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Francisco Jose Costa Nepomuceno x Condominio Edificio C Rolim

ID: 292189411

Tribunal: TJCE Órgão: 1º Gabinete da 2ª Câmara de Direito Privado Classe: APELAçãO CíVEL Nº Processo: 0236819-04.2023.8.06.0001

Data de Disponibilização: 09/06/2025

Polo Ativo:

FRANCISCO JOSE COSTA NEPOMUCENO

Polo Passivo:

CONDOMINIO EDIFICIO C ROLIM

Intimação

Advogados:

DANIELA BEZERRA MOREIRA ALVES

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MICHEL COSTA CASTELO BRANCO RAYOL

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ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE PROCESSO N.: 0236819-04.2023.8.06.0001 POLO ATIVO: FRANCISCO JOSE COSTA NEPOMUCENO POLO P… ESTADO DO CEARÁPODER JUDICIÁRIOTRIBUNAL DE JUSTIÇAGABINETE DO DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE PROCESSO N.: 0236819-04.2023.8.06.0001 POLO ATIVO: FRANCISCO JOSE COSTA NEPOMUCENO POLO PASIVO: APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO C ROLIM EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. LOCADOR. RESPONSABILIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA. VERIFICADA. ABUSIVIDADE. NAO CONFIGURADA. AUSÊNCIA DE PROVA E INDICAÇÃO DO VALOR DEVIDO. AUSÊNCIA DE PROVA DE FATO EXTINTIVO. ARTIGO 373, II, DO CPC. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. APELO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Sustenta o recorrente a nulidade da sentença recorrida em razão da não realização de audiência de conciliação, prevista nos termos do artigo 334 do CPC. Sem razão. 2. Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais objetivando a condenação do recorrente ao pagamento de das cotas referentes às unidades 704 e 706 do Condomínio recorrido. 3. Denote-se que a não realização de audiência de conciliação não importa em nulidade como suscitado pelo recorrente, vez que inexiste prova prejuízo processual, sendo certo que nada impede a realização de tentativa de transação extrajudicial, podendo as partes empreenderem a tentativa de acordo por outros meios. 4. No tocante à alegação de ilegitimidade passiva do recorrente, adianta-se que não merece acolhimento. 5. Isso porque, como bem destacado na sentença recorrida, a locação do imóvel a terceiro, não afasta a responsabilidade do locador proprietário quanto ao pagamento das cotas condominiais. 6. Quanto ao mérito, sustenta o recorrente que os cálculos apresentados pelo recorrido são inconsistentes vez que não segregam corretamente os valores cobrados. Suscita que foi imposta obrigação de pagar juros e multa de forma desproporcional, desconsiderando a real responsabilidade pelo débito. 7. Com efeito, cabe ao contestante da ação de cobrança o ônus de provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, conforme previsão do art. 373, inciso II, do CPC, o que não ocorreu nos presentes autos, sobretudo ante a falta de prova do cumprimento integral dos termos contratuais. 8. Em verdade, o próprio promovido reconhece a existência do débito, limitando-se a alegar, de forma genérica, a existência de cobrança abusiva. Vê-se que o recorrente não pontua aonde reside a abusividade e, mesmo reconhecendo a existência da dívida, não delimita o valor que entende devido, quedando-se inerte quanto ao seu ônus processual. 9. Assim, não há que se falar em abusividade na cobrança, não comportando provimento ao recurso ante as alegações genéricas de abusividade e inconsistência nos cálculos. 10. Apelação conhecida e improvida. Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível nº 0236819-04.2023.8.06.0001, em que figuram as partes acima indicadas, acordam os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por votação unânime, em conhecer do recurso interposto, mas para negar-lhe provimento, em conformidade com o voto do eminente relator. RELATÓRIO 1. Trata-se de apelação interposta por Francisco José Costa Nepomuceno (ID 20024618) contra sentença prolatada pelo Juízo da 18ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza/CE (ID 20024616), que julgou procedente o pedido da ação de cobrança ajuizada por Condomínio Edifício C. Rolim, ora recorrido, para condenar o recorrente: "(...) ao pagamento do importe