamentos e a inundação de até 51% do Residencial Colina Park no ano de 2022, conforme mencionado na conclusão do laudo pericial. Esse fenômeno da natureza marcado por imprevisibilidade na época da venda dos lotes e inevitabilidade, uma vez que ocorreria de qualquer maneira. Dessa forma, tendo em conta os contornos fáticos delineados nos autos e o laudo pericial, entendo que o presente caso se trata de evidente fortuito externo, o qual afasta o nexo de causalidade e, portanto, afasta a responsabilidade civil objetiva da parte ré em indenizar a parte autora. A jurisprudência pátria, em casos similares ao ora analisado, ratifica o entendimento aqui adotado, senão vejamos: RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA VERIFICADA NO CASO CONCRETO. ALAGAMENTO DO IMÓVEL EM RAZÃO DE CHUVA E TRANSBORDAMENTO DE RIO. FORTUITO EXTERNO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS INDEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0001048-09.2019.8.16.0195 - Curitiba - Rel.: Juiz Alvaro Rodrigues Junior - J. 04.12.2020) (TJ-PR - RI: 00010480920198160195 PR 0001048-09.2019.8.16.0195 (Acórdão), Relator: Juiz Alvaro Rodrigues Junior, Data de Julgamento: 04/12/2020, 2ª Turma Recursal, Data de Publicação: 07/12/2020) RECURSO INOMINADO. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONCESSIONÁRIA DE RODOVIA. ALAGAMENTO DA PISTA. TRANSBORDAMENTO DE RIO. FORTUITO EXTERNO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. DEVER DE INDENIZAR AFASTADO. DANOS MATERIAIS E MORAIS INDEVIDOS. RECURSO DA PARTE AUTORA PREJUDICADO. RECURSO DA PARTE RÉ PROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0006125-08.2020.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS ALVARO RODRIGUES JUNIOR - J. 27.06.2022) (TJ-PR - RI: 00061250820208160019 Ponta Grossa 0006125-08.2020.8.16.0019 (Acórdão), Relator: Alvaro Rodrigues Junior, Data de Julgamento: 27/06/2022, 2ª Turma Recursal, Data de Publicação: 27/06/2022) APELAÇÃO CÍVEL. TRANSPORTE RODOVIÁRIO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO DA CHEGADA NO DESTINO. TRANSPORTE INTERMUNICIPAL DE PASSAGEIRO. EXCLUDENTE DA RESPONSABILIDADE DA TRANSPORTADORA. FORTUITO EXTERNO. TEMPORAL E CHUVAS TORRENCIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA RATIFICADA. PRECEDENTE DO STJ. Atraso da chegada ao destino final decorrente da impossibilidade de trafegar com o ônibus devido a temporal e chuvas torrenciais. Mesmo que se trate de responsabilidade objetiva, há clara demonstração de fortuito externo, excepcionalidade esta que impossibilitou a prestação do serviço contratado com o consumidor nos termos inicialmente previstos. Caso concreto de situação climática extraordinariamente adversa na região. Dever de meio e resultado que impõe ao transportador de passageiro, acima de qualquer outra obrigação, assegurar a segurança dos usuários. Diante da ocorrência de excludente de responsabilidade, mostra-se inviável responsabilizar a empresa ré pelos danos noticiados na inicial. Rompido o nexo causal, resta afastada a pretensão indenizatória pelos danos materiais e morais. Honorários advocatícios majorados com base no art. 85, § 11, do CPC. APELAÇÃO IMPROVIDA.(Apelação Cível, Nº 70073242158, Décima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Guinther Spode, Julgado em: 28-09-2017) Portanto, tenho que os alagamentos reclamados decorreram de caso fortuito externo (enchentes), devendo ser reconhecida a excludente de responsabilidade civil. Pertinente lembrar ainda que em doze anos desde a criação do loteamento, apenas foram registradas duas situações de inundação, a confirmar que esses eventos não se deram de forma constante. Com efeito, todo o conjunto probatório indica que as enchentes que atingiram o(s) lote(s) não podem ser tidas como defeito. Assim, a indenização por danos morais é improcedente. Da Rescisão Contratual Pelo que se vislumbra dos termos da Exordial, a parte autora pretende com a rescisão contratual receber de forma imediata e sem descontos o valor despendido com os contratos. Na hipótese dos autos, verifica-se que o negócio jurídico entabulado entre as partes tem como objeto promessa de compra/venda de terreno em loteamento urbano gerenciado pela parte requerida. O pleito de rescisão contratual fundamenta-se no fato de seus lotes terem sido atingidos pela inundação ocorrida em dezembro de 2021 e estarem em área considerada imprópria para moradia, nos termos do Laudo Técnico de Vistoria n. 002/2022, realizado pela Superintendência Municipal de Proteção e Defesa Civil, o que de fato restou comprovado, não sendo, portanto, caso de rescisão por culpa da contratante. Nessa situação, a jurisprudência pátria entende que não se pode falar em direito de retenção pela parte contratada, senão vejamos: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - EXTRAVIO DE DOCUMENTOS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA, PRETENSA FINANCIADORA DO PREÇO - FORTUITO EXTERNO - AUSÊNCIA DE CULPA DE AMBOS OS CONTRATANTES - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. - Estando evidenciado nos autos que a transação foi desfeita em razão do desaparecimento dos documentos enviados para o Banco que analisava o pedido de financiamento, não há que se falar em culpa dos contratantes, ficando configurada a hipótese de caso fortuito. - Não sendo o descumprimento do pacto imputável a nenhuma das partes, para a resolução da controvérsia, o retorno dos envolvidos ao status quo ante é a medida adequada, se mostrando descabida a retenção de valores, bem como a imposição de penalidade contratual e a condenação em danos morais. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.139234-5/001, Relator(a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/12/2021, publicação da súmula em 02/12/2021) Apelação – Compromisso de compra e venda – Ação de rescisão contratual – Procedência – Inconformismo da requerida – Alegação de que o atraso na entrega do imóvel se deu por caso fortuito ou força maior, em decorrência da pandemia de COVID-19 – Não ocorrência diante da data do negócio (em 2022) – Medidas sanitárias que já vigoravam há meses, quando assumida a obrigação – Ramo da construção civil que foi considerado atividade essencial pelo Decreto nº 10.342/2020 – "Habite-se" que não equivale à entrego do imóvel – Súmula 160 do TJSP – Inadimplemento injustificável da vendedora (art. 396 do CC), o que enseja devolução integral dos valores pagos (inclusive corretagem), com correção monetária a partir de cada desembolso – Majoração dos honorários para 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11º, do CPC – Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1010678-06.2023.8.26.0405; Relator (a): Enio Zuliani; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/09/2024; Data de Registro: 20/09/2024) APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c.c. Devolução de valores. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da ré. Prova dos autos que indicou culpa da ré pela rescisão contratual. Devolução integral dos valores pagos que deve ser mantida. Impossibilidade de carrear aos compradores o perdimento de valores ou taxa de fruição quando nem sequer ocuparam o imóvel, que nem mesmo teve suas obras iniciadas. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento. (TJSP; Apelação Cível 1003807-86.2023.8.26.0363; Relator (a): José Rubens Queiroz Gomes; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi Mirim - 4ª Vara; Data do Julgamento: 16/09/2024; Data de Registro: 16/09/2024) Cabe destacar que não há se falar em devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, porquanto é“válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, REsp nº 1.599.511/SP). O requerimento do demandado no sentido de que é da autora a responsabilidade sobre o pagamento de IPTU não está em conformidade com o contrato celebrado entre as partes. Assim, afigura-se razoável a restituição pela parte ré à parte autora dos valores despendidos com o(s) contrato(s) em questão que somados alcançam a quantia incontroversa de R$ 82.088,42 (oitenta e dois mil e oitenta e oito reais e quarenta e dois centavos), com exceção de valor atinente a comissão de corretagem. Quanto ao índice de correção a ser aplicado, é pacífico o entendimento jurisprudencial, de que deve ser utilizado o INPC, haja vista que é o índice que melhor reflete a reposição do valor nominal da moeda. Em relação à taxa de fruição, diga-se que o vendedor não aufere renda a título de alugueres, mas sim com a venda de terrenos. Assim, não há se falar em indenização por fruição. Além disso, a parte autora não obteve ganho econômico com a posse do imóvel, vez que o imóvel foi atingido pela inundação do Rio Tocantins e a suspensão do pagamento de parcelas se deu por decisão judicial da 2ª Vara da Fazenda Pública de Imperatriz e em consequência da própria decisão liminar proferida nestes autos, constatando a inocorrência de enriquecimento ilícito. Por fim, não há demonstração adequada da construção realizada e que isso traria algum proveito à Ré. Assim, julgo improcedente esse pedido. DA FORMA DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES: Como os contratos foram celebrados pelas partes em 17.08.2017, antes do início da vigência da Lei 13.786/2018, o valor a ser restituído deverá ser feito em parcela única e imediata. Por todo o exposto, julgo resolvido o mérito do presente feito e, nos termos do art. 487, I, CPC/2015, ACOLHO em parte os pedidos da parte autora, apenas no sentido de: a) Declarar a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, confirmando a antecipação de tutela concedida; b) Determinar a restituição em parcela única, da quantia atualizada sobre os valores pagos, deduzidos os valores de comissão de corretagem e de IPTU sobre esta; c) O valor a que se refere o item anterior deverá ser acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir de cada desembolso (Resp. nº 1.740.911 – DF). Deixo de condenar a parte ré em danos morais e no montante referente à construção pelos motivos já mencionados. Condeno a parte ré em custas e honorários advocatícios, os últimos fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da restituição – item b e c do dispositivo (CPC, art.85, § 2º, CPC/2015). Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Imperatriz (MA), data registrada no sistema. Frederico Feitosa de Oliveira Juiz de Direito

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Processo nº 0801258-67.2022.8.10.0040

ID: 307963552

Tribunal: TJMA Órgão: 5ª Vara Cível de Imperatriz Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0801258-67.2022.8.10.0040

Data de Disponibilização: 26/06/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Intimação

Advogados:

ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR

OAB/TO XXXXXX Desbloquear

LIDIANNE KELLY NASCIMENTO RODRIGUES DE AGUIAR LOPES

OAB/MA XXXXXX Desbloquear

CAETANO LORETTE DUARTE NETTO

OAB/MA XXXXXX Desbloquear

ESTADO DO MARANHÃO - PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Monte Castelo, nº 296A, Mercadinho - CEP: 65.901-350 E-mail: varaciv5_itz@tjma.jus.br Processo Judicial Eletrônico n.º… ESTADO DO MARANHÃO - PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Monte Castelo, nº 296A, Mercadinho - CEP: 65.901-350 E-mail: varaciv5_itz@tjma.jus.br Processo Judicial Eletrônico n.º 0801258-67.2022.8.10.0040 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: MONICA LORRAYNE RODRIGUES DA SILVA ARAGAO Advogados do(a) AUTOR: CAETANO LORETTE DUARTE NETTO - MA13321, LIDIANNE KELLY NASCIMENTO RODRIGUES DE AGUIAR LOPES - MA8773-A REQUERIDO: RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Advogado do(a) REU: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR - TO5436 SENTENÇA Trata-se ação de rescisão contratual com restituição das parcelas pagas e indenização por danos materiais e morais ajuizada por MONICA LORRAYNE RODRIGUES DA SILVA ARAGAO em desfavor de RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. A parte autora assevera ter adquirido junto às empresa requerida, através de contrato de compromisso de compra e venda, lote no Residencial Colina Park, com pagamento de parcelas mensais. Sustenta que o loteamento Residencial Colina Park teria sido atingido nos anos de 2019, 2020 e 2021 por enchentes do Rio Tocantins e de riachos, sendo que estas teriam sido ocasionadas pela falta de planejamento e de infraestrutura não fornecida pela parte requerida. Relata que tentou reaver as parcelas pagas e avaliar o investimento feito com a construção do imóvel no terreno, bem como prejuízos com móveis planejados, entre outros pertences. Menciona que, por não haver resolução amigável para a questão, restou ingressar com a presente ação, a fim de ter rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado com a parte requerida, bem como a restituição dos valores pagos acrescido de juros e correções monetária e indenização por dano material e moral. Em contestação, a parte ré aduz que o imóvel está fora da garantia legal prevista no art. 618, do Código Civil e que a situação ocorrida se trata de desastre natural, tendo em vista as chuvas anormais, na medida em que pugna pelo reconhecimento de excludente de ilicitude em razão de caso fortuito ou força maior. A peça contestatória também se insurge contra o pedido de restituição das parcelas pagas, asseverando que o percentual de retenção previsto no contrato seria de 30% (trinta por cento). Pugna pelo pagamento pela parte autora de aluguel de permanência, já que continuaria morando no imóvel, além de que não haveria que se falar em dano material ou moral pois não foi a parte ré que deu origem ao evento danoso. A parte autora apresentou réplica à contestação, rebatendo os termos desta. Proferida decisão saneadora, em que foram fixadas as questões de fatos e determinadas as provas que seriam produzidas. Auto de inspeção, laudo pericial e ata de audiência de esclarecimento do perito judicial juntados aos autos. As partes se manifestaram sobre os referidos documentos. Vieram os autos conclusos. É o breve relatório. Decido. Preambularmente, vale registrar que a matéria de prescrição foi analisada em saneamento, sem recurso. Além disso, necessário firmar que o laudo pericial e os esclarecimentos do perito judicial são suficientes para apontar a origem da inundação. Não havendo sido requeridas outras provas e ocorrida a preclusão das determinadas quando do saneamento processual. Por derradeiro, não prospera qualquer pedido de reabertura da instrução processual, principalmente o que se refere a análise do processo de licenciamento junto ao órgão ambiental competente, pois tal questão não fora levantada na Exordial e para o seu deferimento seria necessário o ingresso na demanda de ente público, o que não é possível tendo em vista a estabilização da demanda. Passa-se, portanto, ao julgamento do feito. Da Responsabilidade Civil - Reconhecimento de Excludente de Ilicitude A principal questão objeto de análise nos presentes autos diz respeito ao reconhecimento da Responsabilidade Civil e, por conseguinte, seu dever de indenizar. A violação de um dever jurídico, seja ele de fazer, não fazer, de cautela, entre outros, configura ato ilícito. E assim faz nascer a responsabilidade de reparar o dano pelo ofensor, conforme o que dispõe o art. 927 do Código Civil, in verbis: Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. A Responsabilidade Civil designa o dever que alguém tem de reparar o prejuízo em consequência da ofensa a um direito alheio. Nas palavras de Sergio Cavalieri Filho “a responsabilidade civil é um dever jurídico sucessivo que surge para recompor o dano decorrente da violação de um dever jurídico originário” (Programa de Responsabilidade Civil, 10ª ed. São Paulo: Malheiros 2012, pág. 2). Verifica-se dos autos que a parte ré é uma empresa que possui como objeto a execução de loteamentos e vendas de imóveis, a qual consta contratualmente como vendedora do lote em comento, impondo-se, no caso, a aplicação da teoria da responsabilidade objetiva, por se tratar de relação de consumo. Deve responder por prejuízos causados como fornecedor, no caso de defeito nos produtos, desde que reste demonstrado o nexo causal entre o defeito e o acidente de consumo, ressalvadas as hipóteses de culpa exclusiva do consumidor ou de causas excludentes de responsabilidade genérica, como força maior ou caso fortuito. Assim, para se reconhecer a responsabilidade, mostra-se necessária a constatação apenas do dano e do nexo de causalidade entre a conduta e o dano, porquanto se trata o presente caso de responsabilidade objetiva. É sabido que as enchentes, especialmente a do Rio Tocantins, resultaram no alagamento de grande parte do Residencial Colina Park em Imperatriz/MA. Os transtornos e prejuízos trazidos pelas referidas inundações aos moradores do residencial são evidentes, porém a aferição da Responsabilidade Civil, neste caso, encontra-se na existência de margem de previsibilidade pela ré com relação as inundações ocorridas ou negligência ao não fazer um estudo de risco hidrológico da área, inclusive tal aspecto deve levar em consideração à época da venda dos lotes. Neste ponto, o laudo apresentado pelo perito judicial em sua conclusão mencionou que: “O empreendimento do ponto de vista legal e administrativo cumpriu as exigências e condicionantes ambientais e urbanísticas para a sua implantação. As informações e estudos sobre risco hidrológico não são exigidos na legislação federal e estadual brasileira. Na esfera municipal poucos municípios os contemplam em seus planos diretores de drenagem, e o município de Imperatriz não está entre eles.” Além disso, asseverou que: “A inexistência de instrumentos oficiais de gestão de risco hidrológico em planícies de inundação compromete não apenas a prevenção de impactos negativos, mas também nega instrumentos para a sua mitigação e recuperação.” Realmente o estudo de risco hidrológico não é exigido pela legislação brasileira e inexistem instrumentos oficiais de gestão do mencionado risco. Logo conclui-se que a parte ré não teria condições de prever o risco de inundações, tendo realizado o que lhe caberia para a formalização e venda do empreendimento. De fato, a Lei Federal nº6.766/1979, que regula o parcelamento do solo urbano no Brasil, não exige a apresentação de estudos de risco hidrológico como condição para aprovação e venda de terrenos. A legislação federal e estadual se concentra em exigências de infraestrutura básica. No caso específico da Comarca de Imperatriz/MA, o Município não contempla em seu Plano Diretor exigências específicas para a realização de tais estudos. De tal forma, plausível a tese levantada pela defesa para reconhecimento de excludente de responsabilidade civil por fortuito externo. Não há unanimidade doutrinária nos conceitos de força maior e caso fortuito, havendo inclusive doutrinadores e julgadores que consideram tais conceitos como sinônimos. Contudo, mostram-se dignos de apresentação os conceitos de caso fortuito e força maior trazidos pelo professor Flávio Tartuce (Manual de Direito Civil, Volume Único, 10ª edição, Editora Método, Rio de Janeiro:2020, pág. 464): “(...). Sendo assim, este autor entende ser melhor, do ponto de vista didático, definir o caso fortuito como o evento totalmente imprevisível decorrente de ato humano ou de evento natural. Já a força maior constitui um evento previsível, mas inevitável ou irresistível, decorrente de uma ou outra causa”. Sobre o assunto, Luciano Figueiredo e Roberto Figueiredo, lecionando sobre a excludente de responsabilidade civil por fortuito externo, esclarecem: “O fortuito externo decorre de fator estranho à pessoa do devedor ou sua empresa, tendo causa ligada à natureza, como raio, queda de barreiras e inundações, mal súbito de pessoa estranha ao serviço, etc...” (Manual de Direito Civil, Volume Único, Editora JusPodivm, São Paulo:2023, pág. 535) Importante mencionar também que, embora o Código do Consumidor não tenha previsto as excludentes de responsabilidade civil mencionadas, doutrina e jurisprudência são pacíficas em aceitá-las nas relações de consumo. Gustavo Tepedino, a esse respeito, argumenta: “Quanto à hipótese de caso fortuito ou força maior, embora o CDC não a inclua expressamente, como excludente, deve ser considerada como tal, uma vez que a sua ocorrência é capaz de romper o nexo de causalidade entre o acidente e o dano, indispensável à conflagração de responsabilidade”. (Temas de Direito Civil, Editora Renovar, Rio de Janeiro:2006, pág. 110) O Superior Tribunal de Justiça corrobora com referido entendimento: Automóvel. Roubo ocorrido em posto de lavagem. Força maior. Isenção de responsabilidade. O fato de o artigo 14, § 3º do Código de Defesa do Consumidor não se referir ao caso fortuito e à força maior, ao arrolar as causas de isenção de responsabilidade do fornecedor de serviços, não significa que, no sistema por ele instituído, não possam ser invocadas. Aplicação do artigo 1.058 do Código Civil. A inevitabilidade e não a imprevisibilidade é que efetivamente mais importa para caracterizar o fortuito. E aquela há de entender-se dentro de certa relatividade, tendo-se o acontecimento como inevitável em função do que seria razoável exigir-se. (REsp n. 120.647/SP, relator Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/3/2000, DJ de 15/5/2000, p. 156.) Além disso, necessário para a averiguação adequada da Responsabilidade Civil, a análise se a inundação possui ou não relação com o risco do empreendimento ou risco-proveito, ou seja, com a atividade desenvolvida pelo suposto responsável. Pela dinâmica dos fatos, não se consegue discernir que o dano ocasionado teria sido oriundo de falha no produto ou serviço da parte ré, uma vez que, como já relatado, o estudo de risco hidrológico não é exigido pelas autoridades públicas para a formalização do empreendimento e por não existir estudo algum nesse sentido, mesmo em órgão oficiais, descartando a tese da parte autora de que a inundação teria sido ocasionada pela falta de planejamento e de infraestrutura não fornecida pela parte requerida. Como se observou, as chuvas intensas e inesperadas, especialmente as ocorridas no final do mês de dezembro de 2021 e janeiro de 2022, acabaram por aumentar o nível de água do Rio Tocantins e afluentes, o que culminou com os seus transbordamentos e a inundação de até 51% do Residencial Colina Park no ano de 2022, conforme mencionado na conclusão do laudo pericial. Esse fenômeno da natureza marcado por imprevisibilidade na época da venda dos lotes e inevitabilidade, uma vez que ocorreria de qualquer maneira. Dessa forma, tendo em conta os contornos fáticos delineados nos autos e o laudo pericial, entendo que o presente caso se trata de evidente fortuito externo, o qual afasta o nexo de causalidade e, portanto, afasta a responsabilidade civil objetiva da parte ré em indenizar a parte autora. A jurisprudência pátria, em casos similares ao ora analisado, ratifica o entendimento aqui adotado, senão vejamos: RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA VERIFICADA NO CASO CONCRETO. ALAGAMENTO DO IMÓVEL EM RAZÃO DE CHUVA E TRANSBORDAMENTO DE RIO. FORTUITO EXTERNO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS INDEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0001048-09.2019.8.16.0195 - Curitiba - Rel.: Juiz Alvaro Rodrigues Junior - J. 04.12.2020) (TJ-PR - RI: 00010480920198160195 PR 0001048-09.2019.8.16.0195 (Acórdão), Relator: Juiz Alvaro Rodrigues Junior, Data de Julgamento: 04/12/2020, 2ª Turma Recursal, Data de Publicação: 07/12/2020) RECURSO INOMINADO. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONCESSIONÁRIA DE RODOVIA. ALAGAMENTO DA PISTA. TRANSBORDAMENTO DE RIO. FORTUITO EXTERNO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. DEVER DE INDENIZAR AFASTADO. DANOS MATERIAIS E MORAIS INDEVIDOS. RECURSO DA PARTE AUTORA PREJUDICADO. RECURSO DA PARTE RÉ PROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0006125-08.2020.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS ALVARO RODRIGUES JUNIOR - J. 27.06.2022) (TJ-PR - RI: 00061250820208160019 Ponta Grossa 0006125-08.2020.8.16.0019 (Acórdão), Relator: Alvaro Rodrigues Junior, Data de Julgamento: 27/06/2022, 2ª Turma Recursal, Data de Publicação: 27/06/2022) APELAÇÃO CÍVEL. TRANSPORTE RODOVIÁRIO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO DA CHEGADA NO DESTINO. TRANSPORTE INTERMUNICIPAL DE PASSAGEIRO. EXCLUDENTE DA RESPONSABILIDADE DA TRANSPORTADORA. FORTUITO EXTERNO. TEMPORAL E CHUVAS TORRENCIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA RATIFICADA. PRECEDENTE DO STJ. Atraso da chegada ao destino final decorrente da impossibilidade de trafegar com o ônibus devido a temporal e chuvas torrenciais. Mesmo que se trate de responsabilidade objetiva, há clara demonstração de fortuito externo, excepcionalidade esta que impossibilitou a prestação do serviço contratado com o consumidor nos termos inicialmente previstos. Caso concreto de situação climática extraordinariamente adversa na região. Dever de meio e resultado que impõe ao transportador de passageiro, acima de qualquer outra obrigação, assegurar a segurança dos usuários. Diante da ocorrência de excludente de responsabilidade, mostra-se inviável responsabilizar a empresa ré pelos danos noticiados na inicial. Rompido o nexo causal, resta afastada a pretensão indenizatória pelos danos materiais e morais. Honorários advocatícios majorados com base no art. 85, § 11, do CPC. APELAÇÃO IMPROVIDA.(Apelação Cível, Nº 70073242158, Décima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Guinther Spode, Julgado em: 28-09-2017) Portanto, tenho que os alagamentos reclamados decorreram de caso fortuito externo (enchentes), devendo ser reconhecida a excludente de responsabilidade civil. Pertinente lembrar ainda que em doze anos desde a criação do loteamento, apenas foram registradas duas situações de inundação, a confirmar que esses eventos não se deram de forma constante. Com efeito, todo o conjunto probatório indica que as enchentes que atingiram o imóvel não podem ser tidas como defeito. Assim, a indenização por danos morais e materiais é improcedente. Da indenização da Construção Em sua peça contestatória, a parte ré assentiu no pagamento de indenização pela construção realizada pela parte autora no lote, embora tenha feito ressalvas quanto a necessidade da obra ter obedecido determinados ditames, demonstrando assim interesse na mencionada construção. A indenização da construção mostra-se plausível, pois, após a rescisão contratual, a parte ré disporá como lhe aprouver do lote, aproveitando inclusive da edificação constante nele, não sendo razoável que o lote retornasse à posse da demandada sem nenhum ônus, a consubstanciar flagrante enriquecimento sem causa. Não vislumbro que as exigências mencionadas pela parte ré para a indenização da construção, sejam relevantes para criar obste a sua concessão, uma vez que a própria demandada, responsável pelo loteamento, não se insurgiu em nenhum momento contra a edificação realizada pela parte autora, com apresentação de qualquer embargo da obra, como inclusive prevê o parágrafo segundo da cláusula oitava do contrato de compromisso de compra e venda em análise. No que se refere a quantificação da indenização relativa a construção, entendo que o valor deve ser firmado em fase de liquidação de sentença. Da Rescisão Contratual Pelo que se vislumbra dos termos da Exordial, a parte autora pretende com a rescisão contratual receber de forma imediata e sem descontos o valor despendido com o(s) contrato(s). Na hipótese dos autos, verifica-se que o negócio jurídico entabulado entre as partes tem como objeto promessa de compra/venda de terreno em loteamento urbano gerenciado pela parte requerida. O pleito de rescisão contratual fundamenta-se no fato de seus lotes terem sido atingidos pela inundação ocorrida em dezembro de 2021 e estarem em área considerada imprópria para moradia, nos termos do Laudo Técnico de Vistoria n. 002/2022, realizado pela Superintendência Municipal de Proteção e Defesa Civil, o que de fato restou comprovado, não sendo, portanto, caso de rescisão por culpa da contratante. Nessa situação, a jurisprudência pátria entende que não se pode falar em direito de retenção pela parte contratada, senão vejamos: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - EXTRAVIO DE DOCUMENTOS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA, PRETENSA FINANCIADORA DO PREÇO - FORTUITO EXTERNO - AUSÊNCIA DE CULPA DE AMBOS OS CONTRATANTES - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. - Estando evidenciado nos autos que a transação foi desfeita em razão do desaparecimento dos documentos enviados para o Banco que analisava o pedido de financiamento, não há que se falar em culpa dos contratantes, ficando configurada a hipótese de caso fortuito. - Não sendo o descumprimento do pacto imputável a nenhuma das partes, para a resolução da controvérsia, o retorno dos envolvidos ao status quo ante é a medida adequada, se mostrando descabida a retenção de valores, bem como a imposição de penalidade contratual e a condenação em danos morais. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.139234-5/001, Relator(a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/12/2021, publicação da súmula em 02/12/2021) Apelação – Compromisso de compra e venda – Ação de rescisão contratual – Procedência – Inconformismo da requerida – Alegação de que o atraso na entrega do imóvel se deu por caso fortuito ou força maior, em decorrência da pandemia de COVID-19 – Não ocorrência diante da data do negócio (em 2022) – Medidas sanitárias que já vigoravam há meses, quando assumida a obrigação – Ramo da construção civil que foi considerado atividade essencial pelo Decreto nº 10.342/2020 – "Habite-se" que não equivale à entrego do imóvel – Súmula 160 do TJSP – Inadimplemento injustificável da vendedora (art. 396 do CC), o que enseja devolução integral dos valores pagos (inclusive corretagem), com correção monetária a partir de cada desembolso – Majoração dos honorários para 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11º, do CPC – Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1010678-06.2023.8.26.0405; Relator (a): Enio Zuliani; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/09/2024; Data de Registro: 20/09/2024) APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c.c. Devolução de valores. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da ré. Prova dos autos que indicou culpa da ré pela rescisão contratual. Devolução integral dos valores pagos que deve ser mantida. Impossibilidade de carrear aos compradores o perdimento de valores ou taxa de fruição quando nem sequer ocuparam o imóvel, que nem mesmo teve suas obras iniciadas. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento. (TJSP; Apelação Cível 1003807-86.2023.8.26.0363; Relator (a): José Rubens Queiroz Gomes; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi Mirim - 4ª Vara; Data do Julgamento: 16/09/2024; Data de Registro: 16/09/2024) Cabe destacar que não há se falar em devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, porquanto é“válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, REsp nº 1.599.511/SP). O requerimento do demandado no sentido de que é da autora a responsabilidade sobre o pagamento de IPTU está em conformidade com o que dispõe o art. 67-A, §2º, inciso I, da Lei n. 13.786/18, de modo que o mencionado débito (IPTU) deverá ser pago mediante compensação com a quantia a ser restituída (art. 67-A, §3º, da Lei n. 13.786/18). Assim, afigura-se razoável a restituição pela parte ré à parte autora dos valores despendidos com o(s) contrato(s) em questão que somados alcançam a quantia incontroversa de R$ 30.644,88 (trinta mil, seiscentos e quarenta e quatro reais e oitenta e oito centavos), com exceção de valor atinente a comissão de corretagem. Quanto ao índice de correção a ser aplicado, é pacífico o entendimento jurisprudencial, de que deve ser utilizado o INPC, haja vista que é o índice que melhor reflete a reposição do valor nominal da moeda. Em relação à taxa de fruição, diga-se que o vendedor não aufere renda a título de alugueres, mas sim com a venda de terrenos. Assim, não há se falar em indenização por fruição. Além disso, a parte autora não obteve ganho econômico com a posse do imóvel, vez que o imóvel foi atingido pela inundação do Rio Tocantins e a suspensão do pagamento de parcelas se deu por decisão judicial da 2ª Vara da Fazenda Pública de Imperatriz e em consequência da própria decisão liminar proferida nestes autos, constatando a inocorrência de enriquecimento ilícito. DA FORMA DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES: Como o contrato foi celebrado pelas partes em 24.05.2016, antes do início da vigência da Lei 13.786/2018, o valor a ser restituído deverá ser feito em parcela única e imediata. Por todo o exposto, julgo resolvido o mérito do presente feito e, nos termos do art. 487, I, CPC/2015, ACOLHO em parte os pedidos da parte autora, apenas no sentido de: a) Declarar a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, confirmando a antecipação de tutela concedida; b) Determinar a restituição em parcela única, da quantia atualizada sobre os valores pagos, deduzidos os valores de comissão de corretagem e de IPTU sobre esta; c) O valor a que se refere o item anterior deverá ser acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir de cada desembolso (Resp. nº 1.740.911 – DF). Condeno a parte ré em indenização relativa a construção, nos termos informados acima. Deixo de condenar a parte ré em danos morais e materiais pelos motivos já mencionados. Condeno a parte ré em custas e honorários advocatícios, os últimos fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da restituição – item b e c do dispositivo (CPC, art.85, § 2º, CPC/2015). Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Imperatriz (MA), data registrada no sistema. Frederico Feitosa de Oliveira Juiz de Direito

