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Processo nº 5203926-06.2020.8.09.0029

ID: 314739028

Tribunal: TJGO Órgão: 2ª Câmara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5203926-06.2020.8.09.0029

Data de Disponibilização: 03/07/2025

Polo Ativo:

Polo Passivo:

S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA - INLOT INCORPORAçõES

DECISÃO MONOCRÁTICA

Advogados:

CLAYTON FERNANDO LOPES DA SILVA

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MATEUS STEFANI BENITES

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS Gabinete do Desembargador Rodrigo de Silveira 2ª Câmara Cível - gab.rsilveira@tjgo.jus.br APELAÇÃO CÍVEL N. 5203926-06.2020.8.09.0029 COMARCA DE ORI… TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS Gabinete do Desembargador Rodrigo de Silveira 2ª Câmara Cível - gab.rsilveira@tjgo.jus.br APELAÇÃO CÍVEL N. 5203926-06.2020.8.09.0029 COMARCA DE ORIGEM: CATALÃOAPELANTE: S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA - INLOT INCORPORAÇÕES APELADA: EUNICE CÂNDIDA PULQUÉRIO GOMES DE DEUS RELATOR: DESEMBARGADOR RODRIGO DE SILVEIRA DECISÃO MONOCRÁTICAEmenta: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE RESTRIÇÃO HIPOTECÁRIA NO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. REDUÇÃO DO VALOR DE DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME – Apelação cível interposta por contra sentença proferida nos autos de ação de rescisão contratual, A autora pleiteava a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel, a devolução de quantias pagas e a reparação por danos materiais e morais, em razão da existência de gravame hipotecário sobre o lote adquirido, o que impedia a regularização e utilização do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO – Há cinco questões em discussão: (i) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual firmada entre as partes; (ii) estabelecer se a existência de restrição hipotecária comprometeu o uso e a fruição do imóvel, justificando a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos; (iii) determinar se é devida a devolução da comissão de corretagem; (iv) fixar o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora incidentes sobre os valores a restituir; e (v) avaliar a ocorrência de dano moral indenizável e a adequação do valor fixado a esse título. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A relação entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, por envolver uma empresa vendedora e um consumidor, aplicando-se, portanto, as normas protetivas ao consumidor no âmbito da compra e venda de imóveis. 2. O vendedor, ao omitir a existência da restrição hipotecária sobre o imóvel, agiu em desacordo com o princípio da boa-fé objetiva, sendo responsável pela situação que impediu a autora de utilizar o imóvel adquirido, o que justifica a rescisão contratual e a devolução integral das quantias pagas. 3. Constatada a culpa da vendedora, é devida a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, incluindo o ágio, as parcelas do financiamento e a comissão de corretagem, por se tratar de despesa do vendedor. 4. A correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela, e os juros de mora contam-se da citação, conforme orientação do STJ (Súmula 568). 5. A alegação da apelante quanto à retenção de 25% das quantias pagas e da comissão de corretagem é improcedente, visto que a culpa exclusiva da vendedora impõe a devolução integral dos valores pagos, conforme a jurisprudência consolidada sobre a matéria. 4. A indenização por danos morais é cabível, dada a gravidade da frustração contratual e a violação à legítima confiança da adquirente, mas o valor arbitrado na sentença deve ser reduzido para R$ 5.000,00, observando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. Trata-se de apelação cível (evento 1506) interposta por S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA - INLOT INCORPORAÇÕES, contra sentença proferida pelo juiz de direito da Vara Cível da Comarca de Catalão, nos autos da ação de rescisão contratual, ajuizada em seu desfavor por EUNICE CÂNDIDA PULQUÉRIO GOMES DE DEUS.Extrai-se da inicial que a autora, em 16/12/2015, através de um Instrumento Particular de Cessão de Direitos de imóvel (doc. 07) efetuou a Compra do direito de um lote de Terreno de Sidney Pulquério de Deus, com a necessária aquiescência da empresa vendedora S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA, referente à aquisição de um Lote, nº 22, da Quadra 14, localizado no Residencial Conquista, na zona urbana de Catalão-Goiás.A Requerente pagou de ágio pela Cessão de Direitos do referido Lote o valor de R$ 16.160,93 (dezesseis mil, cento e sessenta reais e noventa e três centavos), se comprometendo, por intermédio da Cessão de Direitos, a pagar as prestações vincendas restantes do financiamento objeto do contrato de compra e venda primitivo até o final do contrato firmado e realizado de 180 prestações.Ocorre que, ao se dirigir à sede da Prefeitura Municipal de Catalão, descobriu que o terreno estava comprometido, conforme certidões anexas, em razão de ter sido dado em caução ou garantia de dívida hipotecária das obras de infraestruturas básicas no empreendimento, configurando um gravame que impedia sua alienação. Ou seja, o imóvel não poderia ser vendido nem registrado, o que impediu a autora de obter o alvará para construir a casa, contrariando as expectativas e o que havia sido acordado no contrato.Além disso, a empresa vendedora não cumpriu o prazo