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Maria Do Socorro Evangelista Amaral x P & A Engenharia Ltda e outros

ID: 328099326

Tribunal: TJCE Órgão: 5º Gabinete da 4ª Câmara de Direito Privado Classe: APELAçãO CíVEL Nº Processo: 0240495-62.2020.8.06.0001

Data de Disponibilização: 17/07/2025

Polo Ativo:

MARIA DO SOCORRO EVANGELISTA AMARAL

Polo Passivo:

P & A ENGENHARIA LTDA W A EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Intimação

Advogados:

SARAH BASTOS DE ALENCAR

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FRANCISCO WAGNER BARBOSA DE ALENCAR FILHO

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MARCELO MONTEIRO DE MIRANDA SA

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MARCELO HOLANDA LUZ

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ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR FRANCISCO JAIME MEDEIROS NETO PROCESSO: 0240495-62.2020.8.06.0001 - APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: MARIA DO SOCORRO EVANGE… ESTADO DO CEARÁ PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA GABINETE DESEMBARGADOR FRANCISCO JAIME MEDEIROS NETO PROCESSO: 0240495-62.2020.8.06.0001 - APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: MARIA DO SOCORRO EVANGELISTA AMARAL APELADO: P & A ENGENHARIA LTDA, W A EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA EMENTA: DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM ANUÊNCIA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. I. Caso em exame: Maria do Socorro Evangelista Amaral interpôs recurso de apelação contra sentença que julgou improcedente seu pedido de adjudicação compulsória c/c obrigação de fazer e reparação por danos morais, ajuizado contra WA Construtora e Imobiliária Ltda. e P&A Engenharia Ltda. A sentença de primeiro grau considerou que a P&A Engenharia Ltda. não possuía a propriedade do imóvel negociado, o que inviabiliza a adjudicação compulsória. II. Questão em discussão: Há duas questões em discussão: (i) saber se o contrato particular de compra e venda celebrado entre a autora e a P&A Engenharia Ltda. legitima a adjudicação compulsória do imóvel; e (ii) se a ausência de anuência da proprietária WA Construtora e Imobiliária Ltda. impede a adjudicação compulsória demandada. III. Razões de decidir: O contrato de compra e venda do imóvel, celebrado entre a autora e a P&A Engenharia Ltda., não cumpre os requisitos para adjudicação compulsória, pois a P&A Engenharia Ltda. detinha apenas direitos possessórios, e não a propriedade do imóvel, que pertence à WA Construtora e Imobiliária Ltda. A transferência da propriedade de imóveis requer o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil. O contrato de permuta entre WA e P&A não foi registrado, e qualquer tentativa de venda sem anuência da WA é inválida. A legitimidade da adjudicação compulsória depende do reconhecimento pelo registro de todos os proprietários tabulares. Sem a anuência e o registro pela WA Construtora, não há fundamento jurídico para obrigar a transferência da propriedade em favor da apelante. IV. Dispositivo e tese: Recurso desprovido. Sentença mantida. Tese de julgamento: "1. A adjudicação compulsória de imóvel requer a concordância formal do propiretário registral do bem adjudicado. 2. A venda realizada por quem detém apenas direitos possessórios e sem a anuência do proprietário registral é inválida." Dispositivos relevantes citados: Código Civil, artigos 1.227, 1.245, 1.418; Código de Processo Civil, artigo 487, inciso I. Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível 1005201-86.2017.8.26.0348; TJSP, Apelação Cível 1046752-41.2022.8.26.0002. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em CONHECER E NERGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, mantendo a a sentença hostilizada pelos seus próprios fundamentos, majorando os honorários advocatícios sucumbenciais, que passarão a corresponder ao importe de R$ 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil. Fortaleza, data e hora do sistema. JOSÉ EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR FRANCISCO JAIME MEDEIROS NETO Relator RELATÓRIO A apelante MARIA DO SOCORRO EVANGELISTA AMARAL interpôs o presente Recurso de Apelação (id.22649206), visando reformar a Sentença (id. 22649171) proferida nos autos da ação de Adjudicação Compulsória c/c Obrigação de Fazer e Reparação por Danos Morais por si