total devido até o presente ajuizamento, qual seja, de R$ 18.653,36 (dezoito mil seiscentos e cinquenta e três reais e trinta e seis centavos) com as devidas correções a partir da citação, incluindo, ao final, as cotas que se vencerem no decorrer do processo, conforme Arts. 323 e 771 do NCPC, com juros de mora de 1% a contar da citação e correção monetária pelo IPCA-E a partir do vencimento das parcelas, o que faço com esteio no art. 487, I do CPC." 2. Irresignado, o recorrente interpôs o presente recurso, arguindo, preliminarmente, a nulidade da sentença em razão da não realização de audiência de conciliação. Sustenta ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda vez que o imóvel estava locado para terceiro à época dos fatos. Quanto ao mérito, sustenta que os cálculos apresentados pelo recorrido são inconsistentes vez que não segregam corretamente os valores cobrados. Suscita que foi imposta obrigação de pagar juros e multa de forma desproporcional, desconsiderando a real responsabilidade pelo débito. Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do apelo. 3. Devidamente intimada, a parte apelada apresentou suas contrarrazões (ID 20024622), impugnando as teses recursais e pugnando pelo improvimento do recurso e a manutenção do decisum recorrido. 4. É o relatório. VOTO 5. Sustenta o recorrente a nulidade da sentença recorrida em razão da não realização de audiência de conciliação, prevista nos termos do artigo 334 do CPC. Sem razão. 6. Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais objetivando a condenação do recorrente ao pagamento de das cotas referentes às unidades 704 e 706 do Condomínio recorrido. 7. Denote-se que a não realização de audiência de conciliação não importa em nulidade como suscitado pelo recorrente, vez que inexiste prova prejuízo processual, sendo certo que nada impede a realização de tentativa de transação extrajudicial, podendo as partes empreenderem a tentativa de acordo por outros meios. 8. Nesse sentido o entendimento dos tribunais pátrios: APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DA PARTE RÉ . NULIDADE PELA AUSÊNCIA DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO. NECESSIDADE DE COMPROVAR O PREJUÍZO DECORRENTE DA AUSÊNCIA DO ATO. ENTENDIMENTO DO STJ. NULIDADE REJEITADA . NO MÉRITO, MORA NÃO PURGADA. PARTE RÉ QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS DO ART. 373, II DO CPC. HIGIDEZ PROBATÓRIA DA AUTORA QUE NÃO FOI COMBATIDA PELA RÉ . SENTENÇA QUE SE MANTÉM. HONORÁRIOS RECURSAIS. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 0106632-76 .2022.8.19.0001 202400132074, Relator.: Des(a) . FERNANDA FERNANDES COELHO ARRABIDA PAES, Data de Julgamento: 13/05/2024, NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 2ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 15/05/2024) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA - EFEITO SUSPENSIVO DA APELAÇÃO - DESCABIMENTO - NÃO DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO - INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. "Na dicção do art. 1.012, § 3º, II, CPC/2015, o pedido de concessão de efeito suspensivo à apelação poderá ser formulado por petição autônoma, dirigido ao Tribunal ou ao Relator . Tendo em vista que o pedido foi formulado nas razões de apelação, está configurada a inadequação da via eleita". A ausência de designação da audiência de conciliação não configura nulidade ou cerceamento de defesa, sobretudo porque as partes podem transigir a qualquer tempo, até mesmo extrajudicialmente. (TJ-MG - AC: 50387937920218130702, Relator.: Des.(a) José Flávio de Almeida, Data de Julgamento: 13/07/2023, 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/07/2023) 9. Faz-se oportuno destacar que a parte recorrente foi intimada para se manifestar acerca das provas a serem produzidas nada tendo requerido quanto à realização de audiência de conciliação, deixando para alegar tal fato apenas em sede de apelo, operando a preclusão. 10. Com efeito, afasto a tese de nulidade. 11. No tocante à alegação de ilegitimidade passiva do recorrente, adianta-se que não merece acolhimento. 