estabelecido para a execução das obras de infraestrutura no loteamento, o que também afetou a capacidade de construção da autora.Diante dessa situação, Eunice entrou com uma ação para pedir a rescisão do contrato de compra e venda, a devolução de todos os valores pagos (incluindo o ágio e as parcelas do financiamento) e a indenização por danos materiais e moraisApós o regular transcurso processual, foi proferida sentença (evento 41), em que o magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos exordiais, nos seguintes termos: “Isso posto, torno sem efeito a decisão do evento 126, restando prejudicado os aclaratórios, por conseguinte julgo parcialmente PROCEDENTE o pedido para declarar rescindido o contrato e condenar S & J CONSULTORIA E INCORPORAÇÃO LTDA.: a) a restituir de uma só vez as parcelas comprovadamente pagas pela aquisição do Lote 22 da Quadra 14, Residencial Conquista, bem como a taxa de transferência e comissão de corretagem, atualizados pelo INPC desde os respectivos desembolsos até a efetiva satisfação, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês da citação; b) ao pagamento de R$10.000,00 (dez mil reais) a título de reparação pelo dano moral experimentado, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês da citação e correção monetária pelo INPC deste provimento.Havendo sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento pro rata das custas processuais e honorários advocatícios que fixo com parcimônia em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, tendo em vista a natureza da demanda e o labor dela decorrente, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, de exigibilidade suspensa em relação à promovente, na forma do art. 98, §3º, do CPC, diligenciando a secretaria pelo necessário a correção do polo passivo no Sistema Projudi, nele permanecendo tão só S&J Consultoria e Incorporação Ltda”. Irresignada com a sentença, a requerida interpôs o presente recurso (evento 156), sustentando, em síntese: (i) a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso; (ii) que o alegado desconhecimento acerca da restrição imposta ao imóvel constitui omissão da apelante, que deveria ter diligenciado para verificar a situação registral do bem; (iii) a necessidade de aplicação do percentual de retenção de 25% sobre as quantias pagas; (iv) a improcedência do pedido de devolução da comissão de corretagem, uma vez que tal valor não integra o preço do imóvel e foi pago diretamente ao corretor; e (v) a improcedência do pedido de indenização por danos morais, argumentando que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da apelada, que não demonstrou qualquer lesão a direitos personalíssimos capazes de justificar a reparação pleiteada.Contrarrazões pelo desprovimento do apelo (evento 162).Preparo dispensado, eis que beneficiários da gratuidade de justiça. É o relatório. DECIDOAb initio, consigno que a norma contida no artigo 932, do Código de Processo Civil, confere ao Julgador a prerrogativa de julgar monocraticamente os recursos quando a matéria analisada encontrar entendimento sedimentado nos Tribunais Superiores. Na espécie, a matéria debatida nos autos encontra-se sedimentada no enunciado sumular 543 do Superior Tribunal de Justiça.Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço.Conforme relatado, trata-se de apelação cível (evento 1506) interposta por S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA - INLOT INCORPORAÇÕES, contra sentença proferida pelo juiz de direito da Vara Cível da Comarca de Catalão, nos autos da ação de rescisão contratual, ajuizada em seu desfavor por EUNICE CÂNDIDA PULQUÉRIO GOMES DE DEUS.I. Aplicabilidade do Código de Defesa do ConsumidorRessalto, inicialmente, que a questão controvertida inexoravelmente atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, porquanto aplicável nas relações de consumo estabelecida entre as empresas que comercializam imóveis e os promissários compradores, amoldando-se ao disposto no art. 3º do CDCNesse sentido, jurisprudência desta egrégia Corte: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. OUTORGA UXÓRIA. DESNECESSIDADE. NULIDADE DA CLÁUSULA ARBITRAL. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESOLUÇÃO POR CULPA DA COMPRADORA. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. ARRAS . RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. (...) 3. Sendo de consumo a relação entre as partes, tendo de um lado uma fornecedora de produtos e de outro o adquirente desse produto - no caso, o imóvel prometido à venda à parte autora/apelada -, incide, na espécie, o Código de Defesa do Consumidor. 4. (...) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, PORÉM DESPROVIDA. (TJGO, Apelação Cível n. 5245767-12.2020.8.09.0051, Rel. Des. JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, julgado em 15/03/2021, DJe de 15/03/2021) grifei(...) I - O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. (...) (TJGO, Apelação (CPC) 5209091-36.2018.8.09.0051, Rel. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, julgado em 27/09/2019, DJe de 27/09/2019). Destarte, a incidência do CDC em tais casos é medida indispensável para assegurar o equilíbrio das partes, a fim de evitar que o consumidor, parte mais fraca na relação de consumo, veja-se em desvantagem exagerada em relação ao poderio econômico-financeiro da empresa imobiliária, incompatível com a boa-fé e equidade.Não vislumbro, pois, razão jurídica para o acolhimento da tese de inaplicabilidade do CDC aventada pela apelante.Fixadas tais premissas, passo, pois, à análise do caso em apreço.II – Mérito RecursalCinge-se a controvérsia, portanto, à rescisão do contrato de compra e venda do Lote 22 da Quadra 14 do Residencial Conquista, em razão da alegada restrição hipotecária sobre o imóvel, que impediu a sua regularização e uso pela parte autora.Em suas razões, a apelante argumenta que o dever de diligenciar sobre o caucionamento cabia exclusivamente à autora, que deveria ter tomado conhecimento dessa informação antes de proceder à aquisição do lote No entanto, verifico que tal argumento não merece acolhimento.Como bem pontuado em suas próprias razões recursais, em observância ao princípio da boa-fé objetiva, norteador das relações contratuais, cabia, em verdade, à apelante, informar de forma clara e transparente a existência desse caucionamento, seja no próprio contrato ou no momento da contratação.Tratando-se de exigência (hipoteca) decorrente de uma determinação da Prefeitura de Catalão - GO, com o propósito de garantir a realização das obras de infraestrutura do loteamento, cabia à apelante a responsabilidade de assegurar que a parte contratante estivesse plenamente ciente dessa condição, informando-a de forma clara e precisa no momento da contratação.Nesses termos: Apelação Cível - Compromisso de compra e venda - Pleito de rescisão contratual por culpa da ré, restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais - Sentença de parcial procedência - Insurgência do autor - Mérito - Vendedora omitiu no contrato a existência de hipoteca gravada na matrícula do imóvel em favor da Prefeitura de Mirassol, inviabilizando financiamento bancário - Direito real de garantia que não guarda relação com a alienação fiduciária do negócio jurídico firmado entre as partes - Violação do dever de informação - Inteligência dos arts. 6º, III, 30 e 66 do CDC - Culpa pela rescisão imputável à vendedora - Rescisão contratual com restituição integral dos valores efetivamente pagos, de forma simples - Pretensão de recebimento de multa afastada, incompatível com a rescisão - Dano moral - Configurado - Ilícito que extrapola mero aborrecimento - Fixação em R$5.000,00 - Redistribuição da sucumbência - Sentença parcialmente reformada - Recurso provido em parte - (TJ-SP - Apelação Cível: 1001457-14.2021 .8.26.0358 Mirassol, Relator.: Jane Franco Martins, Data de Julgamento: 07/03/2024, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/03/2024) De igual forma, no que se refere a alegação quanto à aplicação do percentual de 25% de retenção, reputo acertado o entendimento exarado pelo juiz primevo.O enunciado da súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, assim dispõe: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. No presente caso, restou comprovada a culpa exclusiva do vendedor, uma vez que, até a propositura da demanda, o imóvel objeto da lide permanecia caucionado como garantia hipotecária junto ao Município, conforme Certidão emitida pela Prefeitura (evento 01, p. 82 – PDF completo da inicial), situação que impediu a emissão do alvará de construção e, por conseguinte, a efetiva fruição do bem adquirido pela apelada, o que justifica o pedido de rescisão contratual, com a devolução das parcelas efetivamente pagas.A fim de evitar desnecessária tautologia e considerando a necessidade de destacar pontos relevantes, reporto-me, em parte, às razões expostas na sentença recorrida: “(…) Vale ressaltar que embora conste no contrato/cessão de direitos que a vendedora poderia ceder o imóvel em garantia (Cláusula 1.1.1 e Cláusula 3.5 respectivamente), tal ônus com o propósito de assegurar a execução das obras obstou e obsta a regular fruição do imóvel e conflita com algumas cláusulas do próprio contrato que autorizam o comprador exercer a posse, a edificar, além de lhe ser atribuída a responsabilidade, desde a assinatura do contrato, do recolhimento tributos incidentes sobre o imóvel, sem se olvidar da possibilidade de o poder público aliená-lo em caso de descumprimento das obrigações assumidas pela empreendedora, não havendo prova idônea do aceite total das obras de infraestrutura e nem plena ciência pela promovente de que o lote adquirido integrava o rol dos ofertados em garantia, constando na cessão que poderia ser ofertado e não que já naquela ocasião era objeto de caução ofertada ao Município”. Portanto, não tendo a apelante se desincumbido do seu ônus de comprovar documentalmente e oportunamente que o lote adquirido pela promovente não é objeto de caução junto ao Município de Catalão (CPC, art. 373, II), ou que tal restrição não impediria a autora de obter o alvará para construção, de modo a imputar à parte autora a culpa pela rescisão, é inviável o acolhimento da retenção de 25% dos valores pagos.II – Correção Monetária e Juros de MoraRequer a apelante que o termo inicial dos juros de mora e da correção monetária tenha início a partir do trânsito em julgado do feito.Quanto à correção monetária e juros de mora, também não assiste razão à parte apelante, uma vez que, em casos de restituição de quantias pagas em razão da rescisão contratual por culpa da vendedora, o entendimento consolidado é no sentido de que a correção monetária deve incidir sobre cada desembolso, enquanto os juros de mora incidem a partir da citação.A propósito: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1 .022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVAS . SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA N .