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Processo nº 1007890-91.2022.8.26.0554

ID: 333773174

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de Santo André - 6ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1007890-91.2022.8.26.0554

Data de Disponibilização: 24/07/2025

Polo Ativo:

ADRIANA TEIXEIRA BUENO ANDREA BUENO FEINGOLD EDUARDO TEIXEIRA BUENO ENRICO TEIXEIRA BUENO GREGORY CHARLES FEINGOLD

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

MARY MICHEL BACHA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

MARCELINO GAUDENCIO DE OLIVEIRA

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

HOMERO JOSE NARDIM FORNARI

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1007890-91.2022.8.26.0554 - Procedimento Comum Cível - Rescisão / Resolução - Eduardo Teixeira Bueno - - Adriana Teixeira Bueno - - Andrea Bueno Feingold - - Gregory Charles Feingold - -… Processo 1007890-91.2022.8.26.0554 - Procedimento Comum Cível - Rescisão / Resolução - Eduardo Teixeira Bueno - - Adriana Teixeira Bueno - - Andrea Bueno Feingold - - Gregory Charles Feingold - - Enrico Teixeira Bueno - Hilton Michel Bacha - Vistos. EDUARDO TEIXEIRA BUENO E OUTROS ajuizaram ação de rescisão contratual c/c indenização em face de DAVI AUGUSTO DE OLIVEIRA alegando que firmaram com o requerido um contrato de permuta e outras avenças, sendo que os autores cederam ao réu 03 terrenos, em contrapartida da entrega, por este, de 06 unidades a serem construídos nos terrenos. Aduziram que o prazo para a construção e entrega das unidades aos autores seria em junho de 2021, com tolerância de 180 dias, findando em dezembro de 2021, contudo, o requerido não cumpriu com sua obrigação, eis que, decorrido o prazo final, sequer existem obras em andamento no local. Relataram ter notificado o réu acerca da rescisão do contrato, ante o inadimplemento ocorrido, contudo, não obtiveram resposta. Postularam, assim, nos termos do art. 475, do Código Civil, inclusive em sede de tutela de urgência, a rescisão do contrato celebrado a retomada da posse dos terrenos pelos autores. Pediram, ainda, multa pelo descumprimento contratual, prevista na cláusula 5.3.2 da avença, a título de indenização, cujo total perfaz R$ 131.376,34. Com a inicial, foram juntados os documentos de fls. 09/47. Após a citação infrutífera do réu, foi postulado pelos autores postularam que sua citação fosse realizada na pessoa de seu representante legal, indicado no contrato, o que foi indeferido pelo juízo, conforme fls. 79/81 e decisão de fls. 84. Os autores informaram a interposição de agravo de instrumento tirado da decisão de fls. 84, sobrevindo acórdão não conhecendo do recurso, fls. 87/98 e 134/138. Esgotadas todas as tentativas de citação do requerido, este foi citado por edital, deixando de ofertar defesa no prazo legal, fls. 190, 201/203, 204 e 206. Compareceu aos autos a pessoa de HILTON MICHEL BACHA, arguindo ser adquirente de uma das unidades do empreendimento que seria construído pelo requerido no terreno permutado com os autores, postulando que seja reconhecido a sua assistência litisconsorcial necessária e, em caso de procedência da pretensão, com a rescisão do contrato celebrado entre os autores e o réu, postulou que fosse preservado o seu direito de ser indenizado pelos autores, nos termos previstos no art. 40, da Lei 4591/64. Juntou documentos a fls. 218/229. A Defensoria Pública do Estado de São Paulo, na condição de curadora especial do réu, citado por edital, se manifestou a fls. 232, bem como apresentou contestação por negativa geral, fls. 233/234. Réplica apresentada pelo autor em relação ao pedido do terceiro interessado HILTON e acerca da contestação ofertada pela Defensoria Pública, fls. 236/240. Foram realizadas novas diligências visando a localização do requerido, fls. 267 e 289, contudo, sem sucesso. O terceiro interessado HILTON MICHEL BACHA se manifestou a fls. 262/266 e 279, juntando documentos a fls. 280/282. A Defensoria Pública se manifestou a fls. 285 e 298. Manifestação dos autores a fls. 290/291. É o relatório. Fundamento e decido. O processo comporta julgamento antecipado, pois os documentos que o instruem são suficientes para o esclarecimento dos fatos, não havendo necessidade de produção de outras provas. Inicialmente, observo que mesmo após a citação do requerido por edital, bem como a contestação ofertada pela Defensoria Pública do Estado de São Paulo, fls. 233/234, foram realizadas diligências em novos endereços constantes dos autos, visando a localização do