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Wanderson Da Solidade Nascimento x M&C Empreendimentos Imobiliários Ltda

ID: 311105967

Tribunal: TJSP Órgão: Foro de São Simão - Vara Única Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 1000197-14.2023.8.26.0589

Data de Disponibilização: 30/06/2025

Polo Ativo:

WANDERSON DA SOLIDADE NASCIMENTO

Polo Passivo:

M&C EMPREENDIMENTOS IMOBILIáRIOS LTDA

Intimação

Advogados:

JOSÉ CORDEIRO DE CAMPOS JUNIOR

OAB/MG XXXXXX Desbloquear

FELIPE AUGUSTO TADINI MARTINS

OAB/SP XXXXXX Desbloquear

Processo 1000197-14.2023.8.26.0589 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Wanderson da Solidade Nascimento - M&c Empreendimentos Imobiliários Ltda - Vistos. Tra… Processo 1000197-14.2023.8.26.0589 - Procedimento Comum Cível - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro - Wanderson da Solidade Nascimento - M&c Empreendimentos Imobiliários Ltda - Vistos. Trata-se de ação DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE CONTRATO C.C PEDIDOS DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS, DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA, movida por WANDERSON DA SOLIDADE NASCIMENTO em face de MC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando, em síntese, que em 23/06/2018, formalizou um Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda com a requerida, do terreno constituído pelo lote 04, da quadra 15, do loteamento denominado Jardim Nossa Senhora Aparecida, localizado no município de Chapada Gaúcha/MG, objeto da matrícula n. 7.841, do Cartório de Registro de Imóveis da comarca de Arinos/MG. Todavia, em razão de questões financeiras solicitou a rescisão contratual, com a restituição da quantia paga, obtendo recusa da requerida. Requer a antecipação de tutela para a suspensão do contrato, abstenção de qualquer medida de cobrança, determinar o reingresso na posse para a devolução do imóvel à ré, postulando a procedência do pedido para que ocorra a rescisão do contrato mencionado nos autos com a restituição de 90% de todo valor pago. Requer a exibição de documentos pela requerida. Juntou documentos (fls. 14/24). Decisão de fls. 52/53 deferiu a justiça gratuita à parte requerente e indeferiu a tutela provisória. Regularmente citada, a parte requerida apresentou contestação (fls. 58/63), em preliminar, declinou a competência deste juízo e alegou inépcia da inicial. No mérito alega, em suma, descumprimento das cláusulas contratuais pelo autor e necessidade do pagamento da multa prevista em contrato para o caso de rescisão. Juntou documentos (fls. 64/88). Manifestação à contestação (fls. 92/104). Decisão de fls. 106/107 reconheceu a existência de relação de consumo e a incompetência do juízo para julgar o feito, colhendo a impugnação da requerida para reconhecer como competente o foro eleito em contrato da Comarca de Arinos/MG. Interposto Agravo de Instrumento à decisão de fls. 106/107 (fls. 110/111), tendo o Recurso sido provido, reformando a decisão de primeiro grau para declarar competente para processar e julgar a causa esta Vara Única da Comarca de São Simão (fls. 167/171). O acórdão transitou em julgado (fls. 172). Interposto Agravo de Instrumento à decisão de fls. 52/53 que negou a tutela de urgência, tendo o Recurso sido parcialmente provido (fls. 138/141) e transitado em julgado (fls. 142). Foi designada audiência de conciliação, a qual restou infrutífera (fls. 190). É O RELATÓRIO. DECIDO. A ação comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, haja vista que as provas coligidas aos autos são suficientes para o deslinde da demanda. Não é pelo trâmite do processo que se caracteriza o julgamento antecipado. Nem por ser a matéria exclusivamente de direito; ou, mesmo de fato e de direito; e até em razão da revelia. É a partir da análise da causa que o Juiz verifica o cabimento. Se devidamente instruída e dando-lhe condições para amoldar a situação do artigo 355 do CPC, é uma inutilidade deixá-lo para o final de dilação probatória inútil e despicienda (RT 624/95). Registre-se, também, que já decidiu o Supremo Tribunal Federal que a necessidade da produção de prova há que ficar evidenciada para que o julgamento antecipado da lide implique em cerceamento de defesa. A antecipação é legítima se os aspectos decisivos estão suficientemente líquidos para embasar o convencimento do magistrado (RE 