º 543 DO STJ. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO, IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS. DESCABIMENTO. ARRAS . PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N .º 83 DO STJ. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO E DATA DO DESEMBOLSO, RESPECTIVAMENTE . SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO . 1.(…) 3 . Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador.(…) 6. Segundo o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso. Súmula n.º 568 do STJ. 7. Agravo interno não provido . (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2439838 SP 2023/0267675-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 08/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2024)EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INCIDÊNCIA DO CDC. ATRASO ENTREGA INFRAESTRUTURA . CULPA EXCLUSIVA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO ANTERIOR A LEI DOS DISTRATOS. APLICAÇÃO SÚMULA 543/STJ . CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1 . O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel se subordina ao diploma consumerista, seja pela natureza da atividade, seja pela presença das figuras do consumidor ( CDC, art. 2º) e do fornecedor ( CDC, art. 3º).2 . Uma vez que o descumprimento contratual por parte da apelante/vendedora ensejou a rescisão do negócio entabulado entre os litigantes, por ter sido configurada sua culpa exclusiva, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, nos termos do enunciado sumular n. 543, do Superior Tribunal de Justiça.3. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso . Enquanto os juros de mora é a partir da citação, por tratar-se de culpa do vendedor, não aplicando o Tema 1002/STJ ao presente caso. 4. Honorários recursais majorados em conformidade com entendimento do Tema 1059/ STJ. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA .(TJ-GO - Apelação Cível: 51438305920198090029 CATALÃO, Relator.: Des(a). Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: (15/07/2024) III – Da devolução da comissão de corretagemAduz o apelante que: “a comissão de corretagem se trata de verba impassível de restituição em favor da parte APELADA, uma vez que tal montante é pago “ao corretor autônomo e/ou demais profissionais, pela intermediação do negócio [...] decorrendo do próprio contrato de compra e venda, bem como, pelo contrato autônomo de intermediação imobiliária””.No entanto, nos termos do entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça, “Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem”.A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA DOS AUTOS . SÚMULA N. 7 DO STJ. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM SUA INTEGRALIDADE . COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. (...) Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3 . Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2151315 SP 2022/0182884-6, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 27/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2023)DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR . PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA . 1. (…) 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599 .511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020) No referido julgado reiterou-se ainda que, “a comissão de corretagem é, com efeito, uma despesa do vendedor, já que, “nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem” (AgInt no REsp 1776797/RO, Terceira Turma, DJe 24/09/2020). No mesmo sentido: AgInt no REsp 1837228/RJ, Terceira Turma, DJe 12/02/2020”.Portanto, imperiosa a manutenção da sentença nesse ponto.IV – Dos Danos MoraisAduz o apelante que, na ausência de conduta antijurídica por parte da apelante, os requisitos caracterizadores de ato ilícito não estão presentes, razão pela qual não é cabível a indenização por danos morais à apelada. Pugna, subsidiariamente, pela redução do quantum arbitrado.Nesse contexto, sabe-se que a concessão de danos morais em casos de inadimplemento contratual não é automática, mas depende de uma análise das circunstâncias do caso concreto.A sentença impugnada também destacou que o mero inadimplemento contratual, por si só, não é suficiente para ensejar danos morais, mas, no presente caso, a venda de um imóvel com restrição hipotecária, sem a devida informação prévia à autora, agravou a situação e ultrapassou os limites do mero dissabor.No entanto, embora coadune com o entendimento exarado pelo juízo primevo, entendo que, com base nos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, considero adequada a redução do montante fixado a título de danos morais, fixando-o no valor de R$5.000,00, a fim de assegurar que a reparação seja adequada ao caso concreto, sem configurar enriquecimento indevido da apelada, ao mesmo tempo em que cumpre sua função compensatória e pedagógica.Assim, imperiosa a reforma da sentença nesta extensão, a fim de que o valor fixado a título de danos morais seja adequado e proporcional ao caso concreto. V – DISPOSITIVOAnte o exposto, CONHEÇO do apelo e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente para reduzir o montante fixado a título de danos morais para R$ 5.000,00, por considerá-lo um valor justo para a reparação, sem que se configure enriquecimento indevido da apelada.Mantêm-se os demais termos da sentença recorrida, por serem compatíveis com a fundamentação aqui exposta.É como voto. Desembargador RODRIGO DE SILVEIRARelator