12. Isso porque, como bem destacado na sentença recorrida, a locação do imóvel a terceiro, não afasta a responsabilidade do locador proprietário quanto ao pagamento das cotas condominiais. Farta a jurisprudência: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM . ANÁLISE DO LASTRO PROBATÓRIO DE PROPRIEDADE DOS IMÓVEIS. APELANTE QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS DA PROVA. ANÁLISE QUANTO A REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DO SÍNDICO. INTELIGENCIA DO ART . 75, IX, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. CASO EM EXAME: Trata-se de apelação interposta por Murilo Pinheiro Barros contra a sentença que, nos autos da Ação de Cobrança de Taxas Condominiais, julgou parcialmente procedente o pedido do Condomínio Residencial Guanacés, condenando o ora apelante ao pagamento de débitos condominiais . 2. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A questão a ser decidida consiste em verificar se a sentença deve ser mantida, diante das alegações de ilegitimidade passiva, irregularidade na representação processual do condomínio e validade de documentos comprobatórios da posse. 3. RAZÕES DE DECIDIR: O apelante alega falta de comprovação da posse do imóvel devido a documento apócrifo e sem data . Questiona a legitimidade dos advogados do condomínio, afirmando que teria havido cessação do mandato por destituição do síndico outorgante. Sustenta ilegitimidade passiva por ausência de vínculo com as cotas condominiais. O Tribunal, analisando os argumentos, confirmou que a representação processual do condomínio estava regular no momento da proposição da ação e reiterou que a obrigação de pagar taxas condominiais é de natureza propter rem, vinculada ao imóvel, e que o apelante não demonstrou pagamento das taxas ou invalidade dos documentos apresentados. 4 . DISPOSITIVO: Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, em conhecer do recurso para lhe negar provimento, nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data da assinatura digital. DESEMBARGADOR JOSÉ RICARDO VIDAL PATROCÍNIO Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 00507656620218060140 Paracuru, Relator.: JOSE RICARDO VIDAL PATROCÍNIO, Data de Julgamento: 18/12/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 18/12/2024) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO "PROTER REM" - RESPONSABILIDADE DA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL - PAGAMENTO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - ARTIGO 373, INC. I, DO CPC - ÔNUS DA AUTORA - SENTENÇA MANTIDA. - Nos termos do art. 373 do CPC, incumbe ao autor provar os fatos constitutivos do seu direito, e ao réu, os fatos modificativos, extintivos ou impeditivos do direito do autor - A teor do art . 1.336, I do Código Civil, é dever dos condôminos contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, cuja obrigação decorre da simples propriedade do bem imóvel - A ação de cobrança das taxas de condomínio deve ser proposta contra aquele que figura como proprietário junto ao Registro Imobiliário, em virtude das obrigações referentes a débito condominial possuírem natureza "propter rem" - Se não há nos autos há elementos comprobatórios de que a Autora/Apelante tenha efetuado o pagamento das taxas condominiais cobradas na exordial, a manutenção da sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais é medida impositiva. (TJ-MG - Apelação Cível: 50012116720218130145, Relator.: Des.(a) Habib Felippe Jabour, Data de Julgamento: 06/02/2024, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/02/2024) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO AJUIZADA POR CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DÉBITO CORRESPONDENTE A DIFERENÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO LOCATÁRIO . PRINCÍPIO DA PRIMAZIA DA DECISÃO DE MÉRITO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PAGAMENTOS REALIZADOS EM CONFORMIDADE COM O CONTRATO DE LOCAÇÃO E OS BOLETOS ENVIADOS PELA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. BOA-FÉ OBJETIVA E PROBIDADE . DÍVIDA INEXISTENTE. I. O condomínio edilício não tem legitimidade para cobrar judicialmente despesas condominiais senão do próprio condômino, nos termos dos artigos 1.334, inciso I, 1 .336, inciso I, e 1.348, inciso VII, do Código