ajuizada contra as apeladas WA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA LTDA e P&A ENGENHARIA LTDA., por meio da qual o Juízo da 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza julgou improcedente o pedido inicial, com base no artigo 1.418 do Código Civil, e declarou extinto o feito, com apreciação do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em apertada síntese, a fundamentação fática e jurídica da sentença considerou que o compromisso particular de compra e venda do imóvel, celebrado entre a autora e a P&A Engenharia Ltda., não preenchia os requisitos necessários para adjudicação compulsória. Em sua análise, a magistrada verificou que a vendedora P&A Engenharia Ltda. não detinha a propriedade do imóvel negociado, mas apenas direitos possessórios advindos de um contrato de permuta com a WA Construtora e Imobiliária Ltda., legítima proprietária do bem. Pelo fato da alienação ter sido realizada sem a anuência do titular do registro imobiliário, foi considerada inviável a adjudicação compulsória pleiteada. Inconformada, Maria do Socorro Evangelista Amaral recorreu, alegando que o juízo de primeiro grau desconsiderou as provas apresentadas, que demonstram a validade dos instrumentos contratuais pactuados e a quitação integral do preço ajustado. A recorrente destacou que adquiriu o imóvel de boa-fé e cumpriu todas as suas obrigações contratuais, sendo injusta a recusa da WA Construtora e Imobiliária Ltda. em efetuar a transferência da propriedade, motivada por pendências negociais entre as duas empresas recorridas, que não envolvem a autora. Sustentou ainda que a ausência de registro prévio do compromisso de compra e venda não impede o pedido de adjudicação, conforme entendimento consolidado na Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça. Ao final, pediu a reforma da sentença para que seja julgada procedente a ação e determinada a adjudicação compulsória do imóvel em seu favor, com a expedição do respectivo mandado de transcrição e registro no Cartório de Imóveis da 1ª Zona de Fortaleza. A parte recorrida WA Construtora e Imobiliária Ltda., em suas Contrarrazões (id.22649156) , defendeu a manutenção da sentença de primeiro grau, argumentando que o contrato de compra e venda realizado entre a autora e a co-ré P&A Engenharia Ltda, possui vício de consentimento, uma vez que não contou com a anuência da legítima proprietária do imóvel, no caso, ela própria. Alegou ainda que o contrato não preenche os requisitos formais necessários, pois não foi registrado em cartório e não possui cláusula expressa de não arrependimento, tornando-se descabido o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória. Pediu, ao final, o reconhecimento da litigância de má-fé por parte da apelante e a condenação da mesma ao pagamento de multa e indenização, além da manutenção da sentença de improcedência. Parecer (id.22649141), da d. Procuradoria Geral de Justiça, opinando pelo conhecimento do recurso, porém sem incursão de mérito. É o relatório. VOTO Ab initio, estando presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, CONHEÇO DO PRESENTE RECURSO DE APELAÇÃO, ao tempo que passo a examiná-lo. Maria do Socorro Evangelista Amaral interpôs o presente recurso de apelação visando reformar a sentença proferida nos autos da ação de adjudicação compulsória c/c obrigação de fazer e reparação por danos morais, ajuizada contra WA Construtora e Imobiliária Ltda. e P&A Engenharia Ltda. Na sentença, a juíza da 38ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza julgou improcedente o pedido da autora, com base no artigo 1.418 do Código Civil, declarando extinto o feito com resolução de mérito, conforme artigo 487, I, do CPC, em função de a vendedora P&A Engenharia Ltda. não ser a legítima proprietária do imóvel, o que inviabilizaria a adjudicação compulsória sem a anuência do titular do registro imobiliário. A autora, argumentou que adquiriu o imóvel de boa-fé e quitou integralmente o preço estabelecido. Alega que a P&A Engenharia Ltda. tinha legitimidade para efetuar a venda, uma vez que os direitos sobre o imóvel foram adquiridos via contrato de permuta com a WA Construtora e Imobiliária Ltda. Sustenta que as recorridas não podem se recusar a transferir o imóvel sob o fundamento de pendências negociais entre si, pois tal situação não lhe diz respeito. Como fundamentação jurídica, a autora cita o