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Processo nº 5203926-06.2020.8.09.0029

ID: 314739034

Tribunal: TJGO Órgão: 2ª Câmara Cível Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL Nº Processo: 5203926-06.2020.8.09.0029

Data de Disponibilização: 03/07/2025

Polo Ativo:

EUNICE CâNDIDA PULQUéRIO GOMES DE DEUS

Polo Passivo:

DECISÃO MONOCRÁTICA

Advogados:

WILMAR GONÇALVES DE SOUSA

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WILMAR GONCALVES DE SOUSA JUNIOR

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS Gabinete do Desembargador Rodrigo de Silveira 2ª Câmara Cível - gab.rsilveira@tjgo.jus.br APELAÇÃO CÍVEL N. 5203926-06.2020.8.09.0029 COMARCA DE ORI… TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS Gabinete do Desembargador Rodrigo de Silveira 2ª Câmara Cível - gab.rsilveira@tjgo.jus.br APELAÇÃO CÍVEL N. 5203926-06.2020.8.09.0029 COMARCA DE ORIGEM: CATALÃOAPELANTE: S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA - INLOT INCORPORAÇÕES APELADA: EUNICE CÂNDIDA PULQUÉRIO GOMES DE DEUS RELATOR: DESEMBARGADOR RODRIGO DE SILVEIRA DECISÃO MONOCRÁTICAEmenta: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE RESTRIÇÃO HIPOTECÁRIA NO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. REDUÇÃO DO VALOR DE DANOS MORAIS. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME – Apelação cível interposta por contra sentença proferida nos autos de ação de rescisão contratual, A autora pleiteava a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel, a devolução de quantias pagas e a reparação por danos materiais e morais, em razão da existência de gravame hipotecário sobre o lote adquirido, o que impedia a regularização e utilização do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO – Há cinco questões em discussão: (i) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual firmada entre as partes; (ii) estabelecer se a existência de restrição hipotecária comprometeu o uso e a fruição do imóvel, justificando a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos; (iii) determinar se é devida a devolução da comissão de corretagem; (iv) fixar o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora incidentes sobre os valores a restituir; e (v) avaliar a ocorrência de dano moral indenizável e a adequação do valor fixado a esse título. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A relação entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, por envolver uma empresa vendedora e um consumidor, aplicando-se, portanto, as normas protetivas ao consumidor no âmbito da compra e venda de imóveis. 2. O vendedor, ao omitir a existência da restrição hipotecária sobre o imóvel, agiu em desacordo com o princípio da boa-fé objetiva, sendo responsável pela situação que impediu a autora de utilizar o imóvel adquirido, o que justifica a rescisão contratual e a devolução integral das quantias pagas. 3. Constatada a culpa da vendedora, é devida a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, incluindo o ágio, as parcelas do financiamento e a comissão de corretagem, por se tratar de despesa do vendedor. 4. A correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela, e os juros de mora contam-se da citação, conforme orientação do STJ (Súmula 568). 5. A alegação da apelante quanto à retenção de 25% das quantias pagas e da comissão de corretagem é improcedente, visto que a culpa exclusiva da vendedora impõe a devolução integral dos valores pagos, conforme a jurisprudência consolidada sobre a matéria. 4. A indenização por danos morais é cabível, dada a gravidade da frustração contratual e a violação à legítima confiança da adquirente, mas o valor arbitrado na sentença deve ser reduzido para R$ 5.000,00, observando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. Trata-se de apelação cível (evento 1506) interposta por S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA - INLOT INCORPORAÇÕES, contra sentença proferida pelo juiz de direito da Vara Cível da Comarca de Catalão, nos autos da ação de rescisão contratual, ajuizada em seu desfavor por EUNICE CÂNDIDA PULQUÉRIO GOMES DE DEUS.Extrai-se da inicial que a autora, em 16/12/2015, através de um Instrumento Particular de Cessão de Direitos de imóvel (doc. 07) efetuou a Compra do direito de um lote de Terreno de Sidney Pulquério de Deus, com a necessária aquiescência da empresa vendedora S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA, referente à aquisição de um Lote, nº 22, da Quadra 14, localizado no Residencial Conquista, na zona urbana de Catalão-Goiás.A Requerente pagou de ágio pela Cessão de Direitos do referido Lote o valor de R$ 16.160,93 (dezesseis mil, cento e sessenta reais e noventa e três centavos), se comprometendo, por intermédio da Cessão de Direitos, a pagar as prestações vincendas restantes do financiamento objeto do contrato de compra e venda primitivo até o final do contrato firmado e realizado de 180 prestações.Ocorre que, ao se dirigir à sede da Prefeitura Municipal de Catalão, descobriu que o terreno estava comprometido, conforme certidões anexas, em razão de ter sido dado em caução ou garantia de dívida hipotecária das obras de infraestruturas básicas no empreendimento, configurando um gravame que impedia sua alienação. Ou seja, o imóvel não poderia ser vendido nem registrado, o que impediu a autora de obter o alvará para construir a casa, contrariando as expectativas e o que havia sido acordado no contrato.Além disso, a empresa vendedora não cumpriu o prazo estabelecido para a execução das obras de infraestrutura no loteamento, o que também afetou a capacidade de construção