Processo nº 5000874-41.2021.4.03.6143
ID: 331446666
Tribunal: TRF3
Órgão: 1ª Vara Federal de Limeira
Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
Nº Processo: 5000874-41.2021.4.03.6143
Data de Disponibilização:
22/07/2025
Polo Ativo:
Polo Passivo:
Advogados:
MAURICIO RIGO VILLAR
OAB/SP XXXXXX
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PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000874-41.2021.4.03.6143 / 1ª Vara Federal de Limeira AUTOR: JULIANA RIGO VILAR JORDAO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO JULIANA RIGO VILAR JORDAO Advogado do(a) AUTOR: M…
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000874-41.2021.4.03.6143 / 1ª Vara Federal de Limeira AUTOR: JULIANA RIGO VILAR JORDAO REGISTRADO(A) CIVILMENTE COMO JULIANA RIGO VILAR JORDAO Advogado do(a) AUTOR: MAURICIO RIGO VILLAR - SP121124 REU: FLAVIO ROBERTO BATISTELLA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, BATISTELLA ASSESSORIA IMOBILIARIA LTDA - ME, ITAU UNIBANCO S.A. Advogado do(a) REU: KAIO CESAR PEDROSO - SP297286 Advogados do(a) REU: JULIANO RICARDO SCHMITT - SC20875, PAULO ROBERTO JOAQUIM DOS REIS - SP23134 Advogado do(a) REU: MARCELO AUGUSTO DOS SANTOS DOTTO - SP231958 TERCEIRO INTERESSADO: ADEMIR JOSE RIBEIRO S E N T E N Ç A I. RELATÓRIO Trata-se de Ação ajuizada pelo procedimento comum, com pedido de tutela provisória de urgência, objetivando a Autora: (i) A resolução do contrato de compra e venda do imóvel matriculado sob o nº. 52.963 junto ao 2º Cartório de Registro de Imóveis (“CRI”) de Limeira – SP, celebrado com o Réu Flávio, bem como do contrato de financiamento celebrado com a CEF; (ii) A condenação dos Réus ao pagamento de indenização por danos materiais no importe de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e danos morais no importe de R$ 35.423,76 (trinta e cinco mil, quatrocentos e vinte e três reais e setenta e seis centavos). Aduz a Autora que, em 26/11/2020, celebrou contrato de compra e venda para aquisição do imóvel situado na Rua Fátima, nº. 428, Condomínio Parque Residencial Roland III, Limeira - SP, matriculado sob o nº. 52.963 no 2º CRI deste Município. Narra que o imóvel foi adquirido pelo valor de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), sendo que o pagamento foi estipulado da seguinte forma: (a) R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais) a serem pagos mediante empréstimo bancário obtido junto à CEF e liberado quando do registro da venda em cartório; e (b) R$ 520.000,00 (quinhentos e vinte mil reais) através da transferência do domínio do imóvel sito à Rua João Amaro, nº. 1285, apartamento 23, Torre Ravena, Residencial Maggiori, Limeira - SP, matrícula nº. 86.643, 2º CRI de Limeira. Afirma, contudo, que foi necessário contratar financiamento no valor de R$ 340.000,00 (trezentos e quarenta mil reais) a fim de quitar o imóvel objeto do contrato de compra e venda, que estava alienado fiduciariamente para o Banco Itaú, tendo sido acordado que, após a quitação do contrato, o Réu Flávio devolveria à Autora o valor excedente de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais). A Autora afirma que passou a residir do imóvel em 11/01/2021 e somente então passou a perceber os vícios ocultos do bem, cuja verificação imediata não foi possível quando da apresentação do imóvel pelo vendedor e pela corretora Tatiana, da Imobiliária Batistella (da qual o Réu é proprietário), sobretudo em razão do imóvel estar ocupado e mobiliado. Aduz que, desde que se mudou, vem enfrentando inúmeros transtornos com o imóvel, que apresenta constante cheiro de esgoto devido a infiltrações ascendentes que afetam as paredes da sala de jantar, sala de estar, corredores, os 03 (três) quartos, área de lazer e muros laterais. Afirma que buscou profissional para elaboração de laudo técnico particular, tendo sido constatado que a causa preponderante para o surgimento da umidade poderia ser o emprego de materiais de má qualidade ou desqualificação da mão de obra no processo construtivo, bem como ausência ou deficiência de impermeabilização nas fundações e a execução do reboco diretamente no solo, ocasionando umidade por capilaridade, que ascende no solo úmido e aflora no interior da edificação. Defende, em síntese, que tais vícios teriam sido mascarados pelo Réu com algumas reformas antes da venda do imóvel, tratando-se de hipótese de ocorrência de vícios redibitórios que tornam o bem impróprio para moradia, bem como lhe diminuem o valor, e que justificariam sua recusa, nos termos do art. 441 do CC/02, com a consequente resolução do contrato de compra e venda, implicando também a resolução do financiamento celebrado com a CEF. Assevera que vem realizando regularmente os pagamentos das prestações do financiamento junto à CEF no valor mensal de R$ 2.951,98 (dois mil, novecentos e cinquenta e um reais e noventa e oito centavos), com vencimento no dia 25 (vinte e cinco) de cada mês. Menciona que a CEF só repassará os valores ao Réu após o registro do contrato de mútuo e alienação fiduciária na matrícula do imóvel, de modo que, diante da notória má-fé do Réu, retirou os documentos do cartório no qual havia sido realizada a prenotação. A despeito disso, afirma que o Réu possui cópia assinada por todos, e há risco de que efetue a prenotação por conta própria a fim de obter a liberação dos valores já pagos à instituição financeira. Afirma que chegou a notificar extrajudicialmente o Réu para resolução dos problemas, e até a semana anterior ao ajuizamento da ação estava em contato com o advogado dele para negociação de acordo, quando foi surpreendida com o recebimento de notificação para entrega das chaves do apartamento dado em pagamento pelo imóvel, que já teria sido negociado por ele. Esclarece que não possui as chaves do apartamento, que estariam na posse de Murilo Rodrigues de Carmo e Viviane Abdalla Rodrigues. Diante disso, defende ser necessária a averbação de indisponibilidade do apartamento (matrícula nº. 86.643 do 2º CRI de Limeira - SP), tendo em vista também que residirá no aludido imóvel caso a demanda venha a ser julgada procedente. Sustenta que a conduta do Réu lhe causou danos materiais, considerando que arcou com os custos da empresa de mudança, no montante de R$ 2.000,00 (dois mil reais) e terá que arcar novamente com o mesmo valor para se mudar para o apartamento, razão pela qual pugna pela condenação no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais). Argumenta que sofreu também abalo psicológico, tendo em vista que já vinha de situação delicada após o falecimento do marido – fato este que inclusive teria motivado a compra de outro imóvel -, e se viu diante de todos os problemas ocultados pelo Réu no imóvel então adquirido. Menciona que sua família está sendo obrigada a conviver constantemente com o cheiro de esgoto, mofo e bolor, e tudo isso no contexto da pandemia de COVID-19 em que ela trabalha em casa e seus filhos fazem aula online. Diante disso, defende que faz jus à indenização por danos morais no valor equivalente a 12 (doze) prestações mensais do financiamento, que perfaz o total de R$ 35.423,76 (trinta e cinco mil, duzentos e vinte e três reais e setenta e seis centavos). Requer, em sede de tutela provisória de urgência, que seja determinado(a): (i) A autorização para depósito judicial das prestações mensais do financiamento celebrado com a CEF, bem como que esta se abstenha de quaisquer atos de cobrança com relação a tais valores, e, ainda, se abstenha de proceder à consolidação da propriedade do imóvel objeto da presente ação, matriculado sob o nº. 52.963 junto ao 2º CRI Limeira – SP; (ii) Que a CEF não proceda à liberação dos valores do financiamento ao Réu; (iii) A indisponibilidade do imóvel cedido ao Réu como parte do pagamento (matrícula nº. 86.643 do 2º CRI de Limeira – SP); (iv) Seja obstado o registro da compra e venda na matrícula do imóvel nº. 52.963 (2º CRI de Limeira – SP), bem como seja averbada informação acerca da existência da presente ação; (v) A restituição pelo Itaú do valor repassado pela CEF quando da celebração do contrato de financiamento. A tutela provisória de urgência foi parcialmente deferida (ID 47167651), tendo sido interpostos dois Agravos de Instrumento pelos Réus: o da CEF não chegou a ser conhecido (ID 48887520), enquanto o dos Réus Flávio Roberto Batistella e Batistella Assessoria Imobiliária Ltda. - ME foi recebido sem efeito suspensivo (ID 48895307) e desprovido ao final (ID 244135667). A Autora requereu a expedição de ofício à CEF para suspender o débito automático do financiamento imobiliário, a fim de que possa efetuar o depósito judicial das parcelas vincendas (ID 47812928). Na Contestação ID 48648612, a CEF argui preliminar de ilegitimidade passiva, sustentando que não fez parte da relação de compra e venda do imóvel. No mérito, defende que o contrato de financiamento está regular e que não ocorreu dano moral indenizável. Os Réus Flávio Roberto Batistella e Batistella Assessoria Imobiliária