Processo nº 3021277-05.2025.8.06.0001
ID: 326418498
Tribunal: TJCE
Órgão: 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 3021277-05.2025.8.06.0001
Data de Disponibilização:
16/07/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
ANTONIO CARLOS TESSITORE GUIMARAES DE SOUZA
OAB/SP XXXXXX
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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, 220 - Edson Queiroz, Fortaleza - CE, CEP 60811-690…
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Comarca de Fortaleza 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza Rua Desembargador Floriano Benevides Magalhaes, 220 - Edson Queiroz, Fortaleza - CE, CEP 60811-690 - Fone: (85) 3108-0825 - E-mail: for.31civel@tjce.jus.br Processo n°: 3021277-05.2025.8.06.0001 Apenso: [] Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Assunto: [Cláusulas Abusivas] Polo ativo: LUIZ PAULO OTTONI Polo passivo SG DESENVOLVIMENTO URBANISTICO E IMOBILIARIO LTDA SENTENÇA Vistos em conclusão. I) RELATÓRIO: Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas com pedido liminar ajuizada por Luiz Paulo Ottoni em face de SG Desenvolvimento Ltda, ambos devidamente qualificados em exordial. Por meio de inicial, sustenta a parte autora que, no dia 28/12/2021, celebrou contrato de compra e venda junto a empresa ré, referente ao lote S05 - Quadra 142 : 6 empreendimento LAGUNA ECOPARK, no valor de R$39.690,48 (trinta e nove mil seiscentos e noventa reais e quarenta e oito centavos), entretanto, além dos juros, fora pactuado que as parcelas seriam corrigidas mensalmente pelo IGPM, índice que sofreu reajuste de mais de 40% nos últimos anos, ocasião em que houve majoração das parcelas mensais e do saldo devedor. Ante tal cenário, apesar de já ter quitado o montante de R$22.431,50 (vinte e dois mil, quatrocentos e trinta e um reais e cinquenta centavos), sustenta o autor não ter condições de dar sequência ao pagamento das parcelas, ocasião em que entrou em contato junto a empresa ré, solicitando a rescisão contratual. Ao entrar em contato junto a ré, de forma administrativa, recebeu informação de que haveria devolução apenas de R$15.012,82 (quinze mil doze reais e oitenta e dois centavos), somente após 12 meses da data de rescisão contratual e parcelado em 15 (quinze) vezes. Irresignado, ingressou no judiciário pleiteando, liminarmente, a determinação de suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais e que a Ré se abstenha de negativar o nome do Autor perante os órgãos de proteção ao crédito, bem como suspenda os encargos inerentes ao terreno, IPTU, condomínios entre outros e que seja o terreno liberado para que a Ré possa aliená-lo. No mérito, pugnou pela confirmação da tutela de urgência, com o posterior julgamento de total procedência da ação, além da declaração de rescisão do negócio jurídico firmado entre as partes, que tem por objeto a aquisição do lote S05 - Quadra 142 : 6 empreendimento LAGUNA ECOPARK, com a consequente condenação da Ré a restituição 90% dos valores pagos a título de parcelas contratuais (R$ 22.431,50), o que perfaz o montante de R$ 20.188,35 (vinte mil, cento e oitenta e oito reais e trinta e cinco centavos) e o pagamento de custas processuais e honorários advocatícios. Alternativamente, pugnou pela devolução de 80% à 85% dos valores pagos, corrigidos a partir do desembolso de cada parcela e acrescidos de juros moratórios a partir do trânsito em julgado da ação. Despacho com ID n° 144692939 determinando a intimação da parte autora para que, dentro do prazo legal de 15 (quinze) dias, emende a inicial e comprove seu estado de hipossuficiência ou promova o recolhimento das custas processuais, sob pena de indeferimento da inicial. Emenda a inicial em ID n° 151133320 onde a parte autora reitera o pedido de gratuidade judiciária, acostando aos autos declaração de imposto de renda. Decisão Interlocutória com ID n° 153267125 concedendo a tutela de urgência e determinando que a ré suspenda as mensalidades/cobranças e encargos tributários referente ao contrato de compra e venda do lote S05 - Quadra 142 : 6 no empreendimento Laguna Ecopark, bem como se abstenha de efetuar a inscrição (negativação) do nome do requerente em cadastros de inadimplência como SPC/SERASA; deferindo a gratuidade judiciária; invertendo o ônus probatório; recebendo a inicial e determinando a citação da parte ré para que, dentro do prazo legal de 15 (quinze) dias, conteste aos termos iniciais e especifique as provas que pretende produzir, sob pena de revelia e preclusão. Contestação em ID n° 160439787 onde a parte ré pugnou, preliminarmente, pelo reconhecimento da incompetência territorial, ante a existência de cláusula contratual que estabeleceu o foro de eleição como sendo a Comarca de São Gonçalo do Amarante/CE II) FUNDAMENTAÇÃO: PRELIMINARMENTE. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. CLÁUSULA CONTRATUAL DE ELEIÇÃO DE FORO. Inicialmente, no que tange a preliminar suscitada de incompetência do juízo em razão de eleição do foro da Comarca de São Gonçalo do Amarante/CE, para tratativas acerca do contrato objeto da lide, refuto-a. Isso porque, trata-se de contratação por adesão, retirando o poder esperado da outra parte de negociação das obrigações contidas no instrumento, dentre elas a escolha do foro para dirimir os conflitos decorrentes. O contrato de adesão é a pactuação empregada sem que o aderente tenha oportunidade de negociar a substância das cláusulas contratuais que lhe são ofertadas no instrumento, sendo-lhe apenas admitida a integral anuência, ou não. Seu âmbito de escolha restringe-se à celebração, não sobre a disposição das regras contratuais, vejamos: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. MÁQUINA DE CARTÃO DE DÉBITO E CRÉDITO . CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO. PESSOA JURÍDICA. VULNERABILIDADE TÉCNICA . ART. 6º, VIII, DO CDC. TEORIA FINALISTA. MITIGAÇÃO. ELEIÇÃO DE FORO. CLÁUSULA. COMPETÊNCIA. DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR . RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ tem mitigado os rigores da teoria finalista, autorizando a incidência do CDC nas hipóteses em que a parte, embora não seja propriamente a destinatária final do produto ou serviço, se apresente em situação de vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica. 2 . Em se tratando de relação de consumo, é competente o foro do local em que o consumidor possa melhor proceder a defesa dos seus direitos, lhe sendo autorizado escolher entre o foro do seu domicílio, o foro do domicílio do réu, do cumprimento da obrigação ou de eleição contratual. 3. Recurso conhecido e provido. (TJPR - 11ª C .Cível - 0057666-06.2021.8.16 .0000 - Foz do Iguaçu - Rel.: DESEMBARGADOR FABIO HAICK DALLA VECCHIA - J. 14.02 .2022) (TJ-PR - AI: 00576660620218160000 Foz do Iguaçu 0057666-06.2021.8.16 .0000 (Acórdão), Relator.: Fabio Haick Dalla Vecchia, Data de Julgamento: 14/02/2022, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/02/2022). EMENTA: CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. NULIDADE DA CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DO FORO. RELAÇÃO DE CONSUMO . ESCOLHA DO CONSUMIDOR. O consumidor tem a prerrogativa de escolher demandar em seu domicílio, no foro de eleição contratual, no domicílio do réu ou no local de cumprimento da obrigação, sendo inválida a cláusula de eleição de foro, entabulada em contrato de adesão, quando ela dificultar a proteção dos direitos do consumidor (art. 6º, VIII, CDC). CONFLITO DE COMPETÊNCIA JULGADO PROCEDENTE. (TJ-GO - Conflito de Competência: 06729005420198090000, Relator.: NORIVAL SANTOMÉ, Data de Julgamento: 18/06/2020, 2ª Seção Cível, Data de Publicação: DJ de 18/06/2020). Além disso, no presente caso, é indiscutível a ocorrência da relação de consumo entre as partes, em que os promoventes e a promovida enquadram-se nas características explicitadas dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, o que impõe a análise do feito pautada nesse regramento. Nesses termos, é direito básico do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos em juízo, inclusive com a possibilidade de modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou que dificultem o acesso à Justiça, de modo que, o consumidor tem a prerrogativa de escolher o foro em que irá ajuizar a demanda, podendo optar pelo foro de seu domicílio, pelo domicílio do réu, pelo foro contratualmente eleito ou ainda pelo local de cumprimento da obrigação. A jurisprudência tem reiteradamente reconhecido a nulidade da cláusula de eleição de foro em contratos de adesão quando esta impõe excessivo ônus ao consumidor, sendo, portanto, incompatível com os princípios protetivos do CDC. No mesmo sentido, vejamos entendimento jurisprudencial em casos análogos: CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. JUÍZES DE DIREITO DA VARA ÚNICA DA COMARCA DE MILAGRES (SUSCITANTE) E DA VARA ÚNICA DA COMARCA DE MISSÃO VELHA (SUSCITADO). AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. DEMANDA CONSUMERISTA . COMPETÊNCIA RELATIVA DO FORO DE DOMICÍLIO DO AUTOR. ART. 101, INCISO I, DO CDC. PRERROGATIVA DO CONSUMIDOR . POSSIBILIDADE DE PROPOR A AÇÃO NO DOMICÍLIO DO RÉU OU NO LOCAL DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO, OU NO FORO DE ELEIÇÃO CONTRATUAL. CONFLITO NEGATIVO CONHECIDO PARA DECLARAR A COMPETÊNCIA DA VARA ÚNICA DA COMARCA DE MISSÃO VELHA. 