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Lourenço Bittencourt Rebetez x Gustavo Loureiro Ferreira Leite e outros

ID: 275963949

Tribunal: TJSP Órgão: Foro Regional XI - Pinheiros - 2ª Vara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1003949-11.2025.8.26.0011

Data de Disponibilização: 22/05/2025

Polo Ativo:

LOURENçO BITTENCOURT REBETEZ

Polo Passivo:

GUSTAVO LOUREIRO FERREIRA LEITE MCP-B PARTICIPAçõES LTDA

Intimação

Advogados:

ODAIR DE MORAES JUNIOR

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EDUARDO MAZARO SANTOS

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

ADV: Odair de Moraes Junior (OAB 200488/SP), Eduardo Mazaro Santos (OAB 259696/SP) Processo 1003949-11.2025.8.26.0011 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Lourenço Bittencourt Rebetez - Reqdo: Gustavo… ADV: Odair de Moraes Junior (OAB 200488/SP), Eduardo Mazaro Santos (OAB 259696/SP) Processo 1003949-11.2025.8.26.0011 - Procedimento Comum Cível - Reqte: Lourenço Bittencourt Rebetez - Reqdo: Gustavo Loureiro Ferreira Leite, Mcp-b Participações Ltda - Vistos. Trata-se de ação de obrigação de fazer, com pedido de tutela antecipada, movida por Lourenço Bittencourt Rebetez em face de MCP-B Participações Ltda. e Gustavo Loureiro Ferreira Leite. Segundo narra a inicial, o autor é proprietário do imóvel situado na Rua Iquitos, nº 229, Vila Madalena, São Paulo, e está realizando construção residencial regularmente autorizada pelo Poder Público, conforme alvará nº 2024-64808-00. Alega que, para a adequada conclusão da obra, especialmente no que tange à impermeabilização, reboco e instalação de rufos metálicos na parede divisória entre os imóveis, é imprescindível o acesso ao imóvel vizinho, ocupado por Gustavo, requerido na presente demanda. Informa que, inicialmente, as partes mantinham relação de cortesia, havendo troca de mensagens e atendimento às solicitações feitas pelo réu quanto ao andamento da obra. Contudo, posteriormente, Gustavo passou a impedir o ingresso dos trabalhadores do autor em seu imóvel, apesar de ter solicitado esclarecimentos sobre os serviços pretendidos, vindo, em seguida, a interromper a comunicação sem justificativa. Em paralelo, o réu ajuizou ação de nunciação de obra nova (processo nº 1010358-37.2024), sob alegação de irregularidades na construção, mas teve o pedido liminar indeferido tanto em primeira quanto em segunda instância, por ausência de indícios de ilegalidade. O autor fundamenta seu pedido no artigo 1.313, inciso I, do Código Civil, que impõe ao proprietário vizinho o dever de tolerar o ingresso ao seu imóvel para a realização de obras necessárias, quando não houver outra forma de executá-las. Alega que a negativa do requerido impede a finalização da impermeabilização da parede divisória, o que pode gerar infiltrações e danos estruturais. Afirma que a obra já se encontra atrasada e que os serviços que demandam acesso ao imóvel vizinho teriam duração estimada de 25 dias, com mínima interferência no uso da propriedade do réu. Invocando a aplicação do artigo 1.313 do Código Civil, bem como o artigo 300 do Código de Processo Civil para justificar o pedido de tutela de urgência, requer a concessão de medida liminar para que seja autorizado o ingresso de seus trabalhadores no imóvel vizinho, sob pena de multa diária. No mérito, pleiteia a confirmação da tutela e a condenação dos réus à obrigação de permitir o acesso necessário à conclusão dos serviços indicados. Em análise do pedido de antecipação de tutela, observou-se que a inicial veio acompanhada de laudo técnico subscrito por engenheira civil, que atesta a urgência do acesso ao imóvel vizinho, apontando deteriorações na fachada lateral voltada para o imóvel dos réus, sinais de umidade e comprometimento estrutural decorrente da exposição às intempéries. O laudo também indicou os prejuízos financeiros já experimentados em razão da negativa de acesso, e o risco de agravamento da situação. Observou-se, ainda, que na ação de nunciação de obra nova não foi concedida medida liminar, o que evidencia a ausência de verossimilhança nas alegações de irregularidade por parte do réu. Assim, reconhecendo a presença dos requisitos do artigo 300 do CPC probabilidade do direito e perigo de dano , foi deferida a tutela antecipada para determinar que os réus autorizem o ingresso ao imóvel no prazo de três dias, sob pena de multa diária de R$ 1.500,00. Posteriormente, no pedido de fls. 120/123, o autor comunicou o descumprimento da decisão por parte da ré, relatando reiteradas tentativas frustradas de contato, tanto por meio eletrônico quanto presencial, e requerendo o reconhecimento da incidência das astreintes fixadas. Em resposta, na decisão de fls. 126, foi determinado que o autor instaurasse o incidente de cumprimento provisório de decisão, conforme o art. 537, §3º, do Código de Processo Civil, com o objetivo de evitar tumulto processual e formalizar o cumprimento da decisão liminar. Regularmente citada, a ré apresentou contestação a fls. 129/144. Em sua peça de defesa, a parte requerida alega, preliminarmente, a ausência de urgência para a concessão da tutela de urgência deferida nos autos, sustentando que o autor permaneceu inerte por dez meses após a distribuição da ação de nunciação de obra nova conexa, sem demonstrar necessidade imediata para a realização dos serviços indicados. Argumenta que essa tutela poderia comprometer a perícia já designada na ação conexa, uma vez que a finalização da obra, pelo lado do muro situado no imóvel da ré, poderia encobrir supostos danos que o perito deveria apurar. No tocante ao mérito, alega a ré que o autor não observou condutas de boa vizinhança, deixando de comunicar formalmente sobre as intervenções pretendidas. Relata que o muro erguido pelo autor gerou sombreamento significativo sobre sua propriedade, comprometendo a incidência de luz solar e prejudicando o funcionamento dos painéis solares instalados. Sustenta que a negativa de acesso ao imóvel decorreu do legítimo exercício do direito de propriedade, invocando o art. 5º, inciso XI, da Constituição Federal, que assegura a inviolabilidade do domicílio. Defende que a autorização judicial para ingresso no imóvel não pode implicar em direito absoluto e irrestrito, devendo ser conciliada com a proteção à rotina e segurança familiar. Fundamentando seu pedido no art. 300 do Código de Processo Civil, a parte requerida requer a imediata revogação da tutela de urgência concedida e a improcedência da ação, sob o argumento de ausência de urgência e risco de prejuízo à prova pericial na demanda conexa. Ao final, pleiteia a condenação do autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, bem como que todas as publicações e intimações sejam expedidas em nome dos advogados indicados. A ré opôs embargos de declaração às fls. 196/201, alegando omissão na decisão de fls. 103/105, por não ter sido considerada a conexão da presente ação com a de nunciação de obra nova, e o possível prejuízo à prova pericial nesta última. Requereu a revogação da tutela e o afastamento da multa fixada. Na manifestação do autor às fls. 205/212, argumentou-se que os embargos não deveriam ser conhecidos, por visarem apenas rediscutir matéria já decidida e por terem sido interpostos contra ato desprovido de conteúdo decisório, apontando, inclusive, a preclusão para interposição de eventual recurso. Na decisão de fls. 213/216, foi reconhecida a tempestividade dos embargos de declaração, mas deixado de acolhê-los. Considerou-se inexistente a alegada omissão, tendo em vista que a decisão impugnada se fundamentou em elementos técnicos constantes dos autos e na urgência evidenciada pelo risco de dano estrutural e prejuízo financeiro. A decisão ressaltou que a alegação de possível interferência na perícia da ação conexa consistia em mera pretensão de rediscussão de mérito, incompatível com os estreitos limites dos embargos de declaração. Enfatizou-se que a concessão da tutela atendeu aos requisitos legais previstos no art. 300 do CPC e que não há obrigação processual de se manifestar sobre todos os pontos arguídos pelas partes, bastando a fundamentação centrada no núcleo do litígio. Ao final, registrou-se que a oposição reiterada de embargos com caráter protelatório pode ensejar aplicação de multa, nos termos do art. 1.026, §§ 2º e 3º, do CPC. A parte autora apresentou réplica a fls. 221/227. No tocante às preliminares arguidas em contestação, aduz que os réus não lograram demonstrar qualquer irregularidade na obra que pudesse impedir, modificar ou extinguir o direito de acesso ao imóvel vizinho para realização dos serviços necessários, direito esse reconhecido judicialmente com a concessão da tutela antecipada. Rebate a alegação de ausência de urgência apontando que os réus não comprovaram irregularidades no projeto, e que o escopo da perícia determinada na ação de nunciação de obra nova conexa já está delimitado e não guarda relação com o tratamento do muro divisório. Alega que a alegação de que a continuidade da obra comprometeria a perícia é contraditória, na medida em que os próprios réus requereram a redesignação da data da perícia, retardando o processo. Acrescenta que os réus não apresentaram qualquer solução prática para o cumprimento da obrigação judicial, como sugestão de datas ou horários para o acesso, revelando desprezo deliberado pela ordem judicial. Alega, ainda, que os argumentos utilizados pelos réus configuram comportamento contraditório (venire contra factum proprium), ao imputar ao autor a paralisação da obra, sendo que esta decorre justamente da negativa de acesso por parte dos réus. Reitera que a continuidade da obra depende da impermeabilização das paredes divisórias, sendo inadmissível que os réus, ao mesmo tempo, aleguem necessidade de interrupção da obra e atribuam sua paralisação ao autor. No tocante aos fatos, aduz que as alegações dos réus quanto à suposta interdição da piscina, invasão de privacidade por meio de fotos e ausência de plano de execução das obras são infundadas. Ressalta que as imagens anexadas tratam exclusivamente de aspectos técnicos, sem violar a intimidade dos réus, sendo práticas comuns na engenharia. Assevera, ainda, que o plano de execução foi devidamente apresentado em laudo técnico juntado aos autos, contendo inclusive fotos ilustrativas do serviço a ser realizado. Rejeita a alegação de que a construção compromete a privacidade e a vista do imóvel vizinho, destacando tratar-se de realidade comum em grandes centros urbanos como São Paulo. A autora repete os pedidos formulados na inicial. E o relatório. DECIDO. A presente ação depende de dilação probatória para seu julgamento, não admitindo o julgamento no estado, na forma do art. 355, do Código de Processo Civil. Assim, passo a analisar a presente ação à luz do artigo 357 do Código de Processo Civil. Não há nulidades no presente feito, nem questões processuais pendentes a serem sanadas. Quanto às preliminares arguidas na contestação, afasto-as. A alegação de ausência de urgência para a concessão da tutela de urgência já foi devidamente enfrentada nas decisões anteriores, especialmente na de fls. 213/216, que reconheceu a presença dos requisitos legais previstos no artigo 300 do CPC. Ainda que a parte requerida sustente possível interferência na produção da prova pericial da ação conexa, tal argumento foi analisado e rechaçado na mesma decisão, que destacou o caráter técnico da fundamentação adotada e a ausência de omissão a ser suprida. Ademais, não se demonstrou nos autos que a realização dos serviços objeto desta ação comprometerá a prova naqueles autos, tampouco há nos autos elementos que afastem a necessidade da intervenção pretendida, ou que descaracterizem o direito de acesso nos termos do art. 1.313 do Código Civil. No mais, compulsando as principais peças processuais, verifico nos autos a existência das condições da ação e o preenchimento dos pressupostos processuais. Ainda, em não havendo questões processuais pendentes, dou o feito por saneado. Restou incontroverso que o autor é proprietário do imóvel situado na Rua Iquitos, nº 229, Vila Madalena, São Paulo, e que se encontra em fase de construção residencial regularmente autorizada, conforme alvará expedido pelo Poder Público. É também incontroverso que há parede divisória entre o imóvel do autor e o imóvel ocupado por Gustavo Loureiro Ferreira Leite, e que os serviços de impermeabilização e instalação de rufos requerem acesso temporário ao imóvel vizinho. Portanto, a controvérsia surge quanto à legitimidade da negativa da ré em permitir o ingresso de trabalhadores do autor em seu imóvel para a realização de tais serviços, bem como quanto à extensão dos direitos de vizinhança diante da alegação de comprometimento da rotina, privacidade e funcionamento de painéis solares na residência da ré. Dessa forma, como pontos controvertidos da ação, fixo os seguintes: 1. Se a negativa da parte ré em permitir o acesso de trabalhadores ao seu imóvel encontra respaldo no direito de propriedade, notadamente no tocante à inviolabilidade do domicílio. 2. Se a realização dos serviços indicados pelo autor (impermeabilização, reboco e instalação de rufos metálicos na parede divisória) é indispensável e não pode ser realizada de outro modo que não com o acesso ao imóvel vizinho. 3. Se há efetivo risco de dano estrutural ou financeiro ao imóvel do autor em decorrência da negativa de acesso. 4. Se a realização dos serviços pelo lado do imóvel da parte ré pode comprometer ou prejudicar a produção de prova pericial na ação de nunciação de obra nova conexa. A questão de direito relevante consiste em estabelecer os limites e condicionantes do exercício do direito de vizinhança previsto no artigo 1.313 do Código Civil, em confronto com a proteção constitucional à inviolabilidade do domicílio, prevista no artigo 5º, inciso XI, da Constituição Federal. Para dirimir tais pontos controvertidos, faculto às partes a produção de prova documental e pericial. A prova documental será produzida com a observância dos ditames contidos no Código de Processo Civil. Para realização de prova pericial, nomeio o perito Juarez Pantaleão, que deverá ser intimado para estimar seus honorários no prazo de 5 (cinco) dias, observando que a presente perícia complementa àquela realizada em ação conexa. Os honorários serão arcados igualmente entre as partes, no prazo fixado por este juízo, sob pena de preclusão da prova em prejuízo da parte não depositante. Como quesitos do juízo, fixo os seguintes: 1. Os serviços de impermeabilização, reboco e instalação de rufos metálicos na parede divisória entre os imóveis são tecnicamente necessários para a adequada conclusão da obra realizada pelo autor? 2. É possível a execução de tais serviços por outro meio, que não demande o acesso ao imóvel da parte ré? 3. Quais os riscos técnicos e estruturais que a não realização desses serviços pode acarretar ao imóvel do autor? 4. A realização dos referidos serviços pelo lado do imóvel da parte ré tem potencial de prejudicar ou inviabilizar a produção de prova pericial na ação de nunciação de obra nova conexa? 5. Os danos alegados pela parte ré (sombreamento, prejuízo aos painéis solares, comprometimento de rotina ou privacidade) podem ser quantificados e avaliados em termos técnicos? Poderão as partes apresentar seus quesitos e assistentes técnicos no prazo legal. Por fim, no tocante ao ônus da prova, observo que é ônus da parte autora comprovar os fatos constitutivos de seu direito, cabendo à parte ré a comprovação de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora. Observo que o sentenciamento do feito será conjunto. Int.

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Processo nº 0800898-98.2019.8.10.0053

ID: 295135580

Tribunal: TJMA Órgão: 1ª Vara de Porto Franco Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0800898-98.2019.8.10.0053

Data de Disponibilização: 11/06/2025

Polo Ativo:

ITALO BANDEIRA FERREIRA

Polo Passivo:

Intimação

Advogados:

CASSIO GOMES PEREIRA LUCENA

OAB/MA XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO MARANHÃO NAUJ – NÚCLEO DE APOIO ÀS UNIDADES JUDICIAIS 0800898-98.2019.8.10.0053 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor: ITALO BANDEIRA FERREIRA Réu: MUNICIPIO DE PORTO FRANC… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO MARANHÃO NAUJ – NÚCLEO DE APOIO ÀS UNIDADES JUDICIAIS 0800898-98.2019.8.10.0053 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor: ITALO BANDEIRA FERREIRA Réu: MUNICIPIO DE PORTO FRANCO SENTENÇA Trata-se de Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais ajuizada por ÍTALO BANDEIRA FERREIRA em face do MUNICÍPIO DE PORTO FRANCO, em decorrência do falecimento de sua esposa, CLAUDDIA SOUSA DA SILVA, e de seu filho, ISACC, por alegada negligência e imperícia médica ocorrida no Hospital Municipal e Maternidade Aderson Marinho. Alega o Requerente que sua esposa, com 40 semanas e seis dias de gestação, deu entrada no hospital no dia 09 de junho de 2017, com 4 cm de dilatação. Após avaliação, foi decidido induzir o parto normal, mesmo com a dilatação não sendo totalmente favorável. Alega que houve demora injustificada, que o bebê foi retirado com força, vindo a falecer, e que sua esposa não recebeu o atendimento adequado, culminando em seu óbito. Deferido o pedido de justiça gratuita em Id. 18343801; Citado, o Município requerido apresentou contestação em Id. 20656567, alegando preliminarmente a inexistência de responsabilidade, argumentando que os atendimentos foram realizados conforme protocolos médicos, não havendo erro profissional que justifique a indenização pretendida. Argumenta ainda que a responsabilidade médica é de meio, e não de resultado, inexistindo prova de negligência ou imperícia. Réplica à contestação não foi apresentada, conforme certidão de Id. 109986467 e Id. 120225319. Na ausência de novos requerimentos, tornaram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. O cerne da questão reside em determinar se houve erro médico no atendimento à esposa do Requerente, que resultou no óbito dela e do filho, e se o Município de Porto Franco deve ser responsabilizado por tal evento. A responsabilidade civil aquiliana, em geral, funda-se em três requisitos, quais sejam: a conduta antijurídica (culposa ou dolosa), o dano e, ainda, o nexo causal entre ambos. Tal conclusão é extraída da conjugação dos artigos 186 e 927, ambos do Código Civil, segundo os quais: “Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.” "Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo." A responsabilidade civil da Administração Pública, decorrente de danos causados por seus agentes, é objetiva, quer seja em face dos arts. 43 e 932, inciso III, do Código Civil de 2002, ou diante do que prescreve o art. 37, § 6º, da Constituição Federal: "As pessoas jurídicas de direito público e as de direito privado prestadoras de serviços públicos responderão pelos danos que seus agentes, nessa qualidade, causarem a terceiros, assegurado o direito de regresso contra o responsável nos casos de dolo ou culpa". Sobre a responsabilidade objetiva estatal, leciona Sílvio Rodrigues: “Na responsabilidade objetiva a atitude culposa ou dolosa do agente causador do dano é de menor relevância, pois, desde que exista relação de causalidade entre o dano experimentado pela vítima e o ato do agente, surge o dever de indenizar, quer tenha este último agido ou não culposamente. 'A teoria do risco é a da responsabilidade objetiva. Segundo essa teoria, aquele que, através de sua atividade, cria risco de dano para terceiros deve ser obrigado a repará-lo, ainda que sua atividade e seu comportamento sejam isentos de culpa. Examina-se a situação, e, se for verificada, objetivamente, a relação de causa e efeito entre o comportamento do agente e o dano experimentado pela vítima, esta tem direito de ser indenizada por aquele” (Direito civil, vol. IV. 20. ed. São Paulo: Ed. Saraiva, 2008; p. 09 – grifou-se) Sobre o tema, ainda, lecionam PABLO STOLZE GAGLIANO e RODOLFO PAMPLONA FILHO: "(...) a responsabilidade civil do Estado é objetiva, tendo tal afirmação fulcro, inclusive, em sede constitucional, conforme se verifica de uma simples leitura do § 6º do art. 37 da Constituição Federal de 1988, in verbis: [..]". Seguindo tal diretriz, o CC/2002 estabelece regra semelhante, em seu art. 43, registrando que "as pessoas jurídicas de direito público interno são civilmente responsáveis por atos dos seus agentes que nessa qualidade causem danos a terceiros, ressalvado direito regressivo contra os candidatos do dano, se houver, por parte destes, culpa ou dolo" (Novo Curso de Direito Civil, Responsabilidade Civil, vol. 3. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 2017; p. 143). O nexo causal entre a conduta do hospital e o resultado danoso está demonstrado por meio da documentação constante nos autos, conforme adiante se vê. O Supremo Tribunal Federal, acerca da matéria, tem orientado: "A teoria do risco administrativo, consagrada em sucessivos documentos constitucionais brasileiros desde a Carta Política de 1946, confere fundamento doutrinário à responsabilidade civil objetiva do Poder Público pelos danos a que os agentes públicos houverem dado causa, por ação ou por omissão. Essa concepção teórica, que informa o princípio constitucional da responsabilidade civil objetiva do Poder Público, faz emergir, da mera ocorrência de ato lesivo causado à vítima pelo Estado, o dever de indenizá-la pelo dano pessoal e/ou patrimonial sofrido, independentemente de caracterização de culpa dos agentes estatais ou de demonstração de falta do serviço público"(STF, RE n. 109615/RJ, Primeira Turma, Rel. Ministro Celso de Melo, DJU de 02.08.1996). Assim, caberia ao ente público comprovar que a falha no atendimento inexistiu, nos termos do art. 373, II do CPC o que não ocorreu. O nexo causal entre a conduta do hospital e o resultado danoso está demonstrado por meio da documentação constante nos autos. A esposa do Requerente deu entrada no hospital com 40 semanas e 06 dias de gestação, sendo constatada dilatação de 4 cm às 14h00. Às 20h00, a dilatação progrediu para 6 cm, sendo administrada medicação para induzir o parto normal. O Município alega que todos os procedimentos foram realizados conforme a literatura médica, e que o óbito do feto decorreu de atonia uterina, complicação imprevisível e inevitável. Contudo, a análise dos depoimentos colhidos na audiência de instrução e julgamento (Id. 101558476) revela indícios de que a conduta médica pode ter sido inadequada, conforme aduziu a testemunha GILDESA FERREIRA COELHO. O Requerente relatou que não houve a realização da cesariana, mesmo diante da ausência de progressão adequada do trabalho de parto, e que o médico foi encontrado em área de repouso sem camisa após a constatação da morte do filho. As testemunhas confirmaram as alegações do Autor, relatando a demora no atendimento e a ausência de recursos adequados no Hospital Municipal. A ausência de prontuário médico completo e detalhado da paciente, com informações sobre a evolução do trabalho de parto, os sinais vitais da gestante e os batimentos cardíacos fetais, impede a análise precisa da conduta médica e a verificação da adequação dos procedimentos adotados, na qual o requerido não fez questão de juntar aos autos. A falta de prontuário de admissão e avaliação hospitalar informando dilatação, perda de líquido, sinais vitais e monitorização da dilatação para saber se conduziram correto ao realizar a tentativa de parto normal é um forte indicativo de negligência. Conforme expresso, a ausência de exames conclusivos e de monitoramento adequado impediu a detecção precoce de complicações, o que poderia ter possibilitado tratamento adequado e evitado os óbitos. O prontuário médico é falho, conforme observado, o que implica o reconhecimento de culpa, por imperícia e mesmo negligência, na própria elaboração do laudo médico. Dessa forma, a jurisprudência pátria entende: “RESPONSABILIDADE CIVIL. ERRO MÉDICO. MORTE DE FETO. DEMORA NO DIAGNÓSTICO DO SOFRIMENTO FETAL E DO PROLAPSO DE CORDÃO UMBILICAL. NECESSIDADE URGENTE DE CESARIANA. RETARDAMENTO INJUSTIFICADO DO ATO CIRÚRGICO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. REDUÇÃO DA INDENIZAÇÃO DO DANO MORAL. APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE” (TJPR - 10a Câmara Cível - 0000381-57.2012.8.16.0166 - Terra Boa - Rel.: DESEMBARGADOR ALBINO JACOMEL GUERIOS - J. 17.02.2020). grifei. “PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ERRO MÉDICO. RESPONSABILIDADE CIVIL. ESQUECIMENTO DE RESTOS PLACENTÁRIOS NA CAVIDADE UTERINA. NEGLIGÊNCIA MÉDICA DE CAUTELA DE PROFILAXIA NO ARREMATE DE PARTO NORMAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA MUNICIPAL. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DO MUNICÍPIO DE SERTÃOZINHO DESPROVIDO. 1. Conforme orientação jurisprudencial deste STJ, o município possui legitimidade passiva ad causam nas ações de indenização por falha em atendimento médico ocorrida em hospital privado credenciado ao SUS, sendo a responsabilidade, nesses casos, solidária. 2. Agravo Interno do município desprovido” (STJ, AgInt no AREsp: 1540873 SP 2019/0201997-0, Relator: Ministro MANOEL ERHARDT (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF5), Data de Julgamento: 16/08/2021, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/08/2021). “RESPONSABILIDADE DO ESTADO - ERRO MÉDICO - Indenização por danos morais e pensão por morte - Falha no atendimento médico prestado em rede estadual de saúde - Ausência de avaliação da vitalidade fetal por longo período de tempo, resultando no falecimento do feto - Perícia que concluiu, à vista do quadro e das condições do feto, pela má prática do atendimento médico, pois seria necessária a realização de acompanhamento, com monitoramento - Conduta negligente adotada na rede estadual - Nexo causal configurado - Reparação moral - Cabimento - Valor indenizatório fixado em R$ 100.000,00, que, ante a peculiaridade do caso, considera-se atender aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade - Pensão mensal - É devido o pensionando aos pais, pela morte de filho, no caso de família de baixa renda, equivalente a 2/3 do salário mínimo, desde os 14 até os 25 anos de idade e, partir daí, reduzido para 1/3 até a data em que o menor completaria 65 anos de idade ou até o falecimento dos beneficiários, o que ocorrer primeiro - Precedente do STJ - Sentença mantida - Recurso de apelação não provido.” (TJ-SP - Apelação: 1003949-31.2015 .8.26.0344 Marília, Relator.: Percival Nogueira, Data de Julgamento: 15/05/2024, 8ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 15/05/2024) grifei. “Apelação Cível. Responsabilidade civil. Indenização por danos morais – Erro médico – Preliminares – Legitimidade ad causam – Médicos – Art. 37, § 6º, da Constituição Federal – Tema nº 940 do C . Supremo Tribunal Federal – Ação por danos causados por agente público deve ser proposta em face do Estado ou da pessoa jurídica de direito privado prestadora de serviço público – Garantia do direito de regresso contra o responsável nos casos de dolo ou culpa - Afastamento. Recurso – Nulidade – Falta de dialeticidade com a sentença – Arguição genérica – Apelação que atende aos requisitos legais – Afastamento. Sentença – Fixação de danos morais – Nulidade – Decisão que fundamentou devidamente o ressarcimento determinado – Afastamento. Indenização por danos morais – Erro médico – Paciente que chegou ao plantão reportando fortes dores abdominais e perda de líquidos – Gestação avançada – Ausência de acompanhamento na indução e condução do parto – Prontuário médico que reporta a realização de único e inadequado exame diagnóstico – Exames laboratoriais indicativos de significativas alterações na gestante e no feto ignoradas pela equipe médica – Óbito fetal após longa e injustificada espera – Opção pelo parto transpélvico do nascituro – Paciente com quadro de eclâmpsia e anemia aguda – Manifestação de crise convulsiva e forte hemorragia – Necessidade de cuidados intensivos – Falha no atendimento médico prestado - Danos morais evidenciados – Fixação em patamar elevado dado o grau de culpa dos requeridos e os graves eventos resultantes – Majoração que se impõe - Atualização dos valores devidos – Modificação no ponto - Sentença de procedência mantida com observação Nega-se provimento aos recursos dos requeridos, e dá-se parcial provimento ao recurso dos requerentes . (TJ-SP - Apelação Cível: 1001795-42.2016.8.26 .0526 Salto, Relator.: Ricardo Anafe, Data de Julgamento: 13/06/2024, 13ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 13/06/2024) grifei. No caso concreto, a perda da esposa e do filho, decorrente da omissão do hospital, (no qual não comprova a conduta realizada e a assistência ofertada à paciente) que fez o mínimo pela situação da falecida, conforme todo conjunto probatório dos autos, representa um abalo profundo à sua esfera psíquica, violando gravemente seus direitos de personalidade. Para que se configure o dever de indenizar, o ato tido como ilícito deve ser capaz de causar sofrimento físico ou emocional, gerando angústia, humilhação, preocupação ou tristeza, sendo a indenização um meio de compensação pela lesão suportada. Em outras palavras, para que o abalo moral seja juridicamente tutelado, é imprescindível a comprovação de um acontecimento específico e de sua intensidade, de modo a configurar efetivamente um dano moral, bem como o nexo causal entre o prejuízo sofrido e a conduta ilícita do agente. Assim, não há que se falar em reparação quando a situação vivenciada pela vítima se limita a meros dissabores e contrariedades inerentes à vida em sociedade, os quais não possuem aptidão para abalar sua estabilidade psicológica. Destaca-se, ainda, que a indenização por danos morais possui caráter pedagógico, devendo ser arbitrada em atenção às condições do ofensor e do ofendido, bem como à importância do bem jurídico lesado. E diante do pleito de indenização por dano moral formulado é forçoso lembrar as palavras de Wilson Melo da Silva, que bem tratou acerca do tema: “Danos morais são lesões sofridas pelo sujeito físico ou pessoa natural de direito em seu patrimônio ideal, entendendo-se por patrimônio ideal, em contraposição a patrimônio material, o conjunto de tudo aquilo que não seja suscetível de valor econômico. Jamais afetam o patrimônio material, como o salienta DEMOGUE. E para que facilmente os reconheçamos, basta que se atente, não para o bem sobre que incidiram, mas, sobretudo, para a natureza do prejuízo final. Seu elemento característico é a dor, tomado em seu sentido amplo, abrangendo tanto os sofrimentos meramente físicos, como os morais propriamente ditos. Danos morais, pois, seriam, exemplificativamente, os decorrentes das ofensas a honra, ao decoro, à paz interior de cada qual, às crenças íntimas, aos sentimentos afetivos de qualquer espécie, à liberdade, à vida, à integridade corporal”(in"O dano moral e sua reparação", p. 13). Ao fixar o valor da indenização, deve-se também considerar que a indenização não pode ser tão exagerada a ponto de constituir verdadeiro enriquecimento sem causa para quem recebe, nem tão miúda a ponto de retirar o condão de inibir a repetição da prática por quem paga. Nessa senda, a fixação de indenização em patamar razoável para o dano moral se justifica, dadas as circunstâncias do dano causado ao Requerente, a repercussão dos fatos, aliando-se à intensidade do grau de culpa do Requerido, a quem incumbia zelar pela saúde e integridade física da paciente, pelas falhas na prestação do serviço. Daí porque a reprimenda civil de caráter exemplar, a qual bem se adequa ao caso, deve ser fixada no valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), valor esse que considera a gravidade dos eventos comprovados, e o resultado morte da esposa e do filho do Requerente, e as sérias consequências emocionais advindas dos sucessivos indícios de erros médicos manifestados durante o atendimento inadequado prestado à parturiente, e as consequências causadas na vida do Requerente. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para condenar o MUNICÍPIO DE PORTO FRANCO ao pagamento de indenização por danos morais à parte autora no valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), corrigidos monetariamente pelo INPC desde esta data e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do evento danoso. Por conseguinte, em observância ao princípio da sucumbência, CONDENO o requerido ao pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, considerando o zelo, a natureza da causa, tempo da demanda e o trabalho desenvolvido pelos advogados (artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil). Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Porto Franco/MA, data do sistema. Juíza Josane Araujo Farias Braga Auxiliar de Entrância Final NAUJ - Núcleo de Apoio às Unidades Judiciais Portaria–CGJ nº 3730/2024

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Processo nº 0800898-98.2019.8.10.0053

ID: 295135586

Tribunal: TJMA Órgão: 1ª Vara de Porto Franco Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0800898-98.2019.8.10.0053

Data de Disponibilização: 11/06/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

MUNICIPIO DE PORTO FRANCO

Intimação

Advogados:

NEIRIVAN RODRIGUES SILVA CHAVES

OAB/MA XXXXXX Desbloquear

WAISLAN KENNEDY SOUZA DE OLIVEIRA

OAB/TO XXXXXX Desbloquear

SOLON RODRIGUES DOS ANJOS NETO

OAB/MA XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO MARANHÃO NAUJ – NÚCLEO DE APOIO ÀS UNIDADES JUDICIAIS 0800898-98.2019.8.10.0053 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor: ITALO BANDEIRA FERREIRA Réu: MUNICIPIO DE PORTO FRANC… PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO MARANHÃO NAUJ – NÚCLEO DE APOIO ÀS UNIDADES JUDICIAIS 0800898-98.2019.8.10.0053 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor: ITALO BANDEIRA FERREIRA Réu: MUNICIPIO DE PORTO FRANCO SENTENÇA Trata-se de Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais ajuizada por ÍTALO BANDEIRA FERREIRA em face do MUNICÍPIO DE PORTO FRANCO, em decorrência do falecimento de sua esposa, CLAUDDIA SOUSA DA SILVA, e de seu filho, ISACC, por alegada negligência e imperícia médica ocorrida no Hospital Municipal e Maternidade Aderson Marinho. Alega o Requerente que sua esposa, com 40 semanas e seis dias de gestação, deu entrada no hospital no dia 09 de junho de 2017, com 4 cm de dilatação. Após avaliação, foi decidido induzir o parto normal, mesmo com a dilatação não sendo totalmente favorável. Alega que houve demora injustificada, que o bebê foi retirado com força, vindo a falecer, e que sua esposa não recebeu o atendimento adequado, culminando em seu óbito. Deferido o pedido de justiça gratuita em Id. 18343801; Citado, o Município requerido apresentou contestação em Id. 20656567, alegando preliminarmente a inexistência de responsabilidade, argumentando que os atendimentos foram realizados conforme protocolos médicos, não havendo erro profissional que justifique a indenização pretendida. Argumenta ainda que a responsabilidade médica é de meio, e não de resultado, inexistindo prova de negligência ou imperícia. Réplica à contestação não foi apresentada, conforme certidão de Id. 109986467 e Id. 120225319. Na ausência de novos requerimentos, tornaram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. O cerne da questão reside em determinar se houve erro médico no atendimento à esposa do Requerente, que resultou no óbito dela e do filho, e se o Município de Porto Franco deve ser responsabilizado por tal evento. A responsabilidade civil aquiliana, em geral, funda-se em três requisitos, quais sejam: a conduta antijurídica (culposa ou dolosa), o dano e, ainda, o nexo causal entre ambos. Tal conclusão é extraída da conjugação dos artigos 186 e 927, ambos do Código Civil, segundo os quais: “Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.” "Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo." A responsabilidade civil da Administração Pública, decorrente de danos causados por seus agentes, é objetiva, quer seja em face dos arts. 43 e 932, inciso III, do Código Civil de 2002, ou diante do que prescreve o art. 37, § 6º, da Constituição Federal: "As pessoas jurídicas de direito público e as de direito privado prestadoras de serviços públicos responderão pelos danos que seus agentes, nessa qualidade, causarem a terceiros, assegurado o direito de regresso contra o responsável nos casos de dolo ou culpa". Sobre a responsabilidade objetiva estatal, leciona Sílvio Rodrigues: “Na responsabilidade objetiva a atitude culposa ou dolosa do agente causador do dano é de menor relevância, pois, desde que exista relação de causalidade entre o dano experimentado pela vítima e o ato do agente, surge o dever de indenizar, quer tenha este último agido ou não culposamente. 'A teoria do risco é a da responsabilidade objetiva. Segundo essa teoria, aquele que, através de sua atividade, cria risco de dano para terceiros deve ser obrigado a repará-lo, ainda que sua atividade e seu comportamento sejam isentos de culpa. Examina-se a situação, e, se for verificada, objetivamente, a relação de causa e efeito entre o comportamento do agente e o dano experimentado pela vítima, esta tem direito de ser indenizada por aquele” (Direito civil, vol. IV. 20. ed. São Paulo: Ed. Saraiva, 2008; p. 09 – grifou-se) Sobre o tema, ainda, lecionam PABLO STOLZE GAGLIANO e RODOLFO PAMPLONA FILHO: "(...) a responsabilidade civil do Estado é objetiva, tendo tal afirmação fulcro, inclusive, em sede constitucional, conforme se verifica de uma simples leitura do § 6º do art. 37 da Constituição Federal de 1988, in verbis: [..]". Seguindo tal diretriz, o CC/2002 estabelece regra semelhante, em seu art. 43, registrando que "as pessoas jurídicas de direito público interno são civilmente responsáveis por atos dos seus agentes que nessa qualidade causem danos a terceiros, ressalvado direito regressivo contra os candidatos do dano, se houver, por parte destes, culpa ou dolo" (Novo Curso de Direito Civil, Responsabilidade Civil, vol. 3. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 2017; p. 143). O nexo causal entre a conduta do hospital e o resultado danoso está demonstrado por meio da documentação constante nos autos, conforme adiante se vê. O Supremo Tribunal Federal, acerca da matéria, tem orientado: "A teoria do risco administrativo, consagrada em sucessivos documentos constitucionais brasileiros desde a Carta Política de 1946, confere fundamento doutrinário à responsabilidade civil objetiva do Poder Público pelos danos a que os agentes públicos houverem dado causa, por ação ou por omissão. Essa concepção teórica, que informa o princípio constitucional da responsabilidade civil objetiva do Poder Público, faz emergir, da mera ocorrência de ato lesivo causado à vítima pelo Estado, o dever de indenizá-la pelo dano pessoal e/ou patrimonial sofrido, independentemente de caracterização de culpa dos agentes estatais ou de demonstração de falta do serviço público"(STF, RE n. 109615/RJ, Primeira Turma, Rel. Ministro Celso de Melo, DJU de 02.08.1996). Assim, caberia ao ente público comprovar que a falha no atendimento inexistiu, nos termos do art. 373, II do CPC o que não ocorreu. O nexo causal entre a conduta do hospital e o resultado danoso está demonstrado por meio da documentação constante nos autos. A esposa do Requerente deu entrada no hospital com 40 semanas e 06 dias de gestação, sendo constatada dilatação de 4 cm às 14h00. Às 20h00, a dilatação progrediu para 6 cm, sendo administrada medicação para induzir o parto normal. O Município alega que todos os procedimentos foram realizados conforme a literatura médica, e que o óbito do feto decorreu de atonia uterina, complicação imprevisível e inevitável. Contudo, a análise dos depoimentos colhidos na audiência de instrução e julgamento (Id. 101558476) revela indícios de que a conduta médica pode ter sido inadequada, conforme aduziu a testemunha GILDESA FERREIRA COELHO. O Requerente relatou que não houve a realização da cesariana, mesmo diante da ausência de progressão adequada do trabalho de parto, e que o médico foi encontrado em área de repouso sem camisa após a constatação da morte do filho. As testemunhas confirmaram as alegações do Autor, relatando a demora no atendimento e a ausência de recursos adequados no Hospital Municipal. A ausência de prontuário médico completo e detalhado da paciente, com informações sobre a evolução do trabalho de parto, os sinais vitais da gestante e os batimentos cardíacos fetais, impede a análise precisa da conduta médica e a verificação da adequação dos procedimentos adotados, na qual o requerido não fez questão de juntar aos autos. A falta de prontuário de admissão e avaliação hospitalar informando dilatação, perda de líquido, sinais vitais e monitorização da dilatação para saber se conduziram correto ao realizar a tentativa de parto normal é um forte indicativo de negligência. Conforme expresso, a ausência de exames conclusivos e de monitoramento adequado impediu a detecção precoce de complicações, o que poderia ter possibilitado tratamento adequado e evitado os óbitos. O prontuário médico é falho, conforme observado, o que implica o reconhecimento de culpa, por imperícia e mesmo negligência, na própria elaboração do laudo médico. Dessa forma, a jurisprudência pátria entende: “RESPONSABILIDADE CIVIL. ERRO MÉDICO. MORTE DE FETO. DEMORA NO DIAGNÓSTICO DO SOFRIMENTO FETAL E DO PROLAPSO DE CORDÃO UMBILICAL. NECESSIDADE URGENTE DE CESARIANA. RETARDAMENTO INJUSTIFICADO DO ATO CIRÚRGICO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. REDUÇÃO DA INDENIZAÇÃO DO DANO MORAL. APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE” (TJPR - 10a Câmara Cível - 0000381-57.2012.8.16.0166 - Terra Boa - Rel.: DESEMBARGADOR ALBINO JACOMEL GUERIOS - J. 17.02.2020). grifei. “PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ERRO MÉDICO. RESPONSABILIDADE CIVIL. ESQUECIMENTO DE RESTOS PLACENTÁRIOS NA CAVIDADE UTERINA. NEGLIGÊNCIA MÉDICA DE CAUTELA DE PROFILAXIA NO ARREMATE DE PARTO NORMAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA MUNICIPAL. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DO MUNICÍPIO DE SERTÃOZINHO DESPROVIDO. 1. Conforme orientação jurisprudencial deste STJ, o município possui legitimidade passiva ad causam nas ações de indenização por falha em atendimento médico ocorrida em hospital privado credenciado ao SUS, sendo a responsabilidade, nesses casos, solidária. 2. Agravo Interno do município desprovido” (STJ, AgInt no AREsp: 1540873 SP 2019/0201997-0, Relator: Ministro MANOEL ERHARDT (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF5), Data de Julgamento: 16/08/2021, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/08/2021). “RESPONSABILIDADE DO ESTADO - ERRO MÉDICO - Indenização por danos morais e pensão por morte - Falha no atendimento médico prestado em rede estadual de saúde - Ausência de avaliação da vitalidade fetal por longo período de tempo, resultando no falecimento do feto - Perícia que concluiu, à vista do quadro e das condições do feto, pela má prática do atendimento médico, pois seria necessária a realização de acompanhamento, com monitoramento - Conduta negligente adotada na rede estadual - Nexo causal configurado - Reparação moral - Cabimento - Valor indenizatório fixado em R$ 100.000,00, que, ante a peculiaridade do caso, considera-se atender aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade - Pensão mensal - É devido o pensionando aos pais, pela morte de filho, no caso de família de baixa renda, equivalente a 2/3 do salário mínimo, desde os 14 até os 25 anos de idade e, partir daí, reduzido para 1/3 até a data em que o menor completaria 65 anos de idade ou até o falecimento dos beneficiários, o que ocorrer primeiro - Precedente do STJ - Sentença mantida - Recurso de apelação não provido.” (TJ-SP - Apelação: 1003949-31.2015 .8.26.0344 Marília, Relator.: Percival Nogueira, Data de Julgamento: 15/05/2024, 8ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 15/05/2024) grifei. “Apelação Cível. Responsabilidade civil. Indenização por danos morais – Erro médico – Preliminares – Legitimidade ad causam – Médicos – Art. 37, § 6º, da Constituição Federal – Tema nº 940 do C . Supremo Tribunal Federal – Ação por danos causados por agente público deve ser proposta em face do Estado ou da pessoa jurídica de direito privado prestadora de serviço público – Garantia do direito de regresso contra o responsável nos casos de dolo ou culpa - Afastamento. Recurso – Nulidade – Falta de dialeticidade com a sentença – Arguição genérica – Apelação que atende aos requisitos legais – Afastamento. Sentença – Fixação de danos morais – Nulidade – Decisão que fundamentou devidamente o ressarcimento determinado – Afastamento. Indenização por danos morais – Erro médico – Paciente que chegou ao plantão reportando fortes dores abdominais e perda de líquidos – Gestação avançada – Ausência de acompanhamento na indução e condução do parto – Prontuário médico que reporta a realização de único e inadequado exame diagnóstico – Exames laboratoriais indicativos de significativas alterações na gestante e no feto ignoradas pela equipe médica – Óbito fetal após longa e injustificada espera – Opção pelo parto transpélvico do nascituro – Paciente com quadro de eclâmpsia e anemia aguda – Manifestação de crise convulsiva e forte hemorragia – Necessidade de cuidados intensivos – Falha no atendimento médico prestado - Danos morais evidenciados – Fixação em patamar elevado dado o grau de culpa dos requeridos e os graves eventos resultantes – Majoração que se impõe - Atualização dos valores devidos – Modificação no ponto - Sentença de procedência mantida com observação Nega-se provimento aos recursos dos requeridos, e dá-se parcial provimento ao recurso dos requerentes . (TJ-SP - Apelação Cível: 1001795-42.2016.8.26 .0526 Salto, Relator.: Ricardo Anafe, Data de Julgamento: 13/06/2024, 13ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 13/06/2024) grifei. No caso concreto, a perda da esposa e do filho, decorrente da omissão do hospital, (no qual não comprova a conduta realizada e a assistência ofertada à paciente) que fez o mínimo pela situação da falecida, conforme todo conjunto probatório dos autos, representa um abalo profundo à sua esfera psíquica, violando gravemente seus direitos de personalidade. Para que se configure o dever de indenizar, o ato tido como ilícito deve ser capaz de causar sofrimento físico ou emocional, gerando angústia, humilhação, preocupação ou tristeza, sendo a indenização um meio de compensação pela lesão suportada. Em outras palavras, para que o abalo moral seja juridicamente tutelado, é imprescindível a comprovação de um acontecimento específico e de sua intensidade, de modo a configurar efetivamente um dano moral, bem como o nexo causal entre o prejuízo sofrido e a conduta ilícita do agente. Assim, não há que se falar em reparação quando a situação vivenciada pela vítima se limita a meros dissabores e contrariedades inerentes à vida em sociedade, os quais não possuem aptidão para abalar sua estabilidade psicológica. Destaca-se, ainda, que a indenização por danos morais possui caráter pedagógico, devendo ser arbitrada em atenção às condições do ofensor e do ofendido, bem como à importância do bem jurídico lesado. E diante do pleito de indenização por dano moral formulado é forçoso lembrar as palavras de Wilson Melo da Silva, que bem tratou acerca do tema: “Danos morais são lesões sofridas pelo sujeito físico ou pessoa natural de direito em seu patrimônio ideal, entendendo-se por patrimônio ideal, em contraposição a patrimônio material, o conjunto de tudo aquilo que não seja suscetível de valor econômico. Jamais afetam o patrimônio material, como o salienta DEMOGUE. E para que facilmente os reconheçamos, basta que se atente, não para o bem sobre que incidiram, mas, sobretudo, para a natureza do prejuízo final. Seu elemento característico é a dor, tomado em seu sentido amplo, abrangendo tanto os sofrimentos meramente físicos, como os morais propriamente ditos. Danos morais, pois, seriam, exemplificativamente, os decorrentes das ofensas a honra, ao decoro, à paz interior de cada qual, às crenças íntimas, aos sentimentos afetivos de qualquer espécie, à liberdade, à vida, à integridade corporal”(in"O dano moral e sua reparação", p. 13). Ao fixar o valor da indenização, deve-se também considerar que a indenização não pode ser tão exagerada a ponto de constituir verdadeiro enriquecimento sem causa para quem recebe, nem tão miúda a ponto de retirar o condão de inibir a repetição da prática por quem paga. Nessa senda, a fixação de indenização em patamar razoável para o dano moral se justifica, dadas as circunstâncias do dano causado ao Requerente, a repercussão dos fatos, aliando-se à intensidade do grau de culpa do Requerido, a quem incumbia zelar pela saúde e integridade física da paciente, pelas falhas na prestação do serviço. Daí porque a reprimenda civil de caráter exemplar, a qual bem se adequa ao caso, deve ser fixada no valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), valor esse que considera a gravidade dos eventos comprovados, e o resultado morte da esposa e do filho do Requerente, e as sérias consequências emocionais advindas dos sucessivos indícios de erros médicos manifestados durante o atendimento inadequado prestado à parturiente, e as consequências causadas na vida do Requerente. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para condenar o MUNICÍPIO DE PORTO FRANCO ao pagamento de indenização por danos morais à parte autora no valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), corrigidos monetariamente pelo INPC desde esta data e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir do evento danoso. Por conseguinte, em observância ao princípio da sucumbência, CONDENO o requerido ao pagamento integral das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, considerando o zelo, a natureza da causa, tempo da demanda e o trabalho desenvolvido pelos advogados (artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil). Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Porto Franco/MA, data do sistema. Juíza Josane Araujo Farias Braga Auxiliar de Entrância Final NAUJ - Núcleo de Apoio às Unidades Judiciais Portaria–CGJ nº 3730/2024

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Processo nº 0827299-09.2018.8.15.2001

ID: 318955918

Tribunal: TJPB Órgão: 14ª Vara Cível da Capital Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0827299-09.2018.8.15.2001

Data de Disponibilização: 08/07/2025

Polo Ativo:

SUZANA NEVES DE OLIVEIRA

Polo Passivo:

Sentença

Advogados:

CARLOS GILBERTO DE ANDRADE HOLANDA

OAB/PB XXXXXX Desbloquear

Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0827299-09.2018.8.15.2001 [Perdas e Danos, Administração] AUTOR: SUZANA NEVES DE OLIVEIRA REU: CONDOMINIO DO EDIFICI… Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0827299-09.2018.8.15.2001 [Perdas e Danos, Administração] AUTOR: SUZANA NEVES DE OLIVEIRA REU: CONDOMINIO DO EDIFICIO MAISON DE FRANCE SENTENÇA DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. REQUISITOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL PRESENTES. VÍCIOS EM UNIDADE AUTÔNOMA. OBRIGAÇÃO DE REPARAR DO CONDOMÍNIO RÉU. DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL AUTORAL. LUCROS CESSANTES. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS DE RESPONSABILIDADE DA AUTORA. NATUREZA PROPTER REM. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÕES. SUPOSTA OMISSÃO QUANTO À OBRIGAÇÃO DE FAZER. SENTENÇA ANULADA DE OFÍCIO. PROCEDÊNCIA PARCIAL. - Estando evidenciado que os problemas de infiltração que ocasionaram os vícios no imóvel da autora decorrem de problemas estruturais de responsabilidade do condomínio, há de ser julgado procedente o pedido autoral com relação à obrigação de fazer consistente na condenação da parte ré em reparar os danos causados ao imóvel até o status quo ante. - Presente a prova do prejuízo material, deve ser julgado procedente o pedido de indenização por danos patrimoniais. - O dano decorrente dos lucros cessantes, consiste no que a parte autora deixou de ganhar a título de aluguéis decorrente da impossibilidade de habitação da unidade residencial. - O pedido de ressarcimento das cotas condominiais pagas pela autora durante o período em que seu apartamento não esteve alugado improcede, na medida em que a despesa foi paga por quem efetivamente estava na posse da unidade, isto é, sua proprietária - O surgimento de diversas infiltrações no imóvel da promovente não pode ser entendido como mero aborrecimento ou chateação, mormente porque se trata de imóvel residencial, de modo que frustrada a expectativa de fruição adequada e conveniente do local, caracteriza-se dano moral indenizável. - Demanda que se julga parcialmente procedente. Vistos, etc. RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS e PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA ajuizada por SUZANA NEVES DE OLIVEIRA em face do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MAISON DE FRANCE, pelos fatos e fundamentos a seguir delineados. Alega a autora ser proprietária do apartamento 802, localizado no último pavimento do Edifício Maison de France, sendo certo que sua unidade imobiliária sofre constantes infiltrações oriundas da cobertura do prédio. Relata que, apesar de diversas solicitações de reparo ao zelador do prédio, síndico e administradora condominial, nenhuma providência foi tomada pelo demandado e as infiltrações estão causando umidade elevada e danificando o seu apartamento. Afirma que, desde 2013, enfrenta os referidos problemas, os quais impossibilitam, inclusive, a locação do imóvel, tendo em vista que não se mostra atrativo a pretensos inquilinos, em razão das citadas infiltrações e danos dela decorrentes. Com base no narrado, em antecipação de tutela, requereu a realização de perícia para mensuração dos danos ao imóvel. No mérito, pugnou pela condenação do promovido na obrigação de realizar a manutenção do imóvel ou indicar quem possa fazer a obra às suas expensas. Outrossim, requereu a condenação do réu ao pagamento de perdas e danos referentes aos aluguéis que deixaram de ser recebidos e das contribuições condominiais pagas desde o mês de setembro de 2013, além de uma indenização por danos morais em valor a ser arbitrado pelo juízo. Em despacho de ID 15296139, nomeou-se perito para realização da antecipação de prova pretendida, dado o risco de desaparecimento de vestígios. Devido à recusa do expert inicialmente designado, nomeou-se novo perito no ID 15560287, tendo este aceitado o encargo e indicado seus honorários no ID 15864847. A autora realizou o pagamento dos honorários periciais por meio do DJO de ID 15867273. No ID 15963125, designou-se data para a realização da perícia. A autora apresentou os quesitos de ID 16364307 e assistente técnico, no ID 17046605. A autora apresentou petição de ID 16439981, em que procedeu ao aditamento da petição inicial para fins de pedir também a condenação do réu a uma indenização pela desvalorização do apartamento, a ser apurada em liquidação de sentença. Porém, a essa altura, já havia sido expedida a citação do réu, que ocorreu por meio de AR de ID 16924028, juntado em 01/10/2018. A parte promovida requereu sua habilitação nos autos no ID 16965693, tendo nomeado assistente técnico e apresentado quesitos no ID 16965752. A autora, por sua vez, em petição de Id 17046605, indicou novo assistente técnico e apresentou novos quesitos. Em petição de ID 17180337, a autora informou a realização de perícia no imóvel, em 08/10/2018, bem como requereu a juntada de DJO referente ao pagamento mensal do condomínio (ID 17180570). Laudo pericial juntado nos ID 17359932 a 17361016, indicando “patologia” na edificação decorrente de vício construtivo. Novo depósito referente à mensalidade condominial juntado no ID 17799453. A autora manifestou-se sobre o laudo pericial no ID 17800834. No ID 17819835, informou não ter interesse na realização de audiência de conciliação e, no ID 17908287, pugnou pela autorização para depósito judicial dos valores atinentes a contribuições condominiais. No ID 18021650, consta o alvará expedido em favor do perito para levantamento de seus honorários. Em despacho de ID 18125390, determinou-se a citação do réu para se manifestar sobre o interesse na audiência de conciliação ou, acaso não houvesse interesse na sessão conciliatória, já apresentasse a contestação e manifestação sobre o laudo pericial produzido nos autos. Petição do promovido no ID 19061323, informando o interesse na realização de audiência, na forma do art. 334 do CPC. Apresentou, outrossim, impugnação ao laudo pericial e juntou documentos nos ID'S 19061326 a 19061347. Em petição protocolada no ID 19101694, alegou que as petições haviam sido protocoladas tempestivamente no último dia do prazo, porém não assinadas digitalmente naquela data, em razão de problema instalado no PJE nos dias 06/02/2019 e 07/02/2019, conforme imagens de tela colacionadas, incluindo-se abertura de chamado ao TJPB (ID 19101723). Em petição de ID 19160407, a autora pediu a desconsideração das manifestações do réu, alegando intempestividade. O réu, em petição de Id 19254913, alegou indisponibilidade do PJE, que ocasionou a impossibilidade de juntar documentos nos autos em 06/02/2019. Juntou, ainda, certidão de ID 19254939, firmada pela Gerência de Desenvolvimento de Tecnologia da Informação. Determinou-se a designação de audiência junto ao CEJUSC, na forma do art. 334 do CPC, a qual foi realizada na forma do termo de ID 24684095, sem que houvesse consenso entre as partes. Por ocasião da audiência, compareceram o promovido e os advogados da autora e do condomínio. Contestação apresentada pelo réu no ID 25234625. Inicialmente, suscitou preliminar de inépcia da inicial, por haver pedidos indeterminados, porque não foram quantificados os danos emergentes, os lucros cessantes e não se indicou o valor pretendido a título de danos morais. Impugnou o valor atribuído à causa, pois somente se indicou o valor de R$ 1.745,76, referente à taxa de condomínio, sem incluir o valor das indenizações pretendidas e o montante referente à obrigação de fazer. Aduziu que o valor da causa deveria ser de, no mínimo, R$ 332.928,96 (incluindo-se os supostos danos até o ajuizamento da ação em maio de 2018). No mérito, o demandado aduziu que o apartamento nº 802 foi adquirido pela autora em leilão judicial ocorrido no ano de 2006. Disse que o laudo técnico pericial de ID 17360966 aponta que a autora, logo após receber sua unidade, verificou que alguns locais do condomínio estavam inacabados ou com problemas, assim como o seu imóvel. Argumentou que as construtoras Brascon e Cobrás entregaram o prédio, inacabado, em 1999, repleto de vícios que indicam a falta de utilização do material descrito no memorial e contrato. Desde 2013, o Condomínio demandado está em batalha judicial em face das construtoras (ação nº 0005123-45.2013.815.200,1 em trâmite perante a 1ª Vara Cível). Em razão dos vícios de construção, o condomínio passou a realizar, periodicamente, diversos serviços de reparos que eram de responsabilidade da construtora. Nos anos de 2016, 2017 e 2018, foram realizados diversos serviços de manutenção e reparo no prédio. Em 2016, houve aplicação de manta na última laje (ao lado dos apartamentos nº 801, 802, 803 e 804). Em 2017, realizaram-se serviços estruturais. E, em 2018, foi realizado serviço no fosso de ventilação, no apartamento 802, além de junta de dilatação no piso do lado, nos apartamentos nº 801, 802 e 803. Aduziu ter sido realizado também serviço de colocação de pastilhas, reboco e acabamento nas paredes do lado dos apartamentos 801 e 802. Narrou que, em todas essas ocasiões, a autora nunca autorizou acesso ao seu apartamento para avaliação da área, malgrado o envio de várias notificações pelo condomínio. Argumentou que nunca foi negligente e sempre tentou solucionar os problemas de construção e preservar a conservação do imóvel. Impugnou o documento de Id 14515239, alegando que se trata de falsidade documental, pois o documento verdadeiro, entregue à síndica, data de maio de 2018, relatando claramente que o imóvel está danificado desde dezembro de 2017 e não desde 2013. O promovido impugnou, ainda, os documentos juntados no ID 14515239, ao argumento de que, nestes, consta o endereço de e-mail cobranca3@controlecondomios.com.br, que não é utilizado para comunicação com os condôminos, pois se trata de meio de envio e resposta automática. Sendo assim, a única notificação válida é do mês de maio de 2018, relatando problemas no apartamento da autora a partir de 2017. Neste ponto, aduziu a necessidade de perícia nos documentos juntados pela autora e recebidos pela promovida, referentes à notificação extrajudicial. O condomínio alegou que, desde setembro de 2012, a autora se mostra inadimplente com as obrigações condominiais, acumulando uma dívida de R$ 39.493,78, sendo inclusive demandada pelo condomínio perante a 6ª Vara Cível (processo nº 0855317-06.2019.815.2001). Aduziu que os móveis da autora não foram danificados pela alegada infiltração, mas sim por cupins, em razão da falta de dedetização, apesar de notificação para tanto, ocasionando, inclusive, a passagem dos cupins para apartamentos abaixo da promovente. Alegou que não há nenhuma responsabilidade do condomínio, por não haver ato ilícito praticado por este. Argumentou que os danos alegados nem foram comprovados, nem mensurados. Ademais, a autora requereu restituição de taxas condominiais que sequer foram por ela adimplidas. Asseverou que não houve ofensa a direito ou atributos da personalidade, razão pela qual não se pode reconhecer responsabilidade a título de indenização por danos morais. Sustentou que a autora é litigante de má-fé e que estão ausentes os requisitos autorizadores para concessão da tutela de urgência requerida. Ratificou o pedido de declaração de nulidade do laudo técnico pericial produzido nos autos, pois teria o expert exposto juízo de valor, conforme peticionado no ID 19061326. Dessa forma, sustentou que o laudo pericial devia ser desentranhado e devia ser produzida uma nova perícia, exclusivamente para analisar a existência ou não infiltração e as suas possíveis causas. Com base no alegado, pugnou pela concessão de gratuidade judiciária, acolhimento das preliminares e, acaso superadas estas, pelo julgamento pela improcedência dos pedidos. A autora apresentou impugnação à contestação no ID 25295793. No ID 25295803, foi juntada declaração da Imobiliária Predial LTDA., indicando o valor do aluguel do apartamento da autora em R$ 4.200,00. A parte autora juntou nova petição de ID 25296902, na qual alegou que a destruição do imóvel foi constatada por perícia e que, a cada mês, os danos só aumentam. Alegou ainda que, com as chuvas ocorridas em 2019, o imóvel foi inundado. Assim, requereu a concessão de tutela de urgência, para fins de determinar-se a realização das obras necessárias à recuperação do imóvel, nos moldes apontados no laudo pericial, ou autorizá-la a realizar a obra para saneamento das infiltrações. Em despacho de ID 25333602, determinou-se a intimação do réu para que se manifestasse sobre o pedido de tutela de urgência requerido incidentalmente. O Condomínio demandado apresentou petição de ID 25970204. Alegou, mais uma vez, que o perito extrapolou os limites de sua competência ao exercer juízo de valor e elaborar planilha de custos, incluindo, até mesmo, o valor da pintura de todo o apartamento e não apenas das paredes infiltradas. Além disso, aduziu a inadimplência da autora quanto às obrigações condominiais e a necessidade de enfrentamento das questões preliminares suscitadas em contestação. Reiterou os argumentos contidos na contestação e alegou que não estão presentes o risco ao resultado útil do processo nem o perigo de dano, pois o condomínio sempre realizou as manutenções necessárias, razão pela qual a tutela de urgência requerida deveria ser indeferida. A autora protocolou nova petição de ID 26094370, reiterando o pedido de tutela antecipada e colacionando novos documentos. No despacho de ID 26173960, ponderou-se acerca da confusão processual promovida pelas partes, motivada pela profusão de juntada de documentos e petições, muitas vezes, repetitivos. Determinou-se a intimação da parte ré para se manifestar sobre os novos documentos juntados pela autora. Expedida a intimação, a parte autora juntou nova petição, no ID 26469041, informando, que houve a queda de todo o gesso da suíte principal e também do teto da cozinha. Pediu ainda a juntada das fotos de ID 26469044. A parte ré juntou petição de ID 26635400, em que alegou que a autora tenta confundir o juízo com informações imprecisas, juntando petições novas, antes mesmo da análise das anteriores. Além disso, a autora confessa sua inadimplência, ao não impugnar a informação de que não paga o condomínio já há anos, acumulando débito de mais de R$ 30.000,00. Argumentou que nunca foi negligente e que sempre realizou reparos e tentou solucionar os vícios de construção causados pela construtora. Argumentou que é descabida a alegação da autora de que o condomínio causou danos ao imóvel. Alegou que, caso seja deferida a tutela antecipada de urgência, é necessária a realização de nova perícia para se ter o esgotamento real do objeto, das causas das infiltrações e também dos vazamentos das tubulações pluviais, que não foram analisadas pelo perito anterior, para fins de delimitar corretamente o serviço a ser feito. A autora juntou nova petição no ID 27399900, pela qual alegou que a destruição do imóvel foi comprovada pelo perito judicial, certidão de ocorrência policial, fotos, DVD e declaração da imobiliária. Além disso, em razão das infiltrações, no período de chuvas, os danos se agravaram, o que justifica a concessão da tutela de urgência. Em petição de ID 28882068, datada de 08 de março de 2020, a parte autora reiterou o requerimento de tutela de urgência e juntou o comprovante de pagamento de IPTU e TCR. A autora juntou ainda nova petição de ID 31618631, nos mesmos termos da anterior e colacionando a juntada de mais um comprovante de cobrança condominial (ID 31618634). Sob o Id. 26760997, foi proferida decisão de saneamento e organização do processo, sendo deferido o pedido de tutela antecipada para determinar ao demandado que procedesse ao reparo das infiltrações no apartamento da autora. Embargos de declaração opostos pela parte autora (Id. 32294943). Instadas as partes acerca da dilação probatória, a parte ré peticionou requerendo perícia grafotécnica, bem como prova testemunhal (Id. 32495587). A autora, por sua vez, requereu prova testemunhal. Interposição de agravo de instrumento pela parte ré em face da decisão de Id. 26760997. Decisão do E.TJ/PB negando provimento ao agravo supracitado (Id. 36962797). Petição da parte ré informando o cumprimento da decisão de Id.26760997, no atinente à realização dos reparos das infiltrações (Id. 37248479). A promovente peticionou ao ID 40797863 requerendo a complementação da prova pericial de engenharia já realizada por perito do Juízo, a fim de averiguar a verdade real do imóvel. Rejeição dos aclaratórios (ID 47756277). Interposição de agravo de instrumento pela parte autora (ID 58959699). Petição da parte ré alegando a desnecessidade da inspeção requerida pela parte autora, bem como o deferimento da prova pericial (grafotécnica) e oral (ID 48728189). Sob o ID 58959733, o E.TJ/PB deu provimento ao recurso autoral, apenas para reformar a decisão agravada no sentido de deferir o aditamento à inicial. Determinação de intimação da parte ré para, querendo complementar, sua peça de defesa (ID 62403448). Nessa ocasião, ordenou-se, ainda, a intimação da parte autora para complementar a impugnação à contestação, acaso apresentada a supracitada complementação. Intimada, a parte promovida apresentou complementação a sua peça de defesa (Id. 63762329). Complementação à impugnação (ID 62671612). Considerando o decurso do tempo, determinou-se a intimação das partes para informarem se ainda possuíam interesse na dilação probatória, bem como justificarem a necessidade e pertinência das provas requeridas com a lide, sob pena de seu indeferimento (Id. 70417200). Petição da parte promovida ratificando a necessidade de prova oral, bem como prescindindo da prova pericial (grafotécnica) (Id. 72322788). A parte autora, por sua vez, peticionou pleiteando pela prova oral, bem como pela realização de complementação da perícia de engenharia (Id. 72328149). Decisão de ID 75603904, em que foi deferida a prova pericial de engenharia pleiteada pela parte autora, a fim de se apurar a real situação do imóvel, nomeado perito para o encargo, assim como deferida a prova testemunhal requerida por ambas as partes. O perito nomeado apresentou proposta de honorários (ID 76064283). A autora juntou comprovante do pagamento da perícia (ID 76107393). O promovido juntou petição de impugnação à nomeação do perito judicial, arguindo a sua suspeição no ID 76862578 e, na petição de ID 76862887, nomeou assistente técnico e apresentou quesitos. A parte autora se manifestou acerca da alegação de suspeição do perito nomeado, pugnando pelo seu indeferimento (ID 77134215). Decisão de ID 77447649, na qual foram rejeitadas as alegações do promovido e mantida a nomeação do perito. Insatisfeito com a decisão de ID 77447649, o demandado requereu o chamamento do feito à ordem e pediu a sua reconsideração. Laudo pericial juntado aos autos ID 78775782 a 78775805. A promovente pugnou pelo indeferimento do pedido de reconsideração (ID 78801230). O réu apresentou petição apresentando quesitos complementares a serem respondidos pelo perito (ID 80712517), razão pela qual foi determinada a ouvida do perito em audiência, com arrimo no art. 370 do Código de Processo Civil (ID 90203095). O promovido apresentou rol de testemunhas (ID 92160725). Termo de audiência (ID 93633610). Autora e réu apresentaram razões finais (ID 97841545 e ID 100028560). Sob o ID. 104336741, foi proferida sentença julgando parcialmente procedentes os pedidos autorais. As partes opuseram embargos de declaração (ID’S. 105080837 e 105147101). Rejeição dos aclaratórios opostos pela parte autora e acolhimento parcial dos embargos opostos pela parte ré somente para suprir a omissão apontada, fazendo constar na sentença que o pedido de condenação da parte autora em litigância de má-fé fica indeferido (ID.107382933). As partes interpuseram apelações (ID’S. 109273303 e 109205450). O E.TJPB anulou, de ofício, a sentença de ID.104336741, nos seguintes termos: Petição da parte autora requerendo o julgamento da ação quanto aos “danos materiais para voltar o apartamento ao status anterior, as taxas condominiais cobradas INDEVIDAMENTE” (ID. 115547743). A parte autora peticionou requerendo a juntada de acórdão referente ao julgamento de um agravo de instrumento interposto em face de decisão proferida na ação de execução conexa, tombada sob o nº 0855317-06.2019.8.15.2001 (ID.115631384). Nessa mesma ocasião, reiterou os pedidos formulados na petição última. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Passo a decidir. DA FUNDAMENTAÇÃO DAS PRELIMINARES No que concerne às preliminares suscitadas pelo promovido, de inépcia da petição inicial e impugnação ao valor da causa, verifico que estas foram analisadas e rejeitadas na decisão de ID 26760997, razão pela qual passo à análise do mérito. DO MÉRITO Preambularmente, analisando os autos, constato que o E.TJPB proferiu decisão, em sede de apelação, anulando, de ofício, a sentença de ID.104336741, a fim de que fosse proferida nova sentença “apreciando a integralidade dos pedidos, suprindo, especialmente, a omissão quanto a pretensão autoral de obrigar a ré a realizar a obra de reparo em seu apartamento até o status quo ante, julgando prejudicadas as apelações.” (ID.115540411). Todavia, apesar de a formulação do dispositivo do acórdão de ID.115540411 sugerir a existência de outras omissões a serem sanadas, na fundamentação da referida decisão consta somente a indicação da omissão quanto à obrigação de fazer da ré, consistente em reparar o apartamento. Isto posto, o requerimento autoral contido na alínea “b” dos ID’S. 115547743 e 115631384, quanto à análise de possíveis danos materiais não pode ser deferido, uma vez que já foi apreciado, conforme se demonstrará ao longo desta sentença. Ademais, ressalto que qualquer pedido referente à ação de execução de título extrajudicial, processo nº 0855317-06.2019.8.15.2001, deverá ser realizado nos autos daquele processo. Tendo feito estas considerações, passo à análise do mérito. Trata-se de "ação de obrigação de fazer, cumulada com indenização por danos morais, materiais e pedido de tutela antecipada", cuja controvérsia cinge-se à apuração da existência de danos passíveis de indenização material, moral e, ainda, obrigação de reparo em razão da existência de infiltrações no imóvel da autora. Com efeito, o instituto da responsabilidade civil impõe a determinada parte o dever de reparar eventuais danos ocasionados à outra, em decorrência de atos ilícitos praticados (fato próprio), bem como por atos de terceiros ou ainda de coisas que, em virtude de lei, sejam de sua responsabilidade (art. 932, CC). Nesse sentido, a doutrina elucida que: "A lei não distingue, para efeito de ressarcimento de danos causados, pessoas naturais e jurídicas”. Dispõe o Código Civil, pelo caput do art. 927, que o ato ilícito provocador de dano a outrem obriga o seu autor à devida reparação. Três são os pressupostos básicos da responsabilidade civil: a) dano a outrem; b) prática de ato ilícito; c) nexo de causalidade entre a conduta e o dano a outrem. O ato ilícito foi definido pelo art. 186 da Lei Civil: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. No dispositivo seguinte, contemplou-se diretamente a figura do abuso de direito, considerando-se modalidade de ato ilícito. O art. 927, pelo parágrafo único, prevê a obrigação de reparar o dano independentemente de culpa nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. (Nader, Paulo. Curso de direito civil, parte geral - vol. 1/Paulo Nader - 10.a ed. rev. e atual. - Rio de Janeiro: Forense, 2016. p. 330). Portanto, aquele que comete ato ilícito tem o dever de indenizar a vítima, ressarcindo-lhe todos os prejuízos, sendo que as perdas e danos compreendem o dano emergente, bem como o lucro cessante, ou seja, o que efetivamente foi perdido mais tudo o que deixou de razoavelmente lucrar. Para tanto, há de se analisar os pressupostos da responsabilidade civil, que compreendem a ação ou omissão do agente; a culpa do agente; a relação de causalidade e o dano experimentado pela vítima. No caso dos autos, das provas produzidas, especialmente o laudo pericial realizado, revela-se bem o panorama fático, esclarecendo-se em detalhes os problemas estruturais do imóvel. Questionado sobre a existência de nexo causal entre as infiltrações e as falhas na manta da cobertura do apartamento 802, o perito conclui o seguinte: “Sim, existem evidências de falhas tanto na execução da impermeabilização, como fadiga do material utilizado, devido sua baixa qualidade e agregados de polímeros, existentes na composição da massa asfáltica na manufatura das mantas aplicadas, motivo que leva ao surgimento de pontos generalizados de infiltrações”. (ID 17360966 - Pág. 5) Ressaltou, ainda, em seu laudo que “as infiltrações e pontos de vazamentos estão por todos os forros de gesso em todas as dependências, tornando-se, portanto, generalizada”. Indagado para informar se, nas condições atuais do imóvel, com as infiltrações e danos causados, sua locação seria dificultada, o perito asseverou que: “É impossível alguém habitar o local nas condições em que se encontra devido aos riscos do teto em gesso desabar e a existência de mofo e bolor em alto índice”. (ID 17360983 - Pág. 3) Informou, ainda, que “existem faixas de aluguel em dois locais, no gradil da sala e no quarto, de frente para a praia, onde há maior visibilidade. A empresa é a imobiliária predial. Inclusive pelo aspecto da faixa, verifica-se que está no local há muito tempo”. Questionado para dizer se os danos ocasionaram a desvalorização do apartamento, comunicou que, “devido às condições insalubres do local, sua desvalorização, se levado em conta o investimento médio de R$ 950.000,00, como rentabilidade é de cerca de 20%, calculado com base nos custos de recuperação total do imóvel, estimado em R$ 190.000,00, entre todos os itens danificados, principalmente por ter ficado fechado e sem manutenção”. (ID 17360983 - Pág. 4). Respondendo sobre quais fatores originaram os danos, disse que, “com totais evidências patológicas, os fatores foram a má colocação do produto “manta asfáltica” e sua baixa qualidade onde favorece as infiltrações por toda extensão da laje”. Em decorrência daquilo que foi levantado pelo perito judicial, não se tem dúvida alguma de que os danos sofridos na unidade habitacional da autora estão diretamente relacionados às falhas na execução da impermeabilização e à má qualidade dos materiais utilizados, cuja responsabilidade de manutenção é exclusiva do condomínio, ora réu. Restou, então, bem evidenciada a culpa da parte ré, a existência dos danos e o nexo de causalidade. De rigor o reconhecimento da responsabilidade civil do demandado em promover a reparação dos noticiados danos. Importante frisar que, em relação à obrigação de fazer, após determinação judicial, foi ordenado ao promovido que realizasse os reparos das infiltrações no apartamento da autora (ID. 26760997), tendo o condomínio informado o cumprimento da obrigação no ID 37248479, com obra realizada pela empresa contratada AQUINO ENGENHARIA, de sorte, então, que a responsabilidade está restrita à reparação dos danos já provocados. Após os reparos realizados pelo réu, o perito anteriormente designado foi nomeado para confecção de laudo complementar, apresentado sob o ID 78775182. Questionado acerca de o imóvel estar em condições de habitação e salubridade adequada, bem como descrever a real situação do apartamento, o expert relatou que, “devido à continuidade das infiltrações, os suportes do forro de gesso, enferrujados, não suportaram o peso do forro, vindo a desabar, em várias localizações do apartamento, provocando total impedimento de utilização do imóvel, devido à insalubridade, tanto na parte interna como na parte externa, no deck de madeira da piscina, que está podre e inseguro”. (ID 78775182 - Pág. 4). Interrogado pelo promovido se existia algum ponto de infiltração no teto do apartamento 802, após o serviço realizado pela empresa AQUINO ENGENHARIA, em 2020, informou: “Sim, ainda existem inúmeros pontos de infiltrações nos locais especificados, causados por acabamento asfáltico indevido na antena na área comum do edifício, falta de verificação quanto ao destacamento da pastilha da parede e acúmulo de água por percolação abaixo da manta asfáltica executada”. (ID 78775182 - Pág. 9). Do laudo pericial, confeccionado por perito de confiança deste juízo, é possível dimensionar os danos ocasionados na unidade habitacional da promovente, bem como concluir que ainda persistem os problemas de infiltração, mesmo após a obra de reparo realizada pelo condomínio, ocasionando a impossibilidade de uso do imóvel, seja para moradia da promovente ou locação. A fim de complementar as provas constantes nos autos, houve a realização de audiência de instrução e julgamento, em que foi colhido o depoimento pessoal da autora, ouvidos os esclarecimentos do perito judicial, bem como a oitiva das testemunhas arroladas pelo réu. A testemunha Marco Antônio Ruchet Pires, perito designado pelo juízo, em seu depoimento explicou o método e equipamento utilizado na realização da perícia, sanando dúvidas em relação às infiltrações do apartamento. Relatou que, coincidentemente, no ano de 2001, foi realizar uma avaliação técnica pela empresa Cobrás, construtora do prédio, no mesmo apartamento, porém não foi contratado para realizar nenhum serviço, e que nesse tempo já existiam os vícios de infiltração no imóvel. Suzana Neves de Oliveira, autora, disse que arrematou o imóvel em leilão no ano de 2006, aparentemente sem problemas de infiltração. Contudo, quando começaram as chuvas, as falhas foram ficando evidentes, de modo que sempre era necessário realizar algum tipo de reparo no apartamento, como emassamento e pintura. Informou que os problemas se intensificaram gradativamente e, no ano de 2013, com a saída do último inquilino, não conseguiu mais alugar a unidade habitacional, quando então tomou a iniciativa da contactar o condomínio acerca dos problemas existentes. Mencionou que, entre os anos de 2014 e 2018, o condomínio realizou algumas obras na área comum, aguardando que, com os reparos feitos, os problemas relacionados ao seu apartamento fossem solucionados. Ademais, em seu depoimento, a autora afirmou que não reconhece a notificação extrajudicial de Id 25235372 - Pág. 1, a qual informa que o imóvel está danificado desde dezembro de 2017, porquanto não consta sua assinatura no documento, sendo esta notificação que o condomínio alega ser a única recebida para tomar ciência dos defeitos do apartamento. Reconhece como válida apenas a notificação de ID 14515239 - Pág. 7, documento com sua assinatura, tendo o demandado declarado que jamais tomou conhecimento desta. Afirmou que não notificou o condomínio antes, pois gostaria de solucionar a questão extrajudicialmente, informando que o promovido chegou a realizar alguns reparos no ano de 2015 e, quando a situação ficou insustentável, resolver ajuizar a ação. A testemunha Maria Irene Machado, relatou, em seu depoimento, que o imóvel foi alugado anteriormente e teve dois inquilinos. Mencionou que só teve informação sobre as infiltrações no apartamento no ano de 2018, por meio de notificação extrajudicial. Falou que, antes disso, não soube de nenhuma queixa, nem da proprietária, nem dos inquilinos, sobre a existência de problemas de infiltração no imóvel da autora. Por fim, relatou que a administradora do condomínio não recebeu notificações anteriores, tampouco foi comunicada sobre a existência de e-mails acerca dos vícios de infiltração do apartamento. A testemunha Joanice da Rocha Mendes informou que nunca teve contato com a autora, nem com os inquilinos que moraram em seu apartamento. Disse que tomou conhecimento da existência de infiltrações no telhado do prédio em 2019, pela decisão judicial, para executar a obra no apartamento, que se iniciou em 2020. Alegou que era síndica na época em que a reforma foi realizada pela empresa AQUINO ENGENHARUA. Acompanhou a obra, pois é arquiteta. Informou que o serviço foi realizado na manta e em toda parte de infiltração. Acrescentou que, inclusive, foram realizadas obras no deck da piscina, área privativa da proprietária, e não concordou com os reparos realizados nesse lugar. Relatou que foram trocadas as pastilhas de revestimento, mas houve um problema por serem de cores diferentes. Porém, durante a execução das obras, não teve contato com a autora para vistoria e entrega da obra. A testemunha Flávio Bernardo dos Santos, ouvido como informante, disse ser funcionário do condomínio, trabalhando na função de porteiro há cerca de 20 anos. Falou que, durante esse tempo, não soube de nenhuma informação sobre as infiltrações no apartamento da autora e que residiram no imóvel dois inquilinos, mas a autora nunca chegou a residir lá. Desse modo, estando evidenciado, por meio de vasta prova constante dos autos, que os problemas de infiltração que ocasionaram os vícios no imóvel da autora decorrem de problemas estruturais de responsabilidade do condomínio, há de ser julgado procedente o pedido autoral com relação à obrigação de fazer consistente na condenação da parte ré em reparar os danos causados ao imóvel. No entanto, ressalto que, sob o ID. 26760997, em razão do deferimento de uma tutela de urgência incidental, foi ordenado ao promovido que realizasse os reparos das infiltrações no apartamento da autora, tendo o condomínio informado o cumprimento da obrigação no ID 37248479. Passo, agora, à análise dos pedidos indenizatórios. Em um primeiro momento, no que diz respeito a indenização por danos materiais, consigno serem aqueles que atingem diretamente o patrimônio da pessoa, ou seja, representam um prejuízo econômico mensurável. Assim, os danos materiais não se presumem, devendo ser demonstrada sua exata extensão (art. 944, CC), visto que a condenação busca a recomposição efetiva da situação patrimonial anterior ao dano. No que tange à indenização por lucros cessantes, é imperioso destacar que estes não podem ser presumidos e demandam prova, ainda que seja por meio de um juízo de probabilidade, acerca do que a parte deixou de aferir. Na hipótese em apreço, a parte autora alega que não consegue alugar o imóvel desde 2013, com a saída do último inquilino. No caso, restou suficientemente demonstrado que a unidade habitacional era destinada ao aluguel, uma vez que as próprias testemunhas arroladas informaram que o imóvel possuiu dois inquilinos e a promovente jamais chegou a ser vista residindo no local. Considerando que existe no imóvel danos imputáveis ao réu, a ocorrência de infiltrações e vazamentos implica na desvalorização e perda de competitividade, repercutindo nas chances de o imóvel ser locado. As fotos do laudo pericial demonstram que o imóvel não apresenta condições para a locação, de modo que a autora faz jus ao recebimento dos locativos desde setembro de 2013, momento em que a unidade habitacional ficou disponível para locação. Nesse sentido: DIREITO DE VIZINHANÇA. Ação de reparação de danos materiais e morais. Danos ao apartamento do autor provocados por infiltrações oriundas de apartamento imediatamente superior. Demanda proposta em face do proprietário do apartamento e da administradora do condomínio. Extinção do processo, sem resolução do mérito, com fulcro no artigo 267, inciso VI, do CPC/73, em relação à ré administradora do condomínio. Prosseguimento do feito apenas em relação ao réu proprietário do apartamento. Sentença que julgou procedente a ação. Interposição de recurso de apelação pelo réu. Controvérsia dos autos consiste em questão estritamente técnica, de modo que, para sua solução, é imprescindível a realização de prova pericial nos imóveis dos litigantes. Conclusões obtidas pelo perito judicial esclarecem os pontos controvertidos da demanda e sustentam as pretensões do apelado. Prova oral produzida nos autos também corrobora as alegações do apelado. Infiltrações provenientes do apartamento do apelante, provocadas por falha de impermeabilização, causaram danos em diversas dependências do apartamento do apelado. Danos causados pela infiltração de umidade comprometeram a habitabilidade do apartamento a partir de dezembro de 2005 e, desde então, o apelado sofreu prejuízos devido à impossibilidade de explorar a locação do imóvel a terceiros. Nexo de causalidade entre as infiltrações oriundas do apartamento do apelante e os prejuízos sofridos pelo apelado. Análise da extensão dos danos experimentados pelo apelado. Lucros cessantes. Apelante tem o dever reparar os valores que o apelado deixou de auferir em razão da impossibilidade de locação de seu apartamento a terceiros, conforme inteligência do artigo 402 do Código Civil. Redução da condenação do apelante, para o pagamento do valor equivalente a três diárias por mês, no valor unitário de R$100,00, desde dezembro de 2005 até a data em que forem cessadas as infiltrações, montante que será apurado em fase liquidação de sentença. Danos morais. Frustação da expectativa de locação do apartamento a terceiros por longo período de tempo, resistência do apelante em efetuar os reparos necessários para cessar os problemas de infiltrações, bem como o prejuízo à imagem do apelado perante eventuais futuros locatários de seu imóvel, são situações aptas a configurar danos morais indenizáveis. Valor fixado para a indenização por danos morais, a saber, R$ 3.941,58, que se revela suficiente para compensar o sofrimento do apelado, sem gerar enriquecimento indevido, bem como para punir o apelante e inibir a prática de outros atos ilícitos. Apelação parcialmente provida. (TJSP; Apelação 0020312-17.2006.8.26.0477; Relator (a):Carlos Dias Motta; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de Praia Grande - 1a. Vara Cível; Data do Julgamento: 15/06/2016; Data de Registro: 17/06/2016). Segundo informado pelo perito “a referência utilizada para locação é por cálculo através de inferência plena, é considerado o valor do aluguel para este tipo de imóvel uma faixa de 1/2 % (meio por cento) do valor do imóvel, estimado entre R$ 850.000,00 a R$ 1.100.000,00, portanto, o valor da locação seria cerca de R$ 4.250,00 a R$ 5.500,00, dentro dos limites praticados pela imobiliária, porém, não é possível habitar o local, seria uma perda de tempo levar interessados ao apartamento, por isso o imóvel está em anúncio desde 28 de agosto de 2013, precisamente 62 meses, conforme documento anexado pela imobiliária pelo proponente (R$ 4.200,00 por mês) com valor perdido em cerca de R$ 260.400,00 como aluguel e R$ 108.190,00 de condomínios pagos sem utilização (valor atual de R$ 1.745,76, fornecido pela administradora).” ID 17360983 - Pág. 4 Dessa forma, considerando que o imóvel se encontra disponível para aluguel desde 25/08/2013, conforme documento apresentado pela imobiliária no ID 17361016 - Pág. 2, pelo valor praticado de R$ 4.200,00 (quatro mil e duzentos reais), é devido o ressarcimento em favor da promovente. No que se refere às despesas condominiais, estas não entram no cômputo, uma vez que tais verbas são de responsabilidade da parte autora, por se tratar de obrigação de natureza propter rem. Veja-se a propósito: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CC. INDENIZAÇÃO. Vícios construtivos. Sentença de parcial procedência. Apela a ré sustentando a ausência de responsabilidade; o próprio laudo constata que a impermeabilização da parede só poderia ser realizada após a regularização do sistema de esgotos e águas pluviais de outro imóvel; os problemas de vazamento narrados tiveram origem no imóvel vizinho; a obrigação de pagar condomínio é propter rem, não houve pedido de rescisão, os autores continuam com a unidade, devendo arcar com as despesas condominiais; os danos morais foram fixados em valor exorbitante e desproporcional. Apelo adesivo dos autores para pugnar pela condenação da ré à indenização por lucros cessantes. Cabimento parcial do apelo da ré. Cabimento do recurso dos autores. Laudo conclusivo quanto à existência de falha na impermeabilização e no sistema de escoamento de detritos, dever de reparar e indenizar configurados. As despesas condominiais são de natureza propter rem razão pela qual não deixam de ser devidas pelos condôminos, por outro lado, o período em que tiveram de se afastar da unidade imobiliária para reparos enseja a indenização por lucros cessantes em valor equivalente a locativo mensal. Prudência e razoabilidade em reduzir, parcialmente, a indenização por danos morais em R$ 20.000,00 para ambos os requerentes. Recurso da ré parcialmente provido. Provido o recurso dos autores. (TJSP; Apelação 1003949- 98.2017.8.26.0008; Relator (a): James Siano; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/01/2019; Data de Registro: 21/01/2019). A quota-parte cabível a cada unidade tem por destino a conservação de todo o condomínio edilício, de forma que o inadimplemento gera prejuízos a toda a comunidade condominial. Incumbe, pois, ao proprietário da unidade o pagamento da despesa rateada, ou a quem estiver de legítima posse no período da cobrança. Dessa forma, o pedido de ressarcimento das cotas condominiais, pagas pela autora durante o período em que seu apartamento não esteve alugado, realmente improcede, na medida em que a despesa foi paga por quem efetivamente estava na posse das unidades, isto é, seu proprietário, sendo de sua obrigação legal o pagamento do rateio, ainda que tenha o condomínio agido com desídia na solução dos problemas de infiltração. Ademais, os lucros cessantes relativos aos aluguéis que deixaram de ser recebidos já se afigura suficiente para a reparação dos danos materiais. Passo à análise do pedido de desvalorização do imóvel autoral. Sobre tal temática, no laudo produzido neste feito no ID 17360983 - Pág. 4, houve a seguinte conclusão do perito: “Devido às condições insalubres do local, sua desvalorização, se levado em conta o investimento médio de R$ 950.000,00, como rentabilidade é de cerca de 20%, calculado com base nos custos de recuperação total do imóvel, estimado em R$ 190.000,00, entre todos os itens danificados, principalmente por ter ficado fechado e sem manutenção”. Cumpre ressaltar que o laudo está bem fundamentado, amparado em dados complementares e suas conclusões devem ser aceitas. Embora o laudo pericial não vincule o Juiz, forçoso reconhecer que, em matéria de engenharia e arquitetura, a prova pericial assume grande relevância na decisão, não havendo elementos para desprezar as conclusões periciais. Saliento que a autora não discorda do percentual de desvalorização encontrado, sendo certo que a existência do dano não está ligado à sua eternização. Basta sua perenidade para possibilitar a reparação, ainda que, por evento futuro e incerto, a desvalorização possa ser eventualmente revertida. Logo, deve-se acolher integralmente o laudo produzido pelo perita, tanto no tocante ao valor do imóvel em R$ 950.000,00 quanto no percentual de sua desvalorização (20%). Destarte, pode-se concluir que o valor da indenização nesse ponto é de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais). Ainda, não pode ser afastada, diante das circunstâncias, a responsabilização pelos danos morais causados (cf. GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, v. IV. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 369; STJ, REsp 196024/MG, Rel. Ministro Cesar Asfor Rocha, Quarta Turma, julgado em 02/03/1999, DJ 02/08/1999, p. 192). Está-se diante do damnum in re ipsa, advindo da experiência comum, secundum quod plerumque accidit. A toda evidência, a frustração da expectativa de fruição do imóvel, para além dos vícios de natureza construtiva, os quais persistem até hoje, por si só, afetam a normalidade psíquica do indivíduo. Na hipótese, o surgimento de diversas infiltrações no imóvel, tornando-o impróprio para habitação não pode ser entendido como mero aborrecimento ou chateação, mormente porque se trata de imóvel residencial, de modo que frustrada a expectativa de fruição adequada e conveniente do local, caracteriza-se, assim, in re ipsa, o dano moral indenizável. Demais disso, não se pode olvidar do fim dissuasório e punitivo da reparação devida. Nesse diapasão, não apenas se limita a indenização à mera composição da lesão ocasionada a esfera de direitos do indivíduo. Para além dessa finalidade, tem por objetivo a recomposição imposta ao autor da lesão, dissuadi-lo de levar a efeito novamente a conduta danosa (cf. MARTINS-COSTA, Judith. Os danos à pessoa no direito brasileiro e a natureza da sua reparação. Revista da Faculdade de Direito da UFRGS, v. 19, março 2001, p. 207). A fixação da reparação devida, no entanto, exige razoabilidade, “evitando-se excesso que cause enriquecimento sem causa, por sua incompatibilidade com a lesão sofrida” (cf. STJ, REsp 754.806/SP, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 09.05.2006, DJ 26.06.2006 p. 166). Considerando o grau de culpa e a capacidade financeira do condomínio demandado, sem olvidar do aspecto compensatório, arbitro em R$ 6.000,00 (seis mil reais) o valor da reparação dos danos morais causados, subsumindo-se, assim, ao pedido da autora. DO DISPOSITIVO Diante do exposto, ACOLHO PARCIALMENTE os pedidos formulados pela autora, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC, para: (i) CONFIRMAR a tutela de urgência incidental deferida no Id.26760997 e CONDENAR o promovido na obrigação de fazer consistente em reparar os vícios ocasionados no imóvel da autora decorrentes dos problemas estruturais constatados nos autos. Ressalto, todavia, que o reparo das infiltrações já foi realizado pelo condomínio réu, conforme demonstrado no ID.37248479. (ii) CONDENAR o promovido ao pagamento, à autora, de lucros cessantes, correspondentes ao aluguel mensal de R$ 4.200,00, desde setembro de 2013, momento em que a unidade habitacional ficou disponível para locação pela imobiliária. O valor do aluguel deverá ser corrigido a partir da data que venceriam os locativos, pelo IPCA do IBGE, em conformidade com o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024, e juros moratórios pela taxa SELIC a partir da citação (01/10/2018), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024; (iii) CONDENAR o réu ao pagamento dos danos referentes à depreciação do imóvel da autora, no valor de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), corrigido monetariamente pelo IPCA do IBGE desde sua fixação pelo laudo pericial, em conformidade com o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024, e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, deste a citação (01/10/2018), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024; (iv) CONDENAR a promovida ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais, que deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA do IBGE, a partir desta sentença (Sumula 362 do STJ), em conformidade com o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024, e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, desde a citação (01/10/2018), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024. Ante a sucumbência recíproca, CONDENO as partes na proporção de 75% (trinta por cento) para o réu e 25% (setenta por cento) para a autora, no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação ora imposta. PUBLIQUE-SE. INTIMEM-SE. João Pessoa/PB, data da assinatura eletrônica. ALEXANDRE GOMES TARGINO FALCÃO Juiz de Direito

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Processo nº 0827299-09.2018.8.15.2001

ID: 318955928

Tribunal: TJPB Órgão: 14ª Vara Cível da Capital Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0827299-09.2018.8.15.2001

Data de Disponibilização: 08/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

CONDOMINIO DO EDIFICIO MAISON DE FRANCE

Sentença

Advogados:

RENATA REGINA COSTA CAMINHA

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VAMBERTO DE SOUZA COSTA FILHO