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Processo nº 0801959-28.2022.8.10.0040

ID: 300386587

Tribunal: TJMA Órgão: 5ª Vara Cível de Imperatriz Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0801959-28.2022.8.10.0040

Data de Disponibilização: 17/06/2025

Polo Ativo:

VALDINAR VIEIRA DOS SANTOS

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR

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ANTONIO JOSE FERNANDES DE SOUSA FILHO

OAB/MA XXXXXX Desbloquear

RAMON RODRIGUES SILVA DOMINICES

OAB/MA XXXXXX Desbloquear

ESTADO DO MARANHÃO - PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Monte Castelo, nº 296A, Mercadinho - CEP: 65.901-350 E-mail: varaciv5_itz@tjma.jus.br Processo Judicial Eletrônico n.º… ESTADO DO MARANHÃO - PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Monte Castelo, nº 296A, Mercadinho - CEP: 65.901-350 E-mail: varaciv5_itz@tjma.jus.br Processo Judicial Eletrônico n.º 0801959-28.2022.8.10.0040 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: VALDINAR VIEIRA DOS SANTOS Advogados do(a) AUTOR: ANTONIO JOSE FERNANDES DE SOUSA FILHO - MA21659, RAMON RODRIGUES SILVA DOMINICES - MA10100-A REQUERIDO: RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado do(a) REU: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR - TO5436 SENTENÇA Trata-se ação de rescisão contratual com restituição das parcelas pagas e indenização por danos materiais e morais ajuizada por VALDINAR VIEIRA DOS SANTOS em desfavor de RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. A parte autora assevera ter adquirido junto à empresa requerida, através de contrato de compromisso de compra e venda, lote no Residencial Colina Park, com pagamento de parcelas mensais. Sustenta que o loteamento Residencial Colina Park teria sido atingido nos anos de 2019, 2020 e 2021 por enchentes do Rio Tocantins e de riachos, sendo que estas teriam sido ocasionadas pela falta de planejamento e de infraestrutura não fornecida pela parte requerida. Relata que tentou reaver as parcelas pagas e avaliar o investimento feito com a construção do imóvel no terreno, bem como prejuízos com móveis planejados, entre outros pertences. Menciona que, por não haver resolução amigável para a questão, restou ingressar com a presente ação, a fim de ter rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado com o Requerido, bem como a restituição dos valores pagos acrescido de juros e correções monetária e indenização por dano material e moral. Em contestação, a parte ré aduz que o imóvel está fora da garantia legal prevista no art. 618, do Código Civil e que a situação ocorrida se trata de desastre natural, tendo em vista as chuvas anormais, na medida em que pugna pelo reconhecimento de excludente de ilicitude em razão de caso fortuito ou força maior. A peça contestatória também se insurge contra o pedido de restituição das parcelas pagas, asseverando que o percentual de retenção previsto no contrato seria de 30% (trinta por cento). Pugna pelo pagamento pela parte autora de aluguel de permanência, já que continuaria morando no imóvel, além de que não haveria que se falar em dano material ou moral pois não foi a parte ré que deu origem ao evento danoso. A parte autora apresentou réplica à contestação, rebatendo os termos desta. Proferida decisão saneadora, em que foram fixadas as questões de fatos e determinadas as provas que seriam produzidas. Auto de inspeção, laudo pericial e ata de audiência de esclarecimento do perito judicial juntados aos autos. As partes se manifestaram sobre os referidos documentos. Vieram os autos conclusos. É o breve relatório. Decido. Preambularmente, vale registrar que a matéria de prescrição foi analisada em saneamento, sem recurso. Além disso, necessário firmar que o laudo pericial e os esclarecimentos do perito judicial são suficientes para apontar a origem da inundação. Não havendo sido requeridas outras provas e ocorrida a preclusão das determinadas quando do saneamento processual. Por derradeiro, não prospera qualquer pedido de reabertura da instrução processual, principalmente o que se refere a análise do processo de licenciamento junto ao órgão ambiental competente, pois tal questão não fora levantada na Exordial e para o seu deferimento seria necessário o ingresso na demanda de ente público, o que não é possível tendo em vista a estabilização da demanda. Passa-se, portanto, ao julgamento do feito. Da Responsabilidade Civil - Reconhecimento de Excludente de Ilicitude A principal questão objeto de análise nos presentes autos diz respeito ao reconhecimento da Responsabilidade Civil e, por conseguinte, seu dever de indenizar. A violação de um dever jurídico, seja ele de fazer, não fazer, de cautela, entre outros, configura ato ilícito. E assim faz nascer a responsabilidade de reparar o dano pelo ofensor, conforme o que dispõe o art. 927 do Código Civil, in verbis: Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. A Responsabilidade Civil designa o dever que alguém tem de reparar o prejuízo em consequência da ofensa a um direito alheio. Nas palavras de Sergio Cavalieri Filho “a responsabilidade civil é um dever jurídico sucessivo que surge para recompor o dano decorrente da violação de um dever jurídico originário” (Programa de Responsabilidade Civil, 10ª ed. São Paulo: Malheiros 2012, pág. 2). Verifica-se dos autos que a parte ré é uma empresa que possui como objeto a execução de loteamentos e vendas de imóveis, a qual consta contratualmente como vendedora do lote em comento, impondo-se, no caso, a aplicação da teoria da responsabilidade objetiva, por se tratar de relação de consumo. Deve responder por prejuízos causados como fornecedor, no caso de defeito nos produtos, desde que reste demonstrado o nexo causal entre o defeito e o acidente de consumo, ressalvadas as hipóteses de culpa exclusiva do consumidor ou de causas excludentes de responsabilidade genérica, como força maior ou caso fortuito. Assim, para se reconhecer a responsabilidade, mostra-se necessária a constatação apenas do dano e do nexo de causalidade entre a conduta e o dano, porquanto se trata o presente caso de responsabilidade objetiva. É sabido que as enchentes, especialmente a do Rio Tocantins, resultaram no alagamento de grande parte do Residencial Colina Park em Imperatriz/MA. Os transtornos e prejuízos trazidos pelas referidas inundações aos moradores do residencial são evidentes, porém a aferição da Responsabilidade Civil, neste caso, encontra-se na existência de margem de previsibilidade pela ré com relação as inundações ocorridas ou negligência ao não fazer um estudo de risco hidrológico da área, inclusive tal aspecto deve levar em consideração à época da venda dos lotes. Neste ponto, o laudo apresentado pelo perito judicial em sua conclusão mencionou que: “O empreendimento do ponto de vista legal e administrativo cumpriu as exigências e condicionantes ambientais e urbanísticas para a sua implantação. As informações e estudos sobre risco hidrológico não são exigidos na legislação federal e estadual brasileira. Na esfera municipal poucos municípios os contemplam em seus planos diretores de drenagem, e o município de Imperatriz não está entre eles.” Além disso, asseverou que: “A inexistência de instrumentos oficiais de gestão de risco hidrológico em planícies de inundação compromete não apenas a prevenção de impactos negativos, mas também nega instrumentos para a sua mitigação e recuperação.” Realmente o estudo de risco hidrológico não é exigido pela legislação brasileira e inexistem instrumentos oficiais de gestão do mencionado risco. Logo conclui-se que a parte ré não teria condições de prever o risco de inundações, tendo realizado o que lhe caberia para a formalização e venda do empreendimento. De fato, a Lei Federal nº6.766/1979, que regula o parcelamento do solo urbano no Brasil, não exige a apresentação de estudos de risco hidrológico como condição para aprovação e venda de terrenos. A legislação federal e estadual se concentra em exigências de infraestrutura básica. No caso específico da Comarca de Imperatriz/MA, o Município não contempla em seu Plano Diretor exigências específicas para a realização de tais estudos. De tal forma, plausível a tese levantada pela defesa para reconhecimento de excludente de responsabilidade civil por fortuito externo. Não há unanimidade doutrinária nos conceitos de força maior e caso fortuito, havendo inclusive doutrinadores e julgadores que consideram tais conceitos como sinônimos. Contudo, mostram-se dignos de apresentação os conceitos de caso fortuito e força maior trazidos pelo professor Flávio Tartuce (Manual de Direito Civil, Volume Único, 10ª edição, Editora Método, Rio de Janeiro:2020, pág. 464): “(...). Sendo assim, este autor entende ser melhor, do ponto de vista didático, definir o caso fortuito como o evento totalmente imprevisível decorrente de ato humano ou de evento natural. Já a força maior constitui um evento previsível, mas inevitável ou irresistível, decorrente de uma ou outra causa”. Sobre o assunto, Luciano Figueiredo e Roberto Figueiredo, lecionando sobre a excludente de responsabilidade civil por fortuito externo, esclarecem: “O fortuito externo decorre de fator estranho à pessoa do devedor ou sua empresa, tendo causa ligada à natureza, como raio, queda de barreiras e inundações, mal súbito de pessoa estranha ao serviço, etc...” (Manual de Direito Civil, Volume Único, Editora JusPodivm, São Paulo:2023, pág. 535) Importante mencionar também que, embora o Código do Consumidor não tenha previsto as excludentes de responsabilidade civil mencionadas, doutrina e jurisprudência são pacíficas em aceitá-las nas relações de consumo. Gustavo Tepedino, a esse respeito, argumenta: “Quanto à hipótese de caso fortuito ou força maior, embora o CDC não a inclua expressamente, como excludente, deve ser considerada como tal, uma vez que a sua ocorrência é capaz de romper o nexo de causalidade entre o acidente e o dano, indispensável à conflagração de responsabilidade”. (Temas de Direito Civil, Editora Renovar, Rio de Janeiro:2006, pág. 110) O Superior Tribunal de Justiça corrobora com referido entendimento: Automóvel. Roubo ocorrido em posto de lavagem. Força maior. Isenção de responsabilidade. O fato de o artigo 14, § 3º do Código de Defesa do Consumidor não se referir ao caso fortuito e à força maior, ao arrolar as causas de isenção de responsabilidade do fornecedor de serviços, não significa que, no sistema por ele instituído, não possam ser invocadas. Aplicação do artigo 1.058 do Código Civil. A inevitabilidade e não a imprevisibilidade é que efetivamente mais importa para caracterizar o fortuito. E aquela há de entender-se dentro de certa relatividade, tendo-se o acontecimento como inevitável em função do que seria razoável exigir-se. (REsp n. 120.647/SP, relator Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/3/2000, DJ de 15/5/2000, p. 156.) Além disso, necessário para a averiguação adequada da Responsabilidade Civil, a análise se a inundação possui ou não relação com o risco do empreendimento ou risco-proveito, ou seja, com a atividade desenvolvida pelo suposto responsável. Pela dinâmica dos fatos, não se consegue discernir que o dano ocasionado teria sido oriundo de falha no produto ou serviço da parte ré, uma vez que, como já relatado, o estudo de risco hidrológico não é exigido pelas autoridades públicas para a formalização do empreendimento e por não existir estudo algum nesse sentido, mesmo em órgão oficiais, descartando a tese da parte autora de que a inundação teria sido ocasionada pela falta de planejamento e de infraestrutura não fornecida pela parte requerida. Como se observou, as chuvas intensas e inesperadas, especialmente as ocorridas no final do mês de dezembro de 2021 e janeiro de 2022, acabaram por aumentar o nível de água do Rio Tocantins e afluentes, o que culminou com os seus transbordamentos e a inundação de até 51% do Residencial Colina Park no ano de 2022, conforme mencionado na conclusão do laudo pericial. Esse fenômeno da natureza marcado por imprevisibilidade na época da venda dos lotes e inevitabilidade, uma vez que ocorreria de qualquer maneira. Dessa forma, tendo em conta os contornos fáticos delineados nos autos e o laudo pericial, entendo que o presente caso se trata de evidente fortuito externo, o qual afasta o nexo de causalidade e, portanto, afasta a responsabilidade civil objetiva da parte ré em indenizar a parte autora. A jurisprudência pátria, em casos similares ao ora analisado, ratifica o entendimento aqui adotado, senão vejamos: RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA VERIFICADA NO CASO CONCRETO. ALAGAMENTO DO IMÓVEL EM RAZÃO DE CHUVA E TRANSBORDAMENTO DE RIO. FORTUITO EXTERNO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS INDEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0001048-09.2019.8.16.0195 - Curitiba - Rel.: Juiz Alvaro Rodrigues Junior - J. 04.12.2020) (TJ-PR - RI: 00010480920198160195 PR 0001048-09.2019.8.16.0195 (Acórdão), Relator: Juiz Alvaro Rodrigues Junior, Data de Julgamento: 04/12/2020, 2ª Turma Recursal, Data de Publicação: 07/12/2020) RECURSO INOMINADO. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONCESSIONÁRIA DE RODOVIA. ALAGAMENTO DA PISTA. TRANSBORDAMENTO DE RIO. FORTUITO EXTERNO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. DEVER DE INDENIZAR AFASTADO. DANOS MATERIAIS E MORAIS INDEVIDOS. RECURSO DA PARTE AUTORA PREJUDICADO. RECURSO DA PARTE RÉ PROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0006125-08.2020.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS ALVARO RODRIGUES JUNIOR - J. 27.06.2022) (TJ-PR - RI: 00061250820208160019 Ponta Grossa 0006125-08.2020.8.16.0019 (Acórdão), Relator: Alvaro Rodrigues Junior, Data de Julgamento: 27/06/2022, 2ª Turma Recursal, Data de Publicação: 27/06/2022) APELAÇÃO CÍVEL. TRANSPORTE RODOVIÁRIO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO DA CHEGADA NO DESTINO. TRANSPORTE INTERMUNICIPAL DE PASSAGEIRO. EXCLUDENTE DA RESPONSABILIDADE DA TRANSPORTADORA. FORTUITO EXTERNO. TEMPORAL E CHUVAS TORRENCIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA RATIFICADA. PRECEDENTE DO STJ. Atraso da chegada ao destino final decorrente da impossibilidade de trafegar com o ônibus devido a temporal e chuvas torrenciais. Mesmo que se trate de responsabilidade objetiva, há clara demonstração de fortuito externo, excepcionalidade esta que impossibilitou a prestação do serviço contratado com o consumidor nos termos inicialmente previstos. Caso concreto de situação climática extraordinariamente adversa na região. Dever de meio e resultado que impõe ao transportador de passageiro, acima de qualquer outra obrigação, assegurar a segurança dos usuários. Diante da ocorrência de excludente de responsabilidade, mostra-se inviável responsabilizar a empresa ré pelos danos noticiados na inicial. Rompido o nexo causal, resta afastada a pretensão indenizatória pelos danos materiais e morais. Honorários advocatícios majorados com base no art. 85, § 11, do CPC. APELAÇÃO IMPROVIDA.(Apelação Cível, Nº 70073242158, Décima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Guinther Spode, Julgado em: 28-09-2017) Portanto, tenho que os alagamentos reclamados decorreram de caso fortuito externo (enchentes), devendo ser reconhecida a excludente de responsabilidade civil. Pertinente lembrar ainda que em doze anos desde a criação do loteamento, apenas foram registradas duas situações de inundação, a confirmar que esses eventos não se deram de forma constante. Com efeito, todo o conjunto probatório indica que as enchentes que atingiram o imóvel não podem ser tidas como defeito. Assim, a indenização por danos morais e materiais é improcedente. Da indenização da Construção Em sua peça contestatória, a parte ré assentiu no pagamento de indenização pela construção realizada pela parte autora no lote, embora tenha feito ressalvas quanto a necessidade da obra ter obedecido determinados ditames, demonstrando assim interesse na mencionada construção. A indenização da construção mostra-se plausível, pois, após a rescisão contratual, a parte ré disporá como lhe aprouver do lote, aproveitando inclusive da edificação constante nele, não sendo razoável que o lote retornasse à posse da demandada sem nenhum ônus, a consubstanciar flagrante enriquecimento sem causa. Não vislumbro que as exigências mencionadas pela parte ré para a indenização da construção, sejam relevantes para criar obste a sua concessão, uma vez que a própria demandada, responsável pelo loteamento, não se insurgiu em nenhum momento contra a edificação realizada pela parte autora, com apresentação de qualquer embargo da obra, como inclusive prevê o parágrafo segundo da cláusula oitava do contrato de compromisso de compra e venda em análise. No que se refere a quantificação da indenização relativa a construção, entendo que o valor deve ser firmado em fase de liquidação de sentença. Da Rescisão Contratual Pelo que se vislumbra dos termos da Exordial, a parte autora pretende com a rescisão contratual receber de forma imediata e sem descontos o valor despendido com o contrato. Na hipótese dos autos, verifica-se que o negócio jurídico entabulado entre as partes tem como objeto promessa de compra/venda de terreno em loteamento urbano gerenciado pela parte requerida. O pleito de rescisão contratual fundamenta-se no fato de seus lotes terem sido atingidos pela inundação ocorrida em dezembro de 2021 e estarem em área considerada imprópria para moradia, nos termos do Laudo Técnico de Vistoria n. 002/2022, realizado pela Superintendência Municipal de Proteção e Defesa Civil, o que de fato restou comprovado, não sendo, portanto, caso de rescisão por culpa da contratante. Nessa situação, a jurisprudência pátria entende que não se pode falar em direito de retenção pela parte contratada, senão vejamos: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - EXTRAVIO DE DOCUMENTOS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA, PRETENSA FINANCIADORA DO PREÇO - FORTUITO EXTERNO - AUSÊNCIA DE CULPA DE AMBOS OS CONTRATANTES - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. - Estando evidenciado nos autos que a transação foi desfeita em razão do desaparecimento dos documentos enviados para o Banco que analisava o pedido de financiamento, não há que se falar em culpa dos contratantes, ficando configurada a hipótese de caso fortuito. - Não sendo o descumprimento do pacto imputável a nenhuma das partes, para a resolução da controvérsia, o retorno dos envolvidos ao status quo ante é a medida adequada, se mostrando descabida a retenção de valores, bem como a imposição de penalidade contratual e a condenação em danos morais. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.139234-5/001, Relator(a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/12/2021, publicação da súmula em 02/12/2021) Apelação – Compromisso de compra e venda – Ação de rescisão contratual – Procedência – Inconformismo da requerida – Alegação de que o atraso na entrega do imóvel se deu por caso fortuito ou força maior, em decorrência da pandemia de COVID-19 – Não ocorrência diante da data do negócio (em 2022) – Medidas sanitárias que já vigoravam há meses, quando assumida a obrigação – Ramo da construção civil que foi considerado atividade essencial pelo Decreto nº 10.342/2020 – "Habite-se" que não equivale à entrego do imóvel – Súmula 160 do TJSP – Inadimplemento injustificável da vendedora (art. 396 do CC), o que enseja devolução integral dos valores pagos (inclusive corretagem), com correção monetária a partir de cada desembolso – Majoração dos honorários para 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11º, do CPC – Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1010678-06.2023.8.26.0405; Relator (a): Enio Zuliani; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/09/2024; Data de Registro: 20/09/2024) APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c.c. Devolução de valores. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da ré. Prova dos autos que indicou culpa da ré pela rescisão contratual. Devolução integral dos valores pagos que deve ser mantida. Impossibilidade de carrear aos compradores o perdimento de valores ou taxa de fruição quando nem sequer ocuparam o imóvel, que nem mesmo teve suas obras iniciadas. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento. (TJSP; Apelação Cível 1003807-86.2023.8.26.0363; Relator (a): José Rubens Queiroz Gomes; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi Mirim - 4ª Vara; Data do Julgamento: 16/09/2024; Data de Registro: 16/09/2024) Cabe destacar que não há se falar em devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, porquanto é“válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, REsp nº 1.599.511/SP). O requerimento do demandado no sentido de que é da autora a responsabilidade sobre o pagamento de IPTU está em conformidade com o que dispõe o art. 67-A, §2º, inciso I, da Lei n. 13.786/18, de modo que o mencionado débito (IPTU) deverá ser pago mediante compensação com a quantia a ser restituída (art. 67-A, §3º, da Lei n. 13.786/18). Assim, afigura-se razoável a restituição pela parte ré à parte autora dos valores despendidos com o contrato em questão que somados alcançam a quantia incontroversa de R$ 27.334,32 (vinte e sete mil, trezentos e trinta e quatro reais e trinta e dois centavos), com exceção de valor atinente a comissão de corretagem. Quanto ao índice de correção a ser aplicado, é pacífico o entendimento jurisprudencial, de que deve ser utilizado o INPC, haja vista que é o índice que melhor reflete a reposição do valor nominal da moeda. Em relação à taxa de fruição, diga-se que o vendedor não aufere renda a título de alugueres, mas sim com a venda de terrenos. Assim, não há se falar em indenização por fruição. Além disso, a parte autora não obteve ganho econômico com a posse do imóvel, vez que o imóvel foi atingido pela inundação do Rio Tocantins e a suspensão do pagamento de parcelas se deu por decisão judicial da 2ª Vara da Fazenda Pública de Imperatriz e em consequência da própria decisão liminar proferida nestes autos, constatando a inocorrência de enriquecimento ilícito. DA FORMA DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES: Como o contrato foi celebrado pelas partes em 02.04.2016, antes do início da vigência da Lei 13.786/2018, o valor a ser restituído deverá ser feito em parcela única e imediata. Por todo o exposto, julgo resolvido o mérito do presente feito e, nos termos do art. 487, I, CPC/2015, ACOLHO em parte os pedidos da parte autora, apenas no sentido de: a) Declarar a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes; b) Determinar a restituição em parcela única, da quantia atualizada sobre os valores pagos, deduzidos os valores de comissão de corretagem e de IPTU sobre esta; c) O valor a que se refere o item anterior deverá ser acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir de cada desembolso (Resp. nº 1.740.911 – DF). Condeno a parte ré em indenização relativa a construção, nos termos informados acima. Deixo de condenar a parte ré em danos morais e materiais pelos motivos já mencionados. Condeno a parte ré em custas e honorários advocatícios, os últimos fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da restituição – item b e c do dispositivo (CPC, art.85, § 2º, CPC/2015). Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Imperatriz (MA), data registrada no sistema. Frederico Feitosa de Oliveira Juiz de Direito