artigo 1.417 do Código Civil, que admite a promessa de compra e venda mediante instrumento particular, e a Súmula 239 do STJ, que dispensa o registro prévio do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis para fins de adjudicação compulsória. Requer a reforma da sentença para que seja expedido o mandado de transcrição e registro do imóvel, com a fixação de multa diária pelo descumprimento. Em contraposição, nas contrarrazões, a recorrida WA Construtora e Imobiliária Ltda. ddefende a ausência de validade do contrato de compra e venda firmado entre a autora e a P&A Engenharia Ltda., argumentando que este não foi registrado em cartório e não possui assinatura de testemunhas. Além disso, salientou que a negociação do imóvel foi feita sem a sua anuência, condição essencial por ser a legítima proprietária do bem. A recorrida também alegou a existência de irregularidades no contrato de permuta e falta de quitação de obrigações por parte da P&A Engenharia Ltda., o que justificaria a retenção do imóvel para reequilibrar a relação contratual. Por fim, solicitou a condenação da apelante por litigância de má-fé, além de honorários advocatícios e custas processuais. Destarte, analisando de forma detida os autos, verifico em volver contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial firmado entre P&A Engenharia LTDA (vendedora) e Maria do Socorro Evangelista Amaral (compradora). Decorre dos documentos acostados ao processo que a alienante P&A teria adquirido o imóvel negociado através de um contrato de permuta firmado com a anterior proprietária do bem, no caso, a primeira promovida WA Engrenharia Construtora e Imobiliária LTDA. Ora, como se sabe, no direito brasileiro a efetiva transferência de propriedade de bem imóvel se dá mediante a apresentação de escritura devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, a teor dos artigos 1.227 e 1.245, § 1º, do Código Civil. Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Nesse sentido: RECURSO ORDINÁRIO. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROPRIEDADE DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE ASSENTAMENTO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS . EFEITOS. 1.No direito brasileiro a prova da propriedade de bem imóvel se dá mediante a apresentação de escritura devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, a teor dos artigos 1.227 e 1 .245, § 1º, do Código Civil. 2.A mera apresentação de compromisso de compra e venda, sem o competente registro, só obriga aos próprios contratantes, não sendo seus efeitos oponíveis contra terceiros. 3 .A transferência da propriedade dos imóveis, na hipótese da compra e venda, só acontece com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, sendo que, enquanto não o registrar, o vendedor (alienante) continua a ser havido como dono do imóvel. 4.Precedentes do E. TST . Recurso improvido. (TRT-7 - ROT: 00007765520205070009 CE, Relator.: CLAUDIO SOARES PIRES, 2ª Turma, Data de Publicação: 11/08/2021) Pois bem. O contrato de permuta é conceituado por Pablo Stolze e Rodolfo Pamplona como "um negócio jurídico em que as partes se obrigam a entregar reciprocamente coisas, que não sejam dinheiro" ("Manual de Direito Civil", (São Paulo : Saraiva, 2014. p. 765). Sobre a permuta, assim dispõe o Código Civil, em seu artigo 533: Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações: I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca; II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante. Destarte, regulando-se a permuta pelas mesmas disposições do contrato de compra e venda, tem-se, também, pela subordinação daquele aos mesmos pressupostos de existência e validade desta, isto é, a transferência de titularidade através dessa espécie de avença somente resta concretizada através do efetivo registro no cartório imobiliário. Nesse sentido, examinando as prova coligidas observo que o Contrato de Promessa de Permuta (ids. 22649191) acostado ao processo , não fora levado a registro no Cartório Imobiliário, como prova a Matrícula Imobiliária (id. 22649157) do empreendimento em que inserida a unidade imobiliária objeto da lide, de maneira que, na forma estabelecida pela lei civil, não se operaram as transferências de propriedades recíprocas dos imóveis previstas no instrumento de permuta, o que implica a conclusão lógica de não ter a vendedora P&A engenharia adquirido a