1. Cuida-se de conflito negativo de competência suscitado pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Milagres (suscitante), em relação ao Juízo da Vara Única da Comarca de Missão Velha (suscitado), nos autos da ação anulatória de débito c/c danos morais e repetição de indébito nº 0200211-23 .2023.8.06.0125, ajuizada por Cícero Evangelista Dantas contra Bradesco Vida e Previdência S/A . 2. Compulsando os fólios processuais, observa-se, de fato, que a demanda originária trata de matéria afeita às relações de consumo, atraindo a regulamentação da lei específica (Lei nº 8.078/90). O autor, sob a condição de consumidor, propôs a ação na Comarca de Missão Velha, muito embora resida em município abarcado pelo foro de Milagres . 3. Ocorre que, ao receber os autos, o juízo da Vara Única da Comarca de Missão Velha determinou a remessa do processo ao âmbito de competência da Comarca de Milagres, por entender não ser possível a escolha aleatória do foro de ajuizamento da ação. 4. No entanto, diversamente do entendimento do juízo suscitado, a competência territorial prevista no art . 101, inciso I, do CDC, consiste em uma faculdade do autor, haja vista a possibilidade de escolha do ajuizamento da ação de cunho consumerista na comarca do demandante ou, se este preferir, no foro de domicílio do réu, ou no do local de cumprimento da obrigação, ou ainda no foro de eleição contratual, caso exista. 5. Nesse sentido, não prospera o argumento de que a ação de cunho consumerista deve, necessariamente, ser proposta no foro de domicílio do autor, levando em consideração a prerrogativa do consumidor ingressar com a demanda no foro de domicílio do réu, no local de cumprimento da obrigação, ou ainda no foro de eleição contratual. Some-se a isso a impossibilidade de o juízo declinar, de ofício, da regra de competência territorial, que, a rigor, possui caráter relativo (Súmula 33 do STJ) . 6. Do exposto, conheço do presente conflito negativo para declarar a competência do Juízo da Vara Única da Comarca de Missão Velha, ora suscitado, para apreciar e julgar a ação anulatória de débito c/c danos morais e repetição de indébito nº 0200211-23.2023.8 .06.0125. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer do conflito de competência, para declarar competente o Juízo da Vara Única da Comarca de Missão Velha, ora suscitado. Fortaleza, data da assinatura digital . DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator. (TJ-CE - Conflito de competência cível: 0000002-88.2024.8.06 .0000, Relator.: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 03/04/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 03/04/2024). DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO. COMPETÊNCIA TERRITORIAL . FORO DE DOMICÍLIO DO RÉU. OPÇÃO DO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE DE DECLINAÇÃO DE OFÍCIO. NAS AÇÕES CONSUMERISTAS, QUANDO O AUTOR OPTA POR AJUIZAR A DEMANDA NO FORO DE DOMICÍLIO DO RÉU, É VEDADO AO JUÍZO DECLINAR DE OFÍCIO A COMPETÊNCIA PARA O FORO DE DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR . RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. DECISÃO UNÂNIME. 1. Nas ações fundadas em relação de consumo, é facultado ao consumidor optar pelo foro de seu domicílio, do domicílio do réu ou do local de celebração do contrato . 2. A competência territorial é relativa e não pode ser declinada de ofício, conforme Súmula 33 do STJ, mesmo em relações de consumo. 3. O ajuizamento da ação no foro de domicílio do réu não prejudica a defesa nem configura vantagem indevida ao autor, não justificando a declinação de competência . 4. Recurso conhecido e provido. Decisão unânime. (TJ-AL - Agravo de Instrumento: 08084096120248020000 Maceió, Relator.: Des . Carlos Cavalcanti de Albuquerque Filho, Data de Julgamento: 14/11/2024, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/11/2024). PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8007253-82.2023.8 .05.0000 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível AGRAVANTE: IRAMILTON SOARES DA SILVA Advogado (s): IRAN DOS SANTOS D EL REI AGRAVADO: BANCO MASTER S/A Advogado (s):GIOVANNA BASTOS SAMPAIO CORREIA ACÓRDÃO EMENTA: AÇÃO REVISIONAL. DECLÍNIO DA COMPETÊNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. OPÇÃO DO CONSUMIDOR. DOMICÍLIO DO RÉU. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO . 1. A prerrogativa insculpida no art. 101 do CDC é uma faculdade do consumidor que pode propor a ação em seu domicílio, tratando-se de uma faculdade e não de uma imposição. 2 . Quando o consumidor opta pelo domicílio do réu, clara sua escolha pela utilização do CPC, e presume-se ser a opção que melhor lhe convém para facilitar o acesso ao Judiciário. 3. A competência é relativa diante da opção do Autor em postular no: a) domicílio do autor; b) domicílio do réu, onde localizar sua sede; c) domicílio do réu, onde localizar sua agência desde que a obrigação tenha sido ali contraída; d) do foro em que houver sido proferida a sentença da ação civil pública ou e) do foro do cumprimento da obrigação ou eleição contatual. 4 . Agravo de Instrumento conhecido e provido. Decisão reformada. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8007283-82.2023 .8.05.0000 em que é Apelante IRAMILTON SOARES DA SILVA e Apelado o BANCO MASTER S/A. Acordam os MM . Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em CONHECER E DAR PROVIMENTO ao Apelo e o fazem de acordo com o voto de sua Relatora. (TJ-BA - AI: 80072538220238050000 Desa. Rosita Falcão de Almeida Maia, Relator.: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/07/2023). Dessa forma, restando configurada relação de consumo entre as partes e tendo o autor optado por ajuizar a presente demanda no foro de domicílio do réu, revela-se legítima e válida sua escolha, razão pela qual afasto a preliminar de incompetência territorial suscitada. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. O julgador é o destinatário final das provas, sendo incumbência dele determinar a adequada instrução do processo. No caso em questão, o julgamento antecipado não configura cerceamento de defesa, uma vez que a prova documental presente nos autos é capaz de racionalmente persuadir o livre convencimento desta juíza, tornando desnecessária a dilação probatória. Neste sentido, é relevante o entendimento do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE NÃO AVISADO PREVIAMENTE ÀS PARTES. SUFICIÊNCIA DE PROVAS DOCUMENTAIS RECONHECIDA NA ORIGEM. CONTROVÉRSIA UNICAMENTE DE DIREITO. PROVA TESTEMUNHAL. DESNECESSIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO OCORRÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL OPERADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS ARRAS, COM JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. QUESTÃO SOLUCIONADA À LUZ DO CONTRATO E DAS PROVAS CONSTANTES DOS AUTOS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. Independentemente de aviso prévio às partes, o julgamento antecipado da lide poderá ocorrer quando a questão de mérito for unicamente de direito ou, sendo de direito e de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência, tal como a prova testemunhal, haja vista a suficiência de provas documentais aptas à exata comprovação do direito discutido em juízo. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.799.285/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 19/11/2019, DJe de 9/12/2019.) Dessa forma, entendo que o feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, passo a análise do mérito. MÉRITO. O cerne da questão gira em torno da análise acerca da possibilidade de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, em razão da impossibilidade de continuidade de pagamento das parcelas ante aos reajustes cobrados. Logo, forçoso concluir que a rescisão do contrato se dará por culpa do promitente comprador, sendo devida, portanto, retenção de porcentagem dos valores pagos, em favor da parte ré. De início, registre-se a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, vez que se amolda aos requisitos qualificadores da relação consumerista previstos nos artigos 1º a 3º do CDC. Em inicial, a parte autora narra ter cumprido com o pactuado em R$22.431,50 (vinte e dois mil, quatrocentos e trinta e um reais e cinquenta centavos), ocasião em que houve manifestou seu interesse na rescisão contratual. Para tanto, informa que ao solicitar o distrato fora informada que, só seria possível a devolução do montante de R$15.012,82 (quinze mil, doze reais e oitenta e dois centavos), parcelado em 15 vezes e somente após 12 meses da data de confirmação do distrato. Ante tal retorno, sustenta a parte autora tratar-se de conduta abusiva, uma vez que possui o direito de rescindir o contrato, com a devolução dos valores em porcentagem de 90% até 75%, à vista, acrescido de correção monetária