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Processo nº 0807803-36.2024.8.10.0024

ID: 321075014

Tribunal: TJMA Órgão: 2ª Vara Cível de Bacabal Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 0807803-36.2024.8.10.0024

Data de Disponibilização: 09/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

PAULO EDUARDO MAGNANI FABRICIO

Intimação

Advogados:

PAULO EDUARDO MAGNANI FABRICIO

OAB/CE XXXXXX Desbloquear

CLEBER DA SILVA CONCEICAO

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

SENTENÇA Trata-se de ação declaratória de rescisão contratual c/c nulidade de cláusulas e restituição de quantia paga, ajuizada por Antonio Zeferino da Costa em face de Fan Construtora e Imobiliária … SENTENÇA Trata-se de ação declaratória de rescisão contratual c/c nulidade de cláusulas e restituição de quantia paga, ajuizada por Antonio Zeferino da Costa em face de Fan Construtora e Imobiliária Ltda - ME, na qual o autor pleiteia a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com a consequente restituição de 80% das parcelas pagas, exclusão de cláusulas que reputa abusivas (taxa de fruição e devolução parcelada), além de atualização monetária e juros de mora. Relata a parte autora, em apertada síntese: Que celebrou contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, localizado no Loteamento Planalto São Bernardo, Quadra 03, Lote 33, Município de Bacabal/MA, tendo adimplido 63 parcelas, totalizando o valor de R$ 31.371,98 (trinta e um mil, trezentos e setenta e um reais e noventa e oito centavos), segundo planilha de cálculos acostada. Diante da impossibilidade de continuidade dos pagamentos, o autor buscou a rescisão contratual e a devolução das quantias pagas, com a retenção apenas de 20%, mas a requerida ofereceu devolução de valor irrisório, efetuando diversos descontos, inclusive aplicando cláusula de taxa de fruição e propondo devolução parcelada. A parte requerida apresentou contestação, na qual defendeu a validade das cláusulas contratuais e pugnou pela improcedência do pedido. Réplica apresentada sob ID nº 14578-8032. Proferido ato ordinatório, as partes pleitearam o imediato julgamento do feito. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. FUNDAMENTAÇÃO I – Do Imediato Julgamento da Lide O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, por se tratar de matéria exclusivamente de direito e de fato já suficientemente comprovado por prova documental, sendo desnecessária a produção de outras provas. Transcrição literal do art. 355, inciso I, do CPC: "Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I – não houver necessidade de produção de outras provas." As partes apresentaram toda a documentação pertinente, estando os fatos incontroversos e aptos ao julgamento imediato. II – Da Gratuidade da Justiça Comprovada a hipossuficiência financeira do autor, não tendo o requerido apresentado elementos que infirmem a declaração firmada pela parte autora, mantenho em seu favor a gratuidade de justiça. III – Do Mérito É incontroverso nos autos que houve o inadimplemento por parte do autor e que este manifestou sua vontade de rescindir o contrato. Assim, é legítima a resolução contratual por iniciativa do promitente comprador. Nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, a restituição deve observar os seguintes parâmetros: "Súmula nº 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." No caso dos autos, tendo a resolução sido provocada pelo autor, é legítima a retenção de parcela das quantias pagas a título de cláusula penal compensatória. O contrato prevê, na Cláusula Oitava, item 8.1.3, a aplicação de multa rescisória de 20% sobre os valores efetivamente pagos, o que está em consonância com a jurisprudência do STJ, que tem admitido percentuais de retenção entre 10% a 25%, conforme as particularidades do caso concreto. A propósito: "A jurisprudência do c. STJ tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados." TJ-MG - Apelação Cível nº 50056899320228130433, Relatora: Des. Mônica Libânio, julgado em 04/09/2024, publicado em 05/09/2024. A exigência de taxa de fruição, prevista no contrato, mostra-se abusiva, sobretudo considerando que se trata de lote não edificado, sem qualquer demonstração de ocupação efetiva ou enriquecimento indevido do comprador. Este entendimento encontra respaldo na jurisprudência pátria, a exemplo do seguinte julgado: RECURSO DE APELAÇÃO. Ação declaratória c/c rescisão contratual c/c restituição de pagamentos realizados. Contrato de compromisso de particular de venda e compra de lote que se encontra localizado no empreendimento. Inconformismo da ré no que tange à sentença de parcial procedência . Requerida que pretende a condenação do requerente ao pagamento de taxa de fruição em relação ao período em que esteve na posse do imóvel. Irresignação que não prospera. Taxa de fruição que se revela indevida, por se tratar de lote não edificado. Inexistência de comprovação de que o autor teria feito uso efetivo do lote por meio de construção, edificação, benfeitorias ou, até mesmo, que tenha obtido proveito econômico . Magistrado sentenciante que, de todo modo, expressamente consignou que a taxa de fruição postulada pelo réu já se encontra inserida no percentual de retenção de 25% fixado no comando sentencial. Recurso não provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1000122-95.2023 .8.26.0646 Urânia, Relator.: Issa Ahmed, Data de Julgamento: 05/04/2024, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/04/2024) Assim, declaro nula a cláusula contratual que prevê a cobrança de taxa de fruição. Seguindo, o parcelamento da restituição, conforme previsto no contrato, também afronta a boa-fé objetiva e a proteção conferida ao consumidor. Nos termos da Súmula 543 do STJ, a devolução deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, independentemente de cláusula em sentido contrário. Por fim, a correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso (data de cada pagamento realizado), nos termos do índice contratual ou, na sua ausência, pelo INPC/IBGE. Os juros de mora devem fluir a partir da citação, em conformidade com o art. 405 do Código Civil. DISPOSITIVO Ante o exposto, com base no art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por Antonio Zeferino da Costa, para: a) Declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes; b) Condenar a requerida à restituição de 80% (oitenta por cento) do valor efetivamente pago pelo autor, devidamente corrigido pelo INPC desde cada desembolso e com incidência de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; c) Declarar a nulidade da cláusula que prevê a cobrança de taxa de fruição; d) Determinar que a restituição seja efetuada em parcela única, imediatamente após o trânsito em julgado; Considerando a sucumbência reciproca, cada parte arcará com metade das custas processuais. Os honorários advocatícios serão fixados em 10% sobre o valor da condenação, sendo igualmente divididos entre os patronos das partes, nos termos do art. 85, §§ 2º e 14, do CPC, aplicando-se ao requerente a norma do art. 98, parágrafo terceiro, do CPC. Após o trânsito em julgado, não sendo pleiteado eventual cumprimento de sentença no prazo de 10 dias, arquivem-se os autos. P.R.I. Bacabal – MA, 16 de junho de 2025. Raphael de Jesus Serra Ribeiro Amorim Juiz de direito titular da 2ª vara cível

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