101.171/8-SP). No que tange as preliminares trazidas pela requerida, já restou solucionada a alegação de incompetência deste juízo por meio do Agravo de Instrumento interposto pela requerente, o qual foi provido para declarar competente para processar e julgar a causa esta Vara Única da Comarca de São Simão (fls. 167/171). Nego, por sua vez, a preliminar que pugna pela inépcia da inicial, sendo claro que se trata de ação que busca também a exibição de documentos, nos termos dos artigos 397 e seguintes do Código de Processo Civil. Importante consignar que a questão é regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, de modo que serão elas aplicadas ao deslinde da demanda (fls. 203). Em relação ao documento solicitado pela requerente e não apresentado pela ré, qual seja o Termo de Vistoria da Obra (TVO), mesmo após oportunidades nos autos (fls. 199 e 216), aplica-se a presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte contrária, nos termos do artigo 400, I, do Código de Processo Civil. Passo à análise do mérito. É possível constatar que o pedido de resolução contratual decorreu por motivo pessoal do devedor/contratante, que desistiu da contratação por razões financeiras (fls. 3). Ou seja, a culpa pela resolução é do autor. Partindo-se dessa premissa, é inegável o direito de a ré ser ressarcida pela inexecução culposa do contrato pela parte contrária, ainda que, no caso concreto, possa resultar na perda integral das quantias pagas. Isso porque a celebração do contrato ocorreu já sob a vigência da Lei nº 13.786 de 27/12/2018 (Lei do Distrato), que promoveu alterações na Lei nº 6.766/79 (Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano), especialmente em relação ao regramento da extinção do contrato de compra e venda de lotes urbanos por culpa do adquirente. As alterações promovidas pela Lei nº 13.876/18, em especial no art. 32-A, previram a restituição dos valores pagos pelo adquirente, devidamente atualizados, admitindo-se, porém, alguns descontos, a saber: I - eventual taxa de fruição (0,75% sobre o valor do contrato); II - cláusula penal, de até 10% sobre o valor do contrato; III - encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; IV - tributos e taxas associativas; e V - comissão de corretagem. No entanto, a própria Lei n 13.876/18 inseriu o art. 26-A, V, na Lei nº 6.766/79, no qual previu a necessidade de indicação expressa no quadro-resumo da contratação sobre as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente. O § 2º, do aludido dispositivo legal, ainda preconiza que a efetivação das consequências do desfazimento do contrato, mencionadas no inciso V do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). No caso dos autos, porém, inexiste previsão contratual específica que atenda o disposto na aludida legislação, a fim de legitimar os descontos. Logo, não foram cumpridas as formalidades legais pertinentes e não sendo aplicáveis as disposições da Lei nº 9.514/97, por ausência de comprovação de registro do contrato na matrícula do imóvel, é o caso de adotar entendimento jurisprudencial sobre o assunto. Dessa forma, ainda que tenha sido o autor que tenha dado causa ao rompimento do contrato, ou seja, que tenha dado azo a eventuais prejuízos a serem suportados pela ré, é de se ponderar a oportunidade de nova comercialização do imóvel. Assim, há o direito de desfazer o negócio, ainda que estabelecida a irretratabilidade e configurada inadimplência. Nesse sentido, as Súmulas do E. TJ/SP: Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção. Em razão da rescisão, as partes devem voltar ao estado anterior à contratação, todavia, o valor já pago pela compradora não deverá ser integralmente devolvido. Uma parcela do valor já pago deverá ser retida pelo vendedor como ressarcimento pelos gastos com publicidade, administração e tempo de ocupação no imóvel pela requerente. O valor a ser levado em consideração e no qual incidirá a porcentagem a ser devolvida deve ser formado pelas parcelas pagas e pelas arras ofertadas no início da transação. Este é o entendimento pacífico do C. Superior Tribunal de Justiça, que já esclareceu que poderá ser retido nestas condições entre 10% e 25% dos valores pagos pelos compradores a qualquer título. Assim, balizando que eventual cláusula penal tem por objetivo minimizar os prejuízos a serem suportados pela parte contrária, bem como se mostrar suficiente a estimular o cumprimento do contrato, considerando, ainda, a data em que operada a rescisão contratual, entendo razoável a retenção pela requerida de 20% do valor pago pela autora. Nesse sentido: "Compromisso de compra e venda. Desistência do negócio. Sentença que determinou a restituição de 20% dos valores pagos. Recurso da ré para aplicação da Lei n.