da autora.Diante dessa situação, Eunice entrou com uma ação para pedir a rescisão do contrato de compra e venda, a devolução de todos os valores pagos (incluindo o ágio e as parcelas do financiamento) e a indenização por danos materiais e moraisApós o regular transcurso processual, foi proferida sentença (evento 41), em que o magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos exordiais, nos seguintes termos: “Isso posto, torno sem efeito a decisão do evento 126, restando prejudicado os aclaratórios, por conseguinte julgo parcialmente PROCEDENTE o pedido para declarar rescindido o contrato e condenar S & J CONSULTORIA E INCORPORAÇÃO LTDA.: a) a restituir de uma só vez as parcelas comprovadamente pagas pela aquisição do Lote 22 da Quadra 14, Residencial Conquista, bem como a taxa de transferência e comissão de corretagem, atualizados pelo INPC desde os respectivos desembolsos até a efetiva satisfação, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês da citação; b) ao pagamento de R$10.000,00 (dez mil reais) a título de reparação pelo dano moral experimentado, acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês da citação e correção monetária pelo INPC deste provimento.Havendo sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento pro rata das custas processuais e honorários advocatícios que fixo com parcimônia em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, tendo em vista a natureza da demanda e o labor dela decorrente, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, de exigibilidade suspensa em relação à promovente, na forma do art. 98, §3º, do CPC, diligenciando a secretaria pelo necessário a correção do polo passivo no Sistema Projudi, nele permanecendo tão só S&J Consultoria e Incorporação Ltda”. Irresignada com a sentença, a requerida interpôs o presente recurso (evento 156), sustentando, em síntese: (i) a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso; (ii) que o alegado desconhecimento acerca da restrição imposta ao imóvel constitui omissão da apelante, que deveria ter diligenciado para verificar a situação registral do bem; (iii) a necessidade de aplicação do percentual de retenção de 25% sobre as quantias pagas; (iv) a improcedência do pedido de devolução da comissão de corretagem, uma vez que tal valor não integra o preço do imóvel e foi pago diretamente ao corretor; e (v) a improcedência do pedido de indenização por danos morais, argumentando que a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva da apelada, que não demonstrou qualquer lesão a direitos personalíssimos capazes de justificar a reparação pleiteada.Contrarrazões pelo desprovimento do apelo (evento 162).Preparo dispensado, eis que beneficiários da gratuidade de justiça. É o relatório. DECIDOAb initio, consigno que a norma contida no artigo 932, do Código de Processo Civil, confere ao Julgador a prerrogativa de julgar monocraticamente os recursos quando a matéria analisada encontrar entendimento sedimentado nos Tribunais Superiores. Na espécie, a matéria debatida nos autos encontra-se sedimentada no enunciado sumular 543 do Superior Tribunal de Justiça.Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço.Conforme relatado, trata-se de apelação cível (evento 1506) interposta por S & J CONSULTORIA E INCORPORADORA LTDA - INLOT INCORPORAÇÕES, contra sentença proferida pelo juiz de direito da Vara Cível da Comarca de Catalão, nos autos da ação de rescisão contratual, ajuizada em seu desfavor por EUNICE CÂNDIDA PULQUÉRIO GOMES DE DEUS.I. Aplicabilidade do Código de Defesa do ConsumidorRessalto, inicialmente, que a questão controvertida inexoravelmente atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, porquanto aplicável nas relações de consumo estabelecida entre as empresas que comercializam imóveis e os promissários compradores, amoldando-se ao disposto no art. 3º do CDCNesse sentido, jurisprudência desta egrégia Corte: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. OUTORGA UXÓRIA. DESNECESSIDADE. NULIDADE DA CLÁUSULA ARBITRAL. INCIDÊNCIA DAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESOLUÇÃO POR CULPA DA COMPRADORA. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DAS QUANTIAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. ARRAS . RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. BIS IN IDEM. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. (...) 3. Sendo de consumo a relação entre as partes, tendo de um lado uma fornecedora de produtos e de outro o adquirente desse produto - no caso, o imóvel prometido à venda à parte autora/apelada -, incide, na espécie, o Código de Defesa do Consumidor. 4. (...) APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, PORÉM DESPROVIDA. (TJGO, Apelação Cível n. 5245767-12.2020.8.09.0051, Rel. Des. JEOVA SARDINHA DE MORAES, 6ª Câmara Cível, julgado em 15/03/2021, DJe de 15/03/2021) grifei(...) I - O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. (...) (TJGO, Apelação (CPC) 5209091-36.2018.8.09.0051, Rel. LUIZ EDUARDO DE SOUSA, 1ª Câmara Cível, julgado em 27/09/2019, DJe de 27/09/2019). Destarte, a incidência do CDC em tais casos é medida indispensável para assegurar o equilíbrio das partes, a fim de evitar que o consumidor, parte mais fraca na relação de consumo, veja-se em desvantagem exagerada em relação ao poderio econômico-financeiro da empresa imobiliária, incompatível com a boa-fé e equidade.Não vislumbro, pois, razão jurídica para o acolhimento da tese de inaplicabilidade do CDC aventada pela apelante.Fixadas tais premissas, passo, pois, à análise do caso em apreço.II – Mérito RecursalCinge-se a