Processo nº 0827299-09.2018.8.15.2001
ID: 318955918
Tribunal: TJPB
Órgão: 14ª Vara Cível da Capital
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 0827299-09.2018.8.15.2001
Data de Disponibilização:
08/07/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
CARLOS GILBERTO DE ANDRADE HOLANDA
OAB/PB XXXXXX
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Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0827299-09.2018.8.15.2001 [Perdas e Danos, Administração] AUTOR: SUZANA NEVES DE OLIVEIRA REU: CONDOMINIO DO EDIFICI…
Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0827299-09.2018.8.15.2001 [Perdas e Danos, Administração] AUTOR: SUZANA NEVES DE OLIVEIRA REU: CONDOMINIO DO EDIFICIO MAISON DE FRANCE SENTENÇA DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. REQUISITOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL PRESENTES. VÍCIOS EM UNIDADE AUTÔNOMA. OBRIGAÇÃO DE REPARAR DO CONDOMÍNIO RÉU. DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL AUTORAL. LUCROS CESSANTES. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS DE RESPONSABILIDADE DA AUTORA. NATUREZA PROPTER REM. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÕES. SUPOSTA OMISSÃO QUANTO À OBRIGAÇÃO DE FAZER. SENTENÇA ANULADA DE OFÍCIO. PROCEDÊNCIA PARCIAL. - Estando evidenciado que os problemas de infiltração que ocasionaram os vícios no imóvel da autora decorrem de problemas estruturais de responsabilidade do condomínio, há de ser julgado procedente o pedido autoral com relação à obrigação de fazer consistente na condenação da parte ré em reparar os danos causados ao imóvel até o status quo ante. - Presente a prova do prejuízo material, deve ser julgado procedente o pedido de indenização por danos patrimoniais. - O dano decorrente dos lucros cessantes, consiste no que a parte autora deixou de ganhar a título de aluguéis decorrente da impossibilidade de habitação da unidade residencial. - O pedido de ressarcimento das cotas condominiais pagas pela autora durante o período em que seu apartamento não esteve alugado improcede, na medida em que a despesa foi paga por quem efetivamente estava na posse da unidade, isto é, sua proprietária - O surgimento de diversas infiltrações no imóvel da promovente não pode ser entendido como mero aborrecimento ou chateação, mormente porque se trata de imóvel residencial, de modo que frustrada a expectativa de fruição adequada e conveniente do local, caracteriza-se dano moral indenizável. - Demanda que se julga parcialmente procedente. Vistos, etc. RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS e PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA ajuizada por SUZANA NEVES DE OLIVEIRA em face do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MAISON DE FRANCE, pelos fatos e fundamentos a seguir delineados. Alega a autora ser proprietária do apartamento 802, localizado no último pavimento do Edifício Maison de France, sendo certo que sua unidade imobiliária sofre constantes infiltrações oriundas da cobertura do prédio. Relata que, apesar de diversas solicitações de reparo ao zelador do prédio, síndico e administradora condominial, nenhuma providência foi tomada pelo demandado e as infiltrações estão causando umidade elevada e danificando o seu apartamento. Afirma que, desde 2013, enfrenta os referidos problemas, os quais impossibilitam, inclusive, a locação do imóvel, tendo em vista que não se mostra atrativo a pretensos inquilinos, em razão das citadas infiltrações e danos dela decorrentes. Com base no narrado, em antecipação de tutela, requereu a realização de perícia para mensuração dos danos ao imóvel. No mérito, pugnou pela condenação do promovido na obrigação de realizar a manutenção do imóvel ou indicar quem possa fazer a obra às suas expensas. Outrossim, requereu a condenação do réu ao pagamento de perdas e danos referentes aos aluguéis que deixaram de ser recebidos e das contribuições condominiais pagas desde o mês de setembro de 2013, além de uma indenização por danos morais em valor a ser arbitrado pelo juízo. Em despacho de ID 15296139, nomeou-se perito para realização da antecipação de prova pretendida, dado o risco de desaparecimento de vestígios. Devido à recusa do expert inicialmente designado, nomeou-se novo perito no ID 15560287, tendo este aceitado o encargo e indicado seus honorários no ID 15864847. A autora realizou o pagamento dos honorários periciais por meio do DJO de ID 15867273. No ID 15963125, designou-se data para a realização da perícia. A autora apresentou os quesitos de ID 16364307 e assistente técnico, no ID 17046605. A autora apresentou petição de ID 16439981, em que procedeu ao aditamento da petição inicial para fins de pedir também a condenação do réu a uma indenização pela desvalorização do apartamento, a ser apurada em liquidação de sentença. Porém, a essa altura, já havia sido expedida a citação do réu, que ocorreu por meio de AR de ID 16924028, juntado em 01/10/2018. A parte promovida requereu sua habilitação nos autos no ID 16965693, tendo nomeado assistente técnico e apresentado quesitos no ID 16965752. A autora, por sua vez, em petição de Id 17046605, indicou novo assistente técnico e apresentou novos quesitos. Em petição de ID 17180337, a autora informou a realização de perícia no imóvel, em 08/10/2018, bem como requereu a juntada de DJO referente ao pagamento mensal do condomínio (ID 17180570). Laudo pericial juntado nos ID 17359932 a 17361016, indicando “patologia” na edificação decorrente de vício construtivo. Novo depósito referente à mensalidade condominial juntado no ID 17799453. A autora manifestou-se sobre o laudo pericial no ID 17800834. No ID 17819835, informou não ter interesse na realização de audiência de conciliação e, no ID 17908287, pugnou pela autorização para depósito judicial dos valores atinentes a contribuições condominiais. No ID 18021650, consta o alvará expedido em favor do perito para levantamento de seus honorários. Em despacho de ID 18125390, determinou-se