OAB/PB XXXXXX Desbloquear

CARLOS GILBERTO DE ANDRADE HOLANDA

OAB/PB XXXXXX Desbloquear

Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0827299-09.2018.8.15.2001 [Perdas e Danos, Administração] AUTOR: SUZANA NEVES DE OLIVEIRA REU: CONDOMINIO DO EDIFICI… Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0827299-09.2018.8.15.2001 [Perdas e Danos, Administração] AUTOR: SUZANA NEVES DE OLIVEIRA REU: CONDOMINIO DO EDIFICIO MAISON DE FRANCE SENTENÇA DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. REQUISITOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL PRESENTES. VÍCIOS EM UNIDADE AUTÔNOMA. OBRIGAÇÃO DE REPARAR DO CONDOMÍNIO RÉU. DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL AUTORAL. LUCROS CESSANTES. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS DE RESPONSABILIDADE DA AUTORA. NATUREZA PROPTER REM. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÕES. SUPOSTA OMISSÃO QUANTO À OBRIGAÇÃO DE FAZER. SENTENÇA ANULADA DE OFÍCIO. PROCEDÊNCIA PARCIAL. - Estando evidenciado que os problemas de infiltração que ocasionaram os vícios no imóvel da autora decorrem de problemas estruturais de responsabilidade do condomínio, há de ser julgado procedente o pedido autoral com relação à obrigação de fazer consistente na condenação da parte ré em reparar os danos causados ao imóvel até o status quo ante. - Presente a prova do prejuízo material, deve ser julgado procedente o pedido de indenização por danos patrimoniais. - O dano decorrente dos lucros cessantes, consiste no que a parte autora deixou de ganhar a título de aluguéis decorrente da impossibilidade de habitação da unidade residencial. - O pedido de ressarcimento das cotas condominiais pagas pela autora durante o período em que seu apartamento não esteve alugado improcede, na medida em que a despesa foi paga por quem efetivamente estava na posse da unidade, isto é, sua proprietária - O surgimento de diversas infiltrações no imóvel da promovente não pode ser entendido como mero aborrecimento ou chateação, mormente porque se trata de imóvel residencial, de modo que frustrada a expectativa de fruição adequada e conveniente do local, caracteriza-se dano moral indenizável. - Demanda que se julga parcialmente procedente. Vistos, etc. RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS e PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA ajuizada por SUZANA NEVES DE OLIVEIRA em face do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MAISON DE FRANCE, pelos fatos e fundamentos a seguir delineados. Alega a autora ser proprietária do apartamento 802, localizado no último pavimento do Edifício Maison de France, sendo certo que sua unidade imobiliária sofre constantes infiltrações oriundas da cobertura do prédio. Relata que, apesar de diversas solicitações de reparo ao zelador do prédio, síndico e administradora condominial, nenhuma providência foi tomada pelo demandado e as infiltrações estão causando umidade elevada e danificando o seu apartamento. Afirma que, desde 2013, enfrenta os referidos problemas, os quais impossibilitam, inclusive, a locação do imóvel, tendo em vista que não se mostra atrativo a pretensos inquilinos, em razão das citadas infiltrações e danos dela decorrentes. Com base no narrado, em antecipação de tutela, requereu a realização de perícia para mensuração dos danos ao imóvel. No mérito, pugnou pela condenação do promovido na obrigação de realizar a manutenção do imóvel ou indicar quem possa fazer a obra às suas expensas. Outrossim, requereu a condenação do réu ao pagamento de perdas e danos referentes aos aluguéis que deixaram de ser recebidos e das contribuições condominiais pagas desde o mês de setembro de 2013, além de uma indenização por danos morais em valor a ser arbitrado pelo juízo. Em despacho de ID 15296139, nomeou-se perito para realização da antecipação de prova pretendida, dado o risco de desaparecimento de vestígios. Devido à recusa do expert inicialmente designado, nomeou-se novo perito no ID 15560287, tendo este aceitado o encargo e indicado seus honorários no ID 15864847. A autora realizou o pagamento dos honorários periciais por meio do DJO de ID 15867273. No ID 15963125, designou-se data para a realização da perícia. A autora apresentou os quesitos de ID 16364307 e assistente técnico, no ID 17046605. A autora apresentou petição de ID 16439981, em que procedeu ao aditamento da petição inicial para fins de pedir também a condenação do réu a uma indenização pela desvalorização do apartamento, a ser apurada em liquidação de sentença. Porém, a essa altura, já havia sido expedida a citação do réu, que ocorreu por meio de AR de ID 16924028, juntado em 01/10/2018. A parte promovida requereu sua habilitação nos autos no ID 16965693, tendo nomeado assistente técnico e apresentado quesitos no ID 16965752. A autora, por sua vez, em petição de Id 17046605, indicou novo assistente técnico e apresentou novos quesitos. Em petição de ID 17180337, a autora informou a realização de perícia no imóvel, em 08/10/2018, bem como requereu a juntada de DJO referente ao pagamento mensal do condomínio (ID 17180570). Laudo pericial juntado nos ID 17359932 a 17361016, indicando “patologia” na edificação decorrente de vício construtivo. Novo depósito referente à mensalidade condominial juntado no ID 17799453. A autora manifestou-se sobre o laudo pericial no ID 17800834. No ID 17819835, informou não ter interesse na realização de audiência de conciliação e, no ID 17908287, pugnou pela autorização para depósito judicial dos valores atinentes a contribuições condominiais. No ID 18021650, consta o alvará expedido em favor do perito para levantamento de seus honorários. Em despacho de ID 18125390, determinou-se a citação do réu para se manifestar sobre o interesse na audiência de conciliação ou, acaso não houvesse interesse na sessão conciliatória, já apresentasse a contestação e manifestação sobre o laudo pericial produzido nos autos. Petição do promovido no ID 19061323, informando o interesse na realização de audiência, na forma do art. 334 do CPC. Apresentou, outrossim, impugnação ao laudo pericial e juntou documentos nos ID'S 19061326 a 19061347. Em petição protocolada no ID 19101694, alegou que as petições haviam sido protocoladas tempestivamente no último dia do prazo, porém não assinadas digitalmente naquela data, em razão de problema instalado no PJE nos dias 06/02/2019 e 07/02/2019, conforme imagens de tela colacionadas, incluindo-se abertura de chamado ao TJPB (ID 19101723). Em petição de ID 19160407, a autora pediu a desconsideração das manifestações do réu, alegando intempestividade. O réu, em petição de Id 19254913, alegou indisponibilidade do PJE, que ocasionou a impossibilidade de juntar documentos nos autos em 06/02/2019. Juntou, ainda, certidão de ID 19254939, firmada pela Gerência de Desenvolvimento de Tecnologia da Informação. Determinou-se a designação de audiência junto ao CEJUSC, na forma do art. 334 do CPC, a qual foi realizada na forma do termo de ID 24684095, sem que houvesse consenso entre as partes. Por ocasião da audiência, compareceram o promovido e os advogados da autora e do condomínio. Contestação apresentada pelo réu no ID 25234625. Inicialmente, suscitou preliminar de inépcia da inicial, por haver pedidos indeterminados, porque não foram quantificados os danos emergentes, os lucros cessantes e não se indicou o valor pretendido a título de danos morais. Impugnou o valor atribuído à causa, pois somente se indicou o valor de R$ 1.745,76, referente à taxa de condomínio, sem incluir o valor das indenizações pretendidas e o montante referente à obrigação de fazer. Aduziu que o valor da causa deveria ser de, no mínimo, R$ 332.928,96 (incluindo-se os supostos danos até o ajuizamento da ação em maio de 2018). No mérito, o demandado aduziu que o apartamento nº 802 foi adquirido pela autora em leilão judicial ocorrido no ano de 2006. Disse que o laudo técnico pericial de ID 17360966 aponta que a autora, logo após receber sua unidade, verificou que alguns locais do condomínio estavam inacabados ou com problemas, assim como o seu imóvel. Argumentou que as construtoras Brascon e Cobrás entregaram o prédio, inacabado, em 1999, repleto de vícios que indicam a falta de utilização do material descrito no memorial e contrato. Desde 2013, o Condomínio demandado está em batalha judicial em face das construtoras (ação nº 0005123-45.2013.815.200,1 em trâmite perante a 1ª Vara Cível). Em razão dos vícios de construção, o condomínio passou a realizar, periodicamente, diversos serviços de reparos que eram de responsabilidade da construtora. Nos anos de 2016, 2017 e 2018, foram realizados diversos serviços de manutenção e reparo no prédio. Em 2016, houve aplicação de manta na última laje (ao lado dos apartamentos nº 801, 802, 803 e 804). Em 2017, realizaram-se serviços estruturais. E, em 2018, foi realizado serviço no fosso de ventilação, no apartamento 802, além de junta de dilatação no piso do lado, nos apartamentos nº 801, 802 e 803. Aduziu ter sido realizado também serviço de colocação de pastilhas, reboco e acabamento nas paredes do lado dos apartamentos 801 e 802. Narrou que, em todas essas ocasiões, a autora nunca autorizou acesso ao seu apartamento para avaliação da área, malgrado o envio de várias notificações pelo condomínio. Argumentou que nunca foi negligente e sempre tentou solucionar os problemas de construção e preservar a conservação do imóvel. Impugnou o documento de Id 14515239, alegando que se trata de falsidade documental, pois o documento verdadeiro, entregue à síndica, data de maio de 2018, relatando claramente que o imóvel está danificado desde dezembro de 2017 e não desde 2013. O promovido impugnou, ainda, os documentos juntados no ID 14515239, ao argumento de que, nestes, consta o endereço de e-mail cobranca3@controlecondomios.com.br, que não é utilizado para comunicação com os condôminos, pois se trata de meio de envio e resposta automática. Sendo assim, a única notificação válida é do mês de maio de 2018, relatando problemas no apartamento da autora a partir de 2017. Neste ponto, aduziu a necessidade de perícia nos documentos juntados pela autora e recebidos pela promovida, referentes à notificação extrajudicial. O condomínio alegou que, desde setembro de 2012, a autora se mostra inadimplente com as obrigações condominiais, acumulando uma dívida de R$ 39.493,78, sendo inclusive demandada pelo condomínio perante a 6ª Vara Cível (processo nº 0855317-06.2019.815.2001). Aduziu que os móveis da autora não foram danificados pela alegada infiltração, mas sim por cupins, em razão da falta de dedetização, apesar de notificação para tanto, ocasionando, inclusive, a passagem dos cupins para apartamentos abaixo da promovente. Alegou que não há nenhuma responsabilidade do condomínio, por não haver ato ilícito praticado por este. Argumentou que os danos alegados nem foram comprovados, nem mensurados. Ademais, a autora requereu restituição de taxas condominiais que sequer foram por ela adimplidas. Asseverou que não houve ofensa a direito ou atributos da personalidade, razão pela qual não se pode reconhecer responsabilidade a título de indenização por danos morais. Sustentou que a autora é litigante de má-fé e que estão ausentes os requisitos autorizadores para concessão da tutela de urgência requerida. Ratificou o pedido de declaração de nulidade do laudo técnico pericial produzido nos autos, pois teria o expert exposto juízo de valor, conforme peticionado no ID 19061326. Dessa forma, sustentou que o laudo pericial devia ser desentranhado e devia ser produzida uma nova perícia, exclusivamente para analisar a existência ou não infiltração e as suas possíveis causas. Com base no alegado, pugnou pela concessão de gratuidade judiciária, acolhimento das preliminares e, acaso superadas estas, pelo julgamento pela improcedência dos pedidos. A autora apresentou impugnação à contestação no ID 25295793. No ID 25295803, foi juntada declaração da Imobiliária Predial LTDA., indicando o valor do aluguel do apartamento da autora em R$ 4.200,00. A parte autora juntou nova petição de ID 25296902, na qual alegou que a destruição do imóvel foi constatada por perícia e que, a cada mês, os danos só aumentam. Alegou ainda que, com as chuvas ocorridas em 2019, o imóvel foi inundado. Assim, requereu a concessão de tutela de urgência, para fins de determinar-se a realização das obras necessárias à recuperação do imóvel, nos moldes apontados no laudo pericial, ou autorizá-la a realizar a obra para saneamento das infiltrações. Em despacho de ID 25333602, determinou-se a intimação do réu para que se manifestasse sobre o pedido de tutela de urgência requerido incidentalmente. O Condomínio demandado apresentou petição de ID 25970204. Alegou, mais uma vez, que o perito extrapolou os limites de sua competência ao exercer juízo de valor e elaborar planilha de custos, incluindo, até mesmo, o valor da pintura de todo o apartamento e não apenas das paredes infiltradas. Além disso, aduziu a inadimplência da autora quanto às obrigações condominiais e a necessidade de enfrentamento das questões preliminares suscitadas em contestação. Reiterou os argumentos contidos na contestação e alegou que não estão presentes o risco ao resultado útil do processo nem o perigo de dano, pois o condomínio sempre realizou as manutenções necessárias, razão pela qual a tutela de urgência requerida deveria ser indeferida. A autora protocolou nova petição de ID 26094370, reiterando o pedido de tutela antecipada e colacionando novos documentos. No despacho de ID 26173960, ponderou-se acerca da confusão processual promovida pelas partes, motivada pela profusão de juntada de documentos e petições, muitas vezes, repetitivos. Determinou-se a intimação da parte ré para se manifestar sobre os novos documentos juntados pela autora. Expedida a intimação, a parte autora juntou nova petição, no ID 26469041, informando, que houve a queda de todo o gesso da suíte principal e também do teto da cozinha. Pediu ainda a juntada das fotos de ID 26469044. A parte ré juntou petição de ID 26635400, em que alegou que a autora tenta confundir o juízo com informações imprecisas, juntando petições novas, antes mesmo da análise das anteriores. Além disso, a autora confessa sua inadimplência, ao não impugnar a informação de que não paga o condomínio já há anos, acumulando débito de mais de R$ 30.000,00. Argumentou que nunca foi negligente e que sempre realizou reparos e tentou solucionar os vícios de construção causados pela construtora. Argumentou que é descabida a alegação da autora de que o condomínio causou danos ao imóvel. Alegou que, caso seja deferida a tutela antecipada de urgência, é necessária a realização de nova perícia para se ter o esgotamento real do objeto, das causas das infiltrações e também dos vazamentos das tubulações pluviais, que não foram analisadas pelo perito anterior, para fins de delimitar corretamente o serviço a ser feito. A autora juntou nova petição no ID 27399900, pela qual alegou que a destruição do imóvel foi comprovada pelo perito judicial, certidão de ocorrência policial, fotos, DVD e declaração da imobiliária. Além disso, em razão das infiltrações, no período de chuvas, os danos se agravaram, o que justifica a concessão da tutela de urgência. Em petição de ID 28882068, datada de 08 de março de 2020, a parte autora reiterou o requerimento de tutela de urgência e juntou o comprovante de pagamento de IPTU e TCR. A autora juntou ainda nova petição de ID 31618631, nos mesmos termos da anterior e colacionando a juntada de mais um comprovante de cobrança condominial (ID 31618634). Sob o Id. 26760997, foi proferida decisão de saneamento e organização do processo, sendo deferido o pedido de tutela antecipada para determinar ao demandado que procedesse ao reparo das infiltrações no apartamento da autora. Embargos de declaração opostos pela parte autora (Id. 32294943). Instadas as partes acerca da dilação probatória, a parte ré peticionou requerendo perícia grafotécnica, bem como prova testemunhal (Id. 32495587). A autora, por sua vez, requereu prova testemunhal. Interposição de agravo de instrumento pela parte ré em face da decisão de Id. 26760997. Decisão do E.TJ/PB negando provimento ao agravo supracitado (Id. 36962797). Petição da parte ré informando o cumprimento da decisão de Id.26760997, no atinente à realização dos reparos das infiltrações (Id. 37248479). A promovente peticionou ao ID 40797863 requerendo a complementação da prova pericial de engenharia já realizada por perito do Juízo, a fim de averiguar a verdade real do imóvel. Rejeição dos aclaratórios (ID 47756277). Interposição de agravo de instrumento pela parte autora (ID 58959699). Petição da parte ré alegando a desnecessidade da inspeção requerida pela parte autora, bem como o deferimento da prova pericial (grafotécnica) e oral (ID 48728189). Sob o ID 58959733, o E.TJ/PB deu provimento ao recurso autoral, apenas para reformar a decisão agravada no sentido de deferir o aditamento à inicial. Determinação de intimação da parte ré para, querendo complementar, sua peça de defesa (ID 62403448). Nessa ocasião, ordenou-se, ainda, a intimação da parte autora para complementar a impugnação à contestação, acaso apresentada a supracitada complementação. Intimada, a parte promovida apresentou complementação a sua peça de defesa (Id. 63762329). Complementação à impugnação (ID 62671612). Considerando o decurso do tempo, determinou-se a intimação das partes para informarem se ainda possuíam interesse na dilação probatória, bem como justificarem a necessidade e pertinência das provas requeridas com a lide, sob pena de seu indeferimento (Id. 70417200). Petição da parte promovida ratificando a necessidade de prova oral, bem como prescindindo da prova pericial (grafotécnica) (Id. 72322788). A parte autora, por sua vez, peticionou pleiteando pela prova oral, bem como pela realização de complementação da perícia de engenharia (Id. 72328149). Decisão de ID 75603904, em que foi deferida a prova pericial de engenharia pleiteada pela parte autora, a fim de se apurar a real situação do imóvel, nomeado perito para o encargo, assim como deferida a prova testemunhal requerida por ambas as partes. O perito nomeado apresentou proposta de honorários (ID 76064283). A autora juntou comprovante do pagamento da perícia (ID 76107393). O promovido juntou petição de impugnação à nomeação do perito judicial, arguindo a sua suspeição no ID 76862578 e, na petição de ID 76862887, nomeou assistente técnico e apresentou quesitos. A parte autora se manifestou acerca da alegação de suspeição do perito nomeado, pugnando pelo seu indeferimento (ID 77134215). Decisão de ID 77447649, na qual foram rejeitadas as alegações do promovido e mantida a nomeação do perito. Insatisfeito com a decisão de ID 77447649, o demandado requereu o chamamento do feito à ordem e pediu a sua reconsideração. Laudo pericial juntado aos autos ID 78775782 a 78775805. A promovente pugnou pelo indeferimento do pedido de reconsideração (ID 78801230). O réu apresentou petição apresentando quesitos complementares a serem respondidos pelo perito (ID 80712517), razão pela qual foi determinada a ouvida do perito em audiência, com arrimo no art. 370 do Código de Processo Civil (ID 90203095). O promovido apresentou rol de testemunhas (ID 92160725). Termo de audiência (ID 93633610). Autora e réu apresentaram razões finais (ID 97841545 e ID 100028560). Sob o ID. 104336741, foi proferida sentença julgando parcialmente procedentes os pedidos autorais. As partes opuseram embargos de declaração (ID’S. 105080837 e 105147101). Rejeição dos aclaratórios opostos pela parte autora e acolhimento parcial dos embargos opostos pela parte ré somente para suprir a omissão apontada, fazendo constar na sentença que o pedido de condenação da parte autora em litigância de má-fé fica indeferido (ID.107382933). As partes interpuseram apelações (ID’S. 109273303 e 109205450). O E.TJPB anulou, de ofício, a sentença de ID.104336741, nos seguintes termos: Petição da parte autora requerendo o julgamento da ação quanto aos “danos materiais para voltar o apartamento ao status anterior, as taxas condominiais cobradas INDEVIDAMENTE” (ID. 115547743). A parte autora peticionou requerendo a juntada de acórdão referente ao julgamento de um agravo de instrumento interposto em face de decisão proferida na ação de execução conexa, tombada sob o nº 0855317-06.2019.8.15.2001 (ID.115631384). Nessa mesma ocasião, reiterou os pedidos formulados na petição última. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Passo a decidir. DA FUNDAMENTAÇÃO DAS PRELIMINARES No que concerne às preliminares suscitadas pelo promovido, de inépcia da petição inicial e impugnação ao valor da causa, verifico que estas foram analisadas e rejeitadas na decisão de ID 26760997, razão pela qual passo à análise do mérito. DO MÉRITO Preambularmente, analisando os autos, constato que o E.TJPB proferiu decisão, em sede de apelação, anulando, de ofício, a sentença de ID.104336741, a fim de que fosse proferida nova sentença “apreciando a integralidade dos pedidos, suprindo, especialmente, a omissão quanto a pretensão autoral de obrigar a ré a realizar a obra de reparo em seu apartamento até o status quo ante, julgando prejudicadas as apelações.” (ID.115540411). Todavia, apesar de a formulação do dispositivo do acórdão de ID.115540411 sugerir a existência de outras omissões a serem sanadas, na fundamentação da referida decisão consta somente a indicação da omissão quanto à obrigação de fazer da ré, consistente em reparar o apartamento. Isto posto, o requerimento autoral contido na alínea “b” dos ID’S. 115547743 e 115631384, quanto à análise de possíveis danos materiais não pode ser deferido, uma vez que já foi apreciado, conforme se demonstrará ao longo desta sentença. Ademais, ressalto que qualquer pedido referente à ação de execução de título extrajudicial, processo nº 0855317-06.2019.8.15.2001, deverá ser realizado nos autos daquele processo. Tendo feito estas considerações, passo à análise do mérito. Trata-se de "ação de obrigação de fazer, cumulada com indenização por danos morais, materiais e pedido de tutela antecipada", cuja controvérsia cinge-se à apuração da existência de danos passíveis de indenização material, moral e, ainda, obrigação de reparo em razão da existência de infiltrações no imóvel da autora. Com efeito, o instituto da responsabilidade civil impõe a determinada parte o dever de reparar eventuais danos ocasionados à outra, em decorrência de atos ilícitos praticados (fato próprio), bem como por atos de terceiros ou ainda de coisas que, em virtude de lei, sejam de sua responsabilidade (art. 932, CC). Nesse sentido, a doutrina elucida que: "A lei não distingue, para efeito de ressarcimento de danos causados, pessoas naturais e jurídicas”. Dispõe o Código Civil, pelo caput do art. 927, que o ato ilícito provocador de dano a outrem obriga o seu autor à devida reparação. Três são os pressupostos básicos da responsabilidade civil: a) dano a outrem; b) prática de ato ilícito; c) nexo de causalidade entre a conduta e o dano a outrem. O ato ilícito foi definido pelo art. 186 da Lei Civil: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. No dispositivo seguinte, contemplou-se diretamente a figura do abuso de direito, considerando-se modalidade de ato ilícito. O art. 927, pelo parágrafo único, prevê a obrigação de reparar o dano independentemente de culpa nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. (Nader, Paulo. Curso de direito civil, parte geral - vol. 1/Paulo Nader - 10.a ed. rev. e atual. - Rio de Janeiro: Forense, 2016. p. 330). Portanto, aquele que comete ato ilícito tem o dever de indenizar a vítima, ressarcindo-lhe todos os prejuízos, sendo que as perdas e danos compreendem o dano emergente, bem como o lucro cessante, ou seja, o que efetivamente foi perdido mais tudo o que deixou de razoavelmente lucrar. Para tanto, há de se analisar os pressupostos da responsabilidade civil, que compreendem a ação ou omissão do agente; a culpa do agente; a relação de causalidade e o dano experimentado pela vítima. No caso dos autos, das provas produzidas, especialmente o laudo pericial realizado, revela-se bem o panorama fático, esclarecendo-se em detalhes os problemas estruturais do imóvel. Questionado sobre a existência de nexo causal entre as infiltrações e as falhas na manta da cobertura do apartamento 802, o perito conclui o seguinte: “Sim, existem evidências de falhas tanto na execução da impermeabilização, como fadiga do material utilizado, devido sua baixa qualidade e agregados de polímeros, existentes na composição da massa asfáltica na manufatura das mantas aplicadas, motivo que leva ao surgimento de pontos generalizados de infiltrações”. (ID 17360966 - Pág. 5) Ressaltou, ainda, em seu laudo que “as infiltrações e pontos de vazamentos estão por todos os forros de gesso em todas as dependências, tornando-se, portanto, generalizada”. Indagado para informar se, nas condições atuais do imóvel, com as infiltrações e danos causados, sua locação seria dificultada, o perito asseverou que: “É impossível alguém habitar o local nas condições em que se encontra devido aos riscos do teto em gesso desabar e a existência de mofo e bolor em alto índice”. (ID 17360983 - Pág. 3) Informou, ainda, que “existem faixas de aluguel em dois locais, no gradil da sala e no quarto, de frente para a praia, onde há maior visibilidade. A empresa é a imobiliária predial. Inclusive pelo aspecto da faixa, verifica-se que está no local há muito tempo”. Questionado para dizer se os danos ocasionaram a desvalorização do apartamento, comunicou que, “devido às condições insalubres do local, sua desvalorização, se levado em conta o investimento médio de R$ 950.000,00, como rentabilidade é de cerca de 20%, calculado com base nos custos de recuperação total do imóvel, estimado em R$ 190.000,00, entre todos os itens danificados, principalmente por ter ficado fechado e sem manutenção”. (ID 17360983 - Pág. 4). Respondendo sobre quais fatores originaram os danos, disse que, “com totais evidências patológicas, os fatores foram a má colocação do produto “manta asfáltica” e sua baixa qualidade onde favorece as infiltrações por toda extensão da laje”. Em decorrência daquilo que foi levantado pelo perito judicial, não se tem dúvida alguma de que os danos sofridos na unidade habitacional da autora estão diretamente relacionados às falhas na execução da impermeabilização e à má qualidade dos materiais utilizados, cuja responsabilidade de manutenção é exclusiva do condomínio, ora réu. Restou, então, bem evidenciada a culpa da parte ré, a existência dos danos e o nexo de causalidade. De rigor o reconhecimento da responsabilidade civil do demandado em promover a reparação dos noticiados danos. Importante frisar que, em relação à obrigação de fazer, após determinação judicial, foi ordenado ao promovido que realizasse os reparos das infiltrações no apartamento da autora (ID. 26760997), tendo o condomínio informado o cumprimento da obrigação no ID 37248479, com obra realizada pela empresa contratada AQUINO ENGENHARIA, de sorte, então, que a responsabilidade está restrita à reparação dos danos já provocados. Após os reparos realizados pelo réu, o perito anteriormente designado foi nomeado para confecção de laudo complementar, apresentado sob o ID 78775182. Questionado acerca de o imóvel estar em condições de habitação e salubridade adequada, bem como descrever a real situação do apartamento, o expert relatou que, “devido à continuidade das infiltrações, os suportes do forro de gesso, enferrujados, não suportaram o peso do forro, vindo a desabar, em várias localizações do apartamento, provocando total impedimento de utilização do imóvel, devido à insalubridade, tanto na parte interna como na parte externa, no deck de madeira da piscina, que está podre e inseguro”. (ID 78775182 - Pág. 4). Interrogado pelo promovido se existia algum ponto de infiltração no teto do apartamento 802, após o serviço realizado pela empresa AQUINO ENGENHARIA, em 2020, informou: “Sim, ainda existem inúmeros pontos de infiltrações nos locais especificados, causados por acabamento asfáltico indevido na antena na área comum do edifício, falta de verificação quanto ao destacamento da pastilha da parede e acúmulo de água por percolação abaixo da manta asfáltica executada”. (ID 78775182 - Pág. 9). Do laudo pericial, confeccionado por perito de confiança deste juízo, é possível dimensionar os danos ocasionados na unidade habitacional da promovente, bem como concluir que ainda persistem os problemas de infiltração, mesmo após a obra de reparo realizada pelo condomínio, ocasionando a impossibilidade de uso do imóvel, seja para moradia da promovente ou locação. A fim de complementar as provas constantes nos autos, houve a realização de audiência de instrução e julgamento, em que foi colhido o depoimento pessoal da autora, ouvidos os esclarecimentos do perito judicial, bem como a oitiva das testemunhas arroladas pelo réu. A testemunha Marco Antônio Ruchet Pires, perito designado pelo juízo, em seu depoimento explicou o método e equipamento utilizado na realização da perícia, sanando dúvidas em relação às infiltrações do apartamento. Relatou que, coincidentemente, no ano de 2001, foi realizar uma avaliação técnica pela empresa Cobrás, construtora do prédio, no mesmo apartamento, porém não foi contratado para realizar nenhum serviço, e que nesse tempo já existiam os vícios de infiltração no imóvel. Suzana Neves de Oliveira, autora, disse que arrematou o imóvel em leilão no ano de 2006, aparentemente sem problemas de infiltração. Contudo, quando começaram as chuvas, as falhas foram ficando evidentes, de modo que sempre era necessário realizar algum tipo de reparo no apartamento, como emassamento e pintura. Informou que os problemas se intensificaram gradativamente e, no ano de 2013, com a saída do último inquilino, não conseguiu mais alugar a unidade habitacional, quando então tomou a iniciativa da contactar o condomínio acerca dos problemas existentes. Mencionou que, entre os anos de 2014 e 2018, o condomínio realizou algumas obras na área comum, aguardando que, com os reparos feitos, os problemas relacionados ao seu apartamento fossem solucionados. Ademais, em seu depoimento, a autora afirmou que não reconhece a notificação extrajudicial de Id 25235372 - Pág. 1, a qual informa que o imóvel está danificado desde dezembro de 2017, porquanto não consta sua assinatura no documento, sendo esta notificação que o condomínio alega ser a única recebida para tomar ciência dos defeitos do apartamento. Reconhece como válida apenas a notificação de ID 14515239 - Pág. 7, documento com sua assinatura, tendo o demandado declarado que jamais tomou conhecimento desta. Afirmou que não notificou o condomínio antes, pois gostaria de solucionar a questão extrajudicialmente, informando que o promovido chegou a realizar alguns reparos no ano de 2015 e, quando a situação ficou insustentável, resolver ajuizar a ação. A testemunha Maria Irene Machado, relatou, em seu depoimento, que o imóvel foi alugado anteriormente e teve dois inquilinos. Mencionou que só teve informação sobre as infiltrações no apartamento no ano de 2018, por meio de notificação extrajudicial. Falou que, antes disso, não soube de nenhuma queixa, nem da proprietária, nem dos inquilinos, sobre a existência de problemas de infiltração no imóvel da autora. Por fim, relatou que a administradora do condomínio não recebeu notificações anteriores, tampouco foi comunicada sobre a existência de e-mails acerca dos vícios de infiltração do apartamento. A testemunha Joanice da Rocha Mendes informou que nunca teve contato com a autora, nem com os inquilinos que moraram em seu apartamento. Disse que tomou conhecimento da existência de infiltrações no telhado do prédio em 2019, pela decisão judicial, para executar a obra no apartamento, que se iniciou em 2020. Alegou que era síndica na época em que a reforma foi realizada pela empresa AQUINO ENGENHARUA. Acompanhou a obra, pois é arquiteta. Informou que o serviço foi realizado na manta e em toda parte de infiltração. Acrescentou que, inclusive, foram realizadas obras no deck da piscina, área privativa da proprietária, e não concordou com os reparos realizados nesse lugar. Relatou que foram trocadas as pastilhas de revestimento, mas houve um problema por serem de cores diferentes. Porém, durante a execução das obras, não teve contato com a autora para vistoria e entrega da obra. A testemunha Flávio Bernardo dos Santos, ouvido como informante, disse ser funcionário do condomínio, trabalhando na função de porteiro há cerca de 20 anos. Falou que, durante esse tempo, não soube de nenhuma informação sobre as infiltrações no apartamento da autora e que residiram no imóvel dois inquilinos, mas a autora nunca chegou a residir lá. Desse modo, estando evidenciado, por meio de vasta prova constante dos autos, que os problemas de infiltração que ocasionaram os vícios no imóvel da autora decorrem de problemas estruturais de responsabilidade do condomínio, há de ser julgado procedente o pedido autoral com relação à obrigação de fazer consistente na condenação da parte ré em reparar os danos causados ao imóvel. No entanto, ressalto que, sob o ID. 26760997, em razão do deferimento de uma tutela de urgência incidental, foi ordenado ao promovido que realizasse os reparos das infiltrações no apartamento da autora, tendo o condomínio informado o cumprimento da obrigação no ID 37248479. Passo, agora, à análise dos pedidos indenizatórios. Em um primeiro momento, no que diz respeito a indenização por danos materiais, consigno serem aqueles que atingem diretamente o patrimônio da pessoa, ou seja, representam um prejuízo econômico mensurável. Assim, os danos materiais não se presumem, devendo ser demonstrada sua exata extensão (art. 944, CC), visto que a condenação busca a recomposição efetiva da situação patrimonial anterior ao dano. No que tange à indenização por lucros cessantes, é imperioso destacar que estes não podem ser presumidos e demandam prova, ainda que seja por meio de um juízo de probabilidade, acerca do que a parte deixou de aferir. Na hipótese em apreço, a parte autora alega que não consegue alugar o imóvel desde 2013, com a saída do último inquilino. No caso, restou suficientemente demonstrado que a unidade habitacional era destinada ao aluguel, uma vez que as próprias testemunhas arroladas informaram que o imóvel possuiu dois inquilinos e a promovente jamais chegou a ser vista residindo no local. Considerando que existe no imóvel danos imputáveis ao réu, a ocorrência de infiltrações e vazamentos implica na desvalorização e perda de competitividade, repercutindo nas chances de o imóvel ser locado. As fotos do laudo pericial demonstram que o imóvel não apresenta condições para a locação, de modo que a autora faz jus ao recebimento dos locativos desde setembro de 2013, momento em que a unidade habitacional ficou disponível para locação. Nesse sentido: DIREITO DE VIZINHANÇA. Ação de reparação de danos materiais e morais. Danos ao apartamento do autor provocados por infiltrações oriundas de apartamento imediatamente superior. Demanda proposta em face do proprietário do apartamento e da administradora do condomínio. Extinção do processo, sem resolução do mérito, com fulcro no artigo 267, inciso VI, do CPC/73, em relação à ré administradora do condomínio. Prosseguimento do feito apenas em relação ao réu proprietário do apartamento. Sentença que julgou procedente a ação. Interposição de recurso de apelação pelo réu. Controvérsia dos autos consiste em questão estritamente técnica, de modo que, para sua solução, é imprescindível a realização de prova pericial nos imóveis dos litigantes. Conclusões obtidas pelo perito judicial esclarecem os pontos controvertidos da demanda e sustentam as pretensões do apelado. Prova oral produzida nos autos também corrobora as alegações do apelado. Infiltrações provenientes do apartamento do apelante, provocadas por falha de impermeabilização, causaram danos em diversas dependências do apartamento do apelado. Danos causados pela infiltração de umidade comprometeram a habitabilidade do apartamento a partir de dezembro de 2005 e, desde então, o apelado sofreu prejuízos devido à impossibilidade de explorar a locação do imóvel a terceiros. Nexo de causalidade entre as infiltrações oriundas do apartamento do apelante e os prejuízos sofridos pelo apelado. Análise da extensão dos danos experimentados pelo apelado. Lucros cessantes. Apelante tem o dever reparar os valores que o apelado deixou de auferir em razão da impossibilidade de locação de seu apartamento a terceiros, conforme inteligência do artigo 402 do Código Civil. Redução da condenação do apelante, para o pagamento do valor equivalente a três diárias por mês, no valor unitário de R$100,00, desde dezembro de 2005 até a data em que forem cessadas as infiltrações, montante que será apurado em fase liquidação de sentença. Danos morais. Frustação da expectativa de locação do apartamento a terceiros por longo período de tempo, resistência do apelante em efetuar os reparos necessários para cessar os problemas de infiltrações, bem como o prejuízo à imagem do apelado perante eventuais futuros locatários de seu imóvel, são situações aptas a configurar danos morais indenizáveis. Valor fixado para a indenização por danos morais, a saber, R$ 3.941,58, que se revela suficiente para compensar o sofrimento do apelado, sem gerar enriquecimento indevido, bem como para punir o apelante e inibir a prática de outros atos ilícitos. Apelação parcialmente provida. (TJSP; Apelação 0020312-17.2006.8.26.0477; Relator (a):Carlos Dias Motta; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de Praia Grande - 1a. Vara Cível; Data do Julgamento: 15/06/2016; Data de Registro: 17/06/2016). Segundo informado pelo perito “a referência utilizada para locação é por cálculo através de inferência plena, é considerado o valor do aluguel para este tipo de imóvel uma faixa de 1/2 % (meio por cento) do valor do imóvel, estimado entre R$ 850.000,00 a R$ 1.100.000,00, portanto, o valor da locação seria cerca de R$ 4.250,00 a R$ 5.500,00, dentro dos limites praticados pela imobiliária, porém, não é possível habitar o local, seria uma perda de tempo levar interessados ao apartamento, por isso o imóvel está em anúncio desde 28 de agosto de 2013, precisamente 62 meses, conforme documento anexado pela imobiliária pelo proponente (R$ 4.200,00 por mês) com valor perdido em cerca de R$ 260.400,00 como aluguel e R$ 108.190,00 de condomínios pagos sem utilização (valor atual de R$ 1.745,76, fornecido pela administradora).” ID 17360983 - Pág. 4 Dessa forma, considerando que o imóvel se encontra disponível para aluguel desde 25/08/2013, conforme documento apresentado pela imobiliária no ID 17361016 - Pág. 2, pelo valor praticado de R$ 4.200,00 (quatro mil e duzentos reais), é devido o ressarcimento em favor da promovente. No que se refere às despesas condominiais, estas não entram no cômputo, uma vez que tais verbas são de responsabilidade da parte autora, por se tratar de obrigação de natureza propter rem. Veja-se a propósito: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CC. INDENIZAÇÃO. Vícios construtivos. Sentença de parcial procedência. Apela a ré sustentando a ausência de responsabilidade; o próprio laudo constata que a impermeabilização da parede só poderia ser realizada após a regularização do sistema de esgotos e águas pluviais de outro imóvel; os problemas de vazamento narrados tiveram origem no imóvel vizinho; a obrigação de pagar condomínio é propter rem, não houve pedido de rescisão, os autores continuam com a unidade, devendo arcar com as despesas condominiais; os danos morais foram fixados em valor exorbitante e desproporcional. Apelo adesivo dos autores para pugnar pela condenação da ré à indenização por lucros cessantes. Cabimento parcial do apelo da ré. Cabimento do recurso dos autores. Laudo conclusivo quanto à existência de falha na impermeabilização e no sistema de escoamento de detritos, dever de reparar e indenizar configurados. As despesas condominiais são de natureza propter rem razão pela qual não deixam de ser devidas pelos condôminos, por outro lado, o período em que tiveram de se afastar da unidade imobiliária para reparos enseja a indenização por lucros cessantes em valor equivalente a locativo mensal. Prudência e razoabilidade em reduzir, parcialmente, a indenização por danos morais em R$ 20.000,00 para ambos os requerentes. Recurso da ré parcialmente provido. Provido o recurso dos autores. (TJSP; Apelação 1003949- 98.2017.8.26.0008; Relator (a): James Siano; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/01/2019; Data de Registro: 21/01/2019). A quota-parte cabível a cada unidade tem por destino a conservação de todo o condomínio edilício, de forma que o inadimplemento gera prejuízos a toda a comunidade condominial. Incumbe, pois, ao proprietário da unidade o pagamento da despesa rateada, ou a quem estiver de legítima posse no período da cobrança. Dessa forma, o pedido de ressarcimento das cotas condominiais, pagas pela autora durante o período em que seu apartamento não esteve alugado, realmente improcede, na medida em que a despesa foi paga por quem efetivamente estava na posse das unidades, isto é, seu proprietário, sendo de sua obrigação legal o pagamento do rateio, ainda que tenha o condomínio agido com desídia na solução dos problemas de infiltração. Ademais, os lucros cessantes relativos aos aluguéis que deixaram de ser recebidos já se afigura suficiente para a reparação dos danos materiais. Passo à análise do pedido de desvalorização do imóvel autoral. Sobre tal temática, no laudo produzido neste feito no ID 17360983 - Pág. 4, houve a seguinte conclusão do perito: “Devido às condições insalubres do local, sua desvalorização, se levado em conta o investimento médio de R$ 950.000,00, como rentabilidade é de cerca de 20%, calculado com base nos custos de recuperação total do imóvel, estimado em R$ 190.000,00, entre todos os itens danificados, principalmente por ter ficado fechado e sem manutenção”. Cumpre ressaltar que o laudo está bem fundamentado, amparado em dados complementares e suas conclusões devem ser aceitas. Embora o laudo pericial não vincule o Juiz, forçoso reconhecer que, em matéria de engenharia e arquitetura, a prova pericial assume grande relevância na decisão, não havendo elementos para desprezar as conclusões periciais. Saliento que a autora não discorda do percentual de desvalorização encontrado, sendo certo que a existência do dano não está ligado à sua eternização. Basta sua perenidade para possibilitar a reparação, ainda que, por evento futuro e incerto, a desvalorização possa ser eventualmente revertida. Logo, deve-se acolher integralmente o laudo produzido pelo perita, tanto no tocante ao valor do imóvel em R$ 950.000,00 quanto no percentual de sua desvalorização (20%). Destarte, pode-se concluir que o valor da indenização nesse ponto é de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais). Ainda, não pode ser afastada, diante das circunstâncias, a responsabilização pelos danos morais causados (cf. GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, v. IV. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 369; STJ, REsp 196024/MG, Rel. Ministro Cesar Asfor Rocha, Quarta Turma, julgado em 02/03/1999, DJ 02/08/1999, p. 192). Está-se diante do damnum in re ipsa, advindo da experiência comum, secundum quod plerumque accidit. A toda evidência, a frustração da expectativa de fruição do imóvel, para além dos vícios de natureza construtiva, os quais persistem até hoje, por si só, afetam a normalidade psíquica do indivíduo. Na hipótese, o surgimento de diversas infiltrações no imóvel, tornando-o impróprio para habitação não pode ser entendido como mero aborrecimento ou chateação, mormente porque se trata de imóvel residencial, de modo que frustrada a expectativa de fruição adequada e conveniente do local, caracteriza-se, assim, in re ipsa, o dano moral indenizável. Demais disso, não se pode olvidar do fim dissuasório e punitivo da reparação devida. Nesse diapasão, não apenas se limita a indenização à mera composição da lesão ocasionada a esfera de direitos do indivíduo. Para além dessa finalidade, tem por objetivo a recomposição imposta ao autor da lesão, dissuadi-lo de levar a efeito novamente a conduta danosa (cf. MARTINS-COSTA, Judith. Os danos à pessoa no direito brasileiro e a natureza da sua reparação. Revista da Faculdade de Direito da UFRGS, v. 19, março 2001, p. 207). A fixação da reparação devida, no entanto, exige razoabilidade, “evitando-se excesso que cause enriquecimento sem causa, por sua incompatibilidade com a lesão sofrida” (cf. STJ, REsp 754.806/SP, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 09.05.2006, DJ 26.06.2006 p. 166). Considerando o grau de culpa e a capacidade financeira do condomínio demandado, sem olvidar do aspecto compensatório, arbitro em R$ 6.000,00 (seis mil reais) o valor da reparação dos danos morais causados, subsumindo-se, assim, ao pedido da autora. DO DISPOSITIVO Diante do exposto, ACOLHO PARCIALMENTE os pedidos formulados pela autora, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC, para: (i) CONFIRMAR a tutela de urgência incidental deferida no Id.26760997 e CONDENAR o promovido na obrigação de fazer consistente em reparar os vícios ocasionados no imóvel da autora decorrentes dos problemas estruturais constatados nos autos. Ressalto, todavia, que o reparo das infiltrações já foi realizado pelo condomínio réu, conforme demonstrado no ID.37248479. (ii) CONDENAR o promovido ao pagamento, à autora, de lucros cessantes, correspondentes ao aluguel mensal de R$ 4.200,00, desde setembro de 2013, momento em que a unidade habitacional ficou disponível para locação pela imobiliária. O valor do aluguel deverá ser corrigido a partir da data que venceriam os locativos, pelo IPCA do IBGE, em conformidade com o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024, e juros moratórios pela taxa SELIC a partir da citação (01/10/2018), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024; (iii) CONDENAR o réu ao pagamento dos danos referentes à depreciação do imóvel da autora, no valor de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), corrigido monetariamente pelo IPCA do IBGE desde sua fixação pelo laudo pericial, em conformidade com o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024, e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, deste a citação (01/10/2018), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024; (iv) CONDENAR a promovida ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais, que deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA do IBGE, a partir desta sentença (Sumula 362 do STJ), em conformidade com o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024, e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, desde a citação (01/10/2018), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024. Ante a sucumbência recíproca, CONDENO as partes na proporção de 75% (trinta por cento) para o réu e 25% (setenta por cento) para a autora, no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação ora imposta. PUBLIQUE-SE. INTIMEM-SE. João Pessoa/PB, data da assinatura eletrônica. ALEXANDRE GOMES TARGINO FALCÃO Juiz de Direito