propriedade do imóvel que vendera à autora da ação, no caso, aquele localizado na Rua Francisco Leandro, nº 231,bloco 2, apartamento 202, no Condomínio Villas de Alencar, Messejana, Fortaleza pela empresa P&A ENGENHARIALTDA . Nesse sentido: EMBARGOS DE TERCEIRO - IMÓVEL - CONTRATO DE PARTICULAR DE PERMUTA DO BEM. REGISTRO - SUBSISTÊNCIA DA PENHORA - Não se considera proprietário quem adquire imóvel, ainda que por contrato particular de permuta, enquanto não possuir o competente registro no Cartório de Registro de Imóveis (Lei n. 6.015/73 - Registros Públicos) . Assim é válida e subsistente a penhora sobre determinado imóvel de que o devedor é co-proprietário, enquanto não registrada a transferência para terceiro de sua parte na propriedade; restrição que se mantém, mas de forma que não restrinja o direito de propriedade dos condôminos não devedores, incluindo os direitos relacionados à sua forma de aquisição e ou transferência pelos meios legais, que incluem a permuta. (TRT-3 - APPS: 00104143320215030060 MG 0010414-33.2021.5 .03.0060, Relator.: Jorge Berg de Mendonca, Data de Julgamento: 08/02/2022, Sexta Turma, Data de Publicação: 08/02/2022.) AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - DECISÃO QUE INDEFERIU A PENHORA DE BEM IMÓVEL POR NÃO ESTAR REGISTRADO EM NOME DOS EXECUTADOS - IRRESIGNAÇÃO DO EXEQUENTE - ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA - PLEITO DEFERIDO ANTE A DEMONSTRAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA - ALEGAÇÃO DE QUE A ESCRITURA PÚBLICA DE PERMUTA EVIDENCIA A TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE DOS IMÓVEIS, SEM, CONTUDO, A DEVIDA PERFECTIBILIZAÇÃO PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS - PLEITO DE PENHORA SOBRE IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE ANTE A AUSÊNCIA DA TRANSFERÊNCIA DOMINIAL - ESCRITURA PÚBLICA DE PERMUTA NÃO REGISTRADA NO OFÍCIO IMOBILIÁRIO - POSSIBILIDADE, CONTUDO, DE PENHORA DE EVENTUAIS DIREITOS DECORRENTES DA ESCRITURA PÚBLICA DE PERMUTA - ART. 835, XIII, CPC - DECISÃO REFORMADA PARA AUTORIZAR A PENHORA SOBRE DIREITOS DECORRENTES DO TÍTULO - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM MENOR EXTENSÃO. (TJPR - 14ª C. Cível - 0005767-03 .2020.8.16.0000 - Curitiba - Rel .: Desembargador José Hipólito Xavier da Silva - J. 27.07.2020) Apelação. Ação de indenização por perdas e danos. Venda de imóvel locado. Inobservância do direito de preferência . Sentença de procedência. Apelação dos requeridos. Alegação de que se tratou de permuta e de que era da ciência dos autores que o imóvel estava à venda antes do início da locação. Preliminar de cerceamento de defesa . Pretensão de anulação da sentença. Desacolhimento. Juiz é o destinatário das provas cabendo a ele decidir pela necessidade de sua produção. Conjunto probatório constante dos autos suficiente ao deslinde da ação . Autores que foram preteridos em direito de preferência quando da alienação do imóvel locado dos réus a terceiro, mas que posteriormente compraram o mesmo imóvel desse terceiro por R$ 120.000,00 a mais. Escritura pública demonstrando a venda do imóvel ao terceiro por R$ 580.000,00, e não permuta . Registros de venda e compra nas matrículas dos imóveis que não contêm qualquer anotação de permuta. Desnecessidade de averbação do contrato de locação para exercício da pretensão de indenização pela frustração do direito de preferência do locatário. Ciência inequívoca do adquirente. Precedente do C . Superior Tribunal de Justiça. Indenização devida pela frustração de seu direito de preferência na aquisição do imóvel alugado, decorrente da alegação de permuta com terceiros, tendo sido efetivamente praticado negócio de alienação do bem para terceiros. Precedentes. Sentença mantida . RECURSO IMPROVIDO.(TJ-SP - Apelação Cível: 1056997-54.2022.8 .26.0506 Ribeirão Preto, Relator.: Celina Dietrich Trigueiros, Data de Julgamento: 23/04/2024, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/04/2024) AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDOS DE PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS CONSTANTES DA ESCRITURA PÚBLICA DE PERMUTA COM TORNA DE DINHEIRO E DE AVERBAÇÃO DA PENHORA DESSES DIREITOS NAS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS. 1. Penhora dos direitos que o executado possui sobre os imóveis adquiridos por Escritura Pública de Permuta sem registro no cartório imobiliário - Possibilidade - Executado que não possui a propriedade dos imóveis, mas é detentor dos direitos aquisitivos sobre os imóveis - Direitos que compõe o patrimônio do executado e podem ser penhorados (art. 835, XII e XIII do CPC/15) . 