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"1007938-72.2022.8.26.0482" - Resultados da Busca

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Felipe Ferreira De Paula e outros x Refugio Das Lontras Pousada Empreendimentos Imobiliarios Ltda e outros

ID: 312256166

Tribunal: TJMG Órgão: 1ª Vara Cível da Comarca de Timóteo Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5006229-24.2023.8.13.0687

Data de Disponibilização: 01/07/2025

Polo Ativo:

FELIPE FERREIRA DE PAULA GLICIA MENDES DOS SANTOS FERREIRA

Polo Passivo:

REFUGIO DAS LONTRAS POUSADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA

Intimação

Advogados:

WILSON SALES BELCHIOR

OAB/MG XXXXXX Desbloquear

DOUGLAS DE ALMEIDA OLIVEIRA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

BRUNA FERREIRA DA SILVA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Timóteo / 1ª Vara Cível da Comarca de Timóteo Praça Olímpica, 65, Funcionários, Timóteo - MG - CEP: 35180-414 PROCE… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Timóteo / 1ª Vara Cível da Comarca de Timóteo Praça Olímpica, 65, Funcionários, Timóteo - MG - CEP: 35180-414 PROCESSO Nº: 5006229-24.2023.8.13.0687 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar] AUTOR: FELIPE FERREIRA DE PAULA CPF: 074.414.836-70 e outros RÉU: WAM BRASIL NEGOCIOS INTELIGENTES LTDA CPF: 17.919.649/0003-75 e outros SENTENÇA Felipe Ferreira de Paula e Glicia Mendes dos Santos Ferreira ajuizaram ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais, com pedido de tutela de urgência, em face de WAM Brasil Negócios Inteligentes Ltda. e Refúgio das Lontras Pousada Empreendimentos Imobiliários Ltda., todas as partes devidamente qualificadas nos autos. Consta da inicial, em síntese, que os autores, durante viagem de férias a Maceió/AL, em agosto de 2023, foram abordados por representantes das rés no hotel onde estavam hospedados, sendo convidados a assistir a uma breve apresentação com promessa de brindes. Após intensa abordagem comercial e sob alegações de oferta exclusiva e vantajosa, aderiram à aquisição de cota de imóvel em regime de multipropriedade, mediante a assinatura de contrato de promessa de compra e venda, no valor total de R$ 61.985,24 (sessenta e um mil, novecentos e oitenta e cinco reais e vinte e quatro centavos). Afirmam que pagaram até então o montante de R$ 7.055,24 (sete mil, cinquenta e cinco reais e vinte e quatro centavos), composto por taxa de intermediação (corretagem), parcela inicial e quatro parcelas mensais subsequentes. Sustentam, entretanto, que o contrato foi firmado mediante intensa pressão psicológica e sem a adequada informação sobre os serviços contratados, tendo, inclusive, deixado de receber parte dos vouchers promocionais prometidos. Alegam, ainda, a existência de cláusulas abusivas, especialmente quanto à retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos no caso de rescisão, bem como a imposição de taxa de fruição e devolução dos valores somente após o “Habite-se” do empreendimento, disposições que consideram incompatíveis com o Código de Defesa do Consumidor. Requereram a concessão de tutela provisória de urgência, para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como das eventuais obrigações acessórias, inclusive eventual inscrição nos cadastros de inadimplentes. Ao final, requereram a rescisão contratual; a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos (R$ 6.349,26), ou subsidiariamente, 75% (setenta e cinco por cento) (R$ 5.291,81), em parcela única; a inversão do ônus da prova; a declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas, especialmente aquelas que preveem retenções excessivas e variação unilateral de valores; a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais, em razão da abordagem abusiva, do descumprimento contratual e do abalo psicológico sofrido, invocando inclusive a teoria do desvio produtivo do consumidor, no valor sugerido de R$ 3.000,00 (três mil reais); e, por fim, a concessão da gratuidade da justiça (ID 10140354343). Instruindo a inicial, vieram os documentos de ID 10140358290 a ID 10140370935. Indeferidos os benefícios da justiça gratuita aos autores (ID 10167384437), eles comprovaram o recolhimento das custas iniciais e despesas de ingresso (ID 10178582336). Indeferido o pedido de tutela de urgência, designou-se audiência de conciliação (ID 10181589880), a qual restou infrutífera, em razão da ausência das empresas/rés (ID 10234842017). Certidão de decurso do prazo de defesa (ID 10261735038). Com vista para especificação de provas (ID 10261748438), a parte autora requereu o julgamento antecipado da lide (ID 10267688081). Decretou-se a revelia das rés (ID 10347179063). É o relatório. Fundamento e