º 13.786/2018 ou majoração do percentual de retenção. Inaplicabilidade da Lei n.º 13.786/2018, pois vedada sua retroatividade para produzir efeitos sobre o pactuado pelas partes em data anterior a sua vigência. Retenção de 20%. Patamar aplicado em consonância com a jurisprudência deste colegiado, a atender com o objetivo de cobrir despesas administrativas de publicidade e formalização de contrato. Percentual mantido. Ônus da Sucumbência. Manutenção. Ré que deu causa ao ajuizamento da demanda. Sentença confirmada. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1040106-94.2018.8.26.0506; Relator (a): Coelho Mendes; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/02/2020; Data de Registro: 05/02/2020). COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE SEM EDIFICAÇÃO - RESILIÇÃO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - Sentença de procedência, com determinação de restituição de valores pagos pelo autor, descontando-se a taxa de fruição, 10% sobre o valor do contrato, juros de mora sobre parcelas inadimplidas, IPTU e contribuições associativas, comissão de corretagem e arras - Recurso do autor Acolhimento - Abusividade na utilização do valor do contrato como base de cálculo para a restituição, somado às demais despesas retidas pela ré, com base na Lei 13.786/2018 Adquirente que se tornaria devedor da loteadora, mesmo após a extinção do compromisso, em nítida afronta ao art. 53 do CDC - Observância dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, com redução equitativa, com base no art. 413 do Código Civil Precedentes - Restituição que deve corresponder a 80% do montante pago pelo autor, vedada a retenção das arras confirmatórias, pois o valor integra o preço do imóvel e foi dado como princípio de pagamento - Taxa de fruição indevida Lote sem edificação Entendimento do c. STJ nesse sentido - Despesas inerentes ao imóvel que são devidas após a posse, o que não ocorreu Sentença reformada para modificar o valor devido a título de restituição decorrente da resilição do contrato - Verbas de sucumbência que devem ser carreadas integralmente à ré - RECURSO PROVIDO (Apelação Cível n.º 1002858-76.2024.8.26.0541, Relª. Desª. Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes, j. 31/1/25). A devolução do percentual estabelecido deve ser imediata, nos termos da jurisprudência sedimentada do C. STJ na Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. STJ. 2ª Seção. Aprovada em26/8/2015, DJe 31/8/2015 (Info 567). As comissões de corretagem, os lucros cessantes, os tributos, a publicidade e demais despesas estão embutidos na retenção de 20% em favor da ré, de modo que nova retenção caracterizaria bis in idem. Em relação ao IPTU, caberia ao demandante arcar com os débitos pertinentes ao período em que manteve a posse do imóvel, já que se trata de obrigação propter rem. Contudo, para a incidência do IPTU sobre lotes de terreno em loteamentos, exige-se que estes estejam devidamente individualizados no cadastro municipal, conforme dispõe a Lei nº 14.620/2023, que alterou a Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano). O §3º do art. 22 estabelece que a individualização dos lotes e a sua inserção no cadastro imobiliário somente podem ocorrer após a emissão do TVEO, que atesta a conclusão das obras de infraestrutura do loteamento. Nesse sentido, este E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: [] A despeito de os lotes já terem sua matrícula individualizada (fls. 64/143 dos autos de origem), não há notícia de que o TVEO mencionado acima tenha sido emitido. À falta desse documento, conclui-se não ser possível a individualização dos lotes no cadastro imobiliário municipal, pressuposto do lançamento de IPTU sobre cada unidade do loteamento, como se verifica das informações prestadas pela Administração, que vinculam um valor de IPTU a um número de cadastro (fls. 144/303 ibidem). Essa exigência de TVEO para a individualização dos lotes não impacta o regramento dos sujeitos passivos do IPTU, não havendo antinomia