2. Pleito para que o juízo determine o registro da penhora dos direitos aquisitivos do executado oriundos da Escritura Pública de Permuta não registrada no cartório imobiliário - Impossibilidade de averbação de direitos sobre os imóveis que não se encontram em nome do executado - Observância do Princípio da Continuidade Registral (arts. 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973) . 3. Decisão reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 14ª C .Cível - 0052602-20.2018.8.16 .0000 - Curitiba - Rel.: Desembargador Octavio Campos Fischer - J. 22.05 .2019) "CONTRATO DE PERMUTA. BOA-FÉ OBJETIVA. AUSÊNCIA PROVA DA PROPRIEDADE DOS BENS DADOS NA TROCA. MULTA CONTRATUAL. DESCABIMENTO. RECONVENÇÃO. RESTITUIÇÃO EM DOBRO DA QUANTIA COBRADA. MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. Hipótese em que o conjunto probatório autoriza o reconhecimento de que o contrato de permuta entabulado jamais poderia se concretizar, ante a ausência de prova de que os bens dados em permuta eram da propriedade dos autores. A boa-fé objetiva constitui um dever de conduta, no qual obriga o indivíduo a agir dentro dos padrões da ética e honestidade, não se satisfazendo com a mera intenção, mas sim com a correta e proba conduta de agir. A impossibilidade de concretização do ajuste, por fato atribuível aos demandantes, afasta a incidência da cláusula penal em seu favor. Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, a sanção prevista no artigo 940 do Código Civil de 2002 somente pode ser aplicada quando comprovada a cobrança indevida, decorrente de má-fé do credor". (Apelação Cível n.º 1.0702.09.554480-6/001, Rel. Des. Estevão Lucchesi, p. no DJe em 24/03/2015). Destarte, se o pretenso permutante, aliena imóvel que pretendia adquirir, antes do efetivo registro da escritura pública de permuta, tal operação configura venda a non domino, sendo fato que nenhuma clausal contratual prevista no instrumento particular de permuta poderá sobrepor-se ao que prescreve a lei. A propósito do tema, destaco jurisprudência: EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA E INDENIZAÇÃO - CONTRATO DE PERMUTA CELEBRADO ENTRE NÃO PROPRIETÁRIOS DOS BENS - VERIFICAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE REGULARIZAÇÃO DAS PROPRIEDADES - ALIENAÇÃO A NON DOMINO - CONFIGURAÇÃO - NULIDADE DO CONTRATO POR IMPOSSIBILIDADE DO OBJETO - DECLARAÇÃO - RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAVAM, SEM IMPOSIÇÃO DE MULTA OU DEVER DE INDENIZAR - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 182 DO CÓDIGO CIVIL. - Regulando-se a permuta pelas mesmas disposições do contrato de compra e venda, tem-se, também, pela subordinação daquele aos mesmos pressupostos de existência e validade desta - Incontroverso o fato de os imóveis objeto do contrato de permuta jamais pertencerem às partes litigantes, não podem elas, por meio do referido pacto, prometer dar-lhes em troca, não ficando, assim, caracterizado inadimplemento do qual possa resultar a imposição de multa ou dever de indenizar - Declarada a nulidade do contrato, por impossibilidade do objeto, devem as partes ser restituídas ao estado em que se encontravam. Inteligência do artigo 182 do Código Civil. v .v. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INOVAÇÃO RECURSAL. ACOLHIMENTO . LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. CONTRATO DE PERMUTA. TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO NO PRAZO . CONSTATAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. DECISÃO MANTIDA - Em segundo grau de jurisdição, é vedado o conhecimento e análise de tema que não tenha sido levado à apreciação do magistrado singular, por configurar inovação recursal - A lei civil permite às partes estabelecerem relações contratuais conforme livre manifestação de vontade, observando, desde a conclusão até a execução da avença, os princípios de probidade e boa-fé - Demonstrado nos autos o descumprimento de um dos permutantes em relação a sua obrigação contratual de providenciar, no prazo de 1 80 (cento e oitenta) dias, ou, ainda, de exigir de quem de direito, o cumprimento da sentença necessária para fins de registro e escritura do imóvel rural objeto da permuta para o nome do autor, o acolhimento do pedido de rescisão contratual e condenação da parte ré no pagamento de indenização por multa contratual e indenização por danos materiais (benfeitorias necessárias), ambas previstas contratualmente, impõe-se . Recurso de apelação não provido, mantida a r. sentença na íntegra.