decido. Cuida-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais. O processo comporta julgamento no estado em que se encontra, tendo em vista o desinteresse das partes na produção de outras provas além daquelas constantes dos autos, sendo aplicável o disposto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Inicialmente, conforme já decidido em ID 10345811020, houve a decretação da revelia das empresas/rés, as quais não apresentaram contestação no prazo legal, embora oportunizado. Assim, a peça de defesa de ID 10351005230, apresentada extemporaneamente, não deve ser conhecida por este juízo. Nada obstante, as preliminares arguidas pela empresa/ré, por se tratarem de matéria de ordem pública, cognoscíveis, inclusive, de ofício, serão devidamente analisadas. No caso em análise, impõe-se o reconhecimento da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre os autores e as rés, tendo em vista que o contrato firmado versa sobre aquisição de cota em regime de multipropriedade imobiliária, caracterizando-se como típica relação de consumo. Com efeito, os autores, na condição de destinatários finais do serviço ofertado, enquadram-se no conceito de consumidores (art. 2º do CDC), enquanto as rés, responsáveis pela comercialização das cotas e empreendimentos, figuram como fornecedoras (art. 3º do CDC). A propósito, o próprio artigo 1.358-B do Código Civil, ao tratar da multipropriedade, expressamente prevê a observância das normas consumeristas, de forma supletiva e subsidiária, consolidando a incidência do CDC nos contratos dessa natureza. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO - CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE (TIME SHARING) - COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA - SUÍTE EM HOTEL - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICAÇÃO - CLÁUSULA ARBITRAL - ART. 51, VII - OBRIGATORIEDADE - ABUSIVIDADE - PROPOSITURA DE AÇÃO NO PODER JUDICIÁRIO - PRESUNÇÃO DE RECUSA DO CONSUMIDOR AO JUÍZO ARBITRAL. - Incidem as regras do CDC aos contratos de adesão de multipropriedade - time sharing (compra de unidade imobiliária autônoma em hotel/suíte) juntamente com o Código Civil, visando à proteção do contratante desse sistema, privilegiando a boa-fé objetiva, a função social do contrato e para se evitar quaisquer práticas ou cláusulas abusivas - O art. 51, VII, do CDC veda a adoção prévia e compulsória da arbitragem, no momento da celebração do contrato, ainda que satisfeitos os requisitos do artigo 4º, § 2º, da Lei nº 9 .307/96 - A propositura de ação de rescisão de contrato c/c indenização no âmbito do Poder Judiciário faz presumir a discordância do consumidor com a cláusula que institui o juízo arbitral no contrato de adesão. (TJMG - AC: 10702150266881001 Uberlândia, Relator.: Aparecida Grossi, Data de Julgamento: 18/06/2020, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/06/2020). E, em sendo aplicável o CDC, certo é que prevalece a regra de competência do foro de domicílio do consumidor/autor, tratando-se de competência absoluta, razão pela qual não pode prevalecer, de forma alguma, a cláusula de foro entabulada entre as partes. Por oportuno: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – RELAÇÃO CONSUMERISTA - APLICAÇÃO DO CDC - COMPETÊNCIA ABSOLUTA - FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. - A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que, tratando-se de relação consumerista, a regra de competência do foro de domicílio do consumidor é absoluta. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.20.069963-5/001, Relator(a): Des.(a) Mota e Silva, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/07/2020, publicação da súmula em 28/07/2020). A preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela empresa Refúgio das Lontras Pousada Empreendimentos Imobiliários Ltda. não merece acolhimento. Trata-se de relação jurídica consumerista, estabelecida no âmbito de contrato de aquisição de cota imobiliária em regime de multipropriedade, sendo certo que a responsabilidade nas relações de consumo é objetiva e solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º e §2º, do Código de Defesa do Consumidor. Conforme se extrai dos autos, a empresa requerida figura como uma das signatárias do contrato e está vinculada ao empreendimento objeto da lide, sendo beneficiária direta da avença. Nessas condições, ainda que eventualmente não tenha intermediado diretamente a negociação, responde solidariamente pelos vícios ou abusos decorrentes do negócio jurídico. Assim, estando demonstrado seu vínculo jurídico e econômico com o objeto contratual, não há que se falar em ilegitimidade passiva. REJEITO, portanto, as preliminares. Passa-se, então, à