réu, contudo, sem sucesso, fls. 267 e 289. Desse modo, reputo válida a citação do réu por edital, realizada a fls. 190, 201/203, 204 e 206. No mérito, a pretensão é procedente. Restou incontroverso nos autos que os autores e os réus celebraram, em 04/10/2019, um instrumento particular de permuta e outras avenças, fls. 22/33. De acordo com o contrato celebrado, os autores, herdeiros e possuidores de três terrenos, discriminados na cláusula 3.1 da avença, prometeram em dação e/ou venda ao réu, os terrenos mencionados pelo preço total de R$ 1.350.000,00, sendo que este, em contrapartida, efetuaria o pagamento do preço através da entrega de 06 (seis) unidades autônomas a serem construídas nos terrenos, no valor de R$ 200.000,00, cada uma, discriminadas na cláusula 4.1 da avença. O restante do pagamento, no valor de R$ 150.000,00, seria pago pelo réu de entrada, nas condições constantes da cláusula 5.3. Nos termos da cláusula 4.1, as unidades autônomas lá discriminadas deveriam ser entregues pelo requerido aos autores em 30 de junho de 2021, com prazo de tolerância de 180 dias (cláusula 9.3 da avença), de modo que o prazo final da conclusão da obra e entrega das unidades autônomas aos autores ocorreria em 30/12/2021. Contudo, o requerido não entregou as unidades autônomas prometidas aos autores no prazo estipulado no contrato, fato esse incontroverso, muito menos iniciou a construção de qualquer obra no local, o que restou comprovado pelos documentos acostados aos autos. Nesse contexto, diante do inadimplemento do contrato por culpa do réu, a teor do art. 475, do Código Civil, de rigor que seja reconhecida a rescisão do contrato celebrado entre as partes, retornando-se a posse dos terrenos em favor dos autores. Nesse sentido: Ementa: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PERMUTA DE IMÓVEIS INADIMPLEMENTO POR CULPA DO RÉU RESCISÃO COM RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR SENTENÇA MANTIDA RECURSO NÃO PROVIDO (Classe/Assunto: Apelação Cível / Troca ou Permuta, 1002562-81.2020.8.26.0642, Relator(a): Giffoni Ferreira, Comarca: Ubatuba, Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 13/01/2023, Data de publicação: 13/01/2023). O pedido de multa por descumprimento contratual, a título de indenização também procede. Nos termos da cláusula 5.3.2, na "hipótese de atraso de qualquer das parcelas acima descritas incidira multa de 5% sobre o saldo devedor, sem prejuízo de correção monetária e juros de mora de 1% a.m., independentemente de notificação prévia". No caso, a cláusula mencionada faz menção às parcelas do preço dos terrenos permutados (cláusula 5.1, 5.2 e 5.3), a qual foi descumprida pelo réu em relação à entrega das unidades autônomas, conforme cláusula 5.2 da avença, de modo que a multa de 5% sobre o saldo devedor é devida, Contudo, quanto ao valor postulado na inicial (R$ 131.376,34), não houve nenhum cálculo apresentado pelos autores demonstrando o percentual de 5% sobre o saldo devedor atingiu o montante cobrado mencionado. Desse modo, o valor da multa devida, prevista na cláusula 5.3.2, deverá ser apurada na fase de execução da sentença, por simples cálculos aritméticos a serem apresentados pelos autores, visando demonstrar o exato valor devido pelo requerido. No mais, observo que a contestação por negativa geral, ofertada pela Defensoria Pública do Estado de São Paulo, curadora especial do réu, citado por edital, não teve o condão de afastar a convicção desse juízo, quanto ao reconhecimento da rescisão do contrato de permuta celebrado entre os autores e o réu, bem como o direito ao recebimento da multa prevista na cláusula contratual 5.3.2. Por fim, o pedido do terceiro interessado HILTON MICHEL BACHA, formulado a fls. 210/217, a fim de que ele seja reconhecido como litisconsorte assistencial e, em caso de procedência da pretensão postulada pelos autores em face da ré, com a consequente rescisão do contrato de permuta, que seja devidamente preservado o seu direito do terceiro interessado de ser indenizado, nos termos do art. 40, da Lei 4.591/64, não merece acolhida. Dispõe o art. 40 da Lei 4.591/64: Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno. § 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente. § 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular. § 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º. § 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial do que lhes for devido, somente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno objeto do presente artigo." Em que pese