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Processo nº 0806600-59.2022.8.10.0040

ID: 294976188

Tribunal: TJMA Órgão: 5ª Vara Cível de Imperatriz Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0806600-59.2022.8.10.0040

Data de Disponibilização: 10/06/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

FERNANDO AUGUSTO NUNES DE OLIVEIRA

Intimação

Advogados:

ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR

OAB/TO XXXXXX Desbloquear

JOSE VERAS DE PAIVA JUNIOR

OAB/MA XXXXXX Desbloquear

ESTADO DO MARANHÃO - PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Monte Castelo, nº 296A, Mercadinho - CEP: 65.901-350 E-mail: varaciv5_itz@tjma.jus.br Processo Judicial Eletrônico n.º… ESTADO DO MARANHÃO - PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Monte Castelo, nº 296A, Mercadinho - CEP: 65.901-350 E-mail: varaciv5_itz@tjma.jus.br Processo Judicial Eletrônico n.º 0806600-59.2022.8.10.0040 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: ANTONIO OLIVEIRA CARDOSO Advogado do(a) ESPÓLIO DE: JOSE VERAS DE PAIVA JUNIOR - MA14544 REQUERIDO: RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (4) Advogado do(a) ESPÓLIO DE: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR - TO5436 SENTENÇA Trata-se ação de rescisão contratual com restituição das parcelas pagas e indenização por danos materiais e morais ajuizada por ANTONIO OLIVEIRA CARDOSO em desfavor de RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA E OUTROS. A parte autora assevera ter adquirido junto às empresas requeridas, através de contrato de compromisso de compra e venda, lotes no Residencial Colina Park, com pagamento de parcelas mensais. Sustenta que o loteamento Residencial Colina Park teria sido atingido nos anos de 2019, 2020 e 2021 por enchentes do Rio Tocantins e de riachos, sendo que estas teriam sido ocasionadas pela falta de planejamento e de infraestrutura não fornecida pela parte requerida. Relata que tentou reaver as parcelas pagas e avaliar o investimento feito com a construção do imóvel no terreno, bem como prejuízos com móveis planejados, entre outros pertences. Menciona que, por não haver resolução amigável para a questão, restou ingressar com a presente ação, a fim de ter rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado com a parte Requerida, bem como a restituição dos valores pagos acrescido de juros e correções monetária e indenização por dano material e moral. Concedida a tutela de urgência, determinando de auxílio aluguel. Em contestação, a parte ré aduz que o imóvel está fora da garantia legal prevista no art. 618, do Código Civil e que a situação ocorrida se trata de desastre natural, tendo em vista as chuvas anormais, na medida em que pugna pelo reconhecimento de excludente de ilicitude em razão de caso fortuito ou força maior. A peça contestatória também se insurge contra o pedido de restituição das parcelas pagas, asseverando que o percentual de retenção previsto no contrato seria de 30% (trinta por cento). Pugna pelo pagamento pela parte autora de aluguel de permanência, já que continuaria morando no imóvel, além de que não haveria que se falar em dano material ou moral pois não foi a parte ré que deu origem ao evento danoso. A parte autora apresentou réplica à contestação, rebatendo os termos desta. Proferida decisão saneadora, em que foram fixadas as questões de fatos, excluído réu do polo passivo da demanda e determinadas as provas que seriam produzidas. Auto de inspeção, laudo pericial e ata de audiência de esclarecimento do perito judicial juntados aos autos. As partes se manifestaram sobre os referidos documentos. Vieram os autos conclusos. É o breve relatório. Decido. Preambularmente, vale registrar que a matéria de prescrição foi analisada em saneamento, sem recurso. Além disso, necessário firmar que o laudo pericial e os esclarecimentos do perito judicial são suficientes para apontar a origem da inundação. Não havendo sido requeridas outras provas e ocorrida a preclusão das determinadas quando do saneamento processual. Por derradeiro, não prospera qualquer pedido de reabertura da instrução processual, principalmente o que se refere a análise do processo de licenciamento junto ao órgão ambiental competente, pois tal questão não fora levantada na Exordial e para o seu deferimento seria necessário o ingresso na demanda de ente público, o que não é possível tendo em vista a estabilização da demanda. Passa-se, portanto, ao julgamento do feito. Da Responsabilidade Civil - Reconhecimento de Excludente de Ilicitude A principal questão objeto de análise nos presentes autos diz respeito ao reconhecimento da Responsabilidade Civil e, por conseguinte, seu dever de indenizar. A violação de um dever jurídico, seja ele de fazer, não fazer, de cautela, entre outros, configura ato ilícito. E assim faz nascer a responsabilidade de reparar o dano pelo ofensor, conforme o que dispõe o art. 927 do Código Civil, in verbis: Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. A Responsabilidade Civil designa o dever que alguém tem de reparar o prejuízo em consequência da ofensa a um direito alheio. Nas palavras de Sergio Cavalieri Filho “a responsabilidade civil é um dever jurídico sucessivo que surge para recompor o dano decorrente da violação de um dever jurídico originário” (Programa de Responsabilidade Civil, 10ª ed. São Paulo: Malheiros 2012, pág. 2). Verifica-se dos autos que a parte ré é uma empresa que possui como objeto a execução de loteamentos e vendas de imóveis, a qual consta contratualmente como vendedora do lote em comento, impondo-se, no caso, a aplicação da teoria da responsabilidade objetiva, por se tratar de relação de consumo. Deve responder por prejuízos causados como fornecedor, no caso de defeito nos produtos, desde que reste demonstrado o nexo causal entre o defeito e o acidente de consumo, ressalvadas as hipóteses de culpa exclusiva do consumidor ou de causas excludentes de responsabilidade genérica, como força maior ou caso fortuito. Assim, para se reconhecer a responsabilidade, mostra-se necessária a constatação apenas do dano e do nexo de causalidade entre a conduta e o dano, porquanto se trata o presente caso de responsabilidade objetiva. É sabido que as enchentes, especialmente a do Rio Tocantins, resultaram no alagamento de grande parte do Residencial Colina Park em Imperatriz/MA. Os transtornos e prejuízos trazidos pelas referidas inundações aos moradores do residencial são evidentes, porém a aferição da Responsabilidade Civil, neste caso, encontra-se na existência de margem de previsibilidade pela ré com relação as inundações ocorridas ou negligência ao não fazer um estudo de risco hidrológico da área, inclusive tal aspecto deve levar em consideração à época da venda dos lotes. Neste ponto, o laudo apresentado pelo perito judicial em sua conclusão mencionou que: “O empreendimento do ponto de vista legal e administrativo cumpriu as exigências e condicionantes ambientais e urbanísticas para a sua implantação. As informações e estudos sobre risco hidrológico não são exigidos na legislação federal e estadual brasileira. Na esfera municipal poucos municípios os contemplam em seus planos diretores de drenagem, e o município de Imperatriz não está entre eles.” Além disso, asseverou que: “A inexistência de instrumentos oficiais de gestão de risco hidrológico em planícies de inundação compromete não apenas a prevenção de impactos negativos, mas também nega instrumentos para a sua mitigação e recuperação.” Realmente o estudo de risco hidrológico não é exigido pela legislação brasileira e inexistem instrumentos oficiais de gestão do mencionado risco. Logo conclui-se que a parte ré não teria condições de prever o risco de inundações, tendo realizado o que lhe caberia para a formalização e venda do empreendimento. De fato, a Lei Federal nº6.766/1979, que regula o parcelamento do solo urbano no Brasil, não exige a apresentação de estudos de risco hidrológico como condição para aprovação e venda de terrenos. A legislação federal e estadual se concentra em exigências de infraestrutura básica. No caso específico da Comarca de Imperatriz/MA, o Município não contempla em seu Plano Diretor exigências específicas para a realização de tais estudos. De tal forma, plausível a tese levantada pela defesa para reconhecimento de excludente de responsabilidade civil por fortuito externo. Não há unanimidade doutrinária nos conceitos de força maior e caso fortuito, havendo inclusive doutrinadores e julgadores que consideram tais conceitos como sinônimos. Contudo, mostram-se dignos de apresentação os conceitos de caso fortuito e força maior trazidos pelo professor Flávio Tartuce (Manual de Direito Civil, Volume Único, 10ª edição, Editora Método, Rio de Janeiro:2020, pág. 464): “(...). Sendo assim, este autor entende ser melhor, do ponto de vista didático, definir o caso fortuito como o evento totalmente imprevisível decorrente de ato humano ou de evento natural. Já a força maior constitui um evento previsível, mas inevitável ou irresistível, decorrente de uma ou outra causa”. Sobre o assunto, Luciano Figueiredo e Roberto Figueiredo, lecionando sobre a excludente de responsabilidade civil por fortuito externo, esclarecem: “O fortuito externo decorre de fator estranho à pessoa do devedor ou sua empresa, tendo causa ligada à natureza, como raio, queda de barreiras e inundações, mal súbito de pessoa estranha ao serviço, etc...” (Manual de Direito Civil, Volume Único, Editora JusPodivm, São Paulo:2023, pág. 535) Importante mencionar também que, embora o Código do Consumidor não tenha previsto as excludentes de responsabilidade civil mencionadas, doutrina e jurisprudência são pacíficas em aceitá-las nas relações de consumo. Gustavo Tepedino, a esse respeito, argumenta: “Quanto à hipótese de caso fortuito ou força maior, embora o CDC não a inclua expressamente, como excludente, deve ser considerada como tal, uma vez que a sua ocorrência é capaz de romper o nexo de causalidade entre o acidente e o dano, indispensável à conflagração de responsabilidade”. (Temas de Direito Civil, Editora Renovar, Rio de Janeiro:2006, pág. 110) O Superior Tribunal de Justiça corrobora com referido entendimento: Automóvel. Roubo ocorrido em posto de lavagem. Força maior. Isenção de responsabilidade. O fato de o artigo 14, § 3º do Código de Defesa do Consumidor não se referir ao caso fortuito e à força maior, ao arrolar as causas de isenção de responsabilidade do fornecedor de serviços, não significa que, no sistema por ele instituído, não possam ser invocadas. Aplicação do artigo 1.058 do Código Civil. A inevitabilidade e não a imprevisibilidade é que efetivamente mais importa para caracterizar o fortuito. E aquela há de entender-se dentro de certa relatividade, tendo-se o acontecimento como inevitável em função do que seria razoável exigir-se. (REsp n. 120.647/SP, relator Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/3/2000, DJ de 15/5/2000, p. 156.) Além disso, necessário para a averiguação adequada da Responsabilidade Civil, a análise se a inundação possui ou não relação com o risco do empreendimento ou risco-proveito, ou seja, com a atividade desenvolvida pelo suposto responsável. Pela dinâmica dos fatos, não se consegue discernir que o dano ocasionado teria sido oriundo de falha no produto ou serviço da parte ré, uma vez que, como já relatado, o estudo de risco hidrológico não é exigido pelas autoridades públicas para a formalização do empreendimento e por não existir estudo algum nesse sentido, mesmo em órgão oficiais, descartando a tese da parte autora de que a inundação teria sido ocasionada pela falta de planejamento e de infraestrutura não fornecida pela parte requerida. Como se observou, as chuvas intensas e inesperadas, especialmente as ocorridas no final do mês de dezembro de 2021 e janeiro de 2022, acabaram por aumentar o nível de água do Rio Tocantins e afluentes, o que culminou com os seus transbordamentos e a inundação de até 51% do Residencial Colina Park no ano de 2022, conforme mencionado na conclusão do laudo pericial. Esse fenômeno da natureza marcado por imprevisibilidade na época da venda dos lotes e inevitabilidade, uma vez que ocorreria de qualquer maneira. Dessa forma, tendo em conta os contornos fáticos delineados nos autos e o laudo pericial, entendo que o presente caso se trata de evidente fortuito externo, o qual afasta o nexo de causalidade e, portanto, afasta a responsabilidade civil objetiva da parte ré em indenizar a parte autora. A jurisprudência pátria, em casos similares ao ora analisado, ratifica o entendimento aqui adotado, senão vejamos: RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA VERIFICADA NO CASO CONCRETO. ALAGAMENTO DO IMÓVEL EM RAZÃO DE CHUVA E TRANSBORDAMENTO DE RIO. FORTUITO EXTERNO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS INDEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0001048-09.2019.8.16.0195 - Curitiba - Rel.: Juiz Alvaro Rodrigues Junior - J. 04.12.2020) (TJ-PR - RI: 00010480920198160195 PR 0001048-09.2019.8.16.0195 (Acórdão), Relator: Juiz Alvaro Rodrigues Junior, Data de Julgamento: 04/12/2020, 2ª Turma Recursal, Data de Publicação: 07/12/2020) RECURSO INOMINADO. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONCESSIONÁRIA DE RODOVIA. ALAGAMENTO DA PISTA. TRANSBORDAMENTO DE RIO. FORTUITO EXTERNO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. DEVER DE INDENIZAR AFASTADO. DANOS MATERIAIS E MORAIS INDEVIDOS. RECURSO DA PARTE AUTORA PREJUDICADO. RECURSO DA PARTE RÉ PROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0006125-08.2020.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS ALVARO RODRIGUES JUNIOR - J. 27.06.2022) (TJ-PR - RI: 00061250820208160019 Ponta Grossa 0006125-08.2020.8.16.0019 (Acórdão), Relator: Alvaro Rodrigues Junior, Data de Julgamento: 27/06/2022, 2ª Turma Recursal, Data de Publicação: 27/06/2022) APELAÇÃO CÍVEL. TRANSPORTE RODOVIÁRIO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO DA CHEGADA NO DESTINO. TRANSPORTE INTERMUNICIPAL DE PASSAGEIRO. EXCLUDENTE DA RESPONSABILIDADE DA TRANSPORTADORA. FORTUITO EXTERNO. TEMPORAL E CHUVAS TORRENCIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA RATIFICADA. PRECEDENTE DO STJ. Atraso da chegada ao destino final decorrente da impossibilidade de trafegar com o ônibus devido a temporal e chuvas torrenciais. Mesmo que se trate de responsabilidade objetiva, há clara demonstração de fortuito externo, excepcionalidade esta que impossibilitou a prestação do serviço contratado com o consumidor nos termos inicialmente previstos. Caso concreto de situação climática extraordinariamente adversa na região. Dever de meio e resultado que impõe ao transportador de passageiro, acima de qualquer outra obrigação, assegurar a segurança dos usuários. Diante da ocorrência de excludente de responsabilidade, mostra-se inviável responsabilizar a empresa ré pelos danos noticiados na inicial. Rompido o nexo causal, resta afastada a pretensão indenizatória pelos danos materiais e morais. Honorários advocatícios majorados com base no art. 85, § 11, do CPC. APELAÇÃO IMPROVIDA.(Apelação Cível, Nº 70073242158, Décima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Guinther Spode, Julgado em: 28-09-2017) Portanto, tenho que os alagamentos reclamados decorreram de caso fortuito externo (enchentes), devendo ser reconhecida a excludente de responsabilidade civil. Pertinente lembrar ainda que em doze anos desde a criação do loteamento, apenas foram registradas duas situações de inundação, a confirmar que esses eventos não se deram de forma constante. Com efeito, todo o conjunto probatório indica que as enchentes que atingiram o imóvel não podem ser tidas como defeito. Assim, a indenização por danos morais e materiais é improcedente. Da indenização da Construção Em sua peça contestatória, a parte ré assentiu no pagamento de indenização pela construção realizada pela parte autora no lote, embora tenha feito ressalvas quanto a necessidade da obra ter obedecido determinados ditames, demonstrando assim interesse na mencionada construção. A indenização da construção mostra-se plausível, pois, após a rescisão contratual, a parte ré disporá como lhe aprouver do lote, aproveitando inclusive da edificação constante nele, não sendo razoável que o lote retornasse à posse da demandada sem nenhum ônus, a consubstanciar flagrante enriquecimento sem causa. Não vislumbro que as exigências mencionadas pela parte ré para a indenização da construção, sejam relevantes para criar obste a sua concessão, uma vez que a própria demandada, responsável pelo loteamento, não se insurgiu em nenhum momento contra a edificação realizada pela parte autora, com apresentação de qualquer embargo da obra, como inclusive prevê o parágrafo segundo da cláusula oitava do contrato de compromisso de compra e venda em análise. No que se refere a quantificação da indenização relativa a construção, entendo que o valor deve ser firmado em fase de liquidação de sentença. Da Rescisão Contratual Pelo que se vislumbra dos termos da Exordial, a parte autora pretende com a rescisão contratual receber de forma imediata e sem descontos o valor despendido com o(s) contrato(s). Na hipótese dos autos, verifica-se que o negócio jurídico entabulado entre as partes tem como objeto promessa de compra/venda de terreno em loteamento urbano gerenciado pela parte requerida. O pleito de rescisão contratual fundamenta-se no fato de seus lotes terem sido atingidos pela inundação ocorrida em dezembro de 2021 e estarem em área considerada imprópria para moradia, nos termos do Laudo Técnico de Vistoria n. 002/2022, realizado pela Superintendência Municipal de Proteção e Defesa Civil, o que de fato restou comprovado, não sendo, portanto, caso de rescisão por culpa da contratante. Nessa situação, a jurisprudência pátria entende que não se pode falar em direito de retenção pela parte contratada, senão vejamos: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - EXTRAVIO DE DOCUMENTOS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA, PRETENSA FINANCIADORA DO PREÇO - FORTUITO EXTERNO - AUSÊNCIA DE CULPA DE AMBOS OS CONTRATANTES - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. - Estando evidenciado nos autos que a transação foi desfeita em razão do desaparecimento dos documentos enviados para o Banco que analisava o pedido de financiamento, não há que se falar em culpa dos contratantes, ficando configurada a hipótese de caso fortuito. - Não sendo o descumprimento do pacto imputável a nenhuma das partes, para a resolução da controvérsia, o retorno dos envolvidos ao status quo ante é a medida adequada, se mostrando descabida a retenção de valores, bem como a imposição de penalidade contratual e a condenação em danos morais. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.139234-5/001, Relator(a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/12/2021, publicação da súmula em 02/12/2021) Apelação – Compromisso de compra e venda – Ação de rescisão contratual – Procedência – Inconformismo da requerida – Alegação de que o atraso na entrega do imóvel se deu por caso fortuito ou força maior, em decorrência da pandemia de COVID-19 – Não ocorrência diante da data do negócio (em 2022) – Medidas sanitárias que já vigoravam há meses, quando assumida a obrigação – Ramo da construção civil que foi considerado atividade essencial pelo Decreto nº 10.342/2020 – "Habite-se" que não equivale à entrego do imóvel – Súmula 160 do TJSP – Inadimplemento injustificável da vendedora (art. 396 do CC), o que enseja devolução integral dos valores pagos (inclusive corretagem), com correção monetária a partir de cada desembolso – Majoração dos honorários para 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11º, do CPC – Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1010678-06.2023.8.26.0405; Relator (a): Enio Zuliani; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/09/2024; Data de Registro: 20/09/2024) APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c.c. Devolução de valores. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da ré. Prova dos autos que indicou culpa da ré pela rescisão contratual. Devolução integral dos valores pagos que deve ser mantida. Impossibilidade de carrear aos compradores o perdimento de valores ou taxa de fruição quando nem sequer ocuparam o imóvel, que nem mesmo teve suas obras iniciadas. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento. (TJSP; Apelação Cível 1003807-86.2023.8.26.0363; Relator (a): José Rubens Queiroz Gomes; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi Mirim - 4ª Vara; Data do Julgamento: 16/09/2024; Data de Registro: 16/09/2024) Cabe destacar que não há se falar em devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, porquanto é“válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, REsp nº 1.599.511/SP). O requerimento do demandado no sentido de que é da autora a responsabilidade sobre o pagamento de IPTU está em conformidade com o que dispõe o art. 67-A, §2º, inciso I, da Lei n. 13.786/18, de modo que o mencionado débito (IPTU) deverá ser pago mediante compensação com a quantia a ser restituída (art. 67-A, §3º, da Lei n. 13.786/18). Assim, afigura-se razoável a restituição pela parte ré à parte autora dos valores despendidos com o(s) contrato(s) em questão que somados alcançam a quantia incontroversa de R$ 30.269,16 (trinta mil, duzentos e sessenta e nove reais e dezesseis centavos, documento de Id.: 67323770), com exceção de valor atinente a comissão de corretagem. Quanto ao índice de correção a ser aplicado, é pacífico o entendimento jurisprudencial, de que deve ser utilizado o INPC, haja vista que é o índice que melhor reflete a reposição do valor nominal da moeda. Em relação à taxa de fruição, diga-se que o vendedor não aufere renda a título de alugueres, mas sim com a venda de terrenos. Assim, não há se falar em indenização por fruição. Além disso, a parte autora não obteve ganho econômico com a posse do imóvel, vez que o imóvel foi atingido pela inundação do Rio Tocantins e a suspensão do pagamento de parcelas se deu por decisão judicial da 2ª Vara da Fazenda Pública de Imperatriz e em consequência da própria decisão liminar proferida nestes autos, constatando a inocorrência de enriquecimento ilícito. DA FORMA DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES: Como os contratos foram celebrados pelas partes em 17.08.2017, antes do início da vigência da Lei 13.786/2018, o valor a ser restituído deverá ser feito em parcela única e imediata. Por todo o exposto, julgo resolvido o mérito do presente feito e, nos termos do art. 487, I, CPC/2015, ACOLHO em parte os pedidos da parte autora, apenas no sentido de: a) Declarar a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, confirmando a antecipação de tutela concedida; b) Determinar a restituição em parcela única, da quantia atualizada sobre os valores pagos, deduzidos os valores de comissão de corretagem e de IPTU sobre esta; c) O valor a que se refere o item anterior deverá ser acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir de cada desembolso (Resp. nº 1.740.911 – DF). Condeno a parte ré em indenização relativa a construção, nos termos informados acima. Deixo de condenar a parte ré em danos morais e materiais pelos motivos já mencionados. Condeno a parte ré em custas e honorários advocatícios, os últimos fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da restituição – item b e c do dispositivo (CPC, art.85, § 2º, CPC/2015). Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Imperatriz (MA), data registrada no sistema. Frederico Feitosa de Oliveira Juiz de Direito