a citação do réu para se manifestar sobre o interesse na audiência de conciliação ou, acaso não houvesse interesse na sessão conciliatória, já apresentasse a contestação e manifestação sobre o laudo pericial produzido nos autos. Petição do promovido no ID 19061323, informando o interesse na realização de audiência, na forma do art. 334 do CPC. Apresentou, outrossim, impugnação ao laudo pericial e juntou documentos nos ID'S 19061326 a 19061347. Em petição protocolada no ID 19101694, alegou que as petições haviam sido protocoladas tempestivamente no último dia do prazo, porém não assinadas digitalmente naquela data, em razão de problema instalado no PJE nos dias 06/02/2019 e 07/02/2019, conforme imagens de tela colacionadas, incluindo-se abertura de chamado ao TJPB (ID 19101723). Em petição de ID 19160407, a autora pediu a desconsideração das manifestações do réu, alegando intempestividade. O réu, em petição de Id 19254913, alegou indisponibilidade do PJE, que ocasionou a impossibilidade de juntar documentos nos autos em 06/02/2019. Juntou, ainda, certidão de ID 19254939, firmada pela Gerência de Desenvolvimento de Tecnologia da Informação. Determinou-se a designação de audiência junto ao CEJUSC, na forma do art. 334 do CPC, a qual foi realizada na forma do termo de ID 24684095, sem que houvesse consenso entre as partes. Por ocasião da audiência, compareceram o promovido e os advogados da autora e do condomínio. Contestação apresentada pelo réu no ID 25234625. Inicialmente, suscitou preliminar de inépcia da inicial, por haver pedidos indeterminados, porque não foram quantificados os danos emergentes, os lucros cessantes e não se indicou o valor pretendido a título de danos morais. Impugnou o valor atribuído à causa, pois somente se indicou o valor de R$ 1.745,76, referente à taxa de condomínio, sem incluir o valor das indenizações pretendidas e o montante referente à obrigação de fazer. Aduziu que o valor da causa deveria ser de, no mínimo, R$ 332.928,96 (incluindo-se os supostos danos até o ajuizamento da ação em maio de 2018). No mérito, o demandado aduziu que o apartamento nº 802 foi adquirido pela autora em leilão judicial ocorrido no ano de 2006. Disse que o laudo técnico pericial de ID 17360966 aponta que a autora, logo após receber sua unidade, verificou que alguns locais do condomínio estavam inacabados ou com problemas, assim como o seu imóvel. Argumentou que as construtoras Brascon e Cobrás entregaram o prédio, inacabado, em 1999, repleto de vícios que indicam a falta de utilização do material descrito no memorial e contrato. Desde 2013, o Condomínio demandado está em batalha judicial em face das construtoras (ação nº 0005123-45.2013.815.200,1 em trâmite perante a 1ª Vara Cível). Em razão dos vícios de construção, o condomínio passou a realizar, periodicamente, diversos serviços de reparos que eram de responsabilidade da construtora. Nos anos de 2016, 2017 e 2018, foram realizados diversos serviços de manutenção e reparo no prédio. Em 2016, houve aplicação de manta na última laje (ao lado dos apartamentos nº 801, 802, 803 e 804). Em 2017, realizaram-se serviços estruturais. E, em 2018, foi realizado serviço no fosso de ventilação, no apartamento 802, além de junta de dilatação no piso do lado, nos apartamentos nº 801, 802 e 803. Aduziu ter sido realizado também serviço de colocação de pastilhas, reboco e acabamento nas paredes do lado dos apartamentos 801 e 802. Narrou que, em todas essas ocasiões, a autora nunca autorizou acesso ao seu apartamento para avaliação da área, malgrado o envio de várias notificações pelo condomínio. Argumentou que nunca foi negligente e sempre tentou solucionar os problemas de construção e preservar a conservação do imóvel. Impugnou o documento de Id 14515239, alegando que se trata de falsidade documental, pois o documento verdadeiro, entregue à síndica, data de maio de 2018, relatando claramente que o imóvel está danificado desde dezembro de 2017 e não desde 2013. O promovido impugnou, ainda, os documentos juntados no ID 14515239, ao argumento de que, nestes, consta o endereço de e-mail cobranca3@controlecondomios.com.br, que não é utilizado para comunicação com os condôminos, pois se trata de meio de envio e resposta automática. Sendo assim, a única notificação válida é do mês de maio de 2018, relatando problemas no apartamento da autora a partir de 2017. Neste ponto, aduziu a necessidade de perícia nos documentos juntados pela autora e recebidos pela promovida, referentes à notificação extrajudicial. O condomínio alegou que, desde setembro de 2012, a autora se mostra inadimplente com as obrigações condominiais, acumulando uma dívida de R$ 39.493,78, sendo inclusive demandada pelo condomínio perante a 6ª Vara Cível (processo nº 0855317-06.2019.815.2001). Aduziu que os móveis da autora não foram danificados pela alegada infiltração, mas sim por cupins, em razão da falta de dedetização, apesar de notificação para tanto, ocasionando, inclusive, a passagem dos cupins para apartamentos abaixo da promovente. Alegou que não há nenhuma responsabilidade do condomínio, por não haver ato ilícito praticado por este. Argumentou que os danos alegados nem foram comprovados, nem mensurados. Ademais, a autora requereu restituição de taxas condominiais que sequer foram por ela adimplidas. Asseverou que não houve ofensa a direito ou atributos da personalidade, razão pela qual não se pode reconhecer responsabilidade a título de indenização por danos morais. Sustentou que a autora é litigante de má-fé e que estão ausentes os requisitos autorizadores para concessão da tutela de urgência requerida. Ratificou o pedido de declaração de nulidade do laudo técnico pericial produzido nos autos, pois teria o expert exposto juízo de valor, conforme peticionado no ID 19061326. Dessa forma, sustentou que o laudo pericial devia ser desentranhado e devia ser produzida uma nova perícia, exclusivamente para analisar a existência ou não infiltração e as suas possíveis