Ltda. - ME, na Contestação ID 48720883, suscitam preliminar de impedimento/suspeição, afirmando que a Autora é servidora do Fórum Federal de Limeira – SP e que ela é irmã de outra servidora do mesmo fórum e amiga íntima da servidora que expediu o mandado de citação, que por sua vez possui estreita relação com o servidor que assinou o documento. Sobre essa preliminar, dizem que vários atos foram praticados com celeridade incomum, culminando numa citação feita pelo aplicativo Whatsapp na pessoa de terceiro (seu irmão), quando estava em Piracicaba – SP acompanhando seu filho recém-nascido na UTI neonatal. Arguem ainda preliminar de ilegitimidade passiva da CEF e incompetência absoluta deste Juízo, aduzindo que a Autora, inclusive, ajuizou demanda na Justiça Estadual para discutir os mesmos fatos (autos nº. 1002889-85.2021.8.26.0320). No mérito, afirmam que: (i) A Autora nunca esteve vulnerável ou desamparada ao longo de todo o processo de compra e venda, sendo pessoa altamente instruída e que foi assessorada o tempo todo pelo irmão dela, que é advogado; (ii) A Autora contraiu empréstimo bancário para pagar o preço do imóvel por livre escolha, não tendo sido forçada a isso por ninguém; (iii) O imóvel foi vistoriado por profissional da instituição bancária e aprovado para o financiamento; (iv) A Autora está agindo de má-fé, pois, além de ter desistido do negócio sem motivo, está forçando a resolução do contrato sem deixar a posse do bem e pagar a contraprestação a que se obrigou, e só manifestou a desistência 60 (sessenta) dias após ter obtido as chaves; (v) Foram até feitos ajustes no contrato justamente para atender as demandas da Autora; (vi) Deve prevalecer o princípio da conservação do contrato, dada a ausência de vícios formais ou de vontade; (vii) A culpa por eventuais danos no imóvel é exclusiva da Autora, que provavelmente deixou entrar água da chuva; (viii) Inexiste razão para devolver-lhe valores dados em pagamento do preço, pois ela está inadimplente; (ix) Não há provas de danos morais, que não podem ser presumidos no caso concreto; (x) Em caso de condenação, o valor da indenização deverá ser arbitrado em patamar razoável; (xi) A Autora deve ser condenada a pagar multa por litigância de má-fé. Na mesma peça (a partir da fl. 35), os Réus apresentaram Reconvenção, sustentando que a Autora deixou de adimplir suas obrigações quanto à entrega das chaves e à outorga da escritura do apartamento que ela oferecera como parte do preço, razão por que requerem que ela seja compelida a tanto, sob pena de multa diária, sem prejuízo de fixação de valor a ser pago a título de aluguel até o cumprimento da obrigação. Por fim, pedem a condenação da Autora ao pagamento de indenização por danos morais no importe de 30 (trinta) salários-mínimos. Réplica à Contestação da CEF no ID 48884801. O Itaú Unibanco S/A, na Contestação ID 51960757, suscita a própria ilegitimidade passiva, referindo que apenas forneceu quitação do financiamento do apartamento dado como parte do pagamento do preço. No mérito, afirma que, se o imóvel pode ser reparado por R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), não há como reconhecer que esteja imprestável ao uso. Ademais, defende que esse valor é ínfimo diante do preço acordado, não justificando o desfazimento do negócio. Por fim, aduz que inexistem danos morais indenizáveis. Réplicas às Contestações do Itaú e de Flávio Roberto Batistella e Batistella Assessoria Imobiliária Ltda. - ME nos IDs 52051230 e 52598028, respectivamente. A Autora contestou a Reconvenção no ID 52598751, arguindo preliminar de litispendência, por se tratar das mesmas alegações e pedidos formulados nos autos do processo nº. 1002889-85.2021.8.26.0320, em trâmite na 1ª Vara Cível da Comarca de Limeira – SP. No mérito, afirma que a multa diária requerida pelos Reconvintes é descabida e que eles não sofreram danos morais. Quanto ao arbitramento de aluguel, refere que está arcando com o custeio das despesas do apartamento e da casa ao mesmo tempo, sendo que requereu antecipação dos efeitos da tutela para poder desocupar o bem o quanto antes e voltar ao apartamento. A CEF informou ter suspendido a cobrança das prestações por débito automático (ID 140870031). A Autora, na petição ID 241602507, requereu o cumprimento provisório do acórdão que condenou a CEF, no Agravo por ela interposto, ao pagamento de multa de 01% (um por cento) do valor da causa por litigância de má-fé. Réplica à Reconvenção no ID 241702432. As partes foram instadas a se manifestar sobre o interesse na dilação probatória, tendo a Autora requerido a produção de prova pericial e oral, consistente na oitiva de testemunhas (ID 241661157); os Réus Flávio Roberto Batistella e Batistella Assessoria Imobiliária Ltda. - ME postularam o depoimento pessoal da Autora e a realização de perícia para arbitramento do valor da locação (ID 241702432); a CEF e o Itaú ficaram em silêncio. Na petição ID 248757627, a Autora requer a concessão de antecipação de tutela para desocupar a casa e voltar a morar no apartamento, sustentando que o cheiro do primeiro imóvel está insuportável e que seus filhos têm asma. O processo foi saneado (ID 258127807), afastando-se todas as preliminares, deferindo-se a prova pericial requerida pela Autora e indeferindo-se o reexame da tutela provisória de urgência pretendida. Dessa decisão foi interposto Agravo de Instrumento pelos Réus Flávio Roberto Batistella e Batistella Assessoria Imobiliária Ltda. -ME (ID 262420521). Após manifestação do perito, as partes apresentaram quesitos e indicaram seus assistentes técnicos, tendo os Réus Flávio Roberto Batistella e Batistella Assessoria Imobiliária Ltda. - ME postulado a apresentação do currículo do experto para análise e eventual impugnação de sua indicação (ID 262533807). A Autora requereu o levantamento de depósito judicial feito pela Ré CEF, para pagamento de multa por litigância de má-fé (ID 261361402). Na decisão ID 269266403, foi deferido o levantamento da multa pela Autora, determinada a apresentação de currículo pelo perito e indeferido parte dos quesitos apresentados pelas partes. Apresentado o currículo, o perito foi aceito pelos Réus (ID 273627056). Os honorários periciais foram arbitrados em R$ 3.570,00 (três mil, quinhentos e setenta reais), a serem divididos entre a Autora e os Réus Flávio Roberto Batistella e Batistella Assessoria Imobiliária Ltda. - ME, que comprovaram o depósito de suas partes nos ID 277181661 e 277530969. A perícia no imóvel foi designada para 12/04/2023 (ID 279188508). O Réu Itaú apresentou quesitos e indicou assistente técnico no ID 284557522, no mesmo dia em que juntado o Laudo Pericial (ID 284610936). A Autora concordou com o resultado da perícia, à exceção do valor estimado do aluguel (ID 285488081). Asseverou que o Réu Flávio Roberto Batistella mentiu ao perito sobre a última reforma ter sido feita em 2018, visto que há conversas de whatsapp mantidas com uma corretora da imobiliária Ré demonstrando que o imóvel havia sido reformado pouco antes de ser fechada sua compra. Por isso, pleiteia ainda a condenação do Réu ao pagamento de multa por litigância de má-fé. Os Réus Flávio Roberto Batistella e Batistella Assessoria Imobiliária Ltda. - ME discordaram das conclusões do perito, sustentando que o laudo baseou-se em meras impressões e que não é crível que, sendo os vícios aparentes, a Autora, em nenhuma oportunidade em que esteve visitando o imóvel, não visualizou qualquer um deles. Para eles, a Autora arrependeu-se da compra (mesmo tendo decorrido 60 dias entre a primeira visita e a assinatura do contrato) e está forçando o desfazimento do negócio judicialmente. Também discordaram do valor estimado para o aluguel, que deveria variar entre R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos reais) e R$ 5.000,00 (cinco mil reais), sendo de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a locação se considerado 0,5% (meio por cento) do valor da transação. Com tais ponderações, defenderam a nulidade do laudo e requereram a nomeação de novo experto, com o agendamento de nova vistoria. Reiteraram ainda o interesse no depoimento pessoal da Autora e na inquirição de testemunhas, apresentando o rol e parecer de assistente técnico (ID 286470714). O Réu Itaú impugnou o laudo afirmando que não foram respondidos diretamente os seus quesitos, prejudicando sua defesa nos autos, motivo pelo qual requereu a intimação dele para respondê-los (ID 286667013). Na decisão ID 322609598, foi reafirmada a preclusão do direito de o Réu Itaú apresentar quesitos e indicar assistente técnico, determinada a intimação do perito para se manifestar sobre a impugnação do laudo realizada pelos Réus e foi designada audiência de instrução para colher o depoimento pessoal da autora e das testemunhas arroladas pelos Requeridos. O perito prestou esclarecimentos no ID 327499591. Na audiência de instrução (ID 328158534), foi tomado o depoimento da Autora e inquiridas 02 (duas) testemunhas, além de ter sido