análise do mérito. Pelo que consta dos autos, as partes celebraram, em 17 de agosto de 2023, contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no regime de multipropriedade. A respeito do contrato de multipropriedade em questão, Maria Helena Diniz ensina que: O contrato de time sharing ou de multipropriedade tem como escopo o uso ou aproveitamento compartilhado de um bem imóvel e serviços em área turística, assegurado a cada cotitular sua utilização exclusiva durante um certo período do ano. É uma multipropriedade temporária muito útil para o desenvolvimento do turismo em hotéis, clubes, navios, etc. Mas não visa somente o uso do imóvel em certa área turística, pois pode envolver: troca de uso de direitos habitacionais ao local de férias, inclusive no exterior; direitos condominiais; participação em sociedade, direito a ações assumindo a veste de um investimento; direitos pessoais quanto a serviços pessoais a serviços ligados ao uso do imóvel, com os de hotelaria. (DINIZ, Maria Helena. Daniel Aureo Castro (coord.) Direito imobiliário atual: Multipropriedade imobiliária: uma figura condominial ad tempus. - Rio de Janeiro: Elsevier, 2013. p. 2). O Código Civil, após as alterações incluídas pela Lei nº 13.177/2018, passou a prever a possibilidade de instituição de condomínio em multipropriedade, que é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada (art. 1.358-C). Pois bem. Ressalte-se que, no ordenamento jurídico brasileiro, é plenamente admitida a rescisão unilateral e imotivada do contrato pelo promitente comprador, especialmente em contratos de adesão submetidos ao Código de Defesa do Consumidor. Trata-se de direito potestativo do adquirente, decorrente da autonomia da vontade e do princípio da boa-fé objetiva, não sendo exigida a demonstração de justo motivo para o rompimento contratual. Nessas hipóteses, a rescisão é viável, devendo-se apenas observar os critérios legais e contratuais para devolução dos valores pagos, com retenções proporcionais às despesas incorridas pela vendedora. No que tange à alegação dos autores de que teriam sido induzidos a contratar mediante abordagem persuasiva e propostas de marketing agressivas, cumpre esclarecer que tal circunstância, por si só, não caracteriza vício de consentimento apto a invalidar o negócio jurídico. Conforme se verifica dos documentos acostados aos autos, o contrato celebrado entre as partes contém cláusulas claras, redigidas em linguagem acessível, com detalhamento suficiente sobre o objeto da contratação — aquisição de fração ideal de unidade imobiliária em regime de multipropriedade —, bem como sobre as condições de pagamento, taxas incidentes e consequências da inadimplência. Não se evidencia, portanto, falha no dever de informação, nos termos do art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor, sendo certo que os consumidores tiveram plena oportunidade de conhecer os elementos essenciais do contrato antes de sua assinatura. Assim, ausente demonstração de qualquer ocultação de dados relevantes ou prestação de informações imprecisas pelas rés, afasta-se a alegação de vício informacional, preservando-se a validade do consentimento manifestado no momento da contratação. No tocante à pretensão de devolução da quantia paga a título de comissão de corretagem (denominada “parcela de intermediação”), esta não merece acolhimento. O contrato firmado entre as partes, celebrado em agosto de 2023, submete-se às disposições da Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 4.591/64, disciplinando expressamente as hipóteses de retenção de valores em caso de desfazimento contratual por iniciativa do adquirente. Nos termos do art. 67-A, inciso I, da referida lei, a integralidade da comissão de corretagem é dedutível das quantias a serem restituídas ao comprador, desde que devidamente destacada no instrumento contratual — o que se verifica no presente caso. Conforme se observa do documento de ID 10140360487, a referida parcela foi claramente indicada em campo próprio no Quadro Resumo, com individualização do valor (R$ 4.958,82), forma de pagamento (à vista, por meio de cartão de crédito) e identificação da beneficiária. Tal previsão, ademais, encontra respaldo na jurisprudência dos tribunais superiores, que reconhecem a validade da cláusula de transferência da obrigação de pagamento da corretagem ao adquirente quando o valor total da operação é previamente informado e destacado, conforme sedimentado no julgamento do Tema Repetitivo 960 do STJ (REsp 1.599.511/SP), aplicável ao caso em exame. Vejamos: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Por oportuno: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO UNILATERAL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. INFORMAÇÃO CLARA E PRECISA. RETENÇÃO DEVIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. 