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Processo nº 5868469-28.2023.8.09.0137

ID: 280044906

Tribunal: TJGO Órgão: Rio Verde - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª e 3ª Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5868469-28.2023.8.09.0137

Data de Disponibilização: 26/05/2025

Polo Ativo:

KLEBER CORREA SPIGA REAL SONIA LUCIA FREITAS SPIGA REAL

Polo Passivo:

Sentença

Advogados:

ELDER POTRICH

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RICARDO MACIEL DA COSTA ROCHA REIS

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MORGANNA PEIXOTO OLIVEIRA

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PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁSComarca de Rio Verde - 3ª Vara CívelGabinete do Juiz Gustavo Baratella de ToledoProtocolo Numero: 5868469-28.2023.8.09.0137Natureza: PROCESSO CÍV… PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁSComarca de Rio Verde - 3ª Vara CívelGabinete do Juiz Gustavo Baratella de ToledoProtocolo Numero: 5868469-28.2023.8.09.0137Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum CívelParte Autora: Sonia Lucia Freitas Spiga RealParte Requerida: Residencial Santa Clara Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda Este ato judicial, devidamente assinado e acompanhado dos documentos necessários ao seu cumprimento, servirá como MANDADO/CARTA DE CITAÇÃO/PRECATÓRIA/INTIMAÇÃO/OFÍCIO e/ou ALVARÁ JUDICIAL, nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA I - RELATÓRIOTrata-se de ação de rescisão contratual c/c reparação de danos c/c tutela de evidência promovida por Sonia Lucia Freitas Spiga Real e Kleber Correa Spiga Real em face de Residencial Santa Clara Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda, já qualificados nos autos. Narram os autores que, em 19/09/2017, firmaram contrato de compra e venda com a parte requerida, tendo como objeto a aquisição de terreno para construção com área total de trezentos e sessenta metros quadrados localizado no Residencial Santa Clara. O pacto estabeleceu o valor de R$ 139.178,00 (cento e trinta e nove mil e cento e setenta e oito reais), sendo: o sinal/arras no valor de R$ 1.378,00 (mil trezentos e setenta e oito reais); dividido em 2 vezes de R$ 689,00 cada, com vencimento em 30/09/2017 e 30/10/2017. As demais parcelas (200 prestações) mensais e sucessivas no valor de R$ 689,00 (seiscentos e oitenta e nove reais) cada, vencendo a primeira no dia 30/11/2017 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes, até o final da liquidação. Asseveram ainda que, conquanto não conste no contrato, houve promessa de entrega e liberação para construção em 29/11/2016. Todavia, houve sucessivas prorrogações do prazo de entrega por decreto, mas até hoje não houve liberação de construção, qual seja, na data de 23/12/2023. Frisa que efetuaram o pagamento total de R$ 60.571,66 (sessenta mil, quinhentos e setenta e um reais e sessenta e seis centavos). Diz que a justificativa do atraso, outrossim, é pela falta de energização da área. Assim sendo, pugnam pela rescisão do contrato e a reparação civil contratual. Em sede de tutela de evidência, a restituição integral das quantias pagas corrigidas monetariamente. Também, a gratuidade da justiça e inversão do ônus da prova. No mérito, pleiteiam a: a) rescisão do contrato; b) declaração de nulidade de cláusula que prevê a retenção de arras/sinal; c) aplicação da cláusula penal; d) devolução integral da quantia paga (R$ 60.571,66 - sessenta mil, quinhentos e setenta e um reais e sessenta e seis centavos), devidamente corrigida; e) dano moral no importe de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). Decisão que indefere a gratuidade da justiça e concede o parcelamento das custas iniciais (evento 09), cassada pelo Tribunal (evento 17). Decisão inicial que indefere a tutela de evidência (evento 19). Audiência de conciliação realizada sem acordo (evento 76). Devidamente citada a ré apresentou contestação (evento 77), alegando, em suma, de forma preliminar, incompetência deste Juízo em razão da cláusula arbitral expressa no contrato. No mérito, informou a realidade fática sob sua ótica, ponderou a) inadimplência dos adquirentes por não cumprirem com os pagamentos das parcelas, a conclusão das obras, b) atraso na entrega por culpa exclusiva de terceiro, c) a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, d) inexistência do dever de devolução da corretagem e arras, e) aplicação de multa contratual em desfavor dos autores, f) direito à retenção de taxas urbanas, g) legalidade da cláusula penal e h) ausência de dano moral. No mais, pleiteia pela aplicação do termo inicial dos juros a partir do trânsito em julgado da ação. Por fim, requereu a total improcedência da demanda. Houve réplica (evento 81). Instadas à produção de provas (evento 82), a autora requereu o julgamento antecipado da lide (evento 87), a ré juntou novos documentos (evento 86). A autora defende pela desconsideração da documentação (evento 87). A ré frisa pela sua admissibilidade (evento 93). Os autos vieram-me conclusos. Era o relatório. DECIDO. II - FUNDAMENTAÇÃO (i) Julgamento antecipado da lideJulgo antecipadamente a lide, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, por se tratar de questão unicamente de direito e os fatos vinculados prescindem de dilação probatória. Além disso, prevenindo-se de qualquer alegação de cerceamento de defesa, é importante reiterar que, no caso concreto, a parte autora manifesta-se, expressamente (evento 87) pelo julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355 do CPC, enquanto que a parte ré somente pleiteia o conhecimento de novos documentos, sem outros requerimentos (evento 86). Ao assim proceder, sustenta-se na tese de desnecessidade da produção de novas provas, acarretando, operando-se, por consequência, a preclusão lógica. Cita-se, nesse sentido, o seguinte precedente do e. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE EMPRÉSTIMO CONSIGNADO. CONTRATAÇÃO ELETRÔNICA. ASSINATURA DIGITAL POR SELFIE. PEDIDO DE JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO FORMULADO PELO PRÓPRIO AUTOR/RECORRENTE. PRECLUSÃO. CERCEAMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVAS. INSUBSISTÊNCIA. PROVA DOCUMENTAL PRODUZIDA NOS AUTOS. INCONTESTÁVEL. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.061/STJ. 1. A insurgência recursal estende-se sobre a alegação de que seu direito de defesa foi cerceado, bem assim que foi vítima de fraude contratual a justificar a declaração de inexistência do contrato, o pagamento de indenização por danos morais e materiais, além da repetição de indébito.2. Não há que se falar de ocorrência de cerceamento de defesa, haja vista que intimado a especificar as provas que pretendia produzir, o recorrente requereu o julgamento antecipado da lide (mov. 25), o que caracteriza a preclusão lógica. Além disso, tal comportamento é incoerente e atenta contra a boa-fé processual, sendo vedado pelo ordenamento jurídico (venire contra factum proprium).3. No que se refere à afronta ao princípio da não surpresa, registra-se que o julgamento antecipado da lide não configura decisão-surpresa. De mais a mais, observa-se que a autora, por meio da impugnação apresentada no mov. 21, manifestou-se suficientemente sobre as teses e documentos colacionados na contestação de mov. 14. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5590625-63.2023.8.09.0079, Rel. Des(a). VICENTE LOPES DA ROCHA JÚNIOR, 2ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024) De tal modo, entendo que a causa em espeque encontra-se apta a recepcionar o julgamento do mérito, porquanto os elementos de instrução trazidos aos autos bastam à plena valoração do direito, estando o processo em ordem, nos moldes do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Assim sendo, passo à análise das questões processuais pendentes e preliminares levantadas. (ii) Inversão do ônus probatórioA relação jurídica estabelecida entre as partes litigantes é nitidamente de consumo, eis que a autora se enquadra perfeitamente no conceito de consumidor previsto no art. 2° do Código de Defesa do Consumidor. Importante asseverar que, conforme precedentes do STJ, a despeito da incidência do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova, deve o autor comprovar minimamente o alegado. No caso em apreço, a própria contestação se fundamenta por reiterado no Código Consumerista, ainda, a relação de compra e venda de loteamento para construção se enquadra nos molde do referido diploma legal. A respeito: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DO CDC. TEORIA FINALISTA MITIGADA. DECISÃO MANTIDA. 1. "O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente sua vulnerabilidade" (AgInt no AREsp n. 1.755.516/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/4/2021, DJe de 22/4/2021). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no AREsp n. 1.668.308/RJ, relator Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/06/2023) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS PROMITENTES-COMPRADORES. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O eg. Tribunal de origem consignou que os autores, ora recorridos, são destinatários finais da prestação de serviços pela recorrente. 2. Além disso, de acordo com a jurisprudência desta Corte, "O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional" (REsp 1.785.802/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 06/03/2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no REsp n. 1.930.156/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/11/2021, DJe de 15/12/2021) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. RESCISÃO CONTRATUAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. INVESTIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VULNERABILIDADE. AFERIÇÃO. NECESSIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. NOVA INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. COTEJO ANALÍTICO. AUSÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA 7 DO STJ. PREJUDICADO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos. 2. O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente sua vulnerabilidade. Precedentes. 3. Alterar o decidido no acórdão impugnado no que se refere à indenização pelo aproveitamento e ocupação da unidade imobiliária, envolve o reexame de fatos e provas e a renovada interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ. 4. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 5. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 6. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (STJ, AgInt no AREsp n. 1.755.516/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/4/2021, DJe de 22/4/2021) Dessa forma, atento à hipossuficiência técnica e econômica do consumidor (artigo 4º, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor) e à previsão legal do artigo 373, §1º, do Código de Processo Civil, MATENHO a inversão do ônus probatório. (iii) Incompetência do juízo em razão da matéria – convenção de arbitragemVerifica-se que a ré arguiu, em sede preliminar, a incompetência deste juízo em razão da existência de compromisso arbitral. Como se sabe, nossos tribunais já assentaram entendimento de que, em se tratando de relação de consumo, inafastável a aplicação do art. 51, VII, do CDC, que considera nula de pleno direito cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem – ainda que porventura satisfeitos os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96 – presumindo-se recusada a arbitragem pelo consumidor quando proposta ação perante o Poder Judiciário, convalidando-se a cláusula compromissória apenas quando a iniciativa de arbitragem é do próprio consumidor (Súmula 45 do TJGO). Veja-se: Art. 51 – São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: VII – determinem a utilização compulsória de arbitragem. Outrossim, tal matéria restou recentemente pacificado no âmbito deste Tribunal, ao teor da Súmula nº 45, que assim prescreve: ENUNCIADO: Em se tratando de relação de consumo, inafastável a aplicação do artigo 51, VII do CDC, que considera nula de pleno direito, cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem, ainda que porventura satisfeitos os requisitos do artigo 4º, §2º, da Lei nº 9.307/96, presumindo-se recusada a arbitragem pelo consumidor, quando proposta ação perante o Poder Judiciário, convalidando-se a cláusula compromissória apenas quando a iniciativa da arbitragem é do próprio consumidor. Vislumbra-se que é justamente esse o caso dos autos, considerando-se que os autores se socorrem ao Judiciário para rescindir o contrato, recusando, portanto, o compromisso arbitral. Dito isto, AFASTO a preliminar de incompetência suscitada. (iv) Juntada de documentos extemporâneaComo cediço, o Código de Processo Civil permite a juntada a qualquer tempo de documentos novos quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos e, ainda, quando tais documentos se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após a inicial ou a contestação. Veja-se: Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos. Parágrafo único. Admite-se também a juntada posterior de documentos formados após a petição inicial ou a contestação, bem como dos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esses atos, cabendo à parte que os produzir comprovar o motivo que a impediu de juntá-los anteriormente e incumbindo ao juiz, em qualquer caso, avaliar a conduta da parte de acordo com o art. 5º. Nesse contexto, é possível a juntada de documentos novos, após a contestação, desde que sejam destinados a fazer prova de fatos ocorridos após a petição inicial ou defesa, o que, a toda evidência, não é o caso em apreço. Todos documentos carreados no momento de especificação de provas, pela parte ré (evento 86), foram confeccionados antes do ajuizamento da ação. Alguns deles são passíveis de consulta pública nos canais de transparência da Prefeitura Municipal de Rio Verde (site: https://acessoainformacao.rioverde.go.gov.br/cidadao/legislacao/decretos), ou seja, não são provas unilaterais, muito menos modificam as questões já estabilizadas na lide, a saber, partes, pedido e causa de pedir. Entretanto, em especial, o Termo de Doação de Obras de Infraestrutura em Loteamento entre a ré (doadora) e a Prefeitura Municipal desta Comarca (donatária), assinado em 13 de novembro de 2023, não estão disponíveis publicamente, pois são frutos de processos administrativos sigilosos, bem como pregressos ao protocolo da inicial (23/12/2023) e da contestação (30/08/2024). Como se pode aferir, não se caracteriza como documento novo, porquanto não se amolda a nenhuma das hipóteses elencadas no citado artigo 435 do CPC/2015, nem está demonstrada situação de força maior para a ausência de juntada na primeira oportunidade de manifestação, de modo que se impõe o seu não conhecimento, pois operada a preclusão consumativa. Nesse diapasão, mutatis mutandis, o entendimento jurisprudencial: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. JUNTADA EXTEMPORÂNEA DE DOCUMENTO NÃO CARACTERIZADO COMO NOVO. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE EMBALSAMENTO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO MÍNIMA DO DIREITO ALEGADO NA INICIAL. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. I- Conforme dispõe o art. 435 do CPC/2015, é possível a juntada de documentos novos, após a instrução processual ou na fase recursal, desde que sejam destinados a fazer prova de fatos ocorridos após a petição inicial ou a contestação, devendo, ainda, ser apresentado o motivo pelo qual não puderam ter sido utilizados no momento oportuno. II- A Escritura Pública de Declaração jungida nos autos pela autora/apelante não se caracteriza como documento novo, tratando-se de declarações referentes aos próprios fatos que deram origem à demanda, não supervenientes; não se amolda a nenhuma das hipóteses elencadas no art. 435 do CPC/2015, nem demonstrada situação de força maior para a ausência de juntada na exordial, de modo que se impõe seu não conhecimento, pois operada a preclusão consumativa. III- A inversão do ônus da prova não exime a parte autora de provar, ainda que minimamente, os fatos constitutivos de seu direito (art. 373, I, do CPC/2015). IV- Não havendo prova mínima do fato constitutivo do direito alegado, relacionado à suposta falha na prestação de serviços de embalsamento por parte da ré/apelada, ausente comprovação da conduta ilícita e do nexo causal, imperativa a manutenção da improcedência da pretensão indenizatória por danos morais. V- Mantida a sentença, não há cogitar de inversão dos ônus sucumbenciais. VI- Evidenciada a sucumbência recursal, impende majorar a verba honorária anteriormente arbitrada, nos moldes do artigo 85, §11, do CPC/2015. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, Apelação Cível 0427425-49.2015.8.09.0174, Rel. Des(a). SÉRGIO MENDONÇA DE ARAÚJO, 4ª Câmara Cível, julgado em 22/02/2021, DJe de 22/02/2021) Apelação Cível. Ação Reivindicatória. (...) II - Juntada extemporânea de documentos pela autora/apelante. Preclusão. Conforme dispõe o art. 435 do CPC, é possível a juntada de documentos novos, após a instrução processual ou na fase recursal, desde que sejam destinados a fazer prova de fatos ocorridos após a petição inicial ou a contestação, devendo, ainda, ser apresentado o motivo pelo qual não puderam ter sido utilizados no momento oportuno. In casu, resta preclusa a juntada dos documentos acostados no evento n. 46, uma vez que já existiam ao tempo do ajuizamento da ação, não tendo sido elencado nenhum motivo pela apelante, que impedisse de tê-los anexado ao feito anteriormente. (...) Apelação cível conhecida e desprovida. (TJGO, Apelação Cível 0148638-34.2016.8.09.0051, Rel. Des. CARLOS ALBERTO FRANÇA, 2ª Câmara Cível, julgado em 26/01/2021, DJe de 26/01/2021) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. SUSCITAÇÃO DE CERCEAMENTO AO DIREITO DE DEFESA. (...) PRETENSÃO DE COLAÇÃO DE INSTRUMENTOS ENQUADRADOS COMO ANTIGOS. PEDIDO DE JUNTADA TARDIA. PRECLUSÃO. (...) III- Ademais, os documentos que a autora vindicou a juntada, no ato da audiência de instrução e julgamento, enquadravam-se como antigos e, portanto, deveriam ter sido coligidos aos autos quando da protocolização da ação principal, cuja inércia ensejou a ocorrência da preclusão, "ex vi" do art. 435, do CPC. (...) APELO CONHECIDO, MAS, DESPROVIDO. (TJGO, AC 0210132-12.2017.8.09.0164, Rel. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, julgado em 04/12/2019, DJe de 04/12/2019) Nesta seara, AFASTO, para fins de cognição, a apreciação da documentação colacionada ao evento 86. Inexistindo outras preliminares a serem analisadas, bem como de questões processuais pendentes, passo ao exame do mérito. Como visto, as requerentes pretendem a rescisão do contrato de compra e venda de lote localizado no Residencial Santa Clara, tendo em vista do atraso na conclusão do empreendimento. A requerida, por sua vez, aduz que delonga se deu por culpa de terceiro, as requeridas estão inadimplentes e as obras foram concluídas. Pois bem. (v) Exceção do contrato não cumprido – direito à restituição parcial de quantias pagasA requerida sustenta a tese de fortuito externo, uma vez que a concessionária de energia foi supostamente responsável pela mora da conclusão das obras. Ademais, que esteve amparada por decretos deste Município quanto à concessão de prorrogações de prazo para entrega do loteamento e que os autores estão inadimplentes. Pois bem.O Decreto Municipal n. 2.287/2016, em 29 de novembro de 2016 aprovou o loteamento referido aos autos, momento em que o prazo de conclusão haveria de ser em 29 de novembro de 2018; máxime o prazo de dois anos de prorrogação (29/11/2020) e 180 (cento e oitenta) dias de tolerância ao atraso (29/04/2021). Conquanto os Decretos Municipais n. 2.920/2021 e n. 068/2022 tenham prorrogado o prazo para conclusão do empreendimento, além da natureza de atos normativos infralegais, não têm o condão de atingir a esfera da relação consumerista pela qual estão vinculadas as litigantes deste feito (TJSP; Apelação Cível 1005792-07.2023.8.26.0229; Relator (a): Maria Lúcia Pizzotti; 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de Hortolândia - 3ª Vara Cível; Julgamento 02/10/2024; Data de Registro 03/10/2024). Isso porque, os decretos fazem regra entre ente público e loteadora, de modo que o consumidor não pode ser prejudicado por deles não ter participado.Sobre isso, o TJGO já decidiu:AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO A QUO. AFASTADA. NÃO CUMPRIMENTO DO CONTRATO NO PRAZO ESTIPULADO. RESPONSABILIDADE DA SANEAGO. INCABÍVEL. DECRETO MUNICIPAL Nº 267/12. AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE ESGOTO. 1. O contrato de adesão, cuja cláusula compromissória é imposta compulsoriamente contra o consumidor, deve obediência ao CDC, por se tratar de relação de consumo. Assim, aplicável a Súmula 45 do TJGO que admite o ajuizamento da demanda na Justiça Comum. 2. O prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias já foi ultrapassado em meados do ano seguinte, aproximadamente no mês de maio ou junho de 2016, vê-se que sem razão a recorrente. 3. Quanto aos problemas advindos com a SANEAGO, a priori, dado o caráter secundum eventum litis do presente recurso, não vejo como submetê-los ao contrato, muito menos ao consumidor lesado, uma vez que o agravado não contratou com a SANEAGO e sim com a agravante. 4. O próprio contrato objeto da discussão não fez previsão de rede de coleta de esgoto, o que acredito ter ocorrido exatamente em virtude da redação idêntica do Decreto municipal 267/12 que criou o loteamento em questão. Contudo, tal questão (esgoto) não afasta a obrigação de levar água tratada até o empreendimento. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, Agravo de Instrumento ( CPC ) 5029035-30.2019.8.09.0000, Rel. MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, julgado em 08/03/2019, DJe de 08/03/2019) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DEMORA NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL E DANO MORAL. 1- Não há como prosperar a tese de fato superveniente e relevante, imprevisível pela ré, de forma a isentá-la da responsabilidade pelo atraso na entrega das obras de infraestrutura no loteamento, ainda que amparada em Decreto Municipal que prevê a prorrogação do prazo para a conclusão das obras, uma vez que o contrato sujeita-se às normas consumeristas com previsão específica de prazo de conclusão das obras, informação precisa integrante da oferta, que vincula o fornecedor. 2- Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. 3- O atraso de 31 (trinta e um) meses na conclusão das obras, e subsequente entrega do imóvel ao consumidor que seria destinado ao exercício do direito fundamental à moradia sem que seja apresentado motivo razoável pela incorporadora, é capaz de ocasionar ao requerente abalo psicológico e desassossego, sentimentos que autorizam compensação moral. 4- Em razão do desprovimento do recurso, imperiosa a majoração dos honorários de sucumbência, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5449711-71.2020.8.09.0137, Rel. Des(a). José Ricardo Marcos Machado, 1ª Câmara Cível, julgado em 03/07/2023, DJe de 03/07/2023) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS. ILEGITIMIDADE ATIVA NÃO CONFIGURADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. PANDEMIA COVID-19. INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA. PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA A CONCLUSÃO DAS OBRAS. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL MANTIDA. VALOR CONSERVADO. ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA DE OFÍCIO. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR DA VERBA INDENIZATÓRIA. MAJORAÇÃO. ALTERAÇÃO DE OFÍCIO DO TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A legitimidade ativa se refere ao direito de uma parte inicial um processo, e tal direito está, normalmente, ligado à pessoa que teve um direito violado ou ameaçado, precisando, destarte, de proteção ou reparação. 2. Os compradores do imóvel possuem legitimidade para requererem a execução do contrato celebrado. 3. Nos termos do Decreto-Lei Municipal n. 3.731, de 22 de dezembro de 2017, que aprovou o loteamento discutido nos autos, o prazo para execução das obras seria de dois anos, prorrogáveis por igual período. 4. A pandemia da COVID-19, teve início em 2020, sendo certo que até então as obras do loteamento já deveriam estar adiantadas, além de que, a construção civil não sofreu paralisação total. 5. Deve ser mantido o reconhecimento da inadimplência, afastando-se a excludente alegada de caso fortuito. 6. Inviável a responsabilização de órgãos públicos pela morosidade na entrega das obras e consequente prorrogação da data, haja vista que o prazo contratualmente estabelecido (dois anos, prorrogável por dois anos) já deve considerar a possibilidade de infortúnio. 7. Comprovado que o inadimplemento contratual deu-se por sua culpa exclusiva da parte vendedora, que não concluiu as obras de infraestrutura no tempo estipulado, a inversão da cláusula penal é medida que se impõe, conforme autorizado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos (REsp n.º 1631485/DF - Tema 971). 8. O termo inicial dos juros de mora e correção monetária referente à multa contratual deve ser alterado, de ofício, para incidir a partir da inadimplência, em consonância com o artigo 397, do Código Civil. 9. A astreinte constitui-se no meio coercitivo imposto à parte no intuito de compeli-la a cumprir a determinação judicial, e deve ser mantida quando fixada em patamar proporcional e razoável. 10. Ao fixar a multa cominatória, na eventualidade do não cumprimento da obrigação, o valor deve ser aplicado de forma que o Requerido não cogite seu descumprimento. 11. O atraso na entrega do imóvel priva o adquirente de bens da vida não mensuráveis economicamente, causando-lhe notório sentimento de frustração, que, somado ao descaso e omissão da parte vendedora, justificam a indenização, não se cogitando falar em mero aborrecimento. 12. Levando-se em consideração o interesse jurídico lesado (grupo de casos) e, sopesando o valor indenizatório face às peculiaridades do caso concreto com base nas suas circunstâncias objetivas, bem como obedecidos os princípios da proporcionalidade de razoabilidade, deve ser majorado o valor da indenização arbitrado na sentença de primeiro grau. 13. Em consonância com o disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, majora-se a verba advocatícia fixada ao segundo Apelante/Requerido de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA. PRIMEIRA APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5120483-42.2022.8.09.0174, Rel. Des(a). RICARDO PRATA, Senador Canedo - 1ª Vara Cível, julgado em 29/11/2023, DJe de 29/11/2023) [...] O fato de não haver prazo para a entrega da obra demonstra uma desvantagem exagerada em desfavor dos adquirentes, o que vulnera o princípio da equivalência das prestações estabelecidas, já que no contrato há várias cláusulas no sentido de que haverá o distrato da avença com penalidades, caso o comprador descumprisse com seus deveres. Observa-se, entretanto, que, na mov. 50 (arquivo 9), consta um protocolo de entrega do imóvel, onde se noticia que através do Decreto Municipal nº 1896, de 11 de dezembro de 2018, houve prorrogação do prazo para entrega para o ano de 2020. A ação foi proposta em 10 de agosto de 2022, onde foi relatado o atraso, concluindo-se que nem mesmo com a dilação do prazo ocorreu a efetiva entrega do lote. Vê-se que o loteamento foi aprovado por meio do Decreto (mov. 50, arquivo 5) em 17/10/2016. Incide assim as regras da Lei 6.766/79, com redação anterior à dada pela Lei 14.118/2021. Desse modo, o prazo de execução das obras é de 4 (quatro) anos. Assim, tendo como marco temporal inicial a data do decreto de criação do loteamento (nº 2287 de 29/11/2016), tenho que o prazo para conclusão seria até 29/11/2020., já considerada a prorrogação de dois anos feita em 2018. 3. Não obstante a parte apelante tenha alegado que houve cumprimento de prazo para entrega das obras de infraestrutura, não fez prova do Termo de Recebimento de Obras junto ao Município, não se desincumbindo do seu ônus probatório. Assim, resta irrefutável o atraso na entrega da obra. [...] APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5482521-31.2022.8.09.0137, Rel. Des(a). José Proto de Oliveira, 1ª Câmara Cível, julgado em 18/03/2024, DJe de 18/03/2024) Saliento que os Decretos Municipais posteriores - n. 2.182/2023, n. 2.598/2024 e n. 132/2025 certificam a conclusão de lotes situados nas quadras 10 e 11, não se fazendo menção ao imóvel objeto da lide, localizado na quadra 04. Destarte, "ainda que amparada pelo Decreto Municipal que prevê a prorrogação do prazo para a conclusão das obras, uma vez que o contrato sujeita-se às normas consumeristas e ante a existência de previsão específica de prazo de conclusão das obras, informação precisa integrante da oferta, que vincula o fornecedor. Portanto, a prorrogação de prazo para a entrega de obras básicas de infraestrutura no empreendimento com base em Decreto aprovado pela Prefeitura de Rio Verde não se confunde com o prazo estabelecido entre as partes no contrato entabulado, porquanto viola o direito a informação do consumidor" (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5449711-71.2020.8.09.0137, Rel. Des(a). José Ricardo Marcos Machado, 1ª Câmara Cível, julgado em 03/07/2023, DJe de 03/07/2023). Nesse compasso, as autoras lograram êxito em demonstrar a inadimplência da loteadora, sobretudo pois a ação que visa a restituição de quantias pagas foi ajuizada em 23/12/2023, subsistindo-se da mora desta. Outrossim, está pacificado pelas provas carreadas nos autos que os autores estavam adimplentes em relação às parcelas do contrato, tendo em vista que o último pagamento ocorreu em 03/10/2023, referente à parcela 71/200, vencida em 30/09/2023 (evento 77, arquivo 06). Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". Embora, ordinariamente, o referido dispositivo legal tenha aplicabilidade na promessa de compra e venda de imóvel, por se tratar de contrato bilateral, o caso guarda particularidade que afasta essa regra. É que, na hipótese, o requisito da simultaneidade das obrigações das partes não se perfaz, já que a obra deveria ser entregue anteriormente ao fim dos pagamentos autorais, dentre todas as possibilidades de prorrogações.Por conseguinte, o fato de não haver prazo para a entrega da obra expressa em contrato demonstra uma desvantagem exagerada em desfavor dos adquirentes, o que vulnera o princípio da equivalência das prestações estabelecidas, já que no contrato há várias cláusulas no sentido de que haverá o distrato da avença com penalidades, caso o comprador descumprisse com seus deveres. Ademais, vale destacar que a inadimplência da construtora não se deu em razão da atual mora dos requerentes. Isso, por ser muito anterior (29/04/2021) à cessação dos pagamentos do contrato (03/10/2023). Logo, não havia a necessária simultaneidade das obrigações assumidas pelos contratantes. Salienta-se que a construtora descumpriu sua parte da avença muito antes.Nesse particular, a exceptio non adimpleti contractus é cláusula resolutiva tácita que se prende ao contrato bilateral, o qual requer que as duas prestações sejam cumpridas simultaneamente, de forma que nenhum dos contratantes poderá, antes de cumprir sua obrigação, exigir o implemento da do outro. Faz-se necessário, portanto, que o compromisso assumido por uma das partes encontre sua exata correspondência no compromisso da outra. Cabe ressaltar que a exceção do contrato não cumprido não se aplica quando há prazos distintos para o cumprimento das obrigações. É o que bem esclarece o professor Nelson Rosenvald: (...) Uma das conseqüências da distinção entre contratos unilaterais e bilaterais concerne à possibilidade de nestes últimos ser facultada a uma das partes o manejo da exceptio non adimpleti contractus, pela qual cada um dos contraentes deverá respeitar o conjunto indivisível da relação aponto de não poder reclamar a prestação do outro contratante sem que esteja disposto a executar a sua. A exceção não se aplica se no contrato bilateral houver prazos distintos para o cumprimento das obrigações. O fundamento do instituto Superior Tribunal de Justiça reside na equidade. O sistema jurídico pretende que haja uma execução simultânea das obrigações assumidas de modo a unir o destino das duas obrigações, de forma que cada uma só será executada à medida que a outra também o seja. Trata-se de uma verdadeira situação de interdependência, que assegura não apenas o interesse das partes na realização da finalidade comum (função social interna), mas satisfaz a ordem social que procura pelo adimplemento como imposição de justiça comutativa (função social externa). (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Coordenador Cezar Peluso. 5. ed. rev. e atual. -Barueri, SP: Manole, 20.11, p. 541) Acrescente-se a lição de Jones Figueirêdo Alves, no mesmo sentido: "O princípio tem incidência quando ocorre uma interdependência, pela simultaneidade temporal de cumprimento (termos comuns ao adimplemento) entre as obrigações das partes, ou seja, as obrigações devem ser recíprocas e contemporâneas" (in Código Civil Comentado, 7. ed. rev. e atual. São Paulo, Saraiva, 2010, p. 396).No caso, não se pode afirmar que as obrigações de pagamento das parcelas do contrato são simultâneas e recíprocas. De fato, ao pagamento do preço corresponde diretamente à entrega do bem. Ou seja, eventual suspensão do pagamento do valor do contrato (posterior ao inadimplemento da loteadora) não é suficiente para eximir o réu quanto à pontualidade na entrega do empreendimento, eis que ônus não correspondentes. Além disso, não se pode olvidar que o pressuposto para que a parte alegue a exceção de contrato não cumprido é justamente o adimplemento de sua obrigação, o que não ocorreu em relação à promovida, a qual já estava inadimplente à época do ajuizamento da ação. A propósito, não faz prova aos autos da conclusão da obra junto aos órgãos públicos competentes.Dessa forma, diante exclusividade da culpa pela resolução do contrato por parte da promitente vendedora, revela-se correto a restituição das autoras ao status quo. Porquanto mister a imposição do ônus contratual em desfavor da requerida, não é o caso, portanto, de aplicação do art. 476 do Código Civil. Ora, não seria razoável exigir que o autor quitasse as parcelas que faltavam, mesmo com a nítida inadimplência da construtora delongada nos últimos sete anos (29/11/2018 - prazo inicial para conclusão da obra), apenas para que pudesse pleitear a rescisão contratual sem qualquer ônus, com a devolução dos mesmos valores. Apenas a título de obter dictum, situação diferente seria se o autor estivesse pleiteando a outorga definitiva da escritura pública da referida unidade imobiliária, antes de efetuar o pagamento total do bem, o que, obviamente, seria obstado pela exceção de contrato não cumprido. Todavia, como visto, o autor pleiteou a rescisão do contrato, sendo cabível em parte, apenas para afastar a multa e a cláusula penal, considerando a culpa recíproca das partes. A propósito: RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MORA CONFIGURADA. INADIMPLÊNCIA DO AUTOR, CONSIDERANDO O ATRASO NO PAGAMENTO DE ALGUMAS PARCELAS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, ART. 476). INAPLICABILIDADE. INADIMPLÊNCIA DE AMBAS AS PARTES CONTRATANTES. AUSÊNCIA DE SIMULTANEIDADE DAS PRESTAÇÕES. CULPA RECÍPROCA NA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. NÃO INCIDÊNCIA DOS ÔNUS CONTRATUAIS. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". 2. Embora, ordinariamente, o referido dispositivo legal tenha aplicabilidade na promessa de compra e venda de imóvel, por se tratar de contrato bilateral, o caso guarda particularidade que afasta essa regra. 3. Na hipótese, ambas as partes estavam inadimplentes em relação a uma unidade imobiliária, valendo destacar que a inadimplência da construtora não se deu em razão do inadimplemento do autor, tanto que, na contestação, foi alegado que o atraso na entrega da obra se deu por força maior e caso fortuito (falta de mão de obra qualificada, chuvas constantes, desabastecimento do mercado de materiais e equipamentos indispensáveis à execução das obras, etc), logo, não havia a necessária simultaneidade das obrigações assumidas pelos contratantes, a fim de se permitir a aplicação do art. 476 do CC. 4. Não se pode olvidar, ademais, que o pressuposto para que a parte alegue a exceção de contrato não cumprido é justamente o adimplemento de sua obrigação, o que não ocorreu em relação à recorrente. 5. Assim, diante da reciprocidade da culpa pela resolução do contrato, ante a inadimplência de ambas as partes contratantes, revela-se correto o entendimento das instâncias ordinárias em determinar tão somente a restituição das partes ao status quo, sem a imposição de qualquer ônus contratual, não sendo o caso, portanto, de aplicação do art. 476 do Código Civil. 6. Recurso especial desprovido. (STJ, REsp n. 1.758.795/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22/6/2021, DJe de 25/6/2021) Nessa intelecção, o Tribunal de Justiça de Goiás já decidiu: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA. LOTE URBANO. MORA DO COMPRADOR. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DO VENDEDOR. CULPA RECÍPROCA. RETENÇÃO. MULTA CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. 1. Constatado o inadimplemento contratual de ambas as partes, o reconhecimento da culpa recíproca na rescisão da avença é medida que se impõe. 2. Evidenciada a culpa concorrente na resolução do contrato de compra e venda de lote urbano, impositivo o restabelecimento das partes ao status quo ante. 3. Os compradores fazem jus ao recebimento integral das parcelas pagas, de uma única vez, corrigidas pelo IPCA desde o desembolso e juros de mora da citação uma vez que se trata de culpa recíproca e, por isso, não se tem por aplicável o Tema 1002/STJ (juros a partir do trânsito em julgado em caso de culpa do comprador). 4. Não há o que se dizer em restituição dos valores em dobro, na medida em que não foi constada má-fé da vendedora, ora 2ª Apelante. 5. Reconhecido o mútuo descumprimento contratual, não há o que se dizer em multa ou retenção a favorecer de qualquer das partes. 5. Tratando-se de lote urbano sem edificação, indevido o pagamento da taxa de fruição, porquanto não há proveito econômico a ser considerado. (…). (TJGO, Apelação Cível 5310195- 95.2023.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5ª Câmara Cível, julgado em 29/04/2024, DJe de 29/04/2024) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. (…) CULPA DO CONCORRENTE DAS PARTES. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DO VALOR A SER DEVOLVIDO. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SENTENÇA MANTIDA.(…) 2. Constatada a culpa recíproca das partes pela rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, impositivo seu retorno ao status quo ante, sendo indevida a retenção de qualquer percentual da quantia paga pela consumidora. (…). (TJGO, Apelação Cível 5540219-45.2021.8.09.0067, Rel. Des(a). FABIANO ABEL DE ARAGÃO FERNANDES, 7ª Câmara Cível , julgado em 19/10/2023, DJe de 19/10/2023) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA VENDA DE IMÓVEL. (…) CULPA CONCORRENTE DAS PARTES. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DO VALOR A SER DEVOLVIDO. (…) 3. Constatada a culpa recíproca das partes pela rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, impositivo seu retorno ao status quo ante, sendo indevida a retenção de qualquer percentual da quantia paga pela consumidora. (…).” (TJGO, Apelação Cível 5197548-02.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, julgado em 11/12/2023, DJe de 11/12/2023) APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA CONCORRENTE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRAL. DANO MORAL. INEXISTENTE. SENTENÇA MANTIDA. 1. Rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa recíproca das partes, ante a simultaneidade da mora, inevitável que as partes retornem ao status quo ante, com a devolução das parcelas já pagas pelo comprador, desautorizada assim a retenção de qualquer valor a título de compensação por uma ou outra parte na rescisão da avença. (…). (TJGO, Apelação Cível 0203209-86.2015.8.09.0051, Rel. Des(a). SEBASTIÃO LUIZ FLEURY, 2ª Câmara Cível, julgado em 28/06/2022, DJe de 28/06/2022) Nesse compasso, as aduções da construtora sobre a imputação da culpa à concessionária de energia são incapazes de afastar sua responsabilidade pelo descumprimento do contrato. Cabe esclarecer ainda que, embora a ENEL seja responsável pela ligação da energia elétrica do loteamento, não é corresponsável pela relação jurídica obrigacional firmada entre o autor e a empreendedora, a qual se comprometeu a efetivar a entrega de obras de infraestrutura básica. A construtora, ao lançar um empreendimento imobiliário, assume para si os riscos a ele inerentes na tentativa de auferir lucro, sendo a garantidora e responsável pela realização das obras de infraestrutura. Ademais, é atribuído ao vendedor/construtor a responsabilidade pela execução das obras de infraestrutura, não tendo a eventual mora da concessionária ENEL o condão de eximir a responsabilidade da autora do empreendimento imobiliário. Aliás, nos termos do § 5º do artigo 2º, da Lei 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), a rede de iluminação pública, energia elétrica pública e domicilia faz parte da infraestrutura básica dos loteamentos, havendo, portanto, obrigação legal do empreendimento em oferecê-la. Não se olvide, ainda, que a atribuição do atraso nas obras às companhias de água e energia elétrica, tal como atribuída à Enel, não possui o condão de afastar a responsabilidade da construtora, pois cabe a ela executar seus projetos sem depender do Poder Público ou de suas concessionárias, podendo, inclusive, contratar equipe técnica especializada para a realização dessas atividades. Para tanto, verifica-se que a ré não demonstra que teriam realizado a entrega das obras de infraestrutura pela implantação no loteamento da rede de energia, encargo legal (Lei 6.766/79) que lhe competia, ex vi das disposições do art. 373, inciso II do Código de Processo Civil: “Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.” Eis o sedimento da jurisprudência pátria: RECURSOS DE APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANO POR DANO MORAL E TUTELA DE URGÊNCIA. RESIDENCIAL ANTÔNIO CARLOS PIRES. PRIMEIRA APELAÇÃO. AUSÊNCIA DE IMPLEMENTAÇÃO COMPLETA DA INFRAESTRUTURA ASFALTO E MEIO-FIO. CULPA DO MUNICÍPIO. INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO ENTE PÚBLICO. OBRIGAÇÃO ASSUMIDA PELA INCORPORADORA. CAPÍTULO DA SENTENÇA MANTIDO. 1. Em que pese a alegação alusiva à realização de convênio com o município de Goiânia, por meio do qual aquela municipalidade assumiu o compromisso de pavimentar as ruas e construir os meios-fios do loteamento, a parte demandada continua responsável pela entrega da infraestrutura, conquanto firmou contrato de instrumento particular de compra e venda de imóvel com a parte autora, sendo patente a sua responsabilidade pela entrega da invocada infraestrutura. Apelação desprovida. (…).” (TJGO, Apelação Cível 5065588-38.2022.8.09.0011, Rel. Des(a). REINALDO ALVES FERREIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 26/02/2024, DJe de 26/02/2024) Também não restou provada a ocorrência de caso fortuito e/ou força maior. Contudo, mesmo que tivesse ocorrido algum evento que impedisse a continuidade das obras, por tratar-se de uma relação de consumo, a responsabilidade da apelante pelos danos causados ao consumidor é objetiva, ou seja, independe de culpa, e só poderia ser afastada se provada a inexistência do defeito ou culpa exclusiva do consumidor, o que não é o caso. Sobre a diferença entre fortuito interno e externo, calha trazer a lume lição de Sergio Cavalieri Filho: Cremos que a distinção entre fortuito interno e externo é totalmente pertinente no que respeita aos acidentes de consumo. O fortuito interno, assim entendido o fato imprevisível e, por isso, inevitável ocorrido no momento da fabricação do produto ou da realização do serviço, não exclui a responsabilidade do fornecedor porque faz parte da sua atividade, liga-se aos riscos do empreendimento, submetendo-se à noção geral de defeito de concepção do produto ou de formulação do serviço. Vale dizer, se o defeito ocorreu antes da introdução do produto no mercado de consumo ou durante a prestação do serviço, não importa saber o motivo que determinou o defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas consequências, ainda que decorrente de fato imprevisível e inevitável. O mesmo já não ocorre com o fortuito externo, assim entendido aquele fato que não guarda nenhuma relação com a atividade do fornecedor, absolutamente estranho ao produto ou serviço, via de regra ocorrido em momento posterior ao da sua fabricação ou formulação. Em caso tal, nem se pode falar em defeito do produto ou do serviço [...] (in Programa de Direito do Consumidor. 5. ed. São Paulo: Atlas, 2019). Assim, não é possível afastar a responsabilidade do loteador, quando ao atraso da entrega das obras, tornando-se direito do promitente comprador a resolução contratual, no termos do art. 475 do Código Civil, que estabelece: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Desse modo, evidente o atraso na entrega das obras, deve ser rescindido o negócio jurídico. (vi) Retenção de quantias pagas - imputação da multa contratualNo tocante à possibilidade de retenção do arras/sinal - R$ 1.378,00 (mil trezentos e setenta e oito reais) -, nota-se na Cláusula 6.10 do contrato firmado entre as partes (evento 1, arquivo 11), a hipótese de restituição do que foi pago, após a retenção de 10% de multa e 25% das prestações, quando verificada a resolução do pacto por conta do promitente comprador. In verbis: 6.10 Ocorrendo a rescisão deste Contrato motivada pelo COMPRADOR, este pagará, a título de cláusula penal de natureza compensatória, a quantia correspondente a 10% (dez por cento) dos valores pagos ao VENDEDOR, que serão descontados do montante a restituir. Descontado valor da cláusula penal, o COMPRADOR perderá, ainda: 6.10.1 a quantia correspondente a 25% (vinte e cinco por cento), das importâncias ja pagas, a título de retenção devida e legítima pela administração do imóvel, conforme majorante entendimento jurisprudencial; 6.10.2 a integralidade do sinal do negócio à título de "arras penitenciais". 6.10.3 a importância a ser devolvida ao COMPRADOR será paga pela VENDEDORA em tantas quantas forem as prestações mensais e consecutivas vencidas, pagas ou não pelo COMPRADOR, do início do contrato até a data da rescisão, iniciando-se no mês subseqüente ao da rescisão. Pois bem. Conquanto a iniciativa de rescisão do contrato tenha partido dos autores, adquirentes do imóvel, suas insatisfações tiveram como causa a demora na entrega da unidade imobiliária adquirida, depois de muito ultrapassado o prazo bienal esperado para tomarem posse sobre a mesma. Nesse caso, vejo que a culpa pelo “imbróglio” foi da ré, exclusivamente, de modo que não há de se cogitar retenção do que já foi pago. Aplicável, portanto, o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Com efeito, não há se falar em imputação da cláusula penal à parte autora, nem direito de retenção de 10% do valor total do contrato, ou de 25% do valor pago, tampouco encargos moratórios relativos às parcelas pagas em atraso, arras/sinal, tributos, taxas de condomínio e associações e demais custos administrativos e emolumentos referentes à rescisão.De outra senda, nota-se que o contrato entabulado entre as partes previu que, em sua cláusula sexta, em caso de desfazimento do contrato, seja por distrato, seja por resolução contratual motivada por inadimplemento dos compradores, serão restituídos os valores pagos, após retenção de alguns itens, dentre eles, o importe de 10% (dez por cento) do valor pago.De acordo com o que restou decidido no Recurso Especial Repetitivo nº 1614721/DF (Tema 971), é cabível a indenização do consumidor pelo inadimplemento contratual da construtora, tomando-se como parâmetro a cláusula penal estabelecida apenas em seu benefício. É o que preceitua o precedente mencionado: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial" (STJ, REsp 1614721/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).Nesse diapasão, é possível a inversão de cláusula penal em favor do consumidor tanto no caso de mora quanto de inadimplemento absoluto do promitente vendedor. Destarte, confirmado o descumprimento do contrato em razão do atraso na entrega das obras de infraestrutura por culpa exclusiva da promitente vendedora, deve ela arcar com o pagamento da multa nos termos contratualmente avençados entre as partes, ou seja, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor adimplido, de modo que não merece guarida a irresignação neste ponto.A respeito do assunto em comento, replico decisões do TJGO:(...) 3. Constatado o inadimplemento contratual, é devida a multa contratual de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, conforme previsto no item 8.1.2, sem o acréscimo de juros de mora e correção monetária, porquanto a incidência dos encargos configuraria duplicidade. (...) (TJGO, Apelação Cível 5417916-62.2022.8.09.0174, Relator Doutor Sebastião José de Assis Neto, 2ª Câmara Cível, julgado em 02/10/2023, DJe de 02/10/2023) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE DA LOTEADORA CONFIGURADA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA PELA EMPREENDEDORA. AUSÊNCIA DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL AUTORIZADA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE O SINAL/ARRAS E COMISSÃO DE CORRETAGEM. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. AUSÊNCIA DE DANOS MORAIS. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. SENTENÇA PONTUALMENTE REFORMADA. 1. O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel subordina-se ao diploma consumerista, seja pela natureza da atividade, seja pela presença das figuras da empreendedora/vendedora e do consumidor final (comprador), nos moldes dos artigos 2º e 3º, CDC. 2. O eventual descumprimento de convênio realizado entre o loteador e a ENEL ou a demora na execução dos projetos, são circunstâncias que dizem respeito somente a ambos, não podendo ser opostas como excludente de responsabilidade, por fato de terceiro, perante o consumidor, visto constituírem risco inerente à atividade desenvolvida pelo Apelante. 3. A ausência, no contrato, de prazo definido para a conclusão do loteamento coloca o consumidor em desvantagem exagerada, o que contraria o princípio da equivalência material do contrato, bem como, viola o dever de transparência e boa-fé com o consumidor. 4. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou, parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (súmula 543/STJ). 5. Reconhecida a culpa da vendedora pelo rompimento do ajuste, é devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, inclusive das arras e comissão de corretagem, tal como decidido pelo magistrado de origem. 6. Na hipótese de rescisão contratual por culpa da promitente vendedora, os juros de mora incidem a partir da citação, não sendo aplicável o Tema Repetitivo 1002 do STJ. 7. A jurisprudência consolidada do STJ entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade. Precedentes. 8. A inversão da cláusula penal fixada em contrato de compra e venda de imóvel, destinada apenas aos casos de inadimplência do consumidor, é possível, em favor deste último, quando o fornecedor der causa exclusiva à resolução contratual (Tema 971, STJ). 9. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5508788-40.2022.8.09.0137, Rel. Des(a). WILLIAM COSTA MELLO, 1ª Câmara Cível, julgado em 01/04/2024, DJe de 01/04/2024) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA. LOTEAMENTO. DEMORA NA CONCLUSÃO DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. PANDEMIA DE COVID-19. ATRASO NÃO JUSTIFICADO. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. PRAZO SUFICIENTE PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. POSSIBILIDADE DE REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM ARBITRADO. MANUTENÇÃO. 1. O adquirente de terreno para construção urbana em loteamento residencial possui legitimidade ativa para a ação individual em que se requer do loteador o cumprimento de obrigações previstas no contrato de compra e venda respectivo, atinentes à execução de obras de infraestrutura. 2. A negociação estabelecida entre promitente-vendedor (empreendedora) e promitente-comprador (futuro proprietário do imóvel), no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, constitui relação de consumo. 3. No caso dos autos, a ré/apelante não demonstrou que os decretos expedidos durante a pandemia da Covid-19 foram fatores determinantes de paralisação de suas atividades. Ao contrário, a construção civil foi considerada serviço essencial pelo artigo 2º, § 1º, inciso XXIII, do Decreto estadual nº 9.653, de 19/04/2020, de forma que, por não sofrer paralisação ou limitação, não pode ser usada de justificativa para o inadimplemento contratual. 4. Configurada a culpa exclusiva da vendedora perante o comprador, assiste ao promitente comprador o direito a exigir o cumprimento da obrigação, nos termos do artigo 475 do Código Civil. 5. Agiu com acerto o juízo a quo ao determinar o prazo de 90 (noventa) dias para que a requerida finalize as obras de infraestrutura, notadamente porque a determinação se restringiu ao logradouro em que situado o imóvel comprado pela parte autora e, além disso, não há nos autos elementos que demonstrem a conclusão das obras ou insuficiência do tempo concedido, principalmente pelo fato de que há muito já se exauriu o marco temporal previsto no contrato para o cumprimento das obrigações contratuais discutidas. 6. Cabível a inversão, em favor do consumidor, da cláusula penal estipulada exclusivamente em benefício do vendedor, quando este for o responsável pela inexecução das obrigações avençadas. Tema 971, do STJ. 7. Não há que se falar em bis in idem pela incidência da correção monetária sobre a multa contratual, já que a sentença previu como base de cálculo o valor da venda do imóvel. 8. O atraso injustificado e excessivo na entrega da infraestrutura do imóvel residencial acarreta ao promitente comprador incertezas e angústias, por se ver impossibilitado de usufruir do bem a partir da data avençada, causando-lhe, por consequência, danos morais a serem ressarcidos, por força do disposto nos artigos 186 e 927, ambos do Código Civil. Na hipótese dos autos, não é desproporcional ou fora da razoabilidade o valor reparatório arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), tratando-se de montante que ameniza o sofrimento do comprador, sem transformar-se em fonte de enriquecimento sem causa, além de reprimir a conduta da apelante. 9. APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5748465-79.2022.8.09.0174, Rel. Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, julgado em 13/05/2024, DJe de 13/05/2024) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C MULTA, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. LOTEAMENTO. DEMORA NA CONCLUSÃO DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. PANDEMIA DA COVID-19. ATRASO NÃO JUSTIFICADO. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. PRAZO SUFICIENTE PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS. POSSIBILIDADE DE REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971/STJ. INDEVIDA A DEVOLUÇÃO DO VALOR CORRESPONDENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO. SERVIÇO PRESTADO. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM ARBITRADO. MANUTENÇÃO. 1. A negociação estabelecida entre promitente-vendedor (empreendedora) e promitente-comprador (futuro proprietário do imóvel), no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, constitui relação de consumo. 2. No caso dos autos, a apelante não demonstrou que os decretos expedidos durante a pandemia da Covid-19 foram fatores determinantes de paralisação de suas atividades. Ao contrário, a construção civil foi considerada serviço essencial pelo artigo 2º, § 1º, inciso XXIII, do Decreto estadual nº 9.653, de 19/04/2020, de forma que, por não sofrer paralisação ou limitação, não pode ser usada de justificativa para o inadimplemento contratual. 3. Configurada a culpa exclusiva da vendedora perante o comprador, assiste ao promitente comprador o direito de exigir o cumprimento da obrigação, nos termos do artigo 475 do Código Civil. 4. Se a empresa construtora/incorporadora deixou de cumprir o contrato, dado que inobservou o prazo estabelecido para a entrega do imóvel vendido, deve arcar com as consequências advindas de seu ato, como a nulidade do instrumento contratual e a restituição integral das parcelas pagas pelo consumidor, sem direito a retenção (Súmula 543/STJ). 5. A jurisprudência pátria é uníssona no sentido de que o atraso na entrega de imóvel decorrente de descumprimento de contrato de compra e venda, como o presente, gera ao consumidor o direito de receber as quantias adiantadas, decotado o valor pago a título de comissão de corretagem nos casos em que observadas as balizas firmadas no Tema 938 pelo STJ. 6. Constatado o inadimplemento da empresa apelante, é devida a multa contratual de 10% (dez por cento) prevista no contrato, entretanto, sem a incidência de juros de mora e correção monetária, pois a parte devedora não pode ser duplamente penalizada. 7. Não é admitida a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda for lote de terreno não edificado, devido à inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. 8. O atraso injustificado e excessivo na entrega da infraestrutura do imóvel residencial acarreta ao promitente comprador incertezas e angústias, por se ver impossibilitado de usufruir do bem a partir da data avençada, causando-lhe, por consequência, danos morais a serem ressarcidos, por força do disposto nos artigos 186 e 927, ambos do Código Civil. Na hipótese dos autos, não é desproporcional ou fora da razoabilidade o valor reparatório arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), tratando-se de montante que ameniza o sofrimento do comprador, sem transformar-se em fonte de enriquecimento sem causa, além de reprimir a conduta da apelante. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5091931-33.2023.8.09.0174, Rel. Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, julgado em 20/05/2024, DJe de 20/05/2024) (vii) Retenção da comissão de corretagemFinalmente, não se aplica a regra do artigo 32-A, § 1º, II, da Lei nº 6.766/79, incluída pela Lei nº 13.786/2018 sobre a restituição parcelada, tendo em vista que o mencionado dispositivo trata de casos de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, e não ao promitente vendedor, como é o caso. Logo, como a rescisão contratual é decorrente de culpa da promitente vendedora, mas houve mora da parte promitente compradora, não há que se falar em sanções contratuais e, a restituição deve ocorrer, de forma integral das prestações pagas, incluindo arras e taxas tributárias, em parcela única, vedadas retenções de qualquer gênero e parcelamento. Em reforço, confira-se acórdãos proferidos pelo TJGO em casos semelhantes: (…) ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. (…). 1. (…). 2. Uma vez que o descumprimento contratual por parte da apelante ensejou a rescisão do negócio entabulado entre os litigantes, por ter sido configurada sua culpa exclusiva, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, nos termos do enunciado sumular nº 543, do Superior Tribunal de Justiça. 3. (…).RECURSOS CONHECIDOS, PARCIALMENTE PROVIDO O PRIMEIRO E DESPROVIDO O SEGUNDO. (TJGO, Apelação Cível 5310305-02.2020.8.09.0051, Rel. Des(a). Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, julgado em 17/06/2024, DJe de 17/06/2024) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DE FORMA IMEDIATA. (...). 1. Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor por culpa do promitente vendedor, em virtude de não terem sido concluídas as obras na data aprazada, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos moldes da Súmula 543 do STJ. 2. (...). APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS. (TJGO, Apelação Cível 5154385-58.2020.8.09.0011, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES, 9ª Câmara Cível, julgado em 14/06/2024, DJe de 14/06/2024) Destaco, ainda, que para fins de restituição, segundo o entendimento do STJ, “incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso. Súmula nº 568 do STJ”. (AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.). Diversamente, a taxa de corretagem deve ser retida, conforme definição dada pelo STJ no REsp repetitivo nº 1.551.956/SP (Tema 938/STJ), que reconheceu a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. Como o contrato prevê a incidência da comissão de corretagem com destaque do valor e da forma de pagamento, há de ser mantida a remuneração do corretor responsável pela venda. A comissão de corretagem (R$ 2.067,20 – dois mil e sessenta e sete reais e vinte centavo), prevista no art. 722 e seguintes, do Código Civil, em que pesem os termos contidos no art. 724, tem entendido o STJ pela inafastabilidade de cláusula contratual prevendo a intermediação do corretor. A propósito: 2. De acordo com o entendimento deste Sodalício, "a cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem é legal, desde que observado o dever de informação" (STJ, AgInt no REsp 2.031.566/SP, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 23/6/2023) (…) 2. No tocante à comissão de corretagem, o Tribunal de origem, soberano na análise das provas, entendeu que seria indevido o pagamento da comissão de corretagem pelo autor, uma vez que houve falha na prestação do serviço, tendo em vista a falta de informações no contrato firmado entre as partes sobre a contratação dos serviços de assessoria, assim como o valor a ser cobrado a este título. (…) (STJ, AgInt no AREsp 1804311/SP, Relator Ministro Luis Felipe, 4ª Turma, j. 23/08/2022, DJe 09/09/2022) Desta forma, incabível, no recinto desta demanda, a pretendida comissão de corretagem, tendo em vista a Cláusula 13ª: CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - DOS HONORÁRIOS DO CORRETOR: Conforme entendimento já pacificado pelo S.T.J (Superior Tribunal de Justiça), a responsabilidade de pagamento dos honorários do corretor é de quem o contrata, dessa forma, havendo contrato de intermediação imobiliária realizado entre o comprador/adquirente e o corretor a responsabilidade é exclusiva entre os contratantes. Por esta razão será retida pela promitente vendedora a comissão de corretagem. (viii) Dano moralNo que se refere ao pedido de indenização por dano moral, cumpre destacar que a situação de incerteza experimentada pelos autores decorrente do atraso injustificado na entrega do lote supera os meros dissabores e aborrecimentos, porquanto além de afetar direito fundamental de moradia, coloca em risco investimentos e a segurança patrimonial da família, caracterizando-se, pois, o dever de indenizar. Acerca da questão, os seguintes julgados: RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO PARCELAS PAGAS. CULPA DAS VENDEDORAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. 1. O primeiro apelo não enseja conhecimento porque não atende ao requisito objetivo de admissibilidade, consistente no preparo recursal, haja vista que embora intimada, a parte recorrente não promovera o respectivo preparo recursal, no prazo que lhe fora concedido (artigo 932, inciso III do CPC). 2. Tratando-se de relação jurídica típica de consumo, aplicável as normas do Código de Defesa do Consumidor. Assim, considerando que os autores optaram por dirimir o conflito perante a jurisdição estatal, resta demonstrada a discordância/renúncia tácita com a utilização de arbitragem, sendo de se reconhecer a ineficácia da referida cláusula compromissória ajustada, consoante artigo 51, inciso VII, do Código de Defesa do Consumidor e Súmula 45 do TJGO. 3. Mostra escorreita a sentença ao considerar que houve culpa exclusiva das promitentes vendedoras pelo fato de a incorporadora não ter entregue as obras de infraestrutura no tempo previsto no contrato. 4. Considerando que a rescisão contratual se deu em decorrência da inadimplência das vendedoras, impõe-se a restituição das parcelas pagas pelos promitentes compradores de forma integral, em parcela única, sem retenções de qualquer espécie, nos termos da Súmula nº 543 do STJ. 5. O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento na data contratada supera o mero dissabor, sendo devida a indenização por danos morais quando a demora frustra a expectativa do comprador em usufruir do imóvel, para cuja reparação mostra-se suficiente e razoável o monta arbitrado em R$ 6.000,00 (seis mil reais) PRIMEIRA APELAÇÃO CÍVEL NÃO CONHECIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5376850-91.2018.8.09.0029, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR AMARAL WILSON DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 01/11/2022, DJe de 01/11/2022) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIA PAGA, OBRIGAÇÃO DE FAZER, INDENIZAÇÃO POR DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CDC E DO CÓDIGO CIVIL. DIÁLOGO ENTRE AS FONTES. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA PELO ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. INFORME DE PUBLICIDADE. OBRIGAÇÃO DO FORNECEDOR DE CUMPRIR. DEVER DE INDENIZAR COMPROVADO. DANO MORAL. VALOR MANTIDO. 1. É de consumo a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda firmando entre a empresa incorporadora ou construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel (arts. 2º e 3º do CDC), podendo as regras consumeristas serem aplicadas em total harmonia com as disposições do Código Civil. 2. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer a cumpri-la, sendo certo que, o não cumprimento das obrigações assumidas dentro do prazo estabelecido, caracteriza, indiscutivelmente, inadimplemento contratual. 3. Verificada a existência de previsão legal e contratual de instalação de infraestrutura de rede de esgoto, pavimentação e meio-fio, devese imputar ao loteador o cumprimento de tais obrigações. 4. O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento na data contratada supera o mero dissabor, sendo devida a indenização por danos morais quando a demora frustra a expectativa do comprador em usufruir do imóvel, para cuja reparação mostra-se suficiente e razoável o monta arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). RECURSO CONHECIDO MAS DESPROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5012925- 03.2019.8.09.0049, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA, 3ª Câmara Cível, julgado em 15/06/2022, DJe de 15/06/2022) Assim, no que diz respeito à fixação do quantum indenizatório deve-se obedecer aos princípios da equidade e moderação, considerando-se: (i) a capacidade econômica das partes; (ii) a intensidade do sofrimento do ofendido; e (iii) a gravidade, natureza e repercussão da ofensa. Sabe-se que o dano moral não pode servir como fonte de enriquecimento sem causa, deslocando-se entre a convergência de dois fatores, quais sejam, o caráter punitivo e compensatório, objetivando amenizar o mal injusto sofrido pela parte ofendida e impor ao autor da prática danosa uma sanção de caráter pedagógico, que o induza a tomar uma postura mais coerente com as normas éticas de conduta. Neste contexto, entendo que a condenação das rés ao pagamento do montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) aos autores a título de danos morais afigura-se proporcional e condizente com o fim a que se destina, porquanto atende à compensação do dano moral sofrido, sem transbordar para o enriquecimento ilícito. III - DISPOSITIVOAnte ao exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes objeto destes autos; b) condenar a ré a restituir os valores pagos pelos autores, R$ 58.504,46 (cinquenta e oito mil, quinhentos e quatro reais e quarenta e seis centavos), incluindo os valores pagos a título de sinal e taxas tributárias, excetuada a comissão de corretagem; em parcela única, acrescidos de correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e com juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, ambos até o dia 29-8-2024. A partir de então (30-8-2024), os valores serão atualizados pelo IPCA, na forma do art. 389, parágrafo único do Código Civil, e juros de mora pela taxa Selic, deduzida a atualização pelo IPCA, observando-se o § 1 do art. 406 do Código Civil; c) condenar a requerida ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor das quantias pagas, disposta na cláusula sexta do instrumento contratual, a ser acrescida de juros de mora, a partir da citação (artigo 405, Código Civil), e correção monetária, a partir da data do inadimplemento (Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça). Consigno que, até 29/08/2024, os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo índice INPC, e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês. Entretanto, a partir de 30/08/2024, incidirá correção monetária pelo IPCA, na forma do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, e juros de mora pela taxa SELIC, deduzida a atualização pelo IPCA, observando-se o § 1º do art. 406 do Código Civil;d) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), atualizados pelo INPC desde o arbitramento e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, ambos até o dia 29-8-2024. A partir de então (30-8-2024), os valores serão atualizados pelo IPCA, na forma do art. 389, parágrafo único do Código Civil, e juros de mora pela taxa Selic, deduzida a atualização pelo IPCA, observando-se o § 1 do art. 406 do Código Civil. Atento à sucumbência, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e os honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, CPC). Na hipótese de interposição de Recurso de Apelação, tendo em vista a nova sistemática estabelecida pelo CPC – que extinguiu o juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo "a quo" (art. 1.010 do CPC) –, sem nova conclusão, intime-se a parte contrária para que ofereça resposta no prazo de 15 (quinze) dias. Após, verificada a regularidade processual, remetam-se os autos à Superior Instância para apreciação do recurso interposto. Publicada e registrada em meio eletrônico (Lei 11.419/06). Transitada em julgado, certifique-se e arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Intimem-se. Rio Verde, datado e assinado digitalmente.Gustavo Baratella de ToledoJuiz de Direito