(TJ-MG - AC: 10000204626626001 MG, Relator.: Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 10/08/2021, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/08/2021) Registro assim que, embora o contrato de permuta firmado entre as empresas WA e P&A admitissem que alguns imóveis não pudessem ser de imediato transferidos por escritura pública, permitindo que fossem negociados por contrato particular (Cláusula 5ª), exigia também que tal operação fosse alvo de "autorização expressa e conjunta das partes contratantes" (Cláusula 8ª) e acompanhadas de quitação plena, após o que seria ser efetivada a escritura pública de para os contratantes indicados. Veja-se: CLÁUSULA QUINTA - Os imóveis objetos deste instrumento de permuta serão transferidos entre as partes através de escrituras públicas e instrumentos particulares com quitação plena para os imóveis em que ainda não é possível a transferência através de escritura pública, para os contratantes ou para quem esses indicarem. CLÁUSULA OITAVA - As partes não poderão individualmente ceder ou transferir, os direitos, ora adquiridos, a terceiros, salvo com autorização expressa e conjunta das partes contratantes. Ora, no presente caso, é fato que o Contrato de Compra e Venda (id.22649196) firmado entre a empresa "P&A" e a recorrente, não com a autorização expressa da proprietária do bem, como seja, da empresa "WA", chamando a atenção o fato de ser o representante da vendedora P&A, o sr. Francisco Parceli Evangelista do Amaral, irmão da compradora, ora apelante, Maria do Socorro Evangelista do Amaral. Ademais, é de se observar que o referido instrumento contratual não veio acompanhado de termo de quitação plena, sendo certo que o comprovante bancário de depósito (id.22649209) do saldo devedor no valor de R$ 50.000,00, não apresenta como favorecida a empresa proprietária, WA, e nem mesmo a vendedora P&A, constando como tal a pessoa física de EXPEDITA EVANGELISTA CONG. (CPF: 135.260.733-68). Vale salientar que o Termo de Liberação (id. 22649210) assinado pela empresa P&A encaminhado à empresa WA, "liberando" o imóvel para a recorrente Maria do Socorro, conquanto seja prova de que a empresa P&A estivesse na posse direta do bem, em momento algum informou sobre qualquer venda e, muito menos, sobre a quitação plena do preço de aquisição do bem, motivo pelo qual, motivo pelo qual, o Termo de Entrega de Chaves (id. 22649195), mesmo que se reconheça válida assinatura em nome da empresa WA, jamais poderia ser considerada como prova de anuência expressa acerca da transação de compra e venda, se não apenas a outorga da posse. Nessa linha de intelecção, importa destacar que, diversamente do afirmado pela recorrente, a legítima proprietária do imóvel, in casu, a promovida "WA", em momento algum reconheceu como válida a alienação do imóvel efetivada pela outra promovida "P&A" em favor da autora, pelo contrário, é possível identificar na peça contestatória da empresa "WA", a afirmação clara de que não participou ou anuiu com tal operação, até porque questiona o próprio contrato de Permuta por diferença na área da casa dada pela P&A em permuta dos apartamento, dentre eles o objeto da lide, o qual retém em sua propriedade, como forma de compelir a empresa P&A a ressarcí-la. É o que se pode colher dos trechos da Contestação (id.22649186): […] 2.2 - DA CARÊNCIA DA AÇÃO POR ILEGITIMIDADE PASSIVA A legitimidade das partes é, consoante o disposto no art. 17 do CPC, uma das condições da ação, sem a qual é inviável a análise do mérito da demanda. (...) Ainda, no contrato em questão não consta o necessário consentimento da legítima proprietária, que no caso concreto faz-se necessário, pois o objeto da compra e venda é um imóvel de propriedade da Promovida WA CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA, e não da alienante P&A ENGENHARIA LTDA, o qual consta em contrato de permuta entre as Promovidas em discussão, conforme jurisprudência a seguir: (…) Conforme já ajustado, a promessa de compra e venda anexada aos autos seria o único