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Processo nº 0802847-94.2022.8.10.0040

ID: 316148721

Tribunal: TJMA Órgão: 5ª Vara Cível de Imperatriz Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0802847-94.2022.8.10.0040

Data de Disponibilização: 04/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Intimação

Advogados:

ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR

OAB/TO XXXXXX Desbloquear

JAIR JOSE SOUSA FONSECA

OAB/MA XXXXXX Desbloquear

CAMILA COTRIM ALMEIDA REGIS DE ALBUQUERQUE

OAB/MA XXXXXX Desbloquear

ESTADO DO MARANHÃO - PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Monte Castelo, nº 296A, Mercadinho - CEP: 65.901-350 E-mail: varaciv5_itz@tjma.jus.br Processo Judicial Eletrônico n.º… ESTADO DO MARANHÃO - PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Monte Castelo, nº 296A, Mercadinho - CEP: 65.901-350 E-mail: varaciv5_itz@tjma.jus.br Processo Judicial Eletrônico n.º 0802847-94.2022.8.10.0040 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: JOSIENE DA SILVA FERREIRA Advogados do(a) ESPÓLIO DE: CAMILA COTRIM ALMEIDA REGIS DE ALBUQUERQUE - MA11420-A, JAIR JOSE SOUSA FONSECA - MA7276-A REQUERIDO: RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado do(a) ESPÓLIO DE: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR - TO5436 SENTENÇA Trata-se ação de rescisão contratual com restituição das parcelas pagas e indenização por danos materiais e morais ajuizada por JOSIENE DA SILVA FERREIRA em desfavor de RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. A parte autora assevera ter adquirido junto à empresa requerida, através de contrato de compromisso de compra e venda, lote no Residencial Colina Park, com pagamento de parcelas mensais. Sustenta que o loteamento Residencial Colina Park teria sido atingido nos anos de 2019, 2020 e 2021 por enchentes do Rio Tocantins e de riachos, sendo que estas teriam sido ocasionadas pela falta de planejamento e de infraestrutura não fornecida pela parte requerida. Relata que tentou reaver as parcelas pagas e avaliar o investimento feito com a construção do imóvel no terreno, bem como prejuízos com móveis planejados, entre outros pertences. Menciona que, por não haver resolução amigável para a questão, restou ingressar com a presente ação, a fim de ter rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado com o Requerido, bem como a restituição dos valores pagos acrescido de juros e correções monetária e indenização por dano material e moral. Concedida a tutela de urgência, determinando a rescisão contratual. Em contestação, a parte ré aduz que o imóvel está fora da garantia legal prevista no art. 618, do Código Civil e que a situação ocorrida se trata de desastre natural, tendo em vista as chuvas anormais, na medida em que pugna pelo reconhecimento de excludente de ilicitude em razão de caso fortuito ou força maior. A peça contestatória também se insurge contra o pedido de restituição das parcelas pagas, asseverando que o percentual de retenção previsto no contrato seria de 30% (trinta por cento). Pugna pelo pagamento pela parte autora de aluguel de permanência, já que continuaria morando no imóvel, além de que não haveria que se falar em dano material ou moral pois não foi a parte ré que deu origem ao evento danoso. A parte autora apresentou réplica à contestação, rebatendo os termos desta. Proferida decisão saneadora, em que foram fixadas as questões de fatos e determinadas as provas que seriam produzidas. Auto de inspeção, laudo pericial e ata de audiência de esclarecimento do perito judicial juntados aos autos. As partes se manifestaram sobre os referidos documentos. Vieram os autos conclusos. É o breve relatório. Decido. Preambularmente, vale registrar que a matéria de prescrição foi analisada em saneamento, sem recurso. Além disso, necessário firmar que o laudo pericial e os esclarecimentos do perito judicial são suficientes para apontar a origem da inundação. Não havendo sido requeridas outras provas e ocorrida a preclusão das determinadas quando do saneamento processual. Por derradeiro, não prospera qualquer pedido de reabertura da instrução processual, principalmente o que se refere a análise do processo de licenciamento junto ao órgão ambiental competente, pois tal questão não fora levantada na Exordial e para o seu deferimento seria necessário o ingresso na demanda de ente público, o que não é possível tendo em vista a estabilização da demanda. Passa-se, portanto, ao julgamento do feito. Da Responsabilidade Civil - Reconhecimento de Excludente de Ilicitude A principal questão objeto de análise nos presentes autos diz respeito ao reconhecimento da Responsabilidade Civil e, por conseguinte, seu dever de indenizar. A violação de um dever jurídico, seja ele de fazer, não fazer, de cautela, entre outros, configura ato ilícito. E assim faz nascer a responsabilidade de reparar o dano pelo ofensor, conforme o que dispõe o art. 927 do Código Civil, in verbis: Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. A Responsabilidade Civil designa o dever que alguém tem de reparar o prejuízo em consequência da ofensa a um direito alheio. Nas palavras de Sergio Cavalieri Filho “a responsabilidade civil é um dever jurídico sucessivo que surge para recompor o dano decorrente da violação de um dever jurídico originário” (Programa de Responsabilidade Civil, 10ª ed. São Paulo: Malheiros 2012, pág. 2). Verifica-se dos autos que a parte ré é uma empresa que possui como objeto a execução de loteamentos e vendas de imóveis, a qual consta contratualmente como vendedora do lote em comento, impondo-se, no caso, a aplicação da teoria da responsabilidade objetiva, por se tratar de relação de consumo. Deve responder por prejuízos causados como fornecedor, no caso de defeito nos produtos, desde que reste demonstrado o nexo causal entre o defeito e o acidente de consumo, ressalvadas as hipóteses de culpa exclusiva do consumidor ou de causas excludentes de responsabilidade genérica, como força maior ou caso fortuito. Assim, para se reconhecer a responsabilidade, mostra-se necessária a constatação apenas do dano e do nexo de causalidade entre a conduta e o dano, porquanto se trata o presente caso de responsabilidade objetiva. É sabido que as enchentes, especialmente a do Rio Tocantins, resultaram no alagamento de grande parte do Residencial Colina Park em Imperatriz/MA. Os transtornos e prejuízos trazidos pelas referidas inundações aos moradores do residencial são evidentes, porém a aferição da Responsabilidade Civil, neste caso, encontra-se na existência de margem de previsibilidade pela ré com relação as inundações ocorridas ou negligência ao não fazer um estudo de risco hidrológico da área, inclusive tal aspecto deve levar em consideração à época da venda dos lotes. Neste ponto, o laudo apresentado pelo perito judicial em sua conclusão mencionou que: “O empreendimento do ponto de vista legal e administrativo cumpriu as exigências e condicionantes ambientais e urbanísticas para a sua implantação. As informações e estudos sobre risco hidrológico não são exigidos na legislação federal e estadual brasileira. Na esfera municipal poucos municípios os contemplam em seus planos diretores de drenagem, e o município de Imperatriz não está entre eles.” Além disso, asseverou que: “A inexistência de instrumentos oficiais de gestão de risco hidrológico em planícies de inundação compromete não apenas a prevenção de impactos negativos, mas também nega instrumentos para a sua mitigação e recuperação.” Realmente o estudo de risco hidrológico não é exigido pela legislação brasileira e inexistem instrumentos oficiais de gestão do mencionado risco. Logo conclui-se que a parte ré não teria condições de prever o risco de inundações, tendo realizado o que lhe caberia para a formalização e venda do empreendimento. De fato, a Lei Federal nº6.766/1979, que regula o parcelamento do solo urbano no Brasil, não exige a apresentação de estudos de risco hidrológico como condição para aprovação e venda de terrenos. A legislação federal e estadual se concentra em exigências de infraestrutura básica. No caso específico da Comarca de Imperatriz/MA, o Município não contempla em seu Plano Diretor exigências específicas para a realização de tais estudos. De tal forma, plausível a tese levantada pela defesa para reconhecimento de excludente de responsabilidade civil por fortuito externo. Não há unanimidade doutrinária nos conceitos de força maior e caso fortuito, havendo inclusive doutrinadores e julgadores que consideram tais conceitos como sinônimos. Contudo, mostram-se dignos de apresentação os conceitos de caso fortuito e força maior trazidos pelo professor Flávio Tartuce (Manual de Direito Civil, Volume Único, 10ª edição, Editora Método, Rio de Janeiro:2020, pág. 464): “(...). Sendo assim, este autor entende ser melhor, do ponto de vista didático, definir o caso fortuito como o evento totalmente imprevisível decorrente de ato humano ou de evento natural. Já a força maior constitui um evento previsível, mas inevitável ou irresistível, decorrente de uma ou outra causa”. Sobre o assunto, Luciano Figueiredo e Roberto Figueiredo, lecionando sobre a excludente de responsabilidade civil por fortuito externo, esclarecem: “O fortuito externo decorre de fator estranho à pessoa do devedor ou sua empresa, tendo causa ligada à natureza, como raio, queda de barreiras e inundações, mal súbito de pessoa estranha ao serviço, etc...” (Manual de Direito Civil, Volume Único, Editora JusPodivm, São Paulo:2023, pág. 535) Importante mencionar também que, embora o Código do Consumidor não tenha previsto as excludentes de responsabilidade civil mencionadas, doutrina e jurisprudência são pacíficas em aceitá-las nas relações de consumo. Gustavo Tepedino, a esse respeito, argumenta: “Quanto à hipótese de caso fortuito ou força maior, embora o CDC não a inclua expressamente, como excludente, deve ser considerada como tal, uma vez que a sua ocorrência é capaz de romper o nexo de causalidade entre o acidente e o dano, indispensável à conflagração de responsabilidade”. (Temas de Direito Civil, Editora Renovar, Rio de Janeiro:2006, pág. 110) O Superior Tribunal de Justiça corrobora com referido entendimento: Automóvel. Roubo ocorrido em posto de lavagem. Força maior. Isenção de responsabilidade. O fato de o artigo 14, § 3º do Código de Defesa do Consumidor não se referir ao caso fortuito e à força maior, ao arrolar as causas de isenção de responsabilidade do fornecedor de serviços, não significa que, no sistema por ele instituído, não possam ser invocadas. Aplicação do artigo 1.058 do Código Civil. A inevitabilidade e não a imprevisibilidade é que efetivamente mais importa para caracterizar o fortuito. E aquela há de entender-se dentro de certa relatividade, tendo-se o acontecimento como inevitável em função do que seria razoável exigir-se. (REsp n. 120.647/SP, relator Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/3/2000, DJ de 15/5/2000, p. 156.) Além disso, necessário para a averiguação adequada da Responsabilidade Civil, a análise se a inundação possui ou não relação com o risco do empreendimento ou risco-proveito, ou seja, com a atividade desenvolvida pelo suposto responsável. Pela dinâmica dos fatos, não se consegue discernir que o dano ocasionado teria sido oriundo de falha no produto ou serviço da parte ré, uma vez que, como já relatado, o estudo de risco hidrológico não é exigido pelas autoridades públicas para a formalização do empreendimento e por não existir estudo algum nesse sentido, mesmo em órgão oficiais, descartando a tese da parte autora de que a inundação teria sido ocasionada pela falta de planejamento e de infraestrutura não fornecida pela parte requerida. Como se observou, as chuvas intensas e inesperadas, especialmente as ocorridas no final do mês de dezembro de 2021 e janeiro de 2022, acabaram por aumentar o nível de água do Rio Tocantins e afluentes, o que culminou com os seus transbordamentos e a inundação de até 51% do Residencial Colina Park no ano de 2022, conforme mencionado na conclusão do laudo pericial. Esse fenômeno da natureza marcado por imprevisibilidade na época da venda dos lotes e inevitabilidade, uma vez que ocorreria de qualquer maneira. Dessa forma, tendo em conta os contornos fáticos delineados nos autos e o laudo pericial, entendo que o presente caso se trata de evidente fortuito externo, o qual afasta o nexo de causalidade e, portanto, afasta a responsabilidade civil objetiva da parte ré em indenizar a parte autora. A jurisprudência pátria, em casos similares ao ora analisado, ratifica o entendimento aqui adotado, senão vejamos: RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA VERIFICADA NO CASO CONCRETO. ALAGAMENTO DO IMÓVEL EM RAZÃO DE CHUVA E TRANSBORDAMENTO DE RIO. FORTUITO EXTERNO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS INDEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0001048-09.2019.8.16.0195 - Curitiba - Rel.: Juiz Alvaro Rodrigues Junior - J. 04.12.2020) (TJ-PR - RI: 00010480920198160195 PR 0001048-09.2019.8.16.0195 (Acórdão), Relator: Juiz Alvaro Rodrigues Junior, Data de Julgamento: 04/12/2020, 2ª Turma Recursal, Data de Publicação: 07/12/2020) RECURSO INOMINADO. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONCESSIONÁRIA DE RODOVIA. ALAGAMENTO DA PISTA. TRANSBORDAMENTO DE RIO. FORTUITO EXTERNO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. DEVER DE INDENIZAR AFASTADO. DANOS MATERIAIS E MORAIS INDEVIDOS. RECURSO DA PARTE AUTORA PREJUDICADO. RECURSO DA PARTE RÉ PROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0006125-08.2020.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS ALVARO RODRIGUES JUNIOR - J. 27.06.2022) (TJ-PR - RI: 00061250820208160019 Ponta Grossa 0006125-08.2020.8.16.0019 (Acórdão), Relator: Alvaro Rodrigues Junior, Data de Julgamento: 27/06/2022, 2ª Turma Recursal, Data de Publicação: 27/06/2022) APELAÇÃO CÍVEL. TRANSPORTE RODOVIÁRIO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO DA CHEGADA NO DESTINO. TRANSPORTE INTERMUNICIPAL DE PASSAGEIRO. EXCLUDENTE DA RESPONSABILIDADE DA TRANSPORTADORA. FORTUITO EXTERNO. TEMPORAL E CHUVAS TORRENCIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA RATIFICADA. PRECEDENTE DO STJ. Atraso da chegada ao destino final decorrente da impossibilidade de trafegar com o ônibus devido a temporal e chuvas torrenciais. Mesmo que se trate de responsabilidade objetiva, há clara demonstração de fortuito externo, excepcionalidade esta que impossibilitou a prestação do serviço contratado com o consumidor nos termos inicialmente previstos. Caso concreto de situação climática extraordinariamente adversa na região. Dever de meio e resultado que impõe ao transportador de passageiro, acima de qualquer outra obrigação, assegurar a segurança dos usuários. Diante da ocorrência de excludente de responsabilidade, mostra-se inviável responsabilizar a empresa ré pelos danos noticiados na inicial. Rompido o nexo causal, resta afastada a pretensão indenizatória pelos danos materiais e morais. Honorários advocatícios majorados com base no art. 85, § 11, do CPC. APELAÇÃO IMPROVIDA.(Apelação Cível, Nº 70073242158, Décima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Guinther Spode, Julgado em: 28-09-2017) Portanto, tenho que os alagamentos reclamados decorreram de caso fortuito externo (enchentes), devendo ser reconhecida a excludente de responsabilidade civil. Pertinente lembrar ainda que em doze anos desde a criação do loteamento, apenas foram registradas duas situações de inundação, a confirmar que esses eventos não se deram de forma constante. Com efeito, todo o conjunto probatório indica que as enchentes que atingiram o imóvel não podem ser tidas como defeito. Assim, a indenização por danos morais e materiais é improcedente. Da indenização da Construção Em sua peça contestatória, a parte ré assentiu no pagamento de indenização pela construção realizada pela parte autora no lote, embora tenha feito ressalvas quanto a necessidade da obra ter obedecido determinados ditames, demonstrando assim interesse na mencionada construção. A indenização da construção mostra-se plausível, pois, após a rescisão contratual, a parte ré disporá como lhe aprouver do lote, aproveitando inclusive da edificação constante nele, não sendo razoável que o lote retornasse à posse da demandada sem nenhum ônus, a consubstanciar flagrante enriquecimento sem causa. Não vislumbro que as exigências mencionadas pela parte ré para a indenização da construção, sejam relevantes para criar obste a sua concessão, uma vez que a própria demandada, responsável pelo loteamento, não se insurgiu em nenhum momento contra a edificação realizada pela parte autora, com apresentação de qualquer embargo da obra, como inclusive prevê o parágrafo segundo da cláusula oitava do contrato de compromisso de compra e venda em análise. No que se refere a quantificação da indenização relativa a construção, entendo que o valor deve ser firmado em fase de liquidação de sentença. Da Rescisão Contratual Pelo que se vislumbra dos termos da Exordial, a parte autora pretende com a rescisão contratual receber de forma imediata e sem descontos o valor despendido com o contrato. Na hipótese dos autos, verifica-se que o negócio jurídico entabulado entre as partes tem como objeto promessa de compra/venda de terreno em loteamento urbano gerenciado pela parte requerida. O pleito de rescisão contratual fundamenta-se no fato de seus lotes terem sido atingidos pela inundação ocorrida em dezembro de 2021 e estarem em área considerada imprópria para moradia, nos termos do Laudo Técnico de Vistoria n. 002/2022, realizado pela Superintendência Municipal de Proteção e Defesa Civil, o que de fato restou comprovado, não sendo, portanto, caso de rescisão por culpa da contratante. Nessa situação, a jurisprudência pátria entende que não se pode falar em direito de retenção pela parte contratada, senão vejamos: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - EXTRAVIO DE DOCUMENTOS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA, PRETENSA FINANCIADORA DO PREÇO - FORTUITO EXTERNO - AUSÊNCIA DE CULPA DE AMBOS OS CONTRATANTES - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. - Estando evidenciado nos autos que a transação foi desfeita em razão do desaparecimento dos documentos enviados para o Banco que analisava o pedido de financiamento, não há que se falar em culpa dos contratantes, ficando configurada a hipótese de caso fortuito. - Não sendo o descumprimento do pacto imputável a nenhuma das partes, para a resolução da controvérsia, o retorno dos envolvidos ao status quo ante é a medida adequada, se mostrando descabida a retenção de valores, bem como a imposição de penalidade contratual e a condenação em danos morais. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.139234-5/001, Relator(a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/12/2021, publicação da súmula em 02/12/2021) Apelação – Compromisso de compra e venda – Ação de rescisão contratual – Procedência – Inconformismo da requerida – Alegação de que o atraso na entrega do imóvel se deu por caso fortuito ou força maior, em decorrência da pandemia de COVID-19 – Não ocorrência diante da data do negócio (em 2022) – Medidas sanitárias que já vigoravam há meses, quando assumida a obrigação – Ramo da construção civil que foi considerado atividade essencial pelo Decreto nº 10.342/2020 – "Habite-se" que não equivale à entrego do imóvel – Súmula 160 do TJSP – Inadimplemento injustificável da vendedora (art. 396 do CC), o que enseja devolução integral dos valores pagos (inclusive corretagem), com correção monetária a partir de cada desembolso – Majoração dos honorários para 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11º, do CPC – Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1010678-06.2023.8.26.0405; Relator (a): Enio Zuliani; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/09/2024; Data de Registro: 20/09/2024) APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c.c. Devolução de valores. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da ré. Prova dos autos que indicou culpa da ré pela rescisão contratual. Devolução integral dos valores pagos que deve ser mantida. Impossibilidade de carrear aos compradores o perdimento de valores ou taxa de fruição quando nem sequer ocuparam o imóvel, que nem mesmo teve suas obras iniciadas. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento. (TJSP; Apelação Cível 1003807-86.2023.8.26.0363; Relator (a): José Rubens Queiroz Gomes; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi Mirim - 4ª Vara; Data do Julgamento: 16/09/2024; Data de Registro: 16/09/2024) Cabe destacar que não há se falar em devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, porquanto é“válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, REsp nº 1.599.511/SP). O requerimento do demandado no sentido de que é da autora a responsabilidade sobre o pagamento de IPTU está em conformidade com o que dispõe o art. 67-A, §2º, inciso I, da Lei n. 13.786/18, de modo que o mencionado débito (IPTU) deverá ser pago mediante compensação com a quantia a ser restituída (art. 67-A, §3º, da Lei n. 13.786/18). Assim, afigura-se razoável a restituição pela parte ré à parte autora dos valores despendidos com os contrato em questão que somados alcançam a quantia incontroversa de R$ 30.100,74 (trinta mil e cem reais e setenta e quatro centavos), com exceção de valor atinente a comissão de corretagem. Quanto ao índice de correção a ser aplicado, é pacífico o entendimento jurisprudencial, de que deve ser utilizado o INPC, haja vista que é o índice que melhor reflete a reposição do valor nominal da moeda. Em relação à taxa de fruição, diga-se que o vendedor não aufere renda a título de alugueres, mas sim com a venda de terrenos. Assim, não há se falar em indenização por fruição. Além disso, a parte autora não obteve ganho econômico com a posse do imóvel, vez que o imóvel foi atingido pela inundação do Rio Tocantins e a suspensão do pagamento de parcelas se deu por decisão judicial da 2ª Vara da Fazenda Pública de Imperatriz e em consequência da própria decisão liminar proferida nestes autos, constatando a inocorrência de enriquecimento ilícito. DA FORMA DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES: Como o contrato fora celebrado em 17.12.2012, antes do início da vigência da Lei 13.786/2018, o valor a ser restituído deverá ser feito em parcela única e imediata. Por todo o exposto, julgo resolvido o mérito do presente feito e, nos termos do art. 487, I, CPC/2015, ACOLHO em parte os pedidos da parte autora, apenas no sentido de: a) Declarar a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, confirmando a antecipação de tutela concedida; b) Determinar a restituição em parcela única, da quantia atualizada sobre os valores pagos, deduzidos os valores de comissão de corretagem e de IPTU sobre esta; c) O valor a que se refere o item anterior deverá ser acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir de cada desembolso (Resp. nº 1.740.911 – DF). Condeno a parte ré em indenização relativa a construção, nos termos informados acima. Deixo de condenar a parte ré em danos morais e materiais pelos motivos já mencionados. Condeno a parte ré em custas e honorários advocatícios, os últimos fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da restituição – item b e c do dispositivo (CPC, art.85, § 2º, CPC/2015). Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Imperatriz (MA), data registrada no sistema. Frederico Feitosa de Oliveira Juiz de Direito