controvérsia, portanto, à rescisão do contrato de compra e venda do Lote 22 da Quadra 14 do Residencial Conquista, em razão da alegada restrição hipotecária sobre o imóvel, que impediu a sua regularização e uso pela parte autora.Em suas razões, a apelante argumenta que o dever de diligenciar sobre o caucionamento cabia exclusivamente à autora, que deveria ter tomado conhecimento dessa informação antes de proceder à aquisição do lote No entanto, verifico que tal argumento não merece acolhimento.Como bem pontuado em suas próprias razões recursais, em observância ao princípio da boa-fé objetiva, norteador das relações contratuais, cabia, em verdade, à apelante, informar de forma clara e transparente a existência desse caucionamento, seja no próprio contrato ou no momento da contratação.Tratando-se de exigência (hipoteca) decorrente de uma determinação da Prefeitura de Catalão - GO, com o propósito de garantir a realização das obras de infraestrutura do loteamento, cabia à apelante a responsabilidade de assegurar que a parte contratante estivesse plenamente ciente dessa condição, informando-a de forma clara e precisa no momento da contratação.Nesses termos: Apelação Cível - Compromisso de compra e venda - Pleito de rescisão contratual por culpa da ré, restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais - Sentença de parcial procedência - Insurgência do autor - Mérito - Vendedora omitiu no contrato a existência de hipoteca gravada na matrícula do imóvel em favor da Prefeitura de Mirassol, inviabilizando financiamento bancário - Direito real de garantia que não guarda relação com a alienação fiduciária do negócio jurídico firmado entre as partes - Violação do dever de informação - Inteligência dos arts. 6º, III, 30 e 66 do CDC - Culpa pela rescisão imputável à vendedora - Rescisão contratual com restituição integral dos valores efetivamente pagos, de forma simples - Pretensão de recebimento de multa afastada, incompatível com a rescisão - Dano moral - Configurado - Ilícito que extrapola mero aborrecimento - Fixação em R$5.000,00 - Redistribuição da sucumbência - Sentença parcialmente reformada - Recurso provido em parte - (TJ-SP - Apelação Cível: 1001457-14.2021 .8.26.0358 Mirassol, Relator.: Jane Franco Martins, Data de Julgamento: 07/03/2024, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/03/2024) De igual forma, no que se refere a alegação quanto à aplicação do percentual de 25% de retenção, reputo acertado o entendimento exarado pelo juiz primevo.O enunciado da súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, assim dispõe: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. No presente caso, restou comprovada a culpa exclusiva do vendedor, uma vez que, até a propositura da demanda, o imóvel objeto da lide permanecia caucionado como garantia hipotecária junto ao Município, conforme Certidão emitida pela Prefeitura (evento 01, p. 82 – PDF completo da inicial), situação que impediu a emissão do alvará de construção e, por conseguinte, a efetiva fruição do bem adquirido pela apelada, o que justifica o pedido de rescisão contratual, com a devolução das parcelas efetivamente pagas.A fim de evitar desnecessária tautologia e considerando a necessidade de destacar pontos relevantes, reporto-me, em parte, às razões expostas na sentença recorrida: “(…) Vale ressaltar que embora conste no contrato/cessão de direitos que a vendedora poderia ceder o imóvel em garantia (Cláusula 1.1.1 e Cláusula 3.5 respectivamente), tal ônus com o propósito de assegurar a execução das obras obstou e obsta a regular fruição do imóvel e conflita com algumas cláusulas do próprio contrato que autorizam o comprador exercer a posse, a edificar, além de lhe ser atribuída a responsabilidade, desde a assinatura do contrato, do recolhimento tributos incidentes sobre o imóvel, sem se olvidar da possibilidade de o poder público aliená-lo em caso de descumprimento das obrigações assumidas pela empreendedora, não havendo prova idônea do aceite total das obras de infraestrutura e nem plena ciência pela promovente de que o lote adquirido integrava o rol dos ofertados em garantia, constando na cessão que poderia ser ofertado e não que já naquela ocasião era objeto de caução ofertada ao Município”. Portanto, não tendo a apelante se desincumbido do seu ônus de comprovar documentalmente e oportunamente que o lote adquirido pela promovente não é objeto de caução junto ao Município de Catalão (CPC, art. 373, II), ou que tal restrição não impediria a autora de obter o alvará para construção, de modo a imputar à parte autora a culpa pela rescisão, é inviável o acolhimento da retenção de 25% dos valores pagos.II – Correção Monetária e Juros de MoraRequer a apelante que o termo inicial dos juros de mora e da correção monetária tenha início a partir do trânsito em julgado do feito.Quanto à correção monetária e juros de mora, também não assiste razão à parte apelante, uma vez que, em casos de restituição de quantias pagas em razão da rescisão contratual por culpa da vendedora, o entendimento consolidado é no sentido de que a correção monetária deve incidir sobre cada desembolso, enquanto os juros de mora incidem a partir da citação.A propósito: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1 .022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVAS . SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA N .º 543 DO STJ. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO, IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS. DESCABIMENTO. ARRAS . PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N .º 83 DO STJ. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO E DATA DO DESEMBOLSO, RESPECTIVAMENTE . SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO . 1.(…) 3 . Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador.(…) 6. Segundo o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso. Súmula n.º 568 do STJ. 7. Agravo interno não provido . (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2439838 SP 2023/0267675-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 08/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2024)EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. INCIDÊNCIA DO CDC. ATRASO ENTREGA INFRAESTRUTURA . CULPA EXCLUSIVA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO ANTERIOR A LEI DOS DISTRATOS. APLICAÇÃO SÚMULA 543/STJ . CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1 . O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel se subordina ao diploma consumerista, seja pela natureza da atividade, seja pela presença das figuras do consumidor ( CDC, art. 2º) e do fornecedor ( CDC, art. 3º).2 . Uma vez que o descumprimento contratual por parte da apelante/vendedora ensejou a rescisão do negócio entabulado entre os litigantes, por ter sido configurada sua culpa exclusiva, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, nos termos do enunciado sumular n. 543, do Superior Tribunal de Justiça.3. A correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso . Enquanto os juros de mora é a partir da citação, por tratar-se de culpa do vendedor, não aplicando o Tema 1002/STJ ao presente caso. 4. Honorários recursais majorados em conformidade com entendimento do Tema 1059/ STJ. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA .(TJ-GO - Apelação Cível: 51438305920198090029 CATALÃO, Relator.: Des(a). Algomiro Carvalho Neto, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: (15/07/2024) III – Da devolução da comissão de corretagemAduz o apelante que: “a comissão de corretagem se trata de verba impassível de restituição em favor da parte APELADA, uma vez que tal montante é pago “ao corretor autônomo e/ou demais profissionais, pela intermediação do negócio [...] decorrendo do próprio contrato de compra e venda, bem como, pelo contrato autônomo de intermediação imobiliária””.No entanto, nos termos do entendimento exarado pelo Superior Tribunal de Justiça, “Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem”.A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA DOS AUTOS . SÚMULA N. 7 DO STJ. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM SUA INTEGRALIDADE . COMISSÃO DE CORRETAGEM. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . 1. (...) Nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, incluindo-se a comissão de corretagem. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3 . Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 2151315 SP 2022/0182884-6, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 27/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/11/2023)DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR . PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA . 1. (…) 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599 .511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1820330 SP 2019/0170069-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/11/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/12/2020) No referido julgado reiterou-se ainda que, “a comissão de corretagem é, com efeito, uma despesa do vendedor, já que, “nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive comissão de corretagem” (AgInt no REsp 1776797/RO, Terceira Turma, DJe 24/09/2020). No mesmo sentido: AgInt no REsp 1837228/RJ, Terceira Turma, DJe 12/02/2020”.Portanto, imperiosa a manutenção da sentença nesse ponto.IV – Dos Danos MoraisAduz o apelante que, na ausência de conduta antijurídica por parte da apelante, os requisitos caracterizadores de ato ilícito não estão presentes, razão pela qual não é cabível a indenização por danos morais à apelada. Pugna, subsidiariamente, pela redução do quantum arbitrado.Nesse contexto, sabe-se que a concessão de danos morais em casos de inadimplemento contratual não é automática, mas depende de uma análise das circunstâncias do caso concreto.A sentença impugnada também destacou que o mero inadimplemento contratual, por si só, não é suficiente para ensejar danos morais, mas, no presente caso, a venda de um imóvel com restrição hipotecária, sem a devida informação prévia à autora, agravou a situação e ultrapassou os limites do mero dissabor.No entanto, embora coadune com o entendimento exarado pelo juízo primevo, entendo que, com base nos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, considero adequada a redução do montante fixado a título de danos morais, fixando-o no valor de R$5.000,00, a fim de assegurar que a reparação seja adequada ao caso concreto, sem configurar enriquecimento indevido da apelada, ao mesmo tempo em que cumpre sua função compensatória e pedagógica.Assim, imperiosa a reforma da sentença nesta extensão, a fim de que o valor fixado a título de danos morais seja adequado e proporcional ao caso concreto. V – DISPOSITIVOAnte o exposto, CONHEÇO do apelo e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente para reduzir o montante fixado a título de danos morais para R$ 5.000,00, por considerá-lo um valor justo para a reparação, sem que se configure enriquecimento indevido da apelada.Mantêm-se os demais termos da sentença recorrida, por serem compatíveis com a fundamentação aqui exposta.É como voto. Desembargador RODRIGO DE SILVEIRARelator

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