causas. Com base no alegado, pugnou pela concessão de gratuidade judiciária, acolhimento das preliminares e, acaso superadas estas, pelo julgamento pela improcedência dos pedidos. A autora apresentou impugnação à contestação no ID 25295793. No ID 25295803, foi juntada declaração da Imobiliária Predial LTDA., indicando o valor do aluguel do apartamento da autora em R$ 4.200,00. A parte autora juntou nova petição de ID 25296902, na qual alegou que a destruição do imóvel foi constatada por perícia e que, a cada mês, os danos só aumentam. Alegou ainda que, com as chuvas ocorridas em 2019, o imóvel foi inundado. Assim, requereu a concessão de tutela de urgência, para fins de determinar-se a realização das obras necessárias à recuperação do imóvel, nos moldes apontados no laudo pericial, ou autorizá-la a realizar a obra para saneamento das infiltrações. Em despacho de ID 25333602, determinou-se a intimação do réu para que se manifestasse sobre o pedido de tutela de urgência requerido incidentalmente. O Condomínio demandado apresentou petição de ID 25970204. Alegou, mais uma vez, que o perito extrapolou os limites de sua competência ao exercer juízo de valor e elaborar planilha de custos, incluindo, até mesmo, o valor da pintura de todo o apartamento e não apenas das paredes infiltradas. Além disso, aduziu a inadimplência da autora quanto às obrigações condominiais e a necessidade de enfrentamento das questões preliminares suscitadas em contestação. Reiterou os argumentos contidos na contestação e alegou que não estão presentes o risco ao resultado útil do processo nem o perigo de dano, pois o condomínio sempre realizou as manutenções necessárias, razão pela qual a tutela de urgência requerida deveria ser indeferida. A autora protocolou nova petição de ID 26094370, reiterando o pedido de tutela antecipada e colacionando novos documentos. No despacho de ID 26173960, ponderou-se acerca da confusão processual promovida pelas partes, motivada pela profusão de juntada de documentos e petições, muitas vezes, repetitivos. Determinou-se a intimação da parte ré para se manifestar sobre os novos documentos juntados pela autora. Expedida a intimação, a parte autora juntou nova petição, no ID 26469041, informando, que houve a queda de todo o gesso da suíte principal e também do teto da cozinha. Pediu ainda a juntada das fotos de ID 26469044. A parte ré juntou petição de ID 26635400, em que alegou que a autora tenta confundir o juízo com informações imprecisas, juntando petições novas, antes mesmo da análise das anteriores. Além disso, a autora confessa sua inadimplência, ao não impugnar a informação de que não paga o condomínio já há anos, acumulando débito de mais de R$ 30.000,00. Argumentou que nunca foi negligente e que sempre realizou reparos e tentou solucionar os vícios de construção causados pela construtora. Argumentou que é descabida a alegação da autora de que o condomínio causou danos ao imóvel. Alegou que, caso seja deferida a tutela antecipada de urgência, é necessária a realização de nova perícia para se ter o esgotamento real do objeto, das causas das infiltrações e também dos vazamentos das tubulações pluviais, que não foram analisadas pelo perito anterior, para fins de delimitar corretamente o serviço a ser feito. A autora juntou nova petição no ID 27399900, pela qual alegou que a destruição do imóvel foi comprovada pelo perito judicial, certidão de ocorrência policial, fotos, DVD e declaração da imobiliária. Além disso, em razão das infiltrações, no período de chuvas, os danos se agravaram, o que justifica a concessão da tutela de urgência. Em petição de ID 28882068, datada de 08 de março de 2020, a parte autora reiterou o requerimento de tutela de urgência e juntou o comprovante de pagamento de IPTU e TCR. A autora juntou ainda nova petição de ID 31618631, nos mesmos termos da anterior e colacionando a juntada de mais um comprovante de cobrança condominial (ID 31618634). Sob o Id. 26760997, foi proferida decisão de saneamento e organização do processo, sendo deferido o pedido de tutela antecipada para determinar ao demandado que procedesse ao reparo das infiltrações no apartamento da autora. Embargos de declaração opostos pela parte autora (Id. 32294943). Instadas as partes acerca da dilação probatória, a parte ré peticionou requerendo perícia grafotécnica, bem como prova testemunhal (Id. 32495587). A autora, por sua vez, requereu prova testemunhal. Interposição de agravo de instrumento pela parte ré em face da decisão de Id. 26760997. Decisão do E.TJ/PB negando provimento ao agravo supracitado (Id. 36962797). Petição da parte ré informando o cumprimento da decisão de Id.26760997, no atinente à realização dos reparos das infiltrações (Id. 37248479). A promovente peticionou ao ID 40797863 requerendo a complementação da prova pericial de engenharia já realizada por perito do Juízo, a fim de averiguar a verdade real do imóvel. Rejeição dos aclaratórios (ID 47756277). Interposição de agravo de instrumento pela parte autora (ID 58959699). Petição da parte ré alegando a desnecessidade da inspeção requerida pela parte autora, bem como o deferimento da prova pericial (grafotécnica) e oral (ID 48728189). Sob o ID 58959733, o E.TJ/PB deu provimento ao recurso autoral, apenas para reformar a decisão agravada no sentido de deferir o aditamento à inicial. Determinação de intimação da parte ré para, querendo complementar, sua peça de defesa (ID 62403448). Nessa ocasião, ordenou-se, ainda, a intimação da parte autora para complementar a impugnação à contestação, acaso apresentada a supracitada complementação. Intimada, a parte promovida apresentou complementação a sua peça de defesa (Id. 63762329). Complementação à impugnação (ID 62671612). Considerando o decurso do tempo, determinou-se a intimação das partes para informarem se ainda possuíam interesse na dilação probatória, bem como justificarem a necessidade e pertinência das provas requeridas com a lide, sob pena de seu indeferimento (Id. 70417200). Petição da parte promovida ratificando a necessidade de prova oral, bem como prescindindo da prova pericial (grafotécnica) (Id. 72322788). A parte autora, por sua vez, peticionou pleiteando pela prova oral, bem como pela realização de complementação da perícia de engenharia (Id. 72328149). Decisão de ID 75603904, em que foi deferida a prova pericial de engenharia pleiteada pela parte autora, a fim de se apurar a real situação do imóvel, nomeado perito para o encargo, assim como deferida a prova testemunhal requerida por ambas as partes. O perito nomeado apresentou proposta de honorários (ID 76064283). A autora juntou comprovante do pagamento da perícia (ID 76107393). O promovido juntou petição de impugnação à nomeação do perito judicial, arguindo a sua suspeição no ID 76862578 e, na petição de ID 76862887, nomeou assistente técnico e apresentou quesitos. A parte autora se manifestou acerca da alegação de suspeição do perito nomeado, pugnando pelo seu indeferimento (ID 77134215). Decisão de ID 77447649, na qual foram rejeitadas as alegações do promovido e mantida a nomeação do perito. Insatisfeito com a decisão de ID 77447649, o demandado requereu o chamamento do feito à ordem e pediu a sua reconsideração. Laudo pericial juntado aos autos ID 78775782 a 78775805. A promovente pugnou pelo indeferimento do pedido de reconsideração (ID 78801230). O réu apresentou petição apresentando quesitos complementares a serem respondidos pelo perito (ID 80712517), razão pela qual foi determinada a ouvida do perito em audiência, com arrimo no art. 370 do Código de Processo Civil (ID 90203095). O promovido apresentou rol de testemunhas (ID 92160725). Termo de audiência (ID 93633610). Autora e réu apresentaram razões finais (ID 97841545 e ID 100028560). Sob o ID. 104336741, foi proferida sentença julgando parcialmente procedentes os pedidos autorais. As partes opuseram embargos de declaração (ID’S. 105080837 e 105147101). Rejeição dos aclaratórios opostos pela parte autora e acolhimento parcial dos embargos opostos pela parte ré somente para suprir a omissão apontada, fazendo constar na sentença que o pedido de condenação da parte autora em litigância de má-fé fica indeferido (ID.107382933). As partes interpuseram apelações (ID’S. 109273303 e 109205450). O E.TJPB anulou, de ofício, a sentença de ID.104336741, nos seguintes termos: Petição da parte autora requerendo o julgamento da ação quanto aos “danos materiais para voltar o apartamento ao status anterior, as taxas condominiais cobradas INDEVIDAMENTE” (ID. 115547743). A parte autora peticionou requerendo a juntada de acórdão referente ao julgamento de um agravo de instrumento interposto em face de decisão proferida na ação de execução conexa, tombada sob o nº 0855317-06.2019.8.15.2001 (ID.115631384). Nessa mesma ocasião, reiterou os pedidos formulados na petição última. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Passo a decidir. DA FUNDAMENTAÇÃO DAS PRELIMINARES No que concerne às preliminares suscitadas pelo promovido, de inépcia da petição inicial e impugnação ao valor da causa, verifico que estas foram analisadas e rejeitadas na decisão de ID 26760997, razão pela qual passo à análise do mérito. DO MÉRITO Preambularmente, analisando os autos, constato que o E.TJPB proferiu decisão, em sede de apelação, anulando, de ofício, a sentença de ID.104336741, a fim de que fosse proferida nova sentença “apreciando a integralidade dos pedidos, suprindo, especialmente, a omissão quanto a pretensão autoral de obrigar a ré a realizar a obra de reparo em seu apartamento até o status quo ante, julgando prejudicadas as apelações.” (ID.115540411). Todavia, apesar de a formulação do dispositivo do acórdão de ID.115540411 sugerir a existência de outras omissões a serem sanadas, na fundamentação da referida decisão consta somente a indicação da omissão quanto à obrigação de fazer da ré, consistente em reparar o apartamento. Isto posto, o requerimento autoral contido na alínea “b” dos ID’S. 115547743 e 115631384, quanto à análise de possíveis danos materiais não pode ser deferido, uma vez que já foi apreciado, conforme se demonstrará ao longo desta sentença. Ademais, ressalto que qualquer pedido referente à ação de execução de título extrajudicial, processo nº 0855317-06.2019.8.15.2001, deverá ser realizado nos autos daquele processo. Tendo feito estas considerações, passo à análise do mérito. Trata-se de "ação de obrigação de fazer, cumulada com indenização por danos morais, materiais e pedido de tutela antecipada", cuja controvérsia cinge-se à apuração da existência de danos passíveis de indenização material, moral e, ainda, obrigação de reparo em razão da existência de infiltrações no imóvel da autora. Com efeito, o instituto da responsabilidade civil impõe a determinada parte o dever de reparar eventuais danos ocasionados à outra, em decorrência de atos ilícitos praticados (fato próprio), bem como por atos de terceiros ou ainda de coisas que, em virtude de lei, sejam de sua responsabilidade (art. 932, CC). Nesse sentido, a doutrina elucida que: "A lei não distingue, para efeito de ressarcimento de danos causados, pessoas naturais e jurídicas”. Dispõe o Código Civil, pelo caput do art. 927, que o ato ilícito provocador de dano a outrem obriga o seu autor à devida reparação. Três são os pressupostos básicos da responsabilidade civil: a) dano a outrem; b) prática de ato ilícito; c) nexo de causalidade entre a conduta e o dano a outrem. O ato ilícito foi definido pelo art. 186 da Lei Civil: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. No dispositivo seguinte, contemplou-se diretamente a figura do abuso de direito, considerando-se modalidade de ato ilícito. O art. 927, pelo parágrafo único, prevê a obrigação de reparar o dano independentemente de culpa nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. (Nader, Paulo. Curso de direito civil, parte geral - vol. 1/Paulo Nader - 10.a ed. rev. e atual. - Rio de Janeiro: Forense, 2016. p. 330). Portanto, aquele que comete ato ilícito tem o dever de indenizar a vítima, ressarcindo-lhe todos os prejuízos, sendo que as perdas e danos compreendem o dano emergente, bem como o lucro cessante, ou seja, o que efetivamente foi perdido mais tudo o que deixou de razoavelmente lucrar. Para tanto, há de se analisar os pressupostos da responsabilidade civil, que compreendem a ação ou omissão do agente; a culpa do agente; a relação de causalidade e o dano experimentado pela vítima. No caso dos autos, das provas produzidas, especialmente o laudo pericial realizado, revela-se bem o panorama fático, esclarecendo-se em detalhes os problemas estruturais do imóvel. Questionado sobre a existência de nexo causal entre as infiltrações e as falhas na manta da cobertura do apartamento 802, o perito conclui o seguinte: “Sim, existem evidências de falhas tanto na execução da impermeabilização, como fadiga do material utilizado, devido sua baixa qualidade e agregados de polímeros, existentes na composição da massa asfáltica na manufatura das mantas aplicadas, motivo que leva ao surgimento de pontos generalizados de infiltrações”. (ID 17360966 - Pág. 5) Ressaltou, ainda, em seu laudo que “as infiltrações e pontos de vazamentos estão por todos os forros de gesso em todas as dependências, tornando-se, portanto, generalizada”. Indagado para informar se, nas condições atuais do imóvel, com as infiltrações e danos causados, sua locação seria dificultada, o perito asseverou que: “É impossível alguém habitar o local nas condições em que se encontra devido aos riscos do teto em gesso desabar e a existência de mofo e bolor em alto índice”. (ID 17360983 - Pág. 3) Informou, ainda, que “existem faixas de aluguel em dois locais, no gradil da sala e no quarto, de frente para a praia, onde há maior visibilidade. A empresa é a imobiliária predial. Inclusive pelo aspecto da faixa, verifica-se que está no local há muito tempo”. Questionado para dizer se os danos ocasionaram a desvalorização do apartamento, comunicou que, “devido às condições insalubres do local, sua desvalorização, se levado em conta o investimento médio de R$ 950.000,00, como rentabilidade é de cerca de 20%, calculado com base nos custos de recuperação total do imóvel, estimado em R$ 190.000,00, entre todos os itens danificados, principalmente por ter ficado fechado e sem manutenção”. (ID 17360983 - Pág. 4). Respondendo sobre quais fatores originaram os danos, disse que, “com totais evidências patológicas, os fatores foram a má colocação do produto “manta asfáltica” e sua baixa qualidade onde favorece as infiltrações por toda extensão da laje”. Em decorrência daquilo que foi levantado pelo perito judicial, não se tem dúvida alguma de que os danos sofridos na unidade habitacional da autora estão diretamente relacionados às falhas na execução da impermeabilização e à má qualidade dos materiais utilizados, cuja responsabilidade de manutenção é exclusiva do condomínio, ora réu. Restou, então, bem evidenciada a culpa da parte ré, a existência dos danos e o nexo de causalidade. De rigor o reconhecimento da responsabilidade civil do demandado em promover a reparação dos noticiados danos. Importante frisar que, em relação à obrigação de fazer, após determinação judicial, foi ordenado ao promovido que realizasse os reparos das infiltrações no apartamento da autora (ID. 26760997), tendo o condomínio informado o cumprimento da obrigação no ID 37248479, com obra realizada pela empresa contratada AQUINO ENGENHARIA, de sorte, então, que a responsabilidade está restrita à reparação dos danos já provocados. Após os reparos realizados pelo réu, o perito anteriormente designado foi nomeado para confecção de laudo complementar, apresentado sob o ID 78775182. Questionado acerca de o imóvel estar em condições de habitação e salubridade adequada, bem como descrever a real situação do apartamento, o expert relatou que, “devido à continuidade das infiltrações, os suportes do forro de gesso, enferrujados, não suportaram o peso do forro, vindo a desabar, em várias localizações do apartamento, provocando total impedimento de utilização do imóvel, devido à insalubridade, tanto na parte interna como na parte externa, no deck de madeira da piscina, que está podre e inseguro”. (ID 78775182 - Pág. 4). Interrogado pelo promovido se existia algum ponto de infiltração no teto do apartamento 802, após o serviço realizado pela empresa AQUINO ENGENHARIA, em 2020, informou: “Sim, ainda existem inúmeros pontos de infiltrações nos locais especificados, causados por acabamento asfáltico indevido na antena na área comum do edifício, falta de verificação quanto ao destacamento da pastilha da parede e acúmulo de água por percolação abaixo da manta asfáltica executada”. (ID 78775182 - Pág. 9). Do laudo pericial, confeccionado por perito de confiança deste juízo, é possível dimensionar os danos ocasionados na unidade habitacional da promovente, bem como concluir que ainda persistem os problemas de infiltração, mesmo após a obra de reparo realizada pelo condomínio, ocasionando a impossibilidade de uso do imóvel, seja para moradia da promovente ou locação. A fim de complementar as provas constantes nos autos, houve a realização de audiência de instrução e julgamento, em que foi colhido o depoimento pessoal da autora, ouvidos os esclarecimentos do perito judicial, bem como a oitiva das testemunhas arroladas pelo réu. A testemunha Marco Antônio Ruchet Pires, perito designado pelo juízo, em seu depoimento explicou o método e equipamento utilizado na realização da perícia, sanando dúvidas em relação às infiltrações do apartamento. Relatou que, coincidentemente, no ano de 2001, foi realizar uma avaliação técnica pela empresa Cobrás, construtora do prédio, no mesmo apartamento, porém não foi contratado para realizar nenhum serviço, e que nesse tempo já existiam os vícios de infiltração no imóvel. Suzana Neves de Oliveira, autora, disse que arrematou o imóvel em leilão