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Processo nº 0806555-55.2022.8.10.0040

ID: 261262972

Tribunal: TJMA Órgão: 5ª Vara Cível de Imperatriz Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0806555-55.2022.8.10.0040

Data de Disponibilização: 28/04/2025

Polo Ativo:

FRANCISCA ROCHA ALENCAR

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR

OAB/TO XXXXXX Desbloquear

LUCILENE ALVES LIMA

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

ESTADO DO MARANHÃO - PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Monte Castelo, nº 296A, Mercadinho - CEP: 65.901-350 E-mail: varaciv5_itz@tjma.jus.br Processo Judicial Eletrônico n.º… ESTADO DO MARANHÃO - PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Monte Castelo, nº 296A, Mercadinho - CEP: 65.901-350 E-mail: varaciv5_itz@tjma.jus.br Processo Judicial Eletrônico n.º 0806555-55.2022.8.10.0040 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: SEBASTIAO DOS SANTOS ROCHA e outros (3) Advogado do(a) REQUERENTE: LUCILENE ALVES LIMA - GO45743 REQUERIDO: RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Advogado do(a) APELADO: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR - TO5436 SENTENÇA Trata-se ação de rescisão contratual com restituição das parcelas pagas e indenização por danos materiais e morais ajuizada por SEBASTIAO DOS SANTOS ROCHA e outros (3) em desfavor de RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. A parte autora assevera ter adquirido junto às empresas requeridas, através de contrato de compromisso de compra e venda, lote no Residencial Colina Park, com pagamento de parcelas mensais. Sustenta que o loteamento Residencial Colina Park teria sido atingido nos anos de 2019, 2020 e 2021 por enchentes do Rio Tocantins e de riachos, sendo que estas teriam sido ocasionadas pela falta de planejamento e de infraestrutura não fornecida pela parte requerida. Relata que tentou reaver as parcelas pagas e avaliar o investimento feito com a construção do imóvel no terreno, bem como prejuízos com móveis planejados, entre outros pertences. Menciona que, por não haver resolução amigável para a questão, restou ingressar com a presente ação, a fim de ter rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado com o Requerido, bem como a restituição dos valores pagos acrescido de juros e correções monetária e indenização por dano material e moral. Concedida a tutela de urgência, determinando de auxílio aluguel. Em contestação, a parte ré aduz que o imóvel está fora da garantia legal prevista no art. 618, do Código Civil e que a situação ocorrida se trata de desastre natural, tendo em vista as chuvas anormais, na medida em que pugna pelo reconhecimento de excludente de ilicitude em razão de caso fortuito ou força maior. A peça contestatória também se insurge contra o pedido de restituição das parcelas pagas, asseverando que o percentual de retenção previsto no contrato seria de 30% (trinta por cento). Pugna pelo pagamento pela parte autora de aluguel de permanência, já que continuaria morando no imóvel, além de que não haveria que se falar em dano material ou moral pois não foi a parte ré que deu origem ao evento danoso. A parte autora apresentou réplica à contestação, rebatendo os termos desta. Proferida decisão saneadora, em que foram fixadas as questões de fatos e determinadas as provas que seriam produzidas. Auto de inspeção, laudo pericial e ata de audiência de esclarecimento do perito judicial juntados aos autos. As partes se manifestaram sobre os referidos documentos. Vieram os autos conclusos. É o breve relatório. Decido. Preambularmente, vale registrar que a matéria de prescrição foi analisada em saneamento, sem recurso. Além disso, necessário firmar que o laudo pericial e os esclarecimentos do perito judicial são suficientes para apontar a origem da inundação. Não havendo sido requeridas outras provas e ocorrida a preclusão das determinadas quando do saneamento processual. Por derradeiro, não prospera qualquer pedido de reabertura da instrução processual, principalmente o que se refere a análise do processo de licenciamento junto ao órgão ambiental competente, pois tal questão não fora levantada na Exordial e para o seu deferimento seria necessário o ingresso na demanda de ente público, o que não é possível tendo em vista a estabilização da demanda. Passa-se, portanto, ao julgamento do feito. Da Responsabilidade Civil - Reconhecimento de Excludente de Ilicitude A principal questão objeto de análise nos presentes autos diz respeito ao reconhecimento da Responsabilidade Civil e, por conseguinte, seu dever de indenizar. A violação de um dever jurídico, seja ele de fazer, não fazer, de cautela, entre outros, configura ato ilícito. E assim faz nascer a responsabilidade de reparar o dano pelo ofensor, conforme o que dispõe o art. 927 do Código Civil, in verbis: Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. A Responsabilidade Civil designa o dever que alguém tem de reparar o prejuízo em consequência da ofensa a um direito alheio. Nas palavras de Sergio Cavalieri Filho “a responsabilidade civil é um dever jurídico sucessivo que surge para recompor o dano decorrente da violação de um dever jurídico originário” (Programa de Responsabilidade Civil, 10ª ed. São Paulo: Malheiros 2012, pág. 2). Verifica-se dos autos que a parte ré é uma empresa que possui como objeto a execução de loteamentos e vendas de imóveis, a qual consta contratualmente como vendedora do lote em comento, impondo-se, no caso, a aplicação da teoria da responsabilidade objetiva, por se tratar de relação de consumo. Deve responder por prejuízos causados como fornecedor, no caso de defeito nos produtos, desde que reste demonstrado o nexo causal entre o defeito e o acidente de consumo, ressalvadas as hipóteses de culpa exclusiva do consumidor ou de causas excludentes de responsabilidade genérica, como força maior ou caso fortuito. Assim, para se reconhecer a responsabilidade, mostra-se necessária a constatação apenas do dano e do nexo de causalidade entre a conduta e o dano, porquanto se trata o presente caso de responsabilidade objetiva. É sabido que as enchentes, especialmente a do Rio Tocantins, resultaram no alagamento de grande parte do Residencial Colina Park em Imperatriz/MA. Os transtornos e prejuízos trazidos pelas referidas inundações aos moradores do residencial são evidentes, porém a aferição da Responsabilidade Civil, neste caso, encontra-se na existência de margem de previsibilidade pela ré com relação as inundações ocorridas ou negligência ao não fazer um estudo de risco hidrológico da área, inclusive tal aspecto deve levar em consideração à época da venda dos lotes. Neste ponto, o laudo apresentado pelo perito judicial em sua conclusão mencionou que: “O empreendimento do ponto de vista legal e administrativo cumpriu as exigências e condicionantes ambientais e urbanísticas para a sua implantação. As informações e estudos sobre risco hidrológico não são exigidos na legislação federal e estadual brasileira. Na esfera municipal poucos municípios os contemplam em seus planos diretores de drenagem, e o município de Imperatriz não está entre eles.” Além disso, asseverou que: “A inexistência de instrumentos oficiais de gestão de risco hidrológico em planícies de inundação compromete não apenas a prevenção de impactos negativos, mas também nega instrumentos para a sua mitigação e recuperação.” Realmente o estudo de risco hidrológico não é exigido pela legislação brasileira e inexistem instrumentos oficiais de gestão do mencionado risco. Logo conclui-se que a parte ré não teria condições de prever o risco de inundações, tendo realizado o que lhe caberia para a formalização e venda do empreendimento. De fato, a Lei Federal nº6.766/1979, que regula o parcelamento do solo urbano no Brasil, não exige a apresentação de estudos de risco hidrológico como condição para aprovação e venda de terrenos. A legislação federal e estadual se concentra em exigências de infraestrutura básica. No caso específico da Comarca de Imperatriz/MA, o Município não contempla em seu Plano Diretor exigências específicas para a realização de tais estudos. De tal forma, plausível a tese levantada pela defesa para reconhecimento de excludente de responsabilidade civil por fortuito externo. Não há unanimidade doutrinária nos conceitos de força maior e caso fortuito, havendo inclusive doutrinadores e julgadores que consideram tais conceitos como sinônimos. Contudo, mostram-se dignos de apresentação os conceitos de caso fortuito e força maior trazidos pelo professor Flávio Tartuce (Manual de Direito Civil, Volume Único, 10ª edição, Editora Método, Rio de Janeiro:2020, pág. 464): “(...). Sendo assim, este autor entende ser melhor, do ponto de vista didático, definir o caso fortuito como o evento totalmente imprevisível decorrente de ato humano ou de evento natural. Já a força maior constitui um evento previsível, mas inevitável ou irresistível, decorrente de uma ou outra causa”. Sobre o assunto, Luciano Figueiredo e Roberto Figueiredo, lecionando sobre a excludente de responsabilidade civil por fortuito externo, esclarecem: “O fortuito externo decorre de fator estranho à pessoa do devedor ou sua empresa, tendo causa ligada à natureza, como raio, queda de barreiras e inundações, mal súbito de pessoa estranha ao serviço, etc...” (Manual de Direito Civil, Volume Único, Editora JusPodivm, São Paulo:2023, pág. 535) Importante mencionar também que, embora o Código do Consumidor não tenha previsto as excludentes de responsabilidade civil mencionadas, doutrina e jurisprudência são pacíficas em aceitá-las nas relações de consumo. Gustavo Tepedino, a esse respeito, argumenta: “Quanto à hipótese de caso fortuito ou força maior, embora o CDC não a inclua expressamente, como excludente, deve ser considerada como tal, uma vez que a sua ocorrência é capaz de romper o nexo de causalidade entre o acidente e o dano, indispensável à conflagração de responsabilidade”. (Temas de Direito Civil, Editora Renovar, Rio de Janeiro:2006, pág. 110) O Superior Tribunal de Justiça corrobora com referido entendimento: Automóvel. Roubo ocorrido em posto de lavagem. Força maior. Isenção de responsabilidade. O fato de o artigo 14, § 3º do Código de Defesa do Consumidor não se referir ao caso fortuito e à força maior, ao arrolar as causas de isenção de responsabilidade do fornecedor de serviços, não significa que, no sistema por ele instituído, não possam ser invocadas. Aplicação do artigo 1.058 do Código Civil. A inevitabilidade e não a imprevisibilidade é que efetivamente mais importa para caracterizar o fortuito. E aquela há de entender-se dentro de certa relatividade, tendo-se o acontecimento como inevitável em função do que seria razoável exigir-se. (REsp n. 120.647/SP, relator Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/3/2000, DJ de 15/5/2000, p. 156.) Além disso, necessário para a averiguação adequada da Responsabilidade Civil, a análise se a inundação possui ou não relação com o risco do empreendimento ou risco-proveito, ou seja, com a atividade desenvolvida pelo suposto responsável. Pela dinâmica dos fatos, não se consegue discernir que o dano ocasionado teria sido oriundo de falha no produto ou serviço da parte ré, uma vez que, como já relatado, o estudo de risco hidrológico não é exigido pelas autoridades públicas para a formalização do empreendimento e por não existir estudo algum nesse sentido, mesmo em órgão oficiais, descartando a tese da parte autora de que a inundação teria sido ocasionada pela falta de planejamento e de infraestrutura não fornecida pela parte requerida. Como se observou, as chuvas intensas e inesperadas, especialmente as ocorridas no final do mês de dezembro de 2021 e janeiro de 2022, acabaram por aumentar o nível de água do Rio Tocantins e afluentes, o que culminou com os seus transbordamentos e a inundação de até 51% do Residencial Colina Park no ano de 2022, conforme mencionado na conclusão do laudo pericial. Esse fenômeno da natureza marcado por imprevisibilidade na época da venda dos lotes e inevitabilidade, uma vez que ocorreria de qualquer maneira. Dessa forma, tendo em conta os contornos fáticos delineados nos autos e o laudo pericial, entendo que o presente caso se trata de evidente fortuito externo, o qual afasta o nexo de causalidade e, portanto, afasta a responsabilidade civil objetiva da parte ré em indenizar a parte autora. A jurisprudência pátria, em casos similares ao ora analisado, ratifica o entendimento aqui adotado, senão vejamos: RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA VERIFICADA NO CASO CONCRETO. ALAGAMENTO DO IMÓVEL EM RAZÃO DE CHUVA E TRANSBORDAMENTO DE RIO. FORTUITO EXTERNO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS INDEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0001048-09.2019.8.16.0195 - Curitiba - Rel.: Juiz Alvaro Rodrigues Junior - J. 04.12.2020) (TJ-PR - RI: 00010480920198160195 PR 0001048-09.2019.8.16.0195 (Acórdão), Relator: Juiz Alvaro Rodrigues Junior, Data de Julgamento: 04/12/2020, 2ª Turma Recursal, Data de Publicação: 07/12/2020) RECURSO INOMINADO. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONCESSIONÁRIA DE RODOVIA. ALAGAMENTO DA PISTA. TRANSBORDAMENTO DE RIO. FORTUITO EXTERNO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. DEVER DE INDENIZAR AFASTADO. DANOS MATERIAIS E MORAIS INDEVIDOS. RECURSO DA PARTE AUTORA PREJUDICADO. RECURSO DA PARTE RÉ PROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0006125-08.2020.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS ALVARO RODRIGUES JUNIOR - J. 27.06.2022) (TJ-PR - RI: 00061250820208160019 Ponta Grossa 0006125-08.2020.8.16.0019 (Acórdão), Relator: Alvaro Rodrigues Junior, Data de Julgamento: 27/06/2022, 2ª Turma Recursal, Data de Publicação: 27/06/2022) APELAÇÃO CÍVEL. TRANSPORTE RODOVIÁRIO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO DA CHEGADA NO DESTINO. TRANSPORTE INTERMUNICIPAL DE PASSAGEIRO. EXCLUDENTE DA RESPONSABILIDADE DA TRANSPORTADORA. FORTUITO EXTERNO. TEMPORAL E CHUVAS TORRENCIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA RATIFICADA. PRECEDENTE DO STJ. Atraso da chegada ao destino final decorrente da impossibilidade de trafegar com o ônibus devido a temporal e chuvas torrenciais. Mesmo que se trate de responsabilidade objetiva, há clara demonstração de fortuito externo, excepcionalidade esta que impossibilitou a prestação do serviço contratado com o consumidor nos termos inicialmente previstos. Caso concreto de situação climática extraordinariamente adversa na região. Dever de meio e resultado que impõe ao transportador de passageiro, acima de qualquer outra obrigação, assegurar a segurança dos usuários. Diante da ocorrência de excludente de responsabilidade, mostra-se inviável responsabilizar a empresa ré pelos danos noticiados na inicial. Rompido o nexo causal, resta afastada a pretensão indenizatória pelos danos materiais e morais. Honorários advocatícios majorados com base no art. 85, § 11, do CPC. APELAÇÃO IMPROVIDA.(Apelação Cível, Nº 70073242158, Décima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Guinther Spode, Julgado em: 28-09-2017) Portanto, tenho que os alagamentos reclamados decorreram de caso fortuito externo (enchentes), devendo ser reconhecida a excludente de responsabilidade civil. Pertinente lembrar ainda que em doze anos desde a criação do loteamento, apenas foram registradas duas situações de inundação, a confirmar que esses eventos não se deram de forma constante. Com efeito, todo o conjunto probatório indica que as enchentes que atingiram o imóvel não podem ser tidas como defeito. Assim, a indenização por danos morais e materiais é improcedente. Da indenização da Construção Em sua peça contestatória, a parte ré assentiu no pagamento de indenização pela construção realizada pela parte autora no lote, embora tenha feito ressalvas quanto a necessidade da obra ter obedecido determinados ditames, demonstrando assim interesse na mencionada construção. A indenização da construção mostra-se plausível, pois, após a rescisão contratual, a parte ré disporá como lhe aprouver do lote, aproveitando inclusive da edificação constante nele, não sendo razoável que o lote retornasse à posse da demandada sem nenhum ônus, a consubstanciar flagrante enriquecimento sem causa. Não vislumbro que as exigências mencionadas pela parte ré para a indenização da construção, sejam relevantes para criar obste a sua concessão, uma vez que a própria demandada, responsável pelo loteamento, não se insurgiu em nenhum momento contra a edificação realizada pela parte autora, com apresentação de qualquer embargo da obra, como inclusive prevê o parágrafo segundo da cláusula oitava do contrato de compromisso de compra e venda em análise. No que se refere a quantificação da indenização relativa a construção, entendo que o valor deve ser firmado em fase de liquidação de sentença. Da Rescisão Contratual Pelo que se vislumbra dos termos da Exordial, a parte autora pretende com a rescisão contratual receber de forma imediata e sem descontos o valor despendido com o contrato. Na hipótese dos autos, verifica-se que o negócio jurídico entabulado entre as partes tem como objeto promessa de compra/venda de terreno em loteamento urbano gerenciado pela parte requerida. O pleito de rescisão contratual fundamenta-se no fato de seus lotes terem sido atingidos pela inundação ocorrida em dezembro de 2021 e estarem em área considerada imprópria para moradia, nos termos do Laudo Técnico de Vistoria n. 002/2022, realizado pela Superintendência Municipal de Proteção e Defesa Civil, o que de fato restou comprovado, não sendo, portanto, caso de rescisão por culpa da contratante. Nessa situação, a jurisprudência pátria entende que não se pode falar em direito de retenção pela parte contratada, senão vejamos: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - EXTRAVIO DE DOCUMENTOS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA, PRETENSA FINANCIADORA DO PREÇO - FORTUITO EXTERNO - AUSÊNCIA DE CULPA DE AMBOS OS CONTRATANTES - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. - Estando evidenciado nos autos que a transação foi desfeita em razão do desaparecimento dos documentos enviados para o Banco que analisava o pedido de financiamento, não há que se falar em culpa dos contratantes, ficando configurada a hipótese de caso fortuito. - Não sendo o descumprimento do pacto imputável a nenhuma das partes, para a resolução da controvérsia, o retorno dos envolvidos ao status quo ante é a medida adequada, se mostrando descabida a retenção de valores, bem como a imposição de penalidade contratual e a condenação em danos morais. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.139234-5/001, Relator(a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/12/2021, publicação da súmula em 02/12/2021) Apelação – Compromisso de compra e venda – Ação de rescisão contratual – Procedência – Inconformismo da requerida – Alegação de que o atraso na entrega do imóvel se deu por caso fortuito ou força maior, em decorrência da pandemia de COVID-19 – Não ocorrência diante da data do negócio (em 2022) – Medidas sanitárias que já vigoravam há meses, quando assumida a obrigação – Ramo da construção civil que foi considerado atividade essencial pelo Decreto nº 10.342/2020 – "Habite-se" que não equivale à entrego do imóvel – Súmula 160 do TJSP – Inadimplemento injustificável da vendedora (art. 396 do CC), o que enseja devolução integral dos valores pagos (inclusive corretagem), com correção monetária a partir de cada desembolso – Majoração dos honorários para 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11º, do CPC – Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1010678-06.2023.8.26.0405; Relator (a): Enio Zuliani; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/09/2024; Data de Registro: 20/09/2024) APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c.c. Devolução de valores. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da ré. Prova dos autos que indicou culpa da ré pela rescisão contratual. Devolução integral dos valores pagos que deve ser mantida. Impossibilidade de carrear aos compradores o perdimento de valores ou taxa de fruição quando nem sequer ocuparam o imóvel, que nem mesmo teve suas obras iniciadas. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento. (TJSP; Apelação Cível 1003807-86.2023.8.26.0363; Relator (a): José Rubens Queiroz Gomes; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi Mirim - 4ª Vara; Data do Julgamento: 16/09/2024; Data de Registro: 16/09/2024) Cabe destacar que não há se falar em devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, porquanto é“válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, REsp nº 1.599.511/SP). O requerimento do demandado no sentido de que é da autora a responsabilidade sobre o pagamento de IPTU está em conformidade com o que dispõe o art. 67-A, §2º, inciso I, da Lei n. 13.786/18, de modo que o mencionado débito (IPTU) deverá ser pago mediante compensação com a quantia a ser restituída (art. 67-A, §3º, da Lei n. 13.786/18). Assim, afigura-se razoável a restituição pela parte ré à parte autora dos valores despendidos com o(s) contrato(s) em questão que somados alcançam a quantia incontroversa de R$ 43.290,06 (quarenta e três mil, duzentos e noventa reais e seis centavos), com exceção de valor atinente a comissão de corretagem. Quanto ao índice de correção a ser aplicado, é pacífico o entendimento jurisprudencial, de que deve ser utilizado o INPC, haja vista que é o índice que melhor reflete a reposição do valor nominal da moeda. Em relação à taxa de fruição, diga-se que o vendedor não aufere renda a título de alugueres, mas sim com a venda de terrenos. Assim, não há se falar em indenização por fruição. Além disso, a parte autora não obteve ganho econômico com a posse do imóvel, vez que o imóvel foi atingido pela inundação do Rio Tocantins e a suspensão do pagamento de parcelas se deu por decisão judicial da 2ª Vara da Fazenda Pública de Imperatriz e em consequência da própria decisão liminar proferida nestes autos, constatando a inocorrência de enriquecimento ilícito. DA FORMA DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES: Como o contrato foi celebrado pelas partes em 24.12.2012, antes do início da vigência da Lei 13.786/2018, o valor a ser restituído deverá ser feito em parcela única e imediata. Por todo o exposto, julgo resolvido o mérito do presente feito e, nos termos do art. 487, I, CPC/2015, ACOLHO em parte os pedidos da parte autora, apenas no sentido de: a) Declarar a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, confirmando a antecipação de tutela concedida; b) Determinar a restituição em parcela única, da quantia atualizada sobre os valores pagos, deduzidos os valores de comissão de corretagem e de IPTU sobre esta; c) O valor a que se refere o item anterior deverá ser acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir de cada desembolso (Resp. nº 1.740.911 – DF). Condeno a parte ré em indenização relativa a construção, nos termos informados acima. Deixo de condenar a parte ré em danos morais e materiais pelos motivos já mencionados. Condeno a parte ré em custas e honorários advocatícios, os últimos fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da restituição – item b e c do dispositivo (CPC, art.85, § 2º, CPC/2015). Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Imperatriz (MA), data registrada no sistema. Frederico Feitosa de Oliveira Juiz de Direito

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