entre a Lei sobre o Parcelamento do Solo Urbano e o CTN. O art. 22, § 3º, da Lei 6.766/1979 apenas dispõe sobre o momento em que os lotes podem ser individualizados, podendo a Municipalidade continuar cobrando do loteador IPTU sobre a totalidade do imóvel. (TJSP Agravo de Instrumento: 2073945-49.2024.8.26.0000 Ribeirão Preto, Relator: Silvana Malandrino Mollo, Data de Julgamento: 30/04/2024, 14ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 30/04/2024). (negritei) Logo, haja vista que a requerida deixou de apresentar, sem justificativa, o Termo de Vistoria da Obra (TVO) solicitado nos autos, não restou comprovado que o autor detinha posse do lote, motivo pelo qual aplica-se o disposto no artigo 400, I, CPC, admitindo-se que não há responsabilidade do autor em arcar com os débitos de IPTU do lote em comento. Ademais, era dever da ré apresentar o TVO para comprovar a responsabilidade da autora quanto ao pagamento do IPTU, também nos termos do artigo 6, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, o que, conforme consta, não foi observado. No mais, quanto à incidência de taxa de fruição, destaca-se a aplicação da Súmula 83/STJ, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, pela qual, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem. Precedente" (AgInt no REsp 1896690/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021, DJe 26/8/2021). No mesmo sentido: "Lote não edificado e não ocupado pelo apelante, estando apto à venda Inocorrência de gozo e uso do imóvel Descabimento da indenização diante da abusividade" (Ap. n.º 1020523-44.2017.8.26.0576, 9ª Câmara de Direito Privado TJSP, rel. Des. CÉSAR PEIXOTO, j. 5.3.2020). "TAXA DE FRUIÇÃO: Cobrança pela vendedora descabida, na medida em que o lote vencido estava sem benfeitorias, inexistindo a efetiva ocupação do bem" (Ap. n.º 1003415-28.2019.8.26.0189, 15ª Câmara de Direito Privado TJSP, rel. Des. RAMON MATEO JÚNIOR, j.20.1.2020). Por fim, não vislumbro configurada nenhuma das hipóteses do art. 80, CPC, motivo pelo qual incabível aplicação de multa por litigância de má-fé. A aplicação da penalidade por litigância de má-fé exige a comprovação do dolo da parte, ou seja, da intenção de obstrução do trâmite regular do processo ou de causar prejuízo à parte contrária, o que não ocorreu na hipótese em exame. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida por Wanderson da Solidade Nascimento em face de MC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA para: a) declarar rescindido o contrato objeto dos autos, firmado entre as partes, em relação ao lote nº 04 da quadra 15, retornando o imóvel à posse e domínio da requerida, ficando livre para sua comercialização e obrigada ao pagamento dos encargos imanentes à posse do bem (condomínio, IPTU, taxa de manutenção e limpeza), bem como à alteração do cadastro de contribuinte para o seu respectivo nome junto à municipalidade competente; b) condenar a requerida a devolver ao autor 80% dos valores pagos até o presente momento pela aquisição do lote, devidamente corrigidos monetariamente desde a data do desembolso e acrescido de juros de mora desde o trânsito em julgado desta sentença (REsp1740911/DF Tema 1002). Até 29/08/2024 a correção monetária será aplicada pela Tabela Prática do TJSP e os juros de mora em 1% ao mês. Após tal data, a correção monetária será pelo IPCA e os juros de mora iguais à Selic deduzida a correção (cf. redação atual dos arts. 389 e 406, CC/02), tudo a ser quantificado na fase oportuna por mero cálculo aritmético. Confirmo a tutela de urgência concedida às fls. 138/141. Por consequência, fica a requerida compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome do requerente, bem como de efetuar quaisquer restrições em nome do requerente junto aos órgãos de proteção ao crédito em razão do contrato ora rescindido. Com efeito, julgo o processo extinto com resolução de mérito com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC. Ante a sucumbência mínima da parte requerente, arcará a parte requerida com o pagamento das custas, despesas processuais e de honorários sucumbenciais ao patrono da parte contrária no importe de 10% do valor da condenação, com fundamento no art. 85, §2º do CPC. Intime-se. - ADV: FELIPE AUGUSTO TADINI MARTINS (OAB 331333/SP), JOSÉ CORDEIRO DE CAMPOS JUNIOR (OAB 75896MG/)

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