instrumento capaz de comprovar um vínculo existente entre as partes litigantes, o que não acontece, posto não ter a rubrica da Promovida, WA CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA, constante no contrato. (…) Desse modo, verifica-se que a Promovida não possui nenhum vínculo com a Autora, não participando de nenhuma proposta de compra e venda, sendo a venda negociada entre P&A ENGENHARIA LTDA e MARIA DO SOCORRO EVANGELISTA. Neste caso não resta dúvidas acerca da ilegitimidade da Parte Demandada em figurar o polo passivo da presente demanda, devendo então o processo ser extinto sem resolução do mérito para que a parte demandante busque a verdadeira pessoa a quem manteve relação jurídica. (…) Ainda, no contrato em questão não há o consentimento da legítima proprietária, a Promovida WA CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA., que no caso em questão faz-se necessário, pois o objeto da compra e venda é um imóvel de propriedade de terceiro alheio ao contrato. Já o Contrato de Permuta de Bens Imóveis (fl. 20-23) entre as partes P&A ENGENHARIA LTDA e WA CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA, está em discussão entre as mesmas, haja vista a Permutante P&A ENGENHARIA LTDA se comprometeu a alienar um terreno medindo 7.071 m² (sete mil e setenta e um metros quadrados e vinte centímetros quadrados), situado na Avenida Godofredo Maciel com Rua Holanda, Bairro Maraponga, Fortaleza-CE. No entanto, conforme planta anexa, o imóvel apenas possui a metragem de 6.534,20 (seis mil quinhentos e trinta e quatro metros quadrados e vinte centímetros quadrados). Assim, a Permutante WA CONSTRUTORA E IMOBILIARIA LTDA retém um dos apartamentos em sua propriedade, como forma de compelir a empresa P&A ENGENHARIA LTDA. a ressarcir a WA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA LTDA, para reequilibrar o contrato, tendo em vista ser comprovado posteriormente a diferença entre o tamanho real do imóvel e o informado no contrato de permuta entre as partes. […] Ou seja, está suficientemente provado que a compra e venda, com base na qual se pretende obter provimento adjudicatório não foi firmado pela legítima proprietária do bem e nem possui sua anuência, o que nos termos da lei e do próprio contrato de permuta firmado entre WA e P&A, não permite a formalização do negócio por outorga da respectiva escritura pública. Vale dizer, ainda que o promitente comprador, titular de direito real, possa exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, como prevê o art. 1.418 do Código Civil, deve-se atentar que "a ação de adjudicação compulsória, se procedente, resultará em sentença que substituirá o título judicial que se buscava, mas, contudo, seus requisitos de qualificação são os mesmos daquele título ora substituído; noutros termos, se a escritura de compra e venda não fosse apta a registro, a sentença assim também não será" (TJSP, Conselho Superior da Magistratura. Apelação Cível 1005201-86.2017.8.26.0348, Rel. Des. Pinheiro Franco (Corregedor Geral), jul. em 24/09/2019, DJe de 26/09/2019). Seguindo tal linha de intelecção, e considerando que o título cujo registro se pretende alcançar encontra-se viciado em seu aspecto subjetivo, notadamente porquanto ausente ato de disposição oriundo da titular do domínio, não havia mesmo ao juízo da causa outra alternativa senão o decreto de improcedência do pedido de adjudicação compulsória, como o fez sob os fundamentos infra: […] In casu, conforme destacado pelas requeridas em suas defesas, evidencia-se do compromisso particular de compra e venda acostado às fls. 24/45 que o imóvel em destaque foi alienado pela demandada P & A Engenharia LTDA em favor da autora. Contudo, restou comprovado que a vendedora não detinha a propriedade do bem, mas apenas direitos de posse adquiridos por força de contrato de permuta entabulado com a legitima proprietária, a segunda ré WA Construtora e Imobiliária LTDA (fls. 20/23 e 31). Nesse diapasão, penso que o contrato preliminar de compra e venda em apreço não obedeceu, na sua formalização, o requisito inerente ao objeto do negócio, posto que a parte vendedora não detinha direitos de propriedade sobre o bem que pretendeu transferir ao comprador, tampouco houve anuência do titular do registro imobiliário do que resulta a impossibilidade de imposição da adjudicação compulsória almejada. […] A conclusão adotada na sentença, encontra-se adequada com a prova coligida nos autos e com a jurisprudência pátria: CIVIL. APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO SEM A PRESENÇA OU ANUÊNCIA DE TODOS OS PROPRIETÁRIOS TABULARES . VENDA "A NON DOMINO" INSUSCETÍVEL DE REGISTRO. Ação de adjudicação compulsória julgada improcedente, reiterando a autora fazer jus à outorga definitiva da escritura pública inerente à venda e compra do imóvel descrito na petição inicial. 