ouvida 01 (uma) pessoa como informante. Encerrados os trabalhos, foi deferido prazo para apresentação de memoriais. Nas alegações finais do ID 328827902, a Autora afirma que as testemunhas ouvidas não corroboraram os fatos. Diz que a testemunha Graciela relatou fatos de “ouvir dizer”, que a informante Tatiane tem interesse na causa, pois é a corretora que intermediou a compra da casa pela Autora, e que a testemunha Robson ateve-se a fazer um discurso sobre vícios ocultos. Mesmo assim, aduz que a testemunha Graciela acabou informando que os imóveis da imobiliária passavam por manutenções rotineiras, ao passo que a testemunha Robson disse que a casa objeto da ação estava em manutenção (reforma com intenção de venda) quando visitado pela Autora. A Autora ainda defende que, como as testemunhas confirmaram que o Réu Flávio morava no imóvel antes de vendê-lo, era impossível que ele desconhecesse os vícios constatados na perícia, o que revela que a reforma foi feita com o intuito de esconder esses vícios. A Autora também requer a concessão de tutela provisória de evidência e reitera o pedido de condenação do Réu Flávio ao pagamento de multa por litigância de má-fé. Por fim, pede a procedência de seus pedidos e a improcedência da reconvenção. A CEF limitou-se a pedir a improcedência dos pedidos, afirmando que as pretensões da Autora não podem ser dirigidas a ela (ID 330349013). Os Réus Flávio Roberto Batistella e Batistella Assessoria Imobiliária Ltda. - ME, nos seus memoriais (ID 330790525), afirmam que a Autora ainda reside no imóvel, revelando que ele é habitável. Acrescentam que a corretora, ouvida como informante, mostrou outros imóveis do portfólio da imobiliária à Autora, mas ela se interessou somente pela casa que acabou adquirindo. Ressaltam os Réus que a testemunha Graciela confirmou que o Réu Flávio realizara várias reformas no imóvel, visando ao bem-estar de seus ocupantes, e que a imobiliária disponibilizou profissionais para os reparos necessários, o que foi recusado. Além disso, a prova oral ainda confirmou que não foi o Réu quem construiu a casa, não podendo responder por seus problemas estruturais, pois dizem respeito ao processo de edificação. Os Réus tornaram a impugnar o laudo pericial, passando a apontar todas as suas discordâncias sobre as conclusões do perito. Ao final, pediram a improcedência de todos os pedidos formulados na inicial e a procedência da reconvenção. O Réu Itaú reiterou sua ilegitimidade ad causam e defendeu a inocorrência de danos morais à Autora (ID 331257948). Foi expedido ofício para pagamento dos honorários periciais (ID 333809486). A Autora juntou os comprovantes de depósito judicial feitos desde a concessão da tutela provisória de urgência (ID 338685072 e ID 351423895). Os autos vieram conclusos para julgamento. É o breve relatório. Fundamento e decido. II. FUNDAMENTAÇÃO II.1. Preliminarmente – Incompetência da Justiça Federal para Processar e Julgar os Pedidos Formulados em Reconvenção A Reconvenção é instituto representado pela ampliação objetiva do processo (art. 286, p. único, do CPC/15), sendo que a jurisprudência e a doutrina apontam 05 (cinco) pressupostos para a sua admissibilidade (art. 343 do CPC/15): (i) Aquele que apresenta Reconvenção deve agir em nome próprio e na defesa de direito próprio; (ii) A pretensão manifestada pelo Réu na Reconvenção deve ser conexa com a Ação principal ou com o fundamento da defesa; (iii) É necessário que haja identidade parcial de partes na Ação e na Reconvenção; (iv) A Reconvenção só pode ser processada se o Juízo tiver competência para a Ação e para a Reconvenção (art. 327, §1º, inc. II, do CPC/15); (v) A Reconvenção só pode ser processada se houver identidade procedimental (art. 327, §1º, inc. III, do CPC/15). Sendo necessária a existência de uma conexão para ser deduzida nos autos, não se pode olvidar que a Reconvenção só pode ser julgada se o Juízo da Ação for competente para apreciá-la. Na prática, significa dizer que, se o Réu tivesse se valido de uma Ação autônoma e não de uma Reconvenção, este Juízo deveria ser o competente para julgá-la. Ocorre que, no caso concreto, este Juízo é absolutamente incompetente para examinar a Reconvenção. Isso porque a relação reconvencional envolve apenas os Réus Flávio Roberto Batistella e Batistella Assessoria Imobiliária Ltda. – ME e a Autora, o que torna a Justiça Federal incompetente pela ausência da União Federal, de autarquia ou de empresa pública federal na condição de autora, ré ou oponente (art. 109, inc. I, da CF/88). Nesse sentido, destaca-se julgado deste E. TRF3 análogo ao presente caso: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. RECONVENÇÃO. EXTINÇÃO SEM MÉRITO. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM CONFORMIDADE À COMPLEXIDADE DA CAUSA. ART. 20, §4º, DO CPC. I - Reconvenção extinta sem resolução de mérito, ante o reconhecimento da incompetência da Justiça Federal para processar e julgar o feito, uma vez que a União não integrava qualquer dos pólos. II- A fixação dos honorários, no caso em apreço, observa o art. 20, §4º do CPC, o qual faz remissão expressa às alíneas "a", "b" e "c" do §3º - de modo que o Juiz não está vinculado a fixá-los com base em percentual do valor da causa. III- In casu, a questão atinente à incompetência da Justiça Federal não se apresenta complexa, podendo, inclusive, ser conhecida de ofício pelo Juiz. Por sua vez, a atuação do causídico da reconvinda limitou-se à apresentação de peça contestatória, razão pela qual a fixação dos honorários advocatícios pelo Juízo a quo em R$ 5.000,00 afigura-se adequada. IV- Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, QUARTA TURMA, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 513376 - 0021948-22.2013.4.03.0000, Rel. DESEMBARGADORA FEDERAL ALDA BASTO, julgado em 30/01/2014, e-DJF3 Judicial 1 DATA:14/02/2014) (g.n.). Veja-se que a conexão existente entre a Reconvenção (Ação autônoma) e a Ação principal não altera a competência absoluta prevista no art. 109, inc. I, da CF/88. Consequentemente, caberá aos Corréus, se ainda desejarem, propor Ação autônoma diretamente no foro estadual competente. Dessa forma, ante a incompetência absoluta da Justiça Federal para processar e julgar a Reconvenção, deve haver, quanto a esta, a extinção do feito sem resolução do mérito. II.2. Mérito II.2.1. Existência de Danos no Imóvel Adquirido pela Autora A principal controvérsia entre as partes diz respeito à ocorrência ou não de vícios redibitórios no imóvel adquirido pela Autora do Réu Flávio Roberto Batistella, compreendido como aqueles vícios ocultos que atingem a coisa, objeto de um negócio jurídico de natureza civil, desvalorizando-a ou tornando-a imprópria para o seu uso (arts. 441 a 446 do CC/02). De acordo com o Laudo Pericial (ID 284610936, fl. 20), foram encontradas diversas avarias no imóvel: umidade ascendente em paredes da sala de jantar, da sala de estar, do corredor interno, da suíte e dos dois quartos dos filhos; apodrecimento de rodapé decorrente da umidade ascendente nas paredes; umidade ascendente na lateral esquerda do muro; fissuras e trincas nas paredes laterais, na laje e na área da piscina; e falha de impermeabilização do baldrame. A respeito desses vícios, o perito ainda respondeu (ID 284610936, fl. 22): 1. Os vícios identificados no imóvel decorrem de umidade ascendente e/ou descendente? Quais as causas dessa umidade (falta de impermeabilização, telhas quebradas ou mal colocadas, ausência de manutenção, mau uso do bem, etc.)? Resposta: Na área interna: (Paredes, rodapés) e na lateral do muro decorrem de umidade ascendente. Causas: Falha na impermeabilização, ausência de manutenção e imperícia na instalação dos rodapés. Na area externa: (laje e paredes laterais) decorrem de umidade descendente. Causas: Falta de impermeabilização da laje, falta de vedação em alguns pontos no telhado e ausência de manutenção do telhado. O técnico do Juízo informou que todos esses vícios não prejudicam a parte estrutural do imóvel, embora possam gerar mofo e bolor que podem causar doenças, comprometendo a saúde e a integridade física dos ocupantes (ID 284610936, fl. 22, quesito 2). Todas as constatações do perito estão embasadas nas fotografias de fls. 05/15 do ID 284610936, que demonstram sinais claros dos dados referidos por ele, implicando descascamento de tinta de paredes e banheira, desprendimento de reboco, desfazimento de rodapés, afundamento e descolamento de piso externo e aparecimento de bolhas entre o reboco e o graffiato em parede externa. Vale frisar que nenhum dos Réus negou propriamente a ocorrência desses danos, divergindo em relação à Autora sobre sua natureza e suas causas, questões a serem discutidas nos capítulos seguintes desta sentença. II.2.2. Causas dos Danos Verificados pelo Perito Judicial Conforme o Laudo Pericial de ID 284610936, foi afastada a possibilidade de as infiltrações e rachaduras terem advindo de água de chuva que adentrou o imóvel por janelas abertas, tendo sido