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Processo nº 5868469-28.2023.8.09.0137

ID: 280044908

Tribunal: TJGO Órgão: Rio Verde - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª e 3ª Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5868469-28.2023.8.09.0137

Data de Disponibilização: 26/05/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

RESIDENCIAL SANTA CLARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

Sentença

Advogados:

DÊNNIS MACHADO MERCHOR

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ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO

OAB/GO XXXXXX Desbloquear

PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁSComarca de Rio Verde - 3ª Vara CívelGabinete do Juiz Gustavo Baratella de ToledoProtocolo Numero: 5868469-28.2023.8.09.0137Natureza: PROCESSO CÍV… PODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁSComarca de Rio Verde - 3ª Vara CívelGabinete do Juiz Gustavo Baratella de ToledoProtocolo Numero: 5868469-28.2023.8.09.0137Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum CívelParte Autora: Sonia Lucia Freitas Spiga RealParte Requerida: Residencial Santa Clara Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda Este ato judicial, devidamente assinado e acompanhado dos documentos necessários ao seu cumprimento, servirá como MANDADO/CARTA DE CITAÇÃO/PRECATÓRIA/INTIMAÇÃO/OFÍCIO e/ou ALVARÁ JUDICIAL, nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial. SENTENÇA I - RELATÓRIOTrata-se de ação de rescisão contratual c/c reparação de danos c/c tutela de evidência promovida por Sonia Lucia Freitas Spiga Real e Kleber Correa Spiga Real em face de Residencial Santa Clara Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda, já qualificados nos autos. Narram os autores que, em 19/09/2017, firmaram contrato de compra e venda com a parte requerida, tendo como objeto a aquisição de terreno para construção com área total de trezentos e sessenta metros quadrados localizado no Residencial Santa Clara. O pacto estabeleceu o valor de R$ 139.178,00 (cento e trinta e nove mil e cento e setenta e oito reais), sendo: o sinal/arras no valor de R$ 1.378,00 (mil trezentos e setenta e oito reais); dividido em 2 vezes de R$ 689,00 cada, com vencimento em 30/09/2017 e 30/10/2017. As demais parcelas (200 prestações) mensais e sucessivas no valor de R$ 689,00 (seiscentos e oitenta e nove reais) cada, vencendo a primeira no dia 30/11/2017 e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes, até o final da liquidação. Asseveram ainda que, conquanto não conste no contrato, houve promessa de entrega e liberação para construção em 29/11/2016. Todavia, houve sucessivas prorrogações do prazo de entrega por decreto, mas até hoje não houve liberação de construção, qual seja, na data de 23/12/2023. Frisa que efetuaram o pagamento total de R$ 60.571,66 (sessenta mil, quinhentos e setenta e um reais e sessenta e seis centavos). Diz que a justificativa do atraso, outrossim, é pela falta de energização da área. Assim sendo, pugnam pela rescisão do contrato e a reparação civil contratual. Em sede de tutela de evidência, a restituição integral das quantias pagas corrigidas monetariamente. Também, a gratuidade da justiça e inversão do ônus da prova. No mérito, pleiteiam a: a) rescisão do contrato; b) declaração de nulidade de cláusula que prevê a retenção de arras/sinal; c) aplicação da cláusula penal; d) devolução integral da quantia paga (R$ 60.571,66 - sessenta mil, quinhentos e setenta e um reais e sessenta e seis centavos), devidamente corrigida; e) dano moral no importe de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). Decisão que indefere a gratuidade da justiça e concede o parcelamento das custas iniciais (evento 09), cassada pelo Tribunal (evento 17). Decisão inicial que indefere a tutela de evidência (evento 19). Audiência de conciliação realizada sem acordo (evento 76). Devidamente citada a ré apresentou contestação (evento 77), alegando, em suma, de forma preliminar, incompetência deste Juízo em razão da cláusula arbitral expressa no contrato. No mérito, informou a realidade fática sob sua ótica, ponderou a) inadimplência dos adquirentes por não cumprirem com os pagamentos das parcelas, a conclusão das obras, b) atraso na entrega por culpa exclusiva de terceiro, c) a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, d) inexistência do dever de devolução da corretagem e arras, e) aplicação de multa contratual em desfavor dos autores, f) direito à retenção de taxas urbanas, g) legalidade da cláusula penal e h) ausência de dano moral. No mais, pleiteia pela aplicação do termo inicial dos juros a partir do trânsito em julgado da ação. Por fim, requereu a total improcedência da demanda. Houve réplica (evento 81). Instadas à produção de provas (evento 82), a autora requereu o julgamento antecipado da lide (evento 87), a ré juntou novos documentos (evento 86). A autora defende pela desconsideração da documentação (evento 87). A ré frisa pela sua admissibilidade (evento 93). Os autos vieram-me conclusos. Era o relatório. DECIDO. II - FUNDAMENTAÇÃO (i) Julgamento antecipado da lideJulgo antecipadamente a lide, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, por se tratar de questão unicamente de direito e os fatos vinculados prescindem de dilação probatória. Além disso, prevenindo-se de qualquer alegação de cerceamento de defesa, é importante reiterar que, no caso concreto, a parte autora manifesta-se, expressamente (evento 87) pelo julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355 do CPC, enquanto que a parte ré somente pleiteia o conhecimento de novos documentos, sem outros requerimentos (evento 86). Ao assim proceder, sustenta-se na tese de desnecessidade da produção de novas provas, acarretando, operando-se, por consequência, a preclusão lógica. Cita-se, nesse sentido, o seguinte precedente do e. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE EMPRÉSTIMO CONSIGNADO. CONTRATAÇÃO ELETRÔNICA. ASSINATURA DIGITAL POR SELFIE. PEDIDO DE JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO FORMULADO PELO PRÓPRIO AUTOR/RECORRENTE. PRECLUSÃO. CERCEAMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVAS. INSUBSISTÊNCIA. PROVA DOCUMENTAL PRODUZIDA NOS AUTOS. INCONTESTÁVEL. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.061/STJ. 1. A insurgência recursal estende-se sobre a alegação de que seu direito de defesa foi cerceado, bem assim que foi vítima de fraude contratual a justificar a declaração de inexistência do contrato, o pagamento de indenização por danos morais e materiais, além da repetição de indébito.2. Não há que se falar de ocorrência de cerceamento de defesa, haja vista que intimado a especificar as provas que pretendia produzir, o recorrente requereu o julgamento antecipado da lide (mov. 25), o que caracteriza a preclusão lógica. Além disso, tal comportamento é incoerente e atenta contra a boa-fé processual, sendo vedado pelo ordenamento jurídico (venire contra factum proprium).3. No que se refere à afronta ao princípio da não surpresa, registra-se que o julgamento antecipado da lide não configura decisão-surpresa. De mais a mais, observa-se que a autora, por meio da impugnação apresentada no mov. 21, manifestou-se suficientemente sobre as teses e documentos colacionados na contestação de mov. 14. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5590625-63.2023.8.09.0079, Rel. Des(a). VICENTE LOPES DA ROCHA JÚNIOR, 2ª Câmara Cível, julgado em 24/06/2024, DJe de 24/06/2024) De tal modo, entendo que a causa em espeque encontra-se apta a recepcionar o julgamento do mérito, porquanto os elementos de instrução trazidos aos autos bastam à plena valoração do direito, estando o processo em ordem, nos moldes do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Assim sendo, passo à análise das questões processuais pendentes e preliminares levantadas. (ii) Inversão do ônus probatórioA relação jurídica estabelecida entre as partes litigantes é nitidamente de consumo, eis que a autora se enquadra perfeitamente no conceito de consumidor previsto no art. 2° do Código de Defesa do Consumidor. Importante asseverar que, conforme precedentes do STJ, a despeito da incidência do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova, deve o autor comprovar minimamente o alegado. No caso em apreço, a própria contestação se fundamenta por reiterado no Código Consumerista, ainda, a relação de compra e venda de loteamento para construção se enquadra nos molde do referido diploma legal. A respeito: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DO CDC. TEORIA FINALISTA MITIGADA. DECISÃO MANTIDA. 1. "O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente sua vulnerabilidade" (AgInt no AREsp n. 1.755.516/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/4/2021, DJe de 22/4/2021). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no AREsp n. 1.668.308/RJ, relator Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/06/2023) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS PROMITENTES-COMPRADORES. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O eg. Tribunal de origem consignou que os autores, ora recorridos, são destinatários finais da prestação de serviços pela recorrente. 2. Além disso, de acordo com a jurisprudência desta Corte, "O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional" (REsp 1.785.802/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 06/03/2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt no REsp n. 1.930.156/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/11/2021, DJe de 15/12/2021) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. RESCISÃO CONTRATUAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. INVESTIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VULNERABILIDADE. AFERIÇÃO. NECESSIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. NOVA INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. COTEJO ANALÍTICO. AUSÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA 7 DO STJ. PREJUDICADO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos. 2. O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente sua vulnerabilidade. Precedentes. 3. Alterar o decidido no acórdão impugnado no que se refere à indenização pelo aproveitamento e ocupação da unidade imobiliária, envolve o reexame de fatos e provas e a renovada interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ. 4. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 5. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 6. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (STJ, AgInt no AREsp n. 1.755.516/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/4/2021, DJe de 22/4/2021) Dessa forma, atento à hipossuficiência técnica e econômica do consumidor (artigo 4º, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor) e à previsão legal do artigo 373, §1º, do Código de Processo Civil, MATENHO a inversão do ônus probatório. (iii) Incompetência do juízo em razão da matéria – convenção de arbitragemVerifica-se que a ré arguiu, em sede preliminar, a incompetência deste juízo em razão da existência de compromisso arbitral. Como se sabe, nossos tribunais já assentaram entendimento de que, em se tratando de relação de consumo, inafastável a aplicação do art. 51, VII, do CDC, que considera nula de pleno direito cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem – ainda que porventura satisfeitos os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96 – presumindo-se recusada a arbitragem pelo consumidor quando proposta ação perante o Poder Judiciário, convalidando-se a cláusula compromissória apenas quando a iniciativa de arbitragem é do próprio consumidor (Súmula 45 do TJGO). Veja-se: Art. 51 – São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: VII – determinem a utilização compulsória de arbitragem. Outrossim, tal matéria restou recentemente pacificado no âmbito deste Tribunal, ao teor da Súmula nº 45, que assim prescreve: ENUNCIADO: Em se tratando de relação de consumo, inafastável a aplicação do artigo 51, VII do CDC, que considera nula de pleno direito, cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem, ainda que porventura satisfeitos os requisitos do artigo 4º, §2º, da Lei nº 9.307/96, presumindo-se recusada a arbitragem pelo consumidor, quando proposta ação perante o Poder Judiciário, convalidando-se a cláusula compromissória apenas quando a iniciativa da arbitragem é do próprio consumidor. Vislumbra-se que é justamente esse o caso dos autos, considerando-se que os autores se socorrem ao Judiciário para rescindir o contrato, recusando, portanto, o compromisso arbitral. Dito isto, AFASTO a preliminar de incompetência suscitada. (iv) Juntada de documentos extemporâneaComo cediço, o Código de Processo Civil permite a juntada a qualquer tempo de documentos novos quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos e, ainda, quando tais documentos se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após a inicial ou a contestação. Veja-se: Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos. Parágrafo único. Admite-se também a juntada posterior de documentos formados após a petição inicial ou a contestação, bem como dos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esses atos, cabendo à parte que os produzir comprovar o motivo que a impediu de juntá-los anteriormente e incumbindo ao juiz, em qualquer caso, avaliar a conduta da parte de acordo com o art. 5º. Nesse contexto, é possível a juntada de documentos novos, após a contestação, desde que sejam destinados a fazer prova de fatos ocorridos após a petição inicial ou defesa, o que, a toda evidência, não é o caso em apreço. Todos documentos carreados no momento de especificação de provas, pela parte ré (evento 86), foram confeccionados antes do ajuizamento da ação. Alguns deles são passíveis de consulta pública nos canais de transparência da Prefeitura Municipal de Rio Verde (site: https://acessoainformacao.rioverde.go.gov.br/cidadao/legislacao/decretos), ou seja, não são provas unilaterais, muito menos modificam as questões já estabilizadas na lide, a saber, partes, pedido e causa de pedir. Entretanto, em especial, o Termo de Doação de Obras de Infraestrutura em Loteamento entre a ré (doadora) e a Prefeitura Municipal desta Comarca (donatária), assinado em 13 de novembro de 2023, não estão disponíveis publicamente, pois são frutos de processos administrativos sigilosos, bem como pregressos ao protocolo da inicial (23/12/2023) e da contestação (30/08/2024). Como se pode aferir, não se caracteriza como documento novo, porquanto não se amolda a nenhuma das hipóteses elencadas no citado artigo 435 do CPC/2015, nem está demonstrada situação de força maior para a ausência de juntada na primeira oportunidade de manifestação, de modo que se impõe o seu não conhecimento, pois operada a preclusão consumativa. Nesse diapasão, mutatis mutandis, o entendimento jurisprudencial: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. JUNTADA EXTEMPORÂNEA DE DOCUMENTO NÃO CARACTERIZADO COMO NOVO. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE EMBALSAMENTO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO MÍNIMA DO DIREITO ALEGADO NA INICIAL. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. I- Conforme dispõe o art. 435 do CPC/2015, é possível a juntada de documentos novos, após a instrução processual ou na fase recursal, desde que sejam destinados a fazer prova de fatos ocorridos após a petição inicial ou a contestação, devendo, ainda, ser apresentado o motivo pelo qual não puderam ter sido utilizados no momento oportuno. II- A Escritura Pública de Declaração jungida nos autos pela autora/apelante não se caracteriza como documento novo, tratando-se de declarações referentes aos próprios fatos que deram origem à demanda, não supervenientes; não se amolda a nenhuma das hipóteses elencadas no art. 435 do CPC/2015, nem demonstrada situação de força maior para a ausência de juntada na exordial, de modo que se impõe seu não conhecimento, pois operada a preclusão consumativa. III- A inversão do ônus da prova não exime a parte autora de provar, ainda que minimamente, os fatos constitutivos de seu direito (art. 373, I, do CPC/2015). IV- Não havendo prova mínima do fato constitutivo do direito alegado, relacionado à suposta falha na prestação de serviços de embalsamento por parte da ré/apelada, ausente comprovação da conduta ilícita e do nexo causal, imperativa a manutenção da improcedência da pretensão indenizatória por danos morais. V- Mantida a sentença, não há cogitar de inversão dos ônus sucumbenciais. VI- Evidenciada a sucumbência recursal, impende majorar a verba honorária anteriormente arbitrada, nos moldes do artigo 85, §11, do CPC/2015. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, Apelação Cível 0427425-49.2015.8.09.0174, Rel. Des(a). SÉRGIO MENDONÇA DE ARAÚJO, 4ª Câmara Cível, julgado em 22/02/2021, DJe de 22/02/2021) Apelação Cível. Ação Reivindicatória. (...) II - Juntada extemporânea de documentos pela autora/apelante. Preclusão. Conforme dispõe o art. 435 do CPC, é possível a juntada de documentos novos, após a instrução processual ou na fase recursal, desde que sejam destinados a fazer prova de fatos ocorridos após a petição inicial ou a contestação, devendo, ainda, ser apresentado o motivo pelo qual não puderam ter sido utilizados no momento oportuno. In casu, resta preclusa a juntada dos documentos acostados no evento n. 46, uma vez que já existiam ao tempo do ajuizamento da ação, não tendo sido elencado nenhum motivo pela apelante, que impedisse de tê-los anexado ao feito anteriormente. (...) Apelação cível conhecida e desprovida. (TJGO, Apelação Cível 0148638-34.2016.8.09.0051, Rel. Des. CARLOS ALBERTO FRANÇA, 2ª Câmara Cível, julgado em 26/01/2021, DJe de 26/01/2021) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. SUSCITAÇÃO DE CERCEAMENTO AO DIREITO DE DEFESA. (...) PRETENSÃO DE COLAÇÃO DE INSTRUMENTOS ENQUADRADOS COMO ANTIGOS. PEDIDO DE JUNTADA TARDIA. PRECLUSÃO. (...) III- Ademais, os documentos que a autora vindicou a juntada, no ato da audiência de instrução e julgamento, enquadravam-se como antigos e, portanto, deveriam ter sido coligidos aos autos quando da protocolização da ação principal, cuja inércia ensejou a ocorrência da preclusão, "ex vi" do art. 435, do CPC. (...) APELO CONHECIDO, MAS, DESPROVIDO. (TJGO, AC 0210132-12.2017.8.09.0164, Rel. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, julgado em 04/12/2019, DJe de 04/12/2019) Nesta seara, AFASTO, para fins de cognição, a apreciação da documentação colacionada ao evento 86. Inexistindo outras preliminares a serem analisadas, bem como de questões processuais pendentes, passo ao exame do mérito. Como visto, as requerentes pretendem a rescisão do contrato de compra e venda de lote localizado no Residencial Santa Clara, tendo em vista do atraso na conclusão do empreendimento. A requerida, por sua vez, aduz que delonga se deu por culpa de terceiro, as requeridas estão inadimplentes e as obras foram concluídas. Pois bem. (v) Exceção do contrato não cumprido – direito à restituição parcial de quantias pagasA requerida sustenta a tese de fortuito externo, uma vez que a concessionária de energia foi supostamente responsável pela mora da conclusão das obras. Ademais, que esteve amparada por decretos deste Município quanto à concessão de prorrogações de prazo para entrega do loteamento e que os autores estão inadimplentes. Pois bem.O Decreto Municipal n. 2.287/2016, em 29 de novembro de 2016 aprovou o loteamento referido aos autos, momento em que o prazo de conclusão haveria de ser em 29 de novembro de 2018; máxime o prazo de dois anos de prorrogação (29/11/2020) e 180 (cento e oitenta) dias de tolerância ao atraso (29/04/2021). Conquanto os Decretos Municipais n. 2.920/2021 e n. 068/2022 tenham prorrogado o prazo para conclusão do empreendimento, além da natureza de atos normativos infralegais, não têm o condão de atingir a esfera da relação consumerista pela qual estão vinculadas as litigantes deste feito (TJSP; Apelação Cível 1005792-07.2023.8.26.0229; Relator (a): Maria Lúcia Pizzotti; 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de Hortolândia - 3ª Vara Cível; Julgamento 02/10/2024; Data de Registro 03/10/2024). Isso porque, os decretos fazem regra entre ente público e loteadora, de modo que o consumidor não pode ser prejudicado por deles não ter participado.Sobre isso, o TJGO já decidiu:AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO A QUO. AFASTADA. NÃO CUMPRIMENTO DO CONTRATO NO PRAZO ESTIPULADO. RESPONSABILIDADE DA SANEAGO. INCABÍVEL. DECRETO MUNICIPAL Nº 267/12. AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE ESGOTO. 1. O contrato de adesão, cuja cláusula compromissória é imposta compulsoriamente contra o consumidor, deve obediência ao CDC, por se tratar de relação de consumo. Assim, aplicável a Súmula 45 do TJGO que admite o ajuizamento da demanda na Justiça Comum. 2. O prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias já foi ultrapassado em meados do ano seguinte, aproximadamente no mês de maio ou junho de 2016, vê-se que sem razão a recorrente. 3. Quanto aos problemas advindos com a SANEAGO, a priori, dado o caráter secundum eventum litis do presente recurso, não vejo como submetê-los ao contrato, muito menos ao consumidor lesado, uma vez que o agravado não contratou com a SANEAGO e sim com a agravante. 4. O próprio contrato objeto da discussão não fez previsão de rede de coleta de esgoto, o que acredito ter ocorrido exatamente em virtude da redação idêntica do Decreto municipal 267/12 que criou o loteamento em questão. Contudo, tal questão (esgoto) não afasta a obrigação de levar água tratada até o empreendimento. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, Agravo de Instrumento ( CPC ) 5029035-30.2019.8.09.0000, Rel. MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, julgado em 08/03/2019, DJe de 08/03/2019) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DEMORA NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL E DANO MORAL. 1- Não há como prosperar a tese de fato superveniente e relevante, imprevisível pela ré, de forma a isentá-la da responsabilidade pelo atraso na entrega das obras de infraestrutura no loteamento, ainda que amparada em Decreto Municipal que prevê a prorrogação do prazo para a conclusão das obras, uma vez que o contrato sujeita-se às normas consumeristas com previsão específica de prazo de conclusão das obras, informação precisa integrante da oferta, que vincula o fornecedor. 2- Havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. 3- O atraso de 31 (trinta e um) meses na conclusão das obras, e subsequente entrega do imóvel ao consumidor que seria destinado ao exercício do direito fundamental à moradia sem que seja apresentado motivo razoável pela incorporadora, é capaz de ocasionar ao requerente abalo psicológico e desassossego, sentimentos que autorizam compensação moral. 4- Em razão do desprovimento do recurso, imperiosa a majoração dos honorários de sucumbência, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5449711-71.2020.8.09.0137, Rel. Des(a). José Ricardo Marcos Machado, 1ª Câmara Cível, julgado em 03/07/2023, DJe de 03/07/2023) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS. ILEGITIMIDADE ATIVA NÃO CONFIGURADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. PANDEMIA COVID-19. INADIMPLÊNCIA DEMONSTRADA. PRORROGAÇÃO DO PRAZO PARA A CONCLUSÃO DAS OBRAS. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL MANTIDA. VALOR CONSERVADO. ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA DE OFÍCIO. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR DA VERBA INDENIZATÓRIA. MAJORAÇÃO. ALTERAÇÃO DE OFÍCIO DO TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A legitimidade ativa se refere ao direito de uma parte inicial um processo, e tal direito está, normalmente, ligado à pessoa que teve um direito violado ou ameaçado, precisando, destarte, de proteção ou reparação. 2. Os compradores do imóvel possuem legitimidade para requererem a execução do contrato celebrado. 3. Nos termos do Decreto-Lei Municipal n. 3.731, de 22 de dezembro de 2017, que aprovou o loteamento discutido nos autos, o prazo para execução das obras seria de dois anos, prorrogáveis por igual período. 4. A pandemia da COVID-19, teve início em 2020, sendo certo que até então as obras do loteamento já deveriam estar adiantadas, além de que, a construção civil não sofreu paralisação total. 5. Deve ser mantido o reconhecimento da inadimplência, afastando-se a excludente alegada de caso fortuito. 6. Inviável a responsabilização de órgãos públicos pela morosidade na entrega das obras e consequente prorrogação da data, haja vista que o prazo contratualmente estabelecido (dois anos, prorrogável por dois anos) já deve considerar a possibilidade de infortúnio. 7. Comprovado que o inadimplemento contratual deu-se por sua culpa exclusiva da parte vendedora, que não concluiu as obras de infraestrutura no tempo estipulado, a inversão da cláusula penal é medida que se impõe, conforme autorizado pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de recursos repetitivos (REsp n.º 1631485/DF - Tema 971). 8. O termo inicial dos juros de mora e correção monetária referente à multa contratual deve ser alterado, de ofício, para incidir a partir da inadimplência, em consonância com o artigo 397, do Código Civil. 9. A astreinte constitui-se no meio coercitivo imposto à parte no intuito de compeli-la a cumprir a determinação judicial, e deve ser mantida quando fixada em patamar proporcional e razoável. 10. Ao fixar a multa cominatória, na eventualidade do não cumprimento da obrigação, o valor deve ser aplicado de forma que o Requerido não cogite seu descumprimento. 11. O atraso na entrega do imóvel priva o adquirente de bens da vida não mensuráveis economicamente, causando-lhe notório sentimento de frustração, que, somado ao descaso e omissão da parte vendedora, justificam a indenização, não se cogitando falar em mero aborrecimento. 12. Levando-se em consideração o interesse jurídico lesado (grupo de casos) e, sopesando o valor indenizatório face às peculiaridades do caso concreto com base nas suas circunstâncias objetivas, bem como obedecidos os princípios da proporcionalidade de razoabilidade, deve ser majorado o valor da indenização arbitrado na sentença de primeiro grau. 13. Em consonância com o disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, majora-se a verba advocatícia fixada ao segundo Apelante/Requerido de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA. PRIMEIRA APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5120483-42.2022.8.09.0174, Rel. Des(a). RICARDO PRATA, Senador Canedo - 1ª Vara Cível, julgado em 29/11/2023, DJe de 29/11/2023) [...] O fato de não haver prazo para a entrega da obra demonstra uma desvantagem exagerada em desfavor dos adquirentes, o que vulnera o princípio da equivalência das prestações estabelecidas, já que no contrato há várias cláusulas no sentido de que haverá o distrato da avença com penalidades, caso o comprador descumprisse com seus deveres. Observa-se, entretanto, que, na mov. 50 (arquivo 9), consta um protocolo de entrega do imóvel, onde se noticia que através do Decreto Municipal nº 1896, de 11 de dezembro de 2018, houve prorrogação do prazo para entrega para o ano de 2020. A ação foi proposta em 10 de agosto de 2022, onde foi relatado o atraso, concluindo-se que nem mesmo com a dilação do prazo ocorreu a efetiva entrega do lote. Vê-se que o loteamento foi aprovado por meio do Decreto (mov. 50, arquivo 5) em 17/10/2016. Incide assim as regras da Lei 6.766/79, com redação anterior à dada pela Lei 14.118/2021. Desse modo, o prazo de execução das obras é de 4 (quatro) anos. Assim, tendo como marco temporal inicial a data do decreto de criação do loteamento (nº 2287 de 29/11/2016), tenho que o prazo para conclusão seria até 29/11/2020., já considerada a prorrogação de dois anos feita em 2018. 3. Não obstante a parte apelante tenha alegado que houve cumprimento de prazo para entrega das obras de infraestrutura, não fez prova do Termo de Recebimento de Obras junto ao Município, não se desincumbindo do seu ônus probatório. Assim, resta irrefutável o atraso na entrega da obra. [...] APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5482521-31.2022.8.09.0137, Rel. Des(a). José Proto de Oliveira, 1ª Câmara Cível, julgado em 18/03/2024, DJe de 18/03/2024) Saliento que os Decretos Municipais posteriores - n. 2.182/2023, n. 2.598/2024 e n. 132/2025 certificam a conclusão de lotes situados nas quadras 10 e 11, não se fazendo menção ao imóvel objeto da lide, localizado na quadra 04. Destarte, "ainda que amparada pelo Decreto Municipal que prevê a prorrogação do prazo para a conclusão das obras, uma vez que o contrato sujeita-se às normas consumeristas e ante a existência de previsão específica de prazo de conclusão das obras, informação precisa integrante da oferta, que vincula o fornecedor. Portanto, a prorrogação de prazo para a entrega de obras básicas de infraestrutura no empreendimento com base em Decreto aprovado pela Prefeitura de Rio Verde não se confunde com o prazo estabelecido entre as partes no contrato entabulado, porquanto viola o direito a informação do consumidor" (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5449711-71.2020.8.09.0137, Rel. Des(a). José Ricardo Marcos Machado, 1ª Câmara Cível, julgado em 03/07/2023, DJe de 03/07/2023). Nesse compasso, as autoras lograram êxito em demonstrar a inadimplência da loteadora, sobretudo pois a ação que visa a restituição de quantias pagas foi ajuizada em 23/12/2023, subsistindo-se da mora desta. Outrossim, está pacificado pelas provas carreadas nos autos que os autores estavam adimplentes em relação às parcelas do contrato, tendo em vista que o último pagamento ocorreu em 03/10/2023, referente à parcela 71/200, vencida em 30/09/2023 (evento 77, arquivo 06). Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". Embora, ordinariamente, o referido dispositivo legal tenha aplicabilidade na promessa de compra e venda de imóvel, por se tratar de contrato bilateral, o caso guarda particularidade que afasta essa regra. É que, na hipótese, o requisito da simultaneidade das obrigações das partes não se perfaz, já que a obra deveria ser entregue anteriormente ao fim dos pagamentos autorais, dentre todas as possibilidades de prorrogações.Por conseguinte, o fato de não haver prazo para a entrega da obra expressa em contrato demonstra uma desvantagem exagerada em desfavor dos adquirentes, o que vulnera o princípio da equivalência das prestações estabelecidas, já que no contrato há várias cláusulas no sentido de que haverá o distrato da avença com penalidades, caso o comprador descumprisse com seus deveres. Ademais, vale destacar que a inadimplência da construtora não se deu em razão da atual mora dos requerentes. Isso, por ser muito anterior (29/04/2021) à cessação dos pagamentos do contrato (03/10/2023). Logo, não havia a necessária simultaneidade das obrigações assumidas pelos contratantes. Salienta-se que a construtora descumpriu sua parte da avença muito antes.Nesse particular, a exceptio non adimpleti contractus é cláusula resolutiva tácita que se prende ao contrato bilateral, o qual requer que as duas prestações sejam cumpridas simultaneamente, de forma que nenhum dos contratantes poderá, antes de cumprir sua obrigação, exigir o implemento da do outro. Faz-se necessário, portanto, que o compromisso assumido por uma das partes encontre sua exata correspondência no compromisso da outra. Cabe ressaltar que a exceção do contrato não cumprido não se aplica quando há prazos distintos para o cumprimento das obrigações. É o que bem esclarece o professor Nelson Rosenvald: (...) Uma das conseqüências da distinção entre contratos unilaterais e bilaterais concerne à possibilidade de nestes últimos ser facultada a uma das partes o manejo da exceptio non adimpleti contractus, pela qual cada um dos contraentes deverá respeitar o conjunto indivisível da relação aponto de não poder reclamar a prestação do outro contratante sem que esteja disposto a executar a sua. A exceção não se aplica se no contrato bilateral houver prazos distintos para o cumprimento das obrigações. O fundamento do instituto Superior Tribunal de Justiça reside na equidade. O sistema jurídico pretende que haja uma execução simultânea das obrigações assumidas de modo a unir o destino das duas obrigações, de forma que cada uma só será executada à medida que a outra também o seja. Trata-se de uma verdadeira situação de interdependência, que assegura não apenas o interesse das partes na realização da finalidade comum (função social interna), mas satisfaz a ordem social que procura pelo adimplemento como imposição de justiça comutativa (função social externa). (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Coordenador Cezar Peluso. 5. ed. rev. e atual. -Barueri, SP: Manole, 20.11, p. 541) Acrescente-se a lição de Jones Figueirêdo Alves, no mesmo sentido: "O princípio tem incidência quando ocorre uma interdependência, pela simultaneidade temporal de cumprimento (termos comuns ao adimplemento) entre as obrigações das partes, ou seja, as obrigações devem ser recíprocas e contemporâneas" (in Código Civil Comentado, 7. ed. rev. e atual. São Paulo, Saraiva, 2010, p. 396).No caso, não se pode afirmar que as obrigações de pagamento das parcelas do contrato são simultâneas e recíprocas. De fato, ao pagamento do preço corresponde diretamente à entrega do bem. Ou seja, eventual suspensão do pagamento do valor do contrato (posterior ao inadimplemento da loteadora) não é suficiente para eximir o réu quanto à pontualidade na entrega do empreendimento, eis que ônus não correspondentes. Além disso, não se pode olvidar que o pressuposto para que a parte alegue a exceção de contrato não cumprido é justamente o adimplemento de sua obrigação, o que não ocorreu em relação à promovida, a qual já estava inadimplente à época do ajuizamento da ação. A propósito, não faz prova aos autos da conclusão da obra junto aos órgãos públicos competentes.Dessa forma, diante exclusividade da culpa pela resolução do contrato por parte da promitente vendedora, revela-se correto a restituição das autoras ao status quo. Porquanto mister a imposição do ônus contratual em desfavor da requerida, não é o caso, portanto, de aplicação do art. 476 do Código Civil. Ora, não seria razoável exigir que o autor quitasse as parcelas que faltavam, mesmo com a nítida inadimplência da construtora delongada nos últimos sete anos (29/11/2018 - prazo inicial para conclusão da obra), apenas para que pudesse pleitear a rescisão contratual sem qualquer ônus, com a devolução dos mesmos valores. Apenas a título de obter dictum, situação diferente seria se o autor estivesse pleiteando a outorga definitiva da escritura pública da referida unidade imobiliária, antes de efetuar o pagamento total do bem, o que, obviamente, seria obstado pela exceção de contrato não cumprido. Todavia, como visto, o autor pleiteou a rescisão do contrato, sendo cabível em parte, apenas para afastar a multa e a cláusula penal, considerando a culpa recíproca das partes. A propósito: RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MORA CONFIGURADA. INADIMPLÊNCIA DO AUTOR, CONSIDERANDO O ATRASO NO PAGAMENTO DE ALGUMAS PARCELAS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, ART. 476). INAPLICABILIDADE. INADIMPLÊNCIA DE AMBAS AS PARTES CONTRATANTES. AUSÊNCIA DE SIMULTANEIDADE DAS PRESTAÇÕES. CULPA RECÍPROCA NA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. NÃO INCIDÊNCIA DOS ÔNUS CONTRATUAIS. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, "nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro". 2. Embora, ordinariamente, o referido dispositivo legal tenha aplicabilidade na promessa de compra e venda de imóvel, por se tratar de contrato bilateral, o caso guarda particularidade que afasta essa regra. 3. Na hipótese, ambas as partes estavam inadimplentes em relação a uma unidade imobiliária, valendo destacar que a inadimplência da construtora não se deu em razão do inadimplemento do autor, tanto que, na contestação, foi alegado que o atraso na entrega da obra se deu por força maior e caso fortuito (falta de mão de obra qualificada, chuvas constantes, desabastecimento do mercado de materiais e equipamentos indispensáveis à execução das obras, etc), logo, não havia a necessária simultaneidade das obrigações assumidas pelos contratantes, a fim de se permitir a aplicação do art. 476 do CC. 4. Não se pode olvidar, ademais, que o pressuposto para que a parte alegue a exceção de contrato não cumprido é justamente o adimplemento de sua obrigação, o que não ocorreu em relação à recorrente. 5. Assim, diante da reciprocidade da culpa pela resolução do contrato, ante a inadimplência de ambas as partes contratantes, revela-se correto o entendimento das instâncias ordinárias em determinar tão somente a restituição das partes ao status quo, sem a imposição de qualquer ônus contratual, não sendo o caso, portanto, de aplicação do art. 476 do Código Civil. 6. Recurso especial desprovido. (STJ, REsp n. 1.758.795/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22/6/2021, DJe de 25/6/2021) Nessa intelecção, o Tribunal de Justiça de Goiás já decidiu: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA. LOTE URBANO. MORA DO COMPRADOR. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DO VENDEDOR. CULPA RECÍPROCA. RETENÇÃO. MULTA CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. 1. Constatado o inadimplemento contratual de ambas as partes, o reconhecimento da culpa recíproca na rescisão da avença é medida que se impõe. 2. Evidenciada a culpa concorrente na resolução do contrato de compra e venda de lote urbano, impositivo o restabelecimento das partes ao status quo ante. 3. Os compradores fazem jus ao recebimento integral das parcelas pagas, de uma única vez, corrigidas pelo IPCA desde o desembolso e juros de mora da citação uma vez que se trata de culpa recíproca e, por isso, não se tem por aplicável o Tema 1002/STJ (juros a partir do trânsito em julgado em caso de culpa do comprador). 4. Não há o que se dizer em restituição dos valores em dobro, na medida em que não foi constada má-fé da vendedora, ora 2ª Apelante. 5. Reconhecido o mútuo descumprimento contratual, não há o que se dizer em multa ou retenção a favorecer de qualquer das partes. 5. Tratando-se de lote urbano sem edificação, indevido o pagamento da taxa de fruição, porquanto não há proveito econômico a ser considerado. (…). (TJGO, Apelação Cível 5310195- 95.2023.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5ª Câmara Cível, julgado em 29/04/2024, DJe de 29/04/2024) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. (…) CULPA DO CONCORRENTE DAS PARTES. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DO VALOR A SER DEVOLVIDO. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SENTENÇA MANTIDA.(…) 2. Constatada a culpa recíproca das partes pela rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, impositivo seu retorno ao status quo ante, sendo indevida a retenção de qualquer percentual da quantia paga pela consumidora. (…). (TJGO, Apelação Cível 5540219-45.2021.8.09.0067, Rel. Des(a). FABIANO ABEL DE ARAGÃO FERNANDES, 7ª Câmara Cível , julgado em 19/10/2023, DJe de 19/10/2023) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA VENDA DE IMÓVEL. (…) CULPA CONCORRENTE DAS PARTES. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DO VALOR A SER DEVOLVIDO. (…) 3. Constatada a culpa recíproca das partes pela rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, impositivo seu retorno ao status quo ante, sendo indevida a retenção de qualquer percentual da quantia paga pela consumidora. (…).” (TJGO, Apelação Cível 5197548-02.2019.8.09.0051, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, julgado em 11/12/2023, DJe de 11/12/2023) APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA CONCORRENTE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRAL. DANO MORAL. INEXISTENTE. SENTENÇA MANTIDA. 1. Rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa recíproca das partes, ante a simultaneidade da mora, inevitável que as partes retornem ao status quo ante, com a devolução das parcelas já pagas pelo comprador, desautorizada assim a retenção de qualquer valor a título de compensação por uma ou outra parte na rescisão da avença. (…). (TJGO, Apelação Cível 0203209-86.2015.8.09.0051, Rel. Des(a). SEBASTIÃO LUIZ FLEURY, 2ª Câmara Cível, julgado em 28/06/2022, DJe de 28/06/2022) Nesse compasso, as aduções da construtora sobre a imputação da culpa à concessionária de energia são incapazes de afastar sua responsabilidade pelo descumprimento do contrato. Cabe esclarecer ainda que, embora a ENEL seja responsável pela ligação da energia elétrica do loteamento, não é corresponsável pela relação jurídica obrigacional firmada entre o autor e a empreendedora, a qual se comprometeu a efetivar a entrega de obras de infraestrutura básica. A construtora, ao lançar um empreendimento imobiliário, assume para si os riscos a ele inerentes na tentativa de auferir lucro, sendo a garantidora e responsável pela realização das obras de infraestrutura. Ademais, é atribuído ao vendedor/construtor a responsabilidade pela execução das obras de infraestrutura, não tendo a eventual mora da concessionária ENEL o condão de eximir a responsabilidade da autora do empreendimento imobiliário. Aliás, nos termos do § 5º do artigo 2º, da Lei 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), a rede de iluminação pública, energia elétrica pública e domicilia faz parte da infraestrutura básica dos loteamentos, havendo, portanto, obrigação legal do empreendimento em oferecê-la. Não se olvide, ainda, que a atribuição do atraso nas obras às companhias de água e energia elétrica, tal como atribuída à Enel, não possui o condão de afastar a responsabilidade da construtora, pois cabe a ela executar seus projetos sem depender do Poder Público ou de suas concessionárias, podendo, inclusive, contratar equipe técnica especializada para a realização dessas atividades. Para tanto, verifica-se que a ré não demonstra que teriam realizado a entrega das obras de infraestrutura pela implantação no loteamento da rede de energia, encargo legal (Lei 6.766/79) que lhe competia, ex vi das disposições do art. 373, inciso II do Código de Processo Civil: “Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.” Eis o sedimento da jurisprudência pátria: RECURSOS DE APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANO POR DANO MORAL E TUTELA DE URGÊNCIA. RESIDENCIAL ANTÔNIO CARLOS PIRES. PRIMEIRA APELAÇÃO. AUSÊNCIA DE IMPLEMENTAÇÃO COMPLETA DA INFRAESTRUTURA ASFALTO E MEIO-FIO. CULPA DO MUNICÍPIO. INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO ENTE PÚBLICO. OBRIGAÇÃO ASSUMIDA PELA INCORPORADORA. CAPÍTULO DA SENTENÇA MANTIDO. 1. Em que pese a alegação alusiva à realização de convênio com o município de Goiânia, por meio do qual aquela municipalidade assumiu o compromisso de pavimentar as ruas e construir os meios-fios do loteamento, a parte demandada continua responsável pela entrega da infraestrutura, conquanto firmou contrato de instrumento particular de compra e venda de imóvel com a parte autora, sendo patente a sua responsabilidade pela entrega da invocada infraestrutura. Apelação desprovida. (…).” (TJGO, Apelação Cível 5065588-38.2022.8.09.0011, Rel. Des(a). REINALDO ALVES FERREIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 26/02/2024, DJe de 26/02/2024) Também não restou provada a ocorrência de caso fortuito e/ou força maior. Contudo, mesmo que tivesse ocorrido algum evento que impedisse a continuidade das obras, por tratar-se de uma relação de consumo, a responsabilidade da apelante pelos danos causados ao consumidor é objetiva, ou seja, independe de culpa, e só poderia ser afastada se provada a inexistência do defeito ou culpa exclusiva do consumidor, o que não é o caso. Sobre a diferença entre fortuito interno e externo, calha trazer a lume lição de Sergio Cavalieri Filho: Cremos que a distinção entre fortuito interno e externo é totalmente pertinente no que respeita aos acidentes de consumo. O fortuito interno, assim entendido o fato imprevisível e, por isso, inevitável ocorrido no momento da fabricação do produto ou da realização do serviço, não exclui a responsabilidade do fornecedor porque faz parte da sua atividade, liga-se aos riscos do empreendimento, submetendo-se à noção geral de defeito de concepção do produto ou de formulação do serviço. Vale dizer, se o defeito ocorreu antes da introdução do produto no mercado de consumo ou durante a prestação do serviço, não importa saber o motivo que determinou o defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas consequências, ainda que decorrente de fato imprevisível e inevitável. O mesmo já não ocorre com o fortuito externo, assim entendido aquele fato que não guarda nenhuma relação com a atividade do fornecedor, absolutamente estranho ao produto ou serviço, via de regra ocorrido em momento posterior ao da sua fabricação ou formulação. Em caso tal, nem se pode falar em defeito do produto ou do serviço [...] (in Programa de Direito do Consumidor. 5. ed. São Paulo: Atlas, 2019). Assim, não é possível afastar a responsabilidade do loteador, quando ao atraso da entrega das obras, tornando-se direito do promitente comprador a resolução contratual, no termos do art. 475 do Código Civil, que estabelece: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Desse modo, evidente o atraso na entrega das obras, deve ser rescindido o negócio jurídico. (vi) Retenção de quantias pagas - imputação da multa contratualNo tocante à possibilidade de retenção do arras/sinal - R$ 1.378,00 (mil trezentos e setenta e oito reais) -, nota-se na Cláusula 6.10 do contrato firmado entre as partes (evento 1, arquivo 11), a hipótese de restituição do que foi pago, após a retenção de 10% de multa e 25% das prestações, quando verificada a resolução do pacto por conta do promitente comprador. In verbis: 6.10 Ocorrendo a rescisão deste Contrato motivada pelo COMPRADOR, este pagará, a título de cláusula penal de natureza compensatória, a quantia correspondente a 10% (dez por cento) dos valores pagos ao VENDEDOR, que serão descontados do montante a restituir. Descontado valor da cláusula penal, o COMPRADOR perderá, ainda: 6.10.1 a quantia correspondente a 25% (vinte e cinco por cento), das importâncias ja pagas, a título de retenção devida e legítima pela administração do imóvel, conforme majorante entendimento jurisprudencial; 6.10.2 a integralidade do sinal do negócio à título de "arras penitenciais". 6.10.3 a importância a ser devolvida ao COMPRADOR será paga pela VENDEDORA em tantas quantas forem as prestações mensais e consecutivas vencidas, pagas ou não pelo COMPRADOR, do início do contrato até a data da rescisão, iniciando-se no mês subseqüente ao da rescisão. Pois bem. Conquanto a iniciativa de rescisão do contrato tenha partido dos autores, adquirentes do imóvel, suas insatisfações tiveram como causa a demora na entrega da unidade imobiliária adquirida, depois de muito ultrapassado o prazo bienal esperado para tomarem posse sobre a mesma. Nesse caso, vejo que a culpa pelo “imbróglio” foi da ré, exclusivamente, de modo que não há de se cogitar retenção do que já foi pago. Aplicável, portanto, o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Com efeito, não há se falar em imputação da cláusula penal à parte autora, nem direito de retenção de 10% do valor total do contrato, ou de 25% do valor pago, tampouco encargos moratórios relativos às parcelas pagas em atraso, arras/sinal, tributos, taxas de condomínio e associações e demais custos administrativos e emolumentos referentes à rescisão.De outra senda, nota-se que o contrato entabulado entre as partes previu que, em sua cláusula sexta, em caso de desfazimento do contrato, seja por distrato, seja por resolução contratual motivada por inadimplemento dos compradores, serão restituídos os valores pagos, após retenção de alguns itens, dentre eles, o importe de 10% (dez por cento) do valor pago.De acordo com o que restou decidido no Recurso Especial Repetitivo nº 1614721/DF (Tema 971), é cabível a indenização do consumidor pelo inadimplemento contratual da construtora, tomando-se como parâmetro a cláusula penal estabelecida apenas em seu benefício. É o que preceitua o precedente mencionado: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial" (STJ, REsp 1614721/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).Nesse diapasão, é possível a inversão de cláusula penal em favor do consumidor tanto no caso de mora quanto de inadimplemento absoluto do promitente vendedor. Destarte, confirmado o descumprimento do contrato em razão do atraso na entrega das obras de infraestrutura por culpa exclusiva da promitente vendedora, deve ela arcar com o pagamento da multa nos termos contratualmente avençados entre as partes, ou seja, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor adimplido, de modo que não merece guarida a irresignação neste ponto.A respeito do assunto em comento, replico decisões do TJGO:(...) 3. Constatado o inadimplemento contratual, é devida a multa contratual de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, conforme previsto no item 8.1.2, sem o acréscimo de juros de mora e correção monetária, porquanto a incidência dos encargos configuraria duplicidade. (...) (TJGO, Apelação Cível 5417916-62.2022.8.09.0174, Relator Doutor Sebastião José de Assis Neto, 2ª Câmara Cível, julgado em 02/10/2023, DJe de 02/10/2023) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE DA LOTEADORA CONFIGURADA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA PELA EMPREENDEDORA. AUSÊNCIA DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL AUTORIZADA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE O SINAL/ARRAS E COMISSÃO DE CORRETAGEM. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. AUSÊNCIA DE DANOS MORAIS. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. SENTENÇA PONTUALMENTE REFORMADA. 1. O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel subordina-se ao diploma consumerista, seja pela natureza da atividade, seja pela presença das figuras da empreendedora/vendedora e do consumidor final (comprador), nos moldes dos artigos 2º e 3º, CDC. 2. O eventual descumprimento de convênio realizado entre o loteador e a ENEL ou a demora na execução dos projetos, são circunstâncias que dizem respeito somente a ambos, não podendo ser opostas como excludente de responsabilidade, por fato de terceiro, perante o consumidor, visto constituírem risco inerente à atividade desenvolvida pelo Apelante. 3. A ausência, no contrato, de prazo definido para a conclusão do loteamento coloca o consumidor em desvantagem exagerada, o que contraria o princípio da equivalência material do contrato, bem como, viola o dever de transparência e boa-fé com o consumidor. 4. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou, parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (súmula 543/STJ). 5. Reconhecida a culpa da vendedora pelo rompimento do ajuste, é devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador, inclusive das arras e comissão de corretagem, tal como decidido pelo magistrado de origem. 6. Na hipótese de rescisão contratual por culpa da promitente vendedora, os juros de mora incidem a partir da citação, não sendo aplicável o Tema Repetitivo 1002 do STJ. 7. A jurisprudência consolidada do STJ entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade. Precedentes. 8. A inversão da cláusula penal fixada em contrato de compra e venda de imóvel, destinada apenas aos casos de inadimplência do consumidor, é possível, em favor deste último, quando o fornecedor der causa exclusiva à resolução contratual (Tema 971, STJ). 9. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5508788-40.2022.8.09.0137, Rel. Des(a). WILLIAM COSTA MELLO, 1ª Câmara Cível, julgado em 01/04/2024, DJe de 01/04/2024) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA. LOTEAMENTO. DEMORA NA CONCLUSÃO DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. PANDEMIA DE COVID-19. ATRASO NÃO JUSTIFICADO. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. PRAZO SUFICIENTE PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. POSSIBILIDADE DE REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM ARBITRADO. MANUTENÇÃO. 1. O adquirente de terreno para construção urbana em loteamento residencial possui legitimidade ativa para a ação individual em que se requer do loteador o cumprimento de obrigações previstas no contrato de compra e venda respectivo, atinentes à execução de obras de infraestrutura. 2. A negociação estabelecida entre promitente-vendedor (empreendedora) e promitente-comprador (futuro proprietário do imóvel), no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, constitui relação de consumo. 3. No caso dos autos, a ré/apelante não demonstrou que os decretos expedidos durante a pandemia da Covid-19 foram fatores determinantes de paralisação de suas atividades. Ao contrário, a construção civil foi considerada serviço essencial pelo artigo 2º, § 1º, inciso XXIII, do Decreto estadual nº 9.653, de 19/04/2020, de forma que, por não sofrer paralisação ou limitação, não pode ser usada de justificativa para o inadimplemento contratual. 4. Configurada a culpa exclusiva da vendedora perante o comprador, assiste ao promitente comprador o direito a exigir o cumprimento da obrigação, nos termos do artigo 475 do Código Civil. 5. Agiu com acerto o juízo a quo ao determinar o prazo de 90 (noventa) dias para que a requerida finalize as obras de infraestrutura, notadamente porque a determinação se restringiu ao logradouro em que situado o imóvel comprado pela parte autora e, além disso, não há nos autos elementos que demonstrem a conclusão das obras ou insuficiência do tempo concedido, principalmente pelo fato de que há muito já se exauriu o marco temporal previsto no contrato para o cumprimento das obrigações contratuais discutidas. 6. Cabível a inversão, em favor do consumidor, da cláusula penal estipulada exclusivamente em benefício do vendedor, quando este for o responsável pela inexecução das obrigações avençadas. Tema 971, do STJ. 7. Não há que se falar em bis in idem pela incidência da correção monetária sobre a multa contratual, já que a sentença previu como base de cálculo o valor da venda do imóvel. 8. O atraso injustificado e excessivo na entrega da infraestrutura do imóvel residencial acarreta ao promitente comprador incertezas e angústias, por se ver impossibilitado de usufruir do bem a partir da data avençada, causando-lhe, por consequência, danos morais a serem ressarcidos, por força do disposto nos artigos 186 e 927, ambos do Código Civil. Na hipótese dos autos, não é desproporcional ou fora da razoabilidade o valor reparatório arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), tratando-se de montante que ameniza o sofrimento do comprador, sem transformar-se em fonte de enriquecimento sem causa, além de reprimir a conduta da apelante. 9. APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5748465-79.2022.8.09.0174, Rel. Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, julgado em 13/05/2024, DJe de 13/05/2024) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C MULTA, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. LOTEAMENTO. DEMORA NA CONCLUSÃO DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. PANDEMIA DA COVID-19. ATRASO NÃO JUSTIFICADO. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. PRAZO SUFICIENTE PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS. POSSIBILIDADE DE REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971/STJ. INDEVIDA A DEVOLUÇÃO DO VALOR CORRESPONDENTE À COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO. SERVIÇO PRESTADO. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM ARBITRADO. MANUTENÇÃO. 1. A negociação estabelecida entre promitente-vendedor (empreendedora) e promitente-comprador (futuro proprietário do imóvel), no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, constitui relação de consumo. 2. No caso dos autos, a apelante não demonstrou que os decretos expedidos durante a pandemia da Covid-19 foram fatores determinantes de paralisação de suas atividades. Ao contrário, a construção civil foi considerada serviço essencial pelo artigo 2º, § 1º, inciso XXIII, do Decreto estadual nº 9.653, de 19/04/2020, de forma que, por não sofrer paralisação ou limitação, não pode ser usada de justificativa para o inadimplemento contratual. 3. Configurada a culpa exclusiva da vendedora perante o comprador, assiste ao promitente comprador o direito de exigir o cumprimento da obrigação, nos termos do artigo 475 do Código Civil. 4. Se a empresa construtora/incorporadora deixou de cumprir o contrato, dado que inobservou o prazo estabelecido para a entrega do imóvel vendido, deve arcar com as consequências advindas de seu ato, como a nulidade do instrumento contratual e a restituição integral das parcelas pagas pelo consumidor, sem direito a retenção (Súmula 543/STJ). 5. A jurisprudência pátria é uníssona no sentido de que o atraso na entrega de imóvel decorrente de descumprimento de contrato de compra e venda, como o presente, gera ao consumidor o direito de receber as quantias adiantadas, decotado o valor pago a título de comissão de corretagem nos casos em que observadas as balizas firmadas no Tema 938 pelo STJ. 6. Constatado o inadimplemento da empresa apelante, é devida a multa contratual de 10% (dez por cento) prevista no contrato, entretanto, sem a incidência de juros de mora e correção monetária, pois a parte devedora não pode ser duplamente penalizada. 7. Não é admitida a cobrança da taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda for lote de terreno não edificado, devido à inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pelos possuidores. 8. O atraso injustificado e excessivo na entrega da infraestrutura do imóvel residencial acarreta ao promitente comprador incertezas e angústias, por se ver impossibilitado de usufruir do bem a partir da data avençada, causando-lhe, por consequência, danos morais a serem ressarcidos, por força do disposto nos artigos 186 e 927, ambos do Código Civil. Na hipótese dos autos, não é desproporcional ou fora da razoabilidade o valor reparatório arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), tratando-se de montante que ameniza o sofrimento do comprador, sem transformar-se em fonte de enriquecimento sem causa, além de reprimir a conduta da apelante. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5091931-33.2023.8.09.0174, Rel. Des(a). Fernando Braga Viggiano, 3ª Câmara Cível, julgado em 20/05/2024, DJe de 20/05/2024) (vii) Retenção da comissão de corretagemFinalmente, não se aplica a regra do artigo 32-A, § 1º, II, da Lei nº 6.766/79, incluída pela Lei nº 13.786/2018 sobre a restituição parcelada, tendo em vista que o mencionado dispositivo trata de casos de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, e não ao promitente vendedor, como é o caso. Logo, como a rescisão contratual é decorrente de culpa da promitente vendedora, mas houve mora da parte promitente compradora, não há que se falar em sanções contratuais e, a restituição deve ocorrer, de forma integral das prestações pagas, incluindo arras e taxas tributárias, em parcela única, vedadas retenções de qualquer gênero e parcelamento. Em reforço, confira-se acórdãos proferidos pelo TJGO em casos semelhantes: (…) ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. (…). 1. (…). 2. Uma vez que o descumprimento contratual por parte da apelante ensejou a rescisão do negócio entabulado entre os litigantes, por ter sido configurada sua culpa exclusiva, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, nos termos do enunciado sumular nº 543, do Superior Tribunal de Justiça. 3. (…).RECURSOS CONHECIDOS, PARCIALMENTE PROVIDO O PRIMEIRO E DESPROVIDO O SEGUNDO. (TJGO, Apelação Cível 5310305-02.2020.8.09.0051, Rel. Des(a). Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, julgado em 17/06/2024, DJe de 17/06/2024) DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DE FORMA IMEDIATA. (...). 1. Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor por culpa do promitente vendedor, em virtude de não terem sido concluídas as obras na data aprazada, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos moldes da Súmula 543 do STJ. 2. (...). APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS. (TJGO, Apelação Cível 5154385-58.2020.8.09.0011, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR JEOVA SARDINHA DE MORAES, 9ª Câmara Cível, julgado em 14/06/2024, DJe de 14/06/2024) Destaco, ainda, que para fins de restituição, segundo o entendimento do STJ, “incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso. Súmula nº 568 do STJ”. (AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.). Diversamente, a taxa de corretagem deve ser retida, conforme definição dada pelo STJ no REsp repetitivo nº 1.551.956/SP (Tema 938/STJ), que reconheceu a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. Como o contrato prevê a incidência da comissão de corretagem com destaque do valor e da forma de pagamento, há de ser mantida a remuneração do corretor responsável pela venda. A comissão de corretagem (R$ 2.067,20 – dois mil e sessenta e sete reais e vinte centavo), prevista no art. 722 e seguintes, do Código Civil, em que pesem os termos contidos no art. 724, tem entendido o STJ pela inafastabilidade de cláusula contratual prevendo a intermediação do corretor. A propósito: 2. De acordo com o entendimento deste Sodalício, "a cláusula que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem é legal, desde que observado o dever de informação" (STJ, AgInt no REsp 2.031.566/SP, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 23/6/2023) (…) 2. No tocante à comissão de corretagem, o Tribunal de origem, soberano na análise das provas, entendeu que seria indevido o pagamento da comissão de corretagem pelo autor, uma vez que houve falha na prestação do serviço, tendo em vista a falta de informações no contrato firmado entre as partes sobre a contratação dos serviços de assessoria, assim como o valor a ser cobrado a este título. (…) (STJ, AgInt no AREsp 1804311/SP, Relator Ministro Luis Felipe, 4ª Turma, j. 23/08/2022, DJe 09/09/2022) Desta forma, incabível, no recinto desta demanda, a pretendida comissão de corretagem, tendo em vista a Cláusula 13ª: CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA - DOS HONORÁRIOS DO CORRETOR: Conforme entendimento já pacificado pelo S.T.J (Superior Tribunal de Justiça), a responsabilidade de pagamento dos honorários do corretor é de quem o contrata, dessa forma, havendo contrato de intermediação imobiliária realizado entre o comprador/adquirente e o corretor a responsabilidade é exclusiva entre os contratantes. Por esta razão será retida pela promitente vendedora a comissão de corretagem. (viii) Dano moralNo que se refere ao pedido de indenização por dano moral, cumpre destacar que a situação de incerteza experimentada pelos autores decorrente do atraso injustificado na entrega do lote supera os meros dissabores e aborrecimentos, porquanto além de afetar direito fundamental de moradia, coloca em risco investimentos e a segurança patrimonial da família, caracterizando-se, pois, o dever de indenizar. Acerca da questão, os seguintes julgados: RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO PARCELAS PAGAS. CULPA DAS VENDEDORAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. 1. O primeiro apelo não enseja conhecimento porque não atende ao requisito objetivo de admissibilidade, consistente no preparo recursal, haja vista que embora intimada, a parte recorrente não promovera o respectivo preparo recursal, no prazo que lhe fora concedido (artigo 932, inciso III do CPC). 2. Tratando-se de relação jurídica típica de consumo, aplicável as normas do Código de Defesa do Consumidor. Assim, considerando que os autores optaram por dirimir o conflito perante a jurisdição estatal, resta demonstrada a discordância/renúncia tácita com a utilização de arbitragem, sendo de se reconhecer a ineficácia da referida cláusula compromissória ajustada, consoante artigo 51, inciso VII, do Código de Defesa do Consumidor e Súmula 45 do TJGO. 3. Mostra escorreita a sentença ao considerar que houve culpa exclusiva das promitentes vendedoras pelo fato de a incorporadora não ter entregue as obras de infraestrutura no tempo previsto no contrato. 4. Considerando que a rescisão contratual se deu em decorrência da inadimplência das vendedoras, impõe-se a restituição das parcelas pagas pelos promitentes compradores de forma integral, em parcela única, sem retenções de qualquer espécie, nos termos da Súmula nº 543 do STJ. 5. O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento na data contratada supera o mero dissabor, sendo devida a indenização por danos morais quando a demora frustra a expectativa do comprador em usufruir do imóvel, para cuja reparação mostra-se suficiente e razoável o monta arbitrado em R$ 6.000,00 (seis mil reais) PRIMEIRA APELAÇÃO CÍVEL NÃO CONHECIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5376850-91.2018.8.09.0029, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR AMARAL WILSON DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, julgado em 01/11/2022, DJe de 01/11/2022) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIA PAGA, OBRIGAÇÃO DE FAZER, INDENIZAÇÃO POR DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CDC E DO CÓDIGO CIVIL. DIÁLOGO ENTRE AS FONTES. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA PELO ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. INFORME DE PUBLICIDADE. OBRIGAÇÃO DO FORNECEDOR DE CUMPRIR. DEVER DE INDENIZAR COMPROVADO. DANO MORAL. VALOR MANTIDO. 1. É de consumo a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda firmando entre a empresa incorporadora ou construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel (arts. 2º e 3º do CDC), podendo as regras consumeristas serem aplicadas em total harmonia com as disposições do Código Civil. 2. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer a cumpri-la, sendo certo que, o não cumprimento das obrigações assumidas dentro do prazo estabelecido, caracteriza, indiscutivelmente, inadimplemento contratual. 3. Verificada a existência de previsão legal e contratual de instalação de infraestrutura de rede de esgoto, pavimentação e meio-fio, devese imputar ao loteador o cumprimento de tais obrigações. 4. O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento na data contratada supera o mero dissabor, sendo devida a indenização por danos morais quando a demora frustra a expectativa do comprador em usufruir do imóvel, para cuja reparação mostra-se suficiente e razoável o monta arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). RECURSO CONHECIDO MAS DESPROVIDO. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5012925- 03.2019.8.09.0049, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR ITAMAR DE LIMA, 3ª Câmara Cível, julgado em 15/06/2022, DJe de 15/06/2022) Assim, no que diz respeito à fixação do quantum indenizatório deve-se obedecer aos princípios da equidade e moderação, considerando-se: (i) a capacidade econômica das partes; (ii) a intensidade do sofrimento do ofendido; e (iii) a gravidade, natureza e repercussão da ofensa. Sabe-se que o dano moral não pode servir como fonte de enriquecimento sem causa, deslocando-se entre a convergência de dois fatores, quais sejam, o caráter punitivo e compensatório, objetivando amenizar o mal injusto sofrido pela parte ofendida e impor ao autor da prática danosa uma sanção de caráter pedagógico, que o induza a tomar uma postura mais coerente com as normas éticas de conduta. Neste contexto, entendo que a condenação das rés ao pagamento do montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) aos autores a título de danos morais afigura-se proporcional e condizente com o fim a que se destina, porquanto atende à compensação do dano moral sofrido, sem transbordar para o enriquecimento ilícito. III - DISPOSITIVOAnte ao exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes objeto destes autos; b) condenar a ré a restituir os valores pagos pelos autores, R$ 58.504,46 (cinquenta e oito mil, quinhentos e quatro reais e quarenta e seis centavos), incluindo os valores pagos a título de sinal e taxas tributárias, excetuada a comissão de corretagem; em parcela única, acrescidos de correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e com juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, ambos até o dia 29-8-2024. A partir de então (30-8-2024), os valores serão atualizados pelo IPCA, na forma do art. 389, parágrafo único do Código Civil, e juros de mora pela taxa Selic, deduzida a atualização pelo IPCA, observando-se o § 1 do art. 406 do Código Civil; c) condenar a requerida ao pagamento da multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor das quantias pagas, disposta na cláusula sexta do instrumento contratual, a ser acrescida de juros de mora, a partir da citação (artigo 405, Código Civil), e correção monetária, a partir da data do inadimplemento (Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça). Consigno que, até 29/08/2024, os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo índice INPC, e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês. Entretanto, a partir de 30/08/2024, incidirá correção monetária pelo IPCA, na forma do art. 389, parágrafo único, do Código Civil, e juros de mora pela taxa SELIC, deduzida a atualização pelo IPCA, observando-se o § 1º do art. 406 do Código Civil;d) condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), atualizados pelo INPC desde o arbitramento e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, ambos até o dia 29-8-2024. A partir de então (30-8-2024), os valores serão atualizados pelo IPCA, na forma do art. 389, parágrafo único do Código Civil, e juros de mora pela taxa Selic, deduzida a atualização pelo IPCA, observando-se o § 1 do art. 406 do Código Civil. Atento à sucumbência, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e os honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, CPC). Na hipótese de interposição de Recurso de Apelação, tendo em vista a nova sistemática estabelecida pelo CPC – que extinguiu o juízo de admissibilidade a ser exercido pelo Juízo "a quo" (art. 1.010 do CPC) –, sem nova conclusão, intime-se a parte contrária para que ofereça resposta no prazo de 15 (quinze) dias. Após, verificada a regularidade processual, remetam-se os autos à Superior Instância para apreciação do recurso interposto. Publicada e registrada em meio eletrônico (Lei 11.419/06). Transitada em julgado, certifique-se e arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Intimem-se. Rio Verde, datado e assinado digitalmente.Gustavo Baratella de ToledoJuiz de Direito

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