as alegações do terceiro interessado HILTON a fls. 210/217, ao que se infere dos autos não há provas nos autos de que os autores, proprietários dos terrenos permutados, tenham recebido quaisquer valores dos promitentes compradores ou promovido qualquer ato ilícito, muito menos recebido as unidades que foram prometidas pelo réu em permuta. Sobreleva notar que o dever de indenizar, previsto no art. 40 da Lei 4.591/64, somente seria atribuído aos autores, proprietários dos terrenos, caso o terceiro interessado HILTON, de boa-fé, adquirente de uma das unidades que seriam construídas no terreno, tivesse feito edificações na unidade adquirida, o que não ocorreu, até porque referida unidade sequer chegou a ser construída. Esta é, aliás, a lição de NELSON LUIZ GUEDES GERREIRA PINTO a respeito: "A matéria está disciplinada no artigo 40, da Lei 4.591/64, que estabelece como consequência da rescisão do contrato entre o incorporador e o dono do terreno a consolidação em favor deste da construção existente, ficando resolvidas as promessas ou cessões de direitos correspondentes à aquisição do terreno. Essa rescisão, contudo, não deixa desamparados os compradores que fizeram construções de boa-fé no terreno de terceiro, pois o § 2º do artigo 40 da Lei 4.591/64 estipula que o alienante deverá indenizar cada um dos adquirentes pelo valor das parcelas de construção (acessões e benfeitorias) que hajam adicionado ao imóvel" (op. cit., p. 245, g.n.). Ressalta-se que a incorporação sequer chegou a ser registrada pelo requerido, muito menos se iniciou qualquer construção no local, como se infere das fotos acostadas aos autos, sendo descumprido, assim, os requisitos do ar. 32 da Lei 4591/64. Em suma, nenhuma obra foi construída no local, muito menos houve a entrega de qualquer unidade ao terceiro interessado HILTON e aos autores, de modo que o terceiro interessado não efetuou qualquer construção de boa-fé na unidade por ele adquirida, que seria construída nos terrenos dos autores, objeto da permuta, logo não se aplica, no caso em tela, o disposto no art. 40 da Lei 4.591/64, § 2º, o qual estipula que o alienante deverá indenizar cada um dos adquirentes pelo valor das parcelas de construção (acessões e benfeitorias) que hajam adicionado ao imóvel. Vale dizer, o terceiro interessado HILTON deverá perseguir seu direito, quanto ao fato da não entrega da unidade por ele adquirida, conforme contrato de fls. 220/227, inclusive a restituição de eventuais valores pagos, diretamente em face do requerido DAVI, através da competente ação autônoma, razão pela qual incabível o pedido de assistência litisconsorcial formulada por HILTON, haja vista que a sentença aqui proferida não irá influir na relação jurídica entre ele, os autores e o réu DAVI. Diante do exposto, julgo procedente a pretensão formulada na inicial para: a) declarar rescindido o contrato de permutas e outras avenças, fls. 22/33, celebrado entre os autores e o réu, com a consequente retomada da posse dos terrenos em favor dos requerentes; b) condenar o requerido ao pagamento da multa prevista na cláusula 5.3.2 da avença, em favor dos autores, cujo montante devido será apurado em fase de execução, por simples cálculo aritmético, com correção monetária pelo índice do IPCA, desde o ajuizamento, mais juros de mora de 1% a.m., desde a citação, até 28/08/2024 (entrada em vigor da Lei nº 14.905/24), e a partir de 29/08/2024 com a incidência de juros de mora pela taxa SELIC, deduzindo-se o IPCA, desconsiderando-se eventual resultado negativo. Julgo extinto, o processo, com análise do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Por conta da sucumbência, caberá ao requerido arcar com o pagamento das custas, despesas processuais, bem como com os honorários advocatícios em favor dos requerentes, que fixo em 10% sobre o valor da condenação atualizado. P.I.C. - ADV: MARCELINO GAUDENCIO DE OLIVEIRA (OAB 149732/SP), MARCELINO GAUDENCIO DE OLIVEIRA (OAB 149732/SP), MARCELINO GAUDENCIO DE OLIVEIRA (OAB 149732/SP), MARCELINO GAUDENCIO DE OLIVEIRA (OAB 149732/SP), MARY MICHEL BACHA (OAB 162943/SP), HOMERO JOSE NARDIM FORNARI (OAB 234433/SP), HOMERO JOSE NARDIM FORNARI (OAB 234433/SP), HOMERO JOSE NARDIM FORNARI (OAB 234433/SP), HOMERO JOSE NARDIM FORNARI (OAB 234433/SP), HOMERO JOSE NARDIM FORNARI (OAB 234433/SP), MARCELINO GAUDENCIO DE OLIVEIRA (OAB 149732/SP)

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Resultados para o tribunal: TJSP

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Processo nº 1007890-91.2022.8.26.0554