causadas por eventos anteriores (fl. 16, quesito 8 dos Réus). O Perito ainda afirmou que: (i) A fotografia nº. 13 demonstra que houve falha na instalação de janela (fl. 17, quesito 12 dos Réus); (ii) Não foi constatado vazamento nos banheiros atribuível a desgaste natural de conexões da pia e do vaso sanitário (fl. 17, quesito 13 dos Réus); (iii) As anomalias nas paredes não podem ser atribuídas a ação mecânica (fl. 18, quesito 14 dos Réus); (iv) A umidade das paredes não se deve à ação do tempo e ao desgaste dos materiais empregados nelas (fl. 18, quesito 15 dos Réus); (v) O telhado necessita de manutenção, tendo as fotografias nº. 26, 27 e 28 apontado que as telhas foram sobrepostas sem grampos e vedação, que foi aberto canal para a instalação de ar condicionado sem a necessária vedação e que não foram substituídos os rufos e as pingadeiras danificadas (fl. 18, quesito 16 dos Réus, e fls. 14/15); (vi) Houve falha humana no assentamento de pisos, revestimentos e pedras decorativas (fl. 19, quesito 18 dos Réus). Ao final, o Perito concluiu que as falhas aferidas advêm de ação humana na fase de construção (fl. 22, quesito 04 do Juízo) e que nenhuma delas pode ter surgido ou sido potencializada por mau uso do imóvel pela Autora (fl. 23, quesito 05 do Juízo). O parecer do assistente técnico dos Réus reconhece todos os vícios apontados pelo perito, mas os atribui, no geral, à falta de manutenção pela Autora (que já residia no imóvel há 24 (vinte e quatro) meses quando realizada a perícia judicial) e à ação do tempo e do uso normal dos equipamentos e estruturas da casa (ID 286470722). O assistente, todavia, não rebate adequadamente o Laudo Pericial. Apesar de afirmar que a maioria das conclusões do Perito carece de embasamento técnico, o assistente não as rebateu com argumentos lastreados em conhecimentos da sua área de expertise, limitando-se a justificar seus pontos de vista por meio de conjecturas ou sem apontar provas técnicas e fáticas de suas afirmações. A título de exemplo, pode-se extrair do parecer ID 286470722 a afirmação de que a existência de uma cadeira na área externa da piscina indica utilização normal daquele espaço (fl. 08), ou a tese de que as fotografias tiradas do telhado demonstram desgaste natural, mesmo diante da ausência de grampos e vedação adequada nas telhas (fl. 10), ou a afirmação de que algumas conclusões do perito sobre infiltração e umidade ascendente são destituídas de embasamento por não ter sido utilizado nenhum equipamento técnico, conquanto as próprias conclusões do assistente não se apoiem no uso de qualquer equipamento (fl. 16). O assistente técnico não apresentou argumentos sólidos para justificar sua conclusão de que todas as avarias verificadas por ele e pelo Perito decorrem do desgaste natural do imóvel e que somente surgiram depois da imissão da Autora na posse, ao longo dos 24 (vinte e quatro) meses seguintes. O técnico do Juízo, ao contrário, justificou que os vícios de infiltração (por umidade ascendente ou descendente) estão relacionadas a falhas na fase construtiva, como a falta de impermeabilização adequada do baldrame (que fixa a construção no terreno) e ausência de prendimento e vedação das telhas. Não se pode olvidar, ainda, que a prova testemunhal produzida pelos Réus vai ao encontro das conclusões do perito judicial e não do assistente técnico. A esse respeito, a informante Tatiana Cristina Penedo Alonso, corretora de imóveis, disse que, na primeira visita que fez com a Autora, o imóvel estava passando por uma reforma, esclarecendo-lhe que era costume do Réu Flávio Roberto Batistella reformá-lo com frequência, no intuito de mantê-lo atualizado com as tendências de mercado. Ela também disse que o imóvel fora adquirido de terceiro e que o Réu sempre o “atualizava” (ID 328165270). Ademais, a testemunha Graciela Fabiana dos Santos Miranda confirmou que a casa fora adquirida de terceiros pelo Réu Flávio e disse ter ouvido que ele já havia feito várias reformas (ID 328165261). A testemunha Robson Batista de Souza, de seu turno, declarou que se dirigira até o imóvel, a pedido do Réu Flávio, quando a Autora já havia se mudado para ele, a fim de solucionar um problema de infiltração de água gerado pela instalação do condicionador de ar. Disse também que ouviu da Autora que a filha havia, no dia anterior, deixado a janela do quarto aberta e que tinha entrado água da chuva. Também confirmou ter participado da reforma da casa, embora não tenha atuado na execução dos serviços (ID 328165276). Das provas orais acima mencionadas se extrai que o imóvel foi reformado mais de uma vez e que, inclusive, estava passando por mais uma obra quando a Autora foi visitá-lo com o interesse de adquiri-lo. Por outro lado, o fato de ter entrado água da chuva em apenas um dos quartos e somente em uma oportunidade não justifica as infiltrações constatadas nas paredes externas e nos outros cômodos, tampouco na laje. Portanto, não há como aceitar a declaração da testemunha Robson como prova suficiente de que todas as infiltrações indicadas pelo perito foram causadas pela chuva que entrou pela janela de um dos quartos. Diante do conjunto probatório, conclui-se que, sendo os vícios constatados provenientes de má execução dos serviços feitos na fase construtiva, pode-se afirmar que as várias reformas feitas pelo Réu Flávio buscavam não só atualizar o imóvel, alinhando-o a tendências de mercado, mas também eliminar vícios provocados por infiltração. Afinal, a ação da água nas paredes e laje da casa por capilaridade ascendente ou descendente deixa marcas visíveis e costumam surgir de tempos em tempos se não for feita a impermeabilização corretiva, danificando a pintura, o reboco e, eventualmente, móveis e rodapés. Se esses danos surgiram após a imissão na posse pela Autora, significa dizer que as reformas anteriores não sanaram as infiltrações definitivamente, o que permite afirmar que elas também apareceram durante os cerca de 05 (cinco) anos em que o Réu Flávio residiu na casa. Consequentemente, a última reforma, feita durante o período de negociação para compra e venda do imóvel, escondeu os vícios até então aparentes. II.2.3. Configuração de Vício Redibitório Reconhecido que os danos aferidos pelo Perito Judicial decorrem de causa anterior à aquisição do imóvel pela Autora, há que se analisar se, pelas circunstâncias fáticas provadas nos autos (arts. 371 e 373 do CPC/15), eles podem ser considerados legalmente vícios ocultos. Veja-se que os arts. 441 a 446 do CC/02 estabelecem as regras sobre os vícios redibitórios: Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor. Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas. Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço. Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato. Art. 444. A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, se perecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição. Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade. § 1 o Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis. § 2 o Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o disposto no parágrafo antecedente se não houver regras disciplinando a matéria. Art. 446. Não correrão os prazos do artigo antecedente na constância de cláusula de garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes ao seu descobrimento, sob pena de decadência. (g.n.). Como se pode notar, o alienante responde pelos vícios ocultos existentes ao tempo da tradição (art. 444 do CC/02). Desse modo, o adquirente tem o direito de redibir o contrato ou de obter abatimento no preço (art. 445 do CC/02). Como afirmado nos capítulos antecedentes, é provável que as infiltrações tivessem deixado marcas até facilmente constatáveis no imóvel objeto da ação, porém a reforma feita pouco antes da alienação encobriu-as. Consequentemente, elas tornaram-se, a partir de então, vícios ocultos, que não puderam ser identificados pela Autora durante a fase de negociação e mesmo depois da assinatura dos contratos de compra e venda e de financiamento. Cabe ressaltar ainda que o técnico deste Juízo, na manifestação complementar ao Laudo (ID 327499591), esclareceu que as infiltrações podem aparecer imediatamente ou levar meses para serem percebidas, e os tempos de estiagem contribuem para que esses vícios não apareçam ou para que sejam facilmente encobertos até por uma demão de tinta. Ainda, ao abordar especificamente o tempo na cidade de Limeira – SP quando da aquisição do imóvel e quando de sua vistoria para elaboração do laudo, o Perito Judicial pontuou (ID 327499591): Segundo consta da base de dados do INMET - Instituto Nacional de Meteorologia, no período em que se iniciaram as tratativas para aquisição do imóvel, ou seja, no período de setembro a novembro do ano de 2020, as temperaturas eram altas com baixo índice de precipitação. E por conta disso as infiltrações não eram aparentes, contudo, na data de 12/04/2023 (data designada para realização de perícia técnica) o cenário era