no ano de 2006, aparentemente sem problemas de infiltração. Contudo, quando começaram as chuvas, as falhas foram ficando evidentes, de modo que sempre era necessário realizar algum tipo de reparo no apartamento, como emassamento e pintura. Informou que os problemas se intensificaram gradativamente e, no ano de 2013, com a saída do último inquilino, não conseguiu mais alugar a unidade habitacional, quando então tomou a iniciativa da contactar o condomínio acerca dos problemas existentes. Mencionou que, entre os anos de 2014 e 2018, o condomínio realizou algumas obras na área comum, aguardando que, com os reparos feitos, os problemas relacionados ao seu apartamento fossem solucionados. Ademais, em seu depoimento, a autora afirmou que não reconhece a notificação extrajudicial de Id 25235372 - Pág. 1, a qual informa que o imóvel está danificado desde dezembro de 2017, porquanto não consta sua assinatura no documento, sendo esta notificação que o condomínio alega ser a única recebida para tomar ciência dos defeitos do apartamento. Reconhece como válida apenas a notificação de ID 14515239 - Pág. 7, documento com sua assinatura, tendo o demandado declarado que jamais tomou conhecimento desta. Afirmou que não notificou o condomínio antes, pois gostaria de solucionar a questão extrajudicialmente, informando que o promovido chegou a realizar alguns reparos no ano de 2015 e, quando a situação ficou insustentável, resolver ajuizar a ação. A testemunha Maria Irene Machado, relatou, em seu depoimento, que o imóvel foi alugado anteriormente e teve dois inquilinos. Mencionou que só teve informação sobre as infiltrações no apartamento no ano de 2018, por meio de notificação extrajudicial. Falou que, antes disso, não soube de nenhuma queixa, nem da proprietária, nem dos inquilinos, sobre a existência de problemas de infiltração no imóvel da autora. Por fim, relatou que a administradora do condomínio não recebeu notificações anteriores, tampouco foi comunicada sobre a existência de e-mails acerca dos vícios de infiltração do apartamento. A testemunha Joanice da Rocha Mendes informou que nunca teve contato com a autora, nem com os inquilinos que moraram em seu apartamento. Disse que tomou conhecimento da existência de infiltrações no telhado do prédio em 2019, pela decisão judicial, para executar a obra no apartamento, que se iniciou em 2020. Alegou que era síndica na época em que a reforma foi realizada pela empresa AQUINO ENGENHARUA. Acompanhou a obra, pois é arquiteta. Informou que o serviço foi realizado na manta e em toda parte de infiltração. Acrescentou que, inclusive, foram realizadas obras no deck da piscina, área privativa da proprietária, e não concordou com os reparos realizados nesse lugar. Relatou que foram trocadas as pastilhas de revestimento, mas houve um problema por serem de cores diferentes. Porém, durante a execução das obras, não teve contato com a autora para vistoria e entrega da obra. A testemunha Flávio Bernardo dos Santos, ouvido como informante, disse ser funcionário do condomínio, trabalhando na função de porteiro há cerca de 20 anos. Falou que, durante esse tempo, não soube de nenhuma informação sobre as infiltrações no apartamento da autora e que residiram no imóvel dois inquilinos, mas a autora nunca chegou a residir lá. Desse modo, estando evidenciado, por meio de vasta prova constante dos autos, que os problemas de infiltração que ocasionaram os vícios no imóvel da autora decorrem de problemas estruturais de responsabilidade do condomínio, há de ser julgado procedente o pedido autoral com relação à obrigação de fazer consistente na condenação da parte ré em reparar os danos causados ao imóvel. No entanto, ressalto que, sob o ID. 26760997, em razão do deferimento de uma tutela de urgência incidental, foi ordenado ao promovido que realizasse os reparos das infiltrações no apartamento da autora, tendo o condomínio informado o cumprimento da obrigação no ID 37248479. Passo, agora, à análise dos pedidos indenizatórios. Em um primeiro momento, no que diz respeito a indenização por danos materiais, consigno serem aqueles que atingem diretamente o patrimônio da pessoa, ou seja, representam um prejuízo econômico mensurável. Assim, os danos materiais não se presumem, devendo ser demonstrada sua exata extensão (art. 944, CC), visto que a condenação busca a recomposição efetiva da situação patrimonial anterior ao dano. No que tange à indenização por lucros cessantes, é imperioso destacar que estes não podem ser presumidos e demandam prova, ainda que seja por meio de um juízo de probabilidade, acerca do que a parte deixou de aferir. Na hipótese em apreço, a parte autora alega que não consegue alugar o imóvel desde 2013, com a saída do último inquilino. No caso, restou suficientemente demonstrado que a unidade habitacional era destinada ao aluguel, uma vez que as próprias testemunhas arroladas informaram que o imóvel possuiu dois inquilinos e a promovente jamais chegou a ser vista residindo no local. Considerando que existe no imóvel danos imputáveis ao réu, a ocorrência de infiltrações e vazamentos implica na desvalorização e perda de competitividade, repercutindo nas chances de o imóvel ser locado. As fotos do laudo pericial demonstram que o imóvel não apresenta condições para a locação, de modo que a autora faz jus ao recebimento dos locativos desde setembro de 2013, momento em que a unidade habitacional ficou disponível para locação. Nesse sentido: DIREITO DE VIZINHANÇA. Ação de reparação de danos materiais e morais. Danos ao apartamento do autor provocados por infiltrações oriundas de apartamento imediatamente superior. Demanda proposta em face do proprietário do apartamento e da administradora do condomínio. Extinção do processo, sem resolução do mérito, com fulcro no artigo 267, inciso VI, do CPC/73, em relação à ré administradora do condomínio. Prosseguimento do feito apenas em relação ao réu proprietário do apartamento. Sentença que julgou procedente a ação. Interposição de recurso de apelação pelo réu. Controvérsia dos autos consiste em questão estritamente técnica, de modo que, para sua solução, é imprescindível a realização de prova pericial nos imóveis dos litigantes. Conclusões obtidas pelo perito judicial esclarecem os pontos controvertidos da demanda e sustentam as pretensões do apelado. Prova oral produzida nos autos também corrobora as alegações do apelado. Infiltrações provenientes do apartamento do apelante, provocadas por falha de impermeabilização, causaram danos em diversas dependências do apartamento do apelado. Danos causados pela infiltração de umidade comprometeram a habitabilidade do apartamento a partir de dezembro de 2005 e, desde então, o apelado sofreu prejuízos devido à impossibilidade de explorar a locação do imóvel a terceiros. Nexo de causalidade entre as infiltrações oriundas do apartamento do apelante e os prejuízos sofridos pelo apelado. Análise da extensão dos danos experimentados pelo apelado. Lucros cessantes. Apelante tem o dever reparar os valores que o apelado deixou de auferir em razão da impossibilidade de locação de seu apartamento a terceiros, conforme inteligência do artigo 402 do Código Civil. Redução da condenação do apelante, para o pagamento do valor equivalente a três diárias por mês, no valor unitário de R$100,00, desde dezembro de 2005 até a data em que forem cessadas as infiltrações, montante que será apurado em fase liquidação de sentença. Danos morais. Frustação da expectativa de locação do apartamento a terceiros por longo período de tempo, resistência do apelante em efetuar os reparos necessários para cessar os problemas de infiltrações, bem como o prejuízo à imagem do apelado perante eventuais futuros locatários de seu imóvel, são situações aptas a configurar danos morais indenizáveis. Valor fixado para a indenização por danos morais, a saber, R$ 3.941,58, que se revela suficiente para compensar o sofrimento do apelado, sem gerar enriquecimento indevido, bem como para punir o apelante e inibir a prática de outros atos ilícitos. Apelação parcialmente provida. (TJSP; Apelação 0020312-17.2006.8.26.0477; Relator (a):Carlos Dias Motta; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de Praia Grande - 1a. Vara Cível; Data do Julgamento: 15/06/2016; Data de Registro: 17/06/2016). Segundo informado pelo perito “a referência utilizada para locação é por cálculo através de inferência plena, é considerado o valor do aluguel para este tipo de imóvel uma faixa de 1/2 % (meio por cento) do valor do imóvel, estimado entre R$ 850.000,00 a R$ 1.100.000,00, portanto, o valor da locação seria cerca de R$ 4.250,00 a R$ 5.500,00, dentro dos limites praticados pela imobiliária, porém, não é possível habitar o local, seria uma perda de tempo levar interessados ao apartamento, por isso o imóvel está em anúncio desde 28 de agosto de 2013, precisamente 62 meses, conforme documento anexado pela imobiliária pelo proponente (R$ 4.200,00 por mês) com valor perdido em cerca de R$ 260.400,00 como aluguel e R$ 108.190,00 de condomínios pagos sem utilização (valor atual de R$ 1.745,76, fornecido pela administradora).” ID 17360983 - Pág. 4 Dessa forma, considerando que o imóvel se encontra disponível para aluguel desde 25/08/2013, conforme documento apresentado pela imobiliária no ID 17361016 - Pág. 2, pelo valor praticado de R$ 4.200,00 (quatro mil e duzentos reais), é devido o ressarcimento em favor da promovente. No que se refere às despesas condominiais, estas não entram no cômputo, uma vez que tais verbas são de responsabilidade da parte autora, por se tratar de obrigação de natureza propter rem. Veja-se a propósito: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CC. INDENIZAÇÃO. Vícios construtivos. Sentença de parcial procedência. Apela a ré sustentando a ausência de responsabilidade; o próprio laudo constata que a impermeabilização da parede só poderia ser realizada após a regularização do sistema de esgotos e águas pluviais de outro imóvel; os problemas de vazamento narrados tiveram origem no imóvel vizinho; a obrigação de pagar condomínio é propter rem, não houve pedido de rescisão, os autores continuam com a unidade, devendo arcar com as despesas condominiais; os danos morais foram fixados em valor exorbitante e desproporcional. Apelo adesivo dos autores para pugnar pela condenação da ré à indenização por lucros cessantes. Cabimento parcial do apelo da ré. Cabimento do recurso dos autores. Laudo conclusivo quanto à existência de falha na impermeabilização e no sistema de escoamento de detritos, dever de reparar e indenizar configurados. As despesas condominiais são de natureza propter rem razão pela qual não deixam de ser devidas pelos condôminos, por outro lado, o período em que tiveram de se afastar da unidade imobiliária para reparos enseja a indenização por lucros cessantes em valor equivalente a locativo mensal. Prudência e razoabilidade em reduzir, parcialmente, a indenização por danos morais em R$ 20.000,00 para ambos os requerentes. Recurso da ré parcialmente provido. Provido o recurso dos autores. (TJSP; Apelação 1003949- 98.2017.8.26.0008; Relator (a): James Siano; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/01/2019; Data de Registro: 21/01/2019). A quota-parte cabível a cada unidade tem por destino a conservação de todo o condomínio edilício, de forma que o inadimplemento gera prejuízos a toda a comunidade condominial. Incumbe, pois, ao proprietário da unidade o pagamento da despesa rateada, ou a quem estiver de legítima posse no período da cobrança. Dessa forma, o pedido de ressarcimento das cotas condominiais, pagas pela autora durante o período em que seu apartamento não esteve alugado, realmente improcede, na medida em que a despesa foi paga por quem efetivamente estava na posse das unidades, isto é, seu proprietário, sendo de sua obrigação legal o pagamento do rateio, ainda que tenha o condomínio agido com desídia na solução dos problemas de infiltração. Ademais, os lucros cessantes relativos aos aluguéis que deixaram de ser recebidos já se afigura suficiente para a reparação dos danos materiais. Passo à análise do pedido de desvalorização do imóvel autoral. Sobre tal temática, no laudo produzido neste feito no ID 17360983 - Pág. 4, houve a seguinte conclusão do perito: “Devido às condições insalubres do local, sua desvalorização, se levado em conta o investimento médio de R$ 950.000,00, como rentabilidade é de cerca de 20%, calculado com base nos custos de recuperação total do imóvel, estimado em R$ 190.000,00, entre todos os itens danificados, principalmente por ter ficado fechado e sem manutenção”. Cumpre ressaltar que o laudo está bem fundamentado, amparado em dados complementares e suas conclusões devem ser aceitas. Embora o laudo pericial não vincule o Juiz, forçoso reconhecer que, em matéria de engenharia e arquitetura, a prova pericial assume grande relevância na decisão, não havendo elementos para desprezar as conclusões periciais. Saliento que a autora não discorda do percentual de desvalorização encontrado, sendo certo que a existência do dano não está ligado à sua eternização. Basta sua perenidade para possibilitar a reparação, ainda que, por evento futuro e incerto, a desvalorização possa ser eventualmente revertida. Logo, deve-se acolher integralmente o laudo produzido pelo perita, tanto no tocante ao valor do imóvel em R$ 950.000,00 quanto no percentual de sua desvalorização (20%). Destarte, pode-se concluir que o valor da indenização nesse ponto é de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais). Ainda, não pode ser afastada, diante das circunstâncias, a responsabilização pelos danos morais causados (cf. GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, v. IV. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 369; STJ, REsp 196024/MG, Rel. Ministro Cesar Asfor Rocha, Quarta Turma, julgado em 02/03/1999, DJ 02/08/1999, p. 192). Está-se diante do damnum in re ipsa, advindo da experiência comum, secundum quod plerumque accidit. A toda evidência, a frustração da expectativa de fruição do imóvel, para além dos vícios de natureza construtiva, os quais persistem até hoje, por si só, afetam a normalidade psíquica do indivíduo. Na hipótese, o surgimento de diversas infiltrações no imóvel, tornando-o impróprio para habitação não pode ser entendido como mero aborrecimento ou chateação, mormente porque se trata de imóvel residencial, de modo que frustrada a expectativa de fruição adequada e conveniente do local, caracteriza-se, assim, in re ipsa, o dano moral indenizável. Demais disso, não se pode olvidar do fim dissuasório e punitivo da reparação devida. Nesse diapasão, não apenas se limita a indenização à mera composição da lesão ocasionada a esfera de direitos do indivíduo. Para além dessa finalidade, tem por objetivo a recomposição imposta ao autor da lesão, dissuadi-lo de levar a efeito novamente a conduta danosa (cf. MARTINS-COSTA, Judith. Os danos à pessoa no direito brasileiro e a natureza da sua reparação. Revista da Faculdade de Direito da UFRGS, v. 19, março 2001, p. 207). A fixação da reparação devida, no entanto, exige razoabilidade, “evitando-se excesso que cause enriquecimento sem causa, por sua incompatibilidade com a lesão sofrida” (cf. STJ, REsp 754.806/SP, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 09.05.2006, DJ 26.06.2006 p. 166). Considerando o grau de culpa e a capacidade financeira do condomínio demandado, sem olvidar do aspecto compensatório, arbitro em R$ 6.000,00 (seis mil reais) o valor da reparação dos danos morais causados, subsumindo-se, assim, ao pedido da autora. DO DISPOSITIVO Diante do exposto, ACOLHO PARCIALMENTE os pedidos formulados pela autora, extinguindo o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC, para: (i) CONFIRMAR a tutela de urgência incidental deferida no Id.26760997 e CONDENAR o promovido na obrigação de fazer consistente em reparar os vícios ocasionados no imóvel da autora decorrentes dos problemas estruturais constatados nos autos. Ressalto, todavia, que o reparo das infiltrações já foi realizado pelo condomínio réu, conforme demonstrado no ID.37248479. (ii) CONDENAR o promovido ao pagamento, à autora, de lucros cessantes, correspondentes ao aluguel mensal de R$ 4.200,00, desde setembro de 2013, momento em que a unidade habitacional ficou disponível para locação pela imobiliária. O valor do aluguel deverá ser corrigido a partir da data que venceriam os locativos, pelo IPCA do IBGE, em conformidade com o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024, e juros moratórios pela taxa SELIC a partir da citação (01/10/2018), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024; (iii) CONDENAR o réu ao pagamento dos danos referentes à depreciação do imóvel da autora, no valor de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), corrigido monetariamente pelo IPCA do IBGE desde sua fixação pelo laudo pericial, em conformidade com o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024, e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, deste a citação (01/10/2018), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024; (iv) CONDENAR a promovida ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais, que deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA do IBGE, a partir desta sentença (Sumula 362 do STJ), em conformidade com o art. 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024, e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, desde a citação (01/10/2018), deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024. Ante a sucumbência recíproca, CONDENO as partes na proporção de 75% (trinta por cento) para o réu e 25% (setenta por cento) para a autora, no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação ora imposta. PUBLIQUE-SE. INTIMEM-SE. João Pessoa/PB, data da assinatura eletrônica. ALEXANDRE GOMES TARGINO FALCÃO Juiz de Direito
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