Civil. II. Se o locatário descumpre a obrigação legal e contratual de adimplir as despesas de condomínio, apenas o condômino locador possui legitimidade para exigi-las judicialmente, presente o disposto nos artigos 23, inciso XII, e 25 da Lei 8 .245/1991. III. De acordo com o princípio da primazia da decisão de mérito, consagrado no artigo 488 do Código de Processo Civil, a ilegitimidade passiva pode ser superada na hipótese em que a resolução do mérito favorece o réu. IV . Encontra obstáculo nos princípios da boa-fé objetiva e da probidade, hospedados no artigo 422 do Código, pretensão do condomínio edilício de exigir do locatário de unidade condominial pagamento de diferença de taxas condominiais adimplidas de acordo com o contrato de locação e com os boletos encaminhados. V. No contexto em que a obrigação foi cumprida pelo locatário ao longo dos anos nos exatos termos das cobranças realizadas pelo condomínio edilício, a boa-fé objetiva e a probidade contratual induzem, sob a perspectiva da supressio, à perda do direito de exigir o pagamento de diferença que só pode ser atribuída à sua própria desídia. VI . Apelação provida. (TJ-DF 07041859020228070004 1906340, Relator.: JAMES EDUARDO OLIVEIRA, Data de Julgamento: 21/08/2024, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: 09/10/2024) 13. Quanto ao mérito, sustenta o recorrente que os cálculos apresentados pelo recorrido são inconsistentes vez que não segregam corretamente os valores cobrados. Suscita que foi imposta obrigação de pagar juros e multa de forma desproporcional, desconsiderando a real responsabilidade pelo débito. 14. Com efeito, cabe ao contestante da ação de cobrança o ônus de provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, conforme previsão do art. 373, inciso II, do CPC, o que não ocorreu nos presentes autos, sobretudo ante a falta de prova do cumprimento integral dos termos contratuais. 15. Em verdade, o próprio promovido reconhece a existência do débito, limitando-se a alegar, de forma genérica, a existência de cobrança abusiva. Vê-se que o recorrente não pontua aonde reside a abusividade e, mesmo reconhecendo a existência da dívida, não delimita o valor que entende devido, quedando-se inerte quanto ao seu ônus processual. 16. Assim, não há que se falar em abusividade na cobrança, não comportando provimento ao recurso ante as alegações genéricas de abusividade e inconsistência nos cálculos. 17. A propósito: APELAÇÃO - COMPRA E VENDA - COBRANÇA DE VALORES EM ATRASO - INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO - DÍVIDA RENEGOCIADA E FORMALIZADA - CONSECTÁRIOS LEGAIS PREVISTOS EM CONTRATO - ALEGAÇÃO GENÉRICA DE EXCESSO DE COBRANÇA - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.(TJ-SP - Apelação Cível: 1000256-45.2022.8.26.0586 São Roque, Relator: Erickson Gavazza Marques, Data de Julgamento: 15/12/2023, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/12/2023) ESTADO DE MATO GROSSO TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 1000371-94.2019.8.11. 0002 Apelação nº 1000371-94.2019.8.11.0002 Apelante: Higor Souza Rodrigues Apelado: Banco Bradesco S.A. Vara Especializada em Direito Bancário da Comarca de Várzea Grande EMENTA APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CRÉDITO EM CONTA CORRENTE - CONTRATAÇÃO COMPROVADA PELO BANCO E NÃO DESCONSTITUÍDA NEM NEGADA PELO REQUERIDO - SENTENÇA PROCEDÊNCIA - ALEGAÇÕES GENÉRICAS DE ABUSIVIDADE CONTRATUAL - REVISÃO - IMPOSSIBILIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. Em sede de ação de cobrança de crédito bancário, a contestação apresentada pelo requerido que traz apenas alegações genéricas acerca de suposta abusividade contratual não autoriza a apreciação do pedido revisional. (TJ-MT - AC: 10003719420198110002 MT, Relator: GUIOMAR TEODORO BORGES, Data de Julgamento: 22/07/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/07/2020) 18. Por tais razões, CONHEÇO do presente recurso, mas para NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo inalterados todos os termos da sentença atacada. 19. É como voto. Fortaleza, 4 de junho de 2025. DESEMBARGADOR CARLOS ALBERTO MENDES FORTE Relator

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