outro, haja vista as condições climáticas e chuvas que ocorreram o que corroboraram para a eficiência do laudo, visto que se há problemas de infiltrações no imóvel, elas serão encontradas em períodos de chuvas, diferente do período de estiagem quando da compra. E por conta disso as infiltrações não eram aparentes, contudo, na data de 12/04/2023 (data designada para realização de perícia técnica) o cenário era outro, haja vista as condições climáticas e chuvas que ocorreram o que corroboraram para a eficiência do laudo, visto que se há problemas de infiltrações no imóvel, elas serão encontradas em períodos de chuvas, diferente do período de estiagem quando da compra. O técnico indicou, por meio dos mapas acima, que, na época da venda do imóvel, a cidade passava por um período de estiagem, o que contribuiu para que as infiltrações não reaparecessem pouco tempo depois da reforma feita pelo Réu Flávio. E como ele mesmo afirmou, é justamente no período de chuvas mais intensas (como na época da perícia) que esses vícios costumam ressurgir, ficando aparentes. Há ainda que se mencionar que a Contestação ID 48720867 foi instruída com provas de diálogos mantidos com a informante Tatiana pelo aplicativo Whatsapp, que revelam que o imóvel estava ocupado na época da primeira visita agendada (vide fotos no ID 48722199, fl. 02), de modo que é natural que a Autora não teve liberdade para averiguar adequadamente as condições da casa, seja pela mobília instalada, seja pela reforma que estava sendo executada. A casa estava numa condição intermediária, isto é, diferente do que era antes da obra e do que ficou após a reforma, não sendo possível à Autora saber qual era o estado de conservação do bem antes da obra que ela acabou presenciando. Desse modo, é crível a versão apresentada na Inicial no sentido de que a adquirente não se deparou com as infiltrações registradas no Laudo Pericial logo que fechou o negócio e se mudou para o imóvel. A reforma do bem logo antes da compra e venda e a estiagem que se seguiu contribuíram para ocultar os vícios e retardar seu ressurgimento. À vista desses fatos, conclui-se pela responsabilidade do Réu alienante pelos vícios constatados depois que a Autora assumiu a posse do imóvel (art. 444 do CC/02). II.2.4. Teses das Contestações dos Réus Flávio Roberto Batistella e Batistella Assessoria Imobiliária Ltda. - ME A) Vulnerabilidade e Manifestação de Vontade da Autora As alegações de que a Autora não é pessoa vulnerável e que esteve o tempo todo assessorada por advogado não afastam a responsabilidade pelos vícios ocultos. Isso porque, além de o CC/02 não prever a vulnerabilidade do adquirente como requisito para configuração do vício redibitório, foi demonstrado que as infiltrações não eram aparentes quando o negócio foi fechado e nem mesmo quando ela se imitiu na posse do imóvel. Além disso, a presença de um advogado nas visitas prévias à assinatura do contrato de compra e venda não garantiu à autora nenhuma proteção a mais senão a jurídica, pois não foi demonstrado pelos Réus que o profissional em questão tinha conhecimentos técnicos em engenharia civil para identificar vícios de infiltração que, como dito, não eram visíveis. Inclusive, convém destacar que o contrato celebrado pelas partes consignou expressamente, na Cláusula 8.6, a aplicabilidade, ao referido negócio jurídico, de todas as normas previstas no ordenamento jurídico civil vigente (ID 46745038 – fl. 09), o que, por óbvio, abrange o disposto nos arts. 441 a 446 do CC/02 (arts. 389, 390 e 391 do CC/02 e art. 3º, inc. V e VIII, da Lei nº. 13.874/2019). A liberdade de escolha também não pode ser aventada como excludente da responsabilidade dos Réus, pois a manifestação de vontade da Autora foi viciada pelo encobrimento dos vícios de infiltração. É provável que ela tivesse desistido do negócio se os conhecesse ou que ao menos tivesse negociado um abatimento do preço para custear reformas no imóvel. B) Contabilização dos Vícios no Preço do Negócio e Avaliação Realizada pela CEF Em nenhum momento os Réus ou as testemunhas/informantes ouvidas em Juízo (ID 328165261, 328165270 e 328165276) demonstraram ou mencionaram que o preço fora ajustado entre as partes levando em consideração as infiltrações (art. 373, inc. II, do CPC/15). Pelo contrário: o que se verifica é que a Autora adquiriu o bem após lhe ser passada uma ideia de que o imóvel tinha excelentes condições físicas. Ademais, o fato de o imóvel ter sido vistoriado por engenheiro da CEF não ratifica a tese de que ele não apresentava vícios de infiltração. A vistoria é feita apenas com o objetivo de avaliar o bem para definir se ele é uma garantia suficiente ao empréstimo solicitado pelo mutuário ao banco. É pacífico na jurisprudência, inclusive, o entendimento de que as instituições bancárias não respondem por vícios no imóvel nem mesmo quando financiam sua construção, se atuam como meros agentes financeiros. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E RESPONSABILIDADE POR DANOS MATERIAIS. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CESSIONÁRIA FIDUCIÁRIA DOS CRÉDITOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "O agente financeiro não ostenta legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada, quando atua em sentido estrito" (AgInt no AREsp 1.193.639/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17.4.2018, DJe de 20.4.2018). 2. No caso em análise, o banco recorrido atuou como mero credor fiduciário dos direitos creditórios decorrentes do compromisso de compra e venda firmado entre a construtora e o adquirente, e não como agente executor e operador. 3. Assim, diante das circunstâncias fáticas descritas no acórdão recorrido, conclui-se que o banco atuou, tão somente, como credor fiduciário em sentido estrito, não devendo responder pelo atraso na entrega da obra, uma vez que não teve nenhuma influência no descumprimento do contrato. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.775.338/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 17/5/2024.) Se a finalidade da avaliação pelo banco é apenas aferir a viabilidade do imóvel como garantia de um financiamento, não se pode esperar que o engenheiro vistoriador tenha se preocupado em analisar detidamente se havia ou não infiltrações ascendentes ou descendentes. Inclusive, a própria CEF, em sua Contestação, faz menção a julgado que afirma expressamente que a vistoria na edificação, quando da celebração do contrato de mútuo, não tem a função de atestar a estrutura ou a qualidade técnica da construção, mas apenas de mensurar a viabilidade econômica do bem vistoriado, e se o imóvel - que será posto em garantia hipotecária ou fiduciária - é compatível com os valores empreendidos no financiamento (ID 48648612, fl. 05). Por fim, a afirmação de que foram feitos ajustes no contrato para atender exigências da Autora também não afasta a responsabilidade pelos vícios redibitórios. No contrato de compra e venda, é natural que as cláusulas sejam escritas após o consenso das partes, o que muitas vezes implica concessões de lado a lado. Portanto, é da natureza do contrato entabulado que algumas vontades da adquirente tenham sido atendidas, assim como, certamente, foram aceitas algumas exigências do alienante. C) Má-Fé, Enriquecimento Sem Causa e Culpa Exclusiva da Autora Os Réus não demonstraram a má-fé da Autora ao longo da instrução (art. 373, inc. II, do CPC/15). De acordo com o conjunto probatório, a desistência do negócio não se deu sem motivo, como alegam na Contestação, mas porque ela identificou vícios que não sabia que o imóvel tinha. Além disso, a intenção manifestada na Inicial é a de restabelecer o status quo ante, devolvendo-se o imóvel adquirido e permanecendo com o apartamento oferecido como parte do preço, sendo que o fato de a Autora continuar na posse da casa decorre do já noticiado desinteresse das partes na autocomposição e, consequentemente, da necessidade de obtenção de provimento jurisdicional. De mais a mais, a tese de manutenção do contrato por ausência de vícios formais ou de vontade ficou afastada no capítulo anterior, em que foi demonstrado, de acordo com as conclusões do Laudo Pericial, que a manifestação de vontade da Autora ficou comprometida pelo ocultamento dos vícios de infiltração pela reforma que estava sendo feita quando ela visitou o imóvel. Nesse sentido, a propósito, o art. 147 do CC/02 dispõe que o silêncio intencional de uma das partes sobre fato ou qualidade que a outra haja ignorado constitui omissão dolosa, podendo acarretar a anulação do negócio jurídico por dolo (art. 145 do CC/02). Por fim, a culpa exclusiva da Autora pelos danos constatados no imóvel foi afastada nos capítulos precedentes, em que ficou demonstrado que as infiltrações consistiam em vícios redibitórios cujas causas remontam à fase construtiva. D) Exceção de Contrato Não Cumprido Quanto ao fato de a Autora não ter pagado integralmente o preço, quer parecer que a justificativa baseia-se na exceção de contrato não cumprido do art. e 477 do CC/02: Art. 477. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la. No entanto, o referido instituto – decorrente da função integrativa do princípio da boa-fé contratual (arts. 113, 187 e 422 do CC/02) –, além de não ser incompatível com o disposto nos arts. 441 a 446 do CC/02, trata de situação totalmente diversa daquela objeto da presente demanda, não envolvendo controvérsia acerca dos meios de assegurar o cumprimento recíproco das obrigações assumidas de um contrato já concluído. E) Demais Teses da Defesa As demais teses defensivas, afetas à indenização por danos morais, serão tratadas mais à frente. II.2.5. Contestações dos Réus CEF e Itaú – Teses sobre a Resolução do Contrato de Compra e Venda A petição inicial não imputa aos bancos Réus a prática de nenhum ato ilícito ou responsabilidade pelos vícios redibitórios. Na verdade, a manutenção de ambos no polo passivo justifica-se pela necessidade de extinguir o contrato de financiamento firmado com a CEF e o pagamento feito ao Itaú para quitação do financiamento anterior, caso o contrato de compra e venda firmado pela Autora e pelos outros Réus seja resolvido (acessoriedade). Por isso, é desnecessário analisar se esses negócios apresentam vícios, pois não se trata de questões controvertidas nestes autos. Nesse sentido, destaca-se o entendimento deste E. TRF3 em caso análogo: APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DOS VENDEDORES. VÍCIOS REDIBITÓRIOS/OCULTOS DE ORIGEM CONSTRUTIVA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. REALIZADA PROVA PERICIAL TÉCNICA NO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES PAGAS. POSSIBILIDADE. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DANOS MATERIAIS. REPSONSABIIDADE DOS VENDEDORES, DONOS DA OBRA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A questão debatida nos autos diz respeito com a contratação pelos autores, de financiamento com a CEF no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, para aquisição do réu de imóvel que, apresentou vícios construtivos que dificultam seu uso e habitabilidade, ensejando a propositura da ação para desfazimento do negócio e ressarcimento pelos danos suportados. 2. Rechaçada a alegação de cerceamento dos Apelantes. Na hipótese o laudo pericial executado pelo expert nomeado pelo juízo, que constatou a origem dos vícios como sendo decorrentes da imperícia da execução da obra, se revela suficiente ao deslinde da causa, nos termos do artigo 373 do CPC/15. 3. Tanto a CEF como os vendedores corréus, são parte legitima para o pedido de rescisão do contrato de compra, venda e mútuo, bem como de restituição dos valores pagos pelos autores, justamente por se tratar de contratos funcionalmente coligados. 4. A rescisão financiamento contraído perante a CEF é consectário lógico e imediato do reconhecimento do direito à rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, firmado com os vendedores, em decorrência da constatação de vícios redibitórios no imóvel, de origem construtiva. 5. Ao pretender a rescisão do contrato de compra e venda com financiamento da CEF no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, em razão de vícios de construção, buscam os autores, em verdade, a resolução/redibição do contrato de compra e venda, em decorrência da aparição de vício oculto que atinge o próprio objeto do contrato (imóvel), tornando-o impróprio ao uso a que é destinado (vício redibitório). 6. A situação dos autos se amolda perfeitamente à previsão do artigo 441 do Código Civil. O contrato de compra e venda, como sabido, é comutativo, dado que é um pacto oneroso e bilateral (o vendedor deve transferir a propriedade da coisa vendida e o comprador pagar o preço). Também há vícios na coisa, que reduziram o custo e que eram desconhecidos pelos compradores ora apelados, na data da avença. E, conforme acima exposto, os defeitos no imóvel foram suficientemente demonstrados nos autos. 7. Precedentes. 8. A consequência da rescisão do contrato pela constatação de vícios redibitórios é o retorno ao statu quo ante, isto é, as partes devem retornar à posição jurídica em que se encontravam antes da celebração do contrato, consoante dispõe a Súmula 543 do C. Superior Tribunal de Justiça. (...). 16. Recurso de apelação dos autores a que se dá provimento para declarar a LEGITIMIDADE PASSIVA dos vendedores MARCELO DA COSTA MAIA e EDILENE BRAULIO DE MELO MAIA e, prosseguindo no julgamento do mérito, na forma do artigo 1.013, § 3º do CPC/15, julgar parcialmente procedentes os pedidos, nos termos da fundamentação do voto condutor. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0000501-51.2003.4.03.6103, Rel. Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, julgado em 27/06/2023, DJEN DATA: 30/06/2023) (g.n.). Justamente por isso, em caso de procedência dos pedidos formulados na Inicial, os bancos não arcarão com as verbas de sucumbência, pois não deram causa à ação (princípio da causalidade). No que tange à afirmação de que o valor orçado para reformar o imóvel (em torno de R$ 60.000,00 – sessenta mil reais) é ínfimo diante do preço que a Autora se comprometeu a pagar (R$ 800.000,00 – oitocentos mil reais), não se pode olvidar que o princípio da conservação dos contratos (art. 170 do CC/02 e Enunciado nº. 22 da I Jornada de Direito Civil do CJF) não é absoluto, cedendo espaço nas hipóteses de nulidade (arts. 166 e 167 do CC/02) e de anulabilidade do negócio jurídico (art. 171 do CC/02), por exemplo. No caso dos autos, considerando que os vícios redibitórios atuam no plano da eficácia do negócio jurídico, há previsão legal para redibir o contrato ou obter abatimento do preço pago, sejam os vícios ocultos conhecidos ou não pelo alienante (arts. 441 e 444 do CC/02), não tendo sido estabelecido um valor ou percentual mínimo para o exercício de uma dessas 02 (duas) opções. Mesmo assim, é de fato possível a aplicação do referido princípio nos casos de vícios redibitórios[1] (arts. 157, §2º, 170, 183, 184 e 421, p. único, do CC/02, arts. 1º, §§2º e 4º, e 2º, inc. III, da Lei nº. 13.874/2019 e Enunciados nº. 148, 149 e 176 da III Jornada de Direito Civil do CJF/STJ). Todavia, sua aplicabilidade exige a existência de provas suficientes que indiquem a desproporcionalidade da opção pretendida pelo adquirente (art. 373, inc. II, do CPC/15). Nesse contexto, o único elemento existente nos autos a justificar a desproporcionalidade da pretensão de rescisão contratual é o orçamento de ID 46746498, juntado aos autos pela própria Autora, o qual indica o valor de R$ 62.000,00 (sessenta e dois mil reais). No entanto, a leitura do referido documento revela que esse montante corresponde apenas à execução da mão de obra para o ano de 2021[2] – ou seja, não há elementos nos autos que permitam concluir, com certeza e precisão suficientes, o valor total atualizado da obra, computando-se a mão de obra e os materiais. Além disso, verifica-se, também na íntegra do referido documento, que a execução dos serviços seria realizada em 06 (seis) etapas e demandaria a desocupação total do imóvel por, no mínimo, 02 (dois) meses[3]. Dessa forma, ante a inexistência de provas concretas a demonstrar a desproporcionalidade da opção do adquirente (arts. 371 e 373, inc. II, do CPC/15), a possibilidade de redibir o contrato na hipótese de vícios ocultos, portanto, é uma exceção legal ao princípio da conservação dos contratos. II.2.6. Resolução do Contrato de Compra e Venda e Restabelecimento do Status quo Ante em Relação a Todas as Partes Reconhecidos os vícios redibitórios pelo conjunto probatório que instrui os autos e, conforme demonstrado acima, inexistindo comprovação da desproporcionalidade da opção pretendida na Inicial (arts. 371 e 373, inc. II, do CPC/15), a Autora pode rejeitar a coisa, nos termos do art. 441 do CC/02. Consequentemente, o contrato de compra e venda deve ser resolvido, restabelecendo a situação das partes anterior a esse negócio. Nesse sentido, o Réu deve receber de volta a imóvel recusado pela Autora; esta, de seu turno, faz jus à manutenção do apartamento oferecido como pagamento parcial do preço. O desfazimento do vínculo contratual reflete no contrato de financiamento firmado pela Autora e a CEF (acessoriedade), que também deve ser extinto, com a devolução, pela instituição financeira, das prestações pagas e com o levantamento das parcelas que foram depositadas judicialmente ao longo da tramitação deste processo. Outra consequência alcança o Réu Itaú (acessoriedade), que deve devolver o dinheiro recebido da CEF para quitação do contrato de financiamento firmado com o Réu Flávio. Em relação ao apartamento dado pela Autora como parte do pagamento do preço, o Réu Flávio afirmou, na Contestação, que o alienara a terceiro, juntando cópia do instrumento de promessa e compra e venda celebrado em 26/11/2020 (ID 48722180). Apenas não conseguiu outorgar a escritura definitiva e entregar as chaves ao comprador em razão da tutela provisória de urgência deferida