1. Consoante vem se decidindo no âmbito deste E . TJSP, a constatação de venda "a non domino" exsurge como obstáculo à pretensão de adjudicação compulsória. 2. Transcrição do imóvel em questão evidencia multiplicidade de proprietários tabulares, não se podendo reconhecer regularidade ao compromisso de venda e compra firmado por apenas um dos coproprietários, sem a presença ou anuência dos demais titulares do domínio indireto. 3 . Impossibilidade de outorga da escritura definitiva, em respeito ao princípio da continuidade registral. Precedentes. 4. Sentença mantida, com majoração das verbas sucumbenciais . 5. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1046752-41.2022 .8.26.0002 São Paulo, Relator.: Clara Maria Araújo Xavier, Data de Julgamento: 07/03/2024, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/03/2024) APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de adjudicação compulsória. Extinção do processo, sem resolução de mérito, com fulcro no Art. 485, inciso VI, do CPC. Irresignação do autor. PRELIMINAR. Inadequação da sentença terminativa fundada na ausência de matrícula individualizada. Caso em que o imóvel se encontra devidamente desmembrado na transcrição imobiliária, nos moldes Decreto-Lei 4.857/39. Inexistência de documento indispensável à propositura da ação. MÉRITO. Ausência dos requisitos objetivos e subjetivos exigíveis para a lavratura da escritura e consequente registro no CRI: (a) existência de contrato preliminar sem cláusula de arrependimento; (b) inexistência de valor exigível, diante da prescrição de eventual parcela inadimplida e (c) recusa injustificada do vendedor, ou quem o substitua, em outorgar a escritura definitiva. Caso em que o autor firmou o instrumento particular com apenas um dos coproprietários. Caracterização de venda a non domino. Outorga da escritura definitiva que se tornou impossível diante da ausência de sujeito capaz de alienar a integralidade do imóvel (Art. 104, CC). Corréu que não participou da avença citado por edital. Contestação por negativa geral. Defesa do curador especial que deve ser acolhida, não havendo que se falar em recusa injustificada. Pedido improcedente (Art. 487, inciso I, CPC). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1008590-02.2021.8.26.0005; Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Regional V - São Miguel Paulista - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 10/11/2023; Data de Registro: 10/11/2023) Apelação. Compromisso de compra e venda. Adjudicação compulsória. Procedência. Inconformismo da ré. Acolhimento. Ilegitimidade passiva. Reconhecimento. Cadeia dominial. Princípio da continuidade do registro público. Observação. Necessidade. Arts. 195 e 225, § 2º, Lei 6015/73. Titularidade do cedente/vendedor do imóvel que deve ser a mesma daquela que consta na matrícula do imóvel. Precedente desta Corte, em julgado do Conselho Superior da Magistratura. Sentença reformada para julgar extinto o processo. Apelação provida. (TJSP; Apelação Cível 1005249-37.2021.8.26.0564; Relator (a): Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 26/10/2022; Data de Registro: 31/10/2022) Desnecessária, assim, maiores aprofundamentos acerca das matérias ventiladas, mantém-se a sentença hostilizada pelos seus próprios e bem lançados fundamentos, negando-se provimento ao recurso. DISPOSITIVO Isto Posto, hei por bem CONHECER E NERGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, mantendo a a sentença hostilizada pelos seus próprios fundamentos. Por fim, reforçada a sucumbência em sede recursal, ficam majorados os honorários advocatícios sucumbenciais a serem suportados pela recorrente, que passarão a corresponder ao importe de R$ 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º e 11, do Código de Processo Civil. É como voto. Fortaleza, data e hora do sistema DESEMBARGADOR FRANCISCO JAIME MEDEIROS NETO Relator

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