a partir de cada desembolso. Em contrapartida, por meio de Contestação, fundamenta a requerida não haver qualquer ilegalidade em sua conduta, eis que o distrato do contrato se deu por culpa exclusiva da autora, de modo que a rescisão deve ser operada nos termos do contrato firmado entre as partes, que prevê a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato atualizado, com a devolução do montante resultante em até 12 parcelas mensais, no período de 12 meses contados da rescisão, com possibilidade de desconto de comissão de corretagem. Em resumo, as alegações autorais embasam-se na insustentabilidade do referido contrato e, em outra parte, a parte ré, enfatiza a aplicação dos termos contratuais. O distrato pelo promovente é possível, entretanto, não pode se dar com o perdimento integral dos valores pagos à promovida que, por outro lado, também não tem o direito de reter integralmente a quantia paga. Explico. O direito de retenção da ré é uma forma de compensação, não podendo esta se prestigiar ou se locupletar ilicitamente, tendo em vista que com a resolução do contrato de promessa de compra e venda as partes retornam ao estado que se encontravam antes da contratação. Assim, a retenção nada mais é do que uma forma de compensação pelos custos operacionais e administrativos da contratação, não devendo cair sobre o valor total do contrato, mas sim, sobre o valor pago pelo comprador. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status "quo ante", sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel,em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, deve ser retido percentual do valor pago. No que se refere ao percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador, entendo que 10% (dez por cento) dos valores desembolsados, mostra-se em observância aos praticados no mercado e está em consonância com os valores arbitrados pelo STJ nos casos de resolução da promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador, que variam entre 10% e 25% do total da quantia paga. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, proferiu a súmula n° 543 em agosto de 2015, ora transcrita, a qual dispõe: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Desse modo, pelo normativo, o adquirente do imóvel tem direito a receber, parcialmente, o valor pago, mas sendo esta restituição imediata, a partir da declaração da rescisão, em valores que variam no percentual de até 75% sobre o que foi pago. No mesmo sentido é a jurisprudência em casos análogos, vejamos: CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DUAS APELAÇÕES.AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS (10%). REDUÇÃO DO VALOR PREVISTO EM CLÁUSULA COMPENSATÓRIA E NA SENTENÇA. PARCELAMENTO DO PAGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ IMPROVIDO. 1. Apelações interpostas contra sentença, proferida na ação de rescisão de contrato com devolução de valores, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: a)decretar a rescisão dos contratos firmados; b) declarar a abusividade das cláusulas 31ª e 32ª para limitar as retenções lá dispostas ao percentual de 25% sobre os valores despedidos pelo autor; e c) condenar a ré à devolução dos valores pagos pelo autor, após a retenção do percentual de 25%, em parcela única. 1.1. Recurso da ré aviado na busca para que a restituição de valores pagos seja feita de forma parcelada e não em única parcela, sobretudo tendo em vista suas condições financeiras atuais. 1.2. Em seu recurso o autor pede a reforma da sentença para que seja reconhecido que foi a ré quem deu causa à rescisão contratual em razão de inadimplência, motivo pelo qual a apelada deve ser condenada à integralidade dos valores por ele pagos; ou,subsidiariamente, que a sentença reduza para 10% o percentual de retenção a que a requerida faz jus. 2. A controvérsia dos autos cinge-se a determinar: a)qual das partes deve ser responsabilizada pelo inadimplemento contratual; b)se é viável a restituição total ou parcial dos valores pagos em decorrência da rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado; e c) se é possível o parcelamento pela ré do valor devido. 2.1. Verifica-se dos autos que, em janeiro e abril de 2012, as partes firmaram contratos de promessa de compra e venda de quatro imóveis situados, respectivamente no loteamento denominado Primavera do Oeste A, Município de Correntina-BA. 2.2. O autor afirmou que, de acordo com a cláusula 14ª dos contratos firmados entre as partes, a ré se comprometeu a entregar, no prazo de dois anos contados da data do contrato, rede de distribuição de água potável, energia elétrica,demarcação dos lotes, ruas e avenidas, colocação de meio-fio nas ruas e avenidas, e pavimentação asfáltica. 