e da recusa da Autora de dar-lhe estas. Nesse contexto, ainda assim a devolução do apartamento é devida, pois a transferência da propriedade ao Réu não chegou a se concretizar, tampouco sua transferência a terceiro. O compromisso de compra e venda foi celebrado com terceiros no mesmo dia do contrato de compra e venda firmado pela Autora com o Réu Flávio, isto é, 26/11/2020 (ID 46745038). No instrumento firmado com esses terceiros, inclusive, o Réu declarou-se proprietário do apartamento (ID 48722180, fl. 02), o que não era verdade, pois a propriedade e os demais direitos reais sobre imóveis só se transmitem com o registro no cartório de registro de imóveis (art. 1.227 do CC/02), e esse ato não chegou a ser concluído, até porque foi concedida tutela provisória de urgência para que fosse averbada a existência deste processo na matrícula do apartamento (ID 47167651). Em relação ao Requerido Itaú, caber-lhe-á devolver à CEF o dinheiro recebido para quitação do contrato de financiamento celebrado com o Réu Flávio. II.2.7. Danos Materiais Os danos materiais são aqueles que atingem o patrimônio corpóreo de alguém (arts. 402 a 404 do CC/02), podendo ser: (i) Danos Emergentes: os danos emergentes (danos positivos) abrangem o que a pessoa efetivamente perdeu. Trata-se de um prejuízo já suportado, ou seja, um dano pretérito. (ii) Lucros Cessantes: os lucros cessantes (danos negativos) abrangem o que a pessoa razoavelmente deixou de lucrar, ou seja, a frustração de lucro. Nesses casos, a indenização mede-se pela extensão do dano (art. 944, caput, do CC/02), o que leva à conclusão de que eles só são indenizáveis na medida em que foram demonstrados. No caso, à luz dos fundamentos já apresentados, deve o Réu Flávio Roberto Batistella ressarcir os R$ 2.000,00 (dois mil reais) que a Autora gastou com sua mudança para o imóvel adquirido (ID 46747350), bem como lhe pagar outros R$ 2.000,00 (dois mil reais) para custear a nova mudança, valor que é razoável por ser o mesmo despendido na primeira. Ainda que a despesa com a próxima mudança seja superior, não poderá ser demandado qualquer complemento, dado o princípio da congruência, estando a sentença limitada ao que foi expressamente pedido pela parte (art. 492 do CPC/15). A responsabilidade da imobiliária não se justifica no caso concreto, visto que o conjunto probatório não demonstrou a atuação dela para a ocorrência dos danos. Apesar de a imobiliária ser do próprio Réu Flávio, em respeito ao princípio da autonomia patrimonial da pessoa jurídica, não ficou configurada uma atuação conjunta da pessoa jurídica para encobrir as infiltrações, tampouco se evidenciou que a corretora de imóveis sabia da existência desses vícios e omitiu-se dolosamente para influenciar na decisão da Autora de fechar o negócio. Assim, deve prevalecer a separação de personalidades jurídicas entre os dois Réus, não podendo a sociedade empresária, via de regra, responder por atos da vida privada daquele. Sobre os R$ 4.000,00 (quatro mil reais) deverão incidir correção monetária e juros de mora somente a partir da data aposta na contranotificação de ID 46745747 (09/02/2021), pois, apesar desta noticiar o conhecimento do conteúdo da notificação do ID 46745738, não foi juntado aos autos recibo dado pelo Réu Flávio contendo a data do recebimento do documento. II.2.8. Danos Morais Os danos morais, por sua vez, caracterizam-se por uma ofensa a direitos ou interesses juridicamente protegidos, estando diretamente relacionados aos direitos da personalidade (art. 5º, inc. V e X, da CF/88 e arts. 11 e ss. do CC/02). Eventuais sentimentos como dor, vexame, sofrimento e humilhação podem ser consequências dos danos morais, mas não a sua causa. Por isso, a jurisprudência do A. STJ tem reconhecido sua ocorrência a depender da presença de circunstâncias particulares que resultem na violação considerável de algum direito de personalidade. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SAQUE EM CONTA-CORRENTE E CONTRATAÇÃO DE EMPRÉSTIMOS. FRAUDE RECONHECIDA. RESSARCIMENTO DOS VALORES PELA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. AUSÊNCIA DE DANO MORAL IN RE IPSA. HIPÓTESE EM QUE O TRIBUNAL DE ORIGEM AFASTOU A OCORRÊNCIA DE DANO EXTRAPATRIMONIAL DIANTE DAS PECULIARIDADES DO CASO. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO NEXO CAUSAL E DANO SOFRIDO. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. REEXAME DO CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. A responsabilidade objetiva da instituição financeira em decorrência de falha na prestação do serviço não afasta o dever de comprovação do nexo causal entre o dano sofrido e o serviço tido como falho. 2. O saque indevido em conta-corrente não configura, por si só, dano moral, podendo, contudo, observadas as particularidades do caso, ficar caracterizado o respectivo dano se demonstrada a ocorrência de violação significativa a algum direito da personalidade do correntista. 3. Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem afastou o dano moral, por entender que não houve outras consequências danosas ocasionadas pelo evento além daquelas referentes ao dano material. 4. Para infirmar o entendimento alcançado no acórdão e concluir pela configuração dos danos morais, seria imprescindível o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimento vedado em recurso especial, em virtude do óbice do enunciado n. 7 da Súmula desta Corte Superior. 5. Agravo interno improvido. (AINTARESP - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - 1407637 2018.03.18301-1, MARCO AURÉLIO BELLIZZE, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:25/06/2019) (g.n.). No caso, o pedido indenizatório está fundamentado em descumprimento de obrigações contratuais, do qual não se presume a ocorrência de danos morais. Assim, é necessário provar a efetiva violação de direito de personalidade, isto é, um dano extrapatrimonial provocado pelo inadimplemento do outro contratante. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESOLUTÓRIA DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES, REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. 1. Ação resolutória de contrato cumulada com restituição de valores, reparação de danos materiais e compensação de danos morais, em virtude de atraso na entrega de imóvel, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes. 2. Reconhecida a culpa do promitente vendedor no atraso da entrega de imóvel, os lucros cessantes são presumidos. 3. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que "o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial". 4. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp n. 2.196.816/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025.) (g.n.). Analisando os argumentos trazidos na petição inicial, a Autora fundamentou o pleito indenizatório na tragédia familiar que havia acabado de enfrentar (falecimento do marido), no fato de ter sido enganada pelo Réu Flávio sobre as condições reais do imóvel e na saúde da filha, cujos problemas respiratórios teriam se agravado morando num ambiente com infiltrações e mofos. Apesar de o óbito do marido ter sido um dos motivos narrados para a decisão de adquirir outro imóvel, não há nos autos afirmação nem provas de que os Réus se aproveitaram de eventual fragilidade emocional da Autora para vender-lhe a casa. O fato de ter se sentido enganada pelo Réu Flávio também não justifica a indenização por si só, porquanto o art. 443 do CC/02 prevê que os vícios redibitórios conhecidos pelo alienante implicam a restituição do que ele recebeu com perdas e danos, tão somente. À falta de presunção legal da ocorrência de danos morais nessa hipótese, reitera-se a necessidade de demonstrá-los, ônus do qual a Autora não se desincumbiu (art. 373, inc. I, do CPC/15). No que diz respeito aos problemas de saúde da filha da Autora, não há prova nos autos de que eles se acentuaram a partir da mudança para a casa nova. O relatório médico do ID 46747744, emitido em 02/03/2021 (depois da mudança, portanto), dispõe apenas que a criança/adolescente apresenta asma controlada pelo uso de medicação e aplicação de soro nasal diariamente. Não há menção de agravamento da doença ou de aumento da medicação ou do soro nasal após a alteração de endereço. Quanto a esse fato, não se pode considerar como suficiente a afirmação do perito de que mofo, bolor e infiltração num imóvel causam problemas à saúde das pessoas que nele habitam. Isso porque a alegação baseia-se numa ideia comum ou geral e não num conhecimento pertencente à sua formação profissional e especificamente aplicado ao caso concreto. II.2.9. Destino dos Depósitos Judiciais Feitos pela Autora Como o contrato de financiamento com a CEF também será extinto (acessoriedade), os depósitos judiciais feitos pela Autora deverão ser levantados por ela. Por outro lado, a CEF também terá direito a ser ressarcida do valor entregue ao Réu Flávio como parte do pagamento do preço da venda da casa adquirida pela