1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor pago a título de comissão de corretagem, cuja matéria foi objeto de julgamento em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1.551.956). 2. Rescindido o contrato por culpa do comprador, é devida a retenção da taxa de corretagem, porquanto no caso em discussão foi previamente informado no pacto o preço total da aquisição do imóvel, com destaque do valor pago a esse título. 3. Com o desprovimento do recurso, os honorários recursais devem ser majorados. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO - AC: 50515967320198090024 CALDAS NOVAS, Relator.: Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ). Assim, considerando-se que a contratação observou os requisitos de transparência e informação previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 6º, III, e 54, § 4º) e que a comissão de corretagem foi pactuada de forma destacada e com a anuência do consumidor, não há que se falar em devolução do valor pago a esse título. Prosseguindo, sobre a rescisão, o contrato dispõe, em sua Cláusula 8ª, inciso IV, parágrafo segundo, o seguinte: (…) Uma vez rescindido o contrato por inadimplência ou culpa do PROMITENTE COMPRADOR, ficarão à sua disposição as importâncias pagas, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido e devolvidas em até 30 (trinta) dias após a data de “concessão do Habite-se” ou 60 (sessenta) dias após a formalização do distrato, deduzida a importância equivalente a 50% (cinquenta por cento) do valor a ser restituído a título de prefixação das perdas e danos, independentemente de comprovação das mesmas. Também será integralmente retida a comissão de corretagem, já consignada na Proposta de Compra e Venda e no QUADRO RESUMO, deste instrumento. O adquirente ainda responderá pelas quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel e às taxas de condomínio, se não adimplidas. Nas relações contratuais, deve se resguardar a observância ao princípio da boa-fé objetiva, de modo a não permitir o enriquecimento de um em detrimento do outro, sob pena de a multa contratual ganhar contornos de abusividade, bem como não se pode reduzir o valor avençado ao ponto de estimular o descumprimento da obrigação ajustada pelas partes. O artigo 413 do Código Civil dispõe que: “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. Inclusive, a redução da multa pode ser declarada de ofício, conforme disposto no Enunciado nº 356 do CJF: “Nas hipóteses previstas no art. 413 do Código Civil, o juiz deverá reduzir a cláusula penal de ofício”. Nos termos do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, é assegurado ao adquirente, em caso de resolução contratual por sua iniciativa ou inadimplemento, o direito à devolução dos valores pagos, deduzidos cumulativamente da comissão de corretagem (já afastada da restituição no presente caso) e de cláusula penal que, como regra, não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. Excepcionalmente, o §5º do art. 67-A permite a estipulação de cláusula penal até o limite de 50% (cinquenta por cento), desde que o contrato esteja vinculado a empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação, nos moldes dos arts. 31-A a 31-F da Lei nº 4.591/64, e desde que a restituição ocorra no prazo de até 30 dias após a expedição do habite-se. Contudo, essa exceção legal não se aplica ao presente caso, pois não houve comprovação da existência formal do patrimônio de afetação, o que exige, nos termos do art. 31-B da Lei nº 4.591/64, a averbação do termo de afetação no competente Cartório de Registro de Imóveis. A mera alegação da ré quanto à vinculação do empreendimento ao regime do patrimônio de afetação não supre a ausência de prova documental — exigência que tem sido firmemente reiterada pela jurisprudência. Vejamos: CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EFEITO SUSPENSIVO. INADEQUAÇÃO DA VIA. NÃO CONHECIMENTO DO PEDIDO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO À PEDIDO DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO POTESTATIVO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE O VALOR PAGO. CONTRATO POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018. Aplicável. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. (…) 4. O art. 67-A, inciso II, da lei mencionada prevê que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente à pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. 5. Apesar de a ré afirmar a existência de patrimônio de afetação, não comprovou a averbação do seu termo de opção no competente ofício de Registro de Imóveis (art. 31-B da Lei 4.591/1964). (…) (TJDF 0702102-95.2022.8.07 .0006 1826453, Relator.: CARLOS PIRES SOARES NETO, Data de Julgamento: 28/02/2024, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 18/03/2024). Além disso, a própria conclusão da obra e a instituição do condomínio são causas que põem termo ao regime de afetação, de modo que eventual alegação de afetação posterior à entrega do empreendimento não se sustenta (art. 31-E, inciso I, da Lei 4.591/1964). Dessa forma, não se aplica a exceção legal, e deve ser observado o limite geral de 25% (vinte e cinco por cento) a título de cláusula penal, nos termos do caput do art. 67-A, inciso II. Trata-se de percentual proporcional e razoável, inclusive com respaldo na Súmula 543 do STJ, e que garante o equilíbrio entre as partes, evitando o enriquecimento sem causa da fornecedora. A propósito: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESCISÓRIA. MULTIPROPRIEDADE. APLICABILIDADE DO CDC SUPLETIVA E SUBSIDIÁRIA . MULTA RESCISÓRIA. PERCENTUAL. PATAMAR MÁXIMO. VINTE E CINCO POR CENTO . COMISSÃO DE CORRETAGEM. ATRIBUIÇÃO AO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. REQUISITO DE CLAREZA NÃO ATENDIDO . RESTITUIÇÃO DEVIDA. - O instituto da multipropriedade é regido pelo Capítulo VII-A do Código Civil e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições do Código Civil, pela Lei nº 4.591/64 e pelo Código de Defesa do Consumidor - A pena convencional não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, nos termos do art. 67-A, II, da Lei nº 4 .591/64, sendo abusiva cláusula contratual que estipule percentual superior - É possível a dedução dos valores de corretagem do montante a ser restituído, desde que o valor da comissão conste no contrato de maneira destacada, clara e precisa. Não havendo clareza quanto à atribuição da obrigação de pagar a taxa de corretagem, não há que se falar em impossibilidade de restituição. (TJMG - AC: 50017715320228130701, Relator.: Des.(a) Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 14/12/2022, 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/12/2022). Assim, os autores fazem jus à restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, excluído o montante referente à comissão de corretagem. Adiante, o contrato objeto da lide prevê, ainda, em sua Cláusula 8ª, inciso IV, parágrafo terceiro, que: Na hipótese de o PROMITENTE COMPRADOR estar no uso do imóvel este pagará à PROMITENTE VENDEDORA, até a sua efetiva devolução, a título de indenização pela fruição, 0,5% (zero vírgula cinco por cento) ao mês, do preço atualizado do imóvel, ficando desde já autorizada a PROMITENTE VENDEDORA a abater a quantia equivalente na devolução ao PROMITENTE COMPRADOR dos haveres deste, nos termos do Parágrafo Segundo. A cláusula penal compensatória já inserida no contrato, tem natureza indenizatória e visa ressarcir a vendedora pelas perdas e danos decorrentes da rescisão. Assim, admitir a cumulação desta penalidade com a cobrança de taxa de fruição implicaria duplicidade de sanções pela mesma causa — a resolução contratual por iniciativa do comprador — o que configura manifesta violação ao princípio do non bis in idem. Além disso, ainda que não houvesse vedação por duplicidade de penalização, a cobrança da taxa de fruição demanda prova concreta de que os compradores efetivamente usufruíram do imóvel objeto do contrato. No entanto, no presente caso, não há nos autos qualquer elemento que comprove a posse direta, a utilização das instalações ou mesmo o agendamento de ocupação pelos autores. A simples previsão contratual da taxa de fruição não é suficiente para justificar sua exigência, sendo imprescindível a demonstração do uso do bem. Logo, ausente qualquer prova da fruição da unidade multipropriedade pelos autores, e já estando contratualmente estabelecida cláusula penal compensatória, mostra-se abusiva e ilegal a cobrança cumulada da taxa de fruição, devendo ser afastada do cômputo das deduções incidentes sobre os valores a serem restituídos. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO 20% (VINTE POR CENTO). POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não se aplica ao caso as normas referentes a Lei n. 13.786/2018. O contrato foi celebrado em 2016, antes da vigência da referida norma. 2. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor quando o vínculo jurídico estabelecido entre as partes se enquadra nos conceitos de consumidor, fornecedor e produto, nos termos dos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90. 3. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula n. 543, do Superior Tribunal de Justiça). 4. O Superior Tribunal de Justiça - STJ fixou entendimento no sentido de que é possível a retenção pelo promitente vendedor de até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador. No caso, correta a sentença que reduziu o valor de 30% (trinta por cento) para 20% (vinte por cento) da quantia paga pelo consumidor, além de ter excluído a cobrança da taxa de fruição. 5. Na hipótese, a fixação de taxa de fruição, em imóvel sob regime de multipropriedade, se revela indevida, já que não há prova de utilização efetiva do imóvel e, além disso, a taxa, após rescisão do contrato, ganha natureza de cláusula penal compensatória com valor exorbitante. 6. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados. (TJDF 07034596620208070011 DF 0703459-66.2020.8.07.0011, Relator.: LEONARDO ROSCOE BESSA, Data de Julgamento: 29/09/2021, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 15/10/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Adiante, o dano moral, como se sabe, é a ofensa que repercute diretamente na esfera íntima da vítima, causando-lhe dor e sofrimento que ultrapassam o limite do tolerável, atingindo-a em sua própria personalidade. O ser humano tem uma esfera de valores próprios, que são postos em sua conduta não apenas em relação ao Estado mas, também, na convivência com seus semelhantes. O direito à honra se traduz juridicamente em larga série de expressões compreendidas como princípio da dignidade humana: o bom nome, a fama, o prestígio, a reputação, a estima, o decoro, a consideração, o respeito. Conforme ensina Carlos Roberto Gonçalves (em Responsabilidade Civil. 8. ed. São Paulo: Saraiva, 2003. p. 359), “dano moral é o que atinge o ofendido como pessoa, não lesando seu patrimônio. É lesão de bem que integra os direitos da personalidade, como a honra, a dignidade, intimidade, a imagem, o bom nome, etc., […] que acarreta ao lesado dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação”. Complementando, Maria Helena Diniz (em Curso de Direito Civil Brasileiro: Responsabilidade Civil. 20. ed. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 81.) define o dano moral como “a lesão de interesse não patrimonial de pessoa física ou jurídica, decorrente de violação a direitos da personalidade ou a situações jurídicas que afetam a esfera íntima do indivíduo”. No caso concreto, os autores alegam que a contratação da multipropriedade teria ocorrido sob forte pressão de vendas, com marketing excessivamente emocional, e que a posterior tentativa de rescisão lhes teria causado desgastes relevantes, inclusive com invocação da chamada “teoria do desvio produtivo do consumidor”. Ocorre que, embora se reconheça a existência de práticas comerciais agressivas em alguns modelos de multipropriedade, os fatos narrados não extrapolam o âmbito do mero inadimplemento contratual ou das vicissitudes típicas da relação de consumo, notadamente diante da ausência de prova de conduta abusiva específica ou de efetiva coação. Ademais, a alegação de desvio produtivo — tese que exige a demonstração de prejuízo significativo decorrente de tempo indevidamente despendido para solução de problema que não deveria ocorrer — não se sustenta nos autos, pois os elementos probatórios colacionados revelam apenas alguns contatos do autor via aplicativo de mensagens (WhatsApp), em dias distintos, o que, por si só, não caracteriza perda de tempo útil ou paralisação de tarefas essenciais. Como é cediço, a mera utilização de aplicativos de comunicação — comuns no cotidiano moderno — não demonstra, de forma concreta, um prejuízo extraordinário à rotina do consumidor, nem tampouco uma violação de sua dignidade. Logo, não se verifica a ocorrência de violação aos direitos da personalidade, tampouco qualquer situação excepcional que justifique a reparação por danos morais, não bastando a frustração das expectativas geradas pelo contrato para ensejar a indenização pretendida. Trata-se de dissabor inerente à dinâmica contratual, cujo enfrentamento deve se dar nos moldes já regulados pela legislação civil e consumerista, sem transbordar para a esfera extrapatrimonial. A propósito: COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. Multipropriedade (time-sharing). Ação de rescisão contratual c/c indenização. Sentença de procedência. Insurgência da ré. Aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor. Método agressivo de 'marketing' que permite o direito de arrependimento. Autor que foi abordado pela ré durante momento de lazer em hotel, acompanhado de seus familiares. Manifestação de vontade viciada. Arrependimento que se deu dia seguinte da celebração do negócio. Restituição integral de todos os valores efetivamente desembolsados pelo autor. Retenção de arras. Impossibilidade. Caráter confirmatório por se tratar de princípio de pagamento do preço ajustado. Retenção incabível. Ausência de prova de abalo à honra ou sofrimento negativo intenso. Indenização por danos morais afastada. Sentença modificada em parte. Recurso parcialmente provido. (TJSP - AC: 10079385220218260597 SP 1007938-52.2021.8.26.0597, Relator.: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de Julgamento: 16/09/2022, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/09/2022). AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Sentença de parcial procedência. Contrato envolvendo empreendimento de multipropriedade. Desistência do autor por insatisfação posterior . Danos morais não configurados. Mero aborrecimento. Prejuízo efetivamente sofrido já reparado pela tutela concedida em sentença. Negativação que não integrou a causa de pedir contida na inicial. Emenda que também nada falou a esse respeito, apesar de anterior ao seu protocolo a dívida negativada. Fato novo e cerceamento de defesa não configurados. Sequer fixada indenização, é descabido falar em majoração. Recurso desprovido. (TJSP - Apelação Cível: 10104174320238260566 São Carlos, Relator.: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 17/06/2024, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/06/2024). Destaque-se que a restituição dos valores devidos aos autores deverá ser efetivada de uma só vez. Inclusive, o Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do REsp 1300418/SC, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema nº 577), firmou a seguinte tese, que é perfeitamente aplicável também à presente hipótese: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.300.418/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe de 10/12/2013.). Ao arremate, quanto ao termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos aos autores, embora o contrato em questão tenha sido celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, a aplicação da tese firmada no Tema Repetitivo n.º 1022 do Superior Tribunal de Justiça mostra-se pertinente na hipótese dos autos. Isso porque, a mencionada tese – ainda que originalmente limitada aos contratos anteriores à referida lei – tem sido adotada por analogia pela jurisprudência atual, inclusive em contratos posteriores, quando a devolução das quantias pagas estiver condicionada à análise judicial da validade da cláusula penal, do percentual a ser retido ou da própria efetividade da rescisão contratual. Nessas hipóteses, não se pode imputar à parte vendedora o inadimplemento de obrigação cuja existência e extensão permaneciam sub judice, não se caracterizando mora até a definição judicial da obrigação de restituir. Assim sendo, tendo em vista que os presentes autos discutem não apenas a devolução dos valores pagos, mas também a validade e o limite da cláusula penal prevista contratualmente, reputa-se cabível a aplicação analógica da ratio decidendi firmada no Tema 1022, fixando-se, portanto, o termo inicial dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da presente decisão, por ausência de mora anterior juridicamente configurada. Deste modo, o débito deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA, desde a data de cada desembolso das parcelas até o trânsito em julgado, quando, então, incidirá somente a Taxa Selic, que engloba a correção monetária e os juros de mora. Pelo exposto, ACOLHO EM PARTE a pretensão inicial (CPC, art. 487, I, c/c art. 490), para: I) DECLARAR rescindido o contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária do empreendimento Refúgio das Lontras Pousada – no regime de multipropriedade n.º 03-B304/05, firmado entre as partes (ID 10351006069); e, II) CONDENAR as empresas/rés, solidariamente, a restituírem, aos autores, em parcela única, o valor que estes lhes pagaram, em razão do contrato objeto da lide, excluída a taxa de intermediação/corretagem, autorizada a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor apurado. O débito deverá ser atualizado pelo IPCA, desde a data de cada desembolso das parcelas até o trânsito em julgado, quando, então, incidirá somente a Taxa Selic, que engloba a correção monetária e os juros de mora. CONDENO os autores ao pagamento de 40% (quarenta por cento) das custas processuais, e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre a diferença entre o valor atribuído à causa e o valor da condenação (CPC, art. 82 e art. 85, §2º). CONDENO as empresas/rés ao pagamento de 60% (sessenta por cento) das custas processuais, e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (CPC, art. 82 e art. 85, §2º). Oportunamente, ARQUIVEM-SE os autos, com baixa. P.I.R. Timóteo/MG, data da assinatura eletrônica. RODRIGO ANTUNES LAGE Juiz de Direito

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