2.3. Ocorre que, o compromisso, segundo o requerente, não teria sido cumprido no prazo estipulado, e passados muitos anos após o prazo estabelecido essas benfeitorias ainda não foram entregues,o que inviabiliza a total utilização do bem adquirido, motivo pelo qual não teria mais interesse na continuidade do pacto celebrado. 2.4. De acordo com a cláusula 14ª, a ré teria a obrigação de edificar obras de infraestrutura de rede de distribuição de água potável e de energia elétrica (incluídas no preço do imóvel). Ao passo que a implantação de meio-fio e asfalto decorreria de sua mera liberalidade. 2.5. A partir dos documentos e fotos trazidos pele ré aos autos foi possível identificar a realização de infraestrutura de rede de distribuição de água potável e de energia elétrica, inclusive, a implantação de meio-fio e asfalto ao contrário do alegado pelo autor. 2.6. À vista disso, nota-se que a requerida trouxe elementos de prova que demonstram o adimplemento às obras de infraestrutura acordadas, ao tempo que o autor deixou de demonstrar o fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC),sem juntar quaisquer provas acerca do direito por ele alegado. 2.7. Logo, não há se falar em descumprimento dos contratos pela ré e sim vontade do autor em rescindi-los. 3. Assim, embora não tenha havido descumprimento pela construtora, remanesce o direito de o comprador rescindir os pactos. Entretanto, o desfazimento dos aludidos negócios não pode ensejar a perda total, nem excessiva, dos valores despendidos por este último em face da contratação, sob pena de enriquecimento sem causa da ré. 3.1. Nesse sentido, tendo em vista que os contratos em análise foram rescindidos por culpa do promitente adquirente, deve ser considerada lícita a retenção de parte dos valores por ele adimplidos. 4. Apesar de ser lícita a estipulação de cláusula que autorize a retenção de parte dos valores, sua incidência não pode, em contratos de consumo, como no presente caso, acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, uma vez que tal prática é vedada pelo art. 51, IV,do CDC. 4.1. Dessa forma, faz-se necessária a redução da retenção prevista nas cláusulas contratuais (31ª e 32ª), de 10% do valor atualizado do preço do imóvel, bem como do percentual fixado pela sentença com base no art. 64-A,II, da Lei nº 4.591/64 (25% da quantia paga), a fim de compatibilizá-la com o Código de Defesa do Consumidor. 4.2. Essa medida é facultada ao magistrado, uma vez detectada a excessiva onerosidade da estipulação para o promitente comprador e, em consequência, enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 4.3. Trata-se de medida que visa preservar a função social do contrato e a boa-fé objetiva, afastando o desequilíbrio contratual e seu uso como mero instrumento de enriquecimento sem causa. 4.4. Nesse contexto, averiguado, nos autos, que a cláusula penal está em patamar excessivo, na medida em que gera o desequilíbrio contratual entre as partes eo enriquecimento sem causa da ré, deve ela ser minorada para percentual razoável. 4.5. O percentual de retenção pode variar de 10% a 25% do valor pago, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça: ? (....) 1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. (...)? (AgInt no AREsp 994.698/DF, Rel. MinistroMarco Buzzi, Quarta Turma, DJe 07/03/2018). 4.6. Assim, o percentual de retenção deve observar as circunstâncias de cada caso, devendo ser observados os limites mínimo e máximo acima indicados. 4.7. No particular,o percentual de 10% dos valores pagos pelo autor (R$ 10.112,45 de R$101.124,51) mostra-se suficiente para reparar os gastos suportados pela ré,referentes às despesas administrativas, impostos e taxas, sobretudo em virtude desta ficar com a propriedade dos imóveis, podendo renegociá-los posteriormente. 4.8. Portanto, tendo a parte autora optado por rescindir o contrato, revela-se legítima a retenção de parte dos valores pagos por ela, devendo o percentual de 10% recair sobre a totalidade dos valores adimplidos, devidamente corrigidos, em cada desembolso. 4.9. No caso, a retenção do montante de 25% dos valores pagos pelo consumidor, ao contrário do afirmado na sentença, revela-se abusiva, haja vista que submete o desistente à condição demasiadamente onerosa e de patente desequilíbrio, a contrariar a já mencionada função social do contrato e sua característica de comutatividade. 