Autora. II.2.10. Litigância de Má-fé Tanto a Autora quanto os Réus Flávio Roberto Batistella e Batistella Assessoria Imobiliária Ltda. - ME pedem a condenação da parte adversa ao pagamento de multa por litigância de má-fé. Nenhum dos comportamentos listados por eles, todavia, amoldam-se a um dos tipos do art. 80 do CPC/15. No curso do processo, verificou-se uma grande animosidade entre as partes, motivada pelo descontentamento com as atitudes tomadas por cada uma desde antes da propositura da Ação. Isso redundou, inclusive, na recusa da Autora de buscar uma solução por meio de transação mediada por este Juízo. Todas as manifestações em que se pleiteou a aplicação de multa ao adversário estão amparadas não em alguma das hipóteses do art. 80 do CPC/15, mas sim em comportamentos intransigentes na defesa do próprio ponto de vista que geraram ainda mais inconformismo no outro. Ainda que os ânimos das partes estejam exaltados em função dos dissabores que cada um disse que enfrentou por causa do outro, não houve efetiva prática de ato que ensejasse responsabilidade por dano processual. III. DISPOSITIVO Diante do exposto, quanto à Reconvenção, reconheço, de ofício, a incompetência absoluta deste Juízo para examiná-la, extinguindo o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 109, inc. I, da CF/88 e arts. 64, §1º, e 485, inc. X, do CPC/15. Quanto a Ação, confirmo a tutela provisória de urgência concedida anteriormente e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela Autora, resolvendo o mérito da causa nos termos do art. 487, inc. I, do CPC/15 para: (i) Resolver o instrumento particular de promessa de compra e venda celebrado entre a Autora e o Réu Flávio Roberto Batistella (ID 46745038) nos termos do art. 441 do CC/02, restaurando o status quo ante e, consequentemente; (ii) Reafirmar a propriedade e a posse do apartamento dado como parte do pagamento do preço em nome da Autora; (iii) Determinar devolução ao Réu Flávio Roberto Batistella da casa objeto do instrumento contratual em 90 (noventa) dias; (iv) Declarar extinto o contrato de financiamento imobiliário que a Autora firmou com a Ré CEF, devendo o banco devolver-lhe eventuais prestações que lhe foram pagas diretamente (isto é, excluídas as prestações consignadas judicialmente), incidindo correção monetária pelo IPCA (art. 389, p. único, do CC/02) a partir da data do recebimento de cada parcela; (v) Determinar ao Réu Itaú a devolução do dinheiro recebido da Ré CEF para quitação do contrato de financiamento celebrado com o Réu Flávio Roberto Batistella, incidindo correção monetária pelo IPCA (art. 389, p. único, do CC/02) a partir da data do recebimento do montante; (vi) Determinar ao Réu Flávio Roberto Batistella a devolução à CEF do dinheiro recebido dela como parte do pagamento do preço pela venda do imóvel financiado pela Autora, incidindo correção monetária pelo IPCA (art. 389, p. único, do CC/02) a partir da data do recebimento do montante; e (vii) Condenar o Réu Flávio Roberto Batistella ao pagamento de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) a título de indenização por danos materiais, incidindo correção monetária pelo IPCA (art. 389, p. único, do CC/02) e juros de mora pela Taxa SELIC desde a data da notificação do ID 46745738 (08/02/2021), dela deduzido o índice de atualização monetária adotado nesta sentença (art. 406, §1º, do CC/02). Pela sucumbência: (i) Deixo de condenar os Réus CEF e Itaú ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, pois não deram causa à ação (princípio da causalidade); (ii) Condeno os Réus/Reconvintes Flávio Roberto Batistella e Batistella Assessoria Imobiliária Ltda. - ME ao pagamento das custas e despesas processuais da Reconvenção. Com relação à Ação, as custas e despesas processuais devem ser custeadas pela Autora e pelo Réu Flávio Roberto Batistella, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada um; (iii) Em relação à Reconvenção, condeno os Reconvintes Flávio Roberto Batistella e Batistella Assessoria Imobiliária Ltda. – ME ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor da Autora, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor da referida causa (art. 85, §2º, do CPC/15); (iv) No que se refere à Ação, (a) condeno o Réu Flávio Roberto Batistella ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais de 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação (art. 85, §2º, do CPC/15) em favor da Autora; (b) condeno a Autora ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor do Réu Flávio Roberto Batistella no importe de 10% (dez por cento) a serem calculados sobre o valor de R$ 35.423,76 (trinta e cinco mil, quatrocentos e vinte e três reais e setenta e seis centavos) pleiteados a título de danos morais, devidamente atualizado pelo IPCA; e (c) condeno a Autora ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais de 10% (dez por cento) sobre metade do valor atualizado da causa (art. 85, §2º, do CPC/15) em favor da Ré Batistella Assessoria Imobiliária Ltda. – ME, considerando que, excluídos o Itaú e a CEF, há 02 (dois) Réus no polo passivo para fixação da sucumbência. Havendo interposição de recurso, intime-se a parte contrária para apresentação de Contrarrazões, nos termos do art. 1.010, §1º, do CPC/15. Juntadas as respectivas contrarrazões e não havendo sido suscitadas as questões referidas no art. 1.009, §1º, do CPC/15, remetam-se os autos ao E. TRF3. Caso suscitada alguma das questões referidas no art. 1.009, §1º, do CPC/15, intime-se o recorrente para manifestar-se, no prazo previsto no art. 1.009, §2º, do CPC/15. Com o trânsito em julgado, não havendo execução das verbas de sucumbência em 15 (quinze) dias, arquivem-se os autos. Registre-se. Publique-se. Intimem-se. Limeira – SP, data da assinatura eletrônica. ADOLPHO AUGUSTO LIMA AZEVEDO Juiz Federal Substituto [1] Nesse sentido: (i) (...). Estando prejudicado o adquirente, terá ele as seguintes possibilidades jurídicas: 1) Pleitear abatimento proporcional no preço, por meio de ação quanti minoris ou ação estimatória; 2) Requerer a resolução do contrato (devolvendo a coisa e recebendo de volta a quantia em dinheiro que desembolsou), sem prejuízo de perdas e danos, por meio de ação redibitória. Para pleitear as perdas e danos, deverá comprovar a má-fé do alienante, ou seja, que o mesmo tinha conhecimento dos vícios redibitórios (art. 443 do CC). Todavia, a ação redibitória, com a devolução do valor pago e o ressarcimento das despesas contratuais, cabe mesmo se o alienante não tinha conhecimento do vício. Com relação a essas possibilidades, merece aplicação o princípio da conservação do contrato. Sendo assim, deve-se entender que a resolução do contrato é o último caminho a ser percorrido. Nos casos em que os vícios não geram grandes repercussões quanto à utilidade da coisa, não cabe a ação redibitória, mas apenas a ação quanti minoris, com o abatimento proporcional do preço. (...). (g.n.). (TARTUCE, Flávio. Direito Civil-vol. 3 - 20ª Edição 2025. 20. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2025. E-book. p.239. ISBN 9788530996307. Disponível em: https://app.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9788530996307/. Acesso em: 10 jul. 2025.); e (ii) (...). O Código Civil oferece ao adquirente uma alternativa, podendo optar por (a) redibir o contrato, que nada mais é que promover sua extinção com retorno das partes ao status quo ante (o adquirente devolve a coisa e recebe de volta a sua prestação), ou (b) reclamar o abatimento no preço proporcional ao vício, por meio da chamada ação de quanti minoris. A regra, portanto, é que o adquirente “pode usar de uma e de outra, porque juiz único de sua conveniência”. A doutrina mais recente, no entanto, tem destacado a necessidade de submeter essa escolha a um juízo de merecimento de tutela, afastando a possibilidade de redibição, por exemplo, quando o remédio extintivo se revelar desproporcional à gravidade do defeito – em controle semelhante àquele que já ocorre no campo da resolução. Em qualquer caso, pode o adquirente pleitear, adicionalmente, perdas e danos se demonstrado que o alienante conhecia o vício (art. 443). Como já dito, o conhecimento do alienante não é requisito para a redibição nem para o abatimento, restando sua influência limitada ao cabimento das perdas e danos. (...). (g.n.). (SCHREIBER, Anderson. Manual de Direito Civil Contemporâneo - 8ª Edição 2025. 8. ed. Rio de Janeiro: SRV, 2025. E-book. p.490. ISBN 9788553625307. Disponível em: https://app.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9788553625307/. Acesso em: 10 jul. 2025.) [2] (...). 5. Todo o material necessário para a execução de todos os serviços abaixo mencionados ficará a cargo da Contratada, sendo o mesmo responsável pela compra. (...). [3] (...). 3. A Contratada executará a edificação em um prazo de até 02 meses de trabalho de acordo com o acordo inicial, a ser transcorrido a partir do início das obras. (...).
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