5. Evidencia-se que, com desfazimento da avença, pode a promitente vendedora revender o imóvel e, desta feita, obter lucro com essa superveniente negociação. Noutros termos, a pretensão de parcelar a devolução da quantia despendida pelo consumidor ensejaria verdadeiro enriquecimento sem causa da ré, sem qualquer contrapartida equivalente ao promissário comprador. 5.1. De acordo com a tese firmada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Repetitivo nº 1.300.418/SC, a devolução dos valores deverá ser feita de forma imediata,sendo vedado o pagamento parcelado. 5.2. Assim, além das cláusulas 31ª e 32ª, a cláusula 36ª dos contratos também deve ser considerada abusiva. 5.3.Dessa maneira, a retenção de 10% deve ocorrer em parcela única. 6. Segundo o efeito devolutivo dos recursos, a amplitude da cognição exercida pelo Tribunal está restrita à matéria impugnada, conforme disposição expressa do art. 1.013 do CPC. 6.1. Nessa esteira, o recurso interposto devolve ao Tribunal o conhecimento do capítulo da sentença relativo à verba advocatícia. 6.2. Portanto, mesmo considerando que não há pedido nesta fase recursal referente à fixação dos honorários advocatícios, deve ser admitida sua revisão de ofício, para adequação aos postulados da razoabilidade e proporcionalidade, porquanto inserida na devolutividade da apelação que objetiva a reforma do provimento condenatório com a inversão dos ônus sucumbenciais. 6.3. Assim, ainda que nenhuma das partes tenha questionado a questão dos honorários advocatícios estabelecidos pela sentença, estes devem ser novamente analisados, tendo em vista que constituem matéria de ordem pública. 7. Como é sabido, no exercício da atividade jurisdicional, o julgador está vinculado ao princípio do devido processo legal, visto tanto soba ótica formal, em observância aos ritos e procedimentos da lei, quanto sob o aspecto material ou substancial, refletido no âmbito dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 7.1. A aplicação literal do art. 85, § 2º,do CPC, à hipótese em comento, resultaria em montante excessivo a título de honorários advocatícios, que, além de não refletir a complexidade da demanda, implicaria ônus desproporcional à parte. 7.2. Isso porque, ainda que fixados os honorários no percentual mínimo de 15% sobre o valor da condenação (R$ 110.124,51), a quantia resultante (R$ 16.518,68) se mostraria exorbitante, porquanto os serviços advocatícios prestados pelos patronos das partes não necessitaram da prática de atos processuais de maior complexidade, não exigindo muito esforço além do empregado para a elaboração da inicial, contestação e réplica. Considera-se, ainda, o lugar da prestação, que, sendo nesta capital e via PJe, não demandou maior disposição de tempo. 7.3. Cabe ressaltar ainda que a demanda foi resolvida em aproximadamente 5 meses a contar de sua propositura (20/08/19), uma vez que sua sentença foi proferida em 21/01/20. 7.4. Dessa forma, cabe ao juiz proceder à adequação equitativa de seu valor, fixando-o em patamar condizente com a razoabilidade e o grau de dificuldade da causa (art. 85, §8º, do CPC). 7.5. Feitas essas considerações, e levando-se em conta as particularidades desta demanda, verifica-se que a fixação do valor de R$ 3.000,00, a título de honorários advocatícios, na proporção e 80% a ser pago ao patrono do autor (R$ 2.400,00) e 20% a ser pago ao patrono da ré (R$600,00), diante da sucumbência recíproca (art. 86, caput, do CPC), mostra-se suficiente a bem remunerar os serviços realizados, em observância ao art. 85,§ 8º, do CPC, devendo a exigibilidade ser suspensa quanto ao autor (art. 98,§ 3º, do CPC). 8. Apelação desprovida. (TJ-DF 07244347620198070001 DF 0724434-76.2019.8.07.0001, Relator:JOÃO EGMONT, Data de Julgamento: 13/05/2020, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/05/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos). Dessa forma, resta indiscutível que, a rescisão deverá implicar na devolução das quantias pagas, devidamente corrigidas, em percentual justo e razoável para ambas as partes. No mesmo sentido, entendo que a restituição deve ser feita de imediato, sendo abusiva eventual cláusula que prevê devolução de saldo parcelado, no mesmo sentido, vejamos entendimento jurisprudencial em casos análogos: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DEIMÓVEL. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL PELO COMPRADOR ¿ PRECEDENTES DO STJ. DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO PAGO DE FORMA PARCELADA EM VIRTUDE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVIDADE. INOVAÇÃO RECURSAL. ÍNDICE INCC. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Trata-se dos autos de apelação cível interposta por Pátio Cariri Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA e apelação adesiva interposta por Cícera Kamilla Fernandes Dantas em face da sentença proferida, pelo MMº Juiz da 2ª Vara Cível da Comarca de Juazeiro do Norte/CE, que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual com devolução de quantias pagas. 2. Inobstante a promitente compradora seja responsável pela rescisão do contrato, tal fato não a submete à aplicação de abusivas penas contratuais. Com efeito, ainda que o contrato seja, por sua natureza, irretratável e irrevogável, é possível a revisão de cláusulas excessivamente onerosas,que colocam o consumidor em larga desvantagem. 3. Quanto ao montante a ser devolvido à consumidora, a jurisprudência do STJ,em casos de rescisão da compra e venda por culpa do comprador,firmou o entendimento de que deve ser de 10% a 25% dos valores pagos. 4. Quanto à forma da restituição, tem-se que a matéria já foi objeto de apreciação pelo Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 577), ocasião em que se fixou entendimento no sentido de que ¿Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes"(STJ, REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013). 5. Índice de correção monetária do preço a ser restituído em virtude da rescisão da compradora, consoante a jurisprudência da Corte Superior, ele deve ser o INCC-DI até o ajuizamento da ação e, após, o INPC. 6. Recurso da promovida conhecido e parcialmente provido. Recurso da promovente conhecido e parcialmente provido. Sentença Reformada. ACÓRDÃO: Vistos,relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em em conhecer do recurso apelatório interposto pela parte promovida, Pátio Cariri Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA, dando-lhe parcial provimento, e conhecer da apelação cível interposta pela parte autora,Cícera Kamilla Fernandes Dantas, dando-lhe parcial provimento, nos termos do voto do relator. Fortaleza, data conforme assinatura digital.FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator (TJ-CE - AC: 00042560620178060112 Juazeiro do Norte, Relator: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 22/03/2023, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 22/03/2023). Portanto, a restituição é devida, inclusive de forma atualizada, sendo autorizado ao promovido reter a quantia de 10% (dez por cento) do valor pago, por meio de uma única parcela, sendo abusivo o parcelamento. Desse modo, determino a restituição à parte autora na porcentagem de 90% (noventa por cento) dos valores pagos. A correção monetária deve incidir a partir do desembolso da quantia a ser restituída, porque não representa qualquer incremento à obrigação, apenas objetiva proteger o poder de compra da moeda em face dos efeitos perniciosos da inflação. Sobre o valor a ser devolvido cabem juros de mora de 1% ao mês, à partir do trânsito em julgado da presente decisão. III) DISPOSITIVO: Diante do exposto, acolho em parte o pedido inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos dos artigos 487, inciso I, e art. 490, ambos do CPC, para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de n° 7257, referente ao lote 06, da quadra 142, com área de 168,18m², do empreendimento imobiliário residencial denominado Laguna Ecopark - Planet Smart City, situado no município de São Gonçalo do Amarante/CE, devido a impossibilidade da requerente de continuar a cumprir as obrigações contratuais assumidas em razão de reajustes nas parcelas. Deve a promovida proceder a devolução imediata dos valores efetivamente pagos pelo autor, com correção monetária pelo INPC à partir do pedido de distrato, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado da presente, nos termos da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, Tema nº 1002/STJ, sendo-lhe autorizado reter 10% (dez por cento) dessa quantia. Em razão da sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento de custas e de honorários que fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Advirtam-se as partes de que a oposição de Embargos de Declaração manifestamente protelatórios atrai a incidência de multa no montante de 2% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.026, §2º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Expedientes necessários. Fortaleza - CE, 